N. R.G. 1384/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LODI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice Ada Cappello, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 1384/2024, promossa da:
(P. IVA: ), con sede in Castelcovati (BS) in Via Controparte_1 P.IVA_1
Caravaggio n. 3, in persona del legale rappresentante pro tempore IG. Controparte_2 rappresentata e difesa dagli Avv.ti Maria Grazia Armano (C.F. ) CodiceFiscale_1
e Verdiani Vittoria Maria Eugenia (C.F. ); CodiceFiscale_2


- ricorrente -

nei confronti di:
(C.F.: ), nata a [...] il Parte_1 CodiceFiscale_3
16.03.1983;
- resistente contumace -
Conclusioni di parte ricorrente
“Voglia l'Ill.mo Tribunale, contrariis rejectis nel merito:
- Accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita ad effetti anticipati avente per oggetto l'immobile identificato al NCEU al fg. 8 mapp. 224 sub. 27 sito in San IA M.se, via AN XXIII, 29 e per l'effetto dichiarare l'occupazione senza titolo della convenuta contumace dalla data di notifica del presente ricorso con condanna della stessa all'immediato suo rilascio;

- Condannare la al pagamento in favore di parte attrice della Parte_1 somma di € 14.894,60 per le causali di cui in premessa oltre agli interessi legali da ogni singola scadenza alla domanda e con gli interessi moratori dalla domanda al saldo;

- Condannare la al pagamento in favore di parte attrice di una Parte_1 somma di denaro per l'occupazione del cespite di cui sopra con decorrenza dalla notifica del presente ricorso e sino al rilascio effettivo dello stesso, somma che si quantifica in €
700,00 mensili o quella maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre agli oneri condominiali maturati alla data del rilascio;

- Condannare parte convenuta contumace alle spese ed ai compensi del presente giudizio e del procedimento di mediazione obbligatoria”.

pagina 1 di 12 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Per quanto riguarda il completo svolgimento del processo, ai sensi del vigente art. 132
c.p.c., si fa rinvio agli atti delle parti e al verbale di causa.


1. Oggetto
La presente controversia ha ad oggetto la domanda, formulata dalla società CP_1
di accertamento e declaratoria di risoluzione del contratto preliminare di
[...] compravendita ad effetti anticipati, avente per oggetto l'immobile identificato al NCEU al fg. 8 mapp. 224 sub. 27 sito in San IA SE, Via AN XXIII n. 29, nonché di declaratoria di occupazione senza titolo della resistente con condanna della stessa all'immediato rilascio dell'immobile, al pagamento della somma di euro 14.894,60 oltre interessi e dell'indennità di occupazione senza titolo sino al rilascio, oltre agli oneri condominiali maturati alla data del rilascio. In particolare, a fondamento delle proprie domande, parte ricorrente ha dedotto quanto segue:
- la e la IG.ra stipulavano contratto preliminare Controparte_1 Parte_1 di compravendita, registrato all'Agenzia delle Entrate il 1.6.2021, per la vendita dell'appartamento identificato al NCTU al fg. 8, mapp. 224 sub. 27 sito in San
IA SE (MI);
- le parti stabilivano il prezzo di acquisto nella somma di € 240.000,00 oltre le tasse di legge e parte promissaria acquirente si impegnava a versare, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di € 57.600,00 secondo le seguenti modalità: € 5.000,00, entro il 20.3.2021; € 9.000,00 entro il 31.3.2021; € 10.000,00 prima della consegna delle chiavi ed € 33.600,00 in 48 rate mensili consecutive di € 700,00 ciascuna entro il giorno 20 di ogni mese a partire dal 1.1.6.2021;
- relativamente al saldo prezzo, pari ad € 182.400,00 oltre le tasse di legge, era convenuto che lo stesso sarebbe stato corrisposto al momento del rogito notarile da stipularsi entro 48 mesi dalla di detenzione a titolo precario del cespite in questione;

