Pubblicato il 22/12/2025

N. 08307/2025 REG.PROV.COLL.

N. 00721/2025 REG.RIC.

N. 00733/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Sesta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 721 del 2025, proposto da
Tourist Italia S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Andrea Abbamonte, Angela Parente, con domicilio eletto presso lo studio Andrea Abbamonte in Napoli, via Melisurgo n. 4;

contro

Comune di Ischia, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Leonardo Mennella, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

sul ricorso numero di registro generale 733 del 2025, proposto da
Tourist Italia S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Andrea Abbamonte, Vincenzo Cellamare, Angela Parente, con domicilio eletto presso lo studio Andrea Abbamonte in Napoli, via Melisurgo n. 4;

contro

Comune di Ischia, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Leonardo Mennella, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Regione Campania, non costituita in giudizio;
Ufficio Circondariale Marittimo di Ischia, Demanio Marittimo, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avvocatura Distrettuale di Napoli, domiciliataria ex lege in Napoli, via Diaz 11;

per l'annullamento

quanto al ricorso n. 721 del 2025:

1- del provvedimento prot. n. 0003664/2025 del 23.1.2025, notificato a mezzo pec in pari data, con il quale il Comune di Ischia – Ser-vizio 10 SUAP e Demanio, ha disposto che “le Segnalazioni Certificate di Inizio Attività di cui ai prot. nn. 50135/23, 22119/24 e 27248/24 inerenti all’azienda ricettiva alberghiera con annesso bar e ristorante all’insegna GO LE TE …. sono respinte ed archiviate e per l’effetto l’attività è inibita a seguito degli esiti dell’accertamento tecnico eseguito in data 23.9.2024 e successivo provvedimento di inibizione della segnalazione certificata di agibilità prot. 60147 del 30.11.2024”;

2- di ogni ulteriore atto presupposto, conseguente e consequenziale comunque lesivo degli interessi della ricorrente, ed in particolare:

3- del verbale del sopralluogo eseguito in data 23.9.2024 i cui esiti- per espressa ammissione dall’Amministrazione resistente nella nota di avvio del procedimento prot. n. 0054696/2024 dell’11.11.2024 (che deve intendersi anch’esso impugnato in questa sede) - sarebbero stati trasfusi nel rapporto tecnico prot. 52491 del 31.10.2024, di contenuto ignoto alla ricorrente;

4- del provvedimento prot. 005584 del 4.2.2025, notificato in pari data, con il quale il Comune di Ischia ha rigettato la richiesta di rilascio del verbale del sopralluogo eseguito in data 23.9.2024 ed il rapporto tecnico prot. 52491 del 31.10.2024;

5- nonché per l’accesso, ai sensi dell’art. 116, comma 2, c.p.a. al verbale di sopralluogo del 23.9.2024 ed al rapporto tecnico prot. 52491 del 31.10.2024 a tutt’oggi illegittimamente non rilasciati alla ricorrente dal Comune di Ischia ed anzi denegati con provvedimento prot. n. 5584/2025 del 4.2.2025, impugnato sub. 4.

quanto al ricorso n. 733 del 2025:

per l'annullamento

Per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

1- del provvedimento prot. n. 0060147/2024 del 30.11.2024, notificato a mezzo pec in pari data, con il quale il Comune di Ischia ha disposto l’annullamento in autotutela della SCIA di agibilità prot. 58179 del 30.11.2023, così come integrata con grafici e relazione tecnica acquisiti al prot. 1145 del Comune di Ischia in data 8.1.2024;

2- di ogni ulteriore atto presupposto, conseguente e consequenziale comunque lesivo degli interessi della ricorrente, ed in particolare:

3- del verbale del sopralluogo eseguito in data 23.9.2024 i cui esiti- per espressa ammissione dall’Amministrazione resistente nella nota di avvio del procedimento prot. n. 0053694/2024 del 6.11.2024 - sarebbero stati trasfusi nel rapporto tecnico prot. 52491 del 31.10.2024, di contenuto ignoto alla ricorrente;

4- nonché per l’accesso, ai sensi dell’art. 116, comma 2, C.p.A. al verbale di sopralluogo del 23.9.2024 ed al rapporto tecnico prot. 52491 del 31.10.2024 a tutt’oggi illegittimamente non rilasciati alla ricorrente dal Comune di Ischia.

Per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati da TOURIST ITALIA S.R.L. il 12\3\2025:

1- dell’ordinanza n.29 del 27.2.2025, notificata a mezzo pec in pari data, con il quale il Comune di Ischia ha intimato la demolizione di opere asseritamente eseguite in assenza di titolo abilitativo in Ischia alla Via delle Fornaci, Foglio 3, P.lla 11, elencate nella premessa dell’ordinanza;

2- di ogni ulteriore atto presupposto, conseguente e consequenziale comunque lesivo degli interessi della ricorrente, ed in particolare il verbale del sopralluogo eseguito in data 23.9.2024, di contenuto ancora ignoto alla ricorrente;

Per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati da TOURIST ITALIA S.R.L. il 3\4\2025:

1 - del provvedimento prot. 16422/2025 del 3.3.2025, notificato a mezzo pec in pari data, di decadenza della concessione demaniale marittima n.61/2010 successivamente modificata dalla concessione demaniale marittima n.117/2011 integrata e modificata dalla concessione demaniale marittima n.73/2012 e successive proroghe intervenute ope legis;

2 - della nota di avvio di procedimento prot. 53936/2024 del 07.11.2024, per la decadenza della concessione demaniale marittima n.61/2010 successivamente modificata dalla concessione demaniale marittima n. 117/2011, integrata e modificata dalla concessione demaniale marittima n.73/2012 e successive proroghe intervenute ope legis.

Visti i ricorsi, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Ischia e del Demanio Marittimo, Ufficio Circondariale Marittimo di Ischia;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 5 novembre 2025 la dott.ssa AR ZI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. La ricorrente società Tourist Italia s.r.l. (di seguito “Tourist Italia”) espone che: - gestisce sulla base di contratto di affitto/comodato con la Maris Immobiliare s.r.l. ( di seguito “Maris Immobiliare”) il complesso immobiliare all’insegna GO TE LE, riportato in Catasto Fabbricati al foglio n. 3 p.lle 11/5 - 13/6, categoria D/2; - l'affitto d'azienda dal parte della Maris Immobiliare prevede che la Tourist Italia consegua la disponibilità del complesso immobiliare di cui sopra, comprensivo anche delle scogliere a tutela della proprietà; - l’attuale consistenza della struttura alberghiera all’insegna “TE GO TE LE” sarebbe scaturita in primis dal risanamento e dalla ristrutturazione di antichi corpi di fabbrica, alcuni in parte diruti, assentita dai titoli edilizi allegati alla Relazione del tecnico di parte: Concessione Edilizia n. 96/84; Autorizzazione Edilizia prot. n.2748 del 01/02/1991; Concessione Edilizia in Sanatoria n. 45 del 27/04/1992, rilasciata alla Maris Immobiliare s.r.l, in accoglimento dell’istanza di Condono ex lege 47/85 prot. 19161 del 20/11/1985, relativa ad una porzione di fabbricato su cui sono state eseguite opere di ristrutturazione; Permessi di Costruire n. 18 e 20 dell’08/09/2014, rilasciati alla Maris Immobiliare, per l’esecuzione di interventi a mare finalizzati alla “rifioritura” delle vecchie scogliere di protezione del tratto di costa che circoscrive il complesso immobiliare in questione; Permesso di Costruire in sanatoria n.86 del 04/12/2019, rilasciato sempre alla Maris Immobiliare in accoglimento di due istanze di condono riunite, e segnatamente dell’istanza di condono edilizio prot. n. 2999 formulata ex lege 47/85 in data 18.2.1986, e dell’istanza di condono edilizio prot. 7395 formulata ex lege 724/94 in data 1.3.1995, con la quale sono state sanate alcune opere realizzate in difformità ai titoli edilizi in precedenza rilasciati; DIA n.34078 del 24/12/2015 presentata dalla Maris Immobiliare per l’esecuzione di lavori consistenti in “opere di ordinaria e straordinaria manutenzione – diversa distribuzione degli spazi interni- ammodernamento complessivo”; SCIA prot.20220 del 09/07/2018 di Variante alla D.I.A. prot. 34078 del 24.12.2015, per opere di “ammodernamento e diversa distribuzione interna”; SCIA prot.8339 02/03/2020 in variante alla SCIA prot.20220/2018, sempre per opere di ammodernamento e diversa distribuzione interna; SCIA prot.33093 del 04/09/2020 in variante alla SCIA prot.8339/2020; SCIA prot.12728 del 09/04/2021, in variante alla SCIA prot.33093/2020 e SCIA prot.5330 del 09/02/2022, in variante alla SCIA prot.12728/2021 e relativa integrazione prot.5725/2022; - in data 30/07/2015, il Comune di Ischia ha rilasciato alla Struttura Turistico-Ricettiva in questione Certificato di Agibilità; - la Tourist Italia ha inoltrato al Comune di Ischia la SCIA prot.n.50135/23 del 23.10.2023 per l’avvio dell’attività ricettiva dell’TE GO LE, come Albergo a 3 stelle; - la Tourist Italia ha poi presentato allo Sportello Unico per l’Edilizia una seconda SCIA di Agibilità Prot.58179 del 30/11/2023 susseguente alle attività poste in essere dopo le SCIA edilizie del 2020/2021; - con successive SCIA prot. nn. 22119/24 e 27248/24, la Tourist Italia ha richiesto la classificazione dell’TE GO LE come Albergo a 4 stelle; - con SCIA prot. 27248 del 5.6.2024 la Tourist Italia ha provveduto ad un’ulteriore integrazione della SCIA prot. 22119 del 7.5.2024, trasmettendo anche la documentazione sanitaria richiesta ex lege; - con nota pec prot. 32489 dell’8.7.2024, il Comune di Ischia ha informato la ricorrente che avrebbe effettuato un sopralluogo il giorno 11.7.2024 “per la verifica dei requisiti obbligatori e fungibili ai fini della classificazione da 3 a 4 stelle e della capacità ricettiva”; - l’Organo Tecnico Collegiale per la classificazione delle aziende ricettive alberghiere, si riuniva preliminarmente in data 9.7.2024 per esaminare la documentazione tecnica presente agli atti del SUAP in relazione alla SCIA prot. 22119 del 7.5.2024 e successive integrazioni con SCIA prot. nn. 27247 e 27248 del 5.6.2024 e riscontrava delle presunte “…discrasie tra la documentazione tecnica allegata alla SCIA presentata al SUE e specificamente dai grafici e dalla relazione tecnica trasmessi con protocollo n. 1145 dell’8.1.2024 ad integrazione della SCIA di Agibilità prot. n. 58179 del 30.11.2023, e gli atti SUAP prot. 22119 del 7.5.2024 e prot. nn. 27247 e 27248 del 5.6.2024...” ragion cui, con verbale prot. 32779 del 9.7.2024, invitava la Tourist Italia a rendere chiarimenti; - con SCIA prot. 33895 del 16.7.2024, la società ricorrente ha ribadito il possesso dei requisiti per la classificazione alberghiera a quattro stelle; - nel frattempo, a seguito della presentazione della SCIA di Agibilità Prot.58179 del 30/11/2023, il Responsabile del Servizio 5- Sportello Unico per l’Edilizia, in data 20/12/2023, inviava alla Tourist Italia srl preavviso di rigetto prot. 62551 ai sensi dell’art. 10 bis della L.241/90 prot.62551; - in data 08/01/2024, la società Tourist Italia ha inoltrato allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Ischia relazione tecnica ed elaborati grafici con cui il tecnico incaricato asseverava la legittimità degli interventi e allegava un nuovo grafico; - la Tourist Italia ha trasmesso anche ricevuta di pagamento di € 5.291,75 relativa agli oneri di urbanizzazione ed ha calcolato il costo di costruzione per le superfici nette accessorie realizzate nell’importo di €.25.788,00; - successivamente è stato pagato il Contributo di Costruzione nella maggior somma di €.49.935,46; - la ricorrente ha provveduto quindi ad inoltrare al SUAP le SCIA commerciali prot. n. 22119 del 7.5.2024 e prot. n. 2727 e n. 27248 del 5.6.2024 per classificare l’azienda ricettiva “TE GO LE” come Albergo a 4 stelle; - con nota prot. n. 0053694/2024 del 6.11.2024 il Responsabile dell’Area Tecnica Servizio 5 - Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Ischia ha avviato un procedimento in autotutela ex art. 21- nonies legge 241/90 di inibizione della SCIA di Agibilità prot. n. 58179 del 30.11.2023 e della successiva integrazione sostitutiva prot. 1145 dell’8.1.2024, in danno della ricorrente; - la ricorrente ha prodotto memoria endoprocedimentale e relativa documentazione, chiesto copia di documenti e assegnazione di nuovo termine per controdedurre; - sono seguite le controdeduzioni della Società ricorrente in relazione alle contestazioni urbanistico/edilizie, inoltrate a mezzo pec in data 25.11.2024; - con nota prot. n. 0053936/2024 del 7.11.2024, il Responsabile del Servizio n.10 S.U.A.P. e Demanio del Comune di Ischia, ha avviato un procedimento per la decadenza della concessione demaniale marittima n.61/2010, alla quale la Tourist ha dato riscontro con alcune preliminari controdeduzioni trasmesse in data 26.11.2024, supportate da allegata relazione Tecnico-Demaniale; - con ulteriore nota prot. n. 54696/2024 dell’11.11.2024, il Responsabile del Servizio n.10 S.U.A.P. ha avviato infine un terzo procedimento per l'inibizione delle Segnalazioni Certificate di Inizio Attività di cui ai prot.nn.50135/23, 22119/24 e 27248/24 riscontrata dalla Tourist con preliminari controdeduzioni trasmesse in data 02.12.2024, supportate da allegata relazione tecnica; - in data 30.11.2024, il Comune di Ischia ha notificato a mezzo pec alla Tourist Italia s.r.l. il provvedimento prot. 0060147 del 30.11.2024 di inibizione in autotutela della SCIA di agibilità prot. 58179 del 30.11.2023; - in data 23.1.2025, il Comune di Ischia – Servizio 10 SUAP e Demanio, ha notificato a mezzo pec alla Tourist Italia S.r.l. il provvedimento prot. n. 3664/2025 del 23.1.2025, con il quale ha disposto che “…. le Segnalazioni Certificate di Inizio Attività di cui ai prot. nn. 50135/23, 22119/24 e 27248/24 inerenti all’azienda ricettiva alberghiera con annesso bar e ristorante all’insegna GO LE TE …. sono respinte ed archiviate e per l’effetto l’attività è inibita a seguito degli esiti dell’accertamento tecnico eseguito in data 23.9.2024 e successivo provvedimento di inibizione della segnalazione certificata di agibilità prot. 60147 del 30.11.2024”; - in data 4.2.2025, il Comune di Ischia ha rigettato con provvedimento prot. n. 5584/2025 l’accesso al Rapporto Tecnico prot. 52491 del 31.10.2024, sul presupposto che tale atto, redatto nell’ambito di indagini penali su richiesta dell’ufficio circondariale marittimo di Ischia, fosse coperto da segreto ex art. 329 c.p.p.; - in data 27.2.2025, il Comune di Ischia ha notificato l’ordinanza di demolizione n. 29/2025, contestando alla società ricorrente la realizzazione di opere in assenza dei necessari titoli abilitativi e dell’autorizzazione paesaggistica ed in violazione delle norme per le costruzioni in zona sismica; - in data 3.3.2025, il Comune di Ischia ha adottato e notificato il provvedimento prot. n. 16422/2025 con cui ha disposto la decadenza della concessione demaniale marittima n. 61/2010, come successivamente integrata e modificata.

