REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE TERZA CIVILE
in persona dei signori magistrati dott. Silvia Di Matteo – presidente rel. dott. Paolo Andrea Taviano - consigliere dott. Maria Teresa Laurito – giudice ausiliario ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al numero 3222 del R.G. dell'anno 2022 tra
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con gli avv.ti Francesco Miraglia e C.F._2 Parte_3
- appellanti
e
(C.F. ), con l'avv. Ornella Russo Controparte_1 C.F._3

Appellato avverso sentenza del Tribunale di Roma n. 18356/2021 oggetto vendita di cose immobili conclusioni come in atti SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
e chiedevano al Tribunale di Roma di Parte_1 Parte_2
accertare il grave inadempimento di con riferimento ad un Controparte_1
contratto preliminare di compravendita di un immobile per aver taciuto la provenienza donativa del bene chiedendone la condanna ex art. 1385, comma 2,
c.c., al pagamento di euro 20.000,00, pari al doppio della caparra ovvero, in via subordinata, accertare il comportamento illecito del convenuto nella fase delle trattative perché contrario a buona fede e correttezza con condanna al risarcimento del danno mediante la restituzione della somma di euro 10.000,00 versata e illegittimamente trattenuta o altra somma che risulterà di giustizia.
Gli attori, a fondamento della domanda hanno esposto che: 1) in data
10/02/2018, avevano individuato, mediante il sito “homepal.it”, un appartamento di proprietà dell'avvocato sito a Roma, in via Renato Fucini n. Controparte_1
10; 2) in data 15/2/2018, avevano visitato il suddetto immobile, trovandolo di loro gradimento, tanto che, in data 22/2/2018, avevano fatto pervenire al venditore un bonifico di € 10.000,00, quale caparra confirmatoria;
3) in data 7/03/2018, avevano appreso dal loro notaio di fiducia che il titolo di acquisto originario del bene era rappresentato da una donazione del 20/12/2013 effettuata dal padre e dalla sorella del convenuto a beneficio di quest'ultimo; 4) la circostanza che l'immobile avesse una provenienza donativa non aveva reso possibile l'ottenimento del mutuo necessario per perfezionare l'acquisto perché la banca interpellata, in data 22/03/2018, aveva negato tale possibilità, né si era dichiarata disponibile a concederlo con la garanzia di qualsivoglia compagnia assicurativa;

