R.G. 8952/2022

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo, ha pronunciato, la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 8952/2022 R.G.
TRA
Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. LAISO MONICA, come da procura in atti.
ATTORE
E

Controparte_1 rappresentato e difeso dall'avv. TERESI VINCENZO e TERESI MASSIMO, come in atti.
CONVENUTA
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con originario ricorso ex art 702 bis c.p.c. , la ricorrente adiva Questo
Tribunale al fine di vedere accertata l'occupazione senza titolo dell'immobile di sua proprietà ad opera della resistente e la condanna della stessa al rilascio
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
1 dell'immobile occupato nonché per la condanna della stessa al pagamento di una somma a titolo di risarcimento del danno patito.
A sostegno della propria domanda deduceva:
di essere proprietaria dell'immobile sito in in Via Maria Longo n. 57 Pt_1 iscritta al N.C.E.U. di sez. SFE foglio 1 p.lla10 sub. 23; Pt_1
che il predetto immobile è stato trasferito in proprietà all Controparte_2
, ai sensi e per gli effetti dell'art.5 del D.L.vo 502/1992 e
[...] ss.mm.ii. e dell'art.26 della L.R. 32/1994, come da D.P.G.R. N.509 DEL
22.3.20001;
che l'immobile di cui è causa è occupato abusivamente dalla resistente che non ha mai di fatto stipulato un contratto di locazione con la ricorrente, né tantomeno ha mai effettuato alcun pagamento afferente l'occupazione illegittima;
che la resistente dichiarava di essere occupante illegittima dell'immobile ed al contempo sottoscriveva atto di riconoscimento del debito;

che, nonostante i tentativi di bonario componimento della lite, la resistente continuava a detenere l'immobile e a non versare alcun canone per l'indennità di occupazione.
Con ulteriori argomentazioni, variamente articolate, concludeva come in atti:
“affinchè l'On.le Giudice Adito voglia, ai sensi e per gli effetti degli artt. 702 bis e 703 c.p.c. e
1168 c.c.:
- Accertare la detenzione senza giusto titolo dell'immobile descritto alla premessa;

- Ordinare alla Sig.ra di rilasciare l'immobile sito in alla via Maria Longo Controparte_1 Pt_1 Part n. 57, occupato senza titolo, nella piena disponibilità della ricorrente;
Parte_2
- Condannare la Sig.ra a risarcire l per la somma di € Controparte_1 Controparte_3
45.547,47 (quarantacinquemilacinquecentoquarantasetteeuro/47) a titolo di risarcimento del danno patito, cosi come desumibile da documentazione allegata, o in subordine, condannare il resistente al pagamento di importo ritenuto idoneo alla fattispecie de qua;

TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
2 - Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio, oltre ad IVA e CPA e come per legge.”
Si costituiva in giudizio la resistente che, con diffuse argomentazioni, sosteneva l'infondatezza della pretesa azionata. Precisava:
che il a mezzo dell'Assessore al Patrimonio, diede in Controparte_4 locazione alla deducente l'appartamento in oggetto con contratto del
15.4.1992, contratto tacitamente prorogato;

