N. R.G. 58502/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sesta CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Daniele
D'Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 58502/2023 promossa da:
L'AVV. (C.F. nato il [...] a Parte_1 C.F._1
Roma ed ivi residente in [...], personalmente ex art. 86 c.p.c. e con il patrocinio dell'Avv. Alessandro Fioravanti (C.F. ed C.F._2
elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Roma, Via di Ripetta 121, giusta procura allegata
ATTORE poi divenuto RICORRENTE contro
(C.F. n. Controparte_1
- P.IVA. , in persona della legale appresentante Rettrice P.IVA_1 P.IVA_2
pro tempore, Prof.ssa nata a [...] il [...] (C.F. Controparte_2
) con sede in Roma, Piazzale Aldo Moro n. 5, con il C.F._3
patrocinio degli Avv.ti Alfredo Fava (C.F. ), C.F._4 CP_3
(C.F. ) ed Emanuela Palagi (C.F. ), C.F._5 C.F._6
pagina 1 di 25 ed elettivamente domiciliata presso l'Ufficio Contenzioso dell'Area Affari Legali - con sede in Roma, Piazzale Aldo Moro n.

5 - Rettorato, giusta procura allegata
CONVENUTO poi divenuto RESISTENTE
OGGETTO: opposizione a decreto ingiuntivo
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
In decisione all'udienza in data 12.07.2024 ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE


1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti
L' avv. tramite atto di citazione iscritto al ruolo il 27.12.2023, ha Parte_1 vocato in giudizio l' per spiegare Controparte_4
opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 17687/2023 del 17.11.2023 (RG
47691/2023). Premettendo la propria qualità di conduttore dell'immobile sito in Via di Ripetta 121 int. 1 in forza di un contratto di locazione sottoscritto nell'aprile del
2012 (6+6) con l'odierna resistente, l'avv. ha ricostruito i fatti che hanno Pt_1 interessato l'immobile. Locato quest'ultimo in pessime condizioni di conservazione, le parti hanno convenuto che il conduttore provvedesse ai lavori di ristrutturazione con un investimento di € 120.000,00 salvo poi scalare detto importo dal pagamento dei canoni pattuiti. Di conseguenza, essendo stato concordato un canone mensile di €
1.800,00, sino a giugno 2020 il conduttore avrebbe dovuto pagare la minor somma di
€ 550,00 ritornando al canone originariamente pattuito a partire dal mese successivo.
Eseguiti i lavori, poco prima della prima scadenza contrattuale (marzo 2020) il conduttore ha rappresentato al locatore la necessità di rinegoziare il canone di locazione non più in linea con le valutazioni di mercato. Poco dopo la richiesta si è diffusa la pandemia da Covid-19, la locatrice ha riscontrato la richiesta di rinegoziazione del conduttore ipotizzando una nuova stima del canone ma, medio
pagina 2 di 25 tempore, ha approvato (per tutti i condomini) unicamente la riduzione del canone sino a febbraio 2022 in ragione della situazione pandemica. Le trattative relative alla invocata rinegoziazione, invece, sono state ingiustificatamente interrotte dalla locatrice in violazione della buona fede contrattuale. Da marzo 2022, dunque, la locatrice ha preteso il pagamento del canone originariamente pattuito ed incrementato dalla rivalutazione ISTAT. Ad ottobre 2022 la ha chiamato il conduttore al CP_1 pagamento degli arretrati (€ 22.744,85) proponendo a tal fine un piano di rientro che il ricorrente ha rispettato, onde evitare azioni giudiziarie, ma di cui non ha effettuato alcun riconoscimento. Dal gennaio 2023, poi, l'Avv. ha iniziato a subire Pt_1
infiltrazioni provenienti dal piano superiore che, interrotte soltanto un mese dopo il loro inizio, hanno provocato ingenti danni alla struttura muraria nonché odori nauseabondi. Data l'impossibilità di utilizzare l'immobile locato al fine pattuito, la locatrice ha messo a disposizione del conduttore un'area della facoltà mai usata dal
2019. Nelle more della procedura volta a risanare le infiltrazioni, inoltre, la locatrice ha posto in opera un ponteggio perimetrale per effettuare dei lavori di ristrutturazione generando numerosi inconvenienti per la conduttrice (finestre chiuse, allarme nelle ore serali, polvere eccessiva) derivanti, altresì, dall'incendio che ha interessato la zona occupata dall'immobile in questione. Disagio ulteriore è derivato da un nuovo fenomeno infiltrativo occorso nell'ottobre del 2023 che, sebbene meno impattante del precedente, ha comunque reso inutilizzabili due locali su quattro. Nel corso degli eventi la locatrice ha dichiarato di non voler rinnovare il contratto ma a tal fine ha inviato una lettera di diniego di rinnovo (a dire del conduttore) tardiva. Ricostruita così la vicenda, l'avv. ha eccepito l'illegittimità del decreto ingiuntivo poiché Pt_1
sfornito di prova scritta: detto decreto sarebbe stato emesso sulla base di un asserito piano di rientro mai accettato ed inidoneo ai fini del riconoscimento del debito. A ben vedere, la mancata rideterminazione del canone sarebbe da ascrivere ad una condotta non improntata a buona fede della locatrice che avrebbe omesso di provvedere ad una pagina 3 di 25 nuova perizia finalizzata a valutare la corrispondenza del canone originariamente pattuito al valore di mercato. Al contrario, la buona fede del conduttore si ravviserebbe nel fatto che questi abbia continuato a corrispondere il canone di locazione di € 1.400,00 ritenuto congruo. Negli stessi termini, l'eccessività del canone originario si desumerebbe anche dal raffronto con altro immobile, sempre di proprietà della , che prevedeva come canone di locazione l'importo di € CP_1
1.430,00. Il conduttore ha, dunque, azionato l'exceptio doli in relazione alla richiesta di pagamento scaturita da trattative connotate da mala fede della locatrice che, dopo aver ingenerato un legittimo affidamento circa la riduzione del canone di locazione, ha arbitrariamente interrotto la negoziazione. Sulla scorta di quanto detto, la conduttrice ha invocato il proprio diritto all'adeguamento del canone ed ha richiesto un risarcimento di € 5.000,00 a titolo di responsabilità precontrattuale e contrattuale.
