REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Sezione VI civile
La Corte di appello di Napoli, sez. VI civile, così composta:
dott. ssa Assunta d'Amore Presidente
dott. Giorgio Sensale Consigliere
dott. Francesco Notaro Consigliere rel.
SENTENZA
nella causa recante il numero di ruolo 5169/2021, avente ad oggetto appello avverso la sentenza n. 97/2021 emessa dal Tribunale di Napoli, Sezione distaccata di
Ischia, depositata il 29.08.2021 e pubblicata il 06.10.2021, non notificata.
TRA
(già in persona del legale rapp.te Parte_1 Parte_2
p.t., nonché amministratore unico c.f. Controparte_1
P.IVA , elettivamente domiciliata presso lo C.F._1 P.IVA_1
studio dell'avv. Michelangelo Morgera (c.f. sito in Forio C.F._2
alla via Giovanni Mazzella, 62, che la rappresenta e difende in virtù di procura alle liti in calce all'atto di appello
Appellante
E
c.f. elettivamente domiciliata presso CP_2 C.F._3
lo studio dell'avv. Domenico Puca, c.f. , in alla via C.F._4 Pt_2
Fasolara n. 4, che la rappresenta e difende in virtù di procura alle liti in calce all'atto di intimazione di primo grado espressamente esteso alla presente fase
1 Appellata
Conclusioni
All'udienza del 24.04.2025 le parti hanno concluso come da relative note.
Motivi della decisione
A – Giudizio di primo grado
A.a.) Con atto di citazione ritualmente notificato intimava sfratto CP_2
per morosità alla deducendo: che in data 7.4.2016 Controparte_3
aveva concesso alla in locazione ad uso diverso da abitazione Controparte_3
una unità immobiliare sita nel Comune di alla via Alfredo de Luca n. 101, Pt_2
piano terra, per un canone annuale, da pagarsi anticipatamente, pari ad euro 3.600,00
in un'unica rata entro il 10 agosto, come da contratto registrato presso Agenzia
Entrate Ufficio Territoriale di Napoli 3 in data 07.04.2016; che il conduttore si era reso moroso di una parte del canone anno 2019, corrispondendo la sola somma di euro 2.400,00 (in due acconti) e non anche il residuo di euro 1.200,00.
A.b.) Si costituiva la contestando la domanda della Controparte_3
intimante e deducendo riguardo al canone oggetto di intimazione di sfratto, relativo all' anno 2019: di aver versato alla locatrice in contanti la somma di euro 2.400,00
(come da lei stessa ammesso nella citazione di convalida), e di averle corrisposto la somma residua di euro 1.200,00 a mezzo bonifico bancario del 08 agosto 2019 (in ordine al quale depositava estratto conto).
La società conduttrice deduceva, altresì, di aver versato alla locatrice un canone ben maggiore di quello di euro 3.600,00 pattuito nel contratto di locazione registrato,
(attestato da ricevute sottoscritte dalla locatrice): 1) di aver, infatti, corrisposto alla locatrice, dalla data della stipula del contratto (7.4.2016) fino all'agosto del 2019, un canone annuo di euro 9.400,00 da pagarsi anticipatamente ed in un'unica soluzione
2 entro il giorno 10 agosto di ogni anno e ciò in forza di una scrittura privata contestuale al contratto di locazione registrato, nel quale le parti stabilivano che il canone annuo di locazione era di euro 9.400,00; 2) di aver corrisposto per l'anno
2019 un canone annuo di euro 9000,00, in forza di una modifica a detta scrittura privata avvenuta in data 9.8.2019 (depositata agli atti e contenuta in calce alla predetta scrittura modificativa), con la quale le parti convenivano una riduzione del canone annuo da euro 9.400,00 ad euro 9.000,00 da corrispondersi in tre rate.
Pertanto, la resistente chiedeva di rigettare l'intimazione di sfratto per morosità
perché infondata e di disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c.;
inoltre, chiedeva accogliersi la spiegata domanda riconvenzionale e, per l'effetto,
condannare la locatrice alla restituzione della somma di euro 16.200,00 alla società
convenuta a titolo di importi aggiuntivi rispetto al canone previsto dal contratto registrato nel 2016.