2. Con il ricorso r.g.721 del 2025, notificato il 7 febbraio 2025 e depositato l’11 febbraio 2025, la ricorrente società ha chiesto l’annullamento del provvedimento prot. n. 3664/2025 del 23.1.2025 (notificato a mezzo pec in pari data), con il quale il Comune di Ischia – Servizio 10 SUAP e Demanio, ha disposto che “le Segnalazioni Certificate di Inizio Attività di cui ai prot. nn. 50135/23, 22119/24 e 27248/24 inerenti all’azienda ricettiva alberghiera con annesso bar e ristorante all’insegna GO LE TE …. sono respinte ed archiviate e per l’effetto l’attività è inibita a seguito degli esiti dell’accertamento tecnico eseguito in data 23.9.2024 e successivo provvedimento di inibizione della segnalazione certificata di agibilità prot. 60147 del 30.11.2024”, e dei relativi atti presupposti.

La società ricorrente ha altresì proposto azione ex art. 116, comma 2, c.p.a. per ottenere l’accesso al verbale di sopralluogo del 23.9.2024 ed al rapporto tecnico prot. 52491 del 31.10.2024 denegati dal Comune con provvedimento prot. n. 5584/2025 del 4.2.2025.

3. Con ricorso r.g. n. 733 del 2025, la ricorrente ha chiesto l’annullamento del provvedimento prot. n. 60147/2024 del 30.11.2024, notificato a mezzo pec in pari data, con il quale il Comune di Ischia ha disposto l’inibizione in autotutela della SCIA di agibilità prot. 58179 del 30.11.2023, così come integrata con grafici e relazione tecnica acquisiti al prot. 1145 del Comune di Ischia in data 8.1.2024.

La società ricorrente ha altresì riproposto domanda di accesso, ai sensi dell’art. 116, comma 2, c.p.a. al verbale di sopralluogo del 23.9.2024 ed al rapporto tecnico prot. 52491 del 31.10.2024 non ostesi dal Comune.

4. Con motivi aggiunti, notificati l’11 marzo 2025 e depositati il 12 marzo 2025 nel ricorso r.g. n. 733 del 2025, la società ricorrente ha chiesto l’annullamento dell’ordinanza n.29 del 27.2.2025, notificata a mezzo pec in pari data, con il quale il Comune di Ischia ha intimato la demolizione di opere asseritamente eseguite in assenza di titolo abilitativo in Ischia alla Via delle Fornaci, Foglio 3, P.lla 11, elencate nelle premesse dell’ordinanza.

5. Con ulteriori motivi aggiunti, notificati in data 14 marzo 2025 e depositati il 3 aprile 2025, la ricorrente ha chiesto l’annullamento del provvedimento prot. 16422/2025 del 3.3.2025, notificato a mezzo pec in pari data, di decadenza della concessione demaniale marittima n.61/2010, come successivamente modificata e integrata.

6. La ricorrente con il primo motivo del ricorso r.g. 721 del 2025 lamenta l’illegittimità del diniego di accesso e chiede che sia ordinata al comune l’esibizione della documentazione richiesta a fini “difensivi”.

La ricorrente deduce poi l’illegittimità del provvedimento prot. n. 3664/2025 del 23.1.2025, con il quale il Comune di Ischia – Servizio 10 SUAP e Demanio, ha disposto che “le Segnalazioni Certificate di Inizio Attività di cui ai prot. nn. 50135/23, 22119/24 e 27248/24 inerenti all’azienda ricettiva alberghiera con annesso bar e ristorante all’insegna GO LE TE …. sono respinte ed archiviate e per l’effetto l’attività è inibita a seguito degli esiti dell’accertamento tecnico eseguito in data 23.9.2024 e successivo provvedimento di inibizione della segnalazione certificata di agibilità prot. 60147 del 30.11.2024”, per i seguenti motivi, sinteticamente esposti:

II. e III. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE LEGGE REGIONALE N. 16 DEL 7.8.2014 s.m.i., ART. 1, IN COMBINATO DISPOSTO CON IL DECRETO DIRIGENZIALE N. 813 DEL 15.11.2022, PUBBLICATO SUL BURC N.97 DEL 21.11.2022– VIOLAZIONE E FALSA PPLICAZIONE L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001 - VIOLAZIONE DEL GIUSTO PROCEDIMENTO DI LEGGE – CARENZA DEI PRESUPPOSTI – CARENZA DI MOTIVAZIONE E DI ISTRUTTORIA- ILLOGICITA’ ED IRRAGIONEVOLEZZA DELL’AZIONE AMMINISTRATIVA- SVIAMENTO.

La ricorrente, in sostanza, lamenta che il Comune avrebbe esercitato tardivamente il suo potere reiettivo e ciò in violazione della disciplina in epigrafe che prevede la formazione del silenzio assenso; in ipotesi come quella in esame di silenzio significativo previsto ex lege, invero, il potere dell’amministrazione di esprimersi sull’istanza del privato si “consuma” con il mero decorso del termine previsto dalla disciplina di settore, residuando in capo alla PA il solo esercizio del potere di autotutela; per cui il provvedimento reiettivo impugnato, adottato e notificato dopo oltre sei mesi dal perfezionarsi del silenzio assenso, sarebbe illegittimo;

IV. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DEL D.LGS N. 222 DEL 25.11.2016, ART. 2, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART. 19 LEGGE 241/90 – VIOLAZIONE E FALSA PPLICAZIONE L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001 - VIOLAZIONE DEL GIUSTO PROCEDIMENTO DI LEGGE – SVIAMENTO.

La ricorrente deduce che: - il provvedimento oggetto della presente impugnativa sarebbe violativo anche del D.Lgs 222 del 25.11.2016 e, in particolare, dell’art. 2, secondo cui “…3. Per lo svolgimento delle attività per le quali la Tabella A indica la Scia, si applica il regime di cui all'articolo 19 della legge n. 241 del 1990…”; - l’art. 19 della legge 241/90 infatti attribuisce alla P.A. il potere di effettuare le verifiche del caso entro il termine di 60 giorni decorrente dalla data di presentazione della S.C.I.A., ovvero, per il combinato disposto dei commi 3, 4, 6-bis e 6-ter, nei successivi 12 mesi, da computare a far data dallo spirare del termine ordinario di controllo di 60 giorni (gli originari diciotto mesi sono stati ridotti agli attuali dodici dal D.L. n. 77/21, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 108/21) e il comma 4 dell'art. 19 cit. consente di esercitare tali poteri anche una volta decorso tale termine, ma solo in presenza delle condizioni previste dall'art. 21-novies della legge n. 241/90; - il che non sarebbe avvenuto nel caso di specie;

V.VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001 IN COMBINATO DISPOSTO CON GLI ARTT. 19 E 21 NONIES DELLA LEGGE 241/90- CARENZA DEI PRESUPPOSTI - VIOLAZIONE DEL GIUSTO PROCEDIMENTO DI LEGGE- VIOLAZIONE DEL PRINCIPIO DEL LEGITTIMO AFFIDAMENTO – CARENZA DI INTERESSE PUBBLICO IN CONCRETO – CARENZA DI MOTIVAZIONE E DI ISTRUTTORIA- VIOLAZIONE DELL’ART. 97 DELLA COSTITUZIONE – SVIAMENTO

La ricorrente deduce, in sostanza, che: - l’attuale consistenza della Struttura Alberghiera denominata “TE GO", sita in Ischia alla Via delle Fornaci n. 13, sarebbe scaturita dal risanamento e dalla ristrutturazione di antichi Corpi di Fabbrica, alcuni in parte diruti, assentita con i seguenti titoli edilizi: - Concessione Edilizia n. 96/84; - Autorizzazione Edilizia prot. n.2748 del 1.2.1991; - Concessione Edilizia in Sanatoria n. 45 del 27/04/1992; - Permessi di Costruire n. 18 e 20 dell’08/09/2014; - Permesso di Costruire in Sanatoria n.86 del 04/12/2019; - DIA n.34078/2015; - SCIA prot.20220/2018; - SCIA prot.8339/2020 in variante alla SCIA prot.20220/2018; - SCIA prot.33093/2020 in variante alla SCIA prot.8339/2020; - SCIA prot.12728/2021 in variante alla SCIA n. 33093/2020; - SCIA prot.5330/5725/2022 in variante alla SCIA prot. 12728/2020; - nessuno dei titoli predetti sarebbe stato annullato, nei termini di cui all’art. 21- nonies, della legge 241/90; - l’eventuale incongruenza fra diverse rappresentazioni grafiche all’interno dei citati titoli avrebbe dovuto essere vagliata dal Comune in sede di rilascio di ciascuno di quei titoli, e non in sede di verifica delle SCIA commerciali prot. nn. 50135/23, 22119/24 e 27248/24;

VI. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001 IN COMBINATO DISPOSTO CON GLI ARTT. 19 E 21 NONIES DELLA LEGGE 241/90- CARENZA DEI PRESUPPOSTI - VIOLAZIONE DEL GIUSTO PROCEDIMENTO DI LEGGE- VIOLAZIONE DEL PRINCIPIO DEL LEGITTIMO AFFIDAMENTO – CARENZA DI INTERESSE PUBBLICO IN CONCRETO – CARENZA DI MOTIVAZIONE E DI ISTRUTTORIA- VIOLAZIONE DELL’ART. 97 DELLA COSTITUZIONE - SVIAMENTO

La ricorrente deduce, in sostanza, che: - per censurare le SCIA prot. nn. 50135/23, 22119/24 e 27248/24 in contestazione, il Comune di Ischia avrebbe dovuto prima annullare i titoli edilizi presupposti e poi caducare le predette SCIA commerciali, sempre però nel rispetto dei termini e dei presupposti disciplinati dall’art. 21 nonies legge 241/90; - l’invocata applicazione dell’art.27 D.P.R. 380/2001 da parte del Comune di Ischia non potrebbe ritenersi di per sé sola sufficiente a giustificare l'iniziativa assunta dal Comune; - il Comune non avrebbe comunque adeguatamente motivato sulle ragioni di pubblico interesse sottese al provvedimento adottato, riconducibile all’esercizio di poteri in autotutela né adeguatamente motivato in merito alle controdeduzioni formulate dalla ricorrente in sede endoprocedimentale;

VII. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 21 NONIES DELLA LEGGE N. 241/90, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001 – CARENZA DEI PRESUPPOSTI DI LEGGE- VIOLAZIONE DEL PRINCIPIO DEL LEGITTIMO AFFIDAMENTO – CARENZA DI INTERESSE PUBBLICO IN CONCRETO – CARENZA DI MOTIVAZIONE E DI ISTRUTTORIA- VIOLAZIONE DELL’ART. 97 DELLA COSTITUZIONE – SVIAMENTO

La ricorrente deduce, in sintesi, che: - nel caso di specie, è ampiamente decorso sia del termine di dodici mesi- applicabile ratione temporis- sia di quello di diciotto mesi - previsto dalla normativa previgente- per l’esercizio dei poteri di autotutela da parte del Comune; - i presunti vizi di legittimità inficianti i titoli edilizi presupposti delle SCIA commerciali impugnate non sarebbero scaturiti da una condotta fraudolenta né del precedente né dell’attuale gestore della Struttura Alberghiera “TE GO LE”, e neppure da false rappresentazione sui fatti e/o reticenze in ordine circostanze rilevanti compiute dai tecnici incaricati di redigere le perizie asseverate in sede di istruttoria nelle varie pratiche di DIA/SCIA; - per cui l’interesse pubblico diventerebbe automaticamente “recessivo”, in quanto l’eventuale carenza dei presupposti per il rilascio del provvedimento ampliativo sarebbe imputabile in via esclusiva all’Amministrazione procedente;

VIII. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 21 NONIES DELLA LEGGE N. 241/90, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001 – VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 4, COMMA 3, L.R. N. 17 DEL 20.3.1982, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART. 49 DELLA L.R. N.16/2004, CON L’ART. 5 DELLA L.R. 5/2024 E CON L’ART. 6, COMMA 10, DEL RUEC DI ISCHIA - CARENZA DEI PRESUPPOSTI DI FATTO E DI DIRITTO- CARENZA DI MOTIVAZIONE E DI ISTRUTTORIA- SVIAMENTO.

