N. R.G. 263/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI AOSTA in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Giulia De Luca ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 263/2023 promossa da:
(C.F. ), elett.te dom.ta in PIAZZA GARIBALDI Parte_1 C.F._1
1 21052 BUSTO ARSIZIO, presso lo studio dell'avv. CRAVEIA ROBERTO, che lo rappresenta e difende come da procura in calce all'atto di citazione
ATTORE contro
(C.F. ), elett.te dom.to in Saint Christophe (AO), Loc. La Controparte_1 P.IV_1
Maladière 1, presso lo studio dell'avv. BOSCHINI ELENA, che lo rappresenta e difende come da procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTO
E
P. IV. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_2 P.IV_2 elett.te dom.to in Aosta, via Torino 7, presso lo studio dell'avv. FABIO FANTINI, come da procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTO
e nei confronti di
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, elett.te CP_3 P.IV_3
dom.to in C.SO FRANCIA, 19 BIS 10138 TORINO, presso lo studio dell'avv. BELARDINELLI
MARIA GRAZIA, che lo rappresenta e difende come da procura in calce alla comparsa
TERZO CHIAMATO
CONCLUSIONI
pagina 1 di 14

Con note depositate in data 02/12/2024 così precisava le conclusioni: Parte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, così provvedere
•Nel merito: accertare l'inadempimento al contratto di mediazione dei convenuti IG.
[...]
e della società in persona del legale rappresentante pro tempore, anche CP_1 Controparte_4 con riferimento alle obbligazioni assunte verbalmente dal IG. nell'ambito dello CP_1
svolgimento del suo ruolo di mediatore della società che trovano causa nel predetto Controparte_4 contratto di mediazione, e, per l'effetto, condannarli in via solidale tra loro al pagamento della somma di euro 131.150,00 oltre interessi di mora ex D.Lgs. n. 231/2002, dal dovuto al saldo effettivo, pari al valore della provvigione corrisposta dall'attrice, oltre al risarcimento del danno che si quantifica nella diminuzione del prezzo di vendita dell'immobile pari ad euro 175.000,00, per una somma totale complessiva pari ad euro 306.150,00 o, alternativamente, nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia.
In subordine: accertare l'inadempimento al contratto di mediazione dei convenuti IG.
[...]
e della società in persona del legale rappresentante pro tempore, anche CP_1 Controparte_4 con riferimento alle obbligazioni assunte verbalmente dal IG. nell'ambito dello CP_1
svolgimento del suo ruolo di mediatore della società che trovano causa nel predetto Controparte_4 contratto di mediazione, e, per l'effetto, condannarli in via solidale tra loro al pagamento della somma di euro 77.470,00 (pari alla differenza tra la somma corrisposta dalla parte venditrice e quella corrisposta dalla parte acquirente a titolo di provvigione alla società oltre Controparte_4
interessi di mora ex D.Lgs. n. 231/2002, dal dovuto al saldo effettivo, oltre al risarcimento del danno che si quantifica nella diminuzione del prezzo di vendita dell'immobile pari ad euro
175.000,00, per una somma totale complessiva pari ad euro 252.470,00 o, alternativamente, nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia.
In ulteriore subordine: accertare l'inadempimento al contratto di mediazione dei convenuti IG.
e della società in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 Controparte_4
tempore, anche con riferimento alle obbligazioni assunte verbalmente dal IG. CP_1 nell'ambito dello svolgimento del suo ruolo di mediatore della società che trovano Controparte_4 causa nel predetto contratto di mediazione, e, per l'effetto, condannarli in via solidale tra loro al pagamento della somma di euro 71.900,00 (sulla base del prezzo effettivo di vendita dell'immobile in oggetto e della percentuale individuata dal tariffario professionale - 3% per il pagamento della provvigione) oltre interessi di mora ex D.Lgs. n. 231/2002, dal dovuto al saldo effettivo, oltre al pagina 2 di 14 risarcimento del danno che si quantifica nella diminuzione del prezzo di vendita dell'immobile pari ad euro 175.000,00, per una somma totale complessiva pari ad euro 246.900,00 o, alternativamente, nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia.
