N. R.G. 12923/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Francesco Cardile
ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 12923/2022 R.G. promossa da:
, nato a [...] il [...], c.f. , e Parte_1 CodiceFiscale_1
, nata a [...] l'[...], c.f. , entrambi Parte_2 CodiceFiscale_2
residenti in [...], elettivamente domiciliati in Messina via Degli
Angeli is. 185/B n. 20 presso lo studio dell'Avv. Rosario Pace che li rappresenta e difende per procura in atti;
Attori
Contro
, nato a [...] il [...] ed ivi residente in [...]
24/a (c.f. ), nella qualità di titolare della ditta individuale Edilizia CodiceFiscale_3
Moderna di FR ON, elettivamente domiciliato in Randazzo Via Coclite n. 83 nello studio dell'avv.to Claudio Biagio Caruso che lo rappresenta e difende per procura in atti;

Convenuto-attore in via riconvenzionale
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Conclusioni
pagina 1 di 10 All'udienza dell'11 novembre 2024 le parti costituite precisavano le conclusioni come da processo verbale in atti. La causa veniva posta in decisione previa assegnazione dei termini per le comparse conclusionali e le memorie di replica.
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Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato e Parte_1 Parte_3
agivano in giudizio in forza del contratto preliminare del 19 febbraio 2021 nella qualità di promittenti acquirenti della villetta per civile abitazione, sita sul terreno sito in Randazzo piazza Ospedale censito in catasto al foglio 54 particella 1900, al prezzo di €. 185.000,00 oltre iva. Convenivano, avanti al Tribunale di Catania, , nella qualità di titolare Controparte_1
della ditta individuale Edilizia Moderna di FR ON, promittente venditore, e chiedevano dichiararsi la nullità del contratto per difetto dei requisiti di cui al D.Lgs. 2005 n.
122, sì come modificato dal D.Lgs. 2019 n. 14. Denunciavano altresì gravi vizi di costruzione e chiedevano, in subordine, la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente alienante. Domandavano, in ogni caso, la condanna del convenuto al pagamento della somma di €. 250.000,00, in essi compresi €. 80.000,00, in restituzione dell'acconto corrisposto, €. 50.000,00 a rimborso delle spese sostenute per l'arredamento dell'immobile, €.
50.000,00, quale perdita della chance di acquistare altro immobile, €. 70.000,00, a titolo di risarcimento del danno occorso per avere svenduto l'originario appartamento in proprietà esclusiva al fine di procurarsi la provvista necessaria per l'acquisto della villetta.
Integratosi il contraddittorio, si costituiva , il quale contestava tanto la Controparte_1
dedotta nullità quanto i denunciati vizi. Chiedeva, in via riconvenzionale, dichiararsi la risoluzione del preliminare per fatto e colpa dei promittenti acquirenti che, se pur sollecitati, avevano rifiutato la stipulazione del contratto definitivo e condannarsi gli attori alla restituzione del bene promesso in vendita, concesso in detenzione dal 16 ottobre 2022, ed al risarcimento dei danni, in essi compresi la differenza tra il prezzo pattuito e il valore commerciale della villetta all'atto dell'inadempimento e quelli rivenienti dall'occupazione illecita.
Acquisiti i documenti offerti in produzione, e, fra essi, la relazione tecnica espletata nell'ambito del pregresso giudizio ex art. 696 bis cpc, la causa è stata posta in decisione pagina 2 di 10 all'udienza dell'11 novembre 2024 previa concessione dei termini per le comparse conclusionali e delle memorie di replica.
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Motivi della decisione
I coniugi sono promittenti acquirenti, da potere di , in Parte_4 Controparte_1
forza del contratto preliminare del 19 febbraio 2021, del diritto di proprietà della villetta per civile abitazione edificata sul terreno sito in Randazzo piazza Ospedale censito in catasto al foglio 54 particella 1900.
Denunciano la nullità del contratto per difetto dei requisiti di cui al D.Lgs. 2005 n. 122, sì come modificato dal D.Lgs. 2019 n. 14 e chiedono comunque la sua risoluzione per l'inadempimento del promittente alienante.
La domanda di nullità si fonda innanzitutto sul mancato rilascio della polizza fideiussoria di cui al D.Lgs. 2005 n. 122, sì come modificato dal D.Lgs. 2019 n. 14. E' altresì dedotta la mancata allegazione al contratto preliminare del capitolato delle opere, degli elaborati di progetto, delle caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante ed alle fondazioni, dei tempi di esecuzione di lavori, di qualsivoglia indicazione della esistenza di iscrizioni/trascrizioni pregiudizievoli.
