REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
SEZIONE II CIVILE
in persona del giudice dott. Stefano Fava ha emesso la seguente
SENTENZA
ai sensi dell'art. 429 c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3980/2023 del
R.G.A.C., decisa nell'udienza cartolare del 18 marzo 2025 nei termini di cui all'art. 127 ter c.p.c. e vertente
TRA
- rappresentata e difesa dagli Avv.ti RIPOLI Luca e dall'Avv. Parte_1
BUONEMANI Antonio ed elettivamente domiciliata presso il secondo in Latina via G.B.
Vico, 35;
PARTE ATTRICE-INTIMANTE
E
- rappresentato e difeso dall'avv. LANCIA Daniele ed elettivamente CP_1 domiciliato presso il suo studio, in Formia (LT), Piazza Marconi n. 8;
PARTE CONVENUTA -INTIMATA
OGGETTO: sfratto per finita locazione.

CONCLUSIONI
Per l'udienza del 18 marzo 2025 parte intimante depositava note di udienza in data 10 marzo 2025 e parte intimata in data 14 marzo 2025 da intendersi richiamate.
PREMESSO IN FATTO
Con atto di citazione del 8 settembre 2023 la , intimava a Parte_1 [...]
lo sfratto per finita locazione alla data del 31/05/2008 e ne chiedeva la convalida, CP_1
ovvero, in caso di opposizione, emettere ordinanza di rilascio deducendo:
a) con contratto del 20/06/1996 decorrente dal 1/06/1996 e registrato il 10/07/1996
l' concedeva in locazione al sig. l'immobile sito in Latina CP_2 CP_1
L.go Giovanni XXIII 13 Fabbr. A Sc.00 int.7, 4° piano, per uso abitazione;

b) con raccomandata a.r. ricevuta il 20/07/2007 l' inviava disdetta a parte CP_2 intimata per la scadenza naturale del contratto del 31/05/2008;
c) con atto notarile la Fondazione Enpam cedeva al Fondo Aiace gestito da , Parte_1 una serie di immobili, tra cui quello oggetto del giudizio di cui è causa e pertanto trasferendo in capo ad esso anche il contratto di locazione e le sue vicende;

d) nonostante il tempo trascorso dalla disdetta le parti non si erano accordate né sul rinnovo né sul rilascio, anzi parte intimata risultava essere morosa dell'indennità di occupazione per un importo rilevante;

Concludeva pertanto chiedendo: “intima al sig. lo sfratto per finita locazione da CP_1 detto immobile per la data del 31.05.2008 con invito a rilasciarlo libero e vuoto, e nel contempo
il sig. ( ) dom.to in Latina L.go Giovanni XXIII 13 CP_3 CP_1 C.F._1
Fabbr.A Sc.00 int. 7 a comparire dinanzi al Tribunale Civile di Latina -sede di P.zza B. Buozzi -
Giudice e sez. designandi, all'udienza del 19.09.2023 ore di rito, per sentir convalidare lo sfratto come sopra intimato. Si invita il convenuto a comparire all'udienza indicata, con avvertenza che se non comparirà, ovvero comparendo non si opporrà, il Giudice convaliderà lo sfratto per finita locazione, ai sensi dell'art.663 cpc, fissando il termine di esecuzione a breve in relazione alla data di invio della disdetta ex art. 56 L.392/78 nuova formulazione, nonchè tenuto conto che l'occupante non corrisponde neanche le indennità di occupazione. In caso di opposizione, sentir emettere ordinanza di rilascio (art.665 c.p.c.) e sentirsi condannare al rilascio dell'immobile e alla rifusione delle spese, con sentenza munita di clausola. Fatti salvi i danni ex art.1591 c.c. da protratta occupazione.
Con comparsa del 6 maggio 2024 si costituiva in giudizio CP_1 deducendo:
a) l'eccezione di invalidità e/o inefficacia della disdetta proveniente da soggetto estraneo al rapporto contrattuale (SIR S.r.l.);
b) l'abuso di diritto perpetrato dall'intimante con la proposizione da parte di questo della domanda di sfratto per finita locazione a distanza di oltre 15 anni dalla data di disdetta la quale era da considerarsi rinunciata per factia concludentia giacché
l'intimante in data 01/04/2022 comunicava formalmente al conduttore di essere subentrata nel contratto di locazione. Pertanto, in conseguenza di ciò gli effetti della disdetta inviata dall nell'anno 2007 per la scadenza del contratto di CP_2
locazione prevista per l'anno 2008 risultavano essere stati, di fatto, rinunciati e superati dal comportamento osservato dalle parti. Infatti, tale situazione di consenso reciproco sulla permanenza del contratto per il periodo per cui era stata inviata la disdetta, e per la tacita rinnovazione per un altro periodo di durata aveva comportato la rinnovazione per fatti concludenti del contratto di locazione in occasione della scadenza dei quadrienni successivi e cioè per gli anni 2012, 2016 e
2020;
c) la sussistenza di gravi motivi ostativi alla pronuncia dell'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. poiché l'opposizione alla convalida dello sfratto trovava fondamento anche nelle delicatissime condizioni di salute dell'intimato causate dalla vecchiaia e da una patologia oncologica. Pertanto, tale condizione rendeva difficoltosa la ricerca di un'altra abitazione in tempi brevi;