In estremo subordine: in caso di denegata ipotesi del riconoscimento dell'inadempimento al contratto di mediazione e l'inadempimento alle obbligazioni assunte verbalmente dal IG.
nell'ambito dello svolgimento del suo ruolo di mediatore della società CP_1 Controparte_4
ove trovano causa le predette obbligazioni, accertare che il comportamento del IG. , CP_1
nello svolgimento del suo ruolo di mediatore della società ha causato un danno Controparte_4
ingiusto alla IG.ra pari alla somma di euro 175.000,00 (diminuzione del prezzo di Parte_1 vendita dell'immobile) e che il IG. e la società vengano per l'effetto CP_1 Controparte_4
condannati al pagamento della somma pari ad euro 175.000,00 a titolo di risarcimento.
• comportamento colposo del IG. nell'ambito dello svolgimento del proprio ruolo CP_1
di mediatore della società o, alternativamente, quella maggiore o minore somma Controparte_4
ritenuta di giustizia.
In via istruttoria si richiamano tutte le produzioni documentali di cui alle note di trattazione scritta, ed alle memorie n. 1, 2 e 3 ex art. 186 c.p.c., si chiede altresì:
• Interrogatorio formale del legale rappresentante della società sul capitolo Controparte_4
di prova n. 15 e di sui capitoli di prova 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13 e 14. Controparte_1
• Prove testimoniali:
1)Vero che in data 15 novembre 2019 presso il Notaio Dott. veniva sottoscritto il Per_1
contratto preliminare di compravendita tra e relativo Parte_1 Controparte_5 all'immobile sito in Courmayeur, frazione La Saxe, Via Col Ferret n. 4, identificato al catasto fabbricati foglio: 41 particella: 134 sub: 2, alla presenza anche di ? Controparte_1
2)Vero che in data 15 novembre 2019 presso il Notaio Dott. veniva sottoscritto il Per_1
contratto preliminare di compravendita tra e relativo Parte_1 Controparte_5 all'immobile sito in Courmayeur, frazione La Saxe, Via Col Ferret n. 4, identificato al catasto fabbricati foglio: 41 particella: 134 sub: 2, ed in tale sede si impegnava in Controparte_1 prima persona al fine di coordinarsi con l'Architetto OM MA per avviare le pratiche delle modifiche concordate in sede di preliminare?
3)Vero che fu a presentare l'Arch. OM MA alla IG.ra Controparte_1 [...]
ed al di lei figlio ? Parte_1 Persona_2
pagina 3 di 14 4)Vero che l'Architetto OM MA fu incaricato da per le modifiche del Parte_1
fabbricato (realizzazione ascensore, modifiche finestre, chiusura vuoti passanti e modifica sistemazione esterna)?
5)Vero che l'Architetto OM MA ha verificato in Comune la congruità del progetto autorizzato e l'ha comunicato anche a ? Controparte_1
6)Vero che ha seguito le pratiche con l'Architetto OM MA inerenti Controparte_1
tutte le varianti da porre in essere (finestre e ascensore in particolare)?
7)Vero che, dopo la sottoscrizione del preliminare di compravendita, l'Architetto OM MA viene incaricato da di seguire le modifiche e lavorazioni indicate nell'atto Parte_1
stesso?
8)Vero che , dopo la sottoscrizione del preliminare di compravendita ed Controparte_1 essendo a conoscenza delle modifiche richieste da ha assunto l'onere di Controparte_5 interfacciarsi e seguire con l'Architetto OM MA le modifiche da porre in essere al progetto ed ottenere in Comune un'autorizzazione conforme a quanto previsto nel contratto preliminare?
9)Vero che dava istruzioni all'Architetto OM MA e coordinava i Controparte_1
progetti da presentare al Comune sulla base delle modifiche da apportare richieste dal contratto preliminare?
10)Vero che, a causa delle indicazioni errate di fornite all'Architetto Controparte_1
OM MA, il prezzo di vendita dell'immobile si è ridotto di euro 175.000,00?
11)Vero che Lei, Architetto OM MA, ha inviato la email del 11 maggio 2021 alla IG.ra
(cfr. doc. 8 atto di citazione che si rammostra)? Parte_2
12)Vero che il messaggio che si rammostra (cfr. doc. 14 atto di citazione) è stato inviato da a ? Controparte_1 Parte_2
13)Vero che Lei, , ha sempre agito in qualità di mediatore della ? Controparte_1 CP_4
14)Vero che Lei, , è stato autorizzato dalla società a proporre un Controparte_1 CP_4 accordo transattivo con la IG.ra per il danno che quest'ultima ha subito Parte_1
relativamente alla vicenda oggetto della presente controversia?
