Corte d'appello di Napoli- sezione seconda
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'appello di Napoli, seconda sezione civile, in persona dei magistrati:
- dr.ssa Alessandra Piscitiello - Presidente -
- dr.ssa Maria Teresa Onorato - Consigliere-
- dr.ssa Paola Martorana - Consigliere relatore
Dato atto che l'udienza di discussione del 2 aprile 2025 è stata sostituita dal deposito di note scritte, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. e che le parti hanno depositato le suddette note;

all'esito della camera di consiglio del 2 aprile 2025 ha pronunciato, ai sensi dell'art. 437 c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 547/23 R.G. e vertente
TRA
(C.F. ) rappresentata e difesa, in Parte_1 C.F._1 virtù di procura allegata al ricorso, dall'Avv. Luigi Scialdoni (C.F.
) presso il cui studio in Maddaloni, alla via Napoli n° 55, è C.F._2
elettivamente domiciliata.
APPELLANTE
CONTRO RGn°547/2023-Sentenza
- 1 -

Corte d'appello di Napoli- sezione seconda
(C.F. ) rappresentato e difeso, in virtù di Controparte_1 C.F._3
procura allegata alla comparsa di costituzione, dall'Avv. Gianfranco Forestieri (C.F.
) e dall'Avv. Riccardo Moschetta (C.F. C.F._4
), presso il cui studio in Napoli, alla Calata Ponte di Casanova C.F._5
n. 28, è elettivamente domiciliato.
APPELLATO
Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, in data 25.01.2018,
[...]
, deducendo di essere proprietaria dell'immobile sito in Napoli, Parte_1 alla Via del Sebeto, nn. 22-24, composto da due vani fronte strada e dal seminterrato sottostante (identificati al NCEU di Napoli, Sez. Mer., FG. 8, P.lla
83, sub. 6, Categ. 6) intimava, innanzi al Tribunale di Napoli, a CP_1
, sfratto per morosità, in relazione al suddetto compendio immobiliare.
[...]
Quanto ai presupposti in fatto ed in diritto posti a fondamento della domanda, parte attrice deduceva di aver concesso in locazione il suddetto immobile all'intimato per il canone mensile di € 600,00 (dal 04.03.2016 al 04.03.2017) ed €
700,00 (dal 04.04.2017 al 04.04.2022) in virtù di contratto del 29.2.2016 regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Territoriale di
Napoli, in data 03.03.2016. Deduceva parte attrice, inoltre, che l'intimato si era reso moroso nel pagamento dei canoni dal mese di ottobre 2017 al mese di gennaio 2018, per un importo di € 2.800,00, ragione per cui decideva di ricorrere alla procedura di sfratto.
Si costituiva in giudizio il convenuto, il quale si opponeva alla convalida spiegando domanda riconvenzionale. Eccepiva, in particolare, che il mancato pagamento dei canoni dal mese di ottobre 2017 era dovuto all'impossibilità di utilizzare i locali poiché inagibili a causa di fenomeni di umidità nonché di episodi di allagamento. Rilevava, inoltre, come sin da subito avesse contattato la locatrice al fine di ottenere il ristoro dei danni subiti chiedendo, considerata la persistenza dei fenomeni infiltrativi, la risoluzione del contratto. Adduceva che in
RGn°547/2023-Sentenza
- 2 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda data 20.12.2017 aveva comunicato alla locatrice di aver rilasciato l'immobile poiché inutilizzabile. Contestava la ricorrenza della morosità considerata, in realtà, l'inadempienza della locatrice, la quale non aveva posto in essere alcun intervento volto a risolvere il pregiudizio lamentato. Sosteneva, in ogni caso, che la clausola con cui era stato previsto l'aumento del canone da € 600,00 ad €
700,00 era da considerare nulla e che il canone relativo al mese di gennaio 2018 non era dovuto perché già dal 20.12.2017 l'immobile era stato messo a disposizione della proprietaria.
In via riconvenzionale chiedeva, a titolo a titolo risarcitorio contrattuale ex art
1223 c.c., quale danno emergente, la restituzione di € 9.100 per i canoni versati da settembre 2016 a settembre 2017, nonché € 1.000 per danni derivanti dalla rimozione di acqua nei locali nell'agosto 2016, spesa che il conduttore aveva diritto a vedersi rimborsata dal locatore, € 3.380,00 per lavori compiuti nell'immobile, € 2.749.01 per danni alla merce nel locale (per un totale di €
16.229,01) nonché una somma da determinare in via equitativa a titolo di lucro cessante. All'udienza del 19.02.2018, considerata la consegna banco iudicis delle chiavi dell'immobile locato, veniva disposto il mutamento del rito con assegnazione alle parti di termine per integrare gli scritti difensivi, nonché, per avviare la mediazione che si svolgeva in data 18.04.2018 con esito negativo.
Con la memoria integrativa depositata in data 3 ottobre 2018, la locatrice formulava le seguenti richieste: “1)- Rigettare la Parte_1 domanda riconvenzionale proposta dal sig. in danno della Controparte_1
locatrice perché infondata, se non la possa dichiarare Parte_1 inammissibile o improponibile.
2)- In accoglimento delle domande proposte con la presente memoria: a)-
Accertare che il canone dovuto dal conduttore per la locazione de quo è pari ad €.
700,00 mensili;
b)- Accertare e dichiarare che il contratto di locazione ad uso diverso intercorrente tra le parti è ancora in corso per le motivazioni tutte innanzi esposte (consegna banco iudicis di una chiave dei locali diversa da quella di apertura, immobile ancora occupato da merce varia del conduttore); c)- accogliere la domanda di risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale,
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- 3 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda sottoscritto dalle parti il 29.02.2016 e registrato il 3 marzo successivo al n.
