REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce – Sezione 2a civile – composta dai signori:
Dott. Antonio F. Esposito - Presidente
Dott.ssa Consiglia Invitto - Consigliere
Dott. Giovanni Surdo - Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 996/2023 R.G., introdotta da
(C.F. ), rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 dall'Avv.to CAVALLO Guglielmo, come da mandato in atti;

APPELLANTE contro
(P.I. ), in persona del suo legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante p.t., rappresentata e difesa dal'Avv.to ANDRIOLA Maristella, come da mandato in atti
APPELLATA
OGGETTO e CONCLUSIONI: appello avverso la sentenza nr. 1486/2023 del
Tribunale di Brindisi, emessa e pubblicata in data 31/10/2023. Le parti hanno concluso riportandosi ai rispettivi scritti. All'udienza del 12/12/2024 la causa è stata rimessa al collegio per la decisione ai sensi dell'art. 352 c.p.c..
MOTIVAZIONE
1.- Con atto di citazione del 6/3/17, evocava in giudizio Parte_1
e formulava le seguenti domande: CP
“1) In via principale, accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione, per cause imputabili alla ditta del contratto preliminare del 01/12/00, CP intercorso tra quest'ultima e la SI.ra , finalizzato alla Parte_1 compravendita di un'abitazione e due posti auto, siti nello stabile di C.so
Vittorio Emanuele, 230, ad Ostuni. 2) Per l'effetto, condannare la ditta alla restituzione, in favore CP della SI.ra , per le ragioni di cui in fatto ed in diritto, della somma di € Pt_1
102.664,95, o della diversa somma, maggiore o minore, ritenuta di ragione, oltre interessi legali e rivalutazione, come per legge. 3) In via subordinata, accertare e dichiarare che la ditta , non CP avendo adempiuto al predetto contratto preliminare del 01/12/00, ha goduto di un indebito arricchimento in danno della SI.ra . Pt_1
4) Per l'effetto, condannare la ditta alla restituzione, in favore CP della SI.ra , per le ragioni di cui in fatto ed in diritto, della somma di € Pt_1
76.782,11, o della diversa somma, maggiore o minore, ritenuta di ragione, oltre interessi legali e rivalutazione, come per legge.
5) In ogni caso, accertare e dichiarare che la ditta è tenuta alla CP restituzione, in favore della SI.ra , del mobilio da lei allocato Pt_1 nell'appartamento de quo.
6) Per l'effetto, condannare la ditta alla restituzione, in favore CP della SI.ra , del mobilio da lei allocato nell'appartamento de quo”. Pt_1