In merito alle infiltrazioni, invece, ha dedotto una diminuzione della capacità d'uso dell'immobile locato con conseguente impossibilità di richiedere i canoni di locazione per il periodo di inutilizzabilità dell'immobile, una riduzione del canone per tutta la durata dei lavori che hanno reso necessario installare le impalcature, nonché il risarcimento del danno quantificato in € 45.000,00. Eccepita, da ultimo, la tardività della comunicazione con cui la locatrice ha comunicato l'intenzione di non rinnovare il contratto alla sua naturale scadenza, il conduttore ha rassegnato le seguenti conclusioni: “ 1) in via preliminare accertare e dichiarare la nullità del decreto ingiuntivo n. 17687/2023 del 17/11/2023 – RG n. 47691/2023 in quanto privo della prova scritta e per l'effetto revocarlo;
2) nel merito, accertare e dichiarare
l'inesistenza del credito e l'illegittimità della pretesa creditoria per tutte le ragioni esposte e per l'effetto revocare il predetto decreto ingiuntivo e dichiarare che nulla è dovuto;
in via riconvenzionale: 3) accertare e dichiarare il diritto del conduttore alla rideterminazione del canone contrattuale in virtù di quanto sopra esposto a decorre dall'aprile 2020 sino al termine del contratto e per l'effetto dichiarare che
pagina 4 di 25 nulla è dovuto in relazione ai titoli di cui al decreto ingiuntivo con conseguente revoca dello stesso;
4) accertare e dichiarare, in ogni caso, il danno subito dal conduttore per l'effetto del legittimo affidamento in relazione all'impegno assunto dalla locatrice alla rideterminazione del canone sulla base dei valori di mercato con condanna di quest'ultima al risarcimento dei danni subiti e subendi per l'importo ad oggi quantificabile in € 5.000 o altro importo che risulterà dall'istruttoria anche in via equitativa. 5) accertare e dichiarare, in ogni caso, il danno subito dal conduttore per l'effetto degli eventi di infiltrazione di acque dal piano superiore e della conseguente inutilizzabilità dei locali nei mesi di gennaio/febbraio/marzo 2022 ed ottobre 2023 accertando che nulla è dovuto a titolo di canone per tali periodi, nonché condannare la locatrice al risarcimento dei danni subiti e subendi, sia per danno emergente che per lucro cessante, per l'importo ad oggi quantificabile in €
45.000 o altro importo che risulterà dall'istruttoria da valutarsi anche in via equitativa ed in ogni caso il diritto a ripetere il canone versato in relazione ai periodi di inutilizzabilità, nonché la restituzione delle somme spese per l'utilizzo di strutture esterne;
6) in ogni caso compensare le somme che risulteranno dovute per i predetti titoli dalla locatrice con l'eventuale credito che risulterà accertato di diritto di quest'ultima; 7) accertare e dichiarare l'inefficacia e/o l'invalidità della disdetta del 13/06/2023 e per l'effetto accertare e dichiarare l'avvenuta proroga del contratto al 30.04.2030; 8) Con vittoria di spese e compensi”.
Il 03.05.2024 si è costituita in giudizio la (a seguire Controparte_4
solo che ha contestato tutto quanto ex adverso richiesto, dedotto e CP_1 sostenuto. In primo luogo, la locatrice ha ricordato come il canone di € 1.800,00 pattuito per la locazione dell'immobile di sua proprietà fosse stato già originariamente oggetto di trattativa tra le parti volta a contemperare i lavori di ristrutturazione dell'immobile il cui costo, all'atto pratico, è stato sopportato pagina 5 di 25 dall' . A fronte delle numerose istanze di riduzione del canone pervenute alla CP_5 locatrice, questa ha rappresentato l'assenza di variazioni significative nelle quotazioni immobiliari che hanno subito leggere oscillazioni del tutto ordinarie. La CP_1 dunque, ha contestato la mala fede ravvisata dall'opponente in considerazione della sua disponibilità ad addivenire ad un accordo, testimoniata anche dalle numerose offerte sottoposte al vaglio del conduttore che, dal canto suo, ha mostrato una disponibilità inferiore. Difatti, nonostante il silenzio riserbato ad alcune ragionevoli proposte formulate dalla locatrice, il conduttore ha costantemente cercato di ritrattare per ottenere condizioni migliori sempre riscontrate dalla locatrice ma evidentemente inaccoglibili. L'ultima offerta della locatrice, seppur non formalmente accettata dal conduttore, è stata da lui onorata al fine di evitare un'azione di recupero forzoso del credito. Di fatto il conduttore ha corrisposto, a partire da febbraio 2023, un canone inferiore a quello preventivato (€ 1.400,00) maturando un debito per cui è stato emesso il decreto ingiuntivo oggi opposto. In merito alle denunciate infiltrazioni, poi, la ha rappresentato di essersi immediatamente attivata (sebbene la CP_1
responsabilità del fenomeno dovesse rinvenirsi in capo alla Controparte_6 conduttrice dell'immobile da cui proveniva la perdita d'acqua) intervenendo tramite propri tecnici e fornendo -gratuitamente- al conduttore un luogo alternativo dove poter svolgere la sua attività professionale. Accertata la responsabilità del conduttore dell'immobile da cui proveniva la perdita, la in ogni caso, ha sopportato le CP_1 spese di ripristino dei locali di cui all'int. 1 ma ha chiamato in giudizio sia la
[...]
