N. R.G. 695/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI L'AQUILA
La Corte d'Appello di L'Aquila, composta dai Magistrati
Dott.ssa Nicoletta Orlandi Presidente
Dott.ssa Carla Ciofani Consigliera rel. est.
Dott. Andrea Dell'Orso Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nelle cause civili in grado di appello iscritte al n. 695/2023 R.G. e al n. 704/2023 R.G., riunite nell'ambito di quella contrassegnata dal n. 695/2023, trattenute in decisione ex art. 352 ultimo comma c.p.c. all'udienza, sostituita e celebrata con le modalità di cui all'art. 127 ter
C.P.C., del giorno 03.12.2024, vertenti
Causa n. 895/2023
TRA già Parte_1 [...]
in persona del legale rappresentante pro Parte_2
tempore, sig.ra , elettivamente domiciliata in Pescara alla Via Parte_1
Gioacchino Da Fiore n.15 presso lo studio degli Avv.ti Giuliano Milia e Roberto Milia che la rappresentano e difendono in forza di procura allegata all'atto di citazione in appello.
APPELLANTE
E in liquidazione in persona del liquidatore Controparte_1 CP_2 elettivamente domiciliata in Pescara, alla Via Marco Polo n. 9 presso lo studio dell' Avv. Alba
Ronca, che la rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente all' Avv. Marino Marini del foro Roma in forza di procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello
APPELLATA E NEI CONFRONTI DI già Controparte_3 [...]
in persona del legale rappresentante Controparte_4
pro tempore, sig.ra , elettivamente domiciliata in Pescara alla Via Parte_1
Alento n. 45, presso e nello studio dell'Avv. Aurora Lucia Corazzini che la rappresenta e difende in forza di procura in calce alla comparsa di costituzione per intervento
APPELLATA
Causa n. 704/2023
TRA già Controparte_3 [...]
in persona del legale rappresentante pro Controparte_4
tempore, sig.ra , elettivamente domiciliata in Pescara alla Via Parte_1
Alento n. 45, presso e nello studio dell'Avv. Aurora Lucia Corazzini che la rappresenta e difende in forza di procura in calce all'atto di citazione in appello
APPELLANTE
E in persona del liquidatore TE CP_2 elettivamente domiciliata in Pescara, alla Via Marco Polo n. 9 presso lo studio dell' Avv.
Alba Ronca che la rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente all' Avv. Marino
Marini del foro di Roma in forza di procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
APPELLATA
E NEI CONFRONTI DI già Parte_1 [...]
in persona del legale rappresentante pro Parte_2
tempore, sig.ra , elettivamente domiciliata in Pescara alla Via Parte_1
Gioacchino Da Fiore n.15 presso lo studio degli Avv.ti Giuliano Milia e Roberto Milia che la rappresentano e difendono in forza di procura allegata all'atto di citazione in appello.
APPELLATA
OGGETTO: appelli avverso la sentenza n. 774/2023 del Tribunale di Pescara pubblicata il
31.05.2023 – Vendita di cose immobili
Conclusioni delle parti:
Per l'appellante Parte_3 “Tanto puntualizzato, si insiste affinché l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis,
Voglia: in via principale: in accoglimento dei motivi di gravame rassegnati nell'atto di appello della
(P.I. ), già Parte_1 P.IVA_1
in persona del legale rappresentante Parte_2
p.t., sig.ra (C.F. ) e quindi, in riforma Parte_1 C.F._1 dell'impugnata sentenza in tutti i capi del suo dispositivo attinenti all'affermazione di responsabilità e alla condanna di essa appellante, dichiarare l'infondatezza di tutte le domande attoree e, per l'effetto, dichiararne l'integrale rigetto. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di entrambi i gradi di giudizio, oltre rimborso forfettario, spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge;
in via subordinata: in riforma della gravata sentenza, pronunciare la compensazione e, per
l'effetto, condannare la Parte_1
(P.I. ), già in persona P.IVA_1 Parte_2
del legale rappresentante p.t., sig.ra (C.F. Parte_1
) al pagamento di soli Euro 575.000,00. Con compensazione delle C.F._1 spese di lite.”
Per l'appellante Controparte_3
“Voglia la Corte d'Appello di L'Aquila accogliere, per i motivi di fatto e di diritto rassegnati, nel proprio atto di appello ( proc.N. 704/2023 riunito al N. 695/2023), ovvero:
- Sull'inadempimento della promissaria acquirente) , odierna appellata;
CP_1
- Sul mancato rispetto dei termini ex art. 1454 cc da parte della promissaria acquirente
[...]

CP_1
- Sul mancato versamento della caparra da parte della promissaria acquirente CP_1
[...

- Sulla mancanza di provvista della per il pagamento del prezzo pattuito. CP_1
- Illegittima condanna al pagamento del doppio della caparra e mancata compensazione
- soccombenza alle spese Pt_4
per l'effetto riformare - nei termini sopra spiegati - la sentenza impugnata n. 774/2023 del
Tribunale di Pescara, e segnatamente, in accoglimento delle domande tutte rassegnate in primo grado:
- “Accertare e dichiarare l'infondatezza delle avverse pretese dichiarando la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della Con CP_1
ogni pronuncia consequenziale. In ogni caso con vittoria di spese e onorari di entrambi i gradi di giudizio.”
Per l'appellata TE
“Alla luce di quanto suesposto, la difesa di parte appellante conclude per il rigetto dell'appello e per la conferma della sentenza di primo grado.
Con condanna alle spese del presente grado di appello da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori che si dichiarano antistatari.
Si oppone alla richiesta di ordine di esibizione oltre che per le motivazioni di cui in narrativa poiché da ritenersi rinunziata per non essere stata reiterata in sede di precisazione delle conclusioni.”
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con l'impugnata sentenza, resa all'esito del giudizio di primo grado n. 1082/2019 – promosso da contro TE ON in persona dell'amministratore e del socio amministratore AY di
[...] Parte_2
(onde sentir dichiarare la risoluzione del contratto Controparte_4 preliminare di compravendita stipulato in data 30.01.2017, avente ad oggetto l'immobile sito in
[...]
, alla Via XXII Maggio 1944 n. 16, denominato “Hotel Amico” per inadempimento della convenuta, Parte_3 con condanna della stessa al pagamento di € 710.624,11 a titolo di risarcimento dei danni o, in via alternativa e subordinata, accertare l'inadempimento della convenuta, dichiarare che il prestito della convenuta era stato pari ad € 575.000,00 ed era stato interamente restituito, dichiarare il recesso di parte attrice dal contratto preliminare di compravendita con condanna della convenuta al pagamento di € 575.000, pari all'importo della caparra), giudizio nell'ambito del quale si era costituita ON
ed era intervenuta già
[...] Controparte_3 [...]
entrambe contestando le domande attoree, con Controparte_4
proposizione di domanda riconvenzionale (diretta ad ottenere la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento di con condannata dell'attrice al risarcimento con condanna dell'attrice al Controparte_1 risarcimento del danno, determinato in € 600.000,00 corrispondente a quello della caparra non corrisposta)- il Tribunale di Pescara così statuiva: “• dichiara, per le causali di cui in motivazione, il recesso dell'attrice dal contratto preliminare di vendita datato 30.1.2017 per inadempimento della promittente venditrice ex art. 1385 c.c. e, per l'effetto, condanna quest'ultima al pagamento del doppio della caparra ricevuta pari ad € 1.150.000,00; • rigetta ogni altra domanda;
• condanna ciascuna parte convenuta al pagamento, in favore dei difensori dell'attrice, procuratori antistatari, delle spese di giudizio, liquidate in € 22.457,00 per compensi, oltre € 1.713,00 per spese, 15% per rimborso forfettario, iva e cap”.
1.1. Il Tribunale dava atto che l'attrice, a sostegno della propria domanda, aveva dedotto che: - dall'ottobre del 2015 erano intercorse trattative tra , ed CP_2 CP_7 da una parte ed (socio coamministratore della società Parte_5 Parte_2 proprietaria dell'immobile in questione, la e ON
(legale rappresentante dell'altra socia coamministratrice della Parte_6 [...]