Essa è infondata in entrambe le articolazioni addotte.
Quanto alla nullità, va certamente ricordato che il d.lg. 20 giugno 2005 n. 122 detta, quanto alla prescritta polizza assicurativa, una disciplina di tutela dell'acquirente o del promissario acquirente di immobili da costruire in ragione dell'elevato rischio di inadempienze della parte alienante ovvero del pericolo di sottoposizione del costruttore ad esecuzione immobiliare o a procedura concorsuale, trovando così applicazione, in forza del contenuto definitorio di cui all'art. 1 comma 1 lett. d), soltanto riguardo agli immobili per cui, da un lato, sia stato già richiesto il permesso di costruire (o, se del caso, sia già stata presentata la denuncia di inizio attività, ex art. 22 comma 3 d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380) e che, dall'altro lato, non siano stati oggetto di completamento e, dunque, non sia stato ancora richiesto il relativo certificato di agibilità.
pagina 3 di 10 Va poi soggiunto, in adesione alla giurisprudenza di legittimità (Cass. 2021 n. 22603) che la nozione di cui al citato art. 1, lett. d) - "immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità" - appare correttamente integrata laddove l'assenza del menzionato atto amministrativo non rilevi in quanto tale bensì quale attestativa, in negativo, della impossibilità stessa, secondo il parametro logico di equivalenza sostanziale di cui alla prima parte della definizione normativa, di configurare un'immobile definito nei suoi aspetti identificativi, perché necessitante di ulteriori e non compiuti interventi edilizi, allorché ed innanzitutto i beni "non siano stati oggetto di completamento" (Cass. 5749/2011).
Ebbene, ciò posto in diritto, osserva il Tribunale che, all'atto della stipulazione del contratto preliminare, la villetta per cui è causa, lungi dal doversi ancora qualificare “da costruire”, era quasi per intero ultimata, quantomeno per i profili che condizionano l'agibilità dell'immobile, sì come dedotto dalla difesa di e non contestato dagli attori. Controparte_1
Né è prova quanto riportato all'art. 4 del contratto preliminare che attesta che la villetta era “già rifinita e pavimentata”, dotata come era di copertura “già finita”, infissi esterni, porte interne tamburate, sì da integrare la sussistenza delle necessarie condizioni di sicurezza e di igiene, laddove giammai la parte promittente acquirente ha dedotto, né in seno al ricorso di istruzione preventiva, e nemmeno nel presente giudizio, la mancanza degli impianti, ivi compreso quello di riscaldamento, necessario ad assicurare la sussistenza delle condizioni di risparmio energetico.
Essa, piuttosto, ha preteso ed ottenuto la disponibilità della villetta addirittura procedendo alla sostituzione della serratura della porta di ingresso al fine di ricoverare la mobilia di arredamento di altro appartamento frattanto alienato.
In ogni caso lo stato dell'immobile attestato dalle fotografie in atti e lo stesso esito dell'accertamento tecnico certificano che la villetta mancava soltanto delle rifiniture e di lavori di completamento del tutto marginali che in nessun caso avrebbero precluso il rilascio della certificazione di abitabilità.
Dovendosi escludere ogni automatismo fra l'imperfezione dello status amministrativo- edilizio del bene e sua condizione di fatto, ne viene l'impossibilità di sussumere la dedotta vicenda negoziale nella dedotta fattispecie di nullità.
pagina 4 di 10 Resta la mancata allegazione al contratto preliminare del capitolato delle opere, degli elaborati di progetto, delle caratteristiche tecniche della costruzione, dei tempi di esecuzione di lavori, di qualsivoglia indicazione della esistenza di iscrizioni/trascrizioni pregiudizievoli.
Si tratta, come è di tutta evidenza, di doglianze inidonee ad inficiare di nullità il contratto.
Solo l'ultima, ove sussistente, avrebbe legittimato i promissari acquirenti ad agire per la risoluzione, sol che semplicemente non vi è in atti la prova di alcuna iscrizione pregiudizievole, peraltro nemmeno dedotta alla difesa dei . Parte_1
e hanno anche spiegato domanda di risoluzione Parte_1 Parte_2 per l'inadempimento del promittente alienante, all'uopo enunciando gravi difetti costruttivi dell'immobile.
