N. 2187/2021 R.G
Tribunale Ordinario di Terni
VERBALE DI UDIENZA DEL 21/02/2025
- Letti gli atti;

- Lette le note di trattazione scritta;
il Giudice
Si ritira in camera di consiglio e, all'esito, pronuncia la seguente sentenza dandone lettura, ai sensi degli artt. 127-ter, 429 e 281sexies cod. proc. civ.
Il Giudice
Tommaso Bellei
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Nuoro in persona del giudice dott. Tommaso Bellei ha pronunciato, dandone lettura, la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. 2187 R.G.A.C. dell'anno 2021 promossa
DA
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
GRIMANI FEDERICA ed elettivamente domiciliata presso lo studio della stessa in Terni, Via
I° Maggio, n. 40
PARTE OPPONENTE
CONTRO
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MUZI MARCO e CP_1 C.F._2 dell'avv. COLANTONIO DANIELA, elettivamente domiciliata in VIALE DELLA STAZIONE,
66 TERNI presso il difensore avv. MUZI MARCO
PARTE OPPOSTA

pagina 1 di 9 MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione intimava a la CP_1 Parte_1 convalida dello sfratto per morosità dall'immobile adibito a ristorante sito in Terni, in Via
Emo Battisti, n. 5/7, contraddistinto al Catasto Urbano di detto Comune al Foglio n. 110, part. 192, sub 4 (all. n. 2), con contestuale istanza di emissione di un'ingiunzione di pagamento per mancato pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi da ottobre 2020 ad aprile 2021 per Euro 3.850,00.
L'ingiunta si costituiva personalmente all'udienza di convalida non opponendosi alla stessa e dichiarando di essere disponibile alla restituzione dell'immobile; alla successiva udienza del 29/6/2021, la parte attrice dava atto della riconsegna dell'immobile (avvenuta in data 2562021), della persistenza della morosità nonché insisteva nelle proprie domande.
Con ordinanza del 19/7/2021 veniva quindi convalidato lo sfratto per morosità e con decreto n. 471/2021 emesso in data 19/7/2021 da questo Tribunale e ritualmente notificato veniva ingiunto alla di pagare l'importo di € 3.700,00, oltre interessi, oltre la Parte_1 somma dovuta per ulteriori canoni sino al rilascio (avvenuto in data 25/6/2021).
Con atto di citazione notificato in data 15/10/2021, depositato in data 19/10/2021, la pponeva il suddetto decreto ingiuntivo rassegnando le seguenti conclusioni: Parte_1
“Voglia il Giudice adito, contrariis reiectis:
In via preliminare e pregiudiziale
- accertato e dichiarato che l'opposizione è ampiamente fondata su prova scritta e che ricorrono particolari gravi motivi, per l'effetto, disporre la sospensione dell'esecuzione provvisoria del decreto ingiuntivo opposto, ai sensi dell'art. 649 c.p.c.;
- accertato e dichiarato che, nel caso di specie, si controverte in materia di locazione, soggetta a mediazione obbligatoria, per l'effetto, previa sospensione della esecutorietà del decreto opposto, ut supra, disporre la sospensione del presente procedimento, al fine di consentire alle parti l'espletamento della procedura mediatizia;

Nel merito accertato e dichiarato, in fatto, che:
- sia nella fase pre-contrattuale, che in occasione della sottoscrizione del contratto di locazione per cui è causa, la locatrice ha in mala fede dolosamente sottaciuto alla conduttrice, odierna opponente, l'esistenza di gravissimi vizi dell'immobile oggetto di
pagina 2 di 9 locazione, di cui la stessa era ben a conoscenza a seguito dei precedenti incendi verificatisi presso i locali dello stesso;

- durante il rapporto contrattuale, sebbene ripetutamente sollecitata dalla conduttrice, dall'amministratore del Condominio del fabbricato ove è ubicato il locale ed, addirittura, intimata con Ordinanza-Ingiunzione della competente Autorità, la locatrice non si è mai attivata per far effettuare gli interventi di ripristino necessari, al fine di rendere l'immobile locato idoneo per la destinazione d'uso pattuita in contratto;