che la Unipol Sai. In riferimento ai lavori di ristrutturazione della facciata CP_6 dell'immobile di proprietà della che hanno reso necessario il montaggio di CP_1
impalcature, la locatrice ha evidenziato la necessità di effettuare tali opere di manutenzione spettanti alla proprietà, opere doverose, per cui sarebbe stato possibile aumentare il canone di locazione dei conduttori nella misura massima del 5% (art. 7 contratto locazione) che la tuttavia, non ha mai applicato. I disagi lamentati CP_1
pagina 6 di 25 dal conduttore in riferimento a tali lavori sono apparsi, agli occhi della conduttrice, destituiti di fondamento. Ultimata la complessa ricostruzione dai fatti, parzialmente divergente da quella effettuata da controparte, la locatrice, in rito, ha eccepito l'erronea introduzione dell'opposizione con atto di citazione in luogo del ricorso e l'improcedibilità della domanda riconvenzionale sprovvista della richiesta di rinvio dell'udienza ex art. 418 c.p.c. e volta al risarcimento di danni che in ogni caso non sarebbero stati provati. Nel merito, invece, ha dato atto della legittimità del decreto ingiuntivo opposto avendo fornito prova scritta (contratto di locazione) ed avendo allegato l'inadempimento nel pagamento dei canoni, ed ha recisamente contestato l'accusa di mala fede mossa da controparte. La buona fede sarebbe evidente, a dispetto di quanto sostenuto dal conduttore, in considerazione della disponibilità alla riduzione del canone di locazione nella misura del 40% nel periodo COVID, della disponibilità mostrata nei confronti del conduttore a fronte delle reiterate richieste di rimodulazione del canone, nella scelta di prendere parte alla mediazione pur senza un obbligo giuridico, e nella scelta di sostenere le spese di inziale ristrutturazione dell'immobile solo anticipate dal conduttore. Il canone di locazione, ha poi evidenziato la appare coerente con le valutazioni di mercato mentre del CP_1
tutto inesistente è il diritto, vantato dalla controparte, ad ottenerne una riduzione, domanda priva di fondamento giuridico. Circa la durata del contratto e la tempestività della disdetta comunicata dalla questa ha evidenziato come la locazione sia CP_1
iniziata a decorrere dal 5.07.2012 con scadenza naturale il 4.07.2024 (termine calcolato sulla base della data di consegna dell'immobile ex art. 4 contratto locazione). Evidentemente, ha sostenuto la il termine dei 12 mesi per la CP_1
disdetta risulterebbe rispettato in virtù dell'invio tempestivo della raccomandata al conduttore in data 13.06.2023. Tutti i danni lamentati da controparte, pur ritenendo ammissibile la domanda riconvenzionale, sarebbero sforniti di prova e la relativa quantificazione sarebbe arbitraria. Dopo aver chiesto di essere manlevata dalla società
pagina 7 di 25 conduttrice dell'appartamento in via di Ripetta n. 123 int. 3 (responsabile dell'infiltrazione), e dalla dopo aver chiesto la Controparte_7
provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto e la condanna di controparte per lite temeraria, la ha rassegnato le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo CP_1
Tribunale adito, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione reietta e previe le declaratorie di fatto e di diritto più confacenti alla fattispecie concreta, - in via preliminare,: A) procedere al mutamento di rito ex art. 426 cpc per le ragioni esposte in narrativa;
B) concedere la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto ex art. 648 c.p.c., ricorrendone tutti i presupposti;
C) nella denegata ipotesi che
l'Ill.mo Giudice adito ritenga ammissibili le domande riconvenzionali svolte da parte opponente autorizzare la chiamata in causa dei terzi: • CP_6 CP_6
C.F./P.IVA - (PEC: ) in persona del legale P.IVA_3 Email_1 rappresentante pro tempore • P.IVA Controparte_7
(PEC: ) in persona P.IVA_4 Email_2
del legale rappresentante pro tempore;
- nel merito - in via principale: D) Rigettare
l'opposizione proposta dall'Avv. siccome infondata in fatto e in Parte_1
diritto e non provata e, per l'effetto, confermare il decreto ingiuntivo opposto per le motivazioni esposte in narrativa;
E) Dichiarare inammissibili e/o comunque rigettare le domande riconvenzionali dell'opponente siccome infondate in fatto e in diritto e non provate per le motivazioni esposte in narrativa;
F) condannare l'avv. Pt_1 ex art. 96 c.p.c. al pagamento in favore dell'
[...] Controparte_4
del risarcimento dei danni nella misura ritenuta di giustizia;
G) In
[...] ogni caso condannare l'opponente al pagamento delle spese, competenze professionali per il presente giudizio come per legge, oltre il rimborso forfettario del
15% ex art. 15 L.P. ed il rimborso degli oneri previdenziali dovuti per i compensi corrisposti agli avvocati difensori dell'Ufficio Legale interno dell' CP_4
, pari al 24,2%; - in via subordinata: nella denegata ipotesi di accoglimento
[...]
pagina 8 di 25 anche parziale delle domande riconvenzionali di parte opponente, H) dichiarare la in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in Controparte_6
Corso di Porta Ticinese 24 20123 MILANO, tenuta a manlevare l'
[...]
, da ogni eventuale pregiudizio e/o soccombenza che Controparte_4
dovesse a questa derivare dal presente giudizio con conseguente condanna al pagamento di quanto in ipotesi l' dovesse essere condannato a pagare per CP_5
sorte capitale, interessi e spese al conduttore opponente, nonché al versamento delle spese legali per le motivazioni esposte in narrativa;
- in via ulteriormente subordinata I) nella denegata ipotesi in cui fosse riconosciuta una qualche responsabilità di per gli eventi di danno dichiarare CP_1 [...]
in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede Controparte_7
in VIA STALINGRADO, 45 40128 BOLOGNA a tenere indenne e manlevata
l' da ogni eventuale pregiudizio e/o Controparte_4
soccombenza che dovesse a questa derivare dal presente giudizio, in forza della polizza di assicurazione responsabilità civile verso terzi e verso i prestatori d'opera
n. RCT/65 176966423 astretta tra e la con CP_1 Controparte_7
conseguente condanna al pagamento direttamente a parte opponente di quanto in ipotesi l' dovesse essere condannato a pagare per sorte capitale, interessi e CP_5
spese al conduttore opponente, per le motivazioni esposte in narrativa;
J) In ogni caso, con vittoria di spese, competenze professionali come per legge, oltre il rimborso forfettario del 15% ex art. 15 L.P. ed il rimborso degli oneri previdenziali a carico del datore di lavoro dovuti per i compensi corrisposti agli avvocati CP_1 difensori dell'Ufficio Legale interno dell' , pari al 24,2%”. Controparte_4
Tramite decreto del 28.05.2024 è stato disposto il mutamento del rito e fissata l'udienza del 14.06.2024. Il Giudice ha concesso alle parti termini per il deposito di memorie ex art. 426 c.p.c.
