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Sentenza 28 marzo 2026
Sentenza 28 marzo 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 28/03/2026, n. 7433 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 7433 |
| Data del deposito : | 28 marzo 2026 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 20072/2021 R.G. proposto da: AGENZIA DEL DEMANIO rappresentata e difesa dall'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO
- ricorrente -
Contro NA IZ SA, LL IZ, DE DO ER, OC CO, TA AR ROBERTO, GRUPPO ABITARE SRL in liquidazione in persona del legale rappresentante pro tempore, AL AB NC, rappresentati e difesi dagli avvocati SA AC e SILVIO CRAPOLICCHIO
- controricorrenti -
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Oggetto Dott. LORENZO ORILIA - Presidente PROPRIETÀ Dott. VINCENZO PICARO - Consigliere Dott. LUCA VARRONE Rel. Consigliere Ud. 19/03/2026 Dott. STEFANO OLIVA - Consigliere Dott. CRISTINA AMATO - Consigliere Civile Sent. Sez. 2 Num. 7433 Anno 2026 Presidente: ORILIA LORENZO Relatore: VARRONE LUCA Data pubblicazione: 28/03/2026 2 Avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO DI ROMA n. 3461/2021 depositata il 10/05/2021. Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 19/03/2026 dal Consigliere LUCA VARRONE;
Udito il Sostituto Procuratore generale in persona del dott. FULVIO TRONCONE che ha concluso per il rigetto di tutti i motivi di ricorso;
uditi gli avvocati SABRINA PUGLIESE per la ricorrente e SA AC per i controricorrenti;
FATTI DI CAUSA 1. L’Agenzia del Demanio proponeva appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma che aveva accolto la domanda di TI RI ND, RA TA RO, CE RR, LL RI, De NA RA, DA AB RA, Gruppo Abitare s.r.l. dichiarando estinto il vincolo enfiteutico costituito con atto del 14 gennaio 1928 sugli immobili posseduti dagli attori. 2. Si costituivano in giudizio gli appellati. 3. La Corte d’Appello di Roma rigettava il gravame. In particolare, la Corte affermava di condividere e far propria la sentenza del Tribunale e, la stessa qualificazione della parte appellante del rapporto come coenfiteusi, essendo indubbio che i frazionamenti erano stati effettuati legittimamente, che vi era stato un godimento separato delle porzioni, che alcune di queste erano state nel tempo oggetto di affrancazione. Ciò determinava l'applicazione dell’art. 961, secondo comma, c.c. che prevede la riduzione proporzionale del canone, che va parametrato alla porzione goduta. A riprova di ciò alcune porzioni erano state affrancate per importi di gran lunga inferiori a lire 1000. 3 Sotto altro profilo, la Corte osservava che l’amministrazione finanziaria non aveva mai provveduto nel tempo a rideterminare o esigere canoni superiori per le singole porzioni come avrebbe potuto e dovuto. Sicché all'epoca di entrata in vigore della legge 16/1974 il canone stabilito originariamente per l'intero immobile in lire 50.000 doveva intendersi proporzionalmente ridotto per i molteplici lotti in misura di gran lunga inferiore a £. 1000 con conseguente estinzione dell'enfiteusi. 4. L’Agenzia del Demanio ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza. 5. RI ND TI, RO RA TA, RR CE, RI LL, RA De NA, DA AB RA e della Gruppo Abitare S.r.l. hanno resistito con controricorso illustrato da memoria. 6. Il Procuratore Generale ha concluso per il rigetto del ricorso. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: Nullità della sentenza per motivazione omessa o apparente ex artt. 132, comma 2 n. 4, c.p.c. e 118 disp. attuazione c.p.c. La sentenza d'appello sarebbe nulla ai sensi dell'art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c., risultando del tutto priva dell'esposizione dei motivi sui quali la decisione si fonda, estrinsecandosi in argomentazioni non idonee a rivelare la “ratio decidendi", cioè, in particolare, non essendo indicati gli elementi da cui il giudice ha tratto il proprio convincimento ovvero tali elementi sono indicati senza un'adeguata disamina logico-giuridica. Parte ricorrente ripercorre i propri motivi di appello ed evidenzia come la Corte d’Appello abbia solo rimandato alla 4 sentenza di primo grado rendendo di fatto impossibile comprendere le motivazioni poste a base della propria pronuncia. 2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsa applicazione dell'art. 1 l.n. 16/74, nonché dell'art. 14 delle preleggi e degli artt. 957, 961 e 971 c.c. La decisione non sarebbe corretta, nella parte in cui ha interpretato e ritenuto applicabile la citata legge n. 16/74, facendone derivare l'estinzione del diritto di enfiteusi e il consolidamento del diritto di proprietà in capo agli attori. E invero, quando, per una qualsiasi causa, il diritto reale su cosa altrui si estingue, il diritto del proprietario si espande, assumendo automaticamente il carattere di piena proprietà. Effetto dell'estinzione è dunque la consolidazione dell'enfiteusi nella nuda proprietà, operante automaticamente senza bisogno di pronuncia al riguardo (cessata l'enfiteusi il proprietario riacquista il godimento della cosa). Qualunque sia la costruzione dogmatica che si accolga dell'istituto della consolidazione, che non è un modo di estinzione particolare dell'enfiteusi, ma riguarda tutti i diritti reali su cosa altrui ed è anzi un aspetto particolare del fenomeno della confusione, sarebbe certo che, essendo il diritto reale su cosa altrui una limitazione del diritto di proprietà, per effetto della coesistenza nella medesima persona del diritto reale e della proprietà, la limitazione scompare e la proprietà riacquista la pienezza propria. Per il ricorrente non può sostenersi che il bene si trasferisca in capo all’enfiteuta mancando sia l'elemento formale, posto che il trasferimento di un bene immobile è soggetto al requisito della forma ab sustantiam e della sua trascrizione, sia l'elemento sostanziale, posto