R.G.N. 669/2025

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile
nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott. Antonio Corte Consigliere
Dott. Isabella Ciriaco Consigliere rel. est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta la numero di ruolo sopra riportato promossa in grado d'Appello con atto di citazione notificato il da
p.iva , rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 P.IVA_1
AN CA (c.f.: ), presso il cui studio è elett.te dom.ta in RE, C.F._1
Via Marcobi n. 8, giusta delega allegata all'atto d'appello;
- Appellante-
CONTRO
(C.F. ), Controparte_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avv. PROFITA CA (CF: ) presso il cui sudio è C.F._2 elett.te dom.ta in VIA ARNALDO DA BRESCIA, N. 1, GALLARATE, giusta delega in calce all'atto di intimazione di sfratto;

- Appellata-
OGGETTO: appello in materia di affitto di azienda.
CONCLUSIONI delle parti: per Parte_1
Voglia la Corte di Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, previa valutazione positiva dell'ammissibilità del gravame, fissata l'udienza di discussione,
In via cautelare
Sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata in toto ovvero, in subordine, nella parte relativa alla condanna al pagamento della penale e interessi di mora ex d.lgs. 231/2002 sussistendone i presupposti di legge;
nel merito:
1 - Riformare la sentenza n. 132/2025 del Tribunale di RE – Sez. Seconda Civile – G.O dott.
CO pubblicata mediante deposito in cancelleria il 21.02.2025 e non notificata, e, per l'effetto, in via principale:
Accertata l'illegittimità del recesso comunicato da in data 13.06.2023 o dalla data diversa CP_1 provata, respingere la condanna di alla restituzione a favore dell'istante del ramo di azienda Pt_1 comprensivo di tutti i beni di arredamento, delle attrezzature e dei macchinari disposto per l'esercizio dell'attività di bar nel Centro Sportivo Comunale Le Betulle” sito in Luino (VA), Via Lugano n.41 meglio descritto nel contratto di affitto di azienda stipulato con atto Rep. 163564 – Racc. 28006 in data 11/11/2019 a ministero Notaio in Verona;
Persona_1
Respingere altresì la domanda subordinata relativa all'accertamento cessazione del contratto di affitto inter partes per scadenza naturale in data 20.11.23; in subordine valutata la sussistenza dei presupposti indicati nell'art. 1384 c.c., disporre la riduzione della penale ad equità pari al 10% del canone moltiplicato per ogni giorno di ritardo nella consegna;
dichiarare la decorrenza degli interessi, in misura del tasso legale ai sensi dell'art. 1284, comma I,
c.c. da calcolarsi sull'ammontare della penale così come ridotta dalla sentenza al saldo;
in via riconvenzionale accertata la presenza di comportamenti posti in essere dalla concessionaria contrari al CP_1 contratto di affitto di ramo d'azienda, a buona fede e in violazione dell'art. 1175 e 1375 c.c. e 2043
c.c., accertato il danno sofferto dall'odierna esponente, condannare l'attrice-intimante a corrispondere a la somma di € 119.933,78 o nella maggiore o minor somma ritenuta di Pt_1 giustizia, oltre interessi e rivalutazione;
in subordine, nell'ipotesi di accoglimento delle domande di parte attrice, compensare, anche parzialmente,
l'importo della penale eventualmente riconosciuta con i danni subiti dalla appellante;
con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria in ogni caso, con vittoria di compensi e spese di causa.
Con la più ampia riserva di ulteriormente dedurre ed eccepire nel merito, instare in via istruttoria, indicare testimoni e produrre documenti nei termini assegnandi dal Giudice.
In via istruttoria:
Si insiste per l'ammissione dei capitoli di prova non ammessi e, in specie, dei capitoli
2,3,4,5,8,9,14,15 delle note conclusive con i testi ivi indicati ovvero per la concessione di termine per specificare, se necessario, le circostanze
Per Controparte_1
Respingere l'appello in quanto infondato sia in fatto sia in diritto.

FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
2 1. Premesso in fatto che:
- " , titolare del ramo Parte_2
d'Azienda consistente nella gestione del Centro Sportivo Comunale “Le Betulle” di Luino concessole in affidamento giusta Convenzione stipulata con il Comune di Luino (Repertorio n. 3273 del
01/10/2018), in data 11.11.2019 concedeva in affitto alla società FRAMILA SNC Dl GHIDINI
RT il ramo d' azienda relativo all'esercizio dell'attività di bar presente nel Centro Sportivo
Comunale “Le Betulle" comprensivo dei beni di arredamento, delle attrezzature e dei macchinari disposti per l' esercizio di detta attività;
- in data 5.5.2021 Parte_2 aveva concesso in affitto alla società Controparte_2
(oggi l'appellata avente ad
[...] Controparte_3 oggetto la gestione degli impianti sportivi e natatori del suindicato Centro Sportivo in cui era ricompreso il bar in esso presente e, per l'effetto, la seconda era subentrata nel contratto di affitto di ramo d'azienda stipulato con;
Parte_1
- (di seguito solo notificava a CP_1 Controparte_1 CP_1 Parte_1
(di seguito solo ) l'intimazione di sfratto per finita locazione del contratto di Parte_1 Pt_1 affitto di ramo d'azienda, comprensivo dei beni di arredamento, delle attrezzature e dei macchinari disposti per l'esercizio dell'attività di bar nel Centro Sportivo Comunale, riferendo di aver comunicato verbalmente all'intimata -in occasione di un incontro tenutosi il 13.6.2023- la volontà di recedere dal contratto di affitto d'azienda, volontà, poi, formalizzata per iscritto con PEC del
21.6.2023; precisava inoltre che, per effetto del recesso, il contratto inter partes era cessato in data
13.09.2023 o, comunque, per effetto della notifica dell'intimazione, alla data del 10.11.2023.
L'intimante concludeva chiedendo la convalida dello sfratto intimato e, nel merito, l'accertamento della risoluzione del contratto di affitto inter partes per l'intervenuto recesso dell'intimante o per la scadenza naturale del contratto, con la condanna dell'intimata al rilascio dei beni aziendali e al pagamento della penale contrattuale o determinata ex art. 1226 cc per ogni giorno di ritardo nel rilascio dell'azienda.
2. L'intimata si costituiva in giudizio, opponendosi alla convalida;
eccepiva, in via Pt_1 preliminare, l'inammissibilità della domanda ex art. 657, comma 1 e 2, c.p.c., in quanto, nella fattispecie, non si trattava di locazione, ma di affitto di ramo d'azienda e la carenza di legittimazione attiva della parte intimante;
nel merito, la nullità del recesso, da un lato, perché con la cessazione del contratto si sopprimeva il servizio bar in palese contrasto con il contenuto dell'art. 8 della
Convenzione stipulata l'1.10.2018 dal con il dante causa dell'intimante, e, dall'altro Controparte_4 lato, perché il recesso era immotivato.
Rigettata la richiesta di emissione di ordinanza di rilascio dell'immobile e disposta la conversione del rito, con la memoria integrativa la modificava le conclusioni, chiedendo nel merito il rigetto Pt_1
3 della domanda di cessazione del contratto di affitto di ramo d'azienda e, in caso di suo accoglimento, di riduzione ex art. 1384 c.c. della penale contrattuale;
in via riconvenzionale, chiedeva l'accertamento del grave inadempimento contrattuale dell'intimante e la sua condanna al risarcimento del danno sofferto.
3. Il Tribunale di RE, con la sentenza n. 132/25, ritenute rinunciate le preliminari eccezioni di inammissibilità e di difetto di legittimazione attiva sollevate dall'opponente, sulla base dell'istruttoria orale svolta e della documentazione in atti, con esclusione di quella prodotta dall'intimata con le note conclusive depositate ai sensi dell'art. 416 co. 3 c.p.c. poiché tardiva, in accoglimento delle domande di ha: CP_1
- dichiarato legittimo il recesso dell'intimante dal contratto di affitto d'azienda, ritenendo così tale contratto cessato dal 23.10.2023;
- condannato la all'immediata riconsegna del ramo d'azienda oggetto di causa nonché a Pt_1 corrispondere alla la somma di € 23.800,00, oltre gli interessi al tasso ex art. 1294 co. 4 c.c., a CP_1 titolo di penale contrattuale per il ritardo nella riconsegna del ramo d'azienda;
- condannato altresì la società a corrispondere a titolo di penale contrattualmente stabilita la Pt_1 somma di € 50,00 al giorno a partire dal 21.2.2025 (giorno successivo all'emissione della sentenza) sino all'effettiva riconsegna del ramo d'azienda.
Il Tribunale ha invece rigettato la domanda riconvenzionale di volta all'accertamento dei Pt_1 comportamenti asseritamente contrari a buona fede e alle disposizioni di cui agli artt. 1175 e 1375
c.c. e 2043 c.c. attribuiti alla ed alla conseguente condanna al risarcimento del danno CP_1 quantificato in € 119.933,78, o nella diversa misura ritenuta di giustizia, ponendo le spese di lite a carico della soccombente convenuta intimata.
4. Avverso tale sentenza ha proposto impugnazione la società proponendo sei motivi Pt_1
d'appello articolati in più punti in ragione dei quali ha chiesto l'integrale riforma della sentenza impugnata e l'accoglimento delle conclusioni rassegnate, sopra riportate.