2185/3T relativamente all'immobile sito in Napoli alla Via del Sebeto 22-24, per grave inadempimento del conduttore , e fissare la data del Controparte_1
rilascio; d)- Accertare e dichiarare l'inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni per il periodo ottobre 2017-ottobre 2018, e condannare lo stesso al pagamento della somma di €. 9.000,00, oltre accessori di legge (€. 700,00 x 13 mesi); e)- Condannare lo stesso conduttore al pagamento della somma di €.
552,54 per oneri condominiali non pagati;
f)- Condannare il conduttore CP_1
al pagamento della somma di € 700,00 mensili dal novembre 2019 fino
[...] alla scadenza naturale del contratto o comunque fino al termine che sarà ritenuto di giustizia, oltre agli oneri condominiali dovuti per lo stesso periodo;
g)-
Condannare il conduttore al pagamento della quota a suo carico occorrente per la risoluzione del contratto.”
Non ammessi i mezzi di prova, la causa veniva rinviata all'udienza del
27.11.2019 per la decisione ex art 429 c.p.c; a tale udienza l'istante depositava querela di falso, successivamente ritirata, avverso le dichiarazioni rese dal convenuto nel verbale di udienza del 19.02.2018, relative alla circostanza che l'immobile era stato rilasciato libero da persone o cose.
Il Giudice di prime cure, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del
11.04.22, nella quale le parti esibivano i conteggi effettuati relativi alle domande articolate nei rispettivi scritti difensivi, provvedeva a formulare, ex art. 185 c.p.c. proposta transattiva che non veniva accettata dalla parte attrice. La causa veniva, infine, decisa all'udienza del 28.11.22, celebratasi mediante il deposito di note di trattazione scritta.
Con sentenza del 28.11.2022, oggetto di impugnazione nel presente giudizio, il
Tribunale di Napoli, accertata la responsabilità per inadempimento del conduttore di , riteneva risolto per fatto e colpa del conduttore il contratto Controparte_1 di locazione oggetto di causa, dichiarando, altresì, cessata la materia del contendere con riferimento alla domanda di rilascio. Alla luce di ciò, condannava al pagamento in favore dell'attrice della somma di € 965,66 Controparte_1 oltre interessi legali. Rigettava le domande proposte dalla locatrice nonché la
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- 4 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda domanda riconvenzionale proposta dal conduttore compensando le spese di lite e di mediazione.
Segnatamente, il giudice di prime cure preliminarmente riteneva procedibili sia le domande principali che quelle riconvenzionali, considerata l'avvenuta mediazione con esito negativo.
Sempre in via preliminare riteneva, altresì, ammissibili le domande proposte dall'attrice nella memoria ex art. 426 c.p.c. del 3 ottobre 2018, in virtù del pacifico orientamento secondo cui, a seguito di mutamento del rito per effetto dell'opposizione proposta da parte dell'intimato, si realizza la conclusione di un procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di uno nuovo e autonomo a cognizione piena, sicché è consentito al locatore, con la memoria ex art. 426
c.p.c., proporre le domande collegate alla medesima causa petendi ( contratto di locazione), e quindi anche di domandare il pagamento dei canoni e/o oneri accessori maturati dopo l'intimazione di sfratto per morosità e proporre nuove domande sempre collegate al medesimo contratto ( Cass. ord. N. 4771 del
19.2.2019).
Il Tribunale, nel ritenere fondata la domanda di risoluzione del contratto per morosità del conduttore - dichiarando cessata la materia del contendere con riferimento alla domanda di rilascio - osservava come nelle azioni di inadempimento, risolutoria e risarcitoria presupposto comune sia la sola dimostrazione della sussistenza del credito vantato, con mera allegazione dell'altrui inadempimento, incombendo poi sul debitore l'onere di provare l'estinzione dello stesso o il proprio adempimento. Alla luce delle risultanze di causa e considerata la documentazione versata in atti ( contratto di locazione con registrazione) riteneva provata da parte dell'attrice la legittimazione attiva ( rectius titolarità), rilevando che viceversa il debitore nulla aveva provato con riferimento al suo esatto adempimento, risultando pacifico tra le parti il mancato pagamento dei canoni dal mese di ottobre del 2017 al 19.12.2018, data di avvenuta consegna banco iudicis delle chiavi, che veniva dal Tribunale reputata quale data di effettivo rilascio dell'immobile. Affermava al riguardo il primo giudice che in tale data la locatrice aveva riacquisito per legge il possesso
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- 5 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda materiale della res locata ed il conduttore ne aveva definitivamente perso la detenzione qualificata, non rilevando che nell'immobile fossero ancora presenti alcuni beni del né che la chiave consegnata non consentisse l'apertura CP_1
di tutte le porte dell'immobile locato, essendo la locatrice legittimata a Parte_1 procedere “all'apertura dell'immobile locato anche a mezzo di fabbro e senza necessità di ricorrere all'ufficiale giudiziario”.
Il Tribunale, inoltre, riteneva non esservi alcuna nullità dell'art. 4 del contratto di locazione, quanto alle modalità di determinazione del canone, ritenendo il contratto oggetto di causa strutturato come contratto a canone differenziato (o a scaletta), ovvero con frazionamento dell'intera durata in due distinti periodi temporali, ad ognuno dei quali corrispondeva un canone passibile di maggiorazione, in base ad elementi predeterminati dalle parti e dalle stesse ritenute influenti sull'equilibrio economico del sinallagma. Pertanto, alcuna invalidità di tale clausola veniva ravvisata né, d'altronde, il conduttore aveva provveduto a dimostrare di aver versato somme eccedenti rispetto a quelle che erano state pattuite.