che un trasferimento della res publica ad un privato è possibile solo ed esclusivamente nell’ipotesi in cui il 5 trasferimento gratuito sia correlato ad un interesse pubblicistico di tipo assistenziale riferito ad un bene di ridotte dimensioni ed utilità e non trasmodi in una indebita locupletazione in danno della collettività. Per parte ricorrente la norma in oggetto fa espresso riferimento ai rapporti reali e personali costituiti anteriormente alla data del 28 ottobre 1941 cui corrispondeva il versamento di un canone in misura inferiore a lire 1.000 annue. La ricorrente richiama gli artt. 961 c.c. (solidarietà del pagamento del canone) e l'art. 971 c.c. a tutela del concedente e ritiene che, in ogni caso, il Giudice avrebbe erroneamente ritenuto condizionante, ai fini dell’estinzione del diritto di enfiteusi, la sola entità della somma dovuta a titolo di canone dal singolo coenfiteuta alla data di entrata in vigore della legge n. 16/74. Tenuto conto anche del criterio di stretta interpretazione delle norme di deroga a principi generali. A parere dell’Agenzia del demanio, dunque, la norma intende riferirsi solo ed esclusivamente ai rapporti (nella specie di enfiteusi) pendenti alla data del 28.10.1941 per i quali sia stato originariamente determinato un corrispettivo inferiore a L. 1.000 annue e non ad altre tipologie di rapporti quali quelli sostituiti e/o modificati nel corso degli anni (consensualmente o meno). In caso di frazionamento anche se il coenfiteuta versi un importo inferiore a L. 1.000 è pur vero che trattasi solo ed esclusivamente del pagamento pro quota dell'unico canone pari a L 50.000 (superiore a quello indicato nella legge citata) e che, in ogni caso, non potrebbe mai prodursi l'effetto estintivo voluto dalla legge n. 16/74 nella considerata unicità ed indivisibilità dell'originario rapporto di enfiteusi. Peraltro, anche se è possibile 6 l’affrancazione parziale ci vuole sempre il consenso del concedente che può invece pretendere l’affrancazione dell’intero lotto. Se invece che di successione nel rapporto si deve intendere come costituzione di un nuovo rapporto allora mancherebbe il presupposto temporale (rapporti di enfiteusi "costituiti anteriormente, alla data del 28 ottobre 1941"). Altrimenti dovrebbe trattarsi di una novazione del rapporto originario in più rapporti singoli che, irragionevolmente, opererebbe ex tunc. 3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsa applicazione degli articoli 5 e 6 della legge n. 1138/1970. Parte ricorrente, per quel che concerne la determinazione del canone enfiteutico delle aree sulle quali insistono i fabbricati premette che la Corte Costituzionale, anche in tal caso, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale della normativa che stabiliva i criteri di determinazione del suddetto canone enfiteutico laddove ometteva di prevedere l'aggiornamento periodico del valore di riferimento prescelto per la determinazione del capitale di affrancazione relativo alle enfiteusi urbane costituite sia prima del 28 ottobre 1941 che successivamente a tale data. In particolare la Corte Costituzionale con sentenza n. 53 del 1974 ha dichiarato l'illegittimità, tra gli altri, degli articoli 5 e 6 della legge 113811970 (che prevedevano rispettivamente il divieto di revisione del canone delle enfiteusi urbane e la rivalutazione IST A T del canone, a richiesta della parte interessata, per il periodo l gennaio 1963 - 31 dicembre 1968) limitatamente alla parte in cui comprendevano nella nuova normativa anche ì rapporti di enfiteusi urbana ed edificatoria costituiti successivamente alla data del 28 ottobre 1941 La stessa Corte, con sentenza n. 160 del 2008, ha dichiarato l'illegittimità degli artt. 5 e 6, nella parte in cui, per le enfiteusi 7 urbane costituite anteriormente al 28 ottobre 1941, non prevedevano che il valore di riferimento per la determinazione del capitale per l'affrancazione delle stesse fosse periodicamente aggiornato mediante l'applicazione di coefficienti di maggiorazione idonei a mantenerne adeguata. con una ragionevole approssimazione, la corrispondenza con la effettiva realtà economica. Il Consiglio di Stato, anche in virtù della menzionata pronuncia della Corte Costituzionale, ha ammesso la possibilità di aggiornamento dei canoni enfiteutici di fondi rustici che siano nel tempo mutati, come avvenuto nel caso de qua, in fondi urbani, laddove l'urbanizzazione del fondo enfiteutico rustico sia avvenuta secundum legem ovvero sia assistita da titoli abilitanti (sia ex ante sia in virtù di sanatoria). Il Giudice di appello avrebbe dunque errato nell'interpretare ed applicare la legge n. 16/1974, non ricorrendone i presupposti e le condizioni. 4. Il P.G. ha concluso per il rigetto del ricorso evidenziando che la questione attinente all’interpretazione della l. n. n. 16/1974 in relazione ai presupposti per l’estinzione dei canoni sui fondi concessi in enfiteusi in epoca antecedente al 28 ottobre 1941 si presenta analoga a quella sollevata in altri ricorsi sia pure a parti invertite a causa del contrasto interpretativo che si è verificato presso la Corte d’Appello di Roma. Con la sentenza del 17 luglio 2025, n. 19765, su conclusioni conformi del medesimo P.G. è stato affermato il seguente principio di diritto, così massimato: in tema di estinzione del rapporto enfiteutico, l’art. 1 della l. n. 16 del 1974 - ratione temporis vigente - va interpretato nel senso che il vincolo deve essere stato costituito 8 in data antecedente al 28 ottobre 1941 e con canone inferiore a mille lire annue;