- per specifiche esigenze manifestate dalla parte promissaria acquirente alla medesima era trasferita la detenzione del cespite a titolo precario a partire dal
1.06.2021;
- in virtù di tale immissione anticipata nel possesso, la resistente si impegnava contrattualmente anche all'integrale pagamento delle spese condominiali sia ordinarie che straordinarie oltre alle tasse sulla proprietà;
- le parti convenivano, altresì, che, per effetto della dilazione del rogito definitivo, parte promissaria acquirente era tenuta al versamento di interessi annui pari ad €
4.200,00 a partire dalla data di consegna delle chiavi e sino alla stipula del rogito;

- in seguito, tuttavia, la IG.ra si è resa inadempiente alle obbligazioni Per_1 assunte nei confronti della ricorrente omettendo il versamento delle somme dovute, per un importo complessivo di € 14.894,60 a titolo di saldo della caparra confirmatoria, oneri condominiali ed IMU, al 30.06.2024;
pagina 2 di 12 - la ricorrente ha proposto domanda di mediazione il cui procedimento si è concluso con esito negativo;

Parte resistente, nonostante la regolarità delle notifiche, non si è costituita nel giudizio così instaurato.
In occasione della prima udienza di comparizione e trattazione, parte resistente non è comparsa;
il G.I., rilevata la regolarità della notifica, ne ha dichiarato la contumacia, e, ritenuta la causa matura per la decisione, ha fissato per la precisazione delle conclusioni ex art. 281-sexies c.p.c. l'udienza cartolare del 18.12.2024, assegnando relativo termine a parte ricorrente per il deposito delle note scritte conclusive. Successivamente con ordinanza del
16.1.2025 il Giudice ha trattenuto la causa in decisione.


2. La domanda di accertamento e di declaratoria della risoluzione di diritto ex art.
1456 c.c.
La domanda formulata da parte ricorrente va accolta nei termini di seguito esposti.
Va premesso, anzitutto, che l'interpretazione delle richieste formulate con la domanda giudiziale è demandata al giudice di merito, il cui giudizio si risolve in un accertamento di fatto incensurabile se congruamente e adeguatamente motivato, che deve riguardare l'intero contesto dell'atto, senza che ne risulti alterato il senso letterale e tenendo conto della sua formulazione testuale, nonché del suo contenuto sostanziale in relazione alle finalità che la parte intenda perseguire (cfr. Cass. 9011/2015).
Nel caso di specie sia la formulazione testuale, sia il contenuto sostanziale in relazione alle finalità che la parte ricorrente ha inteso perseguire, fanno propendere per la qualificazione della domanda in termini di: (a) domanda di accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c., nei confronti della resistente, promissaria acquirente dell'immobile; (b) domanda di “rilascio”, o meglio di restituzione dell'immobile, ai danni della resistente, in assenza di un titolo che la legittimi a conservare la detenzione dell'appartamento (art. 2037 c.c.: “chi ha ricevuto indebitamente una cosa determinata è tenuto a restituirla”).
Nel caso di specie, va premesso che le parti hanno stipulato un contratto preliminare c.d. ad
“effetti anticipati”, stante l'immissione in possesso dell'immobile in capo alla resistente ancor prima che si fosse realizzato l'effetto traslativo della vendita.
In particolare, con la stipula del contratto preliminare di compravendita la resistente si impegnava: a) a corrispondere l'integrale pagamento delle spese condominiali sia ordinarie che straordinarie, oltre alle tasse sulla proprietà, in virtù dell'occupazione dell'immobile; b) a corrispondere la somma di € 57.600,00 a titolo di caparra confirmatoria, rateizzata;
c) a corrispondere il saldo prezzo di € 182.400,00 oltre le tasse di legge, al momento del rogito notarile da stipularsi entro 48 mesi dalla di detenzione a titolo precario del cespite;
d) alla immediata restituzione del bene in caso di omesso versamento delle rate mensili di integrazione della caparra confirmatoria, e/o delle rate di spese condominiali (cfr. doc. 1 parte ricorrente).
pagina 3 di 12 In seguito, tuttavia, la resistente si è resa inadempiente alle obbligazioni assunte nei confronti della ricorrente omettendo il versamento delle seguenti somme:
- € 2.700,00 per saldo acconto caparra confirmatoria 2021;
- € 2.200,00 per saldo acconto caparra confirmatoria 2022;
- € 2.100,00 per saldo acconto caparra confirmatoria 2023;
- € 4.200,00 per saldo acconti caparra confirmatoria al 30.6.2024;
- € 3.371,62 per oneri condominiali dovuti sino alla gestione 2023, come da dichiarazione resa dall'Amministratore dello stabile (cfr. doc. 2)
- € 703,00 per IMU relativa all'anno 2021 (cfr. doc. 3a) acconto IMU 2021.PDF (cfr. doc.
3b) IMU 2021 saldo;