A sostegno, l'attrice deduceva che con preliminare in data 8/7/99
[...] si impegnava a vendere alla , che prometteva di acquistare, CP Pt_1 un'abitazione e due posti auto siti nello stabile di C.so Vittorio Emanuele 230 ad
Ostuni, per il prezzo complessivo di £ 480.000.000, di cui £ 20.000.000 quale caparra, altri acconti da versarsi nel tempo ed il saldo all'atto della stipula, con consegna prevista per settembre 2001. Come da fatture n° 4/00 del CP
15/04/00, per £ 10.400.000, e n° 5/00 del 15/06/00, per £ 10.400.000, la versava gli importi di cui alla caparra, per complessive £ 20.000.000 Pt_1 più £ 800.000 per IVA. Altri acconti venivano versati via via.
Con successivo preliminare in data 1/12/00, le parti dichiaravano di voler annullare il precedente preliminare dell'8/7/99 e di voler addivenire ad uno nuovo, per il nuovo prezzo complessivo di £ 590.000.000, di cui £ 50.000.000 quale caparra confirmatoria, che si attestava essere già stata versata;
altri acconti erano da versarsi nel tempo, ed il saldo all'atto della stipula, da effettuarsi entro il 30/09/01, data prevista per la consegna della casa
(l'appartamento oggetto del secondo preliminare, oltre ai due posti auto, era situato al p. 2°, sc. B, di C.so Vittorio Emanuele 230 ad Ostuni, misurava circa mq. 210 e risultava dall'accorpamento degli appartamenti di cui agli interni n°
12 e 13).
pag. 2/16 non rispettava la scadenza prevista per la consegna della casa CP
(30/09/01) ma, nel tempo, la versava somme per altri € 48.030,46, Pt_1 come risulta dalla dichiarazione del 17/03/03, con la quale attestava CP il ricevimento della complessiva somma di € 73.853,30 “quale caparra”. In realtà, detta somma non è imputabile tutta quanta alla caparra “propriamente detta”, ma va intesa come la sommatoria tra la caparra “vera e propria”, per £
50.000.000, pari ad € 25.822,84, più altri € 48.030,46 da imputarsi ad acconti. Sempre in tale dichiarazione, dava atto che la , al fine di CP Pt_1 personalizzare l'immobile, aveva effettuato, a proprio carico, lavori extra, per pavimentazione in marmo (zona giorno), parquet (zona notte), bagni, camino, stucco e cornici.
Successivamente la , pur non avendo ricevuto in consegna Pt_1
l'immobile, aveva anticipato anche € 1.976,34 per spese condominiali ed €
1.012,46 per utenza ENEL, entrambe di competenza della , in quanto CP ancora proprietaria.
Con lettera del 04/05/04 la chiedeva alla di poter Pt_1 CP visionare la casa e con successiva lettera del 12/02/07 contestava alla CP
il ritardo nella ultimazione dei lavori, ritenendo il contratto preliminare
[...] Co non più in vigore per cause imputabili alla chiedeva la restituzione del doppio della caparra, oltre al rimborso delle spese sostenute per i lavori extra, per le quote del condominio e per l'allaccio del contatore ENEL, nonché la restituzione del mobilio acquistato e in parte realizzato su misura
(dettagliatamente elencato), e di quant'altro asportabile, di sua proprietà, più accessori di legge. Infatti, l'immobile era stato ultimato con grave ritardo rispetto al previsto, non era mai stato possibile verificare se fosse conforme a quanto pattuito, se le modifiche richieste fossero state eseguite a regola d'arte, se i vari problemi, tra cui le infiltrazioni d'acqua e di umidità fossero stati risolti e se fosse stata concessa l'abitabilità. Con lettera del 9/2/10 l'avv. CP_2 nell'interesse della , considerando risolto il preliminare, reiterava le Pt_1 stesse richieste. Nessuna restituzione è mai avvenuta. Per dette causali la chiedeva il pagamento delle seguenti somme: doppio della caparra, per Pt_1
€ 51.645,69; acconti ulteriori, per € 48.030,46; spese condominiali per €
1.976,34; utenza ENEL per € 1.012,46; pari ad un totale di € 102.664,95.
2.- si costituiva con comparsa del 31.05.2017 e spiegava CP domanda riconvenzionale, chiedendo di: 1) rigettare le domande di parte attrice;
2) in accoglimento della proposta azione riconvenzionale disporre la risoluzione del contratto per inadempimento della;
3) per l'effetto, Pt_1
pag. 3/16 dichiarare il diritto di a trattenere la somma di euro 73.853,30 CP ricevuta a titolo di caparra confirmatoria;
4) in subordine, condannare comunque la al risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale Pt_1 nella misura di euro 73.853,30 ovvero nella maggiore o inferiore misura che sarà ritenuta di giustizia.
A sostegno esponeva, per quanto qui di interesse, che in data 1.12.2000 veniva sottoscritto dalle parti un secondo contratto preliminare, con lo stesso espressamente dichiarando di voler annullare il precedente concluso l'8/7/99, e di obbligarsi all'acquisto di un appartamento di circa 210 mq posto nonché due posti auto, al prezzo di £ 590.000.000 di cui: £ 50.000.000, quale caparra confirmatoria ex art 1385 c.c., dichiarava essere stati versati all'atto della sottoscrizione del contratto;
mentre i successivi acconti sarebbero stati versati sino alla data di stipula dell'atto pubblico definitivo fissata entro il 30.09.2001
(specificatamente: £ 10.000.000 al 30.12.2000; £ 15.000.000 al 15.03.2001; £ 15.000.000 al 15.06.2001; £ 15.000.000 al 15.09.2001; £ 485.000.000 alla sottoscrizione dell'atto pubblico definitivo che sarebbe avvenuta entro il 30.09.2001 quale data prevista per la consegna dell'appartamento).
I compendi promessi in vendita venivano dalla ultimati già Controparte_1
a fine anno 2001 tanto che in data 19.08.2002 risultava annotata presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale del Territorio Servizi Catasti, con protocollo n° 125458, la “Fusione Ampliamento Rettifica Mappa” (come risulta dalla allegata Visura Storica per immobile); in data 20.08.2002 risultava presentata al Comune di Ostuni la domanda di rilascio del Certificato di
Ultimazione Lavori ed il Certificato di Abitabilità/Agibilità; in data 5.11.2002 accertato in corso di sopralluogo dal Tecnico Delegato del Comune di Ostuni,
OM , l'effettiva ultimazione dei lavori in conformità al Controparte_3 progetto (come da Certificato di Ultimazione Lavori del Comune di Ostuni allegato al certificato di Abitabilità /Agibilità); in data 14.11.2002 rilasciato il
Certificato di Abitabilità/Agibilità.
La promittente acquirente, tuttavia, non rispettava le date fissate del
30.12.2000, 15.03.2001, 15.06.2001, 15.09.2001 e 30.09.2001 per il pagamento dei 4 acconti di £ 55.000.000 e del saldo di £ 485.000.000, sottraendosi alla stipula dell'atto definitivo di vendita, poiché nel 2002 non aveva ancora ottenuto il mutuo dell'ingente somma di £ 540.000.000, né diversamente reperito la somma necessaria per versare il corrispettivo. La promittente acquirente, data la sua ferma e ripetuta volontà di acquistare i compendi immobiliari oggetto del preliminare e di adempiere alle obbligazioni con lo stesso assunte, giungeva, sino alla data del 6.3.2003, a corrispondere pag. 4/16 CP_ mese dopo mese alla la somma di € 48.030,46 (risultane dai CP pagamenti mediante assegni bancari elencati). La effettuava diversi CP solleciti, caduti nel vuoto, in data 7.1.2003, 13.10.2003 e 14.04.2004 per addivenire alla consegna ed al rogito notarile dell'appartamento, rifinito e modificato sulla base delle indicazioni della parte acquirente.