ne consegue che - al fine dell’applicazione della suddetta norma - nel caso in cui il fondo sul quale è costituito il vincolo sia stato, nel corso del tempo, oggetto di divisione o frazionamenti con successive affrancazioni, il canone deve rideterminarsi in misura proporzionale al valore del singolo immobile risultante dalla divisione, con riferimento alla data di entrata in vigore della l. n. 16 del 1974. A parere dell’Ufficio di Procura occorre dare continuità a tale statuizione di modo che è a escludersi che il vincolo unico originario si sia frazionato, senza la costituzione di novelli vincoli, di cui manca il relativo atto costitutivo, quanto al pagamento del canone enfiteutico per effetto del subingresso di nuovi proprietari in ragione degli effettuati frazionamenti e affrancazione. 5. I tre motivi di ricorso, che stante la loro evidente connessione possono essere trattati congiuntamente, sono infondati. La Corte intende dare continuità al precedente richiamato dal P.G.. In tale sentenza si è evidenziata l'applicabilità al caso di specie dell’art. 1 della l. n. 16/1974 che testualmente recita: «Sono estinti i rapporti perpetui reali e personali, costituiti anteriormente, alla data del 28 ottobre 1941, in forza dei quali le amministrazioni e le aziende autonome dello Stato, comprese l'Amministrazione del fondo per il culto, l'Amministrazione del fondo di beneficenza e di religione nella città di Roma e l'Amministrazione dei patrimoni riuniti ex economali hanno il diritto di riscuotere canoni enfiteutici, censi, livelli e altre prestazioni in denaro o in derrate, in misura inferiore a lire 1.000 annue». 9 Si è detto, infatti, che ricorrono i presupposti per ritenere estinti i rapporti in base alla norma sopra citata. Il caso deciso è analogo a quello in esame. Infatti, tra le parti non è contestato che nella fattispecie in esame l’originario vincolo enfiteutico sia sorto in data anteriore al 28 ottobre 1941, in particolare il Demanio dello Stato, con atto 14 gennaio 1928, ha concesso in enfiteusi perpetua alla Società Anonima Cooperativa Agricola fra Ravennati residenti in [...]l'intera area costituente la Tenuta Demaniale di Ostia. Successivamente, con atto del 19 aprile 1941 rep. 42827 del Notaio DO LL Ventura, la Società Anonima Cooperativa Agricola fra Ravennati residenti in [...]ha venduto alla Società Anonima Bonifiche ed Appoderamenti (SA.B.A.) l'utile dominio su una parte dell'area delle Saline di Ostia di cui era ancora titolare il Demanio dello Stato giusto N.O. del Ministero delle Finanze nota 10.02.1941 prot. 108311 e quest’ultima società (S.A.BA.), con atti 27 dicembre 1946 e 10 aprile 1947 del Notaio Angelo Zanghi, ha venduto l'utile dominio di una parte dell'area delle Saline di Ostia alla "Società Cooperativa Edilizia CASA MIA". Negli anni successivi, la S.A.B.A. e la CASA MIA, ognuno per proprio conto, hanno lottizzato l'intero comprensorio e venduto i singoli lotti. Si legge nell’atto del 1941 che il nulla osta a vendere alla società anonima bonifiche l'utile dominio di parte della tenuta concesso con nota del 10 febbraio 1941 da parte del Ministero delle finanze - provveditorato generale dello Stato era subordinato al fatto che la cooperativa avesse ottemperato attraverso l'ufficio tecnico erariale alla determinazione della quota di canone enfiteutico afferente alla parte di tenuta oggetto del contratto. L'ufficio tecnico erariale aveva determinato la superficie e aveva assegnato il canone enfiteutico in lire 8117. Pertanto, alla data del 10 10 aprile 1941 risulta già assentito un primo frazionamento al momento della cessione del domino utile con determinazione del nuovo canone in lire 8117. Le successive vicende che hanno caratterizzato i terreni oggetto del vincolo enfiteutico costituito nel 1928 rilevano nella misura in cui risulta che i terreni sono stati oggetti di successivi atti di cessione e di lottizzazione e, in alcuni casi, ai frazionamenti è seguita anche la relativa affrancazione determinata con riferimento a canoni inferiori alle mille lire previste dalla legge del 1974. In altri termini, ciò che rileva ai fini del presente ricorso, è che il frazionamento dei terreni ha comportato necessariamente la modifica del canone enfiteutico che originariamente ammontava a 50.000 lire per l'intera area e che successivamente si è progressivamente ridotto in misura proporzionale alla parte di terreno oggetto del frazionamento a seguito di lottizzazione con successive divisioni o cessioni fino all’acquisto da parte degli odierni ricorrenti. 1.3 La l.n. 16/1974 nel prevedere l’estinzione dei canoni enfiteutici inferiori a lire 1000 (mille) ha costituito uno dei correttivi finalizzati ad eliminare, per ragioni di antieconomicità, diritti perpetui in capo alle Amministrazioni. In altri termini, ha posto rimedio ad un fenomeno di "riesumazione" di canoni enfiteutici di non particolare rilievo economico, a lungo dimenticati e spesso basati su stipulazioni troppo risalenti nel tempo. L'applicazione della normativa comporta la rinuncia per legge del canone enfiteutico e l'estinzione del rapporto. L’art. 1 della legge citata deve interpretarsi nel senso che, per l’estinzione del rapporto, il vincolo enfiteutico deve essere costituito in data antecedente al 28 ottobre 1941 e al momento di 11 entrata in vigore della legge il canone – in relazione alla porzione di immobile in questione – deve essere inferiore alle mille lire annue. Il vincolo enfiteutico è comunque unico e il frazionamento agisce solo sul canone ma non determina l’insorgere di un nuovo e diverso vincolo enfiteutico. Infatti, in presenza di frazionamenti certamente assentiti e di affrancazione di alcuni terreni dell’unico originario lotto oggetto della convenzione del 1928 è indubbio che via stato un godimento separato delle porzioni. In tal senso, deve richiamarsi il principio di carattere generale secondo cui in caso di divisione del fondo oggetto di enfiteusi, salvo deroghe previste dall’originaria convenzione, si determina una riduzione proporzionale del canone che va parametrato alla porzione goduta. Anche il codice civile dispone che, in tali casi, il canone enfiteutico