A.c.) La causa veniva rinviata per sospensione udienze causa Covid all'udienza del 02.10.2020; la difesa della faceva presente che anche la rata di Agosto CP_2
2020 per euro 3.600.00 non era stata pagata.
In data 12.10.2020 il giudice, rilevando “che il conduttore ha versato il minore
importo di euro 1.200,00 rispetto alla somma pattuita e dovuta pari ad euro
3.600,00…”, emetteva ordinanza provvisoria di rilascio – eseguita dal conduttore spontaneamente a gennaio 2021 – e disponeva la conversione del rito, rinviando all'udienza di discussione del 31.03.2021, con termine alle parti per integrare i rispettivi atti.
Nella memoria integrativa la resistente chiedeva di accertare che la in CP_2
virtù di contratto di locazione sottoscritto con la società in data Parte_2
07.04.2016, aveva percepito dall'anno 2016 all'anno 2018, a titolo di canoni
3 aggiuntivi non dichiarati, la somma di euro 19.200,00 in più rispetto al canone dichiarato in contratto registrato, somme di cui chiedeva la restituzione;
inoltre chiedeva che venisse accertato e dichiarato che per l'anno 2020 (il cui canone annuo era percepito anticipatamente nell' anno 2019), alcuna morosità sussisteva a carico della società poiché, per il suddetto anno, era stato versato l'intero Parte_2
importo dovuto oltre euro 1.800,00 come da ricevute in atti.
A.d.) Il tribunale emetteva la sentenza impugnata, con la quale così provvedeva:
“dichiara risolto il contratto di locazione sottoscritto inter partes in data 07.04.2016
e registrato in pari data riguardo l' immobile sito in alla via Alfredo De Luca Pt_2
101; dichiara cessata la materia del contendere in ordine al rilascio dell' immobile;

condanna il convenuto al pagamento dei canoni residui pari ad euro 2.700,00 oltre
interessi e rivalutazione dalla maturazione al saldo;
Condanna il convenuto al
pagamento in favore dell' attore delle spese legali pari ad euro 1.250 ovvero 1000
per onorari ed euro 250,00 per spese oltre spese generali ed oneri accessori (Iva e
cpa) come per legge”.
Il Giudice poneva a base della decisione l'argomentazione che era stata raggiunta la prova del mancato pagamento da parte della conduttrice di canoni di cui al contratto di locazione registrato per euro 1.200,00 relativamente all'anno 2019,
nonché per euro 1.500,00 per il periodo agosto 2020 gennaio 2021 e, quindi, per un totale di euro 2.700,00, mentre, per quanto concerneva le domande riconvenzionali formulate da non era stato provato l'avvenuto pagamento degli Controparte_3
importi superiori al contratto di locazione intercorso tra le parti e regolarmente registrato e ciò nemmeno poteva desumersi dal comportamento della non CP_2
avendo questa agito per il pagamento delle pretese differenze di canone, ma solo per il pagamento delle rate del contratto registrato.
4 In merito alla domanda riconvenzionale formulata dalla conduttrice il giudice precisava:
“Nel caso di specie la soc. ha prodotto copia di una modifica Controparte_3
contrattuale priva di alcuna data per cui non fa esplicito riferimento al contratto di
locazione o ad altro atteso che alcun riferimento specifico è fatto al contratto di locazione, tant'è che la parte relativa a quel contratto è stata lasciata in bianco.
A ciò aggiungasi che nella ricevuta dell'anno 2016 si fa riferimento al contratto accessorio del 07.04.2016 e quindi non al contratto di locazione pertanto non fa
riferimento esplicito al contratto di locazione oggetto di questo giudizio.
Lo stesso dicasi delle ricevute anni 2017 e 2018 che fanno riferimento a modifica contratto stipulato nell'aprile del 2016, senza però che in alcun modo si faccia riferimento al contratto di locazione di immobile. […]
L'intimato invece richiede la somma di €uro 19.200,00 che non trova riscontro nelle ricevute prodotte nel fascicolo di parte, invece dalle stesse si desume un pagamento di euro 17.400,00 pertanto la richiesta, così come proposta nella
domanda riconvenzionale non merita accoglimento. […]
Tenuto conto che, come sopra precisato, la sottoscrizione di una modifica
parziale del contratto di locazione registrato non fa specifico riferimento agli estremi di quest'ultimo la parte convenuta avrebbe dovuto provare con testimoni quanto richiesto nella propria memoria costitutiva ed, in particolare, la prova del
pagamento di somme superiore a quanto stabilito contrattualmente.