Si è costituita chiedendo il rigetto dell'appello in quanto infondato in fatto e diritto. CP_1
5. Nelle more della trattazione della prima udienza, su ricorso ex art.351 c.p.c., veniva fissata l'udienza di comparizione delle parti avanti al Collegio, all'esito della quale, dato atto dell'intervenuta riconsegna dell'azienda oggetto del contratto di affitto e che l'oggetto della sospensiva era sostanzialmente da circoscrivere alla condanna al pagamento della penale disposta dal giudice, la
Corte - ritenendo che tale ultimo punto meritasse un adeguato approfondimento anche in considerazione delle rappresentate condizioni economiche della società appellante-, ha prudenzialmente disposto la parziale sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza n.132/25 emessa dal Tribunale di RE, sino alla misura di € 11.900,00 (pari al 50% dell'importo stabilito con la condanna al pagamento a carico di a titolo di penale Parte_1 contrattuale nel dispositivo della sentenza).
4 All'udienza del 2 luglio 2025, esperito invano il tentativo di conciliazione, all'esito della discussione delle parti, la Corte ha pronunciato la sentenza, dando lettura del dispositivo alla presenza delle parti, riservando la redazione della motivazione.
*****
6. I primi due motivi d'appello sono di carattere processuale:
6.1. con il primo motivo contesta la decisione del Tribunale laddove ha dichiarato “la Pt_1 tardività della produzione documentale effettuata dalla parte intimante in allegato alle note conclusive, ai sensi dell'art. 416, comma 3, cpc ed in assenza di autorizzazione alla sua produzione da parte del Giudice”. Sostiene l'appellante l'erroneità di tale decisione che non tiene conto del fatto che con le note conclusive la ha aggiornato i conteggi relativi agli incassi maturati negli anni Pt_1 antecedenti l'intimazione di sfratto e quelli successivi, producendo i dati contabili ricavati dall'Agenzia delle Entrate che non aveva potuto produrre prima dello scadere del termine di cui all'art. 416 co. 3 c.p.c. Il giudice avrebbe dovuto ritenere ammissibile la produzione asseritamente effettuata in conformità dell'art. 420 comma V cpc, attesa la formazione successiva dei documenti e ritenendo la produzione giustificata dallo sviluppo del processo.
6.2. Con il secondo motivo l'appellante lamenta l'omessa pronuncia del giudice in merito alle istanze di prova orale reiterate, non ammesse in quanto ritenute generiche.
6.2.2. Entrambi i motivi sono infondati e vanno rigettati.
La documentazione tardivamente prodotta consiste in files non meglio denominati, né comprensibili, che riportano elenchi di numeri di “matricole dispositivo”, data e ora del rilievo e somme con Iva, con l'indicazione di rappresentare i corrispettivi asseritamente ottenuti da in diversi periodi Pt_1 di tempo, ma di cui è ignota la provenienza ed autenticità, come tali assolutamente inidonei ad assurgere a documenti probatori.
Quanto alle prove orali dedotte dall'appellante sono effettivamente formulate in modo generico, senza alcuna indicazione puntuale di circostanze determinate da provare, prive di specifica indicazione del momento o del luogo in cui sarebbero avvenuti i fatti genericamente dedotti, pertanto, non si può che condividere la decisione del primo giudice di non ammettere l'ulteriore prova orale richiesta sui capitoli di prova del tutto genericamente formulati.
6.3. Con il terzo motivo d'appello contesta la sentenza di RE in punto di ritenuta Pt_1 legittimità del recesso lamentando, innanzitutto, che la comunicazione di recesso datata 21.6.2023 non contiene alcuna motivazione e che erroneamente il primo giudice ha ritenuto non ingiustificato il recesso ad nutum operato da attesa la durata limitata del contratto (annuale rinnovabile CP_1 automaticamente) e la carenza di investimenti da parte del gestore. Osserva l'appellante che il contratto era in essere dal 2019, con un canone non irrisorio e che l'attività ha comunque necessitato
5 di un'organizzazione, con stipula di contratti di fornitura a carattere continuativo e l'assunzione di un dipendente;
per cui, sostiene l'appellante, l'unica vera differenza sarebbe data dal fatto che il contratto non aveva comportato investimenti significativi in quanto la struttura era stata messa a disposizione del tramite la concessionaria. Il recesso operato da sarebbe da ritenere meramente CP_4 CP_1 potestativo e non idoneo a giustificare il sacrificio inferto alla parte affittuaria.