3.- Il Tribunale, istruita la causa a mezzo di produzioni documentali e consulenza tecnica d'ufficio, con sentenza nr. 1486/2023 ha rigettato le contrapposte domande di risoluzione del contratto preliminare, proposte in via principale dall'attrice e in via riconvenzionale dalla convenuta, e disposto l'integrale compensazione delle spese processuali, con spese di CTU a carico di entrambe le parti, in pari misura. Ha inoltre ritenuto infondate anche le correlate domande accessorie di risarcimento dei danni e di restituzione di beni.

3.1. A fondamento della decisione il primo giudice ha ritenuto che a nessuna delle parti in causa fossero addebitabili condotte integranti l'inadempimento di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c.. In particolare, l'inadempimento ascritto all'impresa di costruzione sarebbe consistito, secondo l'attrice, in un grave ritardo nell'ultimazione dei lavori di costruzione dell'unita abitativa promessa in vendita. Sul punto si rileva in sentenza che “nel contratto preliminare era stato fissato un termine non essenziale di ultimazione dei lavori di costruzione e di stipula del contratto definitivo per il giorno 30.09.2001” e che “…dalla documentazione in atti risulta che in data 20.08.22 (cioè con 10 mesi e venti giorni di ritardo rispetto al suddetto termine contrattuale) i lavori erano stati ultimati “. Tale ultima circostanza è suffragata dal fatto che “in data 20.08.2002 l'impresa convenuta aveva presentato al Comune di Ostuni domanda di rilascio del Certificato di Agibilità/Abitabilità (certificato poi effettivamente rilasciato in data
14.11.2002).”.

3.2. In egual modo il giudice di prime cure ha rigettato la domanda di risoluzione contrattuale proposta in via riconvenzionale dall'impresa, argomentando che, se per un verso deve ritenersi non grave (ai sensi dell'art. 1455 c.c.) il ritardo nell'ultimazione dei lavori, parimenti deve ritenersi non grave il ritardo nel pagamento dei ratei previsti nel preliminare alle scadenze
30.12.2000, 15.3.2001, 15.6.2001, 15.9.2001. Sono irrilevanti le lettere di diffida del 13.10.2003, del 14.4.2004 e del 4.5.2004 prodotte dall'impresa e contenenti un generico invito alla a concordare la data di comparizione Pt_1 davanti al notaio per la stipula del contratto definitivo. Il termine del pag. 5/16 30.09.2001, previsto nel contratto preliminare per la stipula del definitivo, era inutilmente decorso, in quanto l'immobile promesso non era stato ultimato per la data pattuita, e non risulta più stabilito fra le parti un utile termine per la stipula del definitivo. Di conseguenza, trattandosi di obbligazione che per sua natura, ai sensi dell'art. 1183 c.c., richiede la fissazione di un termine per la sua esecuzione, in mancanza di accordo fra le parti, la parte interessata (ossia l'impresa attrice in riconvenzionale) avrebbe dovuto chiedere al giudice la fissazione del termine entro il quale stipulare il contratto definitivo. La società avrebbe dovuto “diffidare con lettera raccomandata a.r. la a comparire Pt_1 davanti al notaio ad una data certa ed eventualmente fare verbalizzare dal notaio la mancata comparizione della stessa ”. Pt_1
Il giudicante ha infine disposto che “al rigetto di entrambe le domande principali di risoluzione del contratto segue il rigetto di tutte le altre domande accessorie, sia restitutorie che risarcitorie.”
4.-Avverso la sentenza ha proposto appello Parte_1 chiedendo, sulla base di due motivi di impugnazione, che saranno più diffusamente trattati, in via principale, di dichiarare la risoluzione, per cause imputabili alla ditta del contratto preliminare dell'1/12/2000, e, CP per l'effetto, condannare la stessa alla restituzione della somma di € 102.664,95, o della diversa somma, maggiore o minore, ritenuta di ragione, oltre accessori;
in via subordinata, di dichiarare che la ditta ha CP goduto di un indebito arricchimento in danno della , e, per l'effetto, Pt_1 condannarla alla restituzione della somma di € 76.782,11, oltre accessori. In ogni caso, l'appellante ha chiesto la restituzione del mobilio da lei allocato nell'appartamento oggetto di causa.
Con comparsa depositata il 3/6/2024 si è costituita in giudizio
[...]
contestando i motivi di appello e chiedendo la conferma della CP sentenza di primo grado.
Nel corso del giudizio di appello, acquisito il fascicolo di primo grado, all'udienza del 12.12.2024 la causa è stata rimessa al collegio per la decisione ai sensi dell'art.352 c.p.c.
** ** **