d) L'infondatezza della circostanza attestante la morosità dell'intimato che aveva sempre regolarmente adempiuto al pagamento del canone di locazione;

Concludeva pertanto chiedendo: “l'On.le Tribunale adito voglia così provvedere: rigettare la richiesta di convalida della licenza per finita locazione e, per l'effetto disporre, il mutamento del rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c.; accertare e dichiarare, comunque, la sussistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 c.p.c.; ordinare alla parte attrice di rispettare il contratto fino alla sua scadenza fissata il
31/05/2024 e per l'effetto condannare l'attore al pagamento di spese, diritti ed onorari di causa. All'udienza del 19 settembre 2023 parte intimante si riportava a quanto dedotto e richiesto nell'atto introduttivo della lite e chiedeva, in accoglimento della domanda principale, di convalidare lo sfratto intimato per finita locazione alla data del 31 maggio
2008 con disdetta inviata al maggio 2007, fissando termine per l'inizio dell'esecuzione.
Parte intimata si opponeva e si riportava all'atto di costituzione. Parte intimante sulla validità della disdetta SIR inviata nel 2007 precisava che essa era società mandataria di per la gestione degli immobili. Parte intimante era perciò subentrata nel rapporto CP_2
contrattuale in essere ed in più precisava che al fine di far venir meno l'efficacia della disdetta era necessario un atto contrario incompatibile con la stessa. L'Ente proprietario aveva perciò ricevuto i canoni a titolo di indennità di occupazione. Parte intimata rilevava che non vi era mandato a SIR né prova dell'indennità di occupazione. Il Giudice dato atto si riservava.
Con ordinanza del 19 settembre 2023 il Giudice a scioglimento della riserva assunta all'udienza, esaminati gli atti di causa, rilevato che parte intimata si era costituita e si era opposta alla convalida di sfratto per finita locazione eccependo invalidità della disdetta per comportamento concludente di parte intimante contrario alla stessa intimata per finita locazione alla data del 12 luglio 2007, deducendo inoltre critiche condizioni di salute dell'intimato; rilevato che parte intimante aveva chiesto l'emissione dell'ordinanza di rilascio;

ritenuto che

la disdetta doveva considerarsi valida poiché fatta da società qualificatasi mandataria della proprietà che ne aveva in ogni caso ratificato l'operato;