L'espletato accertamento tecnico ha accertato, in effetti, che la villetta è interessata all'interno dei vani, da manifestazioni di microlesioni che ben potrebbero essere ascrivibili a normali fenomeni di assestamento delle strutture, amplificati dalla mancanza di giunto elastico tra muratura e solaio, piuttosto che da “una tecnica costruttiva non esattamente rispondente alle prescrizioni del produttore” dei prodotti applicati: il nominato CTU ha stimato le opere necessarie a rimuovere il pregiudizio in complessivi €. 5.939,32, con un incremento del 25% suggerito in sede di chiarimenti sì come necessario per arginare ulteriori fenomeni di assestamento ed integrare i rincari dei prezzi frattanto verificatisi, sino arrivare ad €. 7.500,00, iva esclusa.
Ha altresì acclarato l'inesecuzione della tinteggiatura esterna e la presenza di un pluviale di scarico delle acque piovane di pertinenza di altra villetta in adiacenza al confine est, sì come posto a quota strada della corte interna, riguardo al quale ben può affermarsi la violazione della disposizione dell'art. 889, secondo comma, cod. civ., secondo cui per i tubi d'acqua pura o lurida (cui vanno assimilati i canali di gronda) e loro diramazioni deve osservarsi la distanza dal confine di almeno un metro (Cass. 2009 n. 2558 – Cass. 2019 n.
14273).
Null'altro è stato accertato: non la perdita di acqua dietro il vaso igienico collocato all'interno del vano lavanderia, non difetti di tinteggiatura;
solo si è verificata una traslazione pari a circa 3/4 metri del cancello di ingresso alla villetta rispetto alla configurazione originaria pagina 5 di 10 in progetto che, a parte qualsivoglia rilevanza in termini di inadempimento, tanto più a petto dei patti contrattuali che nulla specificano a riguardo dell'ingresso, è stata comunque formalizzata con la SCIA ottenuta il 7 maggio 2021.
Ciò posto in punto di fatto, osserva il Tribunale che, con riguardo alla valutazione circa l'importanza dell'inadempimento ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1455 cc,, la giurisprudenza di legittimità afferma che “In tema di risoluzione per inadempimento, il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di tutte le circostanze, oggettive e soggettive, dalle quali sia possibile desumere l'alterazione dell'equilibrio contrattuale” (Cass. civ. Sez. III Sent.,
04/03/2022, n. 7187 (rv. 664394-03).
Per poter imputare ad una parte l'alterazione del sinallagma contrattuale che giustifichi la risoluzione per inadempimento, è necessario insomma verificare la gravità delle inadempienze ascritte alla controparte, tenendo conto dello svolgimento cronologico, nonché dei rapporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni di ciascuna rimaste inadempiute e dell'incidenza di queste sulla funzione economico sociale del contratto.
Orbene, le acclarate microlesioni, l'inesecuzione della tinteggiatura esterna e la presenza di un pluviale di scarico a distanza illegale non sembrano vizi dell'immobile tali da eccedere la scarsa importanza di cui all'art. 1455 cc: si tratta, nello specifico, di difetti costruttivi
(microlesioni) ed inadempimenti (tinteggiatura) del tutto marginali, fosse solo a volere parametrare le spese necessarie a ripristinare l'integrità dell'immobile con il prezzo complessivo di acquisto, che non hanno comunque impedito ai coniugi di Parte_1 occupare l'immobile con la mobilia di proprietà e di ultimare i lavori esterni e l'impianto elettrico (comparsa conclusionale, pag. 3), laddove la stessa violazione delle norme in tema di distanze legali, peraltro significativamente giammai dedotta dall'acquirente della villetta confinante, ben appare rimediabile con uno spostamento del discendente, tanto più applicato all'esterno del muro.
Non resta che rigettare anche la domanda di risoluzione in uno alle conseguenti domande di condanna d'ordine risarcitorio.
Solo vi è da riconoscere in capo al promittente alienante il diritto a trattenere la somma di
€. 10.000,00 corrisposta a titolo di caparra ed al contempo condannarlo alla restituzione della residua somma di €. 70.000,00, sì come percepita in acconto del saldo prezzo, con gli pagina 6 di 10 interessi al tasso legale dalla domanda, comunque spiegata dagli attori in seno all'atto di citazione in uno a quella di risoluzione, sino al soddisfo.