La ricorrente deduce che anche nel merito le contestazioni mosse con il provvedimento prot. 3664 del 23.1.2025 sarebbero prive di pregio. In particolare, la 1° contestazione: “…al piano terra, al posto di locali “deposito”, si rinviene un ampio ambiente, presumibilmente da destinare ad area relax/spa, pavimentato, rifinito con intonaco, dotato di impianto elettrico e faretti a led a soffitto, decorazioni a parete in stucco, oltre a vasca a raso rivestita in piastrelle priva di acqua al suo interno. Quanto contenuto nella relazione tecnica e negli elaborati grafici acquisiti al prot. 1145 dell’8.1.2024, contrasta con quanto osservato con il sopralluogo sul 23.9.2024”, sarebbe infondata in quanto: - la circostanza che in quei locali si volesse realizzare una spa, sarebbe stata dichiarata già con SCIA del marzo 2020 e poi ribadita nelle successive SCIA in variante, nonché, da ultimo, nella SCIA di Agibilità n.58179/2023 ed anche nelle SCIA commerciali; quando, con nota prot. 62551 del 20.12.2023, il Comune di Ischia ha comunicato il preavviso di inibizione e motivi ostativi all’accoglimento della SCIA di Agibilità del 30.11.2023, cui è seguito l’inoltro di relazione tecnica asseverata e di nuovi elaborati grafici in data 8.1.2024, il geom. Ferrandino, nella relazione peritale trasmessa in data 8.1.2024, li avrebbe indicati come locali ad uso “deposito” in ragione di sopravvenuti problemi tecnici ostativi all’attivazione della Piscina interna alla SPA e tali variazioni sarebbero state apportate su suggerimento dell’UTC all’unico fine di ottenere il rilascio dell’Agibilità; - quanto riscontrato durante il sopralluogo del 23.9.2024, non differirebbe pertanto da quanto rappresentato nelle varie SCIA sin dal marzo del 2020 e fino alla SCIA di Agibilità del 30.11.2023, e comunque si tratterebbe di volumi interrati oggetto del condono del 2019; - inoltre, la Tourist Italia ha trasmesso una ricevuta di pagamento di € 5.291,75 relativa agli oneri di urbanizzazione ed ha contestualmente calcolato il costo di costruzione nell’importo di €.25.788,00; - successivamente il contributo di costruzione sarebbe stato ricalcolato dal Comune nella maggior somma di €.49.935,46 e il pagamento è stato interamente effettuato dalla Tourist Itala s.r.l. e trasmesso al RUP in data 04/04/2024; - trattandosi di ambienti sottoposti all’area di sedime di fabbricati esistenti, era in ogni caso possibile realizzare tali opere alla luce della normativa regionale e regolamentare in epigrafe; - ne conseguirebbe l’infondatezza della contestazione relativa ad un presunto mutamento di destinazione d’uso sine titulo dei locali interrati in questione;

IX. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 21 NONIES DELLA LEGGE N. 241/90, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001 – VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 34BIS D.P.R. 380/2001, INTRODOTTO DAL D.L. 76/2020, CONVERTITO IN LEGGE N. 120/2020 - CARENZA DEI PRESUPPOSTI DI FATTO E DI DIRITTO- CARENZA DI MOTIVAZIONE E DI ISTRUTTORIA- SVIAMENTO

La ricorrente deduce che il Comune di Ischia contesta alla ricorrente una discordanza tra i grafici dell’Autorizzazione Edilizia n. 2748/91, della C.E. in sanatoria 45/92 e del PDC 86/2019: in particolare, nel provvedimento impugnato, si legge che, sempre in occasione del sopralluogo del 23.9.2024, sarebbe stata rilevata la presenza di corpi di fabbrica “in ampliamento dell’originaria sagoma” non legittimati con predetti titoli edilizi, ed in particolare: n. 4 wc, n.2 camere ripostiglio a piano terra con superficie lorda di 82 mq circa, mentre al 1° piano sarebbero state rilevate “ulteriori opere abusive” per una superficie utile di 20 mq (camera 64) ed una superficie accessoria di 88 mq (terrazzi). Tali contestazioni non sarebbero fondate in quanto: - nei grafici di sanatoria di cui al PDC n. 86/2019, le predette superfici sarebbero tutte puntualmente riportate: mancherebbero solo i 4 wc, ma si tratterebbe di volumi tecnici di servizio, di pochi metri quadri, inseriti nell’intercapedine di areazione tra la sagoma del fabbricato ed il muro di cinta che circonda l’intero complesso e che non sono visibili all’esterno e rientrerebbero nell’ambito del 2% di tolleranza dei volumi prevista dall’art. 34-bis del D.P.R. n. 380/2001 – introdotto dal D.L. n. 76/2020, convertito dalla legge 120/2020; - quanto alla “superficie accessoria (terrazzi) di mq 88”, l’Amministrazione resistente l’avrebbe definita in maniera non corretta, trattandosi di una vanella pertinenziale a cielo aperto, compresa nel fondo di proprietà tra l’edificio ed il muro di contenimento; - le due “camere con ripostiglio a piano terra aventi superficie lorda di mq 82 circa” sarebbero comprese nel piano fondazioni del retrostante fabbricato, ristrutturato con Concessione edilizia n. 96/84; - la “camera n.64” sarebbe stata ricavata da un locale da sempre esistito la cui sagoma è riportata sulle planimetrie catastali di epoca remota (anno 1931), con copertura “a volta a botte”, a testimonianza della remota epoca di realizzazione, con ulteriore precisazione che la copertura della stessa è di proprietà di terzi;

X. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 21 NONIES DELLA LEGGE N. 241/90, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001 - CARENZA DEI PRESUPPSTI DI FATTO E DI DIRITTO- CARENZA DI ISTRUTTORIA- SVIAMENTO

La ricorrente, relativamente alla contestazione del Comune riferita a “….l’abusiva trasformazione ed ampliamento, al piano seminterrato, di una “cisterna” cui si attribuisce il volume di 66 mq, rappresentata nell’Agibilità del 30.7.2015, poi trasformata in un locale autonomamente utilizzabile di circa 116 mq, adibito a cucina con SCIA prot, n. 20220/2018”, deduce che la stessa sarebbe infondata in quanto: - l’originaria cisterna di cui si contesta l’abusiva trasformazione in un locale “autonomamente utilizzabile”, nei grafici dell’Agibilità del 30.7.2015 era stata riportata indicativamente con un tratteggio solo perché non interessata da alcuna richiesta, non essendo a quel tempo utilizzabile; - tale ambiente, sarebbe stato da tempo immemore utilizzato come locale deposito, in quanto dissestato in più punti dalle violente mareggiate invernali e non più idoneo a contenere l’acqua; - in sede di sopralluogo del 23.9.2024, l’ambiente in contestazione aveva le medesime dimensioni riportate nei grafici allegati alla Concessione in Sanatoria 86/2019; - in ogni caso, ed a tutto voler concedere, il predetto locale rientrerebbe tra le superfici utili legittimate con tale titolo edilizio in sanatoria, per il rilascio del quale è stata pagata dalla ricorrente la complessiva somma di €.204.696,25 comprensiva di costi di costruzione, oneri di urbanizzazione e indennità paesaggistica;

XI. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 21 NONIES DELLA LEGGE N. 241/90, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001 - CARENZA DEI PRESUPPOSTI DI FATTO E DI DIRITTO- CARENZA DI ISTRUTTORIA- SVIAMENTO

La ricorrente deduce poi che il Comune avrebbe erroneamente ritenuto che “… al piano terra, l’originario “piano fondazioni” rappresentato nei grafici di cui all’Agibilità del 2015, è stato perimetrato con setti, sbancato ed annesso in ampliamento alla struttura principale in assenza di titolo”, con conseguente realizzazione dell’“area relax e spa” di circa 225 mq.

La ricorrente deduce che: - tutto l’ingombro del vecchio Piano Fondazioni, esistente da epoca remota, sarebbe stato riattato in occasione della risistemazione strutturale del fabbricato, in parte diruto, avviata agli inizi degli anni ’80 giusta C.E. n.96/84; - nei grafici dell’Agibilità 2015, il disegnatore non ne avrebbe riportato esattamente i contorni perché all’epoca non si intendeva utilizzare quello spazio; - nei grafici della SCIA prot. 8339/2020, tale ambiente pertinenziale è stato invece rappresentato con contorni meglio definiti perché si intendeva utilizzarlo; - la superficie presente nei disegni del 2015 ed in quelli del 2020 sarebbe comunque la stessa, solo meno definita; - come già evidenziato nel motivo che precede, tutti gli ambienti ricavati nel preesistente Piano Fondazioni, così come quelli situati al piano seminterrato rientrerebbero, a tutto voler concedere, tra quelli oggetto di Concessione in Sanatoria 86/2019, ed in relazione agli stessi sarebbero stati già interamente pagati costi di costruzione, oneri di urbanizzazione ed indennità paesaggistica;

XII. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 21 NONIES DELLA LEGGE N. 241/90, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001 E GLI ARTT. 32 E 55 COD. NAV. - CARENZA DEI 43 PRESUPPOSTI DI FATTO E DI DIRITTO- CARENZA DI ISTRUTTORIA- SVIAMENTO

La ricorrente lamenta poi l’infondatezza della contestazione relativa alla abusiva occupazione delle particelle 1012 e 1013 - intestate al Demanio dello Stato - Ramo Marina Mercantile, in assenza di concessione demaniale.

Tale contestazione sarebbe infondata in quanto: - dalla foto del costone sulla cui sommità insiste l’TE GO s.r.l., si evincerebbe che la Struttura Alberghiera in questione è posizionata ad una diversa altezza rispetto alla linea di confine demaniale e segnatamente a circa 14 metri di altezza rispetto al mare ed alla piccola battigia ai piedi del costone, il che renderebbe impossibile di fatto qualunque ipotesi di “sconfinamento” nella perimetrazione demaniale; - l’estensione oltre la linea demaniale non può essere provata sulla base di rilievi catastali posseduti dall’Amministrazione resistente e dalla delimitazione avvenuta solo nel 1999 dal Sistema Informatico Demaniale, ma deve essere parametrata all’esistente dovendo a riguardo valutarsi, in concreto, l’impossibilità del bene contestato ad assurgere a finalità pubbliche insite negli usi del mare, tipici dei beni demaniali marittimi; - già in un verbale del 1988 l’intero scoscendimento era stato riconosciuto come proprietà esclusiva dei proprietari a monte, gravando su tale parte privata l’onere di difesa delle relative proprietà soggette ad erosione, tant’è vero che poi sono stati rilasciati dal Comune di Ischia, previa acquisizione dei necessari pareri, i Permessi di Costruire nn.18 e 20 dell’8.9.2014 per l’esecuzione di opere di rifioritura delle vecchie scogliere di protezione del tratto di costa che circoscrive il complesso immobiliare in questione; - la linea demaniale rappresentata dal S.I.D. invece sarebbe stata posta senza una verifica dello stato dei luoghi e in assenza di contraddittorio con la parte interessata; - anche laddove si volesse porre in dubbio oggi la proprietà privata, non si sarebbe potuto prescindere dal procedimento di delimitazione ex articolo 32 cod. nav.;

XIII. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 21 NONIES DELLA LEGGE N. 241/90, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001 - VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 3 D.P.R. 380/2001 IN COMBINATO DISPOSTO CON I REGOLAMENTI URBANISTCI EDILIZI DEL COMUNE DI ISCHIA SUCCEDUTISI NEL TEMPO 48 (DA ULTIMO, RUEC APPROVATO CON DELIBERA CONSILIARE N. 5 DEL 18.8.2020, PUBBLICATO SUL B.U.R.C. N. 195 DEL 12.10.2020) - CARENZA DEI PRESUPPOSTI DI FATTO E DI DIRITTO- CARENZA DI ISTRUTTORIA- SVIAMENTO

Con tale motivo, la ricorrente deduce che: le opere pertinenziali e interrate contestate sarebbero state correttamente eseguite con SCIA, secondo quanto previsto dall’art.3, comma 1, lettera e.6, del DPR 380/01 a dal Regolamento Edilizio Comunale (punto 75 della Tabella riepilogativa); nel caso di specie, la volumetria dell’edifico principale precedente l’inizio delle opere contestate, come si legge nella relazione del tecnico di parte, sarebbe pari a 9.516,00 mc totali, mentre la volumetria interrata e pertinenziale in contestazione sarebbe di 1.735,00 mc totali, pari quindi al 18,23 % della volumetria principale dell’edifico, non definibile come intervento di nuova costruzione;

XIV. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 21 NONIES DELLA LEGGE N. 241/90, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART.27 49 DEL D.P.R. 380/2001 ED IL D.P.R. 31/2017 - CARENZA DEI PRESUPPOSTI DI FATTO E DI DIRITTO- CARENZA DI ISTRUTTORIA- SVIAMENTO

Infine, la ricorrente deduce che: - trattandosi di interventi realizzati all’interno di locali già esistenti (piano fondazione) ed al di sotto dell’area di sedime del fabbricato stesso, che non avrebbero comportato alcuna alterazione dell’aspetto esteriore dei luoghi, gli interventi contestati rientrerebbero tra gli interventi di cui alla Tabella A- punto A.15 (volumi interrati) del D.p.R. 31/2017 per i quali non era richiesto il previo rilascio dell’Autorizzazione Paesaggistica; - neppure sotto tale profilo, pertanto, sarebbero censurabili i titoli edilizi richiamati nel provvedimento impugnato.

7. Con ricorso r.g. n. 733 del 2025, la ricorrente ha chiesto l’annullamento del provvedimento prot. n. 60147/2024 del 30.11.2024, notificato a mezzo pec in pari data, con il quale il Comune di Ischia ha disposto l’inibizione in autotutela della SCIA di agibilità prot. 58179 del 30.11.2023, così come integrata con grafici e relazione tecnica acquisiti al prot. 1145 del Comune di Ischia in data 8.1.2024, e ha altresì riproposto la domanda di accesso, ai sensi dell’art. 116, comma 2, c.p.a. al verbale di sopralluogo del 23.9.2024 ed al rapporto tecnico prot. 52491 del 31.10.2024 non ostesi dal Comune.

La ricorrente con il primo motivo di ricorso argomenta per la sussistenza del di diritto di accesso a fini “difensivi” anche alla documentazione non ostesa dal Comune di cui sopra e chiede che sia ordinata al Comune l’esibizione della documentazione richiesta.

Con i motivi seguenti, sinteticamente esposti, la ricorrente deduce l’illegittimità del provvedimento di inibizione in autotutela della SCIA di agibilità:

II. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 21 NONIES DELLA LEGGE N. 241/90, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001 – CARENZA DEI PRESUPPOSTI DI LEGGE- VIOLAZIONE DEL PRINCIPIO DEL LEGITTIMO AFFIDAMENTO – CARENZA DI INTERESSE PUBBLICO IN CONCRETO – CARENZA DI MOTIVAZIONE E DI ISTRUTTORIA- VIOLAZIONE DELL’ART. 97 DELLA COSTITUZIONE - SVIAMENTO

La ricorrente deduce che il provvedimento sarebbe illegittimo in quanto: - il Comune non avrebbe adeguatamente motivato sulle ragioni di interesse pubblico connesse alla rimozione del provvedimento; - l’invocata applicazione dell’art.27 D.P.R. 380/2001 da parte del Comune non potrebbe ritenersi di per sé sola sufficiente a giustificare l'iniziativa assunta; - nulla inoltre avrebbe argomentato il Comune in merito alle articolate osservazioni e controdeduzioni formulate dalla ricorrente ed acquisite al prot. 58776 del 26.11.2024;

III. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 21 NONIES DELLA LEGGE N. 241/90, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001 – CARENZA DEI PRESUPPOSTI DI LEGGE- VIOLAZIONE DEL PRINCIPIO DEL LEGITTIMO AFFIDAMENTO – CARENZA DI INTERESSE PUBBLICO IN CONCRETO – CARENZA DI MOTIVAZIONE E DI ISTRUTTORIA- VIOLAZIONE DELL’ART. 97 DELLA COSTITUZIONE – SVIAMENTO.