che veniva pattuito un canone mensile pari a Lire 362.998. Che, successivamente, il Comune di affidò la riscossione dei canoni locativi Pt_1 degli immobili di sua proprietà alla e che a partire dal 2015 la Parte_3 resistente versava il canone di locazione, pari ad € 340,85 mensili alla
[...]
fino a tutto il 2016; Parte_1
che, dal novembre 2016 l'Avv. , per riscuotere un suo credito Controparte_5 verso la (in virtù di ordinanza di assegnazione del Giudice Parte_1 dell'Esecuzione presso il Tribunale di Napoli, nel procedimento esecutivo n.
1327/2017 del 15.03.2017) fece sottoporre a pignoramento il canone locativo pagato dalla deducente, per cui la ha corrisposto a costui i Controparte_1 canoni locativi da gennaio 2017 sino ad aprile 2018 compreso e dal maggio
2018 ha ripreso i pagamenti dei canoni locativi alla . Parte_1
Rassegnava, con ulteriori argomentazioni, le seguenti conclusioni: “Si chiede, pertanto, dichiararsi la inammissibilità delle domande attrici ovvero pronunziarsi il loro rigetto nel merito perché infondate.
Soltanto per scrupolo difensivo, si aggiunge che è inammissibile sia l'interpello deferito dalla
alla Sig.ra sia la richiesta attrice di escussione testimoniale, essendo Parte_1 CP_1 essi formulati in senso negativo ed essendo comunque le circostanze dedotte contrastate e smentite dalla documentazione surrichiamata che viene allegata alla presente.
Si chiede, infine, la condanna della al pagamento delle spese e Parte_1 Pt_1 competenze del presente giudizio, oltre agli accessori di legge, con attribuzione all'Avv.
Vincenzo Teresi anticipatario”.
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
3 All'udienza del 01.02.2023 Questo Magistrato rilevato che le questioni oggetto del giudizio richiedevano una istruttoria non sommaria disponeva il mutamento di rito e fissava udienza ex art 183 cpc.
All'udienza del 27.11.2024, ascoltata la discussione delle parti, Questo Giudice, assegnava la causa in decisione e lette le comparse conclusionali, procede alla decisione del giudizio con la presente sentenza.
La domanda è fondata e deve essere accolta nei termini che si andranno immediatamente a precisare.
In via preliminare occorre procedere alla qualificazione della domanda proposta dalla parte attrice.
Non sfugge affatto a Questo Giudicante – come peraltro ribadito dalla difesa di parte convenuta – nelle note che la parte attrice asl chiede accertarsi l'occupazione senza titolo del bene, ma anche il rilascio del bene stesso proprio in forza della ritenuta inesistenza di qualsivoglia titolo di detenzione da parte della convenuta e della mancata stipula di contratto di locazione.
Appare, evidente, senza particolare apprensione ermeneutica, che oggetto, dunque, della – al di là della formula letterale usata dalla parte Parte_4 attrice - è l'accertamento dell'esistenza o meno di un titolo che giustifichi in capo alla parte convenuta il perdurare nella detenzione del bene stesso.
Del resto la stessa convenuta, nel costituirsi in giudizio e nell'apprestare le proprie difese, allega la presunta esistenza e perduranza di un contratto di locazione.
In proposito circa la qualificazione della domanda occorre ricordare che è principio consolidato della Giurisprudenza della Suprema Corte che, nell'esercizio del potere di interpretazione e qualificazione della domanda, il giudice di merito non è condizionato dalla formulazione letterale adottata dalla parte (Cass. n. 26159 del 2014; Cass. n. 21087 del 2015), dovendo egli tener
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
4 conto del contenuto sostanziale della pretesa come desumibile dalla situazione dedotta in giudizio e dalle eventuali precisazioni formulate nel corso del medesimo, nonchè del provvedimento in concreto richiesto, non essendo condizionato dalla mera formula adottata dalla parte (Cass. n. 5442 del 2006;
n. 27428 del 2005). La qualificazione della domanda giudiziale costituisce, dunque, operazione riservata al giudice del merito (Cass. sez. un. 4617 del
2011), la cui valutazione, risolvendosi in un accertamento di fatto, non è censurabile in sede di legittimità, quando sia motivato in maniera congrua ed adeguata avuto riguardo all'intero contesto dell'atto e senza che ne risulti alterato il senso letterale (Cass. n. 22893 del 2008).