15)Vero che, nonostante la riduzione del prezzo di vendita in sede di contratto definitivo tra
[...]
e la ha ricevuto il compenso per la mediazione in base Parte_1 Controparte_5 CP_4
al prezzo definito nel contratto preliminare di compravendita?
pagina 4 di 14 Si indicano quali testi:
- IG. , marito della IG.ra , residente in [...] Parte_1
Pertica n. 4, sui seguenti capitoli di prova: 1 e 2;
- IG. , figlio della IG.ra , residente in [...] Parte_1
Pertica n. 4, sui seguenti capitoli di prova: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 e 15;
- IG.ra , nuora della IG.ra , residente in [...] Parte_1
Monte Pertica n. 4, sui seguenti capitoli di prova: 3 e 12;
- Arch. OM MA, presso il suo Studio in Courmayeur Str. La Villette, sui seguenti capitoli di prova: 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 e 11.
o Nella denegata e non creduta ipotesi in cui si ritenesse di ammettere (anche solo parzialmente) le istanze istruttorie formulate dalle parti convenute, si chiede di essere ammessi a prova contraria con i testi già sopra indicati.
•In ogni caso con vittoria di spese e compensi del presente giudizio”.
Con note depositate in data 03/12/2024 così precisava le conclusioni: Controparte_1
“Voglia l'Ecc.mo IG. Giudice designato, previe le declaratorie del caso, così giudicare:
In Via principale: - rigettare la richiesta risarcitoria ex art 1218 c.c. formulata dalla RA nei confronti del SI , ritenutane l'inammissibilità per Parte_1 Controparte_1
infondatezza in fatto e in diritto;

In ogni caso con vittoria di spese e competenze del presente giudizio”.
Con note depositate in data 02/12/2024 a così precisato le conclusioni: Controparte_4
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Aosta, contrariis reiectis, nel merito:
- mandare assolta la da tutte le domande proposte nei suoi confronti dalla Controparte_4
IGnora , siccome infondate in fatto ed in diritto;
Parte_1
nel merito in via subordinata:
- nelle denegata ipotesi di accoglimento, anche solo parziale, delle domande proposte da parte attrice, dichiarare tenuta e condannare la AG P.IV , con CP_3 P.IV_4
sede in Milano alla Piazza Tre Torri n. 3, a manlevare/garantire/tenere indenne la CP_4 per qualsiasi somma dovesse essere tenuta a pagare all'attrice a qualsivoglia titolo,
[...]
condannandola anche a rifondere le spese di lite della convenuta e respingendo le domande formulate da in via subordinata, in via ulteriormente subordinata e con CP_3
pagina 5 di 14 riferimento al mancato riconoscimento delle spese di lite di cui alla comparsa di costituzione e rispostata datata 22.12.2023; in ogni caso:
- con il favor delle spese e degli onorari del presente giudizio, oltre spese generali, IV e CPA.
In via istruttoria, senza invertire l'onere probatorio, si insiste nelle seguenti richieste:
- Ammettersi interrogatorio formale del legale rappresentante di prova per Controparte_4
testi sui seguenti capitoli di prova:
1) Vero che al fine di regolarizzare sul piano urbanistico l'immobile oggetto di vendita, sito in
Courmayeur (AO), Frazione La Saxe, Via Col Ferret, censito al Foglio 41, mappale 134, sub. 1, 2
e 3, la IGnora conferiva incarico all'Architetto OM MAZZA? Parte_1
2) Vero che l'incarico conferito dalla IGnora all'Architetto OM Parte_1
MAZZA per la regolarizzazione delle difformità urbanistiche che affliggevano l'immobile sito in
Courmayeur (AO), Frazione La Saxe, Via Col Ferret, censito al Foglio 41, mappale 134, sub. 1, 2
e 3, risale all'anno 2017?
3) Vero che la prima richiesta di regolarizzazione urbanistica è stata depositata dalla IGnora
in data 04.02.2020, ovvero dopo ben tre mesi dalla conclusione del contratto Parte_1
preliminare del 15.11.2019?