- € 1415,00 per IMU relativa all'anno 2022 (cfr. doc. 4a) ACCONTO IMU 2022. (cfr. doc.
4b) IMU 2022 saldo;

- € 1415,00 per IMU relativa all'anno 2023 (cfr. doc. 5a) ACCONTO IMU 2023 (cfr. doc.
5b) IMU 2023 saldo.
Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale (Cass. SS. UU. 13533/2001; Cass.
826/2015) nelle azioni di adempimento, di risoluzione e risarcitoria – che hanno come elemento comune il mancato adempimento – il creditore è tenuto a provare soltanto l'esistenza del titolo, ma non l'inadempienza dell'obbligato, potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza di tale inadempimento;
sarà, infatti, l'obbligato a dover fornire prova liberatoria dell'avvenuto adempimento, salvo che non opponga una valida eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c.
Il contratto preliminare prodotto in atti fornisce prova sufficiente del titolo e della scadenza dell'obbligazione asseritamente inadempiuta dalla promissaria acquirente, odierna resistente, nonché della valida pattuizione, agli effetti dell'art. 1456 c.c., della clausola risolutiva espressa di cui la parte ricorrente ha dichiarato di volersi avvalere (art. 6 contratto preliminare di compravendita).
In particolare, l'art. 6 del predetto contratto prevede quanto segue:
“Le parti convengono che la parte promittente venditrice si riserva la facoltà di risolvere di diritto il presente contratto ai sensi e per gli effetti dell'art. 1456 C.C., al verificarsi anche di uno solo dei seguenti casi:
a) mancato pagamento di n. 3 rate di integrazione caparra confirmatoria (anche non consecutive)
b) mancato pagamento di n. 3 rate di spese condominiali (anche non consecutive)
Qualora la parte promittente venditrice si avvalga della predetta facoltà di risoluzione di diritto del contratto, la promissaria acquirente dovrà provvedere, entro 20 giorni dalla comunicazione, a liberare l'unità immobiliare”.
La clausola in esame appare sufficientemente specifica nella descrizione del fatto d'inadempimento considerato ex ante idoneo a far luogo alla risoluzione del contratto, agli effetti dell'art. 1456 c.c. (cfr. tra le tante Cass. 1950/2009; Cass. 11055/2002), sì da precludere al giudicante qualsiasi valutazione sulla gravità dell'inadempimento contestato alla parte convenuta (sul punto, ex multis, Cass. 3102/2000: “in tema di risoluzione per
pagina 4 di 12 inadempimento, la presenza di una clausola risolutiva espressa in seno alla convenzione negoziale rende irrilevante ogni indagine intesa a stabilire se l'inadempimento sia sufficientemente grave da giustificare l'effetto risolutivo”; cfr. Cass. 10815/1995; Cass. 4369/1997: “la stipulazione di una clausola risolutiva espressa non significa che il contratto possa essere risolto solo nei casi espressamente previsti dalle parti, rimanendo fermo il principio per cui ogni inadempimento di non scarsa rilevanza può giustificare la risoluzione del contratto, con l'unica differenza che, per i casi già previsti dalle parti nella clausola risolutiva espressa, la gravità dell'inadempimento non deve essere valutata dal giudice”). Inoltre, la circostanza che l'odierna resistente sia stata immessa nel godimento dell'immobile e che sia rimasta, quantomeno sino alla data di introduzione del giudizio, nella detenzione del cespite per cui è causa, è documentata dal certificato anagrafico di residenza allegato al fascicolo di parte ricorrente, a cui è stata anche eseguita la notificazione dell'atto introduttivo della lite.
Parte ricorrente ha, dunque, adempiuto i suddetti oneri probatori, fornendo la prova del contratto preliminare a effetti anticipati sottoscritto dalle parti e registrato (cfr. docc. 1-1 bis parte ricorrente), le quietanze degli oneri condominiali e tributari relative all'immobile per cui è causa sostenute da 2 (cfr. docc. da 2 a 5b) e allegando gli inadempimenti di CP_1 parte resistente riconducibili alla clausola risolutiva espressa prevista dal contratto ex art. 1456 c.c.