Con riferimento all'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., sollevata dal conduttore, il giudice di prime cure riteneva che la stessa non fosse stata avanzata in buona fede in quanto, pur in presenza di infiltrazioni, il aveva CP_1
continuato ad utilizzare il suddetto immobile, sia pur in parte, adibendolo a ricovero/ deposito di beni. Reputava il Tribunale, alla luce della richiamata giurisprudenza di legittimità, che in tema di locazione l'eccezione ex art. 1460
c.c. non ha effetti liberatori ma esclusivamente sospensivi, rimanendo gli effetti risarcitori, liberatori e restitutori della risoluzione ancorati alle previsioni di cui all'art. 1458 c.c.
In quest'ottica, il comportamento del convenuto il quale aveva sospeso integralmente il pagamento dei canoni, nonché degli oneri condominiali, dal mese di ottobre 2017, non veniva ritenuto proporzionato, risultando lesivo del principio di buona fede nell'esecuzione del contratto ex art. 1375 c.c. Del resto, la circostanza che il conduttore, anche dopo la consegna banco iudicis delle chiavi, avesse continuato ad utilizzare come ricovero/deposito l'immobile, ove
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- 6 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda aveva lasciato un ciclomotore ed alcuni beni, era idonea a comprovare il ridotto godimento del bene, sia pur in presenza di infiltrazioni, umidità e crolli parziali, con la conseguenza che l'inadempimento del conduttore, che non si era limitato a ridurre il canone, avendo omesso qualsiasi pagamento dal mese di ottobre del
2017, non poteva ritenersi proporzionato. Essendo, pertanto, l'inadempimento del convenuto sproporzionato rispetto alla riduzione di godimento, veniva ritenuto sussistente il grave inadempimento, ex artt. 1453-1455 c.c., del conduttore, con conseguente risoluzione del contratto per inadempimento dello stesso;
quanto alla domanda di rilascio, essendo medio tempore intervenuta la riconsegna dei locali, era ravvisabile la cessazione della materia del contendere.
Con riferimento, inoltre, alla domanda attorea di condanna al pagamento dei canoni dovuti sino al rilascio il Tribunale riteneva di valutare la debenza di somme sino al 19.02.18, data della precitata consegna banco iudicis delle chiavi, precisando che a tale data il conduttore non aveva provveduto al pagamento della somma di € 3.915,66. Il primo Giudice reputava tuttavia che, in considerazione del ridotto godimento dell'immobile nei mesi di ottobre, novembre e dicembre
2017 e gennaio e febbraio 2018, il canone andasse ridotto nella misura del 50 %, per complessivi euro 1.750,00 e che, per compensazione impropria, andasse detratto il deposito cauzionale di € 1.200,00. All'esito dei conseguenti conteggi, il convenuto veniva condannato alla rifusione della somma di euro 965,66, pari alla differenza tra € 3.915,66 (morosità sino al febbraio 2018) € 1.750,00
(riduzione del canone per ridotto godimento), € 1.200,00 (deposito cauzionale) oltre interessi legali dal 19.2.2018 al saldo.

2. Avverso tale pronuncia, con ricorso depositato in data 06.02.2023 e notificato in data 23.02.3023, ha spiegato appello affidato, Parte_1 sostanzialmente, a sette motivi.

3. Con comparsa di costituzione e risposta depositata telematicamente, in data
11.07.2023, si è costituito in giudizio , il quale ha resistito al Controparte_1 gravame insistendo per l' inammissibilità e/o improcedibilità dello stesso;
in via subordinata ha richiesto che il gravame venga dichiarato infondato in fatto ed in
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- 7 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda diritto, con condanna ex art. 96 1° comma c.p.c. ed ulteriore condanna alla refusione delle spese di lite.

4. Preliminarmente deve essere affermata, all'esito di verifica d'ufficio, la tempestività dell'appello, proposto con ricorso depositato in data 06.02.2023 e notificato in data 23.02.3023, risultando rispettato il termine di sei mesi previsto dall'art. 327 c.p.c., decorrente dalla pubblicazione della sentenza di primo grado, intervenuta in data 28.11.2022.

5. Tanto debitamente premesso, l'impugnazione è solo in minima parte fondata, apparendo meritevole di accoglimento esclusivamente la prima delle censure proposte, esposta al paragrafo 11), alle pagine da 70 a 75 dell'atto di impugnazione, avente ad oggetto l'individuazione della data di effettivo rilascio dell'immobile. Invero, all'esito dello scrutinio delle molteplici questioni sollevate dalla parte impugnante - in un atto di gravame che, secondo quanto in seguito si esporrà, per molti versi si rivela sovrabbondante, e connotato dall'inserimento di doglianze irrilevanti, in quanto inidonee ad attingere le ragioni poste a fondamento delle statuizioni, o non assistite dal necessario interesse ad agire – questa Corte distrettuale reputa fondata la denuncia tesa a contestare la correttezza dell'affermazione del primo giudice secondo cui il rilascio doveva considerarsi avvenuto con la consegna banco iudicis delle chiavi dell'immobile, avvenuta all'udienza del 19.2.2018, data fino alla quale il conduttore doveva reputarsi tenuto al pagamento del canone, sia pure in misura ridotta.
Con la censura in esame, l'appellante ha appunto lamentato che il Tribunale, erroneamente, aveva ritenuto quale data di rilascio dell'immobile quella del
19.02.2018, anziché quella del 03.01.2019, che era la data dell'effettiva liberazione e consegna dell'immobile, come da verbale sottoscritto da entrambe le parti.