sia ridotto proporzionalmente al valore della singola porzione di terreno (art. 961, secondo comma, c.c.). La norma citata prevede al primo comma che «l'obbligo del pagamento del canone grava solidalmente su tutti i confiteuti e sugli eredi finché dura la comunione» e, al secondo comma, che «Nel caso in cui segua la divisione e il fondo venga goduto separatamente dagli enfiteuti o dei loro eredi ciascuno risponde per gli obblighi inerenti all’enfiteusi proporzionalmente al valore della sua porzione». L'art. 957, secondo comma, c.c. considera inderogabile la fattispecie contemplata nell'art. 961, secondo comma, c.c.. Dunque, anche in presenza di un rapporto enfiteutico non perfettamente riconducibile a quello disciplinato dal Codice Civile, trattandosi di enfiteusi atipiche o di diritto pubblico, deve comunque farsi applicazione di tale principio di carattere generale, tenuto conto anche del fatto che l’Amministrazione finanziaria per 12 più di 30/40 anni non ha mai proceduto alla riscossione dei canoni né ha mai ritenuto di rideterminarne il valore quanto ai terreni oggetto del giudizio mentre, in altri casi, ricompresi comunque nell’unico originario lotto del 1928, lo ha rideterminato anche in misura inferiore alle 1000 lire o, in altri ancora, ha addirittura fatto riferimento all’intervenuta estinzione del vincolo ex l. n. 16 del 1974. 1.4 Così richiamati i principi stabiliti nel precedente sopra citato deve ulteriormente osservarsi in riferimento alla doglianza di mancanza di motivazione che, nella specie, la pur sintetica motivazione della Corte d’Appello abbia comunque esplicitato le ragioni della decisione, dando modo di comprendere il relativo percorso logico giuridico anche mediante l’espressa condivisione della decisione di primo grado. La censura di cui al primo motivo, pertanto, risulta infondata. Sul punto non può che ribadirsi che a partire dalla nota sentenza a Sezioni Unite n. 8053/2014 questa Corte ha chiarito che dopo la riforma dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., operata dalla legge 134/2012, il sindacato sulla motivazione da parte della cassazione è consentito solo quando l'anomalia motivazionale si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all'esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali;
in tale prospettiva detta anomalia si esaurisce nella "mancanza assoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico", nella "motivazione apparente", nel "contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili" e nella "motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile", esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di "sufficienza" 13 della motivazione (cfr. Cass. Sez. Un. n.8053/2014); - nel caso di specie, la grave anomalia motivazionale non esiste, perché la Corte d’Appello ha sufficientemente motivato sia in relazione agli interessi coinvolti nel giudizio presupposto che alla rilevanza della causa riconoscendo un moltiplicatore annuo superiore al minimo ed evidenziando che le maggiorazioni hanno carattere discrezionale e nella specie oggetto dell’equa riparazione era solo la durata del giudizio di appello. 1.5 Parte ricorrente richiama le sentenze della Corte Costituzionale sulla rideterminazione dei canoni e, tuttavia, non offre alcun argomento per poter affermare che al momento di entrata in vigore della legge sopra citata il canone enfiteutico in relazione ai beni immobili di cui si discute fosse superiore a lire 1000 annue limitandosi ad affermare che deve farsi riferimento solo al canone originariamente previsto, tesi che per le ragioni sopra indicate non può essere condivisa. Neanche è condivisibile l’argomentazione secondo la quale in mancanza del consenso del proprietario, ovvero del demanio, non si può ritenere frazionato il canone. Tale tesi trascura di considerare che anche successivamente, come dimostrato nel giudizio, vari terreni sono stati oggetto di frazionamento, affrancazione o dichiarazione di estinzione da parte dello stesso demanio. Pertanto, risulta evidente che aver consentito il frazionamento del godimento e del relativo canone per parte dei terreni ha necessariamente comportato una dichiarazione implicita di consenso al frazionamento e alla rideterminazione del canone anche per la restante parte. Né la legge del 1974 può interpretarsi nel senso che all’estinzione del vincolo il terreno è tornato nella piena proprietà dello Stato essendo la volontà del legislatore chiaramente rivolta 14 ad ottenere il risultato opposto di consolidare con una sorta di affrancazione ope legis la posizione dell’enfiteuta. In conclusione, deve darsi continuità al principio di diritto affermato nel precedente citato secondo cui: In tema di estinzione del rapporto enfiteutico, l'art. 1 della l. n. 16 del 1974 - ratione temporis vigente - va interpretato nel senso che il vincolo deve essere stato costituito in data antecedente al 28 ottobre 1941 e con canone inferiore a mille lire annue;
ne consegue che - al fine dell'applicazione della suddetta norma - nel caso in cui il fondo sul quale è costituito il vincolo sia stato, nel corso del tempo, oggetto di divisione o frazionamenti con successive affrancazioni, il canone deve rideterminarsi in misura proporzionale al valore del singolo immobile risultante dalla divisione, con riferimento alla data di entrata in vigore della l. n. 16 del 1974. (Cass. Sez. 2, 17/07/2025, n. 19765, Rv. 676002 - 01). 6. La Corte rigetta i tre motivi di ricorso. 7. Le spese del giudizio possono essere compensate ricorrendo i presupposti di cui all’art 92 c.p.c. stante il contrasto interpretativo che si è verificato presso la Corte d’Appello di Roma e l’assenza di precedenti circa l’interpretazione della l. n. 16 del 1974, in particolare circa la data di riferimento ai fini della determinazione del canone avente efficacia estintiva.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e dichiara compensate le spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione civile in data 19 marzo 2026. IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE CA RR LO LI