- nonostante la disponibilità ad un accordo di bonario componimento della controversia ripetutamente manifestatale dalla conduttrice, anche per il tramite del sottoscritto procuratore, sia in epoca precedente alla citazione per convalida dello sfratto per morosità, che successivamente, la locatrice ha dapprima fatto credere che si sarebbe resa disponibile in tal senso, per poi scorrettamente procedere oltre in sede giudiziale, al solo ed inqualificabile scopo di ottenere il pagamento di ulteriori somme ad essa non dovute;

- nonostante la immediata intervenuta riconsegna dell'immobile locato da parte della conduttrice, odierna opponente, la locatrice si è pure rifiutata di restituire il deposito cauzionale, che, come è noto, in assenza di giustificate e comprovate contestazioni, è comunque dovuto;

- accertato e dichiarato, in diritto, che nel caso di specie: è configurabile la nullità del contratto di locazione de quo, ai sensi del combinato disposto di cui agli Artt. 1418, co. 2, e 1346 c.c., stante la impossibilità dell'oggetto (ossia, la destinazione d'uso pattuita); in alternativa, è altresì configurabile la annullabilità del contratto di locazione de quo, ai sensi del combinato disposto di cui agli Artt. 1427 e 1439 c.c., stante la condotta in mala fede tenuta dalla locatrice, sia nella fase pre-contrattuale, che in occasione della sottoscrizione del contratto e successivamente (v. Art. 1375 c.c.), consistita nell'aver dolosamente sottaciuto l'esistenza dei gravi vizi dell'immobile oggetto della locazione, i quali, se portati subito correttamente a conoscenza, avrebbero indotto la conduttrice a non contrattare;
in ulteriore alternativa, è altresì configurabile la risoluzione del contratto di locazione de quo, ai sensi dell'art. 3 del contratto e del combinato disposto di cui agli Artt. 1453 e 1460 c.c., stante, da un lato, il grave inadempimento della locatrice, consistito nel non essersi mai resa parte
pagina 3 di 9 diligente al fine di rendere l'immobile oggetto della locazione idoneo per l'attività ivi esercitata dalla conduttrice (v. Artt. 1575, 1576, 1578 e 1580 c.c.) e, dall'altro, la più che legittima eccezione di inadempimento proposta dalla odierna opponente;
in subordine, è altresì configurabile l'impossibilità sopravvenuta della prestazione di parte locatrice, ai sensi dell'Art. 1463 c.c. (se invocata da parte opposta), che, in ogni caso, comporta la totale ripetizione di quanto indebitamente percepito (art. 2033
c.c.); per l'effetto, in totale accoglimento della opposizione:
- revocare il Decreto Ing.vo opposto, statuendo che nulla è dovuto alla locatrice per i motivi di cui al relativo ricorso;

- condannare parte opposta al pagamento in favore della opponente della complessiva somma di € 20.250,00, ovvero della maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, anche in via equitativa, oltre agli interessi ed alla riv. montetaria, come per legge, per
i titoli dedotti ut supra;

- condannare parte opposta ai sensi dell'art. 96 c.p.c.;
- condannare parte opposta al pagamento delle spese tutte e dei compensi di lite, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore dichiaratosi antistatario.”.
Con comparsa di risposta si costituiva in giudizio la assegnando – per i motivi ivi CP_1 dedotti - le seguenti conclusioni:
“Piaccia all'Ill.mo Intestato Ufficio, disattesa ogni contraria istanza, rigettare l'opposizione della Sig.ra al Decreto Ingiuntivo n°471/21 emesso dal Tribunale di Parte_1
Terni in quanto infondata in fatto ed in Diritto per tutti i motivi di cui in premessa che qui intendansi integralmente trascritti e, per l'effetto, confermare lo stesso provvedimento con condanna della stessa parte opponente al pagamento delle spese di lite di cui al presente procedimento”.
Il giudizio veniva istruito con l'esame dei testi ammessi e l'acquisizione dei documenti ritualmente depositati dalle parti.