, la dall'altra, per Parte_3 Controparte_4
l'acquisto, da parte dei primi, dell'immobile sito in alla Via XXII maggio, Parte_3 denominato “Hotel Amico”, adibito ad attività alberghiera, al prezzo di € 2.600.000,00; - in vista della compravendita era stata costituita la società che aveva richiesto Controparte_1 alla Intesa San Paolo Spa la concessione di un finanziamento di € 2.000.000,00 per il pagamento del prezzo;
- a fronte della richiesta della dell'apporto di capitale in CP_8 società (cd. equity) per € 600.000,00, quale condizione necessaria per l'erogazione del finanziamento, la aveva formulato in data 30.01.2017 proposta irrevocabile Controparte_1 di acquisto nei confronti della subordinando l'acquisto ON dell'immobile alla concessione, da parte di quest'ultima, di un prestito pari ad € 700.000,00, da restituire mediante rate annuali di € 60.000,00 ad eccezione dei primi due anni, in cui l'importo sarebbe stato di € 50.000,00; - la proposta era stata accettata dapprima di fatto, con l'erogazione dell'importo di € 575.000,00 e poi formalmente, mediante ratifica scritta, con mail del 15.03.2017; - in data 30.1.2017 era stato sottoscritto dalle parti il contratto preliminare di compravendita;
- la aveva corrisposto la somma complessiva Controparte_1 di € 575.000,00 alla promittente venditrice a titolo di caparra confirmatoria in adempimento del contratto preliminare (effettuando due bonifici, uno di € 300.000,00 in data 8.02.2017 ed uno di € 275.000,00 in data 2.03.2017); - si erano verificate tutte le condizioni, dal cui mancato avveramento (entro il termine di 180 giorni dal preliminare) l'art. 6 del preliminare faceva discendere la risoluzione del contratto medesimo, vale a dire la concessione del mutuo, da parte di Intesa San Paolo Spa, nella misura di € 2.000.000,00 e la risoluzione del contratto di affitto di ramo d'azienda, che la promittente venditrice aveva stipulato con la società Timone S.r.l.; - la aveva pertanto convocato gli amministratori della Controparte_1 per il giorno 29.3.2017 presso la filiale della Intesa San Paolo Spa ON
di Pescara per la sottoscrizione del definitivo dinanzi al Notaio incaricato;
- a tale incontro non si era presentata procuratrice della Testimone_1 [...]
che, pochi minuti prima dell'orario fissato per la stipula, aveva Controparte_4
inviato una pec con allegato certificato medico attestante la propria impossibilità a comparire;
- l'attrice aveva convocato la promittente venditrice per il giorno 18.4.2017 ma l'incontro era stato differito per indisponibilità del Notaio presso lo studio dello stesso per il giorno 20.4.2017 e a tale incontro on si era presentata senza Testimone_1 motivo, sicché non era stato possibile addivenire alla stipula del definitivo;
- tale inadempimento della promittente venditrice aveva arrecato all'attrice danni ingenti, quantificati in € 2.048,00 a titolo di danno emergente ed in € 708.576,11 a titolo di lucro cessante, per un importo complessivo di € 710.624,11.
1.2. Dava ancora atto che si erano costituite in giudizio la e la ON [...] allegando l'inadempimento dell'attrice, sul rilievo che Controparte_3
l'importo di € 575.000,00 era stato versato a titolo di restituzione del prestito concesso, non a titolo di caparra confirmatoria, e che, anche volendo considerare avvenuto il versamento della caparra confirmatoria, esso era nullo per essere stata la relativa provvista fornita dalla stessa parte che ne aveva diritto;
deducendo inoltre che l'Intesa San Paolo Spa non aveva concesso alcun finanziamento alla Parte_7
[...
. Dava anche atto che in sede di prima memoria ex art. 183 VI comma C.P.C. l'attrice aveva modificato le conclusioni, sempre insistendo in via principale per la pronuncia di risoluzione per inadempimento dell'attrice e di condanna di quest'ultima al risarcimento del danno nella misura di € 710.624,11, con rigetto delle domande riconvenzionali;
in via subordinata chiedendo accertarsi l'inadempimento della controparte, con condanna di quest'ultima al pagamento della somma di € 575.000,00 pari al doppio della caparra, decurtato della metà in ragione della compensazione con il prestito di € 575.000,00.
1.4. Ciò detto, rilevava che l'inadempimento della promittente venditrice all'obbligo di concludere il contratto definitivo di vendita, per non essersi presentata in data 20.4.2017, dinanzi al notaio incaricato della redazione del contratto definitivo, non era giustificato e quindi doveva essere imputato ad esso lo scioglimento del contratto preliminare.
Riteneva infondata l'eccezione, sollevata dalle convenute, di mancato rispetto, da parte dell'attrice, del termine di quindici giorni di cui all'art. 1454 c.c. in quanto l'inosservanza di tale termine minimo come previsto dal comma 2 dell'art. 1454 c.c., comporta solo l'inidoneità della diffida a produrre la risoluzione di diritto del contratto senza incidere sulla situazione verificatasi alla scadenza del termine stesso e sulla conseguente necessità di un accertamento giudiziale circa la sussistenza dell'inadempimento e sulla gravità dello stesso.
Osservava che il versamento dell'importo complessivo di € 575.000,00 in favore della promittente venditrice da parte dell'attrice (avvenuto con bonifico del 13.2.2017 per €
300.000,00 e con bonifico del 23.3.2017 per € 275.000,00) doveva essere imputato al pagamento della caparra confirmatoria.
Rilevava che il pagamento in questione era avvenuto all'atto del ricevimento del prestito come da accordi presi sulla scorta della proposta irrevocabile di acquisto formulata dalla promissaria acquirente, poi accettata dalla e al momento dei relativi Controparte_9 accrediti, mentre la convenuta non aveva contestato l'imputazione effettuata dalla debitrice che aveva specificato che i versamenti erano a titolo di “caparra hotel Amico” e “caparra confirmatoria per acquisto Hotel Amico” né aveva dato prova della sussistenza delle condizioni necessarie per la diversa imputazione ex art. 1193 c.c.
Spiegava che nel caso di specie non poteva essere applicato il criterio secondo cui chi ha più debiti può dichiarare a quale debito deve essere imputato il pagamento ed in mancanza di dichiarazione esso deve essere imputato al debito scaduto in quanto il prestito non era ancora scaduto dato che la restituzione dello stesso, secondo la lettera c) della proposta irrevocabile di acquisto, sarebbe dovuta avvenire con il pagamento di rate annue (di €
60.000,00, ad eccezione delle prime due, per € 50.000,00), aventi scadenza alla fine di ogni anno solare, di cui la prima il 31.12.2018.
Riteneva infondate le censure, sollevate da entrambe le convenute, di nullità e/o inefficacia della caparra, per essere stata la relativa provvista fornita dalla stessa parte che ne aveva diritto, in quanto la somma di denaro oggetto del mutuo ai sensi e per gli effetti dell'art. 1814
c.c. era passata in proprietà del mutuatario.
1.5. Riteneva infondata l'eccezione di difetto di provvista per il pagamento del prezzo complessivamente pattuito, in quanto era stato dimostrato documentalmente che l'attrice avrebbe ottenuto l'erogazione del finanziamento di € 2.000.000,00, richiesto all'Intesa San
Paolo S.p.A., essendosi verificate alla data del 29.3.2017 tutte le condizioni a cui la CP_8 aveva subordinato l'erogazione del mutuo con mail del 24.1.2017.
Rilevava che erano stati infatti prodotti agli atti: la delibera della del Controparte_1
22.3.2017 di aumento del capitale sociale a € 100.000,00; l'apporto del socio CP_2 in favore della per € 575.000,00; la risoluzione consensuale, in data Controparte_1
13.3.2017, del contratto di affitto di ramo di azienda tra la e la ON
Timone S.r.l.; il contratto del 15.6.2016 di collaborazione commerciale tra la Controparte_1
e l'Hotel Maya S.r.l. della durata di due anni.
Osservava che i testi , notaio incaricato della redazione del Testimone_2
contratto definitivo, e dipendente della Intesa San Paolo Spa, sentiti Testimone_3 sull'argomento, avevano entrambi confermato che, alla data del 29.3.2017, qualora la si fosse presentata all'incontro fissato per la stipula del definitivo, la banca CP_3 avrebbe senz'altro concesso il finanziamento in questione.
Rilevava che la dichiarazione della teste secondo cui a seguito di chiarimento Testimone_3
tra la e la ci furono comunicazioni ufficiali della sospensione del CP_3 CP_8 finanziamento e poi della revoca dello stesso non aveva, di per sé, neppure valore indiziario in assenza di una delibera scritta della banca avente contenuto uguale e contrario rispetto a quella del 24.1.2017.