La ricorrente deduce che: - l’attuale consistenza della Struttura Alberghiera denominata “TE GO", sita in Ischia alla Via delle Fornaci n. 13, sarebbe scaturita dal risanamento e dalla ristrutturazione di antichi Corpi di Fabbrica, alcuni in parte diruti, assentita con i seguenti titoli edilizi: - Concessione Edilizia n. 96/84; - Autorizzazione Edilizia prot. n.2748 del 1.2.1991; - Concessione Edilizia in Sanatoria n. 45 del 27/04/1992; - Permessi di Costruire n. 18 e 20 dell’08/09/2014; - Permesso di Costruire in Sanatoria n.86 del 04/12/2019; - DIA n.34078/2015; - SCIA prot.20220/2018; - SCIA prot.8339/2020 in variante alla SCIA prot.20220/2018; - SCIA prot.33093/2020 in variante alla SCIA prot.8339/2020; - SCIA prot.12728/2021 in variante alla SCIA n. 33093/2020; - SCIA prot.5330/5725/2022 in variante alla SCIA prot. 12728/2020; - nessuno dei titoli predetti sarebbe stato oggetto di annullamento nei termini di cui all’art. 21- nonies, della legge 241/90; - inibire la SCIA di Agibilità del 2023 verrebbe sostanzialmente a privare di efficacia i predetti titoli edilizi, ed in particolare le DIA e le SCIA relative all’arco temporale 2015/2022, in violazione dei termini di legge per l’adozione di un eventuale atto di autotutela; - l’eventuale incongruenza fra diverse rappresentazioni grafiche all’interno dei citati titoli avrebbe dovuto essere vagliata dal Comune in sede di rilascio di ciascuno di tali titoli, e non in sede di verifica dell’Agibilità nel 2023;

IV. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 21 NONIES DELLA LEGGE N. 241/90, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001 – CARENZA DEI PRESUPPOSTI DI LEGGE- VIOLAZIONE DEL PRINCIPIO DEL LEGITTIMO AFFIDAMENTO – CARENZA DI INTERESSE PUBBLICO IN CONCRETO – CARENZA DI MOTIVAZIONE E DI ISTRUTTORIA- VIOLAZIONE DELL’ART. 97 DELLA COSTITUZIONE – SVIAMENTO

La ricorrente deduce che: - nel caso di specie sarebbe decorso sia il termine di dodici mesi- applicabile ratione temporis- sia di quello di diciotto mesi - previsto dalla normativa previgente- per l’esercizio dell’autotutela; - i presunti vizi di legittimità non sarebbero scaturiti da una condotta fraudolenta né del precedente né dell’attuale gestore della Struttura Alberghiera “TE GO LE”, e neppure da false rappresentazione sui fatti e/o reticenze in ordine circostanze rilevanti compiute dai tecnici incaricati di redigere le perizie asseverate in sede di istruttoria nelle varie pratiche di DIA/SCIA; - avendo quindi il privato fedelmente rappresentato le circostanze di fatto sulla cui base ha chiesto il rilascio dei titoli edilizi, l’interesse pubblico diventerebbe automaticamente “recessivo”, in quanto l’eventuale carenza dei presupposti per il rilascio del provvedimento ampliativo sarebbe imputabile in via esclusiva all’Amministrazione procedente;- per cui il provvedimento sarebbe illegittimo;

V. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 21 NONIES DELLA LEGGE N. 241/90, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001 – VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 4, COMMA 3, L.R. N. 17 DEL 20.3.1982, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART. 49 DELLA L.R. N.16/2004, CON L’ART. 5 DELLA L.R. 5/2024 E CON L’ART. 6, COMMA 10, DEL RUEC DI ISCHIA - CARENZA DEI PRESUPPOSTI DI FATTO E DI DIRITTO- CARENZA DI MOTIVAZIONE E DI ISTRUTTORIA- SVIAMENTO

La ricorrente deduce che anche nel merito, le contestazioni mosse dal Comune con il provvedimento impugnato sarebbero prive di pregio. In particolare, la contestazione: “…al piano terra, al posto di locali “deposito”, si rinviene un ampio ambiente, presumibilmente da destinare ad area relax/spa, pavimentato, rifinito con intonaco, dotato di impianto elettrico e faretti a led a soffitto, decorazioni a parete in stucco, oltre a vasca a raso rivestita in piastrelle priva di acqua al suo interno. Quanto contenuto nella relazione tecnica e negli elaborati grafici acquisiti al prot. 1145 dell’8.1.2024, contrasta con quanto osservato con il sopralluogo sul 23.9.2024”, sarebbe infondata in quanto; - la circostanza che in quei locali si volesse realizzare una spa, sarebbe stata dichiarata già con SCIA del marzo 2020 e poi ribadita nelle successive SCIA in variante, nonché, da ultimo, nella SCIA di Agibilità n.58179/2023; - quando, con nota prot. 62551 del 20.12.2023, il Comune di Ischia ha comunicato il preavviso di inibizione e motivi ostativi all’accoglimento della SCIA di Agibilità del 30.11.2023, cui è seguito l’inoltro di relazione tecnica asseverata e di nuovi elaborati grafici in data 8.1.2024, il geom. Ferrandino, nella relazione peritale trasmessa in data 8.1.2024, li avrebbe indicati come locali ad uso “deposito” in ragione di sopravvenuti problemi tecnici ostativi all’attivazione della Piscina interna alla SPA e tali variazioni sarebbero state apportate su suggerimento dell’UTC all’unico fine di ottenere il rilascio dell’Agibilità; - quanto riscontrato durante il sopralluogo del 23.9.2024, non differirebbe pertanto da quanto rappresentato nelle varie SCIA sin dal marzo del 2020 e fino alla SCIA di Agibilità del 30.11.2023, e comunque si tratterebbe di volumi interrati oggetto del condono del 2019; - inoltre, la Tourist Italia ha trasmesso una ricevuta di pagamento di € 5.291,75 relativa agli oneri di urbanizzazione ed ha contestualmente calcolato il costo di costruzione nell’importo di €.25.788,00; - successivamente il contributo di costruzione sarebbe stato ricalcolato dal Comune nella somma di €.49.935,46 e il pagamento è stato interamente effettuato dalla Tourist Italia s.r.l. in data 04/04/2024; - trattandosi di ambienti sottoposti all’area di sedime di fabbricati esistenti, era in ogni caso possibile realizzare tali opere alla luce della normativa regionale e regolamentare in epigrafe; - ne conseguirebbe l’infondatezza della contestazione relativa ad un presunto mutamento di destinazione d’uso sine titulo dei locali interrati in questione;

VI. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 21 NONIES DELLA LEGGE N. 241/90, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001 – VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 34-BIS D.P.R. 380/2001, INTRODOTTO DAL D.L. 76/2020, CONVERTITO IN LEGGE N. 120/2020 - CARENZA DEI PRESUPPSOTI DI FATTO E DI DIRITTO- CARENZA DI MOTIVAZIONE E DI ISTRUTTORIA- SVIAMENTO

La ricorrente deduce che la contestazione del Comune, secondo cui in occasione del sopralluogo del 23.9.2024, sarebbe stata rilevata la presenza di corpi di fabbrica “in ampliamento dell’originaria sagoma” non legittimati con predetti titoli edilizi, ed in particolare: n. 4 wc, n.2 camere ripostiglio a piano terra con superficie lorda di 82 mq circa, mentre al 1° piano sarebbero state rilevate “ulteriori opere abusive” per una superficie utile di 20 mq (camera 64) ed una superficie accessoria di 88 mq (terrazzi), sarebbe infondata, in quanto: - nei grafici di sanatoria di cui al PDC n. 86/2019, le predette superfici sarebbero tutte riportate: mancherebbero solo i 4 wc, ma si tratterebbe di volumi tecnici di servizio, di pochi metri quadri, inseriti nell’intercapedine di areazione tra la sagoma del fabbricato ed il muro di cinta che circonda l’intero complesso e che non sono visibili all’esterno e rientrerebbero nell’ambito del 2% di tolleranza dei volumi prevista dall’art. 34-bis del D.P.R. n. 380/2001 – introdotto dal D.L. n. 76/2020, convertito dalla legge 120/2020; - quanto alla “superficie accessoria (terrazzi) di mq 88”, l’Amministrazione resistente l’avrebbe definita in maniera non corretta, trattandosi di una vanella pertinenziale a cielo aperto, compresa nel fondo di proprietà tra l’edificio ed il muro di contenimento; - le due “camere con ripostiglio a piano terra aventi superficie lorda di mq 82 circa” sarebbero comprese nel piano fondazioni del retrostante fabbricato, ristrutturato con Concessione edilizia n. 96/84; - la “camera n.64” sarebbe stata ricavata da un locale da sempre esistito la cui sagoma è riportata sulle planimetrie catastali di epoca remota (anno 1931), con copertura “a volta a botte”, a testimonianza della remota epoca di realizzazione, con ulteriore precisazione che la copertura della stessa è di proprietà di terzi come da relazione depositata;

VII. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 21 NONIES DELLA LEGGE N. 241/90, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001 - CARENZA DEI PRESUPPOSTI DI FATTO E DI DIRITTO- CARENZA DI ISTRUTTORIA- SVIAMENTO

La ricorrente, relativamente alla contestazione riferita a “….l’abusiva trasformazione ed ampliamento, al piano seminterrato, di una “cisterna” cui si attribuisce il volume di 66 mq, rappresentata nell’Agibilità del 30.7.2015, poi trasformata in un locale autonomamente utilizzabile di circa 116 mq, adibito a cucina con SCIA prot, n. 20220/2018”, deduce che la stessa sarebbe infondata in quanto: - l’originaria cisterna di cui si contesta l’abusiva trasformazione in un locale “autonomamente utilizzabile”, nei grafici dell’Agibilità del 30.7.2015 era riportata indicativamente con un tratteggio, solo perché non interessata da alcuna richiesta, non essendo a quel tempo utilizzabile;- tale ambiente, da tempo immemore sarebbe stato infatti utilizzato come locale deposito, in quanto dissestato in più punti dalle violente mareggiate invernali e non più idoneo a contenere l’acqua; - in sede di sopralluogo del 23.9.2024, l’ambiente in contestazione aveva le medesime dimensioni riportate nei grafici allegati alla Concessione in Sanatoria 86/2019; - ogni caso, ed a tutto voler concedere, il predetto locale rientrerebbe tra le superfici utili legittimate con tale titolo edilizio in sanatoria, per il rilascio del quale è stata pagata dalla ricorrente la complessiva somma di €.204.696,25 comprensiva di costi di costruzione, oneri di urbanizzazione e indennità paesaggistica;

VIII. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 21 NONIES DELLA LEGGE N. 241/90, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001 - CARENZA DEI PRESUPPOSTI DI FATTO E DI DIRITTO- CARENZA DI ISTRUTTORIA- SVIAMENTO

La ricorrente lamenta poi che il Comune avrebbe erroneamente ritenuto che “… al piano terra, l’originario “piano fondazioni” rappresentato nei grafici di cui all’Agibilità del 2015, è stato perimetrato con setti, sbancato ed annesso in ampliamento alla struttura principale in assenza di titolo”, con conseguente realizzazione dell’“area relax e spa” di circa 225 mq.

La ricorrente deduce infatti che: tutto l’ingombro del vecchio Piano Fondazioni, esistente da epoca remota, sarebbe stato riattato in occasione della risistemazione strutturale del fabbricato, in parte diruto, avviata agli inizi degli anni ’80 giusta C.E. n.96/84 e poi autorizzazione del 1991; - nei grafici dell’Agibilità 2015, il disegnatore non ne avrebbe riportato esattamente i contorni perché all’epoca non si intendeva utilizzare quello spazio, nei grafici della SCIA prot. 8339/2020, tale ambiente pertinenziale sarebbe stato invece rappresentato con contorni meglio definiti perché si intendeva utilizzarlo; - la superficie presente nei disegni del 2015 ed in quelli del 2020 sarebbe comunque la stessa, solo meno definita; - tutti gli ambienti ricavati nel preesistente Piano Fondazioni, così come quelli situati al piano seminterrato rientrerebbero, a tutto voler concedere, tra quelli oggetto di Concessione in Sanatoria 86/2019, ed in relazione agli stessi sarebbero stati già interamente pagati costi di costruzione, oneri di urbanizzazione ed indennità paesaggistica;

IX. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 21 NONIES DELLA LEGGE N. 241/90, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001 E GLI ARTT. 32 E 55 COD. NAV. - CARENZA DEI PRESUPPOSTI DI FATTO E DI DIRITTO- CARENZA DI ISTRUTTORIA- SVIAMENTO

La ricorrente lamenta poi l’infondatezza della contestazione del Comune relativa alla abusiva occupazione delle particelle 1012 e 1013 - intestate al Demanio dello Stato - Ramo Marina Mercantile, in assenza di concessione demaniale.