- ricorrente -
Contro NA IZ SA, LL IZ, DE DO ER, OC CO, TA AR ROBERTO, GRUPPO ABITARE SRL in liquidazione in persona del legale rappresentante pro tempore, AL AB NC, rappresentati e difesi dagli avvocati SA AC e SILVIO CRAPOLICCHIO
- controricorrenti -
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Oggetto Dott. LORENZO ORILIA - Presidente PROPRIETÀ Dott. VINCENZO PICARO - Consigliere Dott. LUCA VARRONE Rel. Consigliere Ud. 19/03/2026 Dott. STEFANO OLIVA - Consigliere Dott. CRISTINA AMATO - Consigliere Civile Sent. Sez. 2 Num. 7433 Anno 2026 Presidente: ORILIA LORENZO Relatore: VARRONE LUCA Data pubblicazione: 28/03/2026 2 Avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO DI ROMA n. 3461/2021 depositata il 10/05/2021. Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 19/03/2026 dal Consigliere LUCA VARRONE;
Udito il Sostituto Procuratore generale in persona del dott. FULVIO TRONCONE che ha concluso per il rigetto di tutti i motivi di ricorso;
uditi gli avvocati SABRINA PUGLIESE per la ricorrente e SA AC per i controricorrenti;
FATTI DI CAUSA 1. L’Agenzia del Demanio proponeva appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma che aveva accolto la domanda di TI RI ND, RA TA RO, CE RR, LL RI, De NA RA, DA AB RA, Gruppo Abitare s.r.l. dichiarando estinto il vincolo enfiteutico costituito con atto del 14 gennaio 1928 sugli immobili posseduti dagli attori. 2. Si costituivano in giudizio gli appellati. 3. La Corte d’Appello di Roma rigettava il gravame. In particolare, la Corte affermava di condividere e far propria la sentenza del Tribunale e, la stessa qualificazione della parte appellante del rapporto come coenfiteusi, essendo indubbio che i frazionamenti erano stati effettuati legittimamente, che vi era stato un godimento separato delle porzioni, che alcune di queste erano state nel tempo oggetto di affrancazione. Ciò determinava l'applicazione dell’art. 961, secondo comma, c.c. che prevede la riduzione proporzionale del canone, che va parametrato alla porzione goduta. A riprova di ciò alcune porzioni erano state affrancate per importi di gran lunga inferiori a lire 1000. 3 Sotto altro profilo, la Corte osservava che l’amministrazione finanziaria non aveva mai provveduto nel tempo a rideterminare o esigere canoni superiori per le singole porzioni come avrebbe potuto e dovuto. Sicché all'epoca di entrata in vigore della legge 16/1974 il canone stabilito originariamente per l'intero immobile in lire 50.000 doveva intendersi proporzionalmente ridotto per i molteplici lotti in misura di gran lunga inferiore a £. 1000 con conseguente estinzione dell'enfiteusi. 4. L’Agenzia del Demanio ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza. 5. RI ND TI, RO RA TA, RR CE, RI LL, RA De NA, DA AB RA e della Gruppo Abitare S.r.l. hanno resistito con controricorso illustrato da memoria. 6. Il Procuratore Generale ha concluso per il rigetto del ricorso. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: Nullità della sentenza per motivazione omessa o apparente ex artt. 132, comma 2 n. 4, c.p.c. e 118 disp. attuazione c.p.c. La sentenza d'appello sarebbe nulla ai sensi dell'art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c., risultando del tutto priva dell'esposizione dei motivi sui quali la decisione si fonda, estrinsecandosi in argomentazioni non idonee a rivelare la “ratio decidendi", cioè, in particolare, non essendo indicati gli elementi da cui il giudice ha tratto il proprio convincimento ovvero tali elementi sono indicati senza un'adeguata disamina logico-giuridica. Parte ricorrente ripercorre i propri motivi di appello ed evidenzia come la Corte d’Appello abbia solo rimandato alla 4 sentenza di primo grado rendendo di fatto impossibile comprendere le motivazioni poste a base della propria pronuncia. 2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsa applicazione dell'art. 1 l.n. 16/74, nonché dell'art. 14 delle preleggi e degli artt. 957, 961 e 971 c.c. La decisione non sarebbe corretta, nella parte in cui ha interpretato e ritenuto applicabile la citata legge n. 16/74, facendone derivare l'estinzione del diritto di enfiteusi e il consolidamento del diritto di proprietà in capo agli attori. E invero, quando, per una qualsiasi causa, il diritto reale su cosa altrui si estingue, il diritto del proprietario si espande, assumendo automaticamente il carattere di piena proprietà. Effetto dell'estinzione è dunque la consolidazione dell'enfiteusi nella nuda proprietà, operante automaticamente senza bisogno di pronuncia al riguardo (cessata l'enfiteusi il proprietario riacquista il godimento della cosa). Qualunque sia la costruzione dogmatica che si accolga dell'istituto della consolidazione, che non è un modo di estinzione particolare dell'enfiteusi, ma riguarda tutti i diritti reali su cosa altrui ed è anzi un aspetto particolare del fenomeno della confusione, sarebbe certo che, essendo il diritto reale su cosa altrui una limitazione del diritto di proprietà, per effetto della coesistenza nella medesima persona del diritto reale e della proprietà, la limitazione scompare e la proprietà riacquista la pienezza propria. Per il ricorrente non può sostenersi che il bene si trasferisca in capo all’enfiteuta mancando sia l'elemento formale, posto che il trasferimento di un bene immobile è soggetto al requisito della forma ab sustantiam e della sua trascrizione, sia l'elemento sostanziale, posto che un trasferimento della res publica ad un privato è possibile solo ed esclusivamente nell’ipotesi in cui il 5 trasferimento gratuito sia correlato ad un interesse pubblicistico di tipo assistenziale riferito ad un bene