5. Con il primo motivo di gravame l'appellante, originaria attrice, impugna il capo della sentenza con cui viene rigettata la domanda di risoluzione, avendo il pag. 6/16 Tribunale escluso l'ipotesi dell'inadempimento grave da parte di CP
[...]
Il primo giudice si è soffermato “esclusivamente sulla tempistica della consegna dei lavori asserendo che “si deve ritenere che il ritardo nell'ultimazione dei lavori fu al massimo di dieci mesi e mezzo” fondando erroneamente il suo convincimento sulla certificazione di agibilità rilasciata dal
Comune di Ostuni il 14.11.2002. Tale argomentazione sarebbe contraddetta dalle risultanze istruttorie. In particolare, con la nota del 12.2.2007 la Pt_1 contestava ad il ritardo nella ultimazione della casa, lamentando di CP non averla mai potuta visionare ultimata, e così con la successiva missiva del
9.2.2010; tali note non hanno mai avuto risposta da parte della società
[...]
CP
Ed ancora, l'appellante osserva che il ctu ha evidenziato che l'appartamento non poteva dirsi completato a regola d'arte. Più precisamente, le conclusioni del consulente sono state le seguenti: “non ho trovato alcun danno economico nei confronti della società ma al contrario il danno temuto è stato CP subito dalla sig.ra in base alle indagini tecniche effettuate dal Parte_1 sottoscritto nominato CTU”.
Tali elementi smentirebbero l'assunto del primo giudice, secondo cui “la parte attrice aveva pacificamente considerato e tollerato il ritardo”; invece, al ritardo nell'ultimazione si è sommato il ritardo nella consegna avendo la società
tentato di attribuire alla l'indisponibilità nel reperire il CP Pt_1 capitale necessario per perfezionare l'acquisto.
Con un diverso ordine di censure, l'appellante si duole che il Tribunale abbia omesso di rilevare l'inadempimento di documentato agli atti Controparte_1 del giudizio e non contestato, consistito nell'aver alienato l'immobile realizzato su commissione della , in aperta violazione dei principi di buona fede ex Pt_1 art. 1375 c.c.. Infatti, con atto pubblico per notaio in data 5.11.2009, Per_1
ha venduto l'immobile per cui è causa a CP Persona_2
(amministratore della stessa srl), circostanza, questa, taciuta dalla società convenuta in primo grado, la quale, in via riconvenzionale, aveva chiesto i danni per “la difficilissima e di fatto impossibile e non avvenuta commercializzazione di un unico immenso appartamento di mq 210”. L'atto di compravendita è allegato al fascicolo di parte attrice e prodotto nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c., con la quale la contestava l'avversa Pt_1 doglianza in ordine ai danni per l'impossibilità di commercializzare l'appartamento (questo è stato venduto a nel novembre 2009 e Persona_2 successivamente donato al figlio, arch. ). Persona_3
pag. 7/16 L'appellante deduce quindi che “l'inadempimento parziale o, meglio, il ritardo nell'adempimento della è diventato dunque inadempimento CP definitivo con la vendita dell'immobile de quo, avendo l'appellata volutamente reso impossibile la prestazione”. L'oggetto del contratto preliminare, in astratto ancora “valido” tra le parti, è divenuto oramai impossibile stante la cessione dell'immobile avvenuta con rogito del novembre 2009.
Alla luce di ciò, invocando anche l'operatività dell'art. 1218 c.c., la difesa della chiede la riforma della sentenza di primo grado sul punto, con Pt_1 una pronuncia che accerti l'inadempimento di e conseguente Controparte_1 risoluzione del contratto.