Le domande in riconvenzionale di restituzione somme non possono essere accolte
atteso che, in ogni caso, non è stato provato l'avvenuto pagamento degli importi di cui si chiede la ripetizione.”.
B – Giudizio d'appello
B.a.) Avverso detta pronuncia proponeva appello la (già Parte_1
già , da intendersi qui ritrascritto e alla cui integrale CP_4 Parte_2
lettura si rimanda quale parte espressa della presente decisione, lamentando
“Carenza e/o contraddittorietà e/o illogicità della motivazione. Omessa valutazione
delle prove documentali”, sostenendo che il giudice : a) si era è limitato a “copiare e
5 incollare” quanto eccepito dalla parte appellata nelle proprie memorie conclusive;
b)
era incorso in vizio di motivazione laddove aveva completamente travisato la domanda del conduttore, che chiedeva l'accertamento e la declaratoria di nullità del contratto accessorio e non del contratto di locazione registrato, nonché la compensazione con i canoni scaduti e la restituzione di quanto versato alla locatrice in aggiunta ai canoni stabiliti nel contratto registrato;
c) aveva erroneamente interpretato le prove documentali attestanti l'esistenza di un patto accessorio, quali le quietanze di pagamento per gli anni 2016, 2017, 2018 e 2019, nonché la modifica del patto aggiuntivo con la riduzione del canone reale da euro 9.400,00 ad euro
9.000,00, entrambe mai disconosciute dalla locatrice;
d) aveva sovvertito il criterio c.d. “più probabile che non”, aderendo alla generica quanto non provata eccezione della locatrice secondo la quale tali scritture fossero riferibili ad un non meglio precisato “altro rapporto‟ intercorso tra le parti;
e) aveva ritenuto che le ricevute prodotte attestassero pagamenti di canoni soltanto per euro 17.400,00 e non per euro
19.200,00, e su tale erroneo assunto rigettava la domanda riconvenzionale;
f) non aveva tenuto conto del bonifico dell'8.8.2019 di euro 1.200,00 in ordine al canone anno 2019, né del pagamento di euro 1.800,00 come anticipo delle somme “in nero”
come risulta dalla ricevuta sottoscritta il 10 agosto 2019.
L'appellante concludeva, quindi, chiedendo:
“1) IN VIA PREGIUDIZIALE E CAUTELARE, sospendere e/o revocare la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per i motivi tutti meglio dedotti nel presente atto;

2) IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n.97/2021, depositata il 29.08.2021 e pubblicata il 06.10.2021, rep. n. 146/2021, emessa dal
Tribunale di Napoli, Sezione distaccata di Ischia, Giudice Dott.ssa O. Criscuolo nell'ambito del giudizio N.R.G. 395/2020, non notificata, accogliere tutte le conclusioni
6 avanzate in prime cure che qui si riportano: a) accertare e dichiarare che la sig.ra
, in virtù di contratto di locazione sottoscritto con la società CP_2 [...]
in data 07.04.2016, ha percepito dall'anno 2016 all'anno 2018, a titolo di Parte_2
canoni aggiuntivi non dichiarati, la somma di euro 19.200,00 in più rispetto al canone dichiarato in contratto registrato. Per l'effetto condannare la sig.ra alla CP_2
restituzione delle anzidette somme in favore della società appellante, o la maggiore o minor somma che si riterrà di giustizia, a titolo di importi aggiuntivi rispetto al canone previsto dal contratto registrato nell'anno 2016. b) Accertare e dichiarare che per
l'anno 2020 (il cui canone annuo è percepito anticipatamente nell'anno 2019), alcuna morosità sussisteva a carico della società poiché, per il suddetto anno, Parte_2
è stato versato l‟ intero importo dovuto oltre euro 1.800,00 come da ricevute in atti.
Contrariamente compensare le somme accertate a titolo di canone con quelle percepite dalla locatrice in nero, con conseguente restituzione della differenza alla società appellante. Conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellata dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto. 3)
Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre
IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio con attribuzione al procuratore antistatario.”.