Secondo l'appellante, poi, l'operato recesso sarebbe illegittimo poiché contrario agli impegni derivanti dalla Convenzione stipulata dal dante causa di con il Comune di garantire la continuità CP_1 del servizio bar. Secondo la prospettazione di il recesso operato sarebbe volto a Pt_1 interrompere/sopprimere il servizio bar, atteso che non è stato giustificato né dalla volontà di affittare il servizio a terzi né dalla volontà di subentrarvi. Conclude l'appellante, il recesso finalizzato all'eliminazione del servizio, in tesi, sarebbe “del tutto illegittimo senza un preventivo assenso dell'ente locale concessorio con preventiva modifica della convenzione. […] Il mantenimento del servizio bar deve ritenersi sussistente e inderogabile da parte della concedente in quanto imposto dal collegamento contrattuale esistente tra la concessione di bene pubblico per la fruizione da parte della collettività e il contratto ancillare di affitto di ramo d'azienda”.
La sentenza dovrebbe essere quindi modificata poichè “la disdetta/recesso priva di alcuna motivazione, quindi, deve essere ritenuta inefficace, non avendo la concessionaria il potere di modificare – di fatto – la destinazione d'uso di parti dell'area del Centro sportivo destinate a servizi accessori (bar) né essendovi la prova di voler continuare a garantire il servizio (ma anzi di volerlo sopprimere)”.
6.3.2. Risulta documentale in atti ed è pacificamente riportato anche dal giudice nella sentenza – non impugnata sul punto- che il contratto di affitto di ramo d'azienda avente ad oggetto il complesso dei beni disposti per l'esercizio dell'attività di bar nel Centro Sportivo stipulato l'11.11.2019 tra il dante causa della e prevede: CP_1 Pt_1
- all'art.

2.1 delle clausole contrattuali, la durata di 1 anno del contratto, dall'11.11.2019 al
10.11.2020, tacitamente prorogabile di anno in anno;

- all'art.

2.2 delle clausole contrattuali, la facoltà per entrambe le parti di recedere dal contratto in qualsiasi momento, salvo un preavviso di 3 mesi;

- all'art. 19.1 che, nell'ipotesi di cessazione del contratto per qualsiasi motivo, decorsi 10 giorni dalla cessazione, sorge l'obbligo a carico dell'affittuaria/intimata del pagamento di una penale per ogni giorno di ritardo nel rilascio dell'immobile oltre i primi 10, con rinuncia ad avvalersi della facoltà di cui all'art. 1384 c.c
Ebbene, le parti avevano quindi previsto il diritto di recesso convenzionale ad nutum senza necessità di alcun consenso della controparte e senza necessità di allegare una qualche motivazione. Il giudice, nel rispetto dei principi giurisprudenziali in materia, ha verificato che il diritto di recesso sia stato esercitato nel rispetto del principio di buona fede, nei binari dell'equilibrio e della proporzione tra le parti.
6 Gli elementi indicati dal giudice a riprova della legittimità del recesso sono oggettivi e non confutati dall'appellante, rispetto ai quali le argomentazioni spese dalla rappresentano più la delusa Pt_1 aspettativa della parte di proseguire nella gestione del bar, cui non è riconosciuta contrattualmente alcuna tutela, e non può prevalere sulla contrapposta scelta di interrompere il rapporto mediante l'espletamento del regolare recesso contrattuale.
Il secondo argomento relativo al collegamento contrattuale asseritamente esistente tra la concessione comunale della struttura ed il servizio bar è del tutto inconferente e non attinente al rapporto oggetto di causa;
inoltre, l'appellante manca di interesse giuridicamente rilevante ad eccepire l'eventuale violazione degli impegni assunti dalla con il Comune concedente. CP_1
6.4. Il quarto motivo d'appello attiene al rigetto della domanda riconvenzionale.
All'esito dell'istruttoria orale svolta il primo giudice non ha ravvisato alcun grave inadempimento della parte intimante agli obblighi contrattuali assunti verso , “in quanto nulla risulta CP_1 Pt_1 documentalmente provato e le prove orali hanno dato un esito contrastante”.
Secondo il giudice di primo grado “Gli inadempimenti contestati erano costituiti dall'installazione di tornelli nell'ingresso principale del centro che impedivano ai non soci del centro di accedere direttamente al bar, alla eliminazione della facoltà di utilizzare dei giochi nell'area antistante il bar, in quanto occupata dall'intimante con delle cyclette, e al funzionamento contestuale all'esercizio del bar dei distributori di bevande e snack, in contrasto con una precisa clausola contrattuale (cfr art. 6 premessa contratto”).
L'appellante individua gli errori in cui sarebbe a suo parere incorso il giudice, indicandoli ne: “l'aver ritenuto essenziale la gravità degli inadempimenti, l'aver valutato in modo superficiale l'esito dell'istruttoria documentale e testimoniale e l'aver negato la sussistenza del danno economico provato dagli incassi mensili prodotti da cui emerge un sensibile calo a seguito dei comportamenti posti in essere da . Osserva l'appellante, in particolare, che la gravità dell'inadempimento non CP_1 sarebbe rilevante nel caso di specie in cui la parte si sia appellata – come nella specie- ai principi di cui all'art. 1375 c.c. e abbia denunciato la violazione del patto di non concorrenza di cui all'art. 16 (e
17.8) del contratto d'affitto d'azienda, la cui integrazione non richiede che l'inadempimento sia grave.