5) con lettera del 26/3/2018 avevano constatato i fatti dedotti e si erano dichiarati disponibili a richiedere la restituzione della somma di € 10.000,00 a fini transattivi;
6) la controparte non era addivenuta a tale bonaria composizione, sostenendo che il bene oggetto non fosse minato nel suo valore e nella sua commerciabilità; 7) non era stato possibile concludere l'affare, quindi, per un vizio della titolarità del bene e, pertanto, il contratto doveva ritenersi risolto per fatto e colpa attribuibile alla parte venditrice che aveva taciuto la circostanza della donazione;
8) ricorrevano i presupposti previsti dall'art. 1385, secondo comma,
c.c., per chiedere il doppio della caparra versata, pari a € 20.000,00, e comunque, in via subordinata, per chiedere la restituzione della somma di € 10.000,00 indebitamente trattenuta dal convenuto.
Si costituiva chiedendo il rigetto della domanda e, in via Controparte_1
riconvenzionale, la legittimità del recesso per inadempimento degli attori con riconoscimento della legittimità all'incameramento della caparra.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza impugnata, rigettava la domanda attrice;
dichiarava inammissibili le domande riconvenzionali e condannava gli attori alla rifusione delle spese di lite.
Avverso detta sentenza proponevano appello e Parte_1 Parte_2
per i motivi che verranno esaminati nel prosieguo.
[...]
Si costituiva che rilevava l'infondatezza del gravame. Controparte_1
La causa veniva quindi trattenuta in decisione all'udienza del 30 gennaio
2025 con termini di legge per il deposito di scritti difensivi.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo gli appellanti censurano la sentenza per
“Violazione/falsa applicazione degli artt.1385, 1460, 1481, 1759 cc-Vizio di motivazione”.
Sostanzialmente assumono che il Tribunale, dopo aver riportato correttamente i principi di diritto e giurisprudenziali relativi al recesso di cui all'art. 1385, comma 2 c.c., inquadrandolo come risoluzione di diritto, che presuppone l'inadempimento della controparte, e dopo aver richiamato i principi in tema di ripartizione degli oneri probatori, abbia errato nel rigettare le domande richiamando una giurisprudenza non pertinente in quanto gli attori non hanno agito per la sospensione della propria prestazione ex art. 1481 c.c. (ossia per un pericolo concreto e attuale di revoca della donazione o rivendica di tale bene da parte di altro legittimario) ma per l'inadempimento ad opera del promittente venditore: per aver taciuto (dolosamente o colpevolmente) in sede di trattative precontrattuali la provenienza donativa del bene immobile, rendendo in tal modo meno sicura la vendita. Ed invero tale condizione del bene, che gli appellanti ignoravano al momento della loro offerta di acquisto aveva viziato la loro valutazione, non avendo potuto considerare nè i rischi della donazione nè la difficoltà di accesso al credito.
Con il secondo motivo gli appellanti denunciano “Violazione/falsa applicazione artt. 1337 e 1375 cc sull'eccepita violazione della buona fede”.
Censurano quanto sostenuto dal Tribunale nel rigettare la domanda subordinata a pag. 6 della sentenza ove si legge: “Quanto alle dedotte violazioni dell'obbligo di buona fede, va evidenziato che, attesa la sostanziale irrilevanza, alla luce dei succitati principi di dritto applicabili alla fattispecie, del dato relativo alla provenienza donativa del bene, la mancata informazione sul punto in sede di trattative non è idonea a configurare una responsabilità precontrattuale
“, rilevando che, secondo la giurisprudenza della Suprema Corte richiamata nei loro atti (n. 32694/2019) e come ribadito negli scritti conclusionali, è dovere di buona fede e correttezza tanto del proprietario quanto dell'eventuale mediatore mettere al corrente, già in sede di trattative precontrattuali, l'aspirante promissario acquirente della provenienza donativa dell'immobile messo in vendita, e del conseguente rischio che con esso corre.
In ogni caso ribadiscono la fondatezza della domanda proposta in via subordinata di condanna del venditore al risarcimento del danno per violazione degli obblighi di buona fede e di correttezza ex art. 1337 c.c. che impone al venditore di fornire esatte informazioni all'acquirente.
Con il terzo motivo censurano il capo relativo alle spese per violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. in quanto il Giudice avrebbe dovuto in ogni caso compensare le spese stante la reciproca soccombenza.
I primi due motivi possono essere esaminati congiuntamente. In punto di fatto è pacifico che gli appellanti, dopo aver visto sul sito internet “ homepal.it” la proposta di vendita di un immobile sito in Roma, via
Renato Fucini n. 10, hanno visionato l'appartamento e fatto la proposta direttamente al proprietario che dichiarava soltanto di essere Controparte_1
unico proprietario dell'appartamento; di aver appreso solo dopo aver effettuato la proposta di acquisto e versato la somma di euro 10,000,00 a titolo di caparra che l'immobile era di provenienza donativa;
che il venditore, a quel punto, pur dichiarandosi disponibile in un primo momento a far revocare la donazione dai propri familiari per superare ogni rischio di future azioni sull'immobile, successivamente comunicava che non era più possibile procedere in tal senso (per motivi di salute del proprio genitore) e che era disponibile a stipulare una polizza assicurativa;
che la banca interpellata dagli appellanti per la richiesta di un mutuo, appreso della provenienza donativa dell'immobile, si rifiutava di concedere il mutuo, non ritenendo sufficiente la polizza assicurativa e gli attuali appellanti comunicavano la volontà di recedere dal contratto.
L'appello è fondato nei seguenti termini.
La Suprema Corte, con la sentenza n. 32694/2019, in una fattispecie analoga, ha affermato che l'omessa informazione da parte del venditore della provenienza dell'immobile dalla donazione è rilevante e, in quanto incide sulla sicurezza dell'affare, ove taciuta consente di ritenere giustificato il rifiuto del promissario acquirente a concludere il contratto.