Con la comparsa di costituzione ha chiesto a sua volta dichiararsi la Controparte_1
risoluzione del preliminare per fatto e colpa dei promittenti acquirenti che, se pur sollecitati, avrebbero rifiutato la stipulazione del contratto definitivo e condannarsi gli attori alla restituzione del bene promesso in vendita, concesso in detenzione dal 16 ottobre 2022, ed al risarcimento dei danni, in essi compresi la differenza tra il prezzo pattuito e il valore commerciale della villetta all'atto dell'inadempimento e quelli rivenienti dall'occupazione illecita.
La domanda di risoluzione è fondata.
Vi è prova in atti che nella qualità di promittente alienante ha Controparte_1
formalmente invitato i coniugi alla stipulazione del contratto definitivo (lettera del Parte_1
18 ottobre 2021 recapitata a mezzo pec).
Di contro i coniugi si sono rifiutati sostanzialmente opponendo, con l'exceptio Parte_1 inadimpleti contractus, gli acclarati difetti dell'opera.
In punto di diritto, secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità (Cass. 2013 n.
7759) “nel caso in cui venga sollevata eccezione di inadempimento, il giudice è chiamato a svolgere una valutazione comparativa degli opposti inadempimenti, avendo riguardo anche allo loro proporzionalità rispetto alla funzione economico-sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull'equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse, con l'effetto che qualora rilevi che l'inadempimento della parte nei cui confronti è opposta l'eccezione non è grave ovvero ha scarsa importanza, in relazione all'interesse dell'altra parte a norma dell'art. 1455 c.c., deve ritenersi che il rifiuto di quest'ultima di adempiere la propria obbligazione non sia in buona fede e, quindi, non sia giustificato ai sensi dell'art. 1460 comma 2 c.c.”.
Orbene, la valutazione comparativa degli opposti inadempimenti, avendo riguardo anche allo loro proporzionalità rispetto alla funzione economico-sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull'equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse, induce a ritenere che il rifiuto dei promittenti acquirenti a procedere alla stipulazione del definitivo sia del tutto illegittimo.
pagina 7 di 10 Vale apprezzare al riguardo la già rilevata marginalità degli acclarati difetti costruttivi
(microlesioni/pluviale di scarico) e degli inadempimenti (tinteggiatura esterna) a petto del sostanziale completamento dell'immobile, privo di qualche rifinitura, e della acquisita detenzione dello stesso da parte dei coniugi , che, a far data dal mese di ottobre Parte_1
2022, ne hanno acquisito la disponibilità in forza di un patto verbale sopravvenuto alla stipulazione del preliminare all'esplicito fine di procedere alla diretta tinteggiatura del bene ed alla collocazione degli arredi, dunque in funzione anticipatoria rispetto alle utilità del contratto obbligatorio.
Da un lato, dunque i promittenti acquirenti che godono della villetta, comunque sostanzialmente ultimata ed abitabile, avendo corrisposto meno della metà del prezzo complessivo, senza pagare alcunchè a titolo di occupazione;
dall'altro il promittente venditore che ha sostanzialmente sostenuto l'integrità della spesa necessaria per la costruzione, ha perduto la disponibilità dell'immobile, è comunque tenuto ad un impegno economico assai relativo per rimuovere i difetti e completare l'opera, alla cui spesa peraltro si è reso disponibile con la lettera del 18 ottobre 2021 nella quale si è offerto a verificare in contraddittorio le condizioni dell'immobile.
Sé è vero che il rifiuto da parte del contraente di adempiere la propria obbligazione, quale esercizio di autotutela privata, per essere qualificato legittimo, e quindi non arbitrario e non abusivo, non deve essere contrario a buona fede, tale condizione è riscontrabile soltanto laddove l'inadempimento dell'altra parte, avuto riguardo all'interesse di chi solleva l'eccezione, non possa essere considerato di scarsa importanza, sostanziandosi esso in una irregolarità o divergenza della prestazione rispetto a quella pattuita tale da alterare in modo significativo il sinallagma contrattuale: e tale non può essere qualificata la dedotta fattispecie, sì come connotata da una condotta del tutto strumentale dei promittenti acquirenti che profittando dell'altrui inadempimento di scarsa importanza hanno di fatto consolidato, ancor di più con l'acquisita disponibilità dell'immobile, una situazione di privilegio sottraendosi al pagamento del saldo prezzo in grave pregiudizio della controparte che è rimasta vincolata ad un rapporto obbligatorio il protrarsi dei cui effetti nel tempo sono a tutto vantaggio di Parte_1
e . Parte_2
pagina 8 di 10 La perdita del titolo legittimante la detenzione comporta, in accoglimento della relativa domanda, la condanna di e alla restituzione della Parte_1 Parte_2
villetta.