Ciò posto, è agevole osservare che la resistente, contumace nel presente giudizio, non ha offerto prova alcuna dell'avvenuto adempimento agli obblighi assunti, né del titolo che la autorizzerebbe a conservare la detenzione dell'immobile di cui preteso il rilascio.
Nella specie, risulta quindi essersi verificata la risoluzione di diritto del contratto preliminare ricorrendo le condizioni richieste a tal fine: per un verso, il contenuto e il carattere specifico della clausola risolutiva espressa (che individua l'obbligazione il cui inadempimento genera la risoluzione del contratto); per altro verso, la dichiarazione del ricorrente di volersene avvalere, apposta in sede di atto introduttivo, data l'irreperibilità della destinataria inadempiente. Sul punto, infatti, la giurisprudenza ha evidenziato che la dichiarazione di volersi avvalere della risoluzione non deve essere necessariamente contenuta in un atto stragiudiziale precedente alla lite, ma può realizzarsi con lo stesso atto di citazione o con altro atto processuale ad esso equiparato (Sent. 5 maggio 1978 n. 2129;
Sent. 23 maggio 1977 n. 2143; Sent. 17 maggio 1995 n. 5436), pertanto deve ritenersi perfezionata con la notifica dell'atto introduttivo del presente giudizio. Ai sensi dell'art. 1456 comma 2 c.c. la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva.
Tanto premesso, parte ricorrente ha dichiarato di volersi avvalere della predetta clausola in sede di proposizione della presente domanda giudiziale. In particolare, la risoluzione del contratto, per effetto della clausola risolutiva espressa, è stata comunicata dalla ricorrente nella domanda introduttiva, pertanto è a partire dalla data di perfezionamento della notifica per la resistente (20.09.2024, ovvero decorsi 10 giorni dalla spedizione della C.A.D. in data pagina 5 di 12 10.9.2024 ai sensi degli artt. 8 comma 4 l. 890/1982 e 1334 c.c.), che si verifica la risoluzione di diritto del contratto.
La Suprema Corte ha poi statuito che la clausola in parola non determina in modo automatico “lo scioglimento del contratto a seguito del previsto inadempimento, essendo sempre necessario, per l'articolo 1218 c.c., l'accertamento dell'imputabilità dell'inadempimento al debitore almeno a titolo di colpa” (Cass. n.2553/2007). Trattasi, nella vicenda in esame, di inadempimento imputabile alla parte promissaria acquirente, tenuto conto dell'interesse del creditore, e ciò quand'anche il termine per la stipula del definitivo non fosse ancora decorso, visto che la promittente acquirente si è resa inadempiente in modo grave alle obbligazioni aventi scadenza anteriore rispetto a quella per la stipula del definitivo. A fortiori, anche qualora non si dovesse ritenere operante la clausola risolutiva espressa di cui all'art. 6 del contratto preliminare, trattandosi, nel caso in esame, della violazione di un'obbligazione primaria ed essenziale, quale quella di pagamento delle rate in conto prezzo, la non scarsa importanza dell'inadempimento, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., deve ritenersi implicita (cfr. Cass. n.24460/2005;
Cass. n.19652/2004; Cass. n.14234/2004). La condotta della resistente, dunque, ha determinato un'alterazione dell'equilibrio contrattuale con conseguente pregiudizio per la società ricorrente, che non ha potuto conseguire la somma pattuita.
Conseguentemente occorre accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c. del contratto oggetto di causa verificatasi in data 20.9.2024.