Dalla lettura della conclusioni rassegnate dalla parte attrice appare evidente come la stessa – sebbene facendo riferimento alla fattispecie dell'occupazione senza titolo ( formula che, peraltro, appare equivoca prestandosi all'astratta riconducibilità a diverse ipotesi fattuali pur estremamente eterogenee tra loro)- abbia anche espressamente formulato domanda tesa al rilascio ed il Tribunale ha il potere-dovere di analizzare la stessa non potendosi concludere – come sostenuto dalla difesa di parte convenuta – per una declaratoria di inammissibilità sulla base della mera formula letterale utilizzata dalla parte attrice ( della quale in verità anche si è detto ) in ragione della consolidata ermeneutica della Suprema Corte.
Tale impostazione, peraltro, appare del tutto conforme all'orientamento espresso autorevolmente dalla Sezioni Unite secondo cui l'azione personale di restituzione è destinata ad ottenere l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire una cosa che è stata in precedenza volontariamente trasmessa dall'attore al convenuto, in forza di negozi quali la locazione, il comodato, il deposito e così via, che non presuppongono necessariamente nel tradens la qualità di proprietario;
essa non può pertanto surrogare l'azione di rivendicazione, con elusione del relativo rigoroso onere probatorio, quando la condanna al rilascio o alla consegna viene chiesta nei confronti di chi dispone
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
5 di fatto del bene nell'assenza anche originaria di ogni titolo. In questo caso la domanda è tipicamente di rivendicazione, poiché il suo fondamento risiede non in un rapporto obbligatorio personale inter partes, ma nel diritto di proprietà tutelato erga omnes, del quale occorre quindi che venga data la piena dimostrazione, mediante la probatio diabolica ( in tal senso Cass. S.U.
7305/2014).
Orbene l'emersione dalla vicenda processuale di un rapporto locatizio non può esonerare il Tribunale dal vaglio della domanda di rilascio conseguente al domandato accertamento dell'inesistenza della perduranza del contratto stesso come sostenuto dalla difesa di parte attrice che, in tale prospettiva, sebbene in maniera non puntuale, discorre di “occupazione senza titolo.”
Del resto la stessa convenuta, nel costituirsi in giudizio e nell'apprestare le proprie difese, allega la presunta esistenza e perduranza di un contratto di locazione e, dunque, impone, nel fornire integrale “risposta giurisdizionale alla domande ed eccezioni, di vagliare la perduranza o meno del citato rapporto obbligatorio scaturente da un presunto contratto di locazione.
Alla luce di tali riflessioni circa la qualificazione della domanda occorre evidenziare, nell'incidere del vaglio di merito, svariati aspetti.
In primo luogo alcuna contestazione sussiste circa la titolarità del bene in capo alla parte attrice.
In ogni caso, la parte attrice ha prodotto copia del decreto del Presidente della
Giunta Regionale Campania nn. 509 del 22.03.2001 ( cfr. allegato in atti ) e, in maniera più precisa, risulta agli atti che l'unità immobiliare per cui è causa era stata trasferita in proprietà dal all , in Controparte_4 Parte_1 ragione dell'art. 5 del D.L.vo n. 502 del 1992, che ha riformato il sistema sanitario nazionale mediante l'accorpamento delle funzioni svolte in campo sanitario da diversi enti. Inoltre, con l'art. 26 della L.R. 32 del 1994, la Regione
Campania, in conformità con il citato decreto, ha disposto che ai costituenti
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
6 nuovi enti venissero trasferiti tutti i beni mobili e immobili, compresi quelli previsti dagli artt. 65, comma 1, e 66, della L. n. 833 del 1978; ed infine, con il
D.P.G.R.C. n. 509 del 22.03.2001 - agli atti - l'immobile oggetto di controversia
è stato trasferito ex lege all . Parte_1
A ciò si aggiunga, ancora, che dette circostanze trovano puntuale riscontro nella “relazione notarile” depositata dalla parte attrice.
Appare evidente che il vero fulcro ed, al contempo, res controversa tra le parti
è l'esistenza o meno di un rapporto locatizio in forza del quale la stessa parte convenuta avrebbe “titolo” nel perdurare nella detenzione ( incontestata ) dell'immobile che si pone, dunque, quale fatto impeditivo alla pretesa di rilascio.
In proposito ritiene il Giudicante l'effettiva originaria sussistenza di un contratto di locazione sottoscritto nel 1992 in relazione all'immobile oggetto dell'Odierno Vaglio.