2.1. Tanto premesso, si osservi preliminarmente che, come affermato dalla Suprema
Corte il giudicato formatosi in relazione all'ordinanza di convalida, qualora unitamente a detta ordinanza sia stato emesso, come nel caso in esame, anche il decreto ingiuntivo per i canoni di locazione e gli oneri accessori, copre, oltre che ogni questione concernente l'esistenza, la validità e la risoluzione del contratto ed ogni questione relativa al possesso di fatto della cosa locata, anche i fatti impeditivi o estintivi degli obblighi contrattuali anteriori all'ordinanza di pagina 4 di 9 convalida, che, pertanto, si sarebbero dovuti far valere nel corso del relativo procedimento con l'opposizione alla convalida dello sfratto.
Quanto sopra esposto è quanto sostenuto dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n.
8116/2020 che, richiamando i principi già espressi dalle proprie sentenze nn°17049/2017 e
12994/2013, e dopo aver ribadito che "…l'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità ha efficacia di cosa giudicata sostanziale su ogni questione in merito alla risoluzione del contratto e al possesso di fatto della cosa locata, ma non preclude, nell'autonomia dei rispettivi e correlativi diritti, né al locatore di instaurare un separato giudizio per il pagamento dei canoni, né al conduttore di chiedere in giudizio l'accertamento dell'obbligo del pagamento e di eccepire e contrastare, nell'indagine sui rapporti di dare e di avere in relazione ai canoni, la misura di questi…", ha poi precisato che ciò è da ritenersi possibile
"…tranne il caso in cui allo sfratto per morosità si sia accompagnata contestualmente
l'ingiunzione di pagamento per i canoni, risultando, in tale ipotesi, coperti dal giudicato anche i fatti impeditivi/estintivi del relativo obbligo…".
Tuttavia, sempre secondo la giurisprudenza di legittimità tale preclusione opera solo nel caso in cui si sia formato un giudicato anche sull'entità del canone dovuto e quindi in caso di mancata opposizione al decreto ingiuntivo adottato contestualmente alla convalida (cfr.
Cass. n. 16319/2007), definitività che, ovviamente, non si è avuta nel caso di specie.
Infatti, l'ordinanza di convalida di sfratto per morosità è suscettibile di acquisire efficacia di giudicato tra le parti ma tale efficacia non preclude la possibilità di proporre opposizione avverso il decreto ingiuntivo pronunciato contestualmente ai sensi dell'art. 664
c.p.c.; l'efficacia di giudicato dell'ordinanza di convalida non riguarda, infatti, il quantum delle somme dovute al locatore e quindi non preclude al conduttore di chiedere nel giudizio di opposizione avverso il decreto ingiuntivo ottenuto dal locatore per il pagamento dei canoni scaduti (o in altro autonomo giudizio), l'accertamento dell'insussistenza, totale o parziale, del credito affermato dal locatore.
Pertanto, i fatti impeditivi, modificativi ed estintivi allegati dalla parte opponente nei propri atti, anche a sostegno della propria domanda riconvenzionale, possono essere scrutinati in questa sede ma solo al fine di determinare l'entità dell'eventuale canone dovuto, non anche per accertare l'an dell'intervenuta risoluzione del contratto di locazione in esame.
Quindi, ritenendo possibile sindacare in questa sede l'entità dei canoni di locazione oggetto del decreto ingiuntivo opposto, a parere di questo Tribunale, sia l'opposizione che la pagina 5 di 9 domanda riconvenzionale avanzata da parte opponente devono ritenersi parzialmente fondate per le ragioni di seguito indicate.
Invero dall'istruttoria complessivamente svolta è emerso che, a seguito dell'incendio della canna fumaria a servizio del camino a legna del ristorante – intervenuto in data