pagina 9 di 25 Il 04.06.2024 l'Avv. ha depositato le memorie integrative a seguito del Pt_1 mutamento del rito e, ribadendo la propria posizione, ha insistito sull'impegno assunto dalla locatrice affinché effettuasse una perizia volta alla rivalutazione del canone in coerenza con gli attuali valori di mercato. L'eventualità invocata dalla locatrice per liberarsi dall'onere di effettuare la perizia dovrebbe riferirsi, più che a tale perizia preliminare, all'eventuale (appunto) ricalcolo del canone quale conseguenza di un doveroso esame peritale. Tale esame sarebbe necessario perché frutto di un accordo tra le parti o di una promessa unilaterale, in ogni caso vincolerebbe la locatrice che, invece, appare oggi ancora inadempiente. Dei danni derivanti dalle infiltrazioni, ha precisato il conduttore, dovrebbe rispondere la ex art. 1575 c.c. in virtù della duplice natura di locatrice dell'immobile CP_1 danneggiato e di proprietaria dell'immobile da cui è derivata l'infiltrazione. Inoltre, diversamente da quanto asserito dalla Locatrice, l'aumento del 5% non potrebbe essere applicato a fronte dei lavori di manutenzione perché, essendo questi ancora in corso, alcun contributo può essere chiesto ai conduttori. Anche la tesi secondo cui la avrebbe sopportato tutte le spese di pulizia delle parti comuni perché CP_1
funzionali allo svolgimento delle attività didattiche, sconta il difetto di non considerare l'interruzione di tali attività risalente al 2019. Potendosi superare l'eccezione di inammissibilità della domanda riconvenzionale, il conduttore analizza nuovamente il merito della controversia evidenziando come la locatrice abbia escusso una fideiussione di € 6.600,00 a parziale copertura dell'importo indicato nel decreto ingiuntivo il cui importo, tuttavia, viene contestato poiché da novembre 2023 ad aprile 2024 la locatrice richiede € 7.928,96 ma il conduttore dimostra di aver pagato €
8.400,00. Ragioni, queste, che devono condurre al rifiuto della provvisoria esecutività del decreto opposto. Insistendo sulla prova del danno derivante dalle infiltrazioni,
l'Avv. ha rilevato che l'intonaco intriso per 5 giorni tramite acque nere abbia Pt_1
reso inutilizzabile la stanza, il cui odore nauseabondo potrà essere provato pagina 10 di 25 evidentemente solo tramite prova testimoniale. Tuttavia, si prende atto che gli interventi di ripristino siano stati effettuati dalla locatrice. In merito alla quantificazione dei danni, infine, il conduttore ha allegato una perizia tecnica asseverata a definitiva tacitazione di tutte le avverse eccezioni ed ha insistito per l'accoglimento di tutte domande formulate nell'atto di opposizione.
In data 10.06.2024 è stata depositata la memoria ex art. 426 c.p.c. dalla Locatrice. In prima battuta ha evidenziato come un effettivo riconoscimento del debito vi sia stato, basti guardare alla dichiarazione del conduttore secondo la quale ha provveduto a versare i canoni seppur in misura ridotta, ed a seguire ha contestato nuovamente la mala fede ravvisata dal conduttore. A ben vedere, infatti, la riduzione iniziale del canone di locazione ha rappresentato una condizione di favore per il conduttore, sebbene questo sia di diverso avviso, mentre il richiamo alla nota interna della del 20.09.2011 appare irrilevante perché il canone di € 1.800,00 è stato CP_1
oggetto di contrattazione tra le parti. Circa la perizia volta alla verifica della corrispondenza del canone pattuito con gli attuali valori di mercato, la ha CP_1
nuovamente ribadito la domanda del conduttore di rinviare tale accertamento al decorso del periodo COVID ed ha richiamato l'arbitraria scelta dell'Avv. di Pt_1 autoridursi il canone di locazione pagando solo € 1.400,00 in assenza di qualsivoglia autorizzazione in tal senso. Anzi, ha precisato la locatrice, pur non essendo stata effettuata una nuova perizia, in ogni caso dall'esame degli indici OMI sarebbe possibile riscontrare l'assenza di ingenti fluttuazioni che giustificherebbero una revisione del canone, pertanto la domanda di parte ricorrente non è rimasta prova di riscontro. Dopo aver ribadito la chiamata in causa di e della Controparte_6
ai fini della responsabilità per gli (asseriti) danni generati Controparte_7
dalle infiltrazioni, ha contestato la perizia asseverata depositata da parte ricorrente scevra di supporto probatorio che dia atto della quantificazione dei danni subiti.
La causa è stata discussa.
pagina 11 di 25

2. In rito
In rito deve essere disattesa l'eccezione sollevata dall' Controparte_4 di inammissibilità delle domande riconvenzionali avanzate dall'Avv.
[...] per omessa presentazione dell'istanza ex art. 418 c.p.c. Appare di Parte_1 palmare evidenza come detta disposizione si riferisca solo all'ipotesi in cui il resistente sia vocato in giudizio dal ricorrente e debba costituirsi a seguito della notifica del decreto di fissazione di udienza e del ricorso. In questo caso il legislatore prevede lo strumento dell'art. 418 c.p.c. e dello spostamento d'udienza per consentire al ricorrente, resistente in riconvenzionale, di depositare memorie e articolare le proprie difese. Nel caso di specie l'atto introduttivo è stato l'opposizione a decreto ingiuntivo nella quale il convenuto in senso sostanziale può presentare domande riconvenzionali senza chiedere alcuno spostamento di una udienza che non è già stata fissata. Dunque, l'eccezione è priva di pregio.
Non si ritiene, inoltre, di dare seguito all'istanza di chiamata di terzo avanzata dall in quanto non afferente a Controparte_4 un'ipotesi di litisconsorzio necessario. Come noto la Suprema Corte chiarisce che “In tema di chiamata in causa di un terzo su istanza di parte, al di fuori delle ipotesi di litisconsorzio necessario, è discrezionale il provvedimento del giudice di fissazione di una nuova udienza per consentire la citazione del terzo: conseguentemente, sebbene sia stata tempestivamente chiesta dal convenuto la chiamata in causa del terzo ex art.