B.b.) Si costituiva la quale resisteva all'impugnazione, CP_2
concludendo per il suo rigetto in quanto inammissibile per violazione dell'art. 342 e
434 cpc oltre che infondato in fatto e diritto.
B.c.) Disposto il mutamento del rito, da ordinario a locatizio, la causa è stata rinviata all'udienza di discussione indicata in epigrafe e decisa come da dispositivo.
C – Analisi dei motivi di appello
C.a.) L'eccezione preliminare di inammissibilità dell'appello per violazione dell'art. 342 e 434 cpc è infondata avendo l'appellante, come si sta per esporre del resto in relazione alla fondatezza del gravame, indicato le parti del provvedimento che si intende appellare, le modifiche richieste alla ricostruzione del fatto compiuta
7 dal giudice di primo grado e le circostanze da cui deriva la violazione della legge lamentata e la loro rilevanza ai fini della decisione impugnata.
C.b.) La doglianza di cui al motivo di appello circa un vizio di motivazione per avere il tribunale travisato la domanda formulata dal conduttore resistente è da condividere.
Infatti, il richiamo effettuato dal giudice ai pur condivisi principi espressi dalla
Cassazione, Sez. Unite, sentenza n. 23601/2017 e alla sentenza n. 34156 del 2019
sulla nullità dei patti di locazione sopravvenuti rispetto a un precedente contratto registrato, nonché l'argomentazione secondo la quale nella ricevuta dell'anno 2016
si fa riferimento al contratto accessorio del 07.04.2016 e quindi non al contratto di
locazione, nonché l'argomentazione secondo la quale non vi era corrispondenza tra la documentazione depositata a supporto della domanda riconvenzionale e l'importo richiesto in essa dalla conduttrice, inducono la corte a ritenere che il giudice abbia effettivamente travisato il contenuto della domanda riconvenzionale, volta proprio a far accertare e dichiarare la nullità del contratto accessorio - e non del contratto di locazione registrato - onde poter richiedere la restituzione dei canoni pagati in sua esecuzione.
A ciò si connette l'altra censura relativa alla erronea valutazione dei mezzi di prova acquisiti agli atti di causa, che è, anch'essa fondata.
Deve premettersi che, secondo la consolidata giurisprudenza della Corte
Suprema: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore
che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per
l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed
il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza
dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato
8 dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto
adempimento”(in tal senso, Cass. n°15659.2011; conf. Cass. n°3373.2010; Cass.
n°9351.2007; Cass. n°1743.2007; Cass. n°20073.2004).
Sempre in via preliminare all'esame del motivo si rileva che, come più volte statuito sempre dalla Suprema Corte (da ultimo, Corte di Cassazione, Sezione Terza
Civile, ordinanza n. 32696 pubblicata il 16/12/2024), “in caso di nullità del
contratto di locazione, il conduttore ha diritto di ripetere, a norma dell'art. 2033
cod. civ., i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto, ferma restando la
facoltà di quest'ultimo di eccepire, ex art. 2041 cod. civ., la sussistenza di un
ingiustificato arricchimento, facendo valere un credito indennitario che va, però,
liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita nell'erogazione della
prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che esso avrebbe
potuto trarre dall'instaurazione di una valida relazione contrattuale”.
C.c.) Ciò posto, occorre esaminare la documentazione prodotta dalle parti.
E' agli atti il contratto registrato che, all'art. 4, prevedeva come canone l'importo di euro 3.600,00 “da pagarsi, anticipatamente e in un'unica soluzione,
entro il 10 agosto di ogni anno”.
In calce al suddetto contratto vi è una aggiunta scritta a penna “Ischia, in data 9
agosto 2019, si è determinato che quanto previsto art. 4 viene modificato in tre rate da corrispondere 10 agosto, 10 dicembre e 10 aprile.”, con sottoscrizione CP_2
[...]