Si indica quale teste anche in materia contraria:
- l'Arch. OM MAZZA, con studio in Courmayeur (AO) alla Strada La Villette, su tutti i capitoli di prova.
- Si insiste nell'opposizione all'ammissione delle prove domandate da parte attrice e dal IGnor
, e qualora mai i capitoli di prova dedotti dalle controparti dovessero Controparte_1
essere ammessi, si insiste affinché enga ammessa alla prova contraria con i Controparte_4 medesimi testi nonché sull'ulteriore capitolo di prova che segue la numerazione progressiva già indicata con la memoria ex art. 183, sesto comma, n. 2, c.p.c.:
4) Vero che ha incaricato il IGnor di seguire Controparte_4 Controparte_1 esclusivamente la vendita dell'immobile della IGnora , senza includere Parte_1 attività tecnico/urbanistiche?”
Con note del 28/11/2024 a così precisato le conclusioni: CP_3
“Voglia l'Ill.Mo Giudice, rigettata ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione
NEL MERITO
pagina 6 di 14 In via principale
Rigettare la domanda attorea in quanto infondata, per le ragioni esposte in narrativa.
Con vittoria di spese, oltre rimborso forfettario del 15%, Cpa ed Iva.
In via subordinata
Nel non creduto caso in cui la domanda attorea trovasse accoglimento, anche solo parziale, in merito ad attività svolta dai convenuti al di fuori della mediazione immobiliare, condannare quest'ultimi a quanto accertato in corso di causa, escludendo ogni fondatezza alla richiesta manleva da parte della nei confronti di per le motivazioni esposte in atti. Controparte_4 CP_3
Con vittoria di spese, oltre rimborso forfettario del 15%, Cpa ed Iva.
In via ulteriormente subordinata
Nel non creduto caso di accertata responsabilità della e di ritenuta operatività della Controparte_4 polizza condannare quest'ultima a manlevare la convenuta per la sola quota minimale di CP_3 responsabilità attribuibile all'assicurata, per i danni effettivamente accertati in corso di causa, tenuto conto del concorso colposo della danneggiata ex art. 1227 c.c e con esclusione, in ogni caso, del rimborso della provvigione per la mediazione immobiliare e del vincolo di solidarietà tra i convenuti, così come contrattualmente previsto in polizza.
In ogni caso limitare la condanna entro il massimale di polizza (€. 1.800.000,00), con applicazione della franchigia prevista (€. 750,00) e senza alcun riconoscimento delle spese di lite dell'assicurata, per le ragioni esposte in narrativa.
Con compensazione delle spese di causa nei confronti dell'attrice, risultando evidente la prevalente corresponsabilità della stessa”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
agiva in giudizio nei confronti di e Parte_1 Controparte_1 hiedendo l'accertamento dell'inadempimento dei convenuti al contratto di Controparte_4
mediazione e la loro condanna al pagamento di € 131.500,00 (o, in subordine di € 77.470,00 o, in ulteriore subordine, di € 71.900,00) oltre al risarcimento del danno quantificato in € 175.000,00 pari alla riduzione del prezzo di vendita dell'immobile in sede di contratto definitivo. Esponeva che: i) in data 23/01/2017 aveva conferito mandato di mediazione a (doc. 1 di parte CP_4 attrice) per la vendita dell'immobile in Courmayeur, fra. La Saxe, Via Col Ferret 4, incarico rinnovato, da ultimo, in data 05/04/2019 sino al 30/06/2019 (doc. 4 di parte attrice); iii) in data
15/11/2019 l'attrice sottoscriveva con un contratto preliminare di Controparte_5
pagina 7 di 14 compravendita per l'importo di € 2.150.000,00 (doc. 5 di parte attrice), con il quale l'attrice “si impegnava a propria cura e spese, entro la data di stipula del contratto definitivo di compravendita, a presentare nuova pratica urbanistica denominata “piano casa” per regolarizzare le aree a balcone coperto al primo piano, ottenendo il conseguente provvedimento urbanistico autorizzativo da parte del comune di Courmayeur ed a presentare, negli stessi termini, la nuova scheda catastale dell'intero fabbricato di civile abitazione raffigurante anche l'area pertinenziale”; iv) presente al momento della stipulazione “si era Controparte_1
impegnato con la proprietà IG.ra a risolvere le questioni da regolarizzare previste nel Parte_1 contratto preliminare” e “decideva di raccordarsi con l'Arch. OM MA (all. 6); v) il contratto definitivo veniva stipulato in data 17/12/2020 per l'importo di € 1.975.000,00, importo ridotto rispetto a quello previsto nel preliminare. L'attrice deduce infatti che “per l'allungamento delle tempistiche e per il rilascio di un'autorizzazione errata ha dovuto concedere, per evitare una lite giudiziaria, al IG. promissario acquirente, uno sconto pari all'importo di € CP_5
175.000,00”; il provvedimento rilasciato dal Comune di Courmayeur in data 04/06/2020 non era infatti ritenuto dal promissario acquirente conforme alle pattuizioni di cui al contratto preliminare.