269 cod. proc. civ., in manleva o in regresso, il giudice può rifiutare di fissare una nuova prima udienza per la costituzione del terzo” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen.
n. 9570 del 12.05.2015). Nel caso di specie il notevole decorso del tempo dall'evento trascorso (gennaio 2023 e ottobre 2023) e la risoluzione delle infiltrazioni renderebbe impossibile accertare il nesso di causalità su danni già riparati e, comunque, determinerebbe un inutile appesantimento del presente contenzioso. Per le medesime ragioni non può essere concessa la chiamata di terzo nei riguardi della CP_7
pagina 12 di 25 in quanto la responsabilità, eventuale, di quest'ultima si Controparte_7
fonderebbe su un contratto diverso da quello attivato dall'odierno ricorrente e, comunque, non dà luogo a un'ipotesi di litisconsorzio necessario.


3. Nel merito


3.1 Sulla domanda dell Controparte_4
In primo luogo, deve rilevarsi come l'attrice in senso sostanziale abbia dimostrato in giudizio il titolo fondante la pretesa creditoria fatta valere. In particolare, l
[...]
ha allegato (cfr. allegato 1 al ricorso per decreto Controparte_4
ingiuntivo) il contratto di locazione concluso con l'Avv. il Parte_1
25.06.2023 e registrato il 09.07.2012 il quale prevede un canone mensile di €
1.800,00 (oltre rivalutazione) a eccezione dei primi 8 anni di locazione. Come noto, in materia di responsabilità contrattuale, il paciscente che agisce per l'esatto adempimento ha solo l'onere di provare il fondamento del suo diritto mentre può semplicemente allegare l'altrui condotta inadempitiva. In questo caso sarà onere della controparte dimostrare in giudizio l'esattezza e completezza dell'adempimento posto in essere. A tal riguardo la giurisprudenza della Suprema Corte è unanime nell'affermare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche quando sia dedotto
pagina 13 di 25 l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n.826 del 20.01.2015).
Come visto l' agisce per ottenere il Controparte_4
pagamento della somma di € 1.263,60 per rateizzazione del debito pregresso per i mesi da gennaio 2023 a marzo 2024 per un totale di € 18.954,04 e della somma totale di € 8.622,40 per le differenze canoni dal gennaio 2023 all'ottobre 2023. Il tutto per complessive € 27.576,44 come da decreto ingiuntivo n. 17687/2023.
In relazione a detta pretesa di pagamento l'Avv. eccepisce che la Parte_1
richiesta fondata sul piano di rientro non sarebbe provata in quanto detto piano non sarebbe mai stato accettato. In particolare, l'opponente deduce di aver ricevuto la proposta di piano di rientro con nota del 17 novembre 2022 e di aver dato riscontro a detta nota rilevando di dare seguito al piano di rientro senza riconoscimento alcuno.
Effettivamente, nella risposta del 1 dicembre 2022, si legge: “facendo seguito alla Vs missiva del 16.11.2022, senza riconoscimento alcuno, lo scrivente intende dare seguito al piano di rientro da Voi accordato” (all. 9 all'atto di citazione). Tale ambigua formulazione letterale deve interpretarsi ai sensi dell'art. 1362, secondo comma, c.c. secondo il quale “Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto”. Appare di chiara evidenza, allora, che l'avvenuta esecuzione del piano di rientro da parte dell'odierno ricorrente costituisce sua accettazione. Ad ogni buon conto, anche ove non dovesse ritenersi accettato il piano di rientro, lo stesso sarebbe riferito a somme dovute sulla base del contratto di locazione prodotto in giudizio dall la quale, allora, ha comunque Controparte_4 assolto l'onere della prova su di essa incombente.
Dunque, questa eccezione appare manifestamente infondata.
pagina 14 di 25 Con una seconda eccezione l'Avv. ritiene la richiesta di pagamento Parte_1 avanzata dall infondata per violazione Controparte_4 del canone di buona fede e solleva exceptio doli. In particolare, l'
[...]
avrebbe violato il canone di buona fede perché da Controparte_4
principio si sarebbe resa disponibile a una rideterminazione del canone di locazione e poi si sarebbe ritratta dal suo originario intendimento. L'Avv. fa Parte_1
riferimento alla sua comunicazione del 04.03.2020 (allegato 2 all'atto di citazione) in cui chiedeva, in corso di vigenza della locazione, la rideterminazione del canone perché a suo dire non in linea con i valori di mercato. Per vero, però, l'Università
non ha assunto alcun impegno in tal senso né Controparte_4
avrebbe potuto visto che il prezzo della locazione era fissato nel contratto sottoscritto dalle parti. Nella nota dell' del 03.04.2020 (cfr. allegato 3 all'atto di CP_4 citazione) si legge: “Ciò premesso, l'eventuale riformulazione del canone mensile potrà essere considerata subordinatamente ad una nuova stima dello stesso in linea con gli attuali valori di mercato, stima da effettuarsi a cura dell'Area Gestione
Edilizia di questa Università”. Come si comprende chiaramente dalla lettura del testo l non ha assunto alcun obbligo di Controparte_4 contrattazione né di revisione dell'ammontare del canone essendosi limitata a dare la propria disponibilità a svolgere una trattativa subordinatamente a una nuova stima dei valori di mercato. Come noto il contratto ha forza di legge tra le parti ai sensi dell'art. 1372 c.c. e l'eventuale rivisitazione delle condizioni contrattuali può essere disposta solo dalle parti nell'esercizio della loro autonomia negoziale senza che sia possibile pensare che un paciscente possa costringere l'altro a modificare il contenuto dell'accordo. In tema di buona fede la Suprema Corte chiarisce che “La violazione del canone di buona fede non è riscontrabile nell'esercizio in sé considerato dei diritti scaturenti dal contratto, bensì nelle particolari modalità di tale esercizio in concreto, che siano appunto scorrette in relazione alle circostanze del caso” (Corte
pagina 15 di 25 di Cassazione, SS. UU., sen. n. 24675/2017). Dunque, il semplice esercizio del diritto contrattuale, da parte dell , non può Controparte_4
significare violazione delle regole della buona fede contrattuale. Nel caso di specie l'attore in senso sostanziale si limita a chiedere il pagamento dei canoni previsti nel contratto. Nessuna condotta abusiva gli può essere attribuita. Con riguardo all'esistenza di un presunto obbligo di rinegoziazione deve evidenziarsi quanto segue.