La conduttrice ha depositato altro documento intitolato “Modifica di contratto di locazione di immobile ad uso commerciale” in cui le parti, premettendo di aver stipulato un contratto avente ad “oggetto l'unità (p.lla 96 sub 6), facente parte dell'appartamento sito a alla via Alfredo De Luca n. 101” e sebbene fosse Pt_2
9 lasciata in bianco l'indicazione della data e del numero della registrazione,
specificavano di convenire ““Articolo Unico – modifica del canone. I contraenti dichiarano di modificare, come modificano, l'art. 4 comma 1, del contratto indicato in premessa. Detto articolo, a partire dalla data odierna, avrà il seguente tenore letterale: “Articolo 4 - Canone di locazione – clausola risolutiva espressa - il canone annuo di locazione è stabilito in euro novemilaquattrocento (E. 9.400) da pagarsi, anticipatamente ed in un'unica soluzione, entro il giorno dieci agosto di ogni anno presso il domicilio della parte locatrice (invariato il resto)”.
Inoltre, in calce al documento vi è una aggiunta scritta a penna, sempre sottoscritta anche dalla con cui l'importo, con data 9 agosto 2019, è ridotto CP_2
ad euro 9.000,00, con rateazione di euro 3.000.00 da pagare il 10 agosto, 10
dicembre e 10 aprile.
Per quel che concerne i pagamenti sono state depositate n. 2 copie di assegni intestati alla locatrice con annessa sottoscrizione per ricevuta dell'importo di euro
3.600,00 cadauno;
per quanto concerne il canone annuo oggetto di intimazione deve premettersi che la locatrice ammette che la conduttrice le ha già corrisposto una quota pari ad euro 2.400,00, mentre per la residua quota di euro 1.200,00
oggetto del giudizio di sfratto per morosità, è stata depositata la copia dell'estratto conto in cui è annotato il bonifico effettuato in data 8.8.19 in favore della locatrice di euro 1200,00 con causale Canone quadrimestrale anticipato, senza che la abbia contrapposto alcunché sul punto. CP_2
Inoltre, vi è la ricevuta di pagamento datata 19.8.2019 apposta nella seconda metà dell'allegato denominato ricevuta in nero 2018 nella quale la locatrice sottoscrive la seguente dichiarazione: “[…] dichiaro di aver ricevuto euro 1800
per prima rata contratto stipulato in aprile 2016 e modificato in data odierna”.
10 Ha poi prodotto prova della corresponsione alla locatrice di canoni ulteriori rispetto a quelli previsti nel contratto di locazione registrato e ciò tramite la produzione in giudizio di ricevuta in nero 2016, ricevuta in nero 2017, ricevuta in
nero 2018, contenenti ricevute di pagamento per importi di € 5.800,00, nonché,
come detto, di euro 1800,00, ricevute tutte sottoscritte da e, CP_2
soprattutto, da quest'ultima mai specificatamente disconosciute in giudizio.
Orbene, l'omesso disconoscimento da parte della locatrice della conformità delle copie e, ancor più a monte, senza alcuna contestazione della sottoscrizione ivi presente, nella prima udienza o nella prima risposta successiva alla loro produzione del contratto di modifica (e della ulteriore modifica del 9.8.2019) e dalle ricevute di pagamento dei canoni di locazione per gli importi di euro 5.800,00, nonché di euro 1800,00 determina che esse debbano intendersi per riconosciute, come,
peraltro, ribadito dal giudice di legittimità, secondo il quale: “In tema di
disconoscimento della scrittura privata, la disposizione di cui all'art. 215, comma
1, n.2 c.p.c., in base alla quale la scrittura privata prodotta in giudizio si ha per
riconosciuta se la parte comparsa non la disconosce nella prima udienza o nella
risposta successiva alla produzione, va intesa con riferimento al primo atto in cui
la parte esercita il proprio diritto di difesa, sia essa un'udienza o una difesa
scritta.” (Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 12/04/2023, n. 9690, mentre per il mancato tempestivo disconoscimento delle copie entro la difesa vds. tra le altre Cass. n.
5755 del 2023, oltre all'onere di procedere ad una dettagliata contestazione della eventuale difformità della copia all'originale Cass. n. 12794/2021).
Le 3 ricevute dell'importo di euro 5.800,00 richiamavano espressamente il contratto “accessorio” e, limitatamente alle ricevute del 2019, la sua modifica.