di ridotte dimensioni ed utilità e non trasmodi in una indebita locupletazione in danno della collettività. Per parte ricorrente la norma in oggetto fa espresso riferimento ai rapporti reali e personali costituiti anteriormente alla data del 28 ottobre 1941 cui corrispondeva il versamento di un canone in misura inferiore a lire 1.000 annue. La ricorrente richiama gli artt. 961 c.c. (solidarietà del pagamento del canone) e l'art. 971 c.c. a tutela del concedente e ritiene che, in ogni caso, il Giudice avrebbe erroneamente ritenuto condizionante, ai fini dell’estinzione del diritto di enfiteusi, la sola entità della somma dovuta a titolo di canone dal singolo coenfiteuta alla data di entrata in vigore della legge n. 16/74. Tenuto conto anche del criterio di stretta interpretazione delle norme di deroga a principi generali. A parere dell’Agenzia del demanio, dunque, la norma intende riferirsi solo ed esclusivamente ai rapporti (nella specie di enfiteusi) pendenti alla data del 28.10.1941 per i quali sia stato originariamente determinato un corrispettivo inferiore a L. 1.000 annue e non ad altre tipologie di rapporti quali quelli sostituiti e/o modificati nel corso degli anni (consensualmente o meno). In caso di frazionamento anche se il coenfiteuta versi un importo inferiore a L. 1.000 è pur vero che trattasi solo ed esclusivamente del pagamento pro quota dell'unico canone pari a L 50.000 (superiore a quello indicato nella legge citata) e che, in ogni caso, non potrebbe mai prodursi l'effetto estintivo voluto dalla legge n. 16/74 nella considerata unicità ed indivisibilità dell'originario rapporto di enfiteusi. Peraltro, anche se è possibile 6 l’affrancazione parziale ci vuole sempre il consenso del concedente che può invece pretendere l’affrancazione dell’intero lotto. Se invece che di successione nel rapporto si deve intendere come costituzione di un nuovo rapporto allora mancherebbe il presupposto temporale (rapporti di enfiteusi "costituiti anteriormente, alla data del 28 ottobre 1941"). Altrimenti dovrebbe trattarsi di una novazione del rapporto originario in più rapporti singoli che, irragionevolmente, opererebbe ex tunc. 3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsa applicazione degli articoli 5 e 6 della legge n. 1138/1970. Parte ricorrente, per quel che concerne la determinazione del canone enfiteutico delle aree sulle quali insistono i fabbricati premette che la Corte Costituzionale, anche in tal caso, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale della normativa che stabiliva i criteri di determinazione del suddetto canone enfiteutico laddove ometteva di prevedere l'aggiornamento periodico del valore di riferimento prescelto per la determinazione del capitale di affrancazione relativo alle enfiteusi urbane costituite sia prima del 28 ottobre 1941 che successivamente a tale data. In particolare la Corte Costituzionale con sentenza n. 53 del 1974 ha dichiarato l'illegittimità, tra gli altri, degli articoli 5 e 6 della legge 113811970 (che prevedevano rispettivamente il divieto di revisione del canone delle enfiteusi urbane e la rivalutazione IST A T del canone, a richiesta della parte interessata, per il periodo l gennaio 1963 - 31 dicembre 1968) limitatamente alla parte in cui comprendevano nella nuova normativa anche ì rapporti di enfiteusi urbana ed edificatoria costituiti successivamente alla data del 28 ottobre 1941 La stessa Corte, con sentenza n. 160 del 2008, ha dichiarato l'illegittimità degli artt. 5 e 6, nella parte in cui, per le enfiteusi 7 urbane costituite anteriormente al 28 ottobre 1941, non prevedevano che il valore di riferimento per la determinazione del capitale per l'affrancazione delle stesse fosse periodicamente aggiornato mediante l'applicazione di coefficienti di maggiorazione idonei a mantenerne adeguata. con una ragionevole approssimazione, la corrispondenza con la effettiva realtà economica. Il Consiglio di Stato, anche in virtù della menzionata pronuncia della Corte Costituzionale, ha ammesso la possibilità di aggiornamento dei canoni enfiteutici di fondi rustici che siano nel tempo mutati, come avvenuto nel caso de qua, in fondi urbani, laddove l'urbanizzazione del fondo enfiteutico rustico sia avvenuta secundum legem ovvero sia assistita da titoli abilitanti (sia ex ante sia in virtù di sanatoria). Il Giudice di appello avrebbe dunque errato nell'interpretare ed applicare la legge n. 16/1974, non ricorrendone i presupposti e le condizioni. 4. Il P.G. ha concluso per il rigetto del ricorso evidenziando che la questione attinente all’interpretazione della l. n. n. 16/1974 in relazione ai presupposti per l’estinzione dei canoni sui fondi concessi in enfiteusi in epoca antecedente al 28 ottobre 1941 si presenta analoga a quella sollevata in altri ricorsi sia pure a parti invertite a causa del contrasto interpretativo che si è verificato presso la Corte d’Appello di Roma. Con la sentenza del 17 luglio 2025, n. 19765, su conclusioni conformi del medesimo P.G. è stato affermato il seguente principio di diritto, così massimato: in tema di estinzione del rapporto enfiteutico, l’art. 1 della l. n. 16 del 1974 - ratione temporis vigente - va interpretato nel senso che il vincolo deve essere stato costituito 8 in data antecedente al 28 ottobre 1941 e con canone inferiore a mille lire annue;