Secondo , poi, i comportamenti denunciati sarebbero connotati da malafede e l'attività di Pt_1 disturbo posta in essere violava il contratto e il principio di buona fede nell'esecuzione del contratto.
Più nello specifico i comportamenti denunciati dall'appellante consistono ne:
a) L'apposizione dei tornelli in prossimità delle scale di accesso al piano superiore della struttura dove si trova l'attività di (Cfr. doc. 16 fascicolo . Pt_1 Pt_1
La collocazione dei tornelli, posta tra l'accesso principale al Centro Sportivo ove entrano fruitori e genitori e il bar, avvenuta solo successivamente alla comunicazione di recesso, sarebbe stata esclusivamente funzionale a impedire l'accesso al bar ai fruitori del centro sprovvisti di abbonamento
(es genitori dei bambini frequentanti i corsi di nuoto) con l'inevitabile conseguenza della drastica limitazione del bacino di utenza di Pt_1
7 b) La fornitura dei pasti del campo estivo attraverso un servizio catering esterno, circostanza completamente trascurata dal giudice di prime cure, sarebbe sintomatica dello svolgimento di attività di concorrenza sleale cui sarebbe conseguito il calo degli incassi di nei mesi estivi. Pt_1
c) L'installazione di distributori automatici di bevande e snack nel palazzetto e all'ingresso del centro e la contestuale apposizione di sedie e tavolini, posizionati anche e proprio in prossimità del bar (di fronte), sempre funzionanti, rappresenterebbero un'aperta violazione dell'art. 17.8 del contratto di affitto del ramo d'azienda in cui era prevista l'attivazione dei distributori solo quando il bar era chiuso.
d) Gli improvvisi distacchi di corrente, gli allagamenti attribuibili alla scarsa manutenzione da parte di dell'immobile in concessione. CP_1
e) L'indebita occupazione di aree in uso a , confermata dai testimoni escussi dimostrerebbe Pt_1 ancora una volta l'atteggiamento contrario a buona fede tenuto da CP_1
Conclude quindi l'appellante col sostenere che: “Tutte le circostanze espresse poc'anzi hanno determinato una sensibile contrazione del fatturato che, attesa la natura complementare dell'attività di bar alla fruizione dei servizi sportivi del Centro da parte di avventori e accompagnatori, non può avere altra causa se non i comportamenti ostativi, concorrenziali e illegittimi posti in essere dalla concedente.
Non è neppure una mera fatalità il fatto che la perdita di fatturato decorra dalla fine dell'estate- autunno 2023, data in cui sono collocati gli interventi sopra contestati.
… Per quanto riguarda la prova del danno, essa non può che essere costituita dal calo di fatturato
a decorrere dal momento di comunicazione del recesso che è coinciso con l'inizio dei comportamenti poc'anzi denunciati”.
6.4.2. Anche tale motivo è destituito di fondamento e va respinto. Non solo le testimonianze assunte dal Tribunale non sono univoche, come correttamente evidenziato dal primo giudice, ma soprattutto va rilevato che le condotte asseritamente volte a intralciare l'attività del bar sarebbero cominciate, secondo quanto riferito dalla stessa appellante, alla fine del mese di luglio e, quindi, quando già CP_1 aveva comunicato il recesso dal contratto e avrebbe dovuto rilasciare l'azienda entro la fine Pt_1 di settembre e, quindi è ben possibile che riorganizzasse gli spazi e l'attività in vista delle nuove CP_1 esigenze.
In ogni caso, del tutto indimostrato sarebbe il danno da calo di fatturato, non avendo l'appellante prodotto alcuna documentazione contabile, registro fatture o dichiarazione dei redditi idonea a dimostrarlo. Anche i documenti tardivamente prodotti sono privi di valore probatorio e volti asseritamente a dimostrare la sola riduzione di incassi. Quanto al danno da intimazioni personali è rimasto sfornito di prove e le prove dedotte sono tutte inammissibili poiché generiche.
6.5. Il quinto motivo d'appello verte sull'accoglimento della penale.
8 Il primo giudice ha accolto la domanda di condanna di al pagamento della penale, in virtù Pt_1 della clausola contrattualmente pattuita che ne prevedeva il pagamento in caso di ritardo superiore a
10 giorni dal venir meno dell'efficacia del contratto, in merito alla quale l'intimata non ha sollevato alcuna contestazione sulla sua legittimità.