3. La domanda di pagamento dell'importo di euro 14.894,60
Parte ricorrente ha domandato inoltre il pagamento da parte della resistente dell'importo di euro 14.894,60 per omesso pagamento delle seguenti somme contrattualmente pattuite e dedotto l'importo già versato di euro 3.210,02:
- € 2.700,00 per saldo acconto caparra confirmatoria 2021;
- € 2.200,00 per saldo acconto caparra confirmatoria 2022;
- € 2.100,00 per saldo acconto caparra confirmatoria 2023;
- € 4.200,00 per saldo acconti caparra confirmatoria al 30.6.2024;
- € 3.371,62 per oneri condominiali dovuti sino alla gestione 2023, come da dichiarazione resa dall'Amministratore dello stabile (cfr. doc. 2)
- € 703,00 per IMU relativa all'anno 2021 (cfr. doc. 3a) acconto IMU 2021.PDF (cfr. doc.
3b) IMU 2021 saldo;

- € 1415,00 per IMU relativa all'anno 2022 (cfr. doc. 4a) ACCONTO IMU 2022. (cfr. doc.
4b) IMU 2022 saldo;

- € 1415,00 per IMU relativa all'anno 2023 (cfr. doc. 5a) ACCONTO IMU 2023 (cfr. doc.
5b) IMU 2023 saldo.
Ritiene questo Giudice integralmente fondata la pretesa creditoria avanzata dalla ricorrente.
A tale conclusione questo Giudice perviene valorizzando le seguenti circostanze. Ai sensi dell'art. 3 del contratto oggetto di causa le parti stabilivano il prezzo di acquisto nella somma di € 240.000,00 oltre le tasse di legge e parte promissaria acquirente si impegnava a pagina 6 di 12 versare, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di € 57.600,00 secondo le seguenti modalità: € 5.000,00, entro il 20.3.2021; € 9.000,00 entro il 31.3.2021; € 10.000,00 prima della consegna delle chiavi ed € 33.600,00 in 48 rate mensili consecutive di € 700,00 ciascuna entro il giorno 20 di ogni mese a partire dal 1.1.6.2021; € 182.400,00 a saldo del rogito notarile.
In caso di conclusione di un contratto preliminare, può essere prevista tanto la dazione di una caparra confirmatoria (anche con versamento non immediato, ma differito, purché prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, onde non frustare la funzione rafforzativa del vincolo obbligatorio assegnata alla caparra dall'art. 1385 c.c.), quanto l'inserimento di una clausola penale (con lo scopo di predeterminare il danno risarcibile quando la parte non inadempiente agisca per ottenere l'esecuzione o la risoluzione del contratto) (Cass. 35068/2022). In particolare, secondo la citata pronuncia
(Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 35068 del 29/11/2022), “In tema di contratto preliminare, la funzione di anticipazione della prestazione dovuta e di rafforzamento del vincolo obbligatorio propria della caparra confirmatoria - che si perfeziona con la consegna che una parte fa all'altra di una somma di danaro o di una determinata quantità di cose fungibili per il caso d'inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad essa collegato (c.d. contratto principale) - ben può essere assolta anche da una dazione differita, così posticipandosi la consegna ad un momento successivo alla conclusione del contratto principale, ma a condizione che il momento di tale consegna sia anteriore al termine di scadenza delle obbligazioni pattuite con il preliminare e con la conseguenza che, nelle more della consegna, non si producono gli effetti che l'art. 1385, comma 2 c. c ., ricollega alla consegna in conformità della natura reale del patto rafforzativo del vincolo.
In tema di contratto preliminare, la caparra confirmatoria, al pari della clausola penale stipulata per il caso di inadempimento, rivelano il comune intento di indurre l'obbligato all'adempimento e, pertanto, ambedue possono coesistere nell'ambito dello stesso contratto. I due istituti, tuttavia, differiscono quanto ad ambito di applicazione, giacché la caparra confirmatoria trova applicazione quando, per effetto del recesso, il contratto non possa essere più adempiuto, mentre la clausola penale è applicabile laddove colui che non
è inadempiente preferisca domandare l'esecuzione del contratto o la risoluzione”.