ne consegue che - al fine dell’applicazione della suddetta norma - nel caso in cui il fondo sul quale è costituito il vincolo sia stato, nel corso del tempo, oggetto di divisione o frazionamenti con successive affrancazioni, il canone deve rideterminarsi in misura proporzionale al valore del singolo immobile risultante dalla divisione, con riferimento alla data di entrata in vigore della l. n. 16 del 1974. A parere dell’Ufficio di Procura occorre dare continuità a tale statuizione di modo che è a escludersi che il vincolo unico originario si sia frazionato, senza la costituzione di novelli vincoli, di cui manca il relativo atto costitutivo, quanto al pagamento del canone enfiteutico per effetto del subingresso di nuovi proprietari in ragione degli effettuati frazionamenti e affrancazione. 5. I tre motivi di ricorso, che stante la loro evidente connessione possono essere trattati congiuntamente, sono infondati. La Corte intende dare continuità al precedente richiamato dal P.G.. In tale sentenza si è evidenziata l'applicabilità al caso di specie dell’art. 1 della l. n. 16/1974 che testualmente recita: «Sono estinti i rapporti perpetui reali e personali, costituiti anteriormente, alla data del 28 ottobre 1941, in forza dei quali le amministrazioni e le aziende autonome dello Stato, comprese l'Amministrazione del fondo per il culto, l'Amministrazione del fondo di beneficenza e di religione nella città di Roma e l'Amministrazione dei patrimoni riuniti ex economali hanno il diritto di riscuotere canoni enfiteutici, censi, livelli e altre prestazioni in denaro o in derrate, in misura inferiore a lire 1.000 annue». 9 Si è detto, infatti, che ricorrono i presupposti per ritenere estinti i rapporti in base alla norma sopra citata. Il caso deciso è analogo a quello in esame. Infatti, tra le parti non è contestato che nella fattispecie in esame l’originario vincolo enfiteutico sia sorto in data anteriore al 28 ottobre 1941, in particolare il Demanio dello Stato, con atto 14 gennaio 1928, ha concesso in enfiteusi perpetua alla Società Anonima Cooperativa Agricola fra Ravennati residenti in [...]l'intera area costituente la Tenuta Demaniale di Ostia. Successivamente, con atto del 19 aprile 1941 rep. 42827 del Notaio DO LL Ventura, la Società Anonima Cooperativa Agricola fra Ravennati residenti in [...]ha venduto alla Società Anonima Bonifiche ed Appoderamenti (SA.B.A.) l'utile dominio su una parte dell'area delle Saline di Ostia di cui era ancora titolare il Demanio dello Stato giusto N.O. del Ministero delle Finanze nota 10.02.1941 prot. 108311 e quest’ultima società (S.A.BA.), con atti 27 dicembre 1946 e 10 aprile 1947 del Notaio Angelo Zanghi, ha venduto l'utile dominio di una parte dell'area delle Saline di Ostia alla "Società Cooperativa Edilizia CASA MIA". Negli anni successivi, la S.A.B.A. e la CASA MIA, ognuno per proprio conto, hanno lottizzato l'intero comprensorio e venduto i singoli lotti. Si legge nell’atto del 1941 che il nulla osta a vendere alla società anonima bonifiche l'utile dominio di parte della tenuta concesso con nota del 10 febbraio 1941 da parte del Ministero delle finanze - provveditorato generale dello Stato era subordinato al fatto che la cooperativa avesse ottemperato attraverso l'ufficio tecnico erariale alla determinazione della quota di canone enfiteutico afferente alla parte di tenuta oggetto del contratto. L'ufficio tecnico erariale aveva determinato la superficie e aveva assegnato il canone enfiteutico in lire 8117. Pertanto, alla data del 10 10 aprile 1941 risulta già assentito un primo frazionamento al momento della cessione del domino utile con determinazione del nuovo canone in lire 8117. Le successive vicende che hanno caratterizzato i terreni oggetto del vincolo enfiteutico costituito nel 1928 rilevano nella misura in cui risulta che i terreni sono stati oggetti di successivi atti di cessione e di lottizzazione e, in alcuni casi, ai frazionamenti è seguita anche la relativa affrancazione determinata con riferimento a canoni inferiori alle mille lire previste dalla legge del 1974. In altri termini, ciò che rileva ai fini del presente ricorso, è che il frazionamento dei terreni ha comportato necessariamente la modifica del canone enfiteutico che originariamente ammontava a 50.000 lire per l'intera area e che successivamente si è progressivamente ridotto in misura proporzionale alla parte di terreno oggetto del frazionamento a seguito di lottizzazione con successive divisioni o cessioni fino all’acquisto da parte degli odierni ricorrenti. 1.3 La l.n. 16/1974 nel prevedere l’estinzione dei canoni enfiteutici inferiori a lire 1000 (mille) ha costituito uno dei correttivi finalizzati ad eliminare, per ragioni di antieconomicità, diritti perpetui in capo alle Amministrazioni. In altri termini, ha posto rimedio ad un fenomeno di "riesumazione" di canoni enfiteutici di non particolare rilievo economico, a lungo dimenticati e spesso basati su stipulazioni troppo risalenti nel tempo. L'applicazione della normativa comporta la rinuncia per legge del canone enfiteutico e l'estinzione del rapporto. L’art. 1 della legge citata deve interpretarsi nel senso che, per l’estinzione del rapporto, il vincolo enfiteutico deve essere costituito in data antecedente al 28 ottobre 1941 e al momento di 11 entrata in vigore della legge il canone – in relazione alla porzione di immobile in questione – deve essere inferiore alle mille lire annue. Il vincolo enfiteutico è comunque unico e il frazionamento agisce solo sul canone ma non determina l’insorgere di un nuovo e diverso vincolo enfiteutico. Infatti, in presenza di frazionamenti certamente assentiti e di affrancazione di alcuni terreni dell’unico originario lotto oggetto della convenzione del 1928 è indubbio che via stato un godimento separato delle porzioni. In tal senso, deve richiamarsi il principio di carattere generale secondo cui in caso di divisione del fondo oggetto di enfiteusi, salvo deroghe previste dall’originaria convenzione, si determina una riduzione proporzionale del canone che va parametrato alla porzione goduta. Anche il codice civile dispone che, in tali casi, il canone enfiteutico sia ridotto proporzionalmente al valore della singola porzione di terreno (art. 961, secondo comma, c.c.). La norma citata prevede al primo comma che «l'obbligo del pagamento del canone grava solidalmente su tutti i confiteuti