A dire dell'impugnante, infatti, soltanto l'apertura del deposito, avvenuta in data
28.12.2018, aveva integrato condotta idonea a consentire la reimmissione del locatore nella disposnibilità dell'immobile; ciò in virtù del principio pacifico
(Cass. Sez. III civ., sentenza n. 6467 del 14.03.2017) secondo cui la restituzione delle chiavi deve essere incondizionata, cioè effettiva ed idonea a determinare la
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- 8 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda concreta disponibilità del bene da parte del locatore. Erroneamente, invece, il
Tribunale aveva ritenuto che il rilascio fosse avvenuto all'udienza del 19.02.2018, in cui era intervenuta la consegna delle chiavi banco iudicis, riconoscendo il diritto della locatrice ad ottenere il pagamento dei canoni maturati dall'ottobre
2017 fino a tale data.
I rilievi che precedono appaiono senz'altro condivisibili.
Il Giudice di prime cure, infatti, affermando che il rilascio dovesse considerarsi avvenuto con la consegna delle chiavi banco iudicis, ove pure non pienamente idonee a rientrare nella disponibilità dei locali, non ha tenuto conto del fatto che, come può agevolmente evincersi dall'esame del successivo verbale di accesso del
28 dicembre 2018 ( doc. n.24 della produzione della parte appellante, nonché doc.
n. 23, contenente i rilievi fotografici effettuati in tale occasione) a quella data il cespite locato non era stato liberato, ivi essendo ancora presenti due motoveicoli
Piaggio Vespa, dei mobiletti, una scrivania, due sedie, un motore di computer e ulteriori mobili ed ante ricoperte di cellophane.
Del resto, come si desume dal verbale di rilascio del 3 gennaio 2019, prodotto dalla parte appellante al n. 25, e già versato in atti nel giudizio di primo grado
(come documento allegato al n. 12 della querela di falso), sottoscritto sia dal locatore che dal conduttore, le parti riconoscevano che la merce presente nel deposito era “la stessa di quella indicata nel verbale del 18.12.2018, evidenziata dalle foto allora scattate”. In tale occasione, poi, tali beni venivano consegnati all'avente diritto che riconosceva che i mobili, le moto e Controparte_1
quanto lasciato nel deposito non risultavano manomessi.
Risulta pertanto documentalmente provato che l'effettiva liberazione dell'immobile avvenne il 3 gennaio 2019.
Al riguardo, mette conto allora richiamare i principi affermati dalla Corte di legittimità in subiecta materia, allorquando ha appunto avuto modo di precisare che l'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, prevista dall'art. 1590
c.c., resta inadempiuta qualora il locatore non ne riacquisti la completa disponibilità, così da poterne fare uso secondo la sua destinazione, sicchè la mora e gli effetti dell'art. 1591 c.c. si producono anche ove egli torni formalmente in
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- 9 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda possesso del bene, ma questo sia inutilizzabile perché ancora occupato da beni mobili del conduttore che non debbano consegnarsi al locatore, a nulla rilevando che il rilascio sia avvenuto coattivamente ex art. 608 c.p.c., atteso che la formale chiusura del processo esecutivo non determina l'automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione. ( cfr., in termini, Cass. sez. 3, sentenza n. 8675 del 04/04/2017).
Sulla scorta di tali univocate coordinate ermeneutiche, non può che ritenersi che la restituzione dell'immobile sia avvenuta il 3 gennaio 2019, allorché il conduttore provvide a liberarlo prendendo in consegna i beni mobili ivi custoditi.
Fino a tale data, e cioè fino all'effettivo rilascio, doveva, pertanto, difformemente da quanto opinato dal primo Giudice, ritenersi dovuto il pagamento del canone locatizio. Né, a confutare tale conclusione, vale richiamare il contenuto del verbale di udienza del 19.02.2018, in cui il procuratore del conduttore provvide a consegnare banco iudicis le chiavi dell'immobile – peraltro non pienamente idonee all'accesso - dichiarando che fosse libero da persone e cose;
appare evidente, infatti, che ciò che tale verbale comprova fino a querela di falso è che una tale dichiarazione sia stata effettivamente resa, e non già la sua veridicità.
Secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità, infatti, i verbali di accertamento redatti dai pubblici ufficiali fanno piena prova, fino a querela falso, oltre che della provenienza dei medesimi da chi li ha redatti, anche dei fatti attestati come avvenuti in presenza dell'autore del verbale o conosciuti dal medesimo in base alle dichiarazioni raccolte o all'esame di determinati documenti, senza peraltro che tale efficacia probatoria possa estendersi alla veridicità delle suddette dichiarazioni o del contenuto dei documenti esaminati, i quali possono essere contestati con qualsiasi mezzo di prova e senza ricorrere alla querela di falso ( Cass. sez. 6 - 3, ordinanza n. 31107 del 21/10/2022; Cass. sez.
L, sentenza n. 11751 del 24/06/2004, Rv. 573888 - 01; Cass. sez. 2, sentenza n.
10569 del 02/08/2001, Rv. 548710 - 01; cfr. altresì Cass. sez. 2, sentenza n. 3787 del 09/03/2012, Rv. 621339 - 01; Cass. sez. L, Sentenza n. 9251 del 19/04/2010,
Rv. 612813 - 01; Cass. sez. 2, Sentenza n. 27937 del 24/11/2008, Rv. 605645 - 01;
Cass. sez. 2, Sentenza n. 457 del 12/01/2006, Rv. 586687 - 01).
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- 10 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda
Devono pertanto ritenersi dovuti anche i canoni maturati dal marzo 2018 al dicembre 2018, e cioè per dieci mensilità, per un importo - commisurato alla misura mensile di € 350,00, come dimidiata dal primo Giudice in considerazione della riduzione del godimento dovuta alla parziale inutilizzabilità dell'immobile - pari ad € 3.500,00, oltre interessi al saggio legale dalla data della domanda al saldo.