Da qui, le domande di parte attrice, che lamenta la “mancata osservanza da parte del mediatore immobiliare degli obblighi allo stesso riconducibili, non avendo tenuto informato la IG.ra dell'andamento delle richieste avanzate suo tramite dall'Architetto MA – e dal Parte_1
Geometra poi – al Comune di Courmayeur e non avendo verificato che i tecnici incaricati Per_3
(Arch. MA e Geom. poi) fossero informati della precisa richiesta di variante contenuta Per_3 nel preliminare di compravendita” (v. p. 7 dell'atto di citazione). si costituiva contestando l'assunzione da parte di di Controparte_4 Controparte_1
compiti diversi da quelli previsti dal mandato e, in ogni caso, di esserne a conoscenza o avere dato al proprio collaboratore istruzioni al riguardo. Sosteneva poi l'inopponibilità dell'accordo transattivo e negava di essersi dichiarata disponibile al pagamento del 10% “di un importo…ignoto”. Chiedeva, in via preliminare, la chiamata in causa di al fine CP_3
di essere, se del caso, dalla stessa manlevata, e, nel merito, il rigetto delle domande attoree.
si costituiva in data 01/09/2023 chiedendo il rigetto delle domande di Controparte_1
parte attrice. Esponeva di avere messo in contatto l'attrice con l'arch. MA in data 01/08/2017, quando, al termine del primo mandato a vendere, l'attrice aveva deciso di effettuare dei lavori di rifacimento dell'immobile; in quell'occasione aveva inoltrato al professionista la documentazione pagina 8 di 14 tecnica in suo possesso, consegnatagli dall'attrice in occasione del conferimento dell'incarico all'Agenzia. Dal 21/08/2017, data in cui l'arch. MA gli aveva comunicato gli estremi dell'accordo raggiunto con parte attrice, non aveva più saputo nulla degli accordi tra il professionista e l'attrice. Soltanto nel 2019, in occasione della formulazione della proposta d'acquisto da parte di , l'attrice metteva a Controparte_5 Controparte_1 conoscenza delle problematiche dell'immobile prima di allora non dichiarate (l'attrice nell'atto di conferimento dell'incarico aveva dichiarato che l'immobile era conforme alle norme edilizie ed urbanistiche ed al regolamento edilizio); l'attrice gli riferiva che “l'arch. MA era a conoscenza delle problematiche e che vi avrebbe posto rimedio prima della stipula dell'atto finale di compravendita”. Così, contattava l'arch. MA al fine di acquisire tali Controparte_1
informazioni da inserire nella proposta di acquisto. Contestava di avere assunto gli impegni dedotti da parte attrice.
i costituiva chiedendo il rigetto delle domande attoree e, in subordine, di quella CP_3
proposta da nei suoi confronti, trattandosi di attività non rientrante Controparte_4 nell'ambito della mediazione immobiliare. In via di ulteriore subordine, chiedeva di essere condannata “per la sola quota minimale di responsabilità attribuibile all'assicurata, per i danni effettivamente accertati in corso di causa, tenuto conto del concorso colposo della danneggiata ex art. 1227 c.c e con esclusione, in ogni caso, del rimborso della provvigione per la mediazione immobiliare e del vincolo di solidarietà tra i convenuti, così come contrattualmente previsto in polizza. In ogni caso limitare la condanna entro il massimale di polizza (€. 1.800.000,00), con applicazione della franchigia prevista (€. 750,00) e senza alcun riconoscimento delle spese di lite dell'assicurata, per le ragioni esposte in narrativa”.