Nel caso di specie le parti hanno pattuito la dazione della caparra confirmatoria in parte contestualmente/in data anteriore alla stipula del contratto e in parte in via differita (in specie in 48 rate mensili consecutive di € 700,00 ciascuna entro il giorno 20 di ogni mese a partire dal 1.1.6.2021 e pertanto sino al rogito, fissato entro 48 mesi dalla stipula del contratto). Pertanto, deve ritenersi che l'importo di euro 24.000,00 sia stato pattuito a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., in quanto, alla luce della giurisprudenza sopra richiamata, la stessa assolve alla funzione di anticipazione della prestazione dovuta e di rafforzamento del vincolo obbligatorio (in quanto versata contestualmente/in data anteriore alla stipula del contratto preliminare) e che l'importo di euro 33.600,00 sia stato pattuito a titolo di clausola penale ex art. 1382 c.c., a tal fine dovendovi valorizzare il pagamento differito e in prossimità della scadenza del termine per il rogito, l'entità dello stesso, nonché
pagina 7 di 12 la previsione di cui agli artt. 4 (secondo cui “In caso di inadempimento della parte promissaria acquirente la parte promittente venditrice tratterà l'importo ricevuto a titolo di caparra confirmatoria in data odierna oltre alle successive integrazioni mensili maturate sino alla data di rilascio dell'immobile; salvo il diritto di richiedere un eventuale maggiore danno causato dall'utilizzo dell'immobile.”) e 5 del contratto preliminare (secondo cui “Le parti, per effetto della dilazione del rogito notarile, di comune accordo concordano che per ogni anno a partire dalla data della consegna delle chiavi e fino alla stipula dell'atto notarile, verrà riconosciuto alla parte promittente venditrice un interesse annuo fisso pari ad euro 4.200,00(quattromiladuecento/00) a maturazione mensile”). Inoltre, la pattuizione del versamento della c.d. “integrazione della caparra confirmatoria” – da riqualificarsi come clausola penale – in 48 rate mensili consecutive di € 700,00 assolve, secondo un'interpretazione letterale e sistematica del contratto, alla funzione di liquidazione convenzionale anticipata del danno in caso di inadempimento e in specie costituisce una sorta di canone locativo per il godimento del bene in data anteriore alla realizzazione dell'effetto traslativo della proprietà. Tale riqualificazione appare coerente con le finalità sottese alla predetta clausola, il cui inadempimento peraltro costituisce, secondo le previsioni contrattuali, clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c., giustificando la risoluzione di diritto del contratto.
Inoltre appaiono dovuti gli importi richiesti a titolo di oneri condominiali sino alla gestione
2023 e IMU 2021, 2022 e 2023, in quanto obbligazione espressamente prevista a carico del promissario acquirente ai sensi dell'art. 4 del contratto (secondo cui “Fino alla data del rogito, la parte promissaria acquirente sarà tenuta a prendersi carico di tutte le spese condominiali sia ordinarie sia straordinarie ed a rimborsare alla parte promittente venditrice le tasse sulla proprietà relative al bene immobile (qualora venissero reintrodotte
- IMU o altra tassa) nella globalità che la parte promittente venditrice avrà versato per gli immobili oggetto del presente contratto”).
Alla luce delle allegazioni di inadempimento da parte della ricorrente (cfr. Sez. Un.
13533/2001 citata al paragrafo precedente), nonché del versamento da parte resistente dell'importo di euro 3.210,02, parte resistente deve essere condannata al pagamento dell'importo di euro 14.894,60 oltre interessi dal dovuto al saldo.


4. La domanda di rilascio dell'immobile
Anche la domanda di rilascio dell'immobile è fondata e può essere accolta. Infatti, la richiamata clausola n. 6 del contratto preliminare stipulato tra le parti prevede espressamente che “Qualora la parte promittente venditrice si avvalga della predetta facoltà di risoluzione di diritto del contratto, la promissaria acquirente dovrà provvedere, entro 20 giorni dalla comunicazione, a liberare l'unità immobiliare”. Conseguentemente sussiste l'obbligo al rilascio dell'immobile sin dal 10 ottobre 2024, ovvero decorsi 20 giorni dalla comunicazione della volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa (sul decorso della predetta comunicazione, cfr. paragrafo precedente).
pagina 8 di 12 Inoltre, nel contratto preliminare ad effetti anticipati la disponibilità del bene conseguita dalla promissaria acquirente presuppone che gli effetti traslativi del contratto non si sono ancora verificati. Il rapporto che si instaura tra promissario acquirente e bene si fonda, come confermato dalla Corte di legittimità (cfr. Cass., SS. UU. 7930/2008), sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori.
Risolto il contratto preliminare, deve ritenersi risolto retroattivamente anche il collegato contratto di comodato, sicché la promissaria acquirente deve essere condannata al rilascio dell'immobile.