Tale contestazione sarebbe infondata in quanto: - dalla foto del costone sulla cui sommità insiste l’TE GO s.r.l., si evincerebbe che la Struttura Alberghiera in questione è posizionata ad una diversa altezza rispetto alla linea di confine demaniale e segnatamente a circa 14 metri di altezza rispetto al mare ed alla piccola battigia ai piedi del costone, il che renderebbe impossibile di fatto qualunque ipotesi di “sconfinamento” nella perimetrazione demaniale; - l’estensione oltre la linea demaniale non può essere provata sulla base di rilievi catastali posseduti dall’Amministrazione resistente e dalla delimitazione avvenuta solo nel 1999 dal Sistema Informatico Demaniale, ma deve essere parametrata all’esistente dovendo a riguardo valutarsi, in concreto, l’impossibilità del bene contestato ad assurgere a finalità pubbliche insite negli usi del mare, tipici dei beni demaniali marittimi; - già con verbale del 1988 l’intero scoscendimento sarebbe stato riconosciuto come proprietà esclusiva dei proprietari a monte, gravando su tale parte privata l’onere di difesa delle relative proprietà soggette ad erosione, tant’è vero che poi sono state rilasciate dal Comune di Ischia, previa acquisizione dei necessari pareri, i Permessi di Costruire nn.18 e 20 dell’8.9.2014 per l’esecuzione di opere di rifioritura delle vecchie scogliere di protezione; - la linea demaniale rappresentata dal S.I.D. invece è stata posta senza una verifica dello stato dei luoghi e senza alcun contraddittorio con la parte interessata; - anche laddove si volesse porre in dubbio oggi la proprietà privata, non si sarebbe potuto prescindere dal procedimento di delimitazione ex articolo 32 cod. nav.;

X. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 21 NONIES DELLA LEGGE N. 241/90, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001 - VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 3 D.P.R. 380/2001 IN COMBINATO DISPOSTO CON I REGOLAMENTI URBANISTCI EDILIZI DEL COMUNE DI ISCHIA SUCCEDUTISI NEL TEMPO (DA ULTIMO, RUEC APPROVATO CON DELIBERA CONSILIARE N. 5 DEL 18.8.2020, PUBBLICATO SUL B.U.R.C. N. 195 DEL 12.10.2020) - CARENZA DEI PRESUPPOSTI DI FATTO E DI DIRITTO- CARENZA DI ISTRUTTORIA- SVIAMENTO

La ricorrente deduce che: - le opere pertinenziali ed interrate contestate sarebbero state correttamente eseguite mediante SCIA secondo quanto previsto dall’art.3, comma 1, lettera e.6, del DPR 380/01 e dal Regolamento Edilizio Comunale (punto 75 della Tabella riepilogativa); - nel caso di specie, la volumetria dell’edifico principale precedente l’inizio delle opere contestate, come si legge nella relazione Ferrandino, sarebbe pari a 9.516,00 mc totali, mentre la volumetria interrata e pertinenziale in contestazione sarebbe di 1.735,00 mc totali, pari quindi al 18,23 % della volumetria principale dell’edifico, non definibile come intervento di nuova costruzione;

XI. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 21 NONIES DELLA LEGGE N. 241/90, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001 ED IL D.P.R. 31/2017 - CARENZA DEI PRESUPPOSTI DI FATTO E DI DIRITTO- CARENZA DI ISTRUTTORIA- SVIAMENTO

Infine, la ricorrente deduce che trattandosi di interventi realizzati all’interno di locali già esistenti (piano fondazione) ed al di sotto dell’area di sedime del fabbricato stesso, che non avrebbero comportato alcuna alterazione dell’aspetto esteriore dei luoghi, rientrerebbero tra gli interventi di cui alla Tabella A- punto A.15 (volumi interrati) del D.p.R. 31/2017 per i quali non era richiesto il previo rilascio dell’Autorizzazione Paesaggistica.

8. Con motivi aggiunti, notificati l’11 marzo 2025 e depositati il 12 marzo 2025, la società ricorrente chiede l’annullamento dell’ordinanza n.29 del 27.2.2025, notificata a mezzo pec in pari data, con il quale il Comune di Ischia ha intimato la demolizione delle opere asseritamente eseguite in assenza di titolo abilitativo in Ischia alla Via delle Fornaci, Foglio 3, P.lla 11, elencate nelle premesse dell’ordinanza.

La ricorrente deduce l’illegittimità dell’ordine di demolizione per i seguenti motivi, sinteticamente esposti:

I. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DEGLI ART. 7 E SS LEGGE 241/90- VIOLAZIONE DEL GIUSTO PROCEDIMENTO DI LEGGE- VIOLAZIONE DEL CONTRADDITTORIO PROCEDIMENTALE - CARENZA DI MOTIVAZIONE E DI ISTRUTTORIA- ERRONEITÀ DEI PRESUPPOSTI TRAVISAMENTO DEI FATTI- ILLOGICITÀ ED IRRAGIONEVOLEZZA DELL’AZIONE AMMINISTRATIVA- SVIAMENTO

La ricorrente deduce che l’ordine di demolizione sarebbe innanzitutto illegittimo perché non preceduto dalla comunicazione di avvio del procedimento di cui all’art. 7 L. 241/1990;

II. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 3 L.N.241/1990 S.M.I. - VIOLAZIONE DEL GIUSTO PROCEDIMENTO DI LEGGE - CARENZA DEI PREUPPOSTI E DI ISTRUTTORIA – DIFETTO ASSOLUTO DI MOTIVAZIONE - ILLOGICITA’ ED IRRAGIONEVOLEZZA DELL’AZIONE AMMINISTRATIVA - SVIAMENTO

La ricorrente lamenta, in sostanza, che il provvedimento sarebbe viziato da difetto di motivazione in quanto nelle premesse, il Comune di Ischia si sarebbe limitato genericamente ad asserire che i locali oggetto di contestazione “…venivano realizzati ab origine in assenza di titoli abilitativi… non vi è alcun titolo sanante né sono state sanate con il PdC in sanatoria n. 86/2019…” senza precisare quali discrasie avrebbe rilevato ed impedendo così alla ricorrente di esercitare un’adeguata forma di difesa;

III. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 3 E 10, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001– CARENZA DEI PRESUPPOSTI DI LEGGE- VIOLAZIONE DEI PRINCIPI DEL GIUSTO PROCEDIMENTO E DEL LEGITTIMO AFFIDAMENTO – CARENZA DI INTERESSE PUBBLICO IN CONCRETO – CARENZA DI MOTIVAZIONE E 16 DI ISTRUTTORIA- VIOLAZIONE DELL’ART. 97 DELLA COSTITUZIONE – SVIAMENTO .

La ricorrente deduce che l’attuale consistenza della Struttura Alberghiera denominata “TE GO", sita in Ischia alla Via delle Fornaci n. 13, sarebbe scaturita dal risanamento e dalla ristrutturazione di antichi Corpi di Fabbrica, alcuni in parte diruti, assentita con i seguenti titoli edilizi: - Concessione Edilizia n. 96/84; - Autorizzazione Edilizia prot. n.2748 del 1.2.1991; - Concessione Edilizia in Sanatoria n. 45 del 27/04/1992; - Permessi di Costruire n. 18 e 20 dell’08/09/2014; - Permesso di Costruire in Sanatoria n.86 del 04/12/2019; - DIA n.34078/2015; - SCIA prot.20220/2018; - SCIA prot.8339/2020 in variante alla SCIA prot.20220/2018; - SCIA prot.33093/2020 in variante alla SCIA prot.8339/2020; - SCIA prot.12728/2021 in variante alla SCIA n. 33093/2020; - SCIA prot.5330/5725/2022 in variante alla SCIA prot. 12728/2020 e lamenta l’illegittimità dell’ordine di demolizione in quanto: - intimare la demolizione di opere eseguite in base a legittimi titoli abilitativi vorrebbe dire privare illegittimamente di efficacia i predetti titoli edilizi; - l’eventuale incongruenza fra diverse rappresentazioni grafiche all’interno dei citati titoli avrebbe dovuto essere vagliata dal Comune in sede di rilascio di ciascuno di tali titoli, e non invocata “ex post” ed a distanza di anni, senza neppure chiarire in cosa consisterebbero le presunte difformità non sanate con il PdC n. 86/2019; - l’ordine di demolizione sarebbe uno sviato tentativo di disapplicare quanto precedentemente autorizzato senza l’attivazione del tipico e doveroso procedimento di autotutela, ormai tardivo;

IV. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 21 NONIES DELLA LEGGE N. 241/90, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001 – CARENZA DEI PRESUPPOSTI DI LEGGE- VIOLAZIONE DEL PRINCIPIO DEL LEGITTIMO AFFIDAMENTO – CARENZA DI INTERESSE PUBBLICO IN CONCRETO – CARENZA DI MOTIVAZIONE E DI ISTRUTTORIA- VIOLAZIONE DELL’ART. 97 DELLA COSTITUZIONE – SVIAMENTO

La ricorrente lamenta che: - nel caso di specie, è decorso sia il termine di dodici mesi- applicabile ratione temporis- sia di quello di diciotto mesi - previsto dalla normativa previgente-, per poter annullare in autotutela i titoli edilizi succitati, legittimanti anche le opere in contestazione; - tali titoli edilizi non sarebbero scaturiti da una condotta fraudolenta né del precedente né dell’attuale gestore della Struttura Alberghiera “TE GO LE”, e neppure da false rappresentazione sui fatti e/o reticenze in ordine circostanze rilevanti compiute dai tecnici incaricati di redigere le perizie asseverate in sede di istruttoria nelle varie pratiche di DIA/SCIA; - non avendo il comune previamente annullato i predetti titoli nei termini di cui all’art. 21 nonies legge 241/90, l’interesse pubblico ripristinatorio sarebbe automaticamente “recessivo”, con conseguente illegittimità della disposta demolizione per violazione della normativa in epigrafe;

V. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 3, 10 E 27 DEL D.P.R. 380/2001 – VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 4, COMMA 3, L.R. N. 17 DEL 20.3.1982, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART. 49 DELLA L.R. N.16/2004, CON L’ART. 5 DELLA L.R. 5/2024 E CON L’ART. 6, COMMA 10, DEL RUEC DI ISCHIA - CARENZA DEI PRESUPPSOTI DI FATTO E DI DIRITTO- CARENZA DI MOTIVAZIONE E DI ISTRUTTORIA- SVIAMENTO

La ricorrente deduce poi che le contestazioni del Comune sarebbero infondate anche nel merito.

In particolare, la contestazione del Comune relativa alla presenza di corpi di fabbrica “in ampliamento dell’originaria sagoma” non legittimati con i titoli edilizi, ed in particolare n. 4 wc, n.2 camere ripostiglio a piano terra con superficie lorda di 82 mq circa, mentre al 1° piano sarebbero state rilevate “ulteriori opere abusive” per una superficie utile di 20 mq (camera 64) ed una superficie accessoria di 88 mq (terrazzi)”, sarebbe infondata in quanto:- nei grafici di sanatoria di cui al PDC n. 86/2019, le predette superfici sarebbero tutte riportate: mancherebbero solo i 4 wc, ma si tratterebbe di volumi tecnici di servizio, di pochi metri quadri, inseriti nell’intercapedine di areazione tra la sagoma del fabbricato ed il muro di cinta che circonda l’intero complesso e che non sono visibili all’esterno, per cui rientrerebbero nell’ambito del 2% di tolleranza dei volumi prevista dall’art. 34-bis del D.P.R. n. 380/2001 – introdotto dal D.L. n. 76/2020, convertito dalla legge 120/2020; - la “superficie accessoria (terrazzi) di mq 88”, sarebbe in realtà una vanella chiusa tra l’edificio ed il muro di cinta del complesso immobiliare; - le due “camere con ripostiglio a piano terra aventi superficie lorda di mq 82 circa”, sarebbero comprese nel piano fondazioni del retrostante fabbricato, ristrutturato con Concessione edilizia n. 96/84; - la “camera n.64” sarebbe stata invece ricavata da un locale da sempre esistito la cui sagoma è riportata sulle planimetrie catastali di epoca remota (anno 1931), con copertura “a volta a botte”;

VI. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 3 E 10, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001– CARENZA DEI PRESUPPOSTI DI LEGGE- VIOLAZIONE DEI PRINCIPI DEL GIUSTO PROCEDIMENTO E DEL LEGITTIMO AFFIDAMENTO – CARENZA DI INTERESSE PUBBLICO IN CONCRETO – CARENZA DI MOTIVAZIONE E DI ISTRUTTORIA- VIOLAZIONE DELL’ART. 97 DELLA COSTITUZIONE - SVIAMENTO

La ricorrente deduce che la contestazione, secondo cui il Comune ha rilevato “…al piano seminterrato, l’abusiva trasformazione ed ampliamento della originaria “cisterna” di 66 mq, rappresentata nell’Agibilità del 30.7.2015, poi trasformata in un locale autonomamente utilizzabile di circa 116 mq, adibito a cucina con SCIA prot. n. 20220/2018”, sarebbe infondata, in quanto: - la trasformazione della Cisterna avrebbe formato oggetto di sanatoria con il rilascio del PdC in sanatoria n. 86/2019 e la stessa sarebbe regolarmente rappresentata nei relativi grafici in conformità alla consistenza rilevata dall’UTC e con l’indicazione grafica “trasformazione cisterna”; - il grafico allegato al certificato di agibilità nulla dimostrerebbe circa la legittimità urbanistica della cisterna che, tra l’altro, all’epoca del rilascio del Certificato di Agibilità 2015, semplicemente non era utilizzata (pur essendo inserita nella pratica di condono); - comunque era noto all’Ente già nel 2018, nonché nel 2019 in occasione del rilascio del PdC in sanatoria 86/2019 che legittimava la trasformazione del volume in contestazione, e poi ancora in sede di esame di tutte le successive SCIA, che la superficie della cucina (ex cisterna) fosse di 116 mq; - le successive SCIA ne avrebbero autorizzato solo l’ultimazione funzionale e nessuno dei predetti titoli risulterebbe annullato in autotutela;

VII e VII. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 3 E 10, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001– VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 4, COMMA 3, L.R. N. 17 DEL 20.3.1982, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART. 49 DELLA L.R. N.16/2004, CON L’ART. 5 DELLA L.R. 5/2024 E CON L’ART. 6, COMMA 10, DEL RUEC DI ISCHIA - CARENZA DEI PRESUPPSOTI DI FATTO E DI DIRITTO- CARENZA DI MOTIVAZIONE E DI ISTRUTTORIA- SVIAMENTO

La ricorrente lamenta che l’Amministrazione avrebbe erroneamente ritenuto che “…al piano terra, l'originario "piano fondazioni" rappresentato nei grafici di cui all'Agibilità del 2015, è stato perimetrato con setti, sbancato ed annesso in ampliamento alla struttura principale in assenza di titolo, trasformandolo in un ambiente autonomamente utilizzabile di mq. 225 circa, prima della presentazione della DIA prot. n. 34078/2015 e di tutte le successive SCIA. Il predetto ambiente abusivo è stato poi trasformato in "area relax e spa".