Il presente fascicolo veniva assegnato a questo Giudice a seguito della presa di funzioni presso l'intestato Tribunale, avvenuta in data 22.01.2024 ai sensi del D.M. del 22.01.2024, e conseguente attribuzione del ruolo.
Con provvedimento del 03/02/2024 il giudice concedeva alle parti i termini ex art. 183, c. 6, c.p.c. per il deposito di memorie, all'esito dei quali, con provvedimento del 12/07/2024 le istanze istruttorie delle parti venivano respinte e, ritenuta la causa matura per la decisione, veniva fissata l'udienza per la precisazione delle conclusioni.
Con provvedimento del 05/12/2024 la causa era trattenuta in decisione, con assegnazione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
pagina 9 di 14 MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Preliminarmente si evidenzia che l'inadempimento prospettato dall'attrice riguarda un'obbligazione assunta dopo la sottoscrizione del contratto preliminare. L'attrice sostiene infatti che “ nell'assumere l'incarico di mediatore, agendo quale mediatore della Controparte_1
, si è assunto l'onere, dopo la sottoscrizione del contratto preliminare tra la parte CP_4
promittente venditrice e promissaria acquirente, di gestire (sempre in pendenza ed in esecuzione del mandato sottoscritto tra la IG.ra e la società ) e risolvere le questioni Parte_1 CP_4 pendenti da presentare in Comune di concerto con il professionista incaricato” (p. 5 della comparsa conclusionale) e che detta obbligazione non sia stata adempiuta, “non avendo tenuto informata la IG.ra dell'andamento delle richieste avanzate suo tramite dall'Architetto Parte_1
mazza – e dal Geometra poi – al Comune di Courmayeur e non avendo verificato che i Per_3
tecnici incaricati (Arch. MA e Geom. poi) fossero informati della precisa richiesta di Per_3
variante contenuta nel preliminare di compravendita” (p. 7 dell'atto di citazione).

2. Ciò posto, l'attrice prospetta l'inadempimento di un'obbligazione assunta nell'ambito dell'esecuzione del contratto di mediazione, che è stato stipulato con la Controparte_4 prospettazione attorea rivela come l'unico soggetto passivamente legittimato sia Controparte_4
quale parte del contratto di mediazione, considerato che la legittimazione ad agire manca ogni volta in cui dalla stessa «prospettazione» della domanda emerga che il diritto vantato in giudizio non appartiene all'attore o è azionato nei confronti di un soggetto che non viene prospettato come titolare passivo della posizione giuridica (Cass. civ., sez. I, 28/10/2024, n. 27766).
Conseguentemente, va dichiarato il difetto di legittimazione passiva di , difetto Controparte_1 rilevabile d'ufficio e per il quale non è applicabile l'art. 101 c.p.c., trattandosi di questione di diritto
(cfr., ex multis, Cass. civ., sez. 6 – 3, 30/06/2020, n. 12978).

3. Quanto alla posizione di occorre altresì evidenziare che se è pacifico Controparte_4
che il contratto preliminare (doc. 5 di parte attrice) sia stato stipulato per effetto dell'intervento del mediatore, dall'altro lato, prima ancora dell'inadempimento, è controversa l'insorgere di ulteriori obbligazioni dopo la stipula del preliminare.

4. Trattasi di obbligazioni che esulano dall'incarico di mediazione, non solo perché in quella sede non sono state previste (v. doc. 4 di parte attrice), ma anche considerato che riguardano l'attività di esecuzione del contratto preliminare, in quanto tale eccedente l'attività del mediatore.
Sul punto si richiama l'art. 1761 c.c., in forza del quale l'eventuale rappresentanza del mediatore pagina 10 di 14 negli atti esecutivi deve essere conseguenza di uno specifico incarico ad hoc, e si evidenzia che l'opera del mediatore termina con la conclusione dell'affare, nel caso di specie consistente nella stipulazione del contratto preliminare (in tal senso, cfr. Cass. civ., Sez. 2, 19/11/2019, n. 30083:
“al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., per la risoluzione ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato”). Si osserva, inoltre, che non si tratta di contratto sospensivamente condizionato, essendo il provvedimento urbanistico previsto quale termine di adempimento dell'obbligazione di stipulare il definitivo, come emerge dall'art. 9 del contratto preliminare e confermato dagli artt. 2 e 8 del medesimo contratto, laddove le prestazioni assunte dalla venditrice non assurgono a condizione di efficacia del contratto, nonché dalla circostanza che le parti abbiano poi modificato il contenuto del contratto preliminare, pattuendo un nuovo termine per la regolarizzazione e la stipula del definitivo, così presupponendone l'efficacia (v. doc. 11 e 12 di parte attrice).