5.1. La domanda di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento di nei termini formulati dall'attrice nell'atto di citazione, è CP infondata, in quanto non risulta provato un grave inadempimento da parte dell'impresa costruttrice.
In sentenza sono stati esposti puntualmente gli argomenti fattuali e logici che escludono l'ipotesi di risoluzione di cui agli artt.1453 e 1455 c.c..
In questa sede, è sufficiente richiamare i punti salienti, evidenziando preliminarmente che nell'atto di citazione, a sostegno della domanda, veniva dedotto che l'impresa venditrice non aveva rispettato la scadenza CP prevista per la consegna della casa (30/09/01), nonostante la avesse Pt_1 versato la caparra di 50 milioni di lire e acconti per 48.030,46 euro. L'attrice aggiungeva che nel 2004 e nel 2007 aveva chiesto di visionare l'appartamento, senza ottenere risposta.
La circostanza del ritardo da parte dell'impresa costruttrice, come correttamente rilevato nella sentenza impugnata (alla quale si rinvia), non vale ad integrare un grave inadempimento, idoneo a giustificare la risoluzione del contratto.
Con riferimento al lamentato ritardo, risulta per tabulas che alla data del 19.8.2002 è stata annotata in catasto la “Fusione Ampliamento Rettifica Mappa” dell'immobile oggetto di causa (v. protocollo n° 125458 presso Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale del Territorio Servizi Catasti, e Visura storica per immobile, in atti); in data 20.08.2002 è stata presentata al Comune di Ostuni la domanda di rilascio del Certificato di Ultimazione Lavori ed il Certificato di
Abitabilità/Agibilità; in data 5.11.2002 vi era è stato il sopralluogo del Tecnico comunale in ordine all'effettiva ultimazione dei lavori;
in data 14.11.2002 il Comune ha rilasciato il Certificato di Abitabilità/Agibilità dell'immobile. Ne
pag. 8/16 consegue che la materiale ultimazione dei lavori deve collocarsi, al più tardi, nel periodo di luglio-agosto 2002, ovvero circa dieci mesi dopo la data del 30 settembre 2001 stabilita dalle parti nel contratto preliminare per la consegna dell'immobile.
Orbene, il ritardo di dieci mesi non può integrare un grave inadempimento ai fini della risoluzione del contratto, sulla base della valutazione complessiva delle circostanze del caso di specie.
E' utile premettere che, ai fini della pronuncia di risoluzione, il giudice non può isolare singole condotte di una delle parti per stabilire se costituiscano motivo di inadempienza, ma deve, invece, procedere alla “valutazione sinergica del comportamento di questi ultimi, attraverso un'indagine globale ed unitaria dell'intero loro agire, anche con riguardo alla durata del protrarsi degli effetti dell'inadempimento, perché l'unitarietà del rapporto obbligatorio a cui ineriscono tutte le prestazioni inadempiute da ognuno non tollera una valutazione frammentaria e settoriale della condotta di ciascun contraente ma esige un apprezzamento complessivo. Ne consegue, pertanto, che nel delibare la fondatezza della domanda di accertamento dell'inadempimento di uno dei contraenti, ovvero di risoluzione contrattuale per inadempimento, il giudice deve tener conto, anche in difetto di una formale eccezione ai sensi dell'art. 1460 c.c., delle difese con cui la parte contro la quale la domanda viene proposta opponga a sua volta l'inadempienza dell'altra” (Cass. n. 7649/2023, Rv. 667271–1; Cass. n.366/2013, Rv 625330).
Nella specie, le parti, e in particolare la , con il loro comportamento, Pt_1 successivo alla scadenza indicata nel contratto (30.9.2001), hanno mostrato di attribuire scarsa importanza al suddetto ritardo.
In primo luogo, con la scrittura privata del 17/03/03, le parti, oltre a dare atto dei versamenti eseguiti sino a quella data (per una somma complessiva di
€ 73.853,30), attestavano che la , al fine di personalizzare l'immobile Pt_1
(risultante dall'accorpamento di due appartamenti), aveva effettuato, a proprio carico, lavori extra, per pavimentazione in marmo (zona giorno), parquet (zona notte), bagni, camino, stucco e cornici. In sostanza, la promissaria acquirente – in una data successiva di ben 18 mesi rispetto a quella di scadenza – dava atto dei lavori aggiuntivi, diretti a soddisfare proprie esigenze specifiche, senza sollevare rilievi in ordine ai tempi di esecuzione.
In secondo luogo, non risulta contestata la circostanza che la stessa CP_
avesse chiesto ed ottenuto, già dal mese di gennaio 2002, dalla Pt_1
pag. 9/16 di effettuare le pulizie dell'immobile e, dopo qualche mese, di procedere CP al montaggio ed allestimento degli arredi, che nel frattempo aveva commissionato ed acquistato. Per tali ragioni, la otteneva di volta in Pt_1 volta le chiavi dell'appartamento, le quali venivano riconsegnate Co all'amministratore della , alla fine di ogni intervento di arredo o Persona_2 pulizia che la stessa effettuava all'interno dell'immobile. A conferma di queste circostanze milita il fatto che la accettava di anticipare le spese Pt_1 condominiali (per un importo di € 1.976,34) e si occupava dell'allaccio dell'utenza elettrica (tanto da rivendicare in restituzione le relative spese pari ad € 1.012,46).
In terzo luogo, risulta significativa la circostanza che alla siano Pt_1 state inviate diverse missive di sollecito da parte della per addivenire CP alla stipula del contratto definitivo: infatti, il 7.01.2003 la con Controparte_1 racc.ta n° 11873874221-2 sollecitava la “ad un incontro presso il Pt_1 proprio ufficio per stabilire la data di consegna e del rogito notarile dell'appartamento acquistato …..rifinito e modificato sulla base delle Sue indicazioni …oramai da diversi mesi”; in data 13.10.2003 l'impresa sollecita asso s.r.l. era nuovamente a sollecitare la in ordine allo “stabilire la Pt_1 data di consegna va nuovamente la controparte a prendere in consegna l'appartamento “….. rifinito e modificato sulla base delle Sue indicazioni …ed ultimato da oramai più di un anno…”; con missiva del 14.04.2004 la CP inviava alla un terzo sollecito, di analogo contenuto. Va pure
[...] Pt_1 rilevato che la stessa , con raccomandata del 4.5.2004 chiedeva alla Pt_1
di poter accedere nell'immobile per visionare gli arredi che ella aveva CP installato, precisando che l'appartamento era “già approntato nel settembre
2002”. A fronte di reiterati solleciti, la non risulta abbia sollevato Pt_1 contestazioni in ordine ai tempi di completamento dei lavori o di consegna dell'immobile. In altri termini, fino alla ultimazione dei lavori - corrispondente (come si evince dalla documentazione esibita) alla data di presentazione della richiesta di agibilità al Comune di Ostuni in data 20.08.2002 - l'attrice non aveva mai lamentato o contestato alcun ritardo all'impresa ed anzi aveva provveduto a corrispondere essa stessa con ritardo gli acconti stabiliti nel contratto: come evidenziato dal primo giudice, non risulta dimostrato che alla data del 15.09.2001 la avesse tempestivamente provveduto a versare Pt_1 gli acconti per £ 55.000.000 previsti nel preliminare, con le scadenze 30.12.2000, 15.3.2001, 15.6.2001, 15.9.2001; risulta invece che dette somme erano state quietanzate solo in data 06.03.2003.
pag. 10/16 Non può sottacersi, inoltre, la notevole entità dei lavori oggetto della prestazione contrattuale assunta dall'impresa, consistente nella realizzazione di una unità abitativa di 210 mq, risultante dall'accorpamento di due preesistenti appartamenti di cui agli interni nn. 12 e 13, con plurimi interventi aggiuntivi, funzionali ai desiderata della parte acquirente.
Occorre tenere conto anche del fatto che il termine indicato nel contratto non era stato voluto dalle parti quale termine essenziale. Alla luce di tutto quanto innanzi si deve ritenere che, quanto meno fino alla data di ultimazione dei lavori, risalente (come detto) al 20.08.2002, la stessa parte attrice aveva pacificamente considerato e tollerato come non grave il ritardo di circa dieci mesi da parte dell'impresa nell'ultimazione dei lavori. Ulteriore prova della sostanziale irrilevanza del ritardo il fatto che la stessa era intervenuta Pt_1 nell'esecuzione delle modifiche e rifiniture dell'appartamento, realizzando a proprie cure: la pavimentazione del marmo nella zona giorno, fornitura e posa in opera del parquet nella zona notte, fornitura dei rivestimenti dei bagni, fornitura del camino, realizzazione di stucchi e cornici (come indicato nella scrittura privata del 17.3.2003, sottoscritta da entrambe le parti).
In conclusione, sulla base della complessiva valutazione del comportamento tenuto da entrambe le parti nella fase di esecuzione del contratto, il ritardo di circa dieci mesi nell'ultimazione dell'appartamento oggetto di causa non può integrare la fattispecie dell'inadempimento di non scarsa importanza, ai sensi dell'art 1455 c.c., così da legittimare l'azione di risoluzione per inadempimento.