In particolare deduce che: - tutto l’ingombro del vecchio Piano Fondazioni, esistente da epoca remota, sarebbe stato riattato in occasione della risistemazione strutturale del fabbricato, in parte diruto, avviata agli inizi degli anni ’80, giusta C.E. n.96/84 e autorizzazione edilizia n. 2748 del 01/02/1991; - nei grafici dell’Agibilità 2015 i contorni non risulterebbero delimitati perché all’epoca non si intendeva utilizzare quello spazio; - nei grafici della SCIA prot. 8339/2020 tale ambiente pertinenziale è stato invece rappresentato con contorni meglio definiti perché si intendeva utilizzarlo; - la superficie presente nei disegni del 2015 ed in quelli del 2020 sarebbe comunque la stessa, solo meno definita; - ai fini della conformità urbanistica non potrebbe valere quanto rappresentato nel Certificato di Agibilità: - muovendo dalla circostanza che il Piano Fondazioni sarebbe sempre esistito sin dalla demolizione e ricostruzione del fabbricato nel 1991, con SCIA del marzo 2020 e poi con le successive SCIA in variante, nonché, da ultimo, nella SCIA di Agibilità n.58179/2023 si sarebbe proceduto alla trasformazione del locale in argomento in centro benessere e spa pertinenziale alla struttura alberghiera; - la destinazione dei locali in questione a Centro Benessere, emergerebbe anche dalla relazione tecnica asseverata e dai grafici allegati alla SCIA di Agibilità Prot. 58179 del 30/11/2023, mentre, nella relazione tecnica asseverata e nei nuovi elaborati grafici in data 8.1.2024, in ragione di sopravvenuti problemi tecnici ostativi all’attivazione della Piscina, il tecnico incaricato li avrebbe indicati come locali ad uso “deposito”, non essendo ultimati per SPA; - quanto riscontrato durante il sopralluogo del 23.9.2024, non differirebbe pertanto da quanto rappresentato nelle varie SCIA e comunque si tratterebbe di volumi interrati oggetto del condono del 2019; - in data 08/01/2024, la società Tourist Italia srl, ha trasmesso una ricevuta di pagamento di € 5.291,75 relativa agli oneri di urbanizzazione ed ha contestualmente calcolato il costo di costruzione nell’importo di €.25.788,00; - successivamente il contributo di costruzione è stato ricalcolato nella maggior somma di €.49.935,46 e il pagamento è stato interamente effettuato dalla Tourist Itala s.r.l. e trasmesso al Comune in data 04/04/2024; - trattandosi di ambienti sottoposti all’area di sedime di fabbricati esistenti, sarebbe stato in ogni caso possibile realizzare tali opere alla luce della normativa regionale e regolamentare in epigrafe;

IX. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 3 E 10 DEL D.P.R. 380/2001, IN COMBINATO DISPOSTO CON I REGOLAMENTI URBANISTCI EDILIZI DEL COMUNE DI ISCHIA SUCCEDUTISI NEL TEMPO (DA ULTIMO, RUEC APPROVATO CON DELIBERA CONSILIARE N. 5 DEL 18.8.2020, PUBBLICATO SUL B.U.R.C. N. 195 DEL 12.10.2020) - CARENZA DEI PRESUPPOSTI DI FATTO E DI DIRITTO- CARENZA DI ISTRUTTORIA- SVIAMENTO

La ricorrente deduce poi che le opere pertinenziali ed interrate sopra descritte, sarebbero state correttamente completate mediante SCIA secondo quanto previsto dall’art.3, comma 1, lettera e.6, del DPR 380/01 e dal Regolamento Edilizio Comunale (punto 75 della Tabella riepilogativa); - nel caso di specie, la volumetria dell’edifico principale precedente l’inizio delle opere contestate, come si legge nella relazione Ferrandino, sarebbe pari a 9.516,00 mc totali, mentre la volumetria interrata e pertinenziale in contestazione sarebbe di 1.735,00 mc totali, pari quindi al 18,23 % della volumetria principale dell’edifico, non definibile come intervento di nuova costruzione;

X. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 3 E 10 DEL D.P.R. 380/2001, IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART.27 DEL D.P.R. 380/2001 ED IL D.P.R. 31/2017 - CARENZA DEI PRESUPPOSTI DI FATTO E DI DIRITTO- CARENZA DI ISTRUTTORIA- SVIAMENTO

Infine, la ricorrente deduce che, trattandosi di interventi realizzati all’interno di locali già esistenti (piano fondazione) ed al di sotto dell’area di sedime del fabbricato stesso, che non avrebbero comportato alcuna alterazione dell’aspetto esteriore dei luoghi, rientrerebbero tra gli interventi di cui alla Tabella A- punto A.15 (volumi interrati) del D.p.R. 31/2017 per i quali non era richiesto il previo rilascio di dell’Autorizzazione Paesaggistica.

9. Il 3 aprile 2025, la ricorrente ha depositato ulteriori motivi aggiunti, notificati in data 14 marzo 2025, con cui chiede l’annullamento del provvedimento prot. 16422/2025 del 3.3.2025, notificato a mezzo pec in pari data, di decadenza della concessione demaniale marittima n.61/2010 successivamente modificata dalla concessione demaniale marittima n.117/2011 integrata e modificata dalla concessione demaniale marittima n.73/2012 e successive proroghe intervenute ope legis.

La ricorrente lamenta l’illegittimità del provvedimento di decadenza della concessione demaniale per i seguenti motivi, sinteticamente esposti:

I. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART 10 BIS DELLA LEGGE 241/1990 - VIOLAZIONE DEL GIUSTO PROCEDIMENTO DI LEGGE- VIOLAZIONE DELLE GARANZIE PARTECIPATIVE-SIMULAZIONE.

La ricorrente deduce, in sostanza, che la mancanza di un’adeguata replica alle osservazioni “partecipative” espresse dalla ricorrente, in violazione dell‘art. 7 e 10 bis della I. n. 241 del 1990, comporterebbe l’illegittimità del provvedimento;

II. VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 47 COD.NAV. COMMA 1 LETTERA F) – VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL’ART 19 REGOLAMENTO ESECUZIONE CODICE DELLA NAVIGAZIONE- CARENZA DEI PRESUPPOSTI DI FATTO E DIRITTO- CARENZA DI ISTRUTTORIA VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL’ART 97 DELLA COSTITUZIONE, ECCESSO DI POTERE PER ILLOGICITÀ MANIFESTA – INESISTENTE MOTIVAZIONE- ABNORMITÀ DEL PROVVEDIMENTO SANZIONATORIO

Il provvedimento sarebbe illegittimo in quanto:- non vi sarebbe alcuna correlazione tra il contenuto dell’atto, la condotta asseritamente non rispettosa degli obblighi derivanti dalla concessione e la sanzione della decadenza; - tra le Concessioni Demaniali Marittime citate e la Struttura alberghiera non sussisterebbe alcuna relazione fisica (o di scopo) altrimenti evincibile nei Titoli demaniali (art. 19 Reg. Es. Cod. Nav), trattandosi di due attività diverse e separate seppur gestite dalla medesima società;- l’area oggetto di concessione demaniale marittima non corrisponderebbe a quella individuata dall’Ente e posta a base del provvedimento impugnato; - nessun abuso sarebbe stato perpetrato sull’area demaniale oggetto della concessione demaniale marittima n. 61/2010, come successivamente integrata e modificata; - alla società ricorrente, rispetto alla concessione di cui è titolare, non sarebbe possibile addebitare alcuna violazione di norme o di regolamento menzionate dall’art. 47 cod. nav. lettera f);

III. VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 47 COD.NAV. COMMA 1 LETTERA F), IN COMBINATO DISPOSTO CON GLI ARTT. 1453 E 1455 C.C. E CON L’ART. 54 COD. NAV. - VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL’ART 19 REGOLAMENTO ESECUZIONE CODICE DELLA NAVIGAZIONE- CARENZA DEI PRESUPPOSTI DI FATTO E DIRITTO- CARENZA DI ISTRUTTORIA- VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL’ART 97 DELLA COSTITUZIONE, ECCESSO DI POTERE PER ILLOGICITÀ MANIFESTA - INESISTENTE MOTIVAZIONE- SPROPORZIONE.

La ricorrente lamenta anche che: - la prescrizione di cui all’art. 47, comma 1, lettera f, Cod. Nav. avrebbe un’evidente portata sostanziale e non meramente formale e andrebbe correlata al principio di matrice civilistica secondo cui la risoluzione di un rapporto giuridico postula che l’inadempimento di una parte non sia di scarsa importanza (cfr. art. 1455 cod.civ.); - per cui, non si potrebbe dichiarare decaduto un titolo demaniale in assenza di stretta correlazione con gli obblighi che derivano dalla concessione; - anche a voler ritenere corretto l’accertamento del Comune di Ischia circa la titolarità delle p.lle 1012 e 1013 andava al più applicata la sanzione di cui all’art. 54 Cod. Nav e non la decadenza ex art. 47 Cod. Nav.;

IV. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 47 COD.NAV. COMMA 1 LETTERA F), IN COMBINATO DISPOSTO CON GLI ARTT. 1453 E 1455 C.C. E CON L’ART. 54 COD. NAV. - VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL’ART 19 REGOLAMENTO ESECUZIONE CODICE DELLA NAVIGAZIONE- CARENZA DEI PRESUPPOSTI DI FATTO E DIRITTO- CARENZA DI ISTRUTTORIA- VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL’ART 97 DELLA COSTITUZIONE, ECCESSO DI POTERE PER ILLOGICITÀ MANIFESTA - INESISTENTE MOTIVAZIONE- ILLEGITTIMITA’ DERIVATA

La ricorrente, evidenziando che nelle premesse del procedimento di decadenza impugnato si richiama anche l’ordinanza di demolizione n. 29 del 27.2.2025, richiama i motivi di impugnativa già proposti con i primi motivi aggiunti ed evidenzia nuovamente che le opere oggetto dell’ordinanza di demolizione sono situate in aree distinte rispetto a quelle oggetto di concessione demaniale e anche rispetto a quelle oggetto di presunto sconfinamento;

V. VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL’ ART.32 COD.NAV. e 58 REGOLAMENTO ESECUZIONE CODICE DELLA NAVIGAZIONE - ECCESSO DI POTERE PER SVIAMENTO-DIFETTO DI ISTRUTTORIA E DI MOTIVAZIONE.

La ricorrente deduce poi che : - l’estensione oltre la linea demaniale non poteva provarsi sulla base dei rilievi catastali posseduti dalle Amministrazioni e dalla delimitazione avvenuta solo nel 1999 dal Sistema Informatico Demaniale, ma doveva essere parametrata all’esistente dovendo a riguardo valutarsi, tra l’altro, in concreto, l’impossibilità del bene contestato ad assurgere a finalità pubbliche insite negli usi del mare, tipici dei beni demaniali marittimi; - nella Relazione di Consulenza Tecnica rispetto alla genesi delle particelle 1012 e 1013 sono riportati seri dubbi sull’effettiva correttezza del posizionamento della linea demaniale da parte del SID che sancisce, per il Comune, il limite tra il demanio e le proprietà private, prendendo le mosse dal verbale in contraddittorio redatto l’8/03/1988; - la proprietà non potrebbe essere messa in discussione dalle annotazioni catastali, peraltro medio tempore modificate, assunte in carenza di qualsiasi confronto ex art. 32 cod. nav. e in contraddizione tra loro; - la demanialità resterebbe esclusa, in ogni modo, in quanto la natura del bene non consentirebbe più l’uso pubblico, essendo l’opera costruita su proprietà privata al limite della scarpata con un fronte verticale perpendicolare all’area sottostante e situata a circa mt. 14 dal livello del mare ovvero in posizione orografica tale da non poter essere raggiunta dalle mareggiate ordinarie; - l’inserimento a livello catastale/SID di tali zone all’interno del demanio marittimo sarebbe dunque da ritenersi un mero errore che deriverebbe da una approssimazione del contorno della falesia risalente alla mappa catastale di impianto e tramandato nell’aggiornamento catastale del 1999 che ha originato il SID; - anche laddove si volesse porre in dubbio oggi la proprietà privata, non si potrebbe prescindere dal procedimento di delimitazione ex articolo 32 cod. nav.;

VI. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 47, COMMA 1, LETT. F) COD. NAV., IN COMBINATO DISPOSTO CON L’ART. 32 LEGGE 47/85; VIOLAZIONE DI LEGGE CON RIFERIMENTO ALL’ART 97 COST. ECCESSO DI POTERE PER ILLOGICITÀ DEI PROVVEDIMENTI, PERPLESSITÀ DELL’AZIONE AMMINISTRATIVA, CONTRADDITTORIETÀ, INGIUSTIZIA MANIFESTA, SVIAMENTO.

La ricorrente lamenta poi la contraddittorietà dell’operato del Comune in quanto: - per stessa ammissione del Comune, le opere presuntivamente realizzate su area appartenente al demanio marittimo sono state legittimate con il P.d.C. n. 86/2019 rilasciato in sanatoria sotto il profilo edilizio; - Comune, nell’espletare l’istruttoria finalizzata al rilascio del PdC n. 86/2019, avrebbe quindi esaminato la questione involgente la titolarità delle aree di sedime dei presunti abusi ed, in relazione alle opere realizzate sul costone in argomento, non avrebbe ritenuto doverosa la attivazione del procedimento prescritto dall’art. 32, comma 5 della legge n. 47/1985; - pertanto sarebbe lo stesso Comune a smentire la presunta titolarità delle particelle 1012 e 1013 in capo al Demanio Marittimo nella fase conclusiva del procedimento di rilascio del PdC in sanatoria del 2019; - ciò rileverebbe anche ai fini del legittimo affidamento ingenerato dalla condotta della P.A. resistente;

VII. VIOLAZIONE DI LEGGE CON RIFERIMENTO ALL’ART.47, COMMA I, LETT. F) COD. NAV.; VIOLAZIONE DI LEGGE CON RIFERIMENTO ALL’ART 97 COST. ECCESSO DI POTERE PER ILLOGICITÀ DEI PROVVEDIMENTI, PERPLESSITÀ DELL’AZIONE AMMINISTRATIVA, CONTRADDITTORIETÀ, INGIUSTIZIA MANIFESTA, SVIAMENTO.

La ricorrente lamenta infine che: - l’Amministrazione avrebbe “in modo palesemente ondivago” dapprima “assentito i titoli edilizi alla società Maris Immobiliare S.r.l e quindi rilasciato la concessione demaniale marittima e permesso il suo esercizio alla Tourist Italia s.r.l., salvo poi, in assenza di una qualche nuova istruttoria giustificativa del contrario avviso espresso, spendersi in una indebita retrocessione procedimentale volta a sanzionare con la decadenza della concessione l’attività del “terzo gestore””; - vi sarebbe una natura ritorsiva della causa “effettiva” posta dall’amministrazione alla base dell’esercizio del potere di decadenza.

10. Si è costituito in giudizio il Comune intimato che ha chiesto la trattazione congiunta dei ricorsi in epigrafe (richiesta cui ha aderito parte ricorrente), ha depositato documentazione e argomentato diffusamente per la reiezione dei ricorsi e dei motivi aggiunti nonché delle domande di accesso ex art. 116 comma 2 c.p.a.