Riteneva inammissibile la richiesta delle convenute di disporre l'ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. nei confronti del terzo , in quanto meramente esplorativa. Controparte_10
Riteneva utilizzabili le dichiarazioni rese dalla teste in quanto Testimone_1 parte attrice non aveva eccepito la loro nullità subito dopo l'escussione della teste, ma le riteneva irrilevanti al fine della decisione della causa dato che la circostanza, riferita dalla teste, secondo cui non era stato erogato alcun mutuo, era neutra non essendo stato stipulato il contratto definitivo e la circostanza, sempre riferita, dell'avvenuto ringraziamento, da parte del direttore di banca e del funzionario per aver “smascherato una Testimone_3 specie di imbroglio”, era rimasta priva di contenuti.
Rilevava che, sebbene parte attrice non avesse adempiuto in toto all'obbligo di pagamento della caparra, la minor somma versata era stata accettata dalla promittente venditrice e l'inadempimento di quest'ultima doveva essere considerato più grave.
1.6. Il Tribunale spiegava che i rapporti tra azione di risoluzione e di risarcimento integrale, da una parte, e azione di recesso e di ritenzione della caparra e/o condanna al pagamento del doppio della caparra, dall'altra, si pongono in termini di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale in quanto presuppongono entrambe un inadempimento gravemente colpevole cui consegue la caducazione ex tunc degli effetti del contratto ma le azioni differiscono riguardo al rimedio risarcitorio, posto che la caparra assolve la funzione di liquidazione anticipata, convenzionale e forfettaria del danno, mentre nel caso di risoluzione del contratto, il danno va integralmente provato.
Rigettava la domanda di risoluzione del preliminare in oggetto per inadempimento della promittente venditrice, con condanna della stessa al risarcimento del danno.
Rilevava invero che nel caso di specie non era stato provato il danno emergente in quanto non era stata prodotta documentazione attestante l'effettivo pagamento della somma (di €
2.048,00), che l'attrice aveva allegato di aver sostenuto in vista dell'acquisto dell'immobile né il mancato guadagno in quanto la CTP di parte attrice era priva di autonomo valore probatorio.
Riteneva inammissibile la CTU, richiesta dalla non potendo quest'ultima Controparte_1 essere disposta per sopperire al mancato assolvimento dell'onere probatorio gravante sulla parte. Accoglieva la domanda di recesso e condanna al pagamento del doppio della caparra in quanto l'inadempimento della convenuta era tale da legittimare il recesso della CP_1 dal preliminare ai sensi dell'art. 1385 c.c. con conseguente diritto dell'attrice di esigere
[...]
il doppio della caparra, ai sensi della stessa norma.
1.7. Rigettava la richiesta di parte convenuta di compensazione dell'importo in oggetto (pari ad € 575.000,00 x 2 e dunque ad € 1.150.000,00) con l'ammontare del prestito da restituire
(pari ad € 575.000,00).
Rilevava che il debito dovuto per la restituzione dell'importo di € 575.000,00, ricevuto in mutuo non era compensabile con il credito pari al doppio della caparra confirmatoria, in quanto privo del requisito della liquidità e della esigibilità essendo stato contestato da entrambe le convenute.
1.8. Condannava la promittente venditrice al pagamento del doppio della caparra confirmatoria per € 1.150.000,00 ed entrambe le convenute al pagamento, in favore dei difensori dell'attrice, procuratori antistatari, delle spese di giudizio.
2. Avverso tale sentenza ha proposto appello Parte_3
(da tale impugnazione originava il procedimento n. 695/2023) chiedendo
[...]
l'accoglimento delle conclusioni in epigrafe trascritte sulla scorta dei seguenti motivi di gravame: 1) Sui reciproci inadempimenti. Violazione e falsa applicazione degli articoli 1454,
1385, 1814 c.c. Violazione e falsa applicazione degli art. 115 e 116 c.p.c. per erronea valutazione e/o travisamento delle prove;
2) Sulla violazione e sulla falsa applicazione dell'art. 210 c.p.c.; 3) Sulla gravità dell'inadempimento e sull'esercizio del diritto di recesso.
Violazione e falsa applicazione degli articoli 1218, 1256, 1455 c.c. e 1385, co. 2 c.c.; 4)
Sull'eccezione di compensazione. Violazione e falsa applicazione dell'art. 1243 c.c. Errore di diritto;
5) Sulla condanna alle spese.
L'appellante ha inoltre proposto istanza di sospensione della efficacia esecutiva dell'impugnata sentenza ex artt. 351 e 283 c.p.c.
3. Avverso tale sentenza ha proposto appello anche la Controparte_3
(da tale impugnazione originava il procedimento n. 704/2023) chiedendo
[...]
l'accoglimento delle conclusioni in epigrafe trascritte sulla scorta dei seguenti motivi di gravame: 1) Sull'inadempimento delle parti convenute;
2) Sull'inadempimento della
[...]
3) Sulla domanda attorea di recesso e condanna al pagamento del doppio della CP_1
caparra e mancata compensazione;
4) Sulla soccombenza alle spese di lite.
L'appellante ha inoltre aderito all'istanza di sospensione della efficacia esecutiva dell'impugnata sentenza ex artt. 351 e 283 c.p.c. 4. Nell'ambito dei procedimenti di appello si è costituita l'appellata TE
chiedendo il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza impugnata.
[...]
5. All' udienza del 3.10.2023 nell'ambito del sub-procedimento n. 695/2023-1 è stata accolta l'istanza di sospensione della provvisoria esecutorietà dell'impugnata sentenza e, per l'effetto, è stato confermato il provvedimento presidenziale in data 5.07.2023 (pubblicato il
7.07.2023) con cui era stata disposta la sospensione, inaudita altera parte, dell'efficacia esecutiva dell'impugnata sentenza.
Con ordinanza in data 12.12.2023 resa all'esito della camera di consiglio svolta in relazione alla prima udienza del 5.12.2022 (svoltasi con modalità telematiche), si è proceduto alla riunione del procedimento n. 704/2023 a quello n. 695/2023; inoltre è stato disposto, ai sensi dell'art. 352 c.p.c., rinvio all'udienza del 3.12.2024 (anch'essa sostituita con il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.), con assegnazione dei termini previsti nel predetto articolo per la precisazione delle conclusioni, per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Le parti hanno provveduto, nei termini assegnati, a precisare le conclusioni ed a depositare gli scritti conclusionali.
Come detto, anche l'udienza del 3.12.2024 è stata sostituita, ex art. 127 ter c.p.c., con il deposito delle note scritte e, all'esito della camera di consiglio da remoto del giorno
5.12.2024, la causa è stata trattenuta in decisione.
6. La Corte rileva che gli appelli, basati su motivi che possono essere congiuntamente esaminati, si rivelano parzialmente fondati e sono meritevoli di accoglimento nei soli limiti che saranno di seguito precisati.
Prima di procedere all'esame dei motivi di gravame va tuttavia subito rilevata l'inammissibilità della contestazione, operata dall'appellante solo in ON sede di gravame, in ordine all'adempimento da parte appellata all'obbligazione prevista dalla lettera b) della proposta irrevocabile del 17.01.2017, segnatamente in ordine al rilascio di specifiche garanzie e dell'assegno bancario di pari importo.
Al riguardo va invero rilevato che, a fronte di quanto sostenuto dall'attrice in primo grado in ordine all'avvenuto adempimento da parte sua alle obbligazioni assunte, la convenuta promittente venditrice ha contestato l'adempimento relativo al pagamento della caparra, mentre non ha contestato l'adempimento delle altre obbligazioni, sicché è evidente che la parte attrice non era tenuta in primo grado alla dimostrazione di ciò che non era stato contestato dalle convenute, mentre tardiva si rivela la contestazione tardivamente operata solo nel presente grado del giudizio. 7. Ciò premesso e venendo all'esame dei motivi di appello, vanno subito disattesi il primo motivo ed il secondo motivo dell'appello proposto dalla appellante ON ed il primo e secondo motivo dell'appello proposto dalla appellante
[...] Parte_8
[...
. Con il primo motivo proposto dalla l'appellante denuncia la ON
erroneità delle affermazioni del primo giudice relativamente a: a) mancata comparizione della (quale co-amministratrice della promittente venditrice CP_4 ON
in data 20.04.2017 dinanzi al notaio incaricato della redazione del contratto definitivo
[...]
e conseguente inadempimento della stessa all'obbligo di cui all'art. 3 del preliminare;
b) avvenuto pagamento della caparra confirmatoria da parte della promissaria acquirente;
c) sicuro ottenimento da parte dell'attrice dell'erogazione del finanziamento di € 2.000.000,00 richiesto all' , qualora la si fosse regolarmente presentata per la CP_10 CP_3
stipula del definitivo.
Sostiene che dette conclusioni sono frutto di travisamento dei fatti.