Tuttavia, parte attrice, da qui il richiamo nei termini già chiariti all'occupazione, contesta la detta perduranza del contratto precisando che con raccomandata a/r del 05.02.2005 (cfr. in atti) la Romeo Gestioni, quale società appaltatrice Part dei servizi di inventariazione e gestione del Patrimonio immobiliare della
, inoltrava regolare disdetta del contratto di locazione. Pt_1
Non solo risulta prodotta in giudizio la citata disdetta, ma, in verità, emerge come la stessa parte conduttrice - odierna convenuta - avesse certa contezza di tale circostanza atteso che la stessa ( cfr. allegato in atti parte attrice ), in data 24.3.2005, nel riscontrare la citata disdetta, non solo dava contezza della piena consapevolezza della cessazione del rapporto locatizio in forza di disdetta, ma anche concludeva per la richiesta di stipula di nuovo contratto di locazione.
Orbene, essendo provata la cessazione del contratto del 1992 per effetto della citata disdetta, alcuna prova dell'esistenza di un nuovo contratto di locazione
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
7 che legittimerebbe la detenzione è stata fornita ed , in ogni caso, è emersa dalla vicenda processuale.
Non sfugge affatto al Giudicante che, in ragione del tempo trascorso, la parte convenuta sostiene una sorta di ultrattività del contratto originario per facta concludentia ed in forza del pagamento del canone- indennità
Si tratta di argomentazione suggestiva che, però, non coglie, ad avviso del
Tribunale, nel segno.
In proposito deve ricordarsi la consolidata giurisprudenza della Suprema
Corte - dalla quale Questo Giudicante non intende discostarsi - secondo cui la rinnovazione tacita del contratto di locazione non può desumersi dalla permanenza del conduttore nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, dovendo questi fatti essere qualificati da altri elementi idonei a manifestare in modo non equivoco la volontà delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo, con rinuncia tacita da parte del locatore agli effetti prodotti dalla scadenza (confr. Cass. civ. 6 maggio 2010, n.
10963; Cass. civ. 13 aprile 2007, n. 8833; Cass. civ. 7 giugno 2006, n.
13346).
Part Contrariamente a quanto sostenuto dalla parte convenuta la parte attrice ( cfr. missiva del 26.07.2010 ) espressamente invitava la convenuta alla stipula di nuovo contratto di locazione manifestando la volontà di predisporre “nuovi patti e condizioni” e, dunque, manifestando una volontà inequivoca circa la l'inesistenza di qualsivoglia volontà di rinunciare alla pregressa scadenza;
al contrario – proprio – l'esistenza tra le parti di un contrasto significativo circa la misura del nuovo canone ( di cui pure si dirà diffusamente infra ) rappresentava l'elemento ostativo alla nuova stipula denotando una condotta tutt'altro che concludente circa la rinuncia ad avvalersi della disdetta.
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
8 Del resto ( cfr. allegati in atti parte attrice ), nel corso dell'anno 2011, con plurime missive l'asl attrice dava conto dell'intervenuta scadenza contrattuale ed “invitava” – manifestando, ancora una volta, inequivoca volontà negoziale la parte per la stipula di nuovo contratto evidenziando, a contrario,
l'inesistenza di qualsivoglia volontà abdicativa rispetto alla disdetta.
La mera perduranza nella detenzione ed il pagamento sostenuto dalla convenuta - in base al citato e consolidato orientamento della Suprema Corte
- non costituiscono – anche in disparte, in omaggio al principio della ragione più liquida, dal tema della “natura soggettiva” della parte attrice e dai profili che attengono a vincoli cd. formali – indice di perduranza del rapporto locatizio.
Non essendo, dunque, provato un titolo che legittimi la detenzione del bene deve disporsi, essendo acclarata la cessazione del contratto di locazione, il rilascio in favore della parte attrice.
Trattandosi di vicenda relativa alla perduranza nella detenzione a seguito di cessazione di rapporto locatizio deve, senza dubbio ad avviso del Tribunale, trovare applicazione il dettato di cui all'art. 56 legge 392/1978.
In proposito la parte convenuta ha correttamente documentato le condizioni della stessa e, pertanto, ritiene il Tribunale, nella comparazione tra gli interessi della parte attrice a riottenere l'immobile e la tutela della parte conduttrice anche nella assoluta valorizzazione del Valore Costituzionale del bene salute, che sussistono le condizioni che legittimano la fissazione del termine di rilascio della misura massima di un anno dalla data della presente pronuncia come stabilito dal dettato dell'art. 56 legge 392/1978.