Peraltro, il Tribunale non ha ritenuto, invece, legittima la previsione contrattuale di preventiva rinuncia dell'intimata ad avvalersi della facoltà di riduzione della penale secondo l'art. 1384 c.c. ed ha ritenuto la somma concordata (pari a 98 euro al giorno, ovvero il triplo del canone di affitto giornaliero) “palesemente eccessiva sia in rapporto alla tipologia contrattuale oggetto del giudizio, sia considerando l'interesse all'adempimento della parte creditrice e tenendo conto delle ripercussioni del ritardo sull'effettivo equilibrio sinallagmatico del rapporto;
utilizzando, pertanto, il potere ex officio sancito dal citato art. 1384 c.c. questo Giudice determina ex art. 1226 c.c. la penale contrattuale in € 50,00 al giorno”.
Lamenta l'appellante:
1) che il giudice non avrebbe considerato l'eccezione dalla stessa mossa quanto all'inapplicabilità della penale al caso di recesso dal contratto, atteso che l'art. 19.1 del contratto registrato il
14.11.2019 prevederebbe – in tesi- che la penale possa essere applicata solo nell'ipotesi di risoluzione del contratto avvalendosi della clausola risolutiva espressa o in altre ipotesi di risoluzione;

2) l'affittuaria è rimasta nella detenzione dell'azienda in buona fede, sulla base della decisione del giudice di rigetto dell'emissione dell'ordinanza di rilascio di tal che non “possa essere considerata responsabile del ritardo in quanto il rigetto dell'istanza di rilascio non può che costituire una sospensione dell'obbligo di rilascio fino alla decisione definitiva, ragion per cui il periodo antecedente alla sentenza potrebbe non essere computato ai fini della penale.
Anche qualora detto assunto non venga condiviso, il suo effetto pratico può incidere sulla valutazione del ritardo”.
3) Il giudice non avrebbe adeguatamente motivato la riduzione della penale nel suo ammontare.
Di contro, sostiene l'appellante, l'appellata non avrebbe provato quale disagio avrebbe sofferto tale da giustificare la penale nell'entità anche riconosciuta dal giudice, atteso che aveva tra l'altro Pt_1 pagato regolarmente tutti i canoni di affitto, mentre l'affittuaria aveva rappresentato le varie ragioni che imporrebbero di riconoscere al più una penale nella misura del 10% del canone d'affitto (v. pag.
43 e ss. Appello).
6.5.2. Quanto alla prima argomentazione appena riportata, osserva la Corte che l'art. 19.1 del contratto d'affitto d'azienda individua le modalità comunicative da usare nel caso un contraente avesse inteso avvalersi di una clausola risolutiva espressa, stabilendo poi espressamente “che nell'ipotesi di cessazione del contratto per qualsiasi motivo, decorsi 10 giorni dalla cessazione,
l'obbligazione a carico dell'affittuaria/intimata di pagamento di una penale per ogni giorno di ritardo nel rilascio dell'immobile oltre i primi 10, con rinuncia ad avvalersi della facoltà di cui all'art. 1384 c.c.”. Pertanto, il dato letterale della clausola è chiaro ed univoco nel prevedere, contrariamente all'assunto di parte appellante, la debenza della penale nel caso di ritardata consegna
9 dell'azienda a seguito dello scioglimento – per qualsiasi causa- del contratto, con conseguente infondatezza della prima eccezione sollevata da Pt_1
Allo stesso modo non è condivisibile la prospettazione secondo cui la mancata pronuncia dell'ordinanza di rilascio da parte del primo giudice possa aver legittimato la permanenza della conduttrice nell'azienda ed il suo tardivo rilascio. Una volta ritenuto legittimamente esercitato il recesso da parte della locatrice, il diritto ad ottenere il rilascio dell'azienda non può che decorrere dalla data di scioglimento del contratto, non potendo l'intimata pretendere legittimamente di permanerne nel possesso, con conseguente obbligo di pagare la penale nel caso di tardiva riconsegna dei beni.
6.5.3. Passando alla terza argomentazione del quinto motivo d'appello, il Tribunale ha ridotto d'ufficio a 50 euro per ogni giorno di ritardo la penale contrattualmente stabilita in 98 euro al giorno, ritenendo eccessiva quella pattuita in rapporto alla tipologia del contratto, in relazione all'interesse dell'adempimento della parte creditrice rispetto alle ripercussioni del ritardo sul sinallagma contrattuale.
La rideterminazione della penale operata dal giudice è stata impugnata dalla sola che ne Pt_1 chiede, se non l'esclusione, una riduzione maggiore, mentre nessuna impugnazione sul punto è stata proposta dalla parte appellata.