ritenuto che

nella condotta tenuta da parte intimante non poteva ravvisarsi volontà negoziale di rinuncia agli affetti della predetta disdetta poiché la proprietà aveva continuato a percepire il dovuto non a titolo di canone bensì a titolo di indennità di occupazione;
ritenuto pertanto che non sussistevano prova scritta e gravi motivi contrari alla pronuncia di rilascio, poiché delle condizioni di salute dell'intimato si poteva tenere conto ai fini del termine del rilascio visti gli artt. 665, 667, 426, c.p.c. e art. 56 l. 392/1978, ordinava a di rilasciare l'immobile sito in Latina Latina L.go Giovanni CP_1
XXIII 13 Fabbr. A Sc.00 int.7, 4° piano, per uso abitazione libero da persone e cose, nella disponibilità di parte intimante;
tenuto conto delle condizioni di salute documentate di parte intimata fissava per l'esecuzione la data del 19 dicembre 2023. Stante l'opposizione disponeva il mutamento del rito;
visti gli art. 5 e 6, D. Lgs. 4.3.2010, n. 28, assegna alle parti termine di giorni quindici dalla comunicazione dell'ordinanza per la presentazione della domanda di mediazione;
fissava l'udienza di discussione al 2 maggio 2024 assegnava termine per integrare gli atti introduttivi mediante il deposito di memorie e documenti sino a 20 giorni prima per parte locatrice e sino a 10 giorni prima dell'udienza per parte conduttrice. Disponeva che la predetta udienza si svolgesse ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. con termine alle parti per note fino al giorno dell'udienza.
Con memoria integrativa del 8 aprile 2024 parte intimante sul dedotto abuso di diritto e implicito/tacito rinnovo del contratto di locazione precisava di non aver compiuto un atto di uguale natura e di segno contrario alla disdetta e una volta che questa aveva raggiunto il suo scopo ed il contratto era scaduto, precedente proprietario, e quello attuale CP_2
per mezzo di , avevano sempre fatturato in “indennità di occupazione”. Oltre a Parte_1
ciò precisava che parte intimata mentre dapprima affermava che la disdetta avesse spiegato i suoi effetti e che dunque il contratto era cessato, asseriva poi al contrario che a causa della decorrenza del tempo, il contratto si era rinnovato “per facta concludentia”.
Per di più il Fondo era subentrato nel rapporto contrattuale solo al fine di legittimare le richieste di pagamento delle indennità di occupazione e per l'invio dei MAV al medesimo intestati, inoltre la morosità dell'intimato era provata dallo stesso verbale di accordo di
Mediazione del 18/12/23. Infine parte intimante chiedeva la conferma dell'ordinanza di rilascio già concessa in data 19/09/23 che fissava l'esecuzione per il 19/12/23 e la dichiarazione di cessazione del contratto di locazione alla data del 31/05/2008.
Con memoria integrativa del 19 aprile 2024 parte intimata precisava che il locatore non aveva fornito prova, sia nella fase sommaria che nella successiva, di aver richiesto ovvero imputato le somme corrisposte dal conduttore “a titolo di indennità di occupazione” e tale circostanza era stata solo presunta dal Giudice nella fase sommaria e, pertanto, il provvedimento di rilascio risultava fondato su una presunzione ovvero sull'inesistenza di fatti e/o documenti mai allegati dall'attore. Oltre a ciò la diffida ad adempiere inviata dal locatore riportava un riferimento al “contratto di locazione” e pertanto non veniva richiesta al conduttore alcuna somma a titolo di indennità di occupazione e pertanto risultava provata la volontà contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.
Con note del 24 aprile 2024 parte intimata si riportava agli atti precedenti.
Con ordinanza del 3 maggio 2024 il Giudice letti gli atti di causa all'esito dell'udienza a trattazione scritta del 2 maggio 2024, scaduti i termini di cui all'art. 127 ter c.p.c., lette le note di udienza depositate da parte convenuta intimata in data 24 aprile 2024, lette le memorie integrative depositate da parte attrice intimante in data 8 aprile 2024 e da parte convenuta intimata in data 19 aprile 2024, rilevato che le parti non avevano formulato richieste di prova e ritenuta la causa matura per la decisione rinviava per discussione all'udienza del 18 marzo 2025 da svolgersi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. con termine alle parti per note fino al giorno dell'udienza e ordinava alla cancelleria l'inserimento di tutti gli atti relativi alla convalida nel procedimento di cui causa (N. RG 3848/2023).
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda di parte attrice è fondata e pertanto deve essere accolta.
La ricostruzione fornita da parte intimata secondo cui la disdetta non avrebbe avuto alcun effetto e che il contratto si sia rinnovato tacitamente è priva di fondamento. Sul tema la giurisprudenza di legittimità ha più volte affermato che il consenso alla rinnovazione del rapporto può derivare o da dichiarazione espressa o da comportamento concludente, mentre la volontà espressa del locatore di non rinnovare il contratto di locazione alla scadenza comporta l'esaurimento dell'efficacia del contratto alla data indicata. Premesso ciò, in tale ultima ipotesi, non esiste alcuna norma che riconosca al locatore un potere unilaterale di revoca della disdetta una volta che essa abbia prodotto i suoi effetti: non appena la disdetta, quale atto unilaterale recettizio, giunge al conduttore, questa determina la cessazione della locazione con riferimento al momento in cui sopraggiunge la scadenza ed evita la rinnovazione. Tuttavia, pur in assenza di una espressa norma, avviene il ripristino del contratto solo nel caso in cui si verifica una manifestazione di volontà negoziale bilaterale attraverso un negozio formale nel quale le parti si danno atto che la disdetta deve considerarsi priva di effetti;