11. Si è costituito in giudizio il Ministero Infrastrutture e trasporti - Ufficio Circondariale Marittimo Guardia Costiera – Ischia, che ha chiesto l’estromissione dal giudizio per difetto di legittimazione passiva.

12. Con ordinanza n. 677 del 2025 il collegio ha disposto la riunione dei ricorsi in epigrafe e respinto l’istanza cautelare.

13. Con ordinanza n. 813 del 2025 il collegio ha respinto l’istanza cautelare proposta dalla ricorrente con riferimento ai motivi aggiunti depositati in data 3 aprile 2025.

14. Con ordinanza n. 3679 del 2025 il collegio ha respinto le istanze di accesso proposte ex art.116, comma 2, c.p.a.

15. Con ordinanze n. 2107 e n. 2305 del 2025, il Cons. di Stato, in accoglimento degli appelli cautelari proposti, ha sospeso l’efficacia dei provvedimenti impugnati tenuto conto dell’approssimarsi della stagione estiva e ritenuto opportuno mantenere la res adhuc integra nelle more della decisione di piena giurisdizione.

16. In vista della trattazione di merito dei ricorsi, il Comune e parte ricorrente hanno depositato ulteriori memorie e documentazione insistendo nelle loro pretese.

17. All’udienza pubblica del 5 novembre 2025, il difensore del Comune ha eccepito la tardività della documentazione e della memoria depositata da parte ricorrente in data 22 ottobre 2025, il difensore di parte ricorrente ha eccepito l’irricevibilità delle eccezioni sollevate con memoria di replica del Comune del 15 ottobre 2025 e, dopo la discussione, il ricorso è stato trattenuto in decisione.

DIRITTO

1. Il Collegio ritiene innanzitutto di confermare la riunione dei ricorsi in epigrafe, attesa la loro evidente connessione soggettiva e oggettiva.

2. Si ritiene poi che le motivazioni addotte a sostegno dell'istanza di parte ricorrente siano idonee a giustificare il superamento dei limiti dimensionali, considerata la complessità della vicenda.

3. Quanto alla richiesta di estromissione dal giudizio del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti - Ufficio Circondariale Marittimo, la stessa va respinta considerato che è in contestazione anche la demanialità di alcune aree su cui sono stati realizzati interventi e che, comunque, le verifiche sono state fatte dal Comune su richiesta della Capitaneria di Porto nell’ambito dell’attività di indagine condotta nel procedimento penale n. 304696/2024, come attestato dalla stessa Capitaneria.

4. Sempre in via preliminare, va accolta l’eccezione, sollevata in udienza dal Comune, di tardività del deposito da parte della ricorrente, in data 22 ottobre 2025, di memoria e documentazione, per cui di queste non si terrà conto ai fini della decisione.

Come da costante e condivisa giurisprudenza, infatti, i termini fissati dall’art. 73, comma 1, cod. proc. amm. per il deposito di documenti e memorie difensive hanno carattere perentorio, in quanto posti a presidio del contraddittorio delle parti e dell’ordinato svolgersi dell’attività giudiziaria, con la conseguenza che la loro violazione conduce all’inutilizzabilità processuale dei documenti e degli atti presentati tardivamente da considerarsi quindi tamquam non essent, essendo il deposito tardivo di memorie e documenti ammesso in via del tutto eccezionale nei soli casi in cui l'interessato dimostri l'estrema difficoltà di produrre l'atto nei termini di legge, come previsto dall'art. 54, comma 1, c.p.a., circostanza che non ricorre nel caso di specie (cfr. tra le altre Cons. di Stato, sent. n. 7665 del 2025).

5. Quanto alle eccezioni di improcedibilità sollevate dal Comune con la memoria di replica del 15 ottobre 2025, le stesse sono da considerarsi infondate in quanto la richiesta di agibilità parziale e l’istanza ex art. 36 bis TUED presentate dalla ricorrente non possono integrare una forma di acquiescenza alle contestazioni del Comune oggetto del presente contenzioso e, inoltre, secondo giurisprudenza costante anche della Sezione, dalla quale non si rinvengono motivi per discostarsi, l’avvenuta presentazione di una istanza di accertamento di conformità non si riverbera sulla procedibilità del gravame giurisdizionale avverso l’ordine di demolizione già adottato, potendo al più determinare l’impossibilità di portare ad esecuzione l’ordinanza di demolizione nelle more della definizione dell’istanza.

6. Passando all’esame di merito dei ricorsi e dei motivi aggiunti, gli stessi sono solo in parte fondati, secondo quanto segue.

7. Infondate sono le censure - sintetizzate nella parte in fatto cui si rinvia, formulate sia nel ricorso r.g. 721 del 2025 che nel ricorso r.g. 733 del 2025 e nei relativi motivi aggiunti, e che si esaminano congiuntamente in quanto connesse e/o ripetitive - relativamente ai seguenti abusi rilevati dal Comune: - “dal sopralluogo del 23.09.2024, presso la struttura in oggetto si è riscontrato che al piano terra, al posto di locali " deposito", si rinviene un ampio ambiente, presumibilmente da destinare ad area relax/spa, pavimentato, rifinito con intonaco, dotato di impianto elettrico e faretti a led a soffitto, decorazioni a parete in stucco, oltre vasca a raso rivestita in piastrelle priva di acqua al suo interno. Quanto contenuto nella relazione tecnica e degli elaborati grafici acquisiti al prot. 1145 del 08.01.2024 contrasta con quanto osservato con il sopralluogo del 23.09.2024”; - “da un raffronto dei grafici della concessione edilizia in sanatoria n. 45/92 e dall'aut. edilizia n. 2748/91 rispetto a quelli del PdCS n. 86/2019, tra le porzioni dichiarate "di remota realizzazione" si rilevano varie porzioni di fabbrica aggiunte abusivamente in ampliamento all'originaria sagoma, non sanati né con la Conc. Ed. in sanatoria n. 45/92 e né con il PdCS n. 86/2019, nello specifico trattasi di n. 4 wc, n. 2 camere ed un ripostiglio al piano terra aventi una superficie lorda di mq 82 circa, mentre al piano primo si rilevano ulteriori opere abusive occupanti una superficie utile di mq. 20 ("camera 64") e una superficie accessoria (terrazzi) di mq. 88”; - “al piano seminterrato si rileva l'abusiva trasformazione ed ampliamento della originaria "cisterna" di mq. 66 (rappresentata nell'Agibilità del 30.07.2015) in un locale autonomamente utilizzabile, impegnante una sup. complessiva di mq. 116 circa. Il predetto ambiente abusivo poi è stato ulteriormente trasformato in "cucina" con la SCIA prot. n. 20220/2018”; - “al piano terra, l'originario "piano fondazioni" rappresentato nei grafici di cui all'Agibilità del 2015, è stato perimetrato con setti, sbancato ed annesso in ampliamento alla struttura principale in assenza di titolo, trasformandolo in un ambiente autonomamente utilizzabile di mq. 225 circa, prima della presentazione della DIA prot. n. 34078/2015 e di tutte le successive SCIA. Il predetto ambiente abusivo è stato poi trasformato in "area relax e spa"”.

8. Le censure sono infondate, secondo quanto segue.

9. Si premette innanzitutto che, per costante e condivisa giurisprudenza, al fine di valutare l’incidenza sull’assetto del territorio di un intervento edilizio consistente in una pluralità di opere, anche realizzate in tempi diversi, occorre muovere da una valutazione complessiva e globale delle opere medesime e non atomistica, in quanto il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio deriva non da ciascun intervento, ma dall’insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio e nelle reciproche interazioni, specie in ambito soggetto a specifica tutela, come nel caso di specie, in cui l’immobile ricade in zona a protezione integrale del Piano territoriale paesaggistico (cfr. tra le altre Cons. di Stato, sent. n. 1382 del 2025 e n. 8529 del 2025). Nel caso di specie, la valutazione complessiva è coerente con il contesto territoriale di riferimento (soggetto a vincolo paesaggistico ex D.M. del 9 settembre 1952 e a “protezione integrale” secondo le disposizioni del Piano Territoriale Paesaggistico) e con la connessione dei vari interventi di trasformazione della struttura a destinazione turistica e ricettiva (cfr. tra le altre anche Cons. di Stato, sent. n. 8414 del 2025).

Inoltre, come anche di recente affermato dal Consiglio di Stato, la presentazione di una SCIA o di una DIA afferente ad un intervento edilizio sottratto al suo ambito applicativo – perché subordinato al diverso strumento del permesso di costruire ovvero perché precluso in astratto e a priori – è destinata a rimanere improduttiva di effetti, non essendo invocabile il relativo regime giuridico incentrato sulla tempestività dell’intervento repressivo amministrativo, esercitabile entro rigorosi limiti temporali, superati i quali si consolida la posizione giuridica del privato segnalante.

Pertanto, non trova neppure applicazione l'articolo 21-nonies, comma 1, della legge 7 agosto 1990, n. 241 che è deputato a disciplinare esclusivamente la diversa fattispecie di esercizio dei poteri inibitori in relazione ad una SCIA efficace; e il potere repressivo esercitato in tali casi “non è espressione di autotutela ma ha valore meramente accertativo di un abuso doverosamente rilevabile e reprimibile” (cfr. Cons. Stato sent. n. 181 del 2025; sent. n. 7563 del 2025; sent. n. 8529 del 2025; sent. n.2332 del 2024; sent. n. 8551 del 2023; cfr. anche Tar Napoli, sent. n.4522 del 2025 con la giurisprudenza ivi citata; Tar Napoli, sent. n.3379 del 2023).

Recente e condivisa giurisprudenza si è espressa poi anche nel senso che “non può esistere né è giuridicamente configurabile un atto di assenso implicito ad opere abusive, non fondato sull’esplicito, e consapevole, riconoscimento della loro esistenza difforme dagli strumenti urbanistici e/o dai titoli edilizi” e “semplicemente rappresentate in un elaborato grafico a corredo di una istanza…” (cfr. Cons. di Stato, sent. n. 1382 del 2025 cit.; Cons. di Stato sent. n.9877 del 2024; Cons. di Stato, sent. n.2332 del 2024 e la giurisprudenza ivi richiamata; cfr. anche Tar Milano, sent. n.227 del 2025).

Ancora, la giurisprudenza si è espressa nel senso che la DIA e la SCIA relative a opere su aree soggette a vincolo paesaggistico si perfeziona solo dopo il rilascio dell'autorizzazione paesaggistica. Non si possono, pertanto, applicare “le norme che contemplano termini rigorosi da osservare per l'esercizio dei "poteri inibitori" ovvero dei "poteri di autotutela": in assenza del nulla osta ambientale invero “la stessa DIA non può produrre effetti e le opere eventualmente eseguite sono da considerarsi abusive” (cfr. tra le altre Cons. di Stato, sent. n. 8607 del 2022). In caso di vincolo paesaggistico sull'area, poi, “qualsiasi intervento edilizio che risulti idoneo ad alterare il pregresso stato dei luoghi deve essere preceduto da autorizzazione paesaggistica, in assenza della quale è soggetto a sanzione demolitoria” (cfr. Cons. Stato, sent.n. 3930 del 2024; n.3365 del 2024; n. 3864 del 2024; n. 8529 del 2025; n. 3620 del 2025).

L’inettitudine idoneativa dei una SCIA o DIA priva di autorizzazione paesaggistica pone, quindi, l’amministrazione “nelle condizioni di esercitare legittimamente in via immediata e diretta, a prescindere dalla prodromica ricognizione di inefficacia, il potere sanzionatorio ex art. 27, comma 2, del testo unico edilizia in relazione alle opere eseguite in forza degli stessi, senza l’intermediazione delle forme e dei presupposti applicativi della funzione inibitoria e dell’autotutela decisoria” (cfr. da ultimo Cons. di Stato, sent. n. 8529 del 2025 con la giurisprudenza ivi citata).

Infine, si richiama la consolidata e condivisa giurisprudenza secondo cui ai fini della tutela paesaggistica, è indifferente la circostanza che i volumi contestati siano fuori terra o interrati, in quanto il divieto di incremento dei volumi esistenti, imposto ai fini di tutela del paesaggio, si riferisce a qualsiasi nuova edificazione comportante creazione di volume (cfr. Cons. di Stato, sent. n. 6855 del 2025; Tar Napoli, sent. n. 1669 del 2021).

10. Tanto premesso, si rileva che, come confermato anche dalla documentazione e dalle relazioni tecniche depositate dal Comune con relative planimetrie ed elaborati grafici, gli abusi contestati hanno comportato in zona di protezione integrale del PTP aumenti di volume e di superficie utili e mutamenti di destinazione d’uso rilevanti e ciò in assenza del necessario permesso di costruire e dell’autorizzazione paesaggistica.

10.1. In particolare, quanto ai “n. 4 wc, n. 2 camere ed un ripostiglio al piano terra aventi una superficie lorda di mq 82 circa” gli stessi, come rilevato dal Comune, non rientrano tra le opere oggetto della Concessione Edilizia in sanatoria n. 45/92 né dell’Autorizzazione Edilizia n. 2748/91. Le stesse non rientrano neppure nel Permesso di Costruire in sanatoria n. 86/2019. Nei grafici allegati a tale ultimo Permesso di Costruire in sanatoria, infatti, tali opere non sono indicate tra quelle oggetto di condono ma vengono solo indicate come “porzione di remota realizzazione”, nè parte ricorrente riesce a dimostrarne la risalenza in ottemperanza all’onere probatorio sussistente a suo carico (secondo condivisa giurisprudenza l’onere della prova relativamente alla dimostrazione dell’epoca di realizzazione del manufatto - allo scopo di dimostrare che essa rientra fra quelle per le quali si può ottenere una sanatoria speciale ovvero fra quelle per cui non era richiesto un titolo ratione temporis, perché realizzate legittimamente senza titolo - incombe sul privato a ciò interessato, unico soggetto ad avere la disponibilità di documenti e di elementi di prova, in grado di dimostrare con ragionevole certezza l'epoca di realizzazione del manufatto, cfr. tra le altre Cons. di Stato sent. n.5547 del 2024).

10.2. E anche le opere rilevate al primo piano “occupanti una superficie utile di mq. 20 ("camera 64") e una superficie accessoria (terrazzi) di mq. 88” non sono legittimate né dall’Autorizzazione n. 2748/91, né dalla Concessione Edilizia in sanatoria n. 45/92. Le stesse non rientrano neppure tra quelle oggetto del Permesso di Costruire in Sanatoria n. 86/2019, come rilevato dal Comune. In tale ultimo Permesso di Costruire in sanatoria, tali porzioni, infatti, non sono incluse tra quelle oggetto di condono ma vengono solo indicate nell’elaborato grafico come “porzione di fabbricato di remota realizzazione”, e neppure in questo caso parte ricorrente riesce a dimostrarne la risalenza.