6. E' per converso evidentemente infondato il motivo di impugnazione, esposto alle pagg. da 78 a 80 dell'atto di gravame, con argomenti ripresi al par. 17) (pagine da
103 a 107) con cui l'impugnante lamenta l'erronea ed illegittima riduzione del canone di locazione effettuata da parte del Tribunale, che sarebbe stata pronunciata ultra petita ed in violazione della giurisprudenza della Corte di cassazione secondo la quale non è consentito al conduttore di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore deve, infatti, considerarsi legittima unicamente nell'ipotesi in cui venga integralmente a mancare la controprestazione da parte del locatore, cioè nel solo caso in cui i vizi della cosa locata comportino un impedimento totale al godimento del bene locato da parte del conduttore (Cass. n. 18987/2016), fattispecie non riconducibile al caso in esame. L'appellante evidenzia, inoltre, adducendo ulteriore giurisprudenza della Suprema Corte, come in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, i giudici di legittimità abbiano precisato che la c.d. autoriduzione del canone (ossia il pagamento in misura inferiore a quella contrattualmente stabilita) rappresenta condotta arbitraria ed illegittima che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in applicazione di quanto disposto dall'art.1578 c.c., al fine di ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata (Cass. 10271/2002). Conclude l'appellante che il conduttore ha esclusivamente il diritto di richiedere, in alternativa alla risoluzione del contratto,
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- 11 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda la riduzione del corrispettivo rivolgendosi all'Autorità Giudiziaria, e dovendosi riconoscere una implicita esclusione del diritto all'autoriduzione del canone in attesa dell'accertamento giudiziale.
Il motivo di gravame, con ogni evidenza, non attinge la ratio decidendi adottata dal primo Giudice che, lungi dal ritenere legittima la sospensione integrale del pagamento del canone di locazione, tanto da pronunciare la risoluzione del contratto per copa del conduttore, ha poi provveduto, tenuto conto delle domande ed eccezioni formulate dalle parti, a determinare il quantum dovuto sulla scorta delle risultanze processuali - ritenendo solo parzialmente fondata la prospettazione del conduttore relativa all' inutilizzabilità dell'immobile – precisando potersi fare luogo ad una sospensione parziale a fronte di una adempimento inesatto ( exceptio non rite adimpleti contractus), e per l'effetto, riconoscere “ la riduzione del canone di locazione in favore del conduttore per la parziale inutilizzabilità dell'immobile..”
Tale statuizione è senz'altro conforme alla più recente giurisprudenza della
Suprema Corte che, superando il più rigoroso precedente orientamento (cfr. tra le altre, Cass. sez. 3, Sentenza n. 10639 del 26/06/2012), richiamato dalla parte impugnante, tende ad affermare il principio secondo cui, in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, precisando tuttavia, del tutto condivisibilmente, che tale eccezione può essere sollevata “purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede”. (Cass. Sez. 3 - , Sentenza n. 16918 del 25/06/2019; Cass.
Sez. 3 - , Sentenza n. 20322 del 26/07/2019).
Nel caso di specie, a supporto della dimidiazione del canone, il Tribunale ha incontestatamente accertato che, nonostante gli sforzi effettuati dalla locatrice per spingere i terzi responsabili ( , quale titolare CP_2 Controparte_3
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- 12 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda del caffè ) ad eliminare gli inconvenienti infiltrativi, tutti gli interventi Pt_2
effettuati non erano stati risolutivi, essendosi le infiltrazioni ripetute nell'agosto
2016 e di nuovo il 13.4.2017, con dei crolli nell'immobile oggetto di locazione.
7. Appaiono per converso inammissibili, alla luce delle statuizioni adottate sul punto dal primo Giudice, sia le contestazioni svolte al par. n. 13 (pagg. 76 e 77 dell'atto di gravame), che al paragrafo 16.1 (pag. 81-82), 16.4 ( pagg. da 88 a 92)
e 18 (pag. 107), deduzioni tutte tese ad invocare la carenza dei presupposti per un recesso anticipato del conduttore per giusti motivi, pur avendo il primo Giudice ritenuto risolto il contratto alla data del 18 febbraio 2018.
Tali doglianze, invero, non appaiono in alcun modo confrontarsi con le statuizioni effettivamente adottate dal primo Giudice in ordine alle contrapposte prospettazioni tra le parti, ed in particolare trascurano di considerare, ancora una volta, che il contratto di locazione è stato risolto prima della scadenza contrattuale per effetto di una pronunzia costitutiva, in accoglimento della domanda risolutoria proposta dallo stesso locatore, ravvisandosi un inadempimento del conduttore apprezzabile ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Il Giudice di prime cure, pertanto, lungi dal ritenere ricorrente un giustificato recesso unilaterale del conduttore dal vincolo contrattuale, ha ritenuto ricorrente un suo inadempimento, legittimante una pronuncia giudiziale di risoluzione, ravvisando poi nella data del 18 febbraio 2018 solo quella del rilascio dell'immobile, data peraltro emendata da questa Corte tenendosi conto del contenuto dei successivi verbali intercorsi tra le parti.
Tali doglianze, pertanto, oltre ad apparire violative del disposto dell'art. 343
c.p.c., nella previgente formulazione applicabile ratione temporis - per l'assenza di argomentazioni che effettivamente si misurino e siano tese a contrastare l'iter logico seguito, in parte qua, dal Giudice di prime cure - appaiono pure sprovviste di un effettivo interesse ad agire, essendo la parte impugnante quanto alla domanda di risoluzione indubitabilmente vittoriosa.