oppure vengono posti in essere comportamenti significativi di natura negoziale implicanti la concorde volontà delle parti di determinare quello stesso effetto. In conclusione, la giurisprudenza di legittimità precisa che “qualora il locatore abbia manifestato con la disdetta la sua volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione tacita non può desumersi da una manifestazione tacita di consenso alla permanenza del locatario nell'immobile locato, occorrendo invece un suo comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto (cfr., tra le più recenti, Cass. n. 10946/03, n. 14810/04, n. 257/06, n. 5464/06) “e ancora “La permanenza del conduttore nel bene locato ha valenza differente a seconda che sia stata data o meno la disdetta alla scadenza contrattuale;
in tale seconda ipotesi, essendovi già una manifestazione di volontà del locatore volta alla risoluzione contrattuale, la volontà di rinnovare il contratto deve essere manifestata, se non espressamente, con comportamenti di segno univoco (cfr. Cass. n. 8159/95), quali certamente non sono nè la percezione dei canoni per i periodi di occupazione dopo la scadenza contrattuale nè il mancato esercizio dell'azione di rilascio, anche per un periodo di tempo considerevole dopo detta scadenza (cfr., oltre la giurisprudenza citata, anche Cass. n. 8825/95, n. 269/98, n. 9698/98).” (C. Cass. civ. 15/04/2011, n. 8729)
In tali ipotesi, infatti è assente la volontà contraria a quella manifestata per mezzo della disdetta, giacché la rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell'articolo 1597
c.c., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore. Pertanto, in tali ipotesi, la permanenza del conduttore nell'immobile successivamente alla scadenza del contratto costituisce occupazione di fatto.
Nel caso di specie in effetti la disdetta ha raggiunto il suo scopo ed il contratto è scaduto, ed precedente proprietario, come anche parte intimante hanno sempre ricevuto CP_2 una somma pari al canone di locazione e percepita a titolo di indennità di occupazione e neppure è intervenuta una nuova pattuizione tra le parti per configurare l'esistenza di un nuovo contratto.
Per le considerazioni di cui sopra deve ritenersi che la detenzione dell'immobile da parte di parte intimata sia da ricondurre alla fattispecie dell'occupazione sine titulo, con la conseguenza che non può trovare accoglimento la domanda di proroga della scadenza del contratto formulata da parte intimata per essere il contratto di locazione cessato alla data del 31/05/ 2008.
Sull'eccezione posta dall'intimata di abuso di diritto da parte dell'intimante per avere quest'ultima proposto la domanda di rilascio per finita locazione a distanza di oltre 15 anni dalla data di disdetta si precisa che il concetto di abuso processuale, viene definito dalla Dottrina e dalla Giurisprudenza come: “un limite esterno all'esercizio, potenzialmente pieno ed assoluto, del diritto soggettivo, il cui riconoscimento, come si insegna, implica
l'attribuzione al soggetto di una duplice posizione, di libertà e di forza” e che delinea una fattispecie che si verifica ogni qualvolta il processo sia utilizzato al fine di ottenere risultati eccedenti e devianti rispetto all'interesse sostanziale. Nel caso di specie non vi è prova che vi sia stato l'uso spropositato del diritto processuale. Invero nel giudizio di cui causa la locatrice aveva formulato rituale e tempestiva disdetta del rinnovo automatica, avvertendo espressamente la controparte che il contratto si sarebbe risolto il 31/05/2008 (il che poi si è verificato). Il tempo intercorso tra la risoluzione del negozio e l'attivazione del procedimento di sfratto non poteva ingenerare alcun affidamento in un rinnovo, attesa la manifesta volontà della locatrice e l'assenza di qualsivoglia obbligo di legge di rinnovare obbligatoriamente il contratto di locazione. Ne discende che a far data dal 31/05/2008, parte intimata, ha occupato l'immobile per cui è causa sine titulo, continuando a versare alla locatrice, una somma pari al canone di locazione, da intendersi come indennità di occupazione ed oltre a ciò neppure l'intimata ha mai contestato la morosità dedotta dall'intimante e posta a fondamento della domanda di sfratto. Pertanto, giacché non si ravvisa nel caso di specie nessun comportamento eccedente rispetto alla tutela dell'interesse sostanziale, deve escludersi la configurazione di un abuso e/o strumentalizzazione del diritto processuale.
In merito invece all'eccezione sollevata dall'intimato di infondatezza della circostanza attestante la sua morosità delle indennità di occupazione si precisa che parte intimante allegando il contratto di locazione ha assolto agli oneri di prova che gli incombevano ex articolo 2697 c.c. e a quanto stabilito dalla Suprema Corte di Cassazione che con sentenza n.15659/2011 così si è espressa : «in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per
l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento;
Cassazione 3373/2010; Cassazione
9351/2007; Cassazione 1743/2007; Cassazione 20073/2004)».
Al contrario parte intimata non ha allegato alcuna documentazione probatoria a sostegno del proprio adempimento e per di più in sede di mediazione avvenuta in data 18/12/2023 ha affermato di non avere ancora versato nei confronti dell'intimante la somma di € 480,17 quale saldo della mensilità di Luglio 2020 confermando in tal modo la propria morosità.

PQM

Il Tribunale di Latina, monocraticamente e definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa:
a) conferma l'ordinanza di rilascio;

b) dichiara cessato il contratto di locazione alla data del 31/05/2008;
c) condanna parte intimata al pagamento delle spese processuali che liquida in €
1701,00 per compensi, € 76,00 per esborsi, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge.
Lì 18 marzo 2025.
Il Giudice dott. Stefano Fava