La Corte di Cassazione allorquando afferma che l'art. 1374 c.c. (secondo cui “il contratto obbliga le parti non solo a quanto è nel medesimo espresso, ma anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge, o, in mancanza, secondo gli usi o l'equità”), e i principi di buona fede, correttezza e solidarietà sociale, esplicano la loro rilevanza nell'imporre a ciascuna parte di un rapporto obbligatorio il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge, precisa anche ciò deve avvenire “nei limiti dell'interesse proprio”
(Cass.23069/2018) ovvero “nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio di altri valori” (Cass.17642/2012) ovvero “nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio a suo carico” (Cass.10182/2009;
Cass.15669/2007; Cass.264/2006; Cass.2503/1991) ovvero sempre che “non pregiudichi in modo apprezzabile il proprio interesse” (Cass.5240/2004). Appare di palmare evidenza che la riduzione di un proprio diritto contrattuale costituisca proprio quell'apprezzabile sacrificio che la norma pone quale limite all'obbligo di buona fede. A finale chiosa del ragionamento, per mero spirito di completezza, si rileva come l' abbia proceduta alla Controparte_4
stima (allegato 18 alla comparsa di costituzione) evidenziando che i valori OMI avrebbero portato a un aumento del canone mensile. Pertanto, la relativa eccezione dell'Avv. deve essere rigettata. Parte_1
pagina 16 di 25 Inoltre, l'Avv. nelle memorie integrative evidenzia che l' Parte_1 [...]
ha escusso la polizza fideiussoria per la somma di Controparte_4
€ 6.600,00 (allegato 29 alla comparsa di costituzione). Circostanza di fatto confermata dalla locatrice la quale, però, si lancia in una confusa ricostruzione della posizione debitoria del conduttore sostenendo che il decreto ingiuntivo dovrebbe essere mantenuto visto la maturazione di crediti ulteriori per il periodo successivo a quello indicato nel ricorso per decreto ingiuntivo. Sul punto, però, l'art. 1193 c.c. prescrive di imputare il pagamento al debito più risalente. Nel caso di specie l'applicazione di detto principio impone necessariamente, senza possibilità di deroga, di imputare le € 6.600,00 ai canoni e rate del piano di rientro più risalenti, quindi, quelle indicate nel ricorso per decreto ingiuntivo. Pertanto, la somma di € 27.576,44 indicata nel decreto ingiuntivo deve essere decurtata di quella di € 6.600,00 così che si avrà € 20.976,44. Il decreto ingiuntivo n. 17687/2023 deve essere revocato.


3.2 Sulle eccezioni e domande riconvenzionali dell'Avv. Parte_1
Con una prima eccezione, che costituisce anche domanda riconvenzionale, l'Avv. deduce che nell'immobile oggetto di locazione si sarebbero Parte_1
verificati due episodi di infiltrazioni. Il primo sarebbe occorso dal 05.01.2023 e sino al 06.02.2023, il secondo dal 10.10.2023 al 06.11.2023. In entrambe i casi si tratterebbe di infiltrazioni dall'appartamento superiore di proprietà dell'
[...]
e concesso in locazione alla Controparte_4 Controparte_6
Riguardo al primo episodio il conduttore sostiene che l' Controparte_4
è intervenuta per risolvere il problema con riparazione
[...] dell'immobile conclusasi il 06.02.2023 ma nei locali sarebbe rimasto un perdurante e non meglio precisato “cattivo odore” fino a metà marzo 2023. In primo luogo, deve evidenziarsi come sul punto non è più possibile disporre una C.T.U. vista l'irrimediabile trasformazione dei luoghi stante il tempestivo e immediato intervento della locatrice che ha effettuato tutte le riparazioni necessarie. Dunque, non appare pagina 17 di 25 più possibile accertare la causa delle infiltrazioni che l' Controparte_4
sostiene attribuibili unicamente alla Le
[...] Controparte_6 infiltrazioni sono ammesse dall' e, Controparte_4
comunque, dimostrate dalla copiosa documentazione video e fotografica (allegati 11
e 12 all'atto di citazione) che mostrano una grave infiltrazione con numerose percolazioni che hanno costretto anche a posizionare dei secchi. L'Avv. Pt_1
avanza domanda riconvenzionale per danno emergente e lucro cessante
[...]
sostenendo, quanto al primo, di aver dovuto ricevere i clienti presso alberghi e bar di zona, quanto al secondo, di aver subito un calo del fatturato. Il ricorrente chiede il pagamento della somma di € 45.000,00. Come noto la Suprema Corte chiarisce che
“In tema di responsabilità contrattuale spetta al danneggiato fornire la prova dell'esistenza del danno lamentato e della sua riconducibilità al fatto del debitore;

l'art. 1218 cod. civ., che pone una presunzione di colpevolezza dell'inadempimento, infatti, non modifica l'onere della prova che incombe sulla parte che abbia agito per
l'accertamento di tale inadempimento, allorchè si tratti di accertare l'esistenza del danno” (Corte di Cassazione, Sez. I, sen. n. 21140 del 10.10.2007). Al fine di provare il danno emergente l'Avv. allega (allegato 25 all'atto di citazione) il Parte_1
proprio registro acquisti dal quale si dovrebbe dedurre il sostenimento di costi per il ricevimento dei clienti presso bar e alberghi. Per vero, una delle spese indicate si riferisce a una bolletta dell'Acea, quindi non è dato comprendere a che titolo venga indicata come fonte di risarcimento. Le altre spese, queste effettivamente riferite a ristoranti o alberghi, ammontano a un totale di soli € 237,64. Ben lontano dagli €
45.000,00 richiesti. Peraltro, le diciture riportate non costituiscono prova ai sensi dell'art. 2710 c.c. visto che detta norma di riferisce unicamente ai rapporti tra imprenditori e non con soggetti terzi. Ad ogni buon conto, anche volendo considerare detto documento come principio di prova, deve evidenziarsi come l'Avv. Pt_1
non abbia dimostrato gli effetti esborsi effettuati né appare possibile stabilire
[...]