8. Rilievi analoghi, indubitabilmente, valgono anche per la censura formulata al par.
24) dell'atto di gravame, alle pagg. da 110 a 113, con cui l'appellante ha lamentato che il Tribunale avrebbe erroneamente dichiarato cessata la materia del
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- 13 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda contendere in ordine alla domanda di rilascio. Sul punto l'impugnante ha riportato per ampi passi la giurisprudenza di legittimità secondo cui, pur essendo stato rilasciato l'immobile per finita locazione, permane in capo alla locatrice l'interesse ad ottenere una pronuncia giudiziale in merito ad una pregressa causa di risoluzione per inadempimento del conduttore, potendo da tale accertamento derivare effetti favorevoli come, nel caso di locazione ad uso diverso, la non debenza dell'indennità di avviamento. Ha poi richiamato la giurisprudenza della
Suprema Corte secondo cui la cessazione della materia del contendere può essere dichiarata solo allorquando risulti ritualmente acquisita o concordemente ammessa una situazione dalla quale emerga che è venuta meno ogni ragione di contrasto tra le parti.
I rilievi che precedono, che richiamano principi in astratto condivisibili, non appaiono misurarsi con il tenore delle statuizioni adottate dal Tribunale partenopeo, che ha compiutamente esaminato, nel merito, le difese e le eccezioni sollevate dalle parti, limitandosi a dare atto che, essendo intervenuto medio tempore il rilascio spontaneo dell'immobile, difettava un interesse all'emissione della condanna al rilascio, fermo l'accoglimento della domanda risolutoria.
A fronte di tale evenienza, appaiono evidentemente inconferenti i rilievi svolti dalla parte appellante, avendo il primo Giudice esaminato il merito della domanda di risoluzione, accogliendola, ed apparendo pacifico – al di là del tenore della locuzione impropriamente utilizzata, in termini di “cessazione della materia del contendere”, che presuppone l'integrale eliminazione del contrasto tra le parti – che difettasse un effettivo interesse in ordine alla pronuncia sulla domanda di rilascio.

9. Neppure appaiono meritevoli di accoglimento, poi, anche alla luce della più recente giurisprudenza di legittimità espressasi in argomento, le censure, esposte al par. 16.2 ( pagg. da 82 a 88 dell'atto di impugnazione) e 16.5 dell'atto di gravame ( pagg. da 92 a 102), volte a censurare il rigetto della domanda attorea avente ad oggetto il pagamento dei canoni scaduti e da scadere fino alla rilocazione.
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- 14 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda
A dire dell'impugnante, il precedente richiamato dal Tribunale a sostegno del rigetto di tale richiesta, e cioè la sentenza del Tribunale di Napoli n.9171/21, aveva ad oggetto una fattispecie diversa da quella costituente oggetto di causa;
ciò in quanto, in assenza di giusti motivi legittimanti un recesso anticipato del conduttore e a fronte di un rilascio imputabile a colpa esclusiva del conduttore, il rapporto non poteva dichiararsi cessato prima della scadenza prevista contrattualmente.
L'appellante ha dunque lamentato che erroneamente il Giudice di prime cure non avrebbe riconosciuto il danno da lucro cessante, in relazione ai canoni non percepiti dall'ottobre 2017 al dicembre 2020, essendo stato l'immobile nuovamente concesso in locazione in data 17 novembre 2010, a far data dal 1 gennaio 2021.
Ciò in virtù del diritto, spettante al locatore, di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l'utile ricavato o che, con l'uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura e il termine convenzionale del rapporto inadempiuto. L'opinione contraria - secondo quanto dedotto nell'atto di gravame ( pag. 97), contenente ampi richiami agli orientamenti espressi in argomento dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione - negherebbe la funzione restitutoria del risarcimento del danno per equivalente, che nel caso della risoluzione contrattuale accompagna lo scioglimento del rapporto contrattuale, qualora esso da solo non sia sufficiente a mettere la parte non inadempiente nella stessa situazione in cui la stessa si sarebbe trovata senza l'inadempimento della controparte. Pertanto, se il proprietario non consegue l'interesse contrattuale voluto, consistente nella percezione di un canone a fronte del godimento garantito al conduttore, si determina la produzione di un danno che non viene meno per la sola riacquistata disponibilità del bene, ed il ripristino della possibilità di godimento diretto dello stesso.
Gli argomenti che precedono, pure in astratto condivisibili, non appaiono idonei a sovvertire il segno della decisione impugnata.
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- 15 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda
Quanto ai principi di diritto applicabili alla fattispecie, corre mente osservare che la Corte nomofilattica, di recente intervenuta a comporre un contrasto di giurisprudenza manifestatosi in subiecta materia, ( cfr. Cass. Sez. U, sentenza n.
4892 del 25/02/2025), ha avuto modo di chiarire che “in tema di locazione, il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell'art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell'immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l'apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in ogni caso esclusa l'applicabilità dell'art. 1591 c.c.” .
Come chiarito dal Supremo Collegio nel precedente da ultimo menzionato, il tema posto dalle conseguenze dell'inadempimento del conduttore integra un'ordinaria questione di determinazione (e liquidazione) del danno contrattuale risarcibile e cioè un'operazione, dedicata alla ricostruzione di circostanze di fatto necessariamente dominate dalla considerazione di occorrenze proprie del caso di specie, che impone l'esclusione di ogni automatismo in ipotesi volto a identificare, di necessità, il danno del locatore con l'insieme dei canoni non percepiti.