5. La domanda di pagamento dell'indennità di occupazione
Parte ricorrente ha domandato, altresì, la condanna della resistente al pagamento di un'indennità di occupazione – quantificata in € 700,00 mensili, valore locativo del cespite,
a partire dalla data di risoluzione contrattuale - richiesta, retroattivamente, alla data di notifica del ricorso in virtù della clausola risolutiva espressa - sino all'effettivo rilascio del bene.
Com'è noto, l'occupazione senza titolo integra un fatto illecito extracontrattuale di natura permanente, che genera, pertanto, un diritto di credito risarcitorio in capo al proprietario- danneggiato.
A tal riguardo, in punto di diritto, occorre rilevare che, come sancito dalle Sezioni Unite,
“L'evento di danno riguarda non la cosa, ma proprio il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa. Il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del “diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”. Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire. Saldando il danno suscettibile di risarcimento alla concreta possibilità di godimento persa, per un verso si rende risarcibile il contenuto del diritto violato, in ossequio alla teoria normativa del danno, per l'altro si riconduce la violazione giuridica a una specifica perdita subita, in ossequio alla teoria causale. Il riferimento alla specifica circostanza di godimento perso stabilisce la discontinuità fra il fatto costitutivo dell'azione di rivendicazione e quello dell'azione risarcitoria, preservando la distinzione fra la tutela reale e quella risarcitoria”.
In definitiva, secondo la Suprema Corte, in caso di occupazione abusiva di immobile è necessaria “l'allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che
è andata persa. Ciò significa che il non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento. È pur vero che a fondamento dell'imprescrittibilità del diritto di proprietà vi è la circostanza che fra le facoltà riconosciute al proprietario vi è anche quella del non uso, ma l'inerzia resta una manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, mentre il danno conseguenza
pagina 9 di 12 riguarda il pregiudizio al bene della vita che, mediante la violazione del diritto, si sia verificato. Alla reintegrazione formale del diritto violato, anche nella sua esplicazione di non uso, provvede la tutela reale e non quella risarcitoria” (così Cass. n. 33645 del
15.11.2022).
In punto di onere probatorio, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto/ricorrente, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza.
Più di recente, è stato chiarito che “In tema di risarcimento del danno derivante dall'indisponibilità di un immobile, il danno emergente presuppone l'allegazione (e, in caso di contestazione del convenuto, la prova, anche presuntiva) della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento perduta, e può essere liquidato equitativamente facendo ricorso al criterio del valore locativo di mercato, che rappresenta il controvalore convenzionalmente attribuito al godimento alla stregua della tipizzazione normativa del contratto di locazione” (così Cass. ord. n. 14947 del 29.5.2023).
Dunque, in ordine al risarcimento del danno emergente connesso all'occupazione illegittima dell'immobile per cui è causa, parametrato dal ricorrente al valore locatizio di mercato dello stesso, si osserva che il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto di cui all'art. 832 c.c., restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale.
Sulla base delle considerazioni che precedono, nel caso in esame, quanto alla richiesta risarcitoria del danno emergente, parametrato nel valore locatizio dell'immobile illegittimamente occupato, occorre rilevare che parte ricorrente ha certamente fornito elementi, almeno presuntivi, del danno emergente e del lucro cessante patiti a fronte del mancato utilizzo diretto dell'immobile, trattandosi di unità abitativa destinata a locazione. Escluso, dunque, il mero “non uso del bene”, la circostanza che l'immobile non abbia potuto essere adibito dalla proprietaria quale propria abitazione costituisce certo voce di danno risarcibile.
Ciò detto, per quanto attiene alla quantificazione del danno, occorre rilevare che, come sancito dalla Suprema Corte, “il godimento ha un valore economico ed esso, nell'ambito di una valutazione equitativa del danno, può essere il medesimo sia se il godimento è diretto, sia se è indiretto mediante la percezione dei frutti civili per il godimento che altri abbia della cosa”.
Deve allora provvedersi alla quantificazione del danno, a far data dal 10.10.2024, ovvero dal giorno in cui sussiste l'obbligo del rilascio dell'immobile ai sensi dell'art. 6 del contratto preliminare.
pagina 10 di 12 In particolare, tenuto conto del Comune in cui è ubicato l'immobile, della natura dello Parte_ stesso, applicati i parametri medi (€ 8,3/mq) rilevato che parte ricorrente non ha indicato la metratura dell'abitazione limitandosi ad allegare la planimetria catastale, rilevato che tuttavia dall'interpretazione letterale e sistematica del contratto emerge che l'importo mensile di euro 700,00 (pattuito ai sensi dell'art. 3 quale “rata di integrazione della caparra confirmatoria”) costituisce una sorta di canone locativo per il godimento del bene in data anteriore alla realizzazione dell'effetto traslativo della proprietà, l'importo mensile di indennità di occupazione può essere determinato in € 700,00, da corrispondersi dal 10.10.2024 sino al rilascio dell'immobile. Somma da intendersi già rivalutata ad oggi, oltre interessi legali dalla liquidazione all'effettivo soddisfo, oltre agli oneri condominiali sino all'effettivo rilascio, come contrattualmente previsto.