11 C.d.) E' palesemente errata l'argomentazione formulata del giudice di primo grado secondo la quale il documento denominato Modifica contratto è privo di compilazione in ordine alla data ed al numero di registrazione: tali carenze sono dovute proprio alla circostanza che il documento intendeva apportare modifiche al contratto da registrare e la mancata indicazione della data e del numero di registrazione dimostra, anzi, che ciò avveniva contestualmente, come provato poi dalla successiva ricevuta, che indicata il “contratto accessorio del 7.4.2016”.
Il predetto documento, recante, si ripete, la sottoscrizione della locatrice non disconosciuta dalla stessa, identifica con precisione, appunto, la locatrice, la società
conduttrice e l'immobile locato indicato persino con la particella e il sub (p.lla 96
sub 6), oltre che con l'indirizzo alla via Alfredo De Luca n. 101.
Sono, altresì, perfettamente congruenti anche le altre emergenze ricavabili dalla connessione dei documenti: infatti, le parti stabilivano di modificare
'specularmente' anche le modalità di pagamento non più con versamento anticipato dell'annualità, ma con un pagamento frazionato in tre rate da pagare il 10 agosto,
10 dicembre e 10 aprile, ovviamente non, però, di euro 1.200,00 cadauna, ma di
3.000,00, avendo anche ridotto l'importo da 9.400,00 a 9.000,00.
Del resto, la locatrice eccepisce, in via del tutto ipotetica, e già per questo in maniera assolutamente inverosimile, solo nella propria memoria integrativa, che tale scrittura avrebbe potuto riferirsi ad altri contratti, ma emblematicamente non specifica in alcun modo a quali.
Non è condivisibile nemmeno l'ulteriore argomentazione posta dal giudice a fondamento della ritenuta omessa prova del pagamento dei maggiori canoni da parte della conduttrice basata sulla condotta della locatrice: appare chiaro, infatti,
che la non ha chiesto in giudizio il pagamento dei maggiori canoni di CP_2
12 locazione in quanto non avrebbe potuto farlo: infatti, come statuito anche dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 23601 del 9.10.17 richiamata dal giudice di prime cure nelle premesse della decisione, in ipotesi di locazioni ad uso diverso E'
nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non
abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato;
tale
nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di
maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere
dall'avvenuta registrazione. "
Pertanto, attesa la nullità del contratto non registrato in violazione della legge ai sensi dell'art. 1, comma 346, l. 30 dicembre 2004 n. 311, la prestazione compiuta in esecuzione di un tale rapporto costituisce un indebito oggettivo, regolato dall'art. 2033 c.c., con conseguente diritto del conduttore di ottenere la restituzione delle somme corrisposte al locatore a titolo di canoni.
La motivazione del giudice non è corretta anche laddove assume che la parte
convenuta avrebbe dovuto provare con testimoni quanto richiesto nella propria
memoria costitutiva e, in particolare, la prova del pagamento di somme superiore
a quante stabilite contrattualmente.
Nel caso di specie, data per acclarata la redazione della scrittura 'aggiuntiva',
con cui era stato modificato il canone nella maggior somma di euro 9.400,00 (e poi di euro 9.000,00), la prova della corresponsione alla locatrice di canoni maggiori di quelli inseriti nel contratto registrato è stata fornita documentalmente.
C.e.) Occorre, allora, tirare le somme.
Il contratto ha avuto una durata
10 agosto 2016/10 agosto 2017; 10 agosto 2018/10 agosto 2019;
10 agosto 2019/10 agosto 2020;
10 agosto 2020/ gennaio 2021, quando la conduttrice ha lasciato l'immobile.
La società resistente ha dimostrato di aver pagato:
3600,00 + 5.800,00 per il primo anno;

3.600,00 + 5.800,00 per il secondo anno;

3.600,00 + 5.800,00 per il terzo anno, dovendo sul punto considerarsi che è la stessa intimante locatrice ad avere avanzato la richiesta di convalida riferendosi alla rata da pagare anticipatamente per “l'anno 2019”/2020, sicché nessuna morosità sussisteva, neppure per il minore importo del canone registrato di euro
3.600,00, per gli anni pregressi.
Relativamente, appunto, all'anno in contestazione, la stessa ammette di CP_2
aver ricevuto euro 2.400,00, limitando la morosità ad euro 1.200,00, ma la conduttrice ha prodotto l'estratto conto da cui si ricava che sono stati versati euro
1.200,00 l'8.8.2019 per il canone “quadrimestrale anticipato, locali in via Alfredo
De Luca 101 , come da variazione effettuata circa periodicità dei Pt_2
pagamenti”, così specificata la causale emergente dall'estratto, senza che la locatrice abbia preso specifica posizione sul punto.