In particolare, quanto all'affermazione di cui al punto a), rileva che, rispetto alla prima convocazione per il 29.03.2017, il legittimo impedimento della sig.ra CP_3
(comprovato dal certificato medico inviato al notaio) impedisce di qualificare la mancata presentazione come inadempimento rispetto all'obbligo di comparizione;
mentre, rispetto alla seconda convocazione (quella del 20.04.2017), il giudice ha omesso di considerare le irregolarità che avevano attinto le comunicazioni con cui la aveva reso edotto la CP_1 [...]
della data fissata per l'incontro, avvenuta con soli 10 giorni di anticipo rispetto Parte_3
ai 15 previsti, senza neanche considerare che la mancata presentazione di in sede CP_3
di secondo incontro trovava piena giustificazione nei plurimi e precedenti inadempimenti della promissaria acquirente in punto di corresponsione della caparra e di ottenimento del finanziamento dalla banca.
Quanto all'affermazione di cui al punto b) rileva che il contratto prevedeva che il complessivo importo della caparra (di € 600.000,00) avrebbe dovuto essere corrisposto mediante due rate da € 300.000,00 ciascuna: la prima con scadenza entro 10 giorni dalla sottoscrizione del preliminare (quindi entro il 9 febbraio 2017), la seconda nel termine di 10 giorno (quindi entro il 1 marzo 2017).
Rileva che erroneamente il primo giudice, preso atto del versamento da parte della di CP_1 complessivi € 575.000,00, tramite due bonifici bancari (uno del 13.02.2017 di € 300.000,00
e uno di 275.000,00 del 23 marzo 2017), aventi giustificazione causale, rispettivamente di
“caparra Hotel Amico” e “caparra confirmatoria per acquisto Hotel Amico” e della mancata contestazione rispetto a tale imputazione, ha ritenuto adempiuto l'obbligo di versamento della caparra, disconoscendo la tesi dell'appellante secondo cui i bonifici avrebbero dovuto essere imputati a restituzione del prestito concesso dalla promittente venditrice e senza tenere conto che: 1) la giustificazione causale dei due bonifici non trovava preciso riscontro nelle previsioni contrattuali né con riferimento all'importo né con riferimento a modalità e CP_ tempi della corresponsione;
2) vi era invece corrispondenza tra il prestito erogato dalla e l'importo complessivamente versato dalla 3) coerentemente con CP_6 CP_1
l'imputazione dei versamenti a restituzione del prestito l'appellante non aveva mai chiesto
(nonostante la scadenza) la restituzione dei due ratei annuali di € 50.000,00 dovuti a titolo di restituzione;
4) all'udienza del 24.03.2021 la teste aveva Testimone_1 confermato che il prestito residuo da erogare (di € 125.000,00) non era stato concesso in quanto “non era stata versata la caparra”; 5) che la controparte in primo grado aveva chiesto, oltre alla pronuncia di risoluzione del contratto, anche l'accertamento della avvenuta integrale restituzione del prestito;
6) che nella specie la dazione della caparra avrebbe dovuto considerarsi nulla in quanto avvenuta, non con prestazione propria della promissaria acquirente, ma mediante l'utilizzo della provvista prestata o mutuata dalla promittente venditrice, tanto più che nella specie era certamente ravvisabile l'ipotesi di mutuo di scopo
(in quanto la corretta interpretazione delle clausole della proposta irrevocabile d'acquisto deponeva nel senso dell'inquadramento del rapporto negoziale sorto tra le parti a seguito dell'accettazione della proposta nella fattispecie del mutuo di scopo, data la presenza di una
“clausola di destinazione o di reimpiego” in forza della quale il finanziato risultava tenuto ad utilizzare la somma concessagli per la realizzazione di uno scopo prefissato, con conseguente nullità del contratto per difetto di causa stante l'avvenuta attribuzione della somma a diversa destinazione).
Quanto all'affermazione di cui al punto c), che il giudice non ha tenuto conto del fatto che gli estratti conto della depositati all'udienza del 9.06.2021, a seguito dell'ordine di CP_1 esibizione emesso dal giudice, avevano palesato l'assenza di qualsiasi liquidità capace di consentire all'attrice il versamento della caparra e, tanto meno, il saldo del prezzo;
non ha inoltre tenuto conto che agli atti è assente qualsiasi traccia della delibera della di CP_8
concessione del mutuo, non essendo possibile qualificare come delibera la comunicazione del 24.01.2017, acquisita agli atti e contrassegnata come documento n. 1 di parte attrice, nel quale si legge: “salva Vostre diverse disposizioni proseguiremo l'istruttoria, provvedendo, se del caso, a richiedere la documentazione che risultasse ancora necessaria”; non ha infine tenuto conto che non sono stati corrisposti i costi per l'istruttoria ed ha malamente valutato le risultanze della prova orale valorizzando, quanto alle dichiarazioni rese dal Notaio , l'opinabile giudizio reso dal predetto in ordine Testimone_2 al fatto che “avendomi la banca inviatomi la minuta dell'atto di mutuo, devo ritenere che la banca avrebbe erogato il mutuo” piuttosto che il dato oggettivo rappresentato dall'assenza della delibera, ridimensionando invece la valenza delle dichiarazioni rese dall'altra teste
( la quale aveva affermato che “mi sono recata in Banca e ho conosciuto la CP_3 funzionaria (…) nonché il direttore . In quell'occasione mi è stato Testimone_3 Parte_9
detto che non era stato erogato nessun mutuo e mi hanno ringraziato di aver smascherato un imbroglio” e valorizzando le sole dichiarazioni della teste (che aveva risposto Tes_3 affermativamente alla domanda “vero che alla data del 29.03.2017 (…) la Banca avrebbe erogato il finanziamento”) sminuendo invece le precisazioni successivamente fornite dalla teste, senza peraltro considerare l'assenza della banca all'incontro del 20.04.2017.
Con il primo motivo dell'appello proposto dalla l'appellante ribadisce di non essere CP_3
comparsa in data 20.04.2017 dinanzi al notaio incaricato della stipula del contratto di vendita, per le seguenti ragioni: a) mancato rispetto da parte della promissaria CP_1 acquirente) del termine di 15 giorni ai sensi dell'art. 1454 c.c. nella comunicazione di diffida alla stipula dell'atto inviata solo il 10.04.2017; b) mancato pagamento, da parte della
[...]
della caparra confirmatoria;
c) Mancanza di provviste da parte della CP_1 CP_1
per il pagamento del prezzo, con intervenuta revoca, da parte della
[...] Controparte_11
del finanziamento preliminarmente concesso.
Evidenzia che il primo giudice ha omesso di considerare che per la data del 20.04.2017, non solo era assente la ma risultava anche assente la banca. CP_3
Rileva che neanche poteva considerarsi grave l'inadempimento consistito nella mancata presentazione della alla convocazione del 20.04.2017 atteso che essa, dopo la CP_3
messa in mora della del 22.05.2017, aveva manifestato la permanenza della CP_1
propria disponibilità alla stipula del definitivo.
Aggiunge che erroneamente il primo giudice ha ritenuto, sulla scorta delle causali dei bonifici, che la avesse pagato la caparra nella misura di € 575.000,00, senza CP_1 considerare che il prestito richiesto dalla alla era finalizzato CP_1 Parte_3 all'adempimento della delibera della Banca che prevedeva l'obbligo a carico della CP_1 dell'apporto di un'equità in società, da parte dei soci per almeno € 600.000,00”, sicché
[...]
nella specie la diversa utilizzazione ed imputazione della somma ricevuta in prestito doveva considerarsi illegittima.
Sostiene ancora che il giudice di prime cure non ha considerato che gli estratti conto della depositati all'udienza del 9 giugno 2021 a seguito dell'ordine di esibizione, hanno CP_1 dimostrato l'assenza di qualunque liquidità capace di consentire all'attrice il versamento della caparra e, tantomeno, il saldo del prezzo dell'hotel e la comunicazione del 24.01.2017 non può essere ritenuta delibera della Banca di concessione del mutuo.
Rileva che la considerazione secondo cui, ove la si fosse presentata all'incontro del CP_3
29.03.2017, il mutuo sarebbe stato senz'altro concesso, si rivelava del tutto irrilevante una volta che era stata documentato che l'assenza era dovuta a legittimo impedimento.