Tale ultima precisazione si fonda sulla ribadita necessità di non confondere l'azione risarcitoria con l'azione di adempimento (solo grazie alla quale il locatore può esigere il pagamento dei canoni convenuti fino alla scadenza del rapporto) e, dall'altro, sull'esigenza di rammentare come l'operazione di liquidazione del danno si fondi necessariamente sulla preliminare distinzione fra danno-evento (qui coincidente con l'inadempimento e identificato dalla mancata percezione dei canoni di locazione concordati fino alla scadenza del contratto o al reperimento di un nuovo conduttore) e danno-conseguenza disciplinato dall'art. 1223 c.c., ai sensi del quale il 'mancato guadagno' del locatore, in tanto potrà
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- 16 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda ritenersi risarcibile, in quanto appaia configurabile alla stregua di una
«conseguenza immediata e diretta» dell'inadempimento.
Tale nesso di 'causalità giuridica' tra l'evento di danno e le sue conseguenze pregiudizievoli (alias il carattere di derivazione immediata e diretta di queste ultime dal primo) costituisce materia di un onere probatorio (necessariamente) incombente sul locatore ai sensi dell'art. 2697 c.c.; e tanto, a prescindere da quanto il conduttore potrà eventualmente opporre ai sensi dell'art. 1227, comma
2, c.c.
Da questa prospettiva, la circostanza dell'avvenuta restituzione anticipata dell'immobile da parte del conduttore inadempiente a seguito della risoluzione del contratto se, da un lato, non esclude di principio la risarcibilità delle possibili conseguenze dannose correlate alla mancata percezione dei canoni dovuti fino alla naturale scadenza del contratto (o alla conclusione di un'eventuale nuova locazione), dall'altro, non potrà non offrire al giudice del merito elementi utili (sul piano del ragionamento probatorio d'indole critica) ai fini della più corretta ricostruzione in fatto delle conseguenze dannose effettivamente ricollegabili all'inadempimento, normalmente identificabili con la perdita dei canoni previsti fino alla naturale scadenza del contratto.
È in questo quadro che si colloca la giustificazione dell'attribuzione di un carattere ragionevolmente dirimente alla dimostrazione, da parte del locatore,
d'essersi convenientemente attivato, non appena ottenuta la riconsegna del proprio immobile, al fine di rendere conoscibile con i mezzi ordinari la disponibilità dell'immobile per una nuova locazione.
Un atteggiamento di persistente ingiustificata inerzia del locatore nel riattivare le possibilità di recupero della redditività del proprio bene a seguito della sua riacquistata disponibilità (in tesi confidando sul diritto a conseguire, a titolo risarcitorio, tutti i canoni convenuti fino alla naturale scadenza del contratto), non potrà non legittimare, secondo l'id quod plerumque accidit, la prospettazione dell'eventuale riconducibilità della cessata redditività del bene alla responsabilità dello stesso locatore;
una responsabilità nella specie assumibile anche ex fide bona, in coerenza a un criterio valutativo generale del comportamento delle parti
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- 17 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda contraenti riferibile, oltre che alla relazione prenegoziale (ex art. 1337 c.c.), all'interpretazione del contratto (ex art. 1366 c.c.) e alla sua esecuzione (ex art. 1375 c.c.), anche alla fase che segue la formale risoluzione degli effetti del negozio (arg. altresì ex art. 1175 c.c., nella prospettiva della determinazione del credito risarcitorio, là dove impone al creditore di «comportarsi secondo le regole della correttezza»).
Deve pertanto ritenersi gravante sul locatore l'onere di comprovare che, nonostante la restituzione dell'immobile prima della scadenza del contratto da parte del conduttore inadempiente, il danno costituito dalla mancata percezione del canone fino a detta scadenza, o fino alla stipulazione di una nuova locazione, si è ugualmente verificato.
Sulla scorta di tali univoche coordinate ermeneutiche, la fattispecie all'esame di questa Corte distrettuale appare di piana soluzione, meritando integrale condivisione l'iter logico- giuridico seguito al riguardo dal Tribunale, non specificamente attinto dal tenore dell'atto di impugnazione.
Il Giudice di prime cure, infatti, ha escluso che nella fattispecie in esame il danno reclamato sia risarcibile, osservando che i locali erano stati presi in locazione anche per uso deposito di merci delicate, quali gli elettrodomestici, e che gli stessi avevano presentato tra il 2016 e il 2017 problematiche infiltrative e di umidità che ne avevano cagionato crolli parziali, dovendo pertanto escludersi che la locatrice potesse pretendere dal conduttore , che aveva inteso rilasciarli, ulteriori CP_1 danni;
inoltre, l'attrice che aveva subito l'anticipata cessazione del rapporto contrattuale non aveva offerto adeguata prova del momento in cui aveva provveduto al ripristino dei locali né, tanto meno, dei tentativi posti in essere per riporli sul mercato.
A fronte di tali circostanziati rilievi, alcuna deduzione specifica ha svolto la parte impugnante, né in ordine all'epoca in cui i fenomeni infiltrativi sarebbero stati rimossi- avendo solo dedotto che il nuovo conduttore si obbligava ad eseguire tutti lavori di ripristino al deposito, mai effettuati né dal precedente conduttore né da terzi responsabili - né, tanto meno, in ordine ad iniziative concretamente poste
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- 18 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda in essere, nel lasso temporale tra il gennaio 2019 e il dicembre 2020, per reperire un nuovo conduttore.
A fronte di tali rationes decidendi, evidentemente idonee a sorreggere ex se il rigetto della domanda risarcitoria, appare superfluo l'esame della censura di cui al paragrafo n. 25, tesa a censurare l'ulteriore affermazione, pure contenuta nella sentenza gravata a suffragio del rigetto della domanda risarcitoria, secondo cui ben avrebbe potuto la locatrice agire contro i terzi responsabili delle infiltrazioni, per ottenere il risarcimento del danno derivante dalla anticipata risoluzione del contratto locatizio.