5/10/2019 - lo stesso camino, dopo pochi giorni (cfr. lettera amministratore di condominio e sua testimonianza da cui si evince che, in data 23/10/2019, tale inversione già era Pt_2 stata realizzata), veniva collegato, su incarico della locatrice, alla diversa ed ulteriore canna fumaria presente in loco, utilizzata anche per lo smaltimento dei fumi della cucina a gas, invertendo la funzione delle canne fumarie.
Tale intervento non determinava gravi problematiche all'attività di ristorazione effettuata dalla conduttrice come dimostrato dagli annunci pubblicitari in atti e dall'assenza di lamentele da parte della conduttrice che, anche nella propria missiva del 31/7/2020, lamentava unicamente un “disagio” nel non poter utilizzare liberamente “la cappa di aspirazione” e di dover mettere un “cartone” avanti alla “bocca del camino” per limitare la fuoriuscita del fumo (cfr. doc. in atti).
Pertanto, da una parte, non si ritiene raggiunta la prova sia in merito all'imputabilità dell'incendio in capo alla locatrice (le cause dell'incendio sono rimaste inesplorate) sia in merito ad un grave peggioramento della funzionalità dei locali tale da legittimare la restituzione dei canoni corrisposti dalla conduttrice, atteso infatti che l'immobile conservava analoga funzionalità rispetto a quella avuta al momento della sottoscrizione del contratto;
invero, anche il precedente conduttore ha dichiarato che il camino poteva esser utilizzato ma faceva un po' fumo (cfr. test. ). CP_2
Tuttavia, risulta dimostrato che, per effetto dell'ordinanza del Comune di Terni del
18/11/2020, che ha sostanzialmente censurato la legittimità dei lavori di inversione della funzione delle canne fumarie, eseguiti della locatrice dopo l'incendio della canna fumaria a servizio del camino a legna (perché difformi alle autorizzazioni rilasciate, cfr. doc. 7), la soluzione utilizzata fino a quel momento non era più idonea a garantire la funzionalità degli impianti e, quindi, dell'attività di ristorazione.
Risulta sempre per tabulas (cfr. relazione del tecnico di parte opponente) che, dopo alcuni mesi, la locatrice ripristinava lo stato dei luoghi, ricollegando la canna fumaria esterna alla cappa di aspirazione dei fumi della cucina a gas e lasciava “disconnessa” la canna fumaria del camino a legna.
pagina 6 di 9 Tale soluzione determinava il a disporre, con provvedimento del Controparte_3
25/5/2021, la conclusione del procedimento avviato con la citata ordinanza del 18/11/2020 avendo preso atto della riduzione in pristino dei luoghi nel rispetto delle autorizzazioni rilasciate.
Per quanto riguarda il rifacimento della canna fumaria a servizio del camino a legna è poi risultato per tabulas che nessuna delle parti intendeva sostenerne i costi, ragione per cui la conduttrice aveva manifestato l'intenzione di restituire i locali, pur ritenendo non dovuti i canoni non corrisposti ed oggetto del decreto ingiuntivo opposto (dall'ottobre 2020 al giugno
2021).
Ciò posto in fatto, deve osservarsi in via generale che per l'esame dell'eccezione ex art. 1460 cod. civ. deve procedersi a valutare, in maniera comparativa, l'asserito inadempimento della proprietaria, rispetto al contratto di locazione ed ai dedotti vizi sussistenti sul bene locato, rispetto al relativo inadempimento della conduttrice, in merito al mancato pagamento dei canoni di locazione, circostanza quest'ultima pacifica agli atti di causa.
Al riguardo, la Corte di Cassazione ha da sempre statuito che: "in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimplenti contractus", di cui all'articolo 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva" (Cass.