Nel caso di specie, l'incarico dedotto da parte attrice in relazione all'attività esecutiva del contratto preliminare non può ritenersi provato. Lo stesso, non può infatti desumersi dalla presenza di alla stipulazione del contratto preliminare;
a questo riguardo si osserva che la Controparte_1 stessa attrice riconosce come nella prassi l'agente immobiliare è spesso presente al momento del preliminare e, comunque, nel caso di specie, tale momento individuava il tempo del pagamento della provvigione, come previsto dall'art. 18 dell'atto di conferimento dell'incarico di mediazione
(“il pagamento della provvigione medesima avrà luogo contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare”, v. doc. 4 di parte attrice). A nulla rileva, poi, il doc. 8 di parte attrice, riguardante una conversazione del maggio 2021 intercorsa a mezzo e-mail tra l'arch. MA e
, soggetti diversi dalle parti in causa;
alle dichiarazioni scritte provenienti da terzi, Parte_2
che costituiscono testimonianze scritte, non può infatti attribuirsi il valore indiziario o di argomento di prova che viene attribuito ad alcune prove c.d. atipiche, poiché la dichiarazione scritta di carattere assertivo proveniente da un terzo, che si sarebbe potuto chiamare a testimoniare, persegue lo scopo di introdurre nel processo una prova (sia pure a valenza attenuata) mediante l'elusione del principio per cui la prova si deve formare - tutte le volte che ciò sia possibile - nel contraddittorio delle parti (cfr. Tribunale Nola, 28/09/2004). Quand'anche si volesse configurare tale dichiarazione pagina 11 di 14 come argomento di prova, come tale liberamente apprezzabile dal giudice, nel caso di specie, non potrebbe comunque non considerarsi che trattasi di dichiarazioni rese successivamente ai fatti di causa dal soggetto incaricato della pratica urbanistica (circostanza pacifica, v. p. 2 della memoria ex art. 183, c. 6, n. 1, c.p.c. di parte attrice) e, quindi, direttamente interessato a coinvolgere il in suo danno nella vicenda (atteggiamento emergente tra l'altro, laddove il terzo CP_1 afferma: “ho anche chiesto se potevo parlare di direttamente al IG. per chiarire la CP_5
situazione e spiegare apertamente cosa stava succedendo, ma mi è stato volontariamente impedito da ”). Del resto, lo schema “a domanda risponde” seguito nell'e-mail – documento CP_1
oltretutto contestato da anche sotto il profilo della provenienza dall'arch. MA – Controparte_4 ne rivela la funzione non esclusivamente narrativa. Né l'espletamento della prova testimoniale richiesta dall'attrice sarebbe stato idoneo a superare la carenza probatoria, considerato, in particolare, che: i) i capp. 1 e 4, nonché la prima parte del cap. 2, non attengono all'incarico per cui si discute;
ii) il cap. 2 non è diretto a dimostrare che agiva in nome e per Controparte_1
conto del mediatore nè specifica il contenuto dell'impegno cui è teso a provare, non essendo individuata l'attività che avrebbe dovuto svolgere, con assunzione di responsabilità per CP_1
il buon esito della pratica;
non risulta poi provato dai capitoli dedotti, che non contengono alcun riferimento a – e comunque il cap. 9 è anche generico – l'assunto secondo cui Controparte_4
doveva impartire all'arch. MA le “direttive” necessarie alla realizzazione Controparte_1
della pratica urbanistica prevista nel preliminare, garantendo la stipulazione del definitivo nel termine ivi previsto.