Deduce che la richiesta di esibizione ex art. 210 cpc era legittima ed ammissibile in quanto conteneva la specifica indicazione del documento e del contenuto richiesto (comunicazione di revoca del finanziamento), fondata sulle dichiarazioni delle testi e Testimone_3 [...]
avrebbe fornito prova documentale della revoca del finanziamento. Tes_1
Con il secondo motivo dell'appello proposto da l'appellante lamenta ON la violazione e falsa applicazione dell'art. 210 c.p.c. per avere il giudice erroneamente rigettato la richiesta di ordinare, ex art. 210 c.p.c., l'esibizione delle comunicazioni con le quali la Banca aveva dapprima sospeso poi revocato il presunto finanziamento nei confronti della Controparte_1
Argomenta che le dichiarazioni delle testimoni e nel dare atto della CP_3 Tes_3
sopravvenuta revoca della delibera di mutuo in favore della avevano Controparte_1 implicitamente confermato l'esistenza della relativa documentazione ufficiale e la documentazione richiesta è rilevante ai fini della decisione.
Con il secondo motivo dell'appello proposto dalla l'appellante argomenta che CP_3
l'inadempimento della parte promittente venditrice non è stato più grave di quello della promissaria acquirente e non risulta provato.
Sostiene che dalle risultanze istruttorie emerge che il contratto definitivo non si è concluso in quanto la a seguito dell'intervenuta revoca del finanziamento da parte Controparte_1 della – nelle more dal 29.03.2017 al 20.04.2017 (come dimostrato CP_11 dall'assenza del funzionario della banca all'incontro del 20.04.2017)- rimaneva priva di provvista e, quindi, impossibilitata al pagamento del prezzo.
7.2. Il Collegio ritiene utile premettere che, rispetto alla convocazione per la stipula dell'atto definitivo presso la sede della banca in data 29.03.2017, vi era stata regolare comunicazione alla promittente venditrice effettuata tramite pec (inviata appunto alla ON
, tanto che uno dei due coamministratori della stessa ( ) si era presentato
[...] Parte_2 all'appuntamento, mentre la procuratrice speciale dell'altro coamministratore aveva inviato certificato medico qualche minuto prima rispetto all'orario fissato per il rogito. Ciò premesso, va in primo luogo rilevata l'infondatezza della doglianza, mossa da entrambe le appellanti, in ordine alla irregolarità della convocazione della promittente venditrice, da parte della promissaria acquirente, per il giorno 20.04.2017 dinanzi al notaio per la stipula dell'atto definitivo, irregolarità che le appellanti pongono a giustificazione della mancata comparizione della coamministratrice della promissaria venditrice ON
(segnatamente della all'incontro del 20.04.2017. CP_3
Va innanzi tutto rilevato che il termine di 15 giorni previsto dall'art. 1454 c.c. per la risoluzione di diritto conseguente a diffida ad adempiere viene in rilievo, come correttamente rilevato dal primo giudice, al fine della verifica delle condizioni per l'operatività della risoluzione di diritto contemplata dall'art. 1454 c.c.
Nel caso in esame, se è vero che l'invito a comparire davanti al notaio conteneva diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., è anche vero che la mancata osservanza del termine di 15 giorni previsto dalla norma avrebbe potuto comportare unicamente l'inidoneità della diffida a produrre l'effetto della risoluzione di diritto del contratto ex art. 1454 c.c., nella specie neanche invocata dall'attrice, ferma restando la necessità per il giudice di procedere all'accertamento giudiziale in ordine all'eventuale inadempimento verificatosi per effetto della mancata comparizione della parte ed alla gravità dello stesso.
Va oltretutto considerato che nella specie neanche è ravvisabile la violazione denunciata dalle appellanti, atteso che, come correttamente segnalato dalla appellata Controparte_1 la seconda convocazione per la stipula dell'atto (una volta che la non si era CP_3 presentata a quella del 29.03.2019 facendo pervenire, qualche minuto prima dell'orario fissato per la stipula, certificato medico attestante il suo impedimento), fissato per il giorno
18.04.2017, era stata regolarmente e tempestivamente comunicata alla promittente venditrice ( con pec del 31.03.2017, mentre il differimento ON dell'incontro al 20.04.2019 e l'indicazione che l'incontro si sarebbe tenuto nello studio del notaio, modifiche che (comunicate alla promittenti venditrici con pec del 10.04.2017) si erano rese necessarie per indisponibilità del notaio per il giorno indicato, non hanno evidentemente inciso sul rispetto del termine di 15 giorni.
Neppure può essere ignorato che uno dei due coamministratori della promittente venditrice
(sig. ) si era regolarmente presentato all'incontro del ON Parte_2
29.03.2017, mentre rispetto a quello del 20.04.2017 si era dichiarato pronto a sottoscrivere l'atto, qualora anche l'altro amministratore (società AY, in persona del suo legale rappresentante pro tempore) si fosse presentato all'incontro (vedi al riguardo risultanze del verbale di mancata comparizione redatto dal notaio in relazione all'incontro del 20.04.2017 h. 15.00, da cui emerge che era presente la promissaria acquirente e che, per la società promissaria venditrice, uno dei coamministratori (segnatamente il sig. ) aveva Parte_2 contattato telefonicamente il notaio, per manifestare la sua disponibilità a presenziare all'atto qualora l'amministratore provvisorio della (coamminatratrice della società promittente CP_3 venditrice) si fosse presentata, evenienza quest'ultima che non si era verificata nonostante l'amministratore della fosse stato aspettato fino alle ore 16.00, ragione per cui non si CP_3 era potuto “procedere alla stipula dell'atto”), il che rende evidente che la mancata comparizione della coamministratrice all'incontro del 20.04.2017 fosse effettivamente Pt_10 dovuto a ripensamento della stessa rispetto all'operazione negoziale oggetto di preliminare.
7.3. Infondata è anche la doglianza, parimenti formulata da entrambe le appellanti, di inadempimento della promissaria acquirente, per mancato versamento della caparra, fatto addotto da entrambe le appellanti a giustificazione della mancata comparizione della coamministratrice all'incontro del 20.04.2017.
7.3.1. Giova al riguardo dare atto che: - nella proposta irrevocabile del 30.01.2017, il punto e) prevedeva “sempre contestualmente al ricevimento del finanziamento il socio
[...]
consegnerà assegno bancario di € 600.000,00 intestato alla società CP_2 [...]
a titolo di caparra confirmatoria di cui al preliminare di vendita che Controparte_9 andremo a sottoscrivere contestualmente all'accettazione da parte vostra della presente proposta di acquisto. Resta inteso che la caparra costituirà prezzo unitamente alla provvista rinveniente dal finanziamento in sede di sottoscrizione dell'atto di CP_10 trasferimento immobiliare” (cfr. doc. 2 del fascicolo di primo grado dell'appellata); - secondo le previsioni di cui all'art. 2 del preliminare, la promissaria acquirente avrebbe dovuto pagare alla promittente venditrice come caparra confirmatoria: a) Euro 300.000,00 entro dieci giorni a decorrere dal 31 gennaio 2017 -dunque entro il 9 febbraio 2017- ; b) ulteriori Euro
300.000,00 entro 30 giorni a decorrere dal 31 gennaio 2017 -dunque entro il primo marzo
2017; - come detto ha versato € 575.000,00 attraverso due bonifici bancari Controparte_1
(bonifico del 13.2.2017 per € 300.000,00 e bonifico del 23.3.2017 per € 275.000,00) con la menzione, a titolo di causale, rispettivamente di “caparra hotel Amico” e “caparra confirmatoria per acquisto Hotel Amico” (cfr. doc. 6 allegato al fascicolo di primo grado dell'appellata) il che risulta anche dall'estratto conto depositato in data 08.06.2021).
7.3.2. Come correttamente rilevato dal primo giudice, la tesi delle convenute (odierne appellanti) secondo cui il pagamento andrebbe imputato a restituzione del prestito (pari a €
575.000,00) erogato dalla alla società non risulta Parte_2 Controparte_1
condivisibile. Invero -oltre a doversi evidenziare che i bonifici da parte della promissaria acquirente sono stati effettuati all'atto dell'erogazione del prestito da parte promittente venditrice, il che rende inverosimile l'imputazione proposta in sede giudiziale dalle appellanti (originarie appellate), atteso che le somme ricevute in prestito sarebbero state restituite all'atto dell'erogazione del prestito stesso- va evidenziato che, secondo gli accordi contrattuali, la Controparte_1 avrebbe dovuto restituire l'importo ricevuto in prestito con rate annue (di € 60.000,00 ad eccezione delle prime due, per € 50.000,00), aventi scadenza alla fine di ogni anno solare, di cui la prima il 31.12.2018.