6. Le spese di lite
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e – liquidate in dispositivo, in applicazione dei parametri minimi di cui al D.M. 147/2022 (con esclusione della fase istruttoria) nella versione ratione temporis applicabile (scaglione del decisum da € 5.201 a
26.000) – vengono integralmente poste a carico di parte resistente. Parimenti le spese di mediazione, liquidate in dispositivo in applicazione del principio della domanda, devono essere integralmente poste a carico di parte resistente. Per quanto attiene agli esborsi sostenuti si liquidano esclusivamente quelli documentati.


Per questi motivi

il Tribunale di Lodi in composizione monocratica sezione civile definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda ed eccezione, così provvede:
1) dichiara risolto alla data del 20.9.2024, per l'inadempimento di Parte_1 ex art. 1456 c.c., il contratto preliminare di compravendita ad effetti anticipati del
01.06.2021 avente ad oggetto l'immobile identificato al NCEU al fg. 8 mapp. 224 sub.
27 sito in San IA SE, Via AN XXIII n. 29;
2) condanna la resistente al pagamento in favore di parte ricorrente della somma complessiva di € 14.894,60, oltre interessi dal dovuto al saldo;

3) accerta e dichiara che la IG.ra occupa in modo illegittimo e Parte_1 senza titolo dal 10.10.2024 l'unità immobiliare di proprietà della società CP_1
sito San AN SE (MI), Via AN XXIII n. 29, catastalmente
[...] censito al foglio 8, mapp. 224, sub. 27;
4) condanna la resistente all'immediato rilascio in favore di Controparte_1 dell'immobile sito San AN SE (MI), Via AN XXIII n. 29, catastalmente censito al foglio 8, mapp. 224, sub. 27;
5) condanna la resistente a corrispondere a titolo di indennità di Controparte_1 occupazione l'importo mensile di € 700,00, per ogni mensilità dal 10.10.2024 sino pagina 11 di 12 all'effettivo rilascio dell'immobile, agli oneri condominiali maturati alla data del rilascio;

6) condanna la parte resistente a rifondere a parte ricorrente le spese di lite, che liquida in
€ 1.700,00 per compensi professionali, oltre euro 264,00 per esborsi, oltre spese generali (al 15%), IVA e CPA, nonché le spese di mediazione che liquida in € 400,00 per compensi professionali, oltre spese generali (al 15%), IVA e CPA.
Lodi, 17 aprile 2025
Il giudice
Ada Cappello
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