Ciò premesso, l'appellante ha sostenuto la sproporzione della penale, anche nella misura determinata dal giudice a fronte del canone di affitto (pari ad € 12.000,00 annui), in quanto determinerebbe un grave squilibrio contrattuale ai danni di costretta a pagare la somma di € 18.250,00 annui Pt_1
(oltre il canone) a fronte di un modesto giro d'affari dell'azienda, atteso altresì il sempre puntuale pagamento del canone di affitto da parte della affittuaria. Inoltre, la non avrebbe rappresentato CP_1
– come era suo onere- l'esistenza di alcun danno neanche potenziale a lei derivante dal ritardo nella consegna. Sulla scorta di tali argomentazioni ha chiesto che la penale venga rideterminata Pt_1 in misura pari al 10% del canone di affitto.
Ebbene, la clausola penale svolge la funzione civilistica di determinazione preventiva e consensuale della misura del risarcimento del danno derivante dall'inadempimento o dal ritardo nell'adempimento, e deve avere un valore dissuasivo e deterrente;
non va sottaciuto, poi, che, nella specie, è divenuta ingente anche in considerazione del consistente ritardo accumulato da Pt_1 nella consegna.
Ciò posto, ai fini della valutazione della eccessività della penale, a norma dell'art. 1384 cod. civ., occorre far riferimento a criteri oggettivi, dovendosi tener conto non della situazione economica del debitore e del riflesso che la penale possa avere sul suo patrimonio, ma solo dello squilibrio tra le posizioni delle parti, avendo il riferimento all'interesse del creditore la funzione di indicare lo strumento per mezzo del quale valutare se la penale sia, o meno, manifestamente eccessiva, e dovendo la difficoltà del debitore riguardare l'esecuzione stessa della prestazione risarcitoria (ove, ad esempio, venga a mancare una proporzione tra danno, costo ed utilità) (cfr. Cass. Sent.
n. 7180/2012, Sent. n. 6158/2007). Con la recente Ordinanza n. 26901 del 20/09/2023 la Suprema
Corte ha ribadito il principio, affermando che “Il criterio di riferimento per il giudice, nell'esercizio
10 del potere di riduzione della penale, non è la valutazione della prestazione in sé astrattamente considerata, ma l'interesse che la parte ha, secondo le circostanze, all'adempimento di essa, tenendo conto delle ripercussioni dell'inadempimento sull'equilibrio delle prestazioni e della sua effettiva incidenza sulla situazione contrattuale concreta”.
In applicazione di tale condivisibile principio, il Collegio ritiene che dall'esame degli atti di causa non emerga alcun precipuo interesse della locatrice recedente ad ottenere l'immediata riconsegna nell'azienda, né è stata rappresentata o è ravvisabile alcuna ricaduta negativa sull'attività di o CP_1 sugli obiettivi eventualmente da questa prefissati riconducibile alla ritardata consegna del bene;
di contro, non può non tenersi conto dell'avvenuto regolare pagamento del canone da parte di , Pt_1 che aveva tutto l'interesse a proseguire l'attività e così facendo ha anche garantito la redditività del contratto per la oltre al fatto che il recesso dal contratto ha sicuramente avuto gravi CP_1 ripercussioni sulla affittuaria che ha visto venir meno il rapporto contrattuale e quindi cessare la propria attività imprenditoriale.
Tutto ciò considerato e rapportati i contrapposti interessi alla tipologia e valore del contratto di affitto d'azienda stipulato tra le parti, si ritiene che la finalità sanzionatoria della clausola penale possa essere soddisfatta con la rideterminazione della penale contrattuale in € 33,00 euro per ogni giorno di ritardo nella consegna (pari al canone di affitto giornaliero).
La penale così determinata deve essere calcolata, come correttamente ed incontestatamente stabilito dal primo giudice dal 2.11.2025 (ovvero dall'undicesimo giorno successivo alla cessazione dell'efficacia del contratto, individuata nel 23.10.2023) sino al giorno dell'effettivo rilascio
(avvenuto il 19/03/2025, giusto verbale di consegna dell'ufficiale giudiziario del Tribunale di RE prodotto da . CP_1

6.6. Con ulteriore motivo ha contestato la decisione del primo giudice in punto di interessi Pt_1 legali riconosciuti al tasso di cui all'art. 1284 comma 4 c.c. dalla domanda al saldo.
In primo luogo, sottolinea l'appellante, “non possono essere maturati interessi su capitale non ancora formatosi.
L'importo della penale pari ad € 23.800,00 calcolato, come scrive lo stesso giudice, dal 2.11.2023 al 20.2.2025 (data della sentenza) non può sussistere al momento della domanda, ovvero al momento della notifica dello sfratto (23.10.2023).
In tale data non era maturata alcuna penale: è lo stesso giudice che la calcola dal 2.11.2023”.