Va inoltre considerato che l'art. 1193 c.c. dispone che “Chi ha più debiti della medesima specie verso la stessa persona può dichiarare, quando paga, quale debito intende soddisfare. In mancanza di tale dichiarazione, il pagamento deve essere imputato al debito scaduto;
tra più debiti scaduti, a quello meno garantito;
tra più debiti ugualmente garantiti, al più oneroso per il debitore;
tra più debiti ugualmente onerosi, al più antico. Se tali criteri non soccorrono, l'imputazione è fatta proporzionalmente ai vari debiti” e che nel caso in esame il debitore al momento del pagamento ha espressamente indicato l'imputazione dei versamenti operati con bonifico, sicché non vi è spazio per operare una diversa imputazione, peraltro anche impossibile nella specie, stante la mancata scadenza, all'atto del pagamento e della imputazione operata dal debitore, del debito relativo alla restituzione del prestito ricevuto dalla promittente venditrice.
7.3.3. Neanche può essere accolta la doglianza delle appellanti (già formulata in primo grado) secondo cui nella specie la caparra sarebbe inefficace per essere stata la provvista fornita dalla stessa promittente venditrice.
Sul punto va ribadito quanto osservato dal primo giudice, il quale ha evidenziato che con il mutuo la somma di denaro che ne costituisce oggetto passa in proprietà del mutuatario.
In sede di gravame entrambe le appellanti hanno sostenuto la nullità del mutuo, per mancanza di causa, vertendosi in ipotesi di mutuo di scopo non adempiuto dalla mutuataria, che, avendo dato alla somma una destinazione diversa da quella indicata in contratto, avrebbe dovuto provvedere all'immediata restituzione delle somme ricevute in prestito.
La tesi delle appellanti in ordine alla immediata esigibilità del credito restitutorio in ragione della nullità del mutuo non consentirebbe tuttavia di superare la diversa imputazione formulata dal debitore al momento del pagamento.
Ad ogni modo va rilevato che nella specie non risulta configurabile il c.d. mutuo di scopo, stante l'assenza di “clausola di destinazione o di reimpiego” in forza della quale il finanziato risulta tenuto ad utilizzare la somma concessagli per la realizzazione di uno scopo prefissato.
Sul punto viene in considerazione il principio enunciati dalla Suprema Corte nella sentenza n. 1517/2021, secondo cui “La mera enunciazione, nel testo contrattuale, che il mutuatario utilizzerà la somma erogatagli per lo svolgimento di una data attività o per il perseguimento di un dato risultato non è per sé idonea a integrare gli estremi del mutuo di scopo convenzionale. Perché si configuri la fattispecie del mutuo di scopo convenzionale occorre, infatti, che lo svolgimento dell'attività dedotta o il risultato perseguito siano nel concreto rispondenti a uno specifico e diretto interesse anche proprio della persona del mutuante, che vincoli l'utilizzo delle somme erogate alla relativa destinazione”.
Nella motivazione delle predetta sentenza la Corte ha spiegato che “Perché si possa discorrere di mutuo di scopo, dunque, occorre che lo svolgimento dell'attività dedotta o il risultato da raggiungere risponda, nel concreto, a uno specifico interesse pubblico, quando si tratta di mutuo di scopo legale. Ovvero ricomprenda o in ogni caso coinvolga, nell'ipotesi invece del mutuo di scopo convenzionale, un diretto interesse (non solo del mutuatario, ma anche) proprio della persona del mutuante (per la prima sotto figura v., in specie, Cass., 22 dicembre 2015, n. 25783; Cass., 24 gennaio 2012, n. 943; per la seconda sotto figura, v.
Cass., 18 giugno 2018, n. 15929; Cass., 19 ottobre 2017, n. 24699). In via correlata, occorre che il testo contrattuale contenga un patto o clausola (c.d. di destinazione) da cui si desuma in modo chiaro (seppur certo non per il necessario tramite di enunciazioni di tratto formale
o comunque condotte con codici semantici qualificati) che l'erogazione è vincolata a una data, specifica utilizzazione (come appunto rispondente allo scopo in concreto rilevante: cfr., in particolare, Cass., n. 24699/2017; Cass., 20 aprile 2007, n. 9511).”
Nella proposta irrevocabile invero si legge “Facendo seguito ai nostri accordi, Vi comunichiamo che la banca ha deliberato la concessione di un CP_10 finanziamento di € 2.000.000.00 da utilizzare per l'acquisto dell'immobile a destinazione albergheria di vostra proprietà, sito a , al prezzo di € 2.600,000,00 (due Parte_3
milioni e seicentomila euro). La delibera, di cui alleghiamo copia, pone, però, una serie di obblighi a nostro carico, tra cui l'apporto di equity in società per almeno € 600.000,00, cosa per noi impossibile almeno per l'immediato. Vi proponiamo, pertanto, la conclusione della transazione di acquisto dell'immobile ad € 2.600.000,00 alle seguenti condizioni: a)
Concessione da parte vostra o di vostri soci, di un prestito di € 700.000,00 da effettuare direttamente al socio , anche in più riprese secondo la vostra disponibilità; b) CP_2
il socio vi rilascerà contestualmente assegno bancario di pari importo con CP_2 impegno da parte vostra a restituirlo in cambio del rilascio di pegno sulle quote di sua proprietà e degli altri soci signori e . L'iscrizione di tale CP_7 Parte_5 pegno potrà avvenire, ovviamente solo dopo l'erogazione del mutuo da parte dell'Istituto di credito alla nostra società, pertanto sino a tale data il predetto assegno bancario non potrà essere posto all'incasso in alcun caso;
c) la restituzione del prestito avverrà con rate che avranno scadenza alla fine di ogni anno solare di cui la prima il 31.12.2018 e saranno di €
60.000,00 ciascuna ad eccezione delle prime due che saranno di € 50.000,00 ciascuna;
d) il prestito sarà infruttifero di interessi in quanto essenziale e prodromico alla vendita dell'immobile; e) sempre contestualmente al ricevimento del finanziamento il socio
[...]
CP_
consegnerà assegno bancario di € 600.000,00 intestato alla società CP_2
a titolo di caparra confirmatoria che andremo a sottoscrivere Controparte_9 contestualmente all'accettazione da parte vostra della presente proposta di acquisto. Resta inteso che la caparra costituirà prezzo unitamente alla provvista rinveniente dal finanziamento Intesa San Paolo, in sede di sottoscrizione dell'atto di trasferimento immobiliare”.
Tanto rende evidente l'inconfigurabilità nella specie del dedotto mutuo di scopo.
7.3.4. La diversa imputazione dei versamenti (restituzione del prestito ricevuto da
[...]
sostenuta dalle appellanti rispetto a quella espressamente indicata nelle ON causali dei bonifici (pagamento caparra per l'acquisto Hotel Amico) non può neanche farsi discendere dal rilievo che la in primo grado abbia in prima battuta (nell'atto Controparte_1 di citazione introduttivo del giudizio) chiesto di accertare l'avvenuta restituzione del prestito di € 575.000,00, salvo poi a mutare le proprie conclusioni in sede di prima memoria ex art. 183 VI comma c.p.c. ove invece ha chiesto la restituzione del doppio della caparra, con compensazione del debito da restituzione del prestito.
Sul punto è appena il caso di evidenziare che dalla narrativa dell'atto introduttivo del primo grado di giudizio emerge chiaramente che l'attrice ha espressamente allegato di aver corrisposto la caparra con i bonifici del giorno 8.02.2017 (dell'importo di € 300.000,00) e del giorno 20.03.2017 (dell'importo di € 275.000,00), sicché il fatto che abbia poi concluso nell'atto di citazione chiedendo anche l'accertamento dell'avvenuta restituzione del prestito non può certamente valere ad attribuire ai versamenti operati con i predetti due bonifici la diversa imputazione voluta dalle appellanti.
7.3.5. Con riferimento invece alle diverse modalità e tempi di pagamento della caparra rispetto a quanto previsto in contratto ed al fatto che l'importo versato fosse inferiore a quello pattuito (€ 575.000,00 in luogo di € 600.000,00), va ribadito che la promittente venditrice al momento degli accrediti accettò l'imputazione fatta espressamente dalla debitrice senza obiettare alcunché.
Né può rilevare che la non abbia mai chiesto (nonostante la Parte_2 scadenza) la restituzione dei due ratei annuali di € 50.000,00 dovuti a titolo di restituzione, ben potendosi tale condotta ascrivere ad una specifica sopravvenuta strategia difensiva (di sostenere cioè l'imputazione dei bonifici a restituzione del prestito).