Non è per contro accoglibile la domanda di condanna al risarcimento dei danni che si vorrebbero integrati dalla differenza tra il prezzo pattuito e l'attuale valore della villetta.
Il sotteso assunto della riduzione nel corso degli anni del valore commerciale non trova alcun riscontro in atti, tanto più a fronte dell'assai ridotto arco temporale di riferimento.
Solo resterebbe la redditività in sé dell'importo che avrebbesi potuto percepire in esito alla vendita, per il cui riconoscimento, tuttavia, sarebbe stata necessaria la prova dell'impiego del danaro, non potendosi in re ipsa identificare nel mero tasso degli interessi retrocessi sui rapporti di conto corrente, notoriamente del tutto risibile in tal contesto storico.
Va di contro accolta la domanda di condanna al pagamento dei frutti civili rivenienti dall'occupazione.
Il carattere di nuova costruzione e la allocazione della villetta in prossimità del centro storico integrano, al riguardo, una presunzione idonea ad integrare, tanto più a fronte della mancata contestazione al riguardo da parte degli attori, la concreta possibilità di godimento che l'illecita occupazione ha di fatto impedito.
La misura dell'indennizzo ben può essere inferta dai valori dell'Osservatorio dell'agenzia delle entrate che, con riferimento al secondo semestre dell'anno 2022, periodo nel quale è stata acquisita la detenzione della villetta, individua, quanto alle abitazioni civili, un valore di mercato medio di €. 460,00 mensile: tenuto conto che sono nel complesso 29 mesi (ottobre
2022/marzo 2025) per un totale di €. 13.340,00.
Tale è l'importo al cui pagamento i coniugi attori vanno condannati in solido con gli interessi al tasso legale dai singoli ratei sino al soddisfo.
L'esito del giudizio impone la condanna dei coniugi , in solido tra di loro, alla Parte_1
refusione, in favore di , delle spese processuali, tanto di quelle afferenti al Controparte_1
procedimento ex art. 696 bis cpc, quanto di quelle aventi ad oggetto il presente giudizio di merito: esse sono liquidate a misura del DM 147/2022 (valore della causa: complessità media
– compensi medi –procedimento di merito: fasi studio, introduttiva, trattazione, decisione/procedimento ad istruzione preventiva: fasi studio, introduttiva, istruttoria).
pagina 9 di 10 Estranea al giudizio è la pur azionata pretesa alla refusione delle spese del procedimento di reintegrazione nel possesso.
Non essendovi prova di materiale esborso, le spese di CTU vanno poste a carico di
, sì come soccombente in punto di difetti dell'opera. Controparte_1
Non si ravvisano in atti espressioni sconvenienti od offensive

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 12923/2022 RG, così statuisce: rigetta le domande spiegate da e . Parte_1 Parte_2
Dichiara la risoluzione del contratto preliminare del 19 febbraio 2021 per l'inadempimento dei promittenti acquirenti e condanna alla restituzione, in favore di Controparte_1 Parte_1
e , della somma di €. 70.000,00 con gli interessi al tasso legale
[...] Parte_2
dalla domanda al soddisfo.
Condanna e alla restituzione della villetta ed al Parte_1 Parte_2 risarcimento dei danni, sì come liquidati nella misura di €. 13.340,00 oltre interessi legali dai singoli ratei sino al soddisfo.
Condanna e alla refusione, in favore di Parte_1 Parte_2 CP_1
, delle spese processuali afferenti al procedimento ex art. 696 bis cpc, che liquida in
[...]
€. 3.442,00, oltre iva, cpa e spese generali.
Condanna e alla refusione, in favore di Parte_1 Parte_2 CP_1
, delle spese processuali afferenti al presente grado di giudizio, che liquida in €.
[...]
10.860,00, oltre iva, cpa e spese generali.
Le spese di CTU sono a carico di . Controparte_1
Così deciso in Catania, il 28 marzo 2025
Il GIUDICE
dott. Francesco Cardile
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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