La Corte ha così argomentato: “… A un attento esame, con riferimento alla provenienza da donazione, una indagine che abbia come punto di riferimento esclusivo la verifica del pericolo nel significato dell'art. 1481 c.c. coglie solo un aspetto del problema. In altre parole è certo che in presenza di un concreto e attuale pericolo di rivendica, inteso nel senso sopra descritto, il promissario, al quale sia stata taciuta la provenienza da donazione, sarà certamente abilitato a rifiutare la stipula del contratto definitivo. Nello stesso tempo, però, tale conclusione non può voler dire a contrario che, fino a quando quel pericolo non sia configurabile, la provenienza da donazione sia circostanza irrilevante sulle condizioni dell'acquisto, tale da poter essere impunemente taciuta dal promittente venditore, rimanendo il promissario, ignaro della provenienza, invariabilmente obbligato all'acquisto. In materia di mediazione questa Corte ha recentemente chiarito che, dati gli inconvenienti cui dà normalmente luogo, la provenienza da donazione dell'immobile promesso in vendita «costituisce circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, rientrante nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione di esso, che il mediatore deve riferire ex art.1759 c.c. alle parti» (Cass.n. 965/2019). A tale principio la Corte ritiene doversi dare continuità. Se la provenienza da donazione rientra nel novero delle circostanze che il mediatore deve riferire alle parti ai sensi dell'art. 1759 c.c., a maggior ragione essa non potrà essere taciuta dal promittente venditore. Invero il semplice fatto che il sistema di tutela dei legittimari contempli teoricamente eventualità che siano sacrificati anche gli acquirenti del donata rio, siano essi acquirenti della proprietà o acquirenti di diritti reali di godimento o di garanzia (art. 561, 563 c.c.), costituisce circostanza che non è priva di conseguenze sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell'acquisto programmato con i l preliminare. Sotto questo profilo è decisivo il rilievo che il rischio, insito nella provenienza, esiste sempre, qualunque sia la situazione personale e patrimoniale del donante al tempo della donazione. Una
d o n a z i o n e , c h e a p p a r e i m m u n e d a r i s c h i a l m o m e n t o d e l l a
disposizione, perché il disponente ha un patrimonio ampiamente capiente, potrebbe risultare lesiva al momento della morte. Nemmeno l'acquisto per donazione da chi sia privo in quel momento di congiunti rientranti nella categoria dei legittimari preserva da questo rischio, perché i legittimari potrebbero sopravvenire successivamente. Ai fini della riducibilità non è consentita distinzione tra donazioni anteriori o posteriori al sorgere dal rapporto da cui deriva la qualità di legittimario (Cass. n. 1373/2009).
D'altronde è fatto oramai di comune esperienza che il sistema bancario è restio a concedere credito ipotecario, se l'immobile offerto in garanzia sia stato oggetto di una precedente donazione È altrettanto noto che, proprio con il fine di attutire questi inconvenienti, è intervenuto il legislatore con la riforma del 2005, che ha novellato gli artt. 561 e 563 c.c. (legge n. 80 del
2005). La dottrina e la classe notarile discutono da decenni sui possibili rimedi per favorire la circolazione dei beni di provenienza da donazione. La mancanza di un pericolo concreto ed effettivo dì rivendica da parte del legittimario non
è allora argomento sufficiente per negare al promissario, ignaro della provenienza, la facoltà di rifiutare la stipula del definitivo avvalendosi del rimedio generale dell'art. 1460 c.c. ...”.
Tenendo conto di tale principio di diritto, ritiene il collegio che la violazione dell'obbligo da parte del venditore di fornire una corretta e completa informazione tale da garantire la sicurezza dell'affare, pur non costituendo il grave inadempimento - necessario per condannare il convenuto al pagamento del doppio della caparra - consenta comunque di ritenere giustificato il rifiuto degli acquirenti di stipulare il contratto definitivo di vendita.
E' evidente che, poiché la provenienza donativa dell'immobile non costituisce un ostacolo al trasferimento del bene, non è configurabile in capo al convenuto proprietario il grave inadempimento che costituisce il presupposto per l'applicazione dell'art. 1385, secondo co. c.c.
La domanda proposta dagli attori in via principale va pertanto rigettata.
Può invece essere accolta la domanda proposta in via subordinata.
Secondo la Suprema Corte, infatti, la circostanza che ai promissari acquirenti non sia stata comunicata la provenienza donativa dell'immobile oggetto del preliminare giustifica il rifiuto a stipulare il contratto definitivo. In questo quadro, allora, la somma di euro 10.000,00 versata in allora dagli odierni appellanti a titolo di caparra rimane totalmente priva di causa;
ne deriva quindi che deve essere restituita.
Conclusivamente, in riforma della sentenza appellata va Controparte_1
condannato a restituire agli appellanti la somma di euro 10.000,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
va anche condannato alla restituzione della somma di Controparte_1
euro 5.208,58 versata dagli appellanti a titolo di spese legali oltre interessi legali dal 3/2/2022 al saldo, così come documentato (doc. n. 16).
Le spese di entrambi i gradi di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo in base alle tariffe di cui al D.M. n. 147/2022.

PQM

La Corte, pronunciando sull'appello proposto da e Parte_1 Parte_2
avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 18356/2021 così decide in
[...]
riforma della sentenza:
- condanna a restituire a e Controparte_1 Parte_1 Parte_2
la somma di euro 10.000,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

[...]
- condanna alla rifusione in favore di e Controparte_1 Parte_1
delle spese di lite del primo grado che si liquidano in Parte_2
complessivi euro 5.000,00 oltre al rimborso forfetario 15% e oltre accessori di legge;

- condanna al pagamento in favore degli appellanti della Controparte_1
somma di euro 5.208,58 oltre interessi legali dal 3/2/2022 al saldo;

- condanna alla rifusione in favore di e Controparte_1 Parte_1
delle spese di lite del presente grado che si liquidano in Parte_2
complessivi euro 3.966,00 oltre al rimborso forfetario 15% e oltre accessori di legge.
Roma, li 5 maggio 2025
Il Presidente estensore