Resta da vagliare la domanda relativa al pagamento di somme formulate dalla pate attrice.
La domanda è infondata e deve essere rigettata.
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
9 Plurime sono le ragioni della odierna declaratoria di infondatezza.
In primo luogo occorre evidenziare – giova al mero fine di completezza del vaglio cara al Giudicante – che l'odierna vicenda si distingue in maniera significativa da altre pur vagliate dalla Sezione di Questo Tribunale di Napoli.
Alla luce di tale premessa vanno svolte ulteriori riflessioni.
In primo luogo non può negarsi come in relazione alla citata domanda le originarie deduzioni di parte attrice siano quanto mai generiche.
In secondo luogo la stessa parte convenuta contesta integralmente le pretese della stessa attrice anche in relazione al quantum ed alla pretesa di un canone maggiorato rispetto a quanto oggetto dell'originaria pattuizione.
La detta eccezione appare assolutamente cogliere nel segno.
Proprio il contrasto circa il quantum del canone ha inibito, nel senso già chiarito, alle parti rinnovo del contratto di locazione e la conseguente operatività della invocata disdetta da parte locatrice.
Orbene – attraverso il richiamo all'operatività dei presunti parametri OMI od alla richiesta di una CTU che assume chiaramente il carattere cd. “esplorativo” la parte attrice mira, in buona sostanza ad ottenere, in via pretoria, una inammissibile e sostanziale “rideterminazione” del canone sul quale le parti non si sono accordate a livello negoziale.
In proposito va osservato che se la mera perduranza nella detenzione del bene unitamente al pagamento non costituisce indice univoca di rinnovazione tanto da condurre alla declaratoria dell'odierno rilascio;
del pari l'inerzia particolarmente protrattasi della attrice nel fare valere la pretesa al Pt_5 rilascio, non può “traslarsi” – attraverso la pretesa ad una rideterminazione del canone – in capo alla conduttrice che ha inteso dare attuazione all'originario negozio.
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
10 Alle dette riflessioni già bastevoli alla declaratoria di rigetto, si aggiunga - ancora - che anche in relazione al quantum relativo all'originaria pretesa la parte convenuta svolge puntuali contestazioni e la parte attrice non allega puntualmente - alla luce dei documenti e delle contestazione svolte da parte convenuta – la misura della pretesa ribadendo semplicemente il presunto e ritenuto, in Questa Sede, insussistente diritto alla rideterminazione del canone invocando, poi genericamente, anche il dettato dell'art. 2043 c.c.
Per tale ragione la domanda non può che essere rigettata
Resta da analizzare il tema del regime di governo delle spese di lite.
L'accoglimento parziale della pretesa giustifica la compensazione del 50% delle spese di lite.
La restante quota di spese segue la soccombenza e viene liquidate come da dispositivo, in ragione dei parametri di cui al DM 55/2014 - come aggiornato ex D.M. 147/2022 - al “relativo scaglione di valore di riferimento” considerando tutte le fasi processuali di cui ai citati d.m. e applicando i valori
“medi” stante la natura delle questioni.


p.q.m.


Il Tribunale di Napoli, IX Sezione Civile,nella persona del dott. Vincenzo
Trinchillo, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) ordina, per i motivi espressi, alla parte convenuta - compiutamente identificata in atti - l'immediato rilascio dell'immobile sito in Napoli (NA) in Via
Maria Longo n. 57 iscritta al N.C.E.U. di sez. SFE foglio 1 particella 10 Pt_1 sub. 23 – compiutamente individuato in atti - in favore della attrice– compiutamente identificata in atti - libero e vuoto di persone e di cose;

2) fissa per l'esecuzione, in mancanza di rilascio spontaneo, la data del
31.03.2026;
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
11 3) rigetta ogni altra domanda come formulata;

4) Compensa la quota del 50% delle spese di lite;

5) condanna parte convenuta – compiutamente identificata in atti - al pagamento in favore di parte attrice della restante quota di spese processuali che si liquidano in € 286,00 per spese e in € 3.808,00 per compensi oltre rimborso spese generali nella misura del 15% sui compensi ed accessori se dovuti come per legge.
Napoli, 31/03/2025
Il Giudice
Dott. Vincenzo Trinchillo
TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
12