pagina 18 di 25 se tali spese siano state effettivamente sostenute a causa delle infiltrazioni o per altre ragioni. Nulla viene specificato né provato sul punto. A tal proposito le prove orali richieste sul punto sono le seguenti: “12 Vero che l'Avv. disdettava gli Pt_1
appuntamenti professionali presso lo studioAvv. 13 Vero che l'Avv Parte_1
riceveva i propri clienti presso Hotel o bar limitrofi alla strutturaAvv. Pt_1
14 Vero che l'Avv. ha cancellato numero 8 appuntamenti con Parte_1 Pt_1 nuovi potenziali clientiAvv. . Si tratta di capitoli genericamente Parte_1
formulati che non consentono di verificare le spese indicate nel registro acquisti né di collocare nel tempo e nello spazio le circostanze di fatto dedotte. Non è dato comprendere neanche quale siano i soggetti coinvolti. Ciò anche in relazione al danno da immagine che deve essere rigorosamente dimostrato da chi invoca la tutela risarcitoria. Sul punto si legge: “In tema di illegittima segnalazione alla centrale rischi, il danno all'immagine e alla reputazione non può considerarsi sussistente "in re ipsa", ma va allegato specificamente e dimostrato da chi ne invoca il risarcimento” (Corte di Cassazione, sez. I, ord. n. 6589 del 06.03.2023).
Priva di prova, poi, risulta la pretesa avanzata dall'Avv. di Parte_1
risarcimento del danno per lucro cessante. A tal proposito il ricorrente sostiene di aver subito una diminuzione dei guadagni relativi al suo studio legale. L'Avv. deposita unicamente il registro fatturazione del quarto trimestre Parte_1
2022 (cfr. allegato 26) e del primo trimestre 2023 (allegato 27). Il primo riporta un totale di € 114.451,78, il secondo di € 57.459,99. Da detta semplice constatazione dovrebbe, secondo la tesi del ricorrente, evincersi un danno da lucro cessante generato dalle infiltrazioni lamentate. Tale danno, però, non appare dimostrato visto che l'Avv. non ha prodotto il registro fatture dell'anno precedente Parte_1
relativo allo stesso trimestre. Invero, le attività commerciali e professionali presentano andamenti diversi per periodi diversi dell'anno. Raffrontare solo due trimestri per periodi dell'anno differenti non consente di inferire nulla su una presunta pagina 19 di 25 riduzione del fatturato in relazione allo stesso periodo dell'anno precedente. A ogni buon conto deve rilevarsi come l' abbia Controparte_4 offerto all'Avv. dei locali alternativi presso il medesimo edificio Parte_1
(allegato 29 alla comparsa di costituzione). Sul punto il ricorrente sostiene che detti locali non sarebbero stati adeguati perché a livello strada e con ampie aperture all'esterno che non avrebbero garantito la privacy dei clienti. Per vero, però, dalle rappresentazioni fotografiche prodotte (allegato 30 alla comparsa di costituzione) il locale appare ampio e spazioso e assolutamente idoneo a fungere da locale sostitutivo per un breve tempo vista la presenza di un'ampia sala interna lontana dalle vedute su strada. Peraltro, l si era offerta di Controparte_4
trasferire gli arredi dello studio legale presso i locali sostitutivi a proprie spese. Il rifiuto dell'Avv. appare ingiustificato, contrario al principio di Parte_1 buona fede e violativo dell'art. 1227, secondo comma, c.c. secondo il quale il creditore deve attivarsi per evitare l'aggravarsi degli effetti dell'inadempimento del debitore. Ciò nel limite di un proprio apprezzabile sacrificio che, nel caso di specie, appare del tutto insussistente vista l'ampiezza e l'adeguatezza dei locali offerti dall peraltro per un periodo di tempo Controparte_4
limitato a soli due mesi. Dunque, anche detta domanda di risarcimento deve essere rigettata.
Ulteriore domanda risarcitoria sarebbe fondata su un incendio delle linee telefoniche verificatosi nel maggio 2023 nella zona di Ripetta/Piazza Nicosia. Ciò avrebbe
Par determinato una interruzione nei servizi erogati dalla . Nel mese di giugno 2023
l'Avv. cercava di ripristinare le linee telefoniche mediante passaggio Parte_1 all'operatore Vodafone ma non si è potuto procedere per la presenza di impalcature presso l'edificio in cui si trova l'immobile locato. Linee telefoniche ripristinate solo il
31.07.2023. A tal proposito deve rilevarsi, come anche constatato dall'Avv. Pt_1 nelle memorie integrative, che l'incendio in questione non sia di
[...]
pagina 20 di 25 responsabilità del locatore. Parimenti il ritardo nell'allaccio che non costituisce vizio dell'immobile. Come noto il vizio dell'immobile è solo quello che afferisce alla struttura materiale dello stesso. Sul punto si legge: “Costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 cod. civ. - la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 cod. civ., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento - quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Pertanto va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 cod. civ., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 24459 del 21.11.2011). Dunque, nessuna riduzione del canone può essere richiesta dal conduttore. Solo una richiesta di risarcimento danni che, nel caso di specie, risulta del tutto sfornita di prova.
L'unica eccezione che appare fondata, sulla base della documentazione fotografica prodotta dall'Avv. e delle ammissioni dell' Parte_1 Controparte_4 riguarda l'inutilizzabilità dei luoghi per il periodo dal
[...]