10. Neppure possono essere accolte, infine, le censure esposte dalla parte impugnante ai paragrafi 19), 20), 21), 22) e 23).
Evidentemente inammissibile, per difetto di specificità, a fronte della statuizione di parziale accoglimento adottata sul punto dal Giudice di prime cure, è poi la mera riproposizione dell'istanza di condanna del conduttore al pagamento delle quote condominiali non versate, per l'importo complessivo pari ad €1.579,14.
Infatti, in considerazione del riconoscimento, a tale titolo, del conguaglio relativo agli anni 2016 e 2017 e delle quote condominiali inevase fino alla data in cui il
Tribunale assumeva essersi verificato il rilascio, l'impugnante non avrebbe potuto limitarsi a riproporre la domanda, così come complessivamente formulata in primo grado e parzialmente accolta, ma avrebbe dovuto al più reclamare l'eventuale differenza, sottoponendo ad adeguata critica l'iter logico seguito dal primo Giudice nel disattendere in parte tale domanda.
Ugualmente, nel denunciare, al par. n. 20, l' “erronea sottrazione del deposito cauzionale alle cinque mensilità già ridotte del 50%”, l'impugnante si Parte_1
è limitata a dedurre che a tale detrazione il Tribunale avrebbe provveduto senza che sul punto fosse stata proposta alcuna domanda da parte del conduttore, pertanto incorrendo in un caso di ultrapetizione.
Tale censura, con ogni evidenza, non si misura in alcun modo con la motivazione, sia pur sintetica, spesa al riguardo dal Giudice di prime cure, nell'affermare che indubbiamente andava detratto dal dovuto il deposito cauzionale di €1.200,00
“per compensazione impropria”. Integra infatti un principio pacifico l'assunto
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- 19 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda secondo cui “quando tra due soggetti i rispettivi debiti e crediti hanno origine da un unico - ancorché complesso - rapporto, non vi è luogo ad una ipotesi di compensazione "propria", bensì ad un mero accertamento di dare e avere, con elisione automatica dei rispettivi crediti fino alla reciproca concorrenza, cui il giudice può procedere senza che siano necessarie l'eccezione di parte o la domanda riconvenzionale. ( Cass. sez. 3 - , ordinanza n. 26365 del 09/10/2024 ).
Orbene, alcun argomento ha speso l'appellante a confutazione di tale statuizione,
e cioè teso ad infirmare la ritenuta applicabilità, quanto al deposito cauzionale, dell'istituto della compensazione impropria, che appunto opera senza che siano necessarie la domanda di parte o l'eccezione riconvenzionale.
11. Quanto, infine, alle domande proposte ai numeri 21), 22) e 23) dell'atto di gravame, questa Corte non può esimersi dal rilevarne la novità, non risultando tali domande – aventi ad oggetto il riconoscimento dell'ISTAT, prevista in contratto a partire dal secondo anno, nonché il rimborso della metà delle spese di registrazione del contratto, nonché della spese di registrazione relative alla risoluzione anticipata – tempestivamente proposte nel giudizio di prime cure, come può evincersi dalle esame della menoria integrativa depositata il 3 ottobre
2018. Da ciò l'inammissibilità delle stesse, in quanto formulate in violazione dell'art. 437, 2° comma, c.p.c.
12. Essendo stata parzialmente accolta l'impugnazione, sia pure in minima parte, deve provvedersi, anche d'ufficio, ad una complessiva rivalutazione delle spese del doppio grado, compensate dal Tribunale, quanto al primo grado, in considerazione della soccombenza reciproca.
All'esito di tale complessiva rivalutazione, e considerata la soccombenza reciproca, si reputa giustificata una compensazione delle spese di lite relative al doppio grado di giudizio nella misura di due terzi con condanna dell'appellato
, la cui soccombenza deve ritenersi senz'altro prevalente - in Controparte_1 considerazione dell'accoglimento delle domande di risoluzione per inadempimento del conduttore e di pagamento dei canoni, sia pur dimidiati, fino al dicembre 2018, e del rigetto delle domande riconvenzionali dallo stesso proposte- alla refusione in favore dell'appellante del residuo terzo delle spese di
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- 20 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda lite relative al doppio grado di giudizio che, in tale percentuale, si liquidano, in applicazione dei parametri di cui al D.M. n.55 del 2014, come aggiornati dal D\M
n. 147/2022, come da dispositivo che segue, con attribuzione all'avv. Scialdoni
Luigi, dichiaratosi anticipatario.

PQM

la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando, così provvede sull'appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n.10637 del 2022, in parziale riforma della sentenza impugnata:
1) Accoglie parzialmente l'impugnazione e, per l'effetto, ferme le altre statuizioni di cui alla sentenza impugnata, condanna l'appellato al Controparte_1 pagamento in favore dell'appellante dell'ulteriore Parte_1
importo, rispetto a quanto già liquidato dal Giudice di prime cure, di € 3.500,00, oltre interessi al saggio legale dalla data della domanda al saldo;

2) Compensa le spese di lite relative al doppio grado di giudizio nella misura di due terzi e condanna l'appellato alla refusione in favore Controparte_1 dell'appellante del residuo terzo delle spese di lite relative al doppio grado di giudizio che, in tale percentuale, liquida, quanto al giudizio di primo grado, nell'importo di € 1.692,00 per compenso professionale e di €88,00 esborsi e, quanto al presente grado, nell'importo di €138,83 per esborsi ed €1.322,00 per compenso professionale, il tutto oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, Iva e CPA come per legge, con attribuzione all'avv. Scialdoni Luigi, dichiaratosi anticipatario.
Così deciso in Napoli, nella Camera di Consiglio del 2 aprile 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott.ssa Paola Martorana dott.ssa Alessandra Piscitiello
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