Le argomentazioni formulate dalla ricorrente in relazione in particolare alla “camera 64” non sono invero idonee a comprovare la legittimità edilizia, urbanistica e paesaggistica del volume contestato: parte ricorrente si limita ad un richiamo alla mappa catastale e ad un locale magazzino (ex stalla) contenuto in un atto di donazione per il quale non è specificata né l’ubicazione né la consistenza e che, in ogni caso, non può legittimare la riscontrata presenza di un volume di circa 20 mq avente destinazione turistico- ricettiva in assenza di titolo legittimante.

Infondate sono anche le argomentazioni della ricorrente relative alla “superficie accessoria (terrazzi) di mq 88”. Come condivisibilmente argomentato dal Comune, infatti, tale superficie accessoria, con la consistenza e le caratteristiche riscontrate nel sopralluogo, è ben diversa dalla “vanella pertinenziale a cielo aperto, compresa nel fondo di proprietà tra l’edificio ed il muro di contenimento” che la ricorrente afferma essere preesistente e che legittimerebbe tale intervento; né i terrazzi in questione rientrano nella Concessione edilizia in sanatoria n. 45 del 1992; e non rientrano nemmeno tra le superfici oggetto di Permesso di Costruire in sanatoria n.86 del 2019 dove, come già sopra evidenziato, vengono solo indicate nell’elaborato grafico come “porzione di fabbricato di remota realizzazione” e non sono invece indicate tra le superfici oggetto di condono.

10.3. Anche la trasformazione al piano seminterrato della originaria cisterna in locale adibito a cucina non è coperta dai titoli edilizi rilasciati dal Comune, dovendosi, in particolare, osservare che il permesso di costruire in sanatoria n. 86 del 2019 autorizzava solo un volume accessorio come riportato nei grafici allegati ma non la trasformazione in ambiente abitabile e utilizzabile come cucina.

10.4. Quanto alla trasformazione al piano terra dell’originario “piano fondazioni” in un ambiente autonomamente utilizzabile di mq. 225 circa, trasformato in area relax e spa con vasca a raso, la stessa, come rilevato dal Comune, deve ritenersi abusiva considerato che il volume in questione, con le caratteristiche rilevate, non è stato autorizzato dai titoli edilizi rilasciati dal Comune né è stato legittimato dal Permesso di Costruire in sanatoria n. 86 del 2019, dove viene indicato solo come “Piano fondazioni” non oggetto di condono e privo di collegamento con il corpo principale.

10.5. Inoltre, come rilevato dal Comune, gli interventi sono stati realizzati in un’area individuata come a “protezione integrale” dal PTP dell’Isola di Ischia, per la quale sono consentiti interventi “ volti alla conservazione e al miglioramento del verde secondo l'applicazione di principi fitosociologici che rispettino i processi dinamico-evolutivi e delle potenzialità della vegetazione della zona; interventi di prevenzione dagli incendi con esclusione di strade taglia-fuoco; interventi di risanamento e restauro ambientale per l'eliminazione di strutture ed infrastrutture in contrasto con l'ambiente, di cartelloni pubblicitari e di altri detrattori ambientali; interventi di sistemazione della viabilità pedonale e carrabile attraverso l'utilizzazione di quella esistente per consentire una migliore fruizione dei valori paesistici e panoramici ”, mentre è espressamente vietato “ qualsiasi intervento che comporti incremento dei volumi esistenti ” (con l'esclusione di cui al successivo punto 6 che riguarda l’adeguamento dell’edilizia rurale) e che comporti “ l'alterazione dell'andamento naturale del terreno ”.

11. Tenuto conto delle caratteristiche degli abusi riscontrati e in applicazione delle coordinate ermeneutiche prima richiamate, gli interventi in questione, come rilevato dal Comune, necessitavano di permesso di costruire e di preventiva autorizzazione paesaggistica mai richiesti dagli interessati.

12. Quanto alle argomentazioni della ricorrente secondo cui gli interventi in questione sarebbero comunque legittimati dalla DIA presentata nel 2015 e dalle successive SCIA in variante presentate dal 2018 in poi e che il Comune avrebbe agito al di fuori dei limiti previsti per l’esercizio del potere di autotutela, le stesse non sono condivisibili.

Si rileva, infatti, che: - la DIA e le SCIA richiamate da parte ricorrente erano state presentate per opere di ordinaria e straordinaria manutenzione e ammodernamento senza incrementi di volume e di superfici utili; - la rappresentazione di volumi e superfici utili mai autorizzati da idoneo titolo abilitativo nella DIA e nelle SCIA, presentate invece per opere di manutenzione ordinaria e straordinaria e ammodernamento senza incrementi, non può valere a costituire una sanatoria di fatto di tali opere; - invero, per il principio di tipicità degli atti amministrativi, non può essere attribuita una valenza di sanatoria tacita alla DIA e alle SCIA presentate per interventi eseguiti su porzioni abusive dell’immobile in un contesto paesaggisticamente vincolato e in un’area a protezione integrale disciplinata dal vigente P.T.P. dell'Isola d'Ischia; - la presentazione di una SCIA o di una DIA afferente a un intervento edilizio sottratto al suo ambito applicativo – perché subordinato al diverso strumento del permesso di costruire ovvero perché precluso in astratto e a priori – è invero destinata a rimanere improduttiva di effetti, non essendo invocabile il relativo regime giuridico incentrato sulla tempestività dell’intervento repressivo amministrativo, esercitabile entro rigorosi limiti temporali, superati i quali si consolida la posizione giuridica del privato segnalante, come sostenuto anche da recente giurisprudenza del Consiglio di Stato; - nel caso in questione, inoltre, gli interventi sono stati realizzati anche in assenza della necessaria preventiva autorizzazione paesaggistica, con conseguente sanzione demolitoria in caso di titolo carente (cfr. tra le altre Tar Napoli, sent.3940 del 2021 e sent. n.33 del 2023; Cons. di Stato, sent. n. 4318 del 2025 e 9557 del 2023); - né può essere attribuito valore “sanante” all’avvenuto pagamento del contributo di costruzione da parte della ricorrente in assenza dei necessari presupposti e considerato, peraltro, che non vi è neppure prova che la sua misura sia stata determinata e imposta dal Comune; - pertanto, nel caso di specie, non può trovare applicazione l'articolo 21-nonies, comma 1, della legge 7 agosto 1990, n. 241 che è deputato a disciplinare esclusivamente la diversa fattispecie di esercizio dei poteri inibitori in relazione ad una SCIA efficace.

Il potere repressivo esercitato dal Comune in caso come quello in questione, in definitiva, “non è espressione di autotutela ma ha valore meramente accertativo di un abuso doverosamente rilevabile e reprimibile” ex art. 27, comma 2, del Testo Unico Edilizia.

Né è rinvenibile una situazione di affidamento tutelabile, considerato quanto sopra già esposto nonché le incongruenze rilevate nella presentazione della DIA e delle SCIA a diverso titolo prodotte dagli interessati e fermo restando che, come affermato dalla giurisprudenza anche recente del Consiglio di Stato, “l'errore sui requisiti soggettivi o oggettivi della Dia o SCIA, poiché frutto di una dichiarazione unilaterale, non può comportare, in favore di chi la rende, un affidamento vincolante, per il solo fatto che l'Amministrazione non abbia esercitato i conseguenti poteri correttivi o inibitori” (cfr. Cons. di Stato, sent. n.2332 del 2024 e n.8529 del 2025).

13. Tanto premesso, sono infondate anche le censure di difetto di motivazione dedotte da parte ricorrente, considerato che l’emanazione dell’ordinanza di demolizione era atto dovuto e vincolato e che la stessa è sufficientemente motivata tramite il riferimento all’accertamento dell’abusività delle opere, alla luce della situazione di fatto e della normativa applicabile richiamate nel provvedimento, essendo in re ipsa l'interesse pubblico alla rimozione delle stesse; e che le censure di carattere procedimentale trovano necessaria dequotazione al cospetto di adempimenti che si pongono come vincolati in presenza degli abusi riscontrati dal Comune, tenuto conto delle previsioni di cui all’art. 21 octies, comma 2, della legge n.241 del 1990 sulla sostanziale irrilevanza impugnatoria di vizi di portata meramente formale (cfr., tra le altre, Cons. di Stato sent. n.5164 del 2025).

14. Atteso che legittimità urbanistico-edilizia dei manufatti costituisce il presupposto indispensabile per l’agibilità degli immobili, anche l’inibizione della SCIA di agibilità presentata da parte ricorrente era un atto dovuto e ciò anche considerati i vincoli relativi all’area in questione.

Per pacifica giurisprudenza, infatti, presupposto indispensabile ai fini della legittimità del certificato di agibilità (e, quindi, anche della segnalazione certificata di agibilità di cui all'art. 24 comma 3 d.p.r. 380/2001) è che i manufatti siano conformi al titolo edilizio e alle norme urbanistico- edilizie, in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico-edilizia e, come tale, potenzialmente in contrasto con la tutela della pluralità d'interessi collettivi alla cui protezione la disciplina è preordinata, vieppiù quando l’immobile ricade in area soggetta a vincolo paesaggistico come nel caso di specie e in particolare in area soggetta a “protezione integrale” (cfr. in tal senso, tra le altre, Tar Napoli, sent. n. 4786 del 2024, con la giurisprudenza ivi citata; Cons. di Stato, sent. n. 312 del 2022).

Quanto sopra, pertanto, è sufficiente a respingere in parte qua le censure anche di carattere formale e procedimentale della ricorrente avverso il provvedimento di inibizione della SCIA di agibilità, considerato anche che l'onere di cui all'art. 10-bis, l. n. 241 del 1990 non comporta la puntuale confutazione analitica delle argomentazioni svolte dal privato; al contrario, per giustificare il provvedimento conclusivo adottato è sufficiente la motivazione complessivamente e logicamente resa a sostegno dell'atto stesso, alla luce delle risultanze acquisite (Consiglio di Stato sez. V, 20/10/2021, n.7054).

In relazione a quanto sopra, pertanto l’inibizione della SCIA presentata dalla ricorrente è da ritenersi legittima.

15. Fondate, invece, sono, nei termini che seguono, le censure di difetto di istruttoria dedotte da parte ricorrente in relazione alla contestazione del Comune relativa alla abusiva occupazione delle particelle 1012 e 1013, intestate al Demanio dello Stato - Ramo Marina Mercantile, in assenza di concessione demaniale.

Si ritiene, infatti, che - considerata tutta la documentazione prodotta da parte ricorrente e, in particolare, quella di cui al deposito del 25 settembre 2025 e relativa ai verbali del 1988 della Commissione presso l’Ufficio Circondariale Marittimo, e tenuto conto che la delimitazione del SID del 1999, posta dal Comune a base della contestazione in questione, non risulta essere stata effettuata ad esito di una verifica effettiva dello stato dei luoghi - la questione relativa all’effettiva demanialità o meno del costone roccioso in cui sono state realizzate le opere descritte dal Comune andava meglio approfondita dall’Amministrazione anche con il necessario coinvolgimento dei competenti Uffici del Demanio marittimo.

Per cui, limitatamente a tale parte il provvedimento di inibizione della SCIA di agibilità va annullato, salvi gli esiti dell’ulteriore istruttoria.

16. L’accoglimento di tali censure riferite alla questione della demanialità o meno delle particelle 1012 e 1013 comporta l’accoglimento anche delle correlate censure di cui ai motivi aggiunti proposti dalla ricorrente avverso il provvedimento di decadenza dalla concessione demaniale marittima n. 61 del 2010 (come successivamente modificata e integrata), considerato che tale provvedimento di decadenza è stato adottato dal Comune proprio sul presupposto della demanialità delle particelle in questione, per cui il provvedimento di decadenza impugnato va annullato.

17. L’accoglimento del ricorso limitatamente alla parte di cui sopra lascia ferma l’inibizione della SCIA di agibilità supportata dagli ulteriori consistenti abusi riscontrati.

18. Considerato quanto sopra, vanno, quindi, respinte anche le ulteriori censure proposte dalla ricorrente con il ricorso r.g. n. 721 del 2025 avverso l’inibizione delle SCIA commerciali.

Infondate, infatti, sono le deduzioni di parte ricorrente volte a censurare un asserito illegittimo uso dei poteri di autotutela da parte del Comune nonché le ulteriori censure di carattere formale e procedimentale: nel caso in questione, infatti, l’inibizione delle SCIA commerciali costituisce un atto dovuto e vincolato in conseguenza della dichiarata inagibilità della struttura a seguito dell’avvenuto riscontro degli abusi edilizi contestati. Il provvedimento impugnato, invero, non integra un’ipotesi di autotutela bensì un provvedimento di inibizione dovuto e giustificato dalla sopravvenuta inagibilità dei locali dove doveva essere svolta l’attività.

19. Per tutto quanto sopra esposto, pertanto, il ricorso r.g. 733 del 2025, come integrato da motivi aggiunti, va accolto solo per la parte relativa alla demanialità delle particelle 1012 e 1013, con conseguente annullamento, in parte qua e nei limiti di cui sopra, del provvedimento di inibizione della SCIA di agibilità e annullamento del provvedimento di decadenza della concessione demaniale marittima, mentre per il resto va respinto; vanno respinte anche le ulteriori censure di cui al ricorso r.g. 721 del 2025 avverso il provvedimento di inibizione delle SCIA commerciali, nei sensi e termini di cui sopra.

19. Le spese di lite possono essere compensate in considerazione delle peculiarità e dell’esito complessivo della controversia.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania (Sezione Sesta), definitivamente pronunciando, così dispone: riunisce i ricorsi in epigrafe; accoglie in parte, nei sensi e termini di cui in motivazione, il ricorso r.g. 733 del 2025, come integrato da motivi aggiunti, e, per l’effetto, annulla, in parte qua e nei limiti di cui in motivazione, il provvedimento prot. 60147 del 2024 di inibizione della SCIA di agibilità e annulla il provvedimento prot. 16422 del 2025 di decadenza della concessione demaniale marittima; per il resto respinge i ricorsi, come integrati da motivi aggiunti, nei sensi e termini di cui in motivazione.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del giorno 5 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

AN SC, Presidente

Angela Fontana, Consigliere

AR ZI, Primo Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
AR ZI	AN SC

IL SEGRETARIO