N. R.G. 1948/2024
REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano

Corte d'Appello di Milano

- Quarta sezione civile -
La Corte composta dai magistrati dott. Francesco Distefano Presidente est. dott.ssa Francesca Mammone Consigliera dott.ssa Maria Teresa Brena Consigliera
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 1948/2024 R.G. promossa
DA
(C.F. e P.IVA ) con sede legale in Monza, Via Donizetti n. 46, in Parte_1 P.IVA_1
persona del proprio legale rappresentante pro tempore, Sig. (C.F. Parte_2
) e (C.F. P.IVA C.F._1 Parte_3 P.IVA_2
), con sede legale in Monza, Via Donizetti n. 46, in persona del proprio legale P.IVA_3
rappresentante pro tempore, Sig. (C.F. ), in proprio e quale Parte_4 C.F._2
società incorporante per fusione la società giusto atto di fusione del Controparte_1
16.11.2022 innanzi al Notaio Dott.ssa in Milano, Rep. 31.182 – Racc. 23.000 Persona_1
registrato a Milano il 22.11.2022 al n. 95155 Serie 1T (all. 267), entrambe rappresentate e difese dall'Avv. Giuseppe Maio (C.F. ), presso il cui Studio, sito in Bresso, Via C.F._3
pagina 1 di 13 Vittorio Veneto n. 107, sono elettivamente domiciliate, giusta procura in atti.
- appellanti
CONTRO
(C.F. e P. IVA ), con sede legale in Monza, via Giacomo Medici n. Controparte_2 P.IVA_4
39, in persona dell'Amministratore Unico sig. , rappresentata e difesa, giusta Controparte_3
procura in calce al presente atto, dagli avv.ti Massimo Gambino (C.F. ) e C.F._4
Matilde Colombo (C.F. ed elettivamente domiciliata presso il loro Studio in C.F._5
Milano, via Durini n. 26.
- appellata
All'esito dell'udienza del 30.01.2025 la causa è stata assegnata a sentenza sulle conclusioni come precisate in atti ex art.350 bis c.p.c.
****

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., la società conveniva in giudizio, innanzi al Controparte_2
Tribunale di Monza, le società e Parte_1 Controparte_1 Parte_3
queste ultime due in qualità di garanti della prima convenuta, domandando l'esecuzione specifica
[...]
ex art. 2932 c.c. del contratto preliminare di compravendita sottoscritto inter partes in data 22 luglio
2020, avente ad oggetto il trasferimento, alle società convenute, dell' immobile sito in Monza, via
Lecco n. 92 (c.d. ex Cinema Apollo), di proprietà della ricorrente, al prezzo di € 844.000,00.
In particolare, esponeva che, con tale preliminare, le parti si erano impegnate a sottoscrivere il contratto definitivo entro e non oltre il 30 giugno 2021; tuttavia, all'indomani della scadenza del termine pattuito per il rogito, iniziava a sollevare una serie di pretestuose contestazioni, impropriamente Parte_1
invocando la risoluzione del contratto una volta convocata dinanzi al notaio dalla promittente venditrice con comunicazione del 4.8.2021.
Oltre ai provvedimenti di cui all'art. 2932 c.c., domandava anche la condanna di Controparte_2
controparte al pagamento del corrispettivo residuo ed al risarcimento dei danni.
Si costituivano in giudizio e Parte_1 Controparte_1 Parte_3 che chiedevano, previo accertamento dell'inadempimento contrattuale di la
[...] Controparte_2
risoluzione del preliminare, con condanna della promittente venditrice alla restituzione degli anticipi ricevuti ed al risarcimento dei danni. pagina 2 di 13 A loro avviso, difatti, la ricorrente avrebbe taciuto al momento della sottoscrizione del preliminare, sia l'esistenza di una servitù gravante sul fondo, sia il deposito di una S.C.I.A. in sanatoria;
inoltre, lamentavano anche il fatto che, nel frattempo, era venuto meno il titolo abilitativo concernente i lavori da eseguire sull'immobile per mancato completamento dei medesimi nel termine di tre anni dal rilascio del permesso di costruire.
In corso di causa, interveniva la fusione tra la e la Controparte_1 Parte_3
mediante l'incorporazione della prima nella seconda società.
[...]
Disposto il mutamento del rito, la causa veniva istruita mediante assunzione di prova testimoniale e consulenza tecnica d'ufficio.
Quindi, con sentenza n. 1562/2024 resa in data 20.05.2024 il Tribunale di Monza così decideva: “

1. visto l'art. 2932 c.c., in esecuzione del contratto preliminare per cui è causa, trasferisce ad Parte_1
subordinatamente al passaggio in giudicato della presente sentenza, nonché subordinatamente al
[...] versamento da parte della stessa alla società attrice dell'importo di cui al capo 2, la Controparte_2
piena proprietà del seguente immobile sito in Comune di Monza, via