In secondo luogo, non potrebbero – in tesi- essere applicati alla fattispecie gli interessi di mora riconducibili al D.Lgs 231/2002, stabiliti per i ritardi nei pagamenti nelle transazioni commerciali, ovvero a somme dovute a titolo di corrispettivo per prestazioni di beni e servizi tra imprese, atteso che la penale contrattuale ha natura risarcitoria o sanzionatoria e non di corrispettivo. A supporto della doglianza, la difesa richiama la giurisprudenza della Cassazione SSUU 16601/2017 e Pt_1
5890/2024.
11 6.6.2. Le sentenze citate dall'appellante non sono pertinenti al caso in esame. Tuttavia, le doglianze della parte sono parzialmente fondate.
Premesso che secondo il condiviso principio affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 12188 del 16/05/2017 “In tema di clausola penale, il debitore è tenuto a corrispondere, a decorrere dal momento della domanda, anche gli interessi legali sull'importo convenzionalmente pattuito fra le parti, trattandosi di somma dovuta a titolo di risarcimento del danno per inadempimento contrattuale” tuttavia, come sopra sottolineato, la penale nel caso di specie ha cominciato a decorrere dal 2/11/2023 e gli interessi sulla stessa non potranno che decorrere da tale data e non certo da quella antecedente di proposizione della domanda, data in cui la penale non era ancora dovuta. Inoltre, va altresì sottolineato che il credito a titolo di penale è maturato giorno per giorno dal 2/11/2023, per cui gli interessi legali dovranno essere computati sulle somme via via maturate giornalmente e non sul complessivo importo finale accumulato, come erroneamente stabilito dal primo giudice.
Invece, correttamente il Tribunale ha riconosciuto la debenza degli interessi legali al tasso maggiorato di cui all'art. 1284 comma 4 c.c. per il ritardo di nel pagamento della penale pro die maturata, Pt_1 essendo ormai questo il saggio di interessi legali dovuto ogni qual volta vi sia una mora nell'adempimento di una prestazione pecuniaria (anche di quelle nascenti da fatto illecito o da altro fatto o atto idoneo a produrle) per il periodo successivo alla proposizione della domanda giudiziale;
la penale, tra l'altro, ha anche una fonte contrattuale (cfr. Cass. Ord. n. 7677 del 22/03/2025 e Ord.
n. 61 del 03/01/2023).
7. L'appello in conclusione, va parzialmente accolto e la sentenza di primo grado va -di conseguenza- parzialmente riformata, limitatamente alla quantificazione della penale e alla decorrenza degli interessi legali maturati sulla penale.
L'accoglimento dell'appello con esclusivo riferimento alla domanda subordinata, pure solo parzialmente accolta, tenuto conto dell'esito complessivo della lite con sostanziale soccombenza della parte appellante sulla domanda principale e su quella riconvenzionale, giustifica la compensazione tra le parti delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio nella misura di un solo quarto, con la condanna di a rimborsare in favore dell'appellata i restanti tre/quarti di dette spese, Parte_1 CP_1 che vengono liquidate, quanto al primo grado, nella misura determinata per l'intero dal Tribunale di
RE (non contestata dalle parti) e, quanto al presente grado di giudizio, nella misura – per l'intero- di Euro 11.766,00 per compensi, oltre accessori, tenuto conto dei criteri di cui al D.M. 147/2022), del valore della controversia come indicato dall'appellante (€ 119.933,78), in applicazione dei parametri medi attesa la media complessità delle questioni trattate (quanto alla fase di studio, a quella introduttiva e alla trattazione -attesa anche la trattazione dell'istanza di sospensiva ex art. 351 c.p.c.-
) e dei parametri minimi -quanto alla fase decisionale- contenute nella sola partecipazione all'udienza.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...] avverso la sentenza del Tribunale di RE n. 132/2025, Parte_1
12 pubblicata in data 20/02/2025, in parziale accoglimento dell'appello e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, che nel resto conferma, così provvede:
1. condanna corrispondere all'appellata a titolo di Parte_1 penale la somma di Euro 33,00 per ogni giorno di ritardo nel rilascio dell'azienda dal 2.11.2023 al giorno dell'effettivo rilascio, oltre interessi al tasso di cui all'art. 1284, comma 4 c.c., da calcolarsi sugli importi maturati giorno per giorno;

2. dichiara compensate tra le parti le spese di lite nella misura di un quarto e condanna Pt_1
a rimborsare all'appellata i residui ¾ di dette spese che, ferma la liquidazione delle spese di
[...] primo grado nella misura stabilita per l'intero dal Tribunale, liquida, quanto al giudizio di appello, per l'intero, in Euro 11.766,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettarie (15%), Iva e CPA come per legge.
Così deciso, in Milano il 02/07/2025.
Il Consigliere rel. est.
Dott.ssa Isabella Ciriaco Il Presidente
Dott. Roberto Aponte
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