5.2. Risulta infondata anche la seconda censura svolta nel primo motivo di gravame, con cui l'appellante si duole che il Tribunale abbia omesso di rilevare l'inadempimento di consistito nell'aver alienato l'immobile Controparte_1 realizzato su commissione della , con atto per notaio del Pt_1 Per_1
5.11.2009.
Va obiettato che, in primo grado, la aveva prodotto tale atto di Pt_1 compravendita con le memorie ex art.183, comma 6 n.1 c.p.c. e aveva allegato il fatto della cessione dell'immobile a terzi, so0ltanto come contestazione e risposta alla doglianza di , che, in comparsa di costituzione in primo CP grado, aveva lamentato, come voce di danno, di non aver potuto commercializzare il bene così come modificato. Si tratta evidentemente di una mera allegazione difensiva, non idonea ad ampliare il thema decidendum.
Ne consegue l'inammissibilità della richiesta formulata per la prima volta con l'appello di dichiarare l'inadempimento dell'impresa costruttrice a causa dell'avvenuta cessione dell'immobile a terzi. Infatti, parte attrice, in sede di pag. 11/16 precisazione delle conclusioni in primo grado all'udienza dell'1.10.2019 aveva reiterato le medesime causali di inadempimento indicate con l'atto di citazione e rassegnato le stesse richieste conclusive;
non risulta, nel corso del giudizio di primo grado, alcuna modifica o precisazione della domanda originaria, diretta ad ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento da ritardo dell'impresa venditrice nella ultimazione dei lavori e nella consegna dell'appartamento.
In definitiva, non è ammissibile, per violazione del divieto posto dall'art. 345 c.p.c., la sostituzione, effettuata per la prima volta con l'atto di appello, del fatto posto a base dell'eccepito inadempimento, costituito dal “grave ritardo della impresa costruttrice nella ultimazione dei lavori di costruzione della unità abitativa promessa in vendita”, con il fatto, evidentemente diverso, della vendita a terzi dell'immobile.