Sicché, anche per il quarto anno 2019/20, in accoglimento dell'appello, deve ritenersi insussistente l'inadempimento.
Residua la contestazione opposta in aggiunta dalla che lamentava CP_2
all'udienza del 2.10.2020 che, nelle more del giudizio, la società conduttrice si era resa morosa anche del pagamento della rata 2020, di euro 3.600,00, sebbene, in realtà, occorra evidenziare che con la modifica non contestata dell'agosto 2019,
anche relativamente al canone 'registrato', i pagamenti dovevano essere
14 quadrimestrali, da effettuarsi ad agosto, dicembre e aprile, di tal che all'ottobre
2020 era maturata la prima rata, avendo, in ogni caso, il tribunale accolto la domanda per l'importo di euro 1.500.00, evidentemente limitando il periodo a cinque mesi di canone, posto che 3.600,00 euro annui corrispondono ad euro
300,00 mensili e la società conduttrice nel gennaio 2021 aveva rilasciato l'immobile, limitata statuizione di condanna rispetto alla quale non vi è stata impugnazione incidentale.
Deve, però, rilevarsi che la conduttrice ha anche prodotto con data 10 agosto
2019, ricevuta riguardante “euro 1.800,00 per prima rata contratto stipulato in aprile 2016 e modificato in data odierna” (si ricordi che anche il contratto registrato, riguardo alle modalità di pagamento, era stato modificato), che, tenuto conto di quanto detto in precedenza, non constando che si riferisca al contratto
“accessorio”, deve essere, con ogni ragionevolezza, imputata agli euro 2.400,00
che la stessa locatrice ammette di avere ricevuto per quella annualità (2019/2020).
Da ciò discende che non può ritenersi provato che per le cinque mensilità
oggetto di condanna nella sentenza impugnata sussista prova del pagamento,
statuizione che, peraltro, non risulta essere stata neppure specificamente censurata.
Pertanto, essendo provato che la ha pagato il maggiore Controparte_5
importo di euro 17.400,00 (5.800,00 x 3), ponendo in compensazione la somma di euro 1.500,00 da essa dovuta per gli ultimi cinque mesi del 2020, la è CP_2
tenuta al pagamento della somma di euro 15.900,00, oltre interessi legali dalla domanda.
D) Le spese
Le spese dei due gradi di giudizio seguono la regola della maggior soccombenza, con compensazione per un quinto, andando i restanti quattro quinti a
15 carico della in base ai medi tariffari (per il giudizio di appello, nei minimi CP_2
per la sola fase di trattazione, che non ha visto espletarsi alcuna istruttoria) e tenuto conto dell'importo oggetto di condanna.


P.Q.M.


La Corte di appello di Napoli, sezione VI civile, definitivamente pronunciando sull'impugnazione di cui in epigrafe, così provvede:
a) Accoglie per quanto di ragione l'appello e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza n.97/2021, emessa dal Tribunale di Napoli, Sezione distaccata di
Ischia,
a1) dichiara che non sussisteva morosità per l'annualità 2019/2020;
a2) in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale proposta originariamente dalla (ora , condanna Controparte_5 Parte_1
alla restituzione, in favore della società appellante, della somma di CP_2
euro 15.900,00, oltre interessi dalla domanda, ferma ogni altra statuizione non censurata;

b) condanna al pagamento in favore della società CP_2
convenuta/appellante, con attribuzione al suo procuratore, delle spese del doppio grado di giudizio, che, compensate per un quinto, liquida, b1) per il primo grado in euro 4.061,60 per compensi professionali, oltre spese generali in misura del 15%,
iva e c.p.a., b2) per il grado di appello in euro 306,00 per spese, se versate, ed euro
3.910,40 per compensi, oltre spese generali in misura del 15%, iva e c.p.a.;
Napoli, così deciso in data 24 aprile 2025
Il consigliere est. dott. Francesco Notaro
La Presidente dott.ssa Assunta d'Amore
16 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
10 agosto 2017/10 agosto 2018;
13