05.01.2023 alla fine di febbraio 2023. Sul punto l'Avv. sostiene Parte_1
l'inutilizzabilità, per la presenza di cattivi odori, fino al 15.03.2023. Le parti hanno convenuto, anche nel verbale di udienza del 14.06.2023, che in detto periodo si sono realizzate delle infiltrazioni che hanno causato il mancato utilizzo dell'immobile e hanno costretto l' alla realizzazione dei Controparte_4
pagina 21 di 25 lavori di ripristino. Come visto non è più possibile accertare il nesso di causalità di dette infiltrazioni così che le stesse non possono essere considerate vizi dell'immobile. Rileva, però, l'art. 1584 c.c. secondo il quale, in caso di riparazioni urgenti che superino i 20 giorni il conduttore ha diritto a una riduzione del canone di locazione. In questo caso per la totalità dei mesi di gennaio e febbraio 2023 per un totale di € 2.527,20 che devono essere decurtati dalle somme richieste in sede di ricorso per decreto ingiuntivo. Nulla, invece, appare dovuto dall
[...]
per il periodo fino al 15.03.2023. Sul punto le prove Controparte_4
testimoniali del 12.07.2024 nulla hanno dimostrato. I due testi, infatti, hanno reso dichiarazioni diametralmente opposte. Infatti, mentre l'Avv. ha Testimone_1 dichiarato “Io collaboro con l'Avvocato dal 2016 e frequento lo studio e c'è Pt_1
un rapporto di lavoro continuativo e di conseguenza frequento abitualmente lo studio
e quindi posso riferire che durante il periodo, circa i primi di gennaio a marzo, due stanze dello studio legale sono state coinvolte da infiltrazioni e c'erano questi odori iniziarono a presentarsi dopo le infiltrazioni e sono rimasti per un mese e mezzo”, il teste ha dichiarato, sulla presenza di odori nauseabondi, che non Testimone_2
era vero. A prescindere dalla impossibilità di stabilire un preciso lasso di tempo sulla base delle dichiarazioni della teste di parte ricorrente la contraddittorietà delle due prove testimoniali non consente di ritenere dimostrata la circostanza della presenza di cattivi odori e sulla loro perduranza.
Diversamente per il mese di novembre 2023 per il 50% visto che lo stesso ricorrente ammette che solo metà circa dell'immobile è stato interessato dalle nuove infiltrazioni. Si avrà, così, una decurtazione di € 631,80. Il totale da sottrarre è, allora, di € 3.159,00. Dunque, la somma di € 20.976,44 deve essere ulteriormente ridotta di €
3.519,00 pervenendosi a un credito dell' Controparte_4
di € 17.817,44. Nulla, invece, può essere riconosciuto per i lavori alle
[...] facciate dell'edificio che non pregiudicano il godimento dell'immobile visto che le pagina 22 di 25 attività di pulizia sono comunque a carico del conduttore. Peraltro, nessun danno viene documentato o dimostrato dall'Avv. Parte_1
Pertanto, l'Avv. deve essere condannato al pagamento, in favore Parte_1 dell della somma di € 17.817,44 oltre Controparte_4
interessi nella misura legale dalla data di presentazione della domanda del 25.10.2023 fino a quella di effettivo pagamento.
Deve, poi, essere affrontata la domanda riconvenzionale dell'Avv. Parte_1 di accertamento dell'avvenuto rinnovo del contratto di locazione per la presunta tardività della disdetta inviata dall' il Controparte_4
13.06.2023. Infatti, secondo la tesi del ricorrente, il contratto scadrebbe il 30.04.2024 quindi la disdetta, ai sensi dell'art. 28 della L. 392/78 avrebbe dovuto essere comunicata entro il 30.03.2024. Secondo la tesi dell' Controparte_4
invece, il contratto sarebbe scaduto il 04.07.2024 visto che la
[...]
consegna è avvenuta il 05.07.2012 come da verbale (allegato 4 alla memoria di costituzione). Sul punto deve riportarsi l'art. 4 del contratto di locazione il quale prevede che “La durata della locazione sarà di sei anni, a decorrere dalla data di consegna dell'immobile, rinnovabile di ulteriori anni 6 fino al 30/04/2024”. Come visto l' ha dimostrato l'avvenuta Controparte_4 CP_4 consegna dell'immobile il 05.07.2012. Deve rilevarsi, però, che il contratto appare concluso il 25.06.2012, quindi dopo la data indicata dall'art. 4 del 30.04.2024.
Inoltre, il contratto è stato registrato il 09.07.2012. In primo luogo, si rileva come le pattuizioni contrattuali non possono prevedere una durata del contratto di locazione inferiore a quella prevista dalla L. 392/78 (6 anni + 6 anni). Come noto, l'art. 2704
c.c. prevede che la scrittura privata ha data certa dal giorno in cui la scrittura stessa è stata registrata. Pertanto, il contratto di locazione deve essere fatto decorrere dal
09.07.2012 non potendo il contratto stesso retrodatare la decorrenza della locazione o prevedere un termine di durata inferiore a quello legale. Pertanto, la scadenza del pagina 23 di 25 contratto di locazione era quella del 09.07.2024 e, quindi, la disdetta pervenuta il
13.06.2023 è perfettamente rispettosa del termine di cui all'art. 28 della L. 392/78 e, quindi, valida ed efficace. Deve, allora, essere rigettata la domanda dell'Avv. visto che il contratto di locazione è scaduto il 09.07.2024. Parte_1


4. Sulle spese
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità al D.M. 55/2014 con riguardo ai giudizi innanzi al Tribunale di valore ricompreso tra € 26.000,00 ed €
52.000,00 dovendosi sommare la somma dovuta alla somma richiesta con la domanda riconvenzionale applicando i compensi medi come prescritto dalla legge. Pertanto,
l'Avv. deve essere condannato alla rifusione delle spese di lite in Parte_1 favore dell che si liquidano in € Controparte_4
7.616,00 per compensi ed € 1.142,40 per spese generali oltre IVA e CPA come per legge.
Deve, invece, essere rigettata la domanda dell' Controparte_4 di condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c. non risultando che l'Avv.
[...] Pt_1
abbia agito con dolo o colpa grave.
[...]


P.Q.M.


Il giudice, definitivamente pronunciando sulla causa indicata in epigrafe, ogni contraria istanza, eccezione, domanda e deduzione rigettata, così provvede: revoca il decreto ingiuntivo n. 17687/2023 emesso dal Tribunale di Roma;
condanna l'Avv. al pagamento, in favore dell' Parte_1 Controparte_4 della somma di € 17.817,44 oltre interessi nella misura legale
[...]
dalla data di presentazione della domanda del 25.10.2023 fino a quella di effettivo pagamento;
rigetta tutte le domande riconvenzionali dell'Avv. Parte_1
pagina 24 di 25 condanna l'Avv. alla rifusione delle spese di lite in favore Parte_1 dell che si liquidano in € 7.616,00 per Controparte_4 compensi ed € 1.142,40 per spese generali oltre IVA e CPA come per legge.
Roma, 12.07.2024
Il Giudice
Dott. Daniele D'Angelo
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