e sugli eredi finché dura la comunione» e, al secondo comma, che «Nel caso in cui segua la divisione e il fondo venga goduto separatamente dagli enfiteuti o dei loro eredi ciascuno risponde per gli obblighi inerenti all’enfiteusi proporzionalmente al valore della sua porzione». L'art. 957, secondo comma, c.c. considera inderogabile la fattispecie contemplata nell'art. 961, secondo comma, c.c.. Dunque, anche in presenza di un rapporto enfiteutico non perfettamente riconducibile a quello disciplinato dal Codice Civile, trattandosi di enfiteusi atipiche o di diritto pubblico, deve comunque farsi applicazione di tale principio di carattere generale, tenuto conto anche del fatto che l’Amministrazione finanziaria per 12 più di 30/40 anni non ha mai proceduto alla riscossione dei canoni né ha mai ritenuto di rideterminarne il valore quanto ai terreni oggetto del giudizio mentre, in altri casi, ricompresi comunque nell’unico originario lotto del 1928, lo ha rideterminato anche in misura inferiore alle 1000 lire o, in altri ancora, ha addirittura fatto riferimento all’intervenuta estinzione del vincolo ex l. n. 16 del 1974. 1.4 Così richiamati i principi stabiliti nel precedente sopra citato deve ulteriormente osservarsi in riferimento alla doglianza di mancanza di motivazione che, nella specie, la pur sintetica motivazione della Corte d’Appello abbia comunque esplicitato le ragioni della decisione, dando modo di comprendere il relativo percorso logico giuridico anche mediante l’espressa condivisione della decisione di primo grado. La censura di cui al primo motivo, pertanto, risulta infondata. Sul punto non può che ribadirsi che a partire dalla nota sentenza a Sezioni Unite n. 8053/2014 questa Corte ha chiarito che dopo la riforma dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., operata dalla legge 134/2012, il sindacato sulla motivazione da parte della cassazione è consentito solo quando l'anomalia motivazionale si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all'esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali;
in tale prospettiva detta anomalia si esaurisce nella "mancanza assoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico", nella "motivazione apparente", nel "contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili" e nella "motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile", esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di "sufficienza" 13 della motivazione (cfr. Cass. Sez. Un. n.8053/2014); - nel caso di specie, la grave anomalia motivazionale non esiste, perché la Corte d’Appello ha sufficientemente motivato sia in relazione agli interessi coinvolti nel giudizio presupposto che alla rilevanza della causa riconoscendo un moltiplicatore annuo superiore al minimo ed evidenziando che le maggiorazioni hanno carattere discrezionale e nella specie oggetto dell’equa riparazione era solo la durata del giudizio di appello. 1.5 Parte ricorrente richiama le sentenze della Corte Costituzionale sulla rideterminazione dei canoni e, tuttavia, non offre alcun argomento per poter affermare che al momento di entrata in vigore della legge sopra citata il canone enfiteutico in relazione ai beni immobili di cui si discute fosse superiore a lire 1000 annue limitandosi ad affermare che deve farsi riferimento solo al canone originariamente previsto, tesi che per le ragioni sopra indicate non può essere condivisa. Neanche è condivisibile l’argomentazione secondo la quale in mancanza del consenso del proprietario, ovvero del demanio, non si può ritenere frazionato il canone. Tale tesi trascura di considerare che anche successivamente, come dimostrato nel giudizio, vari terreni sono stati oggetto di frazionamento, affrancazione o dichiarazione di estinzione da parte dello stesso demanio. Pertanto, risulta evidente che aver consentito il frazionamento del godimento e del relativo canone per parte dei terreni ha necessariamente comportato una dichiarazione implicita di consenso al frazionamento e alla rideterminazione del canone anche per la restante parte. Né la legge del 1974 può interpretarsi nel senso che all’estinzione del vincolo il terreno è tornato nella piena proprietà dello Stato essendo la volontà del legislatore chiaramente rivolta 14 ad ottenere il risultato opposto di consolidare con una sorta di affrancazione ope legis la posizione dell’enfiteuta. In conclusione, deve darsi continuità al principio di diritto affermato nel precedente citato secondo cui: In tema di estinzione del rapporto enfiteutico, l'art. 1 della l. n. 16 del 1974 - ratione temporis vigente - va interpretato nel senso che il vincolo deve essere stato costituito in data antecedente al 28 ottobre 1941 e con canone inferiore a mille lire annue;
ne consegue che - al fine dell'applicazione della suddetta norma - nel caso in cui il fondo sul quale è costituito il vincolo sia stato, nel corso del tempo, oggetto di divisione o frazionamenti con successive affrancazioni, il canone deve rideterminarsi in misura proporzionale al valore del singolo immobile risultante dalla divisione, con riferimento alla data di entrata in vigore della l. n. 16 del 1974. (Cass. Sez. 2, 17/07/2025, n. 19765, Rv. 676002 - 01). 6. La Corte rigetta i tre motivi di ricorso. 7. Le spese del giudizio possono essere compensate ricorrendo i presupposti di cui all’art 92 c.p.c. stante il contrasto interpretativo che si è verificato presso la Corte d’Appello di Roma e l’assenza di precedenti circa l’interpretazione della l. n. 16 del 1974, in particolare circa la data di riferimento ai fini della determinazione del canone avente efficacia estintiva.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e dichiara compensate le spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione civile in data 19 marzo 2026. IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE CA RR LO LI