8.4.2006 n.8425).
Inoltre, la giurisprudenza di legittimità ha da sempre statuito che il conduttore pur in presenza di vizi sull'immobile locato, non può procedere con la sospensione del pagamento del canone di locazione, avendo affermato al riguardo che: "in tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale
o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede"(Cass. 10.1.2008 n.261).
pagina 7 di 9 Pertanto, applicando i suddetti principi, al caso di specie, si deve osservare, anzitutto, che, per effetto dell'ordinanza del Comune di Terni del 18/11/2020, il locale non era più utilizzabile atteso che l'inversione delle canne fumaria – operata dalla locatrice - era stata considerata illegittima e, quindi, occorreva ripristinare lo stato dei luoghi.
Pertanto, dal novembre 2020 sino alla data di ripristino dei luoghi, collocabile temporalmente alla fine del mese di maggio 2021, quando il concludeva il Controparte_3 relativo procedimento, il ristorante era di fatto inutilizzabile – per cui la sospensione del pagamento del canone era legittima - in quanto i fumi non erano legittimamente autorizzati e la funzionalità degli impianti, almeno nello stato equivalente a quello avuto al momento della consegna dei locali, doveva essere garantita dalla locatrice atteso che, da una parte, non vi è prova che l'incendio alla canna fumaria era stato causato dalla conduttrice e che, dall'altra, che le opere di straordinaria amministrazione - quale il ripristino della canna fumaria in questione – sono sempre rimaste a carico della locatrice come contrattualmente concordato
(cfr. art. 7 del contratto).
Infatti, dalla lettura del contratto, solo le modifiche – anche imposte dalla pubblica amministrazione - e le migliorie sarebbero state a carico del conduttore mentre l'intervento di rifacimento della canna fumaria a servizio del camino a legna, resosi necessario dall'incendio dell'ottobre del 2019, deve essere considerata quale opera di manutenzione straordinaria, di competenza della locatrice.
Per quanto riguarda gli importi relativi ai canoni relativi al mese di ottobre 2020 (mese in cui l'attività di ristorazione poteva essere eseguita) ed al mese di giugno 2021 (mese in cui l'attività poteva riprendere con l'utilizzo della sola cucina a gas), gli stessi devono ritenersi dovuti da parte della conduttrice ma, tuttavia, possono essere compensati dagli importi dovuti dalla locatrice a titolo di deposito cauzionale mai restituito, dovendosi ritenere che parte locatrice non abbia dimostrato che i beni mancanti fossero diversi da quelli invece acquistati dalla conduttrice dalla precedente conduttrice (cfr. test. , doc. 8 fasc. CP_2 conduttrice).
Del tutto sfornita la prova del danno da lucro cessante lamentato da parte opponente
(peraltro, in ipotesi, da valutare solo in relazione ai mesi da novembre 2020 a maggio 2021) in assenza di alcuna prova al riguardo, anche al fine di parametrare un'eventuale liquidazione equitativa.
pagina 8 di 9 Anche la richiesta di restituzione della somma oggetto di pignoramento, avanzata da parte opponente nelle proprie note conclusive deve essere disattesa non risultando in atti l'effettivo accreditamento della somma (euro 600,00) in favore della parte opposta.
Deve quindi concludersi per l'accoglimento parziale delle domande di parte opponente e per la revoca del decreto ingiuntivo opposto.

3. Le spese legali seguono la soccombenza per la metà e sono liquidate secondo i valori medi previsti dal DM n. 55/2014 (scaglione da Euro 5.200,01 a Euro 26.000,00), ridotti non oltre il
50% attesa la non particolare complessità delle questioni trattate;
per il resto le spese sono compensate attesa la reciproca soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale definitivamente pronunciando, ogni diversa eccezione, istanza e deduzione disattesa:

1. accoglie parzialmente l'opposizione e, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale, effettuata una compensazione tra i rispettivi ed accertati crediti delle parti, revoca il decreto ingiuntivo opposto;

2. condanna l'opposta alla rifusione delle spese di lite che liquida in favore della parte opponente in complessivi € 1.269,50 per compenso, oltre spese forfettarie (15% del compenso), oltre IVA e CPA;
compensa per il resto le spese.
Terni, 20-21 febbraio 2025
Il Giudice
Tommaso Bellei
pagina 9 di 9