6. Con il secondo motivo di gravame l'appellante deduce la “mancata pronuncia sulla richiesta di restituzione per indebito arricchimento”, muovendo censura al capo della sentenza con cui il Tribunale statuisce che “al rigetto di entrambe le domande principali di risoluzione del contratto segue il rigetto di tutte le altre domande accessorie, sia restitutorie che risarcitorie”. Il primo giudice avrebbe erroneamente e “sbrigativamente liquidato le domande proposte dalla come “principale” e” accessorie”, senza Pt_1 soffermarsi adeguatamente su una questione di diritto proposta dall'attrice… La domanda di restituzione delle somme per indebito arricchimento doveva essere accolta anche nell'ipotesi in cui il ritardo nell'adempimento non fosse stato ritenuto tale da giustificare la risoluzione.”.
Il giudicante aveva cognizione della più ampia vicenda contrattuale, il cui evolversi aveva portato la a trattenere senza titolo la somma di € CP
76.782,11 versata dalla , “non avendo più la possibilità di trasferire il Pt_1 bene oggetto della compravendita”. Ed ancora la difesa della eccepisce che “la sarebbe, Pt_1 CP egualmente, tenuta a restituire alla SI.ra tutte le somme da lei Pt_1 ricevute e le altre che lei, comunque, ha speso fidando nella corretta esecuzione del contratto oggi divenuto impossibile perché, altrimenti, la ditta verrebbe a conseguire un indebito arricchimento, vietato dall'art. 2041 CC.… In tal caso, le somme da restituirsi sarebbero € 76.782,11…. con la caparra imputata nel suo ammontare “singolo” di € 25.822,84 (e non “al doppio”), oltre alla restituzione del mobilio”.
pag. 12/16 Il Tribunale di Brindisi avrebbe pertanto erroneamente considerato la domanda di indebito arricchimento come “accessoria” rispetto alla richiesta di risoluzione per inadempimento.


6.1. Il motivo è infondato. Risulta per tabulas, come sopra riportato, che con l'atto di citazione aveva formulato, oltre alla domanda di Parte_1 risoluzione, proposta in via principale, in via subordinata, domanda di accertamento che “la ditta , non avendo adempiuto al predetto CP contratto preliminare del 01/12/00, ha goduto di un indebito arricchimento in danno della SI.ra ” e conseguente richiesta di restituzione della somma Pt_1 di € 76.782,11, “subordinata al mancato riconoscimento dell'inadempimento e, dunque, alla restituzione del doppio della caparra.” La domanda di indebito arricchimento, sebbene non accessoria (in senso tecnico) rispetto alla domanda di risoluzione contrattuale, non può essere accolta.
Questa Corte non ha motivo di discostarsi dall'orientamento consolidato della giurisprudenza, secondo cui l'azione di arricchimento può essere valutata, se proposta in via subordinata rispetto all'azione contrattuale spiegata in via principale, soltanto qualora quest'ultima sia rigettata per un difetto del titolo posto a suo fondamento, ma non anche nel caso - corrispondente a al caso in esame - in cui sia stata proposta domanda ordinaria, fondata su titolo contrattuale, senza offrire prove sufficienti all'accoglimento (ex multis, Cass. n.
6295/2013). Ciò in applicazione del principio secondo cui l'azione di arricchimento senza causa ha carattere sussidiario ed è quindi inammissibile, ai sensi dell'art. 2042 c.c., allorché chi la eserciti, secondo una valutazione da compiersi in astratto e perciò prescindendo dalla previsione del suo esito, possa esercitare un'altra azione per farsi indennizzare il pregiudizio subito (Cass. S.U.,
n. 28042 del 25/11/2008; conf. Cass. Sez. L, n. 25461 del 16/12/2010).
L'orientamento è stato ribadito recentemente dalle Sezioni Unite, le quali hanno affermato che “ai fini del rispetto della regola di sussidiarietà di cui all'art. 2042 c.c., la domanda di ingiustificato arricchimento (avanzata autonomamente ovvero in via subordinata rispetto ad altra domanda principale)
è proponibile ove la diversa azione - sia essa fondata sul contratto ovvero su una specifica disposizione di legge ovvero ancora su clausola generale - si riveli carente ab origine del titolo giustificativo, restando viceversa preclusa ove quest'ultima sia rigettata per prescrizione o decadenza del diritto azionato o per carenza di prova del pregiudizio subito o per nullità derivante dall'illiceità del
pag. 13/16 titolo contrattuale per contrasto con norme imperative o con l'ordine pubblico”
(n. 33954/2023, Rv. 669447-1). Nel caso di specie, l'azione di indebito arricchimento è stata proposta in via subordinata rispetto all'azione di risoluzione contrattuale per inadempimento, la quale si è rivelata infondata perché il dedotto inadempimento è risultato di scarsa importanza. Ne consegue che le somme di cui si chiede la restituzione trovano giustificazione nel titolo contrattuale, laddove l'azione di ingiustificato arricchimento è un rimedio restitutorio che mira a neutralizzare lo squilibrio determinatosi tra le sfere patrimoniali di due soggetti, nei limiti dell'arricchimento, che non sia sorretto da un titolo o una “giusta causa”.
E' opportuno osservare come sia sufficiente la mera esistenza di un'altra azione avente fonte nella legge o nel contratto - nel caso in esame, l'eventuale azione di risarcimento danni per inadempimento - perché la tutela residuale offerta dall'art.2041 c.c. resti preclusa, indipendentemente dal fatto che l'interessato abbia esperito o meno detta azione. Infatti, come è noto, la domanda di risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale non è correlata necessariamente alla risoluzione del contratto, perché l'art. 1453 c.c., facendo salvo "in ogni caso" il risarcimento del danno, ha voluto evidenziare l'autonomia dell'azione risarcitoria rispetto a quella di risoluzione (Cass. n. 11348/20, Rv. 657911; Cass. n. 5082/1993, Rv. 482172 - 01).
Nel presente giudizio non risulta proposta l'azione risarcitoria, che non può essere valutata d'ufficio, in quanto rientra nell'autonomia delle parti disporre delle conseguenze dell'inadempimento e, pertanto, chiedere, o no, la risoluzione del contratto e/o il risarcimento del danno eventualmente conseguente all'inadempimento stesso, restando però preclusa in ogni caso la tutela residuale dell'azione di indebito arricchimento.

7. Risulta fondata la domanda, riproposta con l'atto di gravame, di restituzione dei mobili e degli arredi, sulla quale non vi è cenno nella motivazione della sentenza impugnata.
Con l'atto di citazione, aveva richiesto espressamente la Parte_1 restituzione del mobilio destinato ad arredare l'appartamento oggetto di causa ed ha esibito documentazione comprovante l'acquisto.
La parte convenuta non ha contestato detta richiesta, limitandosi a dedurre che già in fase stragiudiziale si era dichiarata disponibile alla restituzione dei mobili, previo pagamento di una somma per la loro custodia e deposito, a far pag. 14/16 data dal novembre 2009. Ha aggiunto che mai alla era stato inibito il Pt_1 ritiro del mobilio di sua proprietà.
Poiché non sussistono contestazioni circa il diritto della ad ottenere Pt_1 la restituzione dei mobili detenuti dalla società , questa va CP condannata alla restituzione degli stessi, senza, tuttavia, il diritto di pretendere il pagamento di un compenso a titolo di custodia e deposito. Oltre all'assenza di una domanda formulata al riguardo nel presente giudizio, va rilevato che nessun elemento risulta dedotto o comunque emerge, idoneo a superare la presunzione di gratuità del deposito in questione (arg. ex art. 1767 c.c.); emerge chiaramente dalle deduzioni delle parti sul punto che la custodia dei mobili è del tutto slegata dalle obbligazioni nascenti dal contratto preliminare ed è stata prestata, in sostanza, a titolo di cortesia.
In definitiva, la sentenza impugnata va riformata limitatamente alla domanda di restituzione dei mobili e confermata per il resto.

8. In ordine al regolamento delle spese processuali, avuto riguardo alla valutazione complessiva dell'esito della lite, la Corte reputa sussistano giuste ragioni per operare una compensazione nella misura di due terzi per entrambi i gradi e condannare la parte convenuta a pagare la quota residua nella misura liquidata in dispositivo. Per le medesime ragioni, anche le spese della CTU espletata in primo grado fanno ripartite per un terzo a carico dell'attrice e per due terzi a carico della convenuta.
Poiché risulta ammessa al patrocinio a spese dello Stato Parte_1 per la proposizione del gravame (delibera in data 6.3.2024 su istanza del
6.12.2023), il versamento delle spese processuali relative al giudizio di appello dovrà essere effettuato in favore dell'Erario.


P.Q.M.



La Corte, decidendo sull'appello avverso la sentenza nr. 1486/2023 del
Tribunale di Brindisi, emessa e pubblicata in data 31/10/2023, proposto da nei confronti di così provvede: Parte_1 CP
1) accoglie l'appello per quanto di ragione e, pel l'effetto, condanna
[...]
a restituire a i mobili e gli arredi destinati CP Parte_1 all'appartamento oggetto di causa;

2) conferma nel resto l'impugnata sentenza;

pag. 15/16 3) compensa per due terzi le spese di lite e condanna a CP pagare a la quota residua, liquidata per il primo grado in Parte_1 euro 2.500, oltre rimborso spese di studio, iva e cap, e in euro 2.400,00 oltre accessori per il grado di appello, con versamento di quest'ultimo importo all'Erario;
4) pone definitivamente le spese della CTU espletata in primo grado a carico della per un terzo e per la restante parte a carico di Pt_1 CP
[...
Lecce, 9 gennaio 2025
Il consigliere est. Il Presidente
dott. Giovanni Surdo dott. Antonio F. Esposito
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