Neanche può rilevare, ai fini della diversa imputazione dei pagamenti eseguiti dalla promissaria acquirente con i più volte cennati bonifici, che all'udienza del 24.03.2021
[...]
sentita in qualità di teste, abbia confermato che il prestito residuo da Testimone_1 erogare (di € 125.000,00) non era stato concesso in quanto “non era stata versata la caparra”.
7.4. Quanto al dedotto (da parte delle appellanti) inadempimento della parte appellata, consistito nella mancanza di disponibilità dei fondi per provvedere al pagamento del prezzo, in ragione della (successiva alla data del 29.03.2017) sospensione e poi revoca del mutuo da parte di , con il cui importo la promissaria acquirente avrebbe dovuto CP_10
provvedere al pagamento del prezzo stesso, va rilevato che neanche le doglianze formulate dalle appellanti su questo punto meritano di essere condivise.
7.4.1. Va innanzi tutto chiarito che, diversamente da quanto sostenuto dalle appellanti, il finanziamento della di € 2.000.000,00 era stato deliberato ancorché di fatto non CP_8
ancora erogato (ragione per la quale il relativo importo non risultava accreditato sugli estratti conto della promissaria acquirente).
Al riguardo la teste dipendente di Intesa San Paolo, filiale Imprese di Pescara Testimone_3 quale quadro direttivo, gestore imprese) ha dichiarato “Ricordo inoltre che la banca aveva deliberato il mutuo, stabilito l'appuntamento per il rogito a fine marzo, al quale la non CP_3
si presentò. Riconosco la delibera della banca del 24.1.2017 (doc. 5 fascicolo e la CP_3
doppia sottoscrizione ivi apposta da me e dal direttore. Preciso che il finanziamento era stato deliberato ma non erogato perché trattandosi di un ipotecario, bisognava prima stipulare l'atto condizionato, attendere il consolidamento e poi ci sarebbe stato lo svincolo delle somme”.
Il notaio dott. ha dichiarato: “posso rispondere che avendo io Testimone_2
fornito alla banca la relazione preliminare relativa agli immobili da ipotecare ed avendomi la banca inviato la minuta dell'atto di mutuo, ed avendo fissato l'appuntamento presso la banca per il giorno 29 marzo 2017, devo ritenere che la banca avrebbe erogato il mutuo di euro due milioni”…”Si trattava di mutuo ipotecario, non ho visto direttamente la delibera della banca. Posso precisare che quando la banca inoltra la minuta vuol dire che l'iter autorizzativo era stato completato”.
A fronte di tali deposizioni testimoniali, segnatamente di quelle rese da Testimone_3
neanche possono assumere rilievo le diverse dichiarazioni reste dalla teste Testimone_1
persona fisica che, in qualità di procuratrice speciale della sottoscrisse
[...] CP_3 il contratto preliminare di cui si discute ed avrebbe dovuto presentarsi all'incontro del
29.03.2017 per sottoscrivere l'atto definitivo), dovendo per un verso rilevarsi come le stesse provengano da un teste che, in quanto interessato all'esito della lite, non può considerarsi pienamente attendibile, e, per altro verso, che il contenuto di dette dichiarazioni (la teste ha riferito di aver appreso dal funzionario e dal direttore, che alcun mutuo non Testimone_3 era stato erogato e che l'avevano ringraziata “di aver smascherato una specie di imbroglio”) non sia stato confermato dalla teste Tes_3
7.4.2. Quanto alle argomentazioni a lungo svolte dalle appellanti -secondo cui i testi e avrebbero fatto riferimento alla sicura erogazione del mutuo ove la Testimone_2 Tes_3
(nella persona della sua procuratrice speciale si CP_3 Testimone_1 fosse presentata all'incontro fissato per il 29.03.2017 ed ove l'atto fosse stato stipulato in quella data, mentre non avrebbero fatto riferimento alla situazione esistente al 20.04.2017, avendo anzi la teste espressamente dichiarato che successivamente alla Testimone_3 data del 29.03.2017 “ci fu un chiarimento tra la parte che non si presentò e il direttore, la spiegò che non era convinta della vendita, quindi ci furono comunicazioni CP_3
ufficiali della sospensione del finanziamento e poi della revoca dello stesso. Le comunicazioni furono fatte alla - si rileva che in realtà non risulta affatto dimostrato CP_1
che alla data del 20.04.2017 vi fosse stata la sospensione e revoca del finanziamento, né tanto può evincersi dalla mancata comparizione dinanzi al notaio in data 20.04.2017 anche del funzionario della banca, dovendo al riguardo evidenziarsi, per un verso, che la mancata comparizione del funzionario ben può giustificarsi alla luce di quanto riferito dalla teste Tes_3
in ordine a quanto comunicato dalla sig.ra al direttore della banca (che cioè CP_3
non era convinta della vendita), per altro verso, che, ove sospensione e poi revoca del finanziamento vi fossero già stati, detti provvedimenti sarebbero stati riconducibili -in difetto di altre ragioni evincibili dalla deposizione della teste ed alla luce del dimostrato Tes_3 adempimento delle condizioni cui la aveva subordinato l'erogazione del mutuo con CP_8
mail del 24.1.2017 (il primo giudice, come evidenziato sopra al paragrafo 1.5., ha dato atto che erano stati infatti prodotti agli atti: la delibera della del 22.3.2017 di Controparte_1 aumento del capitale sociale a 100.000,00 euro;
l'apporto del socio in favore CP_2 della per € 575.000,00; la risoluzione consensuale, in data 13.3.2017, del Controparte_1 contratto di affitto di ramo di azienda tra la e la Timone S.r.l.; il ON contratto del 15.6.2016 di collaborazione commerciale tra la e l'Hotel Maya Controparte_1
S.r.l. della durata di due anni)- alla comunicazione della sig.ra l direttore della CP_3 banca del ripensamento in ordine alla vendita dell'immobile (è invero evidente che, a fronte della mancata stipula del contratto, per il quale il mutuo ipotecario era stato chiesto e concesso, e della manifestazione della volontà di uno dei coamministratori della società promittente venditrice di non concludere il contratto, il mutuo sia stato dapprima sospeso e poi revocato).
Non può del resto essere ignorato, sia al fine di ritenere che la promittente venditrice considerasse adempiente la promissaria acquirente (anche con riferimento al versamento della caparra), sia al fine di ascrivere la mancata conclusione del contratto definitivo a ripensamento di uno dei due coamministratori, il fatto che, come sopra già evidenziato, uno
CP_ dei due coamministratori della (segnatamente ) si ON Parte_2 fosse regolarmente presentato all'incontro del 29.03.2017, dichiarandosi inoltre disposto a sottoscrivere l'atto definitivo in data 20.04.2017 qualora l'altro coamministratore si fosse presentato.
7.4.3. Alcun rilievo può infine assumere, al fine di ritenere adempiente la promittente venditrice, la manifestazione da parte di quest'ultima dell'interesse a concludere il contratto, asseritamente comunicata nel maggio 2017 (la ha TE
contestato di avere ricevuto detta comunicazione e le appellanti, convenute in primo grado, non hanno fornito la prova di averla effettuata) poi reiterata nel marzo 2018 e successivamente in corso di giudizio, non potendosi non tenere conto che le manifestazioni di interesse sono state formulate quando ormai era intervenuta la revoca del finanziamento da parte della banca e conseguentemente la promissaria acquirente non era più nelle condizioni di pagare il prezzo.
7.5. Inammissibile si rivela, infine, la doglianza riguardante il mancato accoglimento, da parte del primo giudice, della richiesta di ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c., dovendo al riguardo evidenziarsi come le parti appellanti non abbiano reiterato l'istanza in primo grado in sede di precisazione delle conclusioni, sicché la stessa deve intendersi rinunciata.
7.6. In definitiva nella specie correttamente il primo giudice ha ritenuto la ravvisabilità dell'inadempimento della promittente venditrice all'obbligo di concludere il contratto, considerando altresì tale inadempimento grave tenuto conto dell'assetto di interessi previsti nel preliminare medesimo.

8. Il terzo motivo dell'appello proposto dalla e la prima parte ON del terzo motivo dell'appello proposto dalla sono parimenti infondati. CP_3
Con il terzo motivo dell'appello proposto dalla l'appellante lamenta ON
che il giudice di primo grado ha erroneamente dichiarato la legittimità del recesso esercitato dalla con conseguente condanna alla restituzione del doppio della caparra. Controparte_1
Torna a sostenere la non ravvisabilità nella specie del grave inadempimento della promittente venditrice, atteso che la condotta della aveva trovato causa nei plurimi e CP_3
precedenti inadempimenti della promissaria acquirente e, in ogni caso, il legittimo impedimento della venditrice per la convocazione del 29.03.2017 e l'assenza della Banca alla convocazione del 20.04.2017 non permettevano di imputare alla stessa la responsabilità della mancata stipula del definitivo.