Tra l'altro, nella prospettazione attorea non è chiaro in cosa dovesse consistere l'impegno assunto da dopo la stipulazione del preliminare, stante la genericità della prestazione di Controparte_4
“seguire” le pratiche urbanistiche o, comunque, di “gestirle” o, financo, di svolgere il ruolo di
“coordinatore dei lavori da eseguirsi come da contratto preliminare” (espressione, quest'ultima, utilizzata dall'attrice a p. 5 della comparsa conclusionale). Tanto più che per la presentazione delle suddette pratiche era incaricato uno specifico professionista (dapprima l'arch. MA e, poi, il geom. , circostanza, questa, pacifica tra le parti. Né vi è elemento alcuno che possa fare Per_3
ritenere che il mediatore dovesse fornire o abbia comunque fornito in maniera errata – così comportando un allungamento delle tempistiche, come sostenuto dall'attrice – all'arch. MA le
“direttive” necessarie per la realizzazione delle pratiche previste nel preliminare. Che poi il abbia intrattenuto rapporti anche dopo la stipula del preliminare è indice tutt'al più della CP_1
pagina 12 di 14 collaborazione dello stesso – circostanza che tra l'altro smentisce anche l'assunto, del tutto generico, di parte attrice in ordine ad una responsabilità per mancata informazione – non dimostra affatto che abbia garantito il buon esito delle pratiche urbanistiche di cui sopra.

5. Tutto quanto sopra esposto, le domande di parte attrice non possono essere accolte, poiché, quanto alla provvigione, la stessa, nella misura pattuita nell'atto di conferimento dell'incarico (doc.
4 di parte attrice), è dovuta ai sensi dell'art. 1755 c.c., in quanto l'affare si è concluso con la stipulazione del contratto preliminare, richiamando sul punto le argomentazioni già svolte, a nulla rilevando che le parti abbiano deciso concordemente di modificare i termini dell'accordo (cfr. Cass. civ., Sez. 3, 02/11/2010, n. 22273); quanto al risarcimento del danno, l'assenza di un incarico diverso da quello di mediazione esclude la configurabilità dell'an debeatur.

6. Nel rapporto tra l'attrice e le spese vanno poste a carico Controparte_1
dell'attrice per il principio della soccombenza e si liquidano come in dispositivo in conformità dei valori medi di liquidazione previsti dal DM 147/2022 per lo scaglione di riferimento (da €
260.000,00 ad € 520.000,00), applicata la riduzione la riduzione del 50% rispetto ai valori medi tabellari, considerato il numero, la natura e la difficoltà delle questioni trattate.

7. Nel rapporto tra l'attrice e e spese vanno poste a carico dell'attrice Controparte_4
per il principio della soccombenza e si liquidano come in dispositivo in conformità dei valori medi di liquidazione previsti dal DM 147/2022 per lo scaglione di riferimento (da € 260.000,00 ad €
520.000,00), applicata la riduzione 50% rispetto ai valori medi tabellari, considerato il numero, la natura e la difficoltà delle questioni trattate.

8. Sono poste a carico dell'attrice anche le spese di lite sostenute da in CP_3 quanto a fronte del tenore dell'art. 8 della polizza non può esprimersi un giudizio di palese infondatezza della chiamata di terzo da parte di (cfr., da ultimo, Cass. civ., sez. III, Controparte_4
07/03/2024, n. 6144; Cass. civ., sez. II, 11/12/2023, n. 34375). Dette spese sono liquidate nella misura indicata in dispositivo in conformità dei valori medi di liquidazione previsti dal DM
147/2022 per lo scaglione di riferimento (da € 260.000,00 ad € 520.000,00), applicata la riduzione del 50% rispetto ai valori medi tabellari, considerato il numero, la natura e la difficoltà delle questioni trattate.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita:

1. Respinge le domande proposte da Parte_1
pagina 13 di 14 2. Condanna al pagamento al pagamento delle spese di lite in favore Parte_1
di che liquida in € 11.228,50 per compenso, oltre spese generali, iva e Controparte_1
c.p.a. come per legge;

3. Condanna al pagamento delle spese di lite in favore di Parte_1
he liquida in € 11.228,50 per compenso, € 1241,00 per contributo unificato Controparte_4
e marca relativa alla chiamata di terzo, oltre spese generali, iva e c.p.a. come per legge;

4. Condanna al pagamento al pagamento delle spese di lite in favore Parte_1
di che liquida in € 11.228,50 per compenso, oltre spese generali, iva e c.p.a. CP_3
come per legge;

Così deciso in Aosta, 26/03/2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia De Luca
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