Sostiene che deve in ogni caso essere escluso il profilo della gravità in quanto l'intenzione di concludere la compravendita, fermo il prezzo originariamente concordato, è stata più volte palesata dalla venditrice, sia a mezzo p.e.c. del 24.05.2017, dunque a poco più di un mese di distanza dall'incontro del 20.04.20167, sia successivamente, con comunicazione del 19 marzo 2018, ovvero nel corso dell'udienza del 9 giugno 2018.
Con la prima parte del terzo motivo dell'appello proposto da l'appellante lamenta CP_3
l'erroneità della sentenza nella parte in cui il giudice di primo grado, ritenuto grave l'inadempimento della ha riconosciuto il diritto della ad esigere CP_3 Controparte_1
il doppio della caparra.
Ribadisce che non sussiste l'inadempimento della parte promittente venditrice e quindi la non aveva diritto ad esigere il doppio della caparra. CP_1
8.2. Dette doglianze possono essere agevolmente rigettate con rischiamo a tutte le argomentazioni sopra diffusamente svolte in sede di trattazione dei precedenti motivi appello.
9. Meritevoli di accoglimento si rivelano, invece, il quarto motivo dell'appello proposto da e la seconda parte del terzo motivo proposto da ON CP_3
[...]
9.1. Con il quarto motivo dell'appello proposto da l'appellante ON
lamenta che erroneamente il giudice di primo grado, sul rilievo della insussistenza del requisito della liquidità e della esigibilità, ha ritenuto non compensabili il credito della promissaria acquirente (credito da restituzione della somma erogata in prestito dalla promittente venditrice alla promissaria acquirente, pari ad € 575.000,00) ed il credito della appellata a ricevere il doppio della caparra. Sostiene che la controversia insorta tra le parti ha avuto ad oggetto l'imputazione del pagamento della complessiva somma di € 575.000,00, che presuppone il titolo (contratto preliminare) dal quale originano il debito della avente ad oggetto la Controparte_1 corresponsione della caparra, e il relativo credito della a riceverla, e il Parte_3 titolo (proposta irrevocabile d'acquisto subordinata all'erogazione del prestito) dal quale origina il debito da restituzione della e il relativo credito della Controparte_1 [...]
alla ripetizione della somma, che sono certi. Parte_3
Deduce che l'avvenuta erogazione del prestito nell'ammontare di €. 575.000,00 è circostanza non contestata dalle parti e l'eccezione di compensazione formulata dalla stessa promissaria acquirente equivale a riconoscimento del debito nell' an e nel quantum.
Argomenta che, in ogni caso, il giudice avrebbe dovuto ammettere la compensazione in quanto essa era stata richiesta oltre che dalle convenute anche dalla dato Controparte_1
che oltre alla cosiddetta compensazione legale, subordinata alla sussistenza e coesistenza dei requisiti della omogeneità, liquidità, certezza ed esigibilità è prevista anche la compensazione giudiziale e quella volontaria che si configura quando le parti decidono di compensare tra loro crediti reciproci anche se carenti delle caratteristiche richieste per la compensazione legale.
Con la seconda parte del terzo motivo dell'appello proposto da l'appellante CP_3 lamenta l'erroneità della sentenza nella parte in cui primo giudice non ha ritenuto sussistenti le ragioni per la compensazione dei reciproci crediti delle parti.
9.2. Rileva il Collegio che -una volta risolta la questione, controversa tra le parti, relativa all'imputazione dell'importo di € 575.000,00 versata dalla promissaria acquirente con i bonifici del febbraio e del marzo 2017, nel senso della imputazione di detto versamento alla corresponsione della caparra, ed una volta accertata l'esistenza del credito della promittente venditrice alla restituzione dell'importo di € 575.000,00 a titolo di mutuo (la stessa parte attrice, dopo aver sostenuto nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado che il prestito era stato restituito, ha poi riconosciuto in sede di prima memoria ex art. 183 VI comma c.p.c. che tale credito sopravviveva, tanto da invocare la sua compensazione con il maggior credito di essa esponente a titolo di restituzione del doppio della caparra)- il giudice ha erroneamente escluso di procedere alla compensazione (invocata oltre che dalle convenute anche dall'attrice) tra i rispettivi crediti, ritenendo non certo il credito delle convenute.
9.3. Ne consegue che, operata la compensazione tra i rispettivi crediti delle parti (credito della promittente venditrice alla restituzione del prestito erogato nella misura di € 575.000,00
e credito della promissaria acquirente a vedersi restituito il doppio della caparra per complessivi € 1.150.000,00 (€ 575.000,00 x 2)), la promittente venditrice deve essere condannata al pagamento, in favore dell'appellata del minore (rispetto a quello oggetto della condanna operata in primo grado) importo di € 575.000,00.
10. Il quarto motivo dell'appello proposto da e il quarto motivo ON
di appello proposto da con i quali le appellanti censurano le statuizioni CP_3
relative al regolamento delle spese processuali, debbono ritenersi assorbiti.
10.1. Con il quinto motivo dell'appello proposto da l'appellante ON
argomenta che la situazione di obiettiva incertezza venutasi a creare sui diritti controversi, rientra tra le “gravi ed eccezionali ragioni” previste dall' art. 92, co.2 c.p.c. per cui doveva essere disposta la compensazione delle spese.
Con il quarto motivo dell'appello proposto dalla l'appellante argomenta che CP_3
stante la complessità della questione fattuale e giuridica della causa doveva essere applicato il disposto di cui all'art. 92 c.p.c. con una pronuncia di compensazione delle spese.
Deduce l'erroneità della doppia condanna alle spese in quanto con l'atto di citazione introduttivo del giudizio la aveva convenuto dinanzi al Tribunale di Pescara Controparte_1
la in persona del legale rappresentante amministratore ON [...]
nonché in persona del socio e co amministratore in quanto, inoltre, Pt_2 CP_3
posizioni difensive delle convenute risultavano allineate e identiche, finalizzate a resistere alle domanda attoree, nonché unico risultava il centro di interesse.
Il quinto motivo di gravame proposto ed il quarto motivo di gravame debbono ritenersi assorbiti alla luce della parziale
10.2. Al riguardo il Collegio rileva che il Giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale, mentre, in caso di conferma della sentenza impugnata, la decisione sulle spese può essere modificata soltanto se il relativo capo della sentenza abbia costituito oggetto di specifico motivo di impugnazione. (Cass. 27056/2021; Cass. 9064/2018; Cass.
11423/2016).
11. Venendo al regolamento delle spese del doppio grado si rileva come, a fronte del parziale accoglimento delle domande proposte dall'attrice in primo grado, sussistano i presupposti per la compensazione parziale delle spese di lite nella misura del 50% e per porre il residuo 50% delle stesse, liquidate come da dispositivo, ex D.M. 147/2022, con applicazione dei parametri medi relativi allo scaglione di riferimento, con esclusione per il presente grado delle spese relative alla fase di trattazione istruzione.


PQM


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) In parziale accoglimento degli appelli ed in parziale riforma della sentenza impugnata, operata la compensazione tra il credito della appellata TE
(a titolo di pagamento del doppio della caparra per complessivi €
[...]
1.150.000,00) ed il credito della appellante Parte_3
(a titolo di restituzione del mutuo per complessivi €
[...]
575.000,00) CONDANNA la Parte_3 al pagamento, in favore dell'appellata , della
[...] TE differenza pari ad € 575.000,00;
2) DICHIARA compensate tra appellanti ed appellata le spese del doppio grado nella misura del 50% e CONDANNA le appellanti Parte_3
e in solido tra
[...] Controparte_3 loro, al pagamento, in favore degli avv.ti Marino Marini e Alba Ronchi –procuratori dell'appellata dichiaratosi antistatari- del residuo 50% delle spese Controparte_1 che liquida nell'intero: quanto al primo grado in complessivi € 30.906,00, di cui €
1.713,00 per esborsi ed € 29.193,00 per compensi, oltre a rimborso forfettario spese generali e ad IVA e CAP come per legge;
quanto al presente grado, in complessivi €
18.511,00 per competenze, oltre a rimborso forfettario spese generali e ad IVA e CAP come per legge;

Così deciso in L'Aquila nella camera di consiglio del 17.12.2024
La Consigliera rel. est.
(dott. Carla Ciofani) La Presidente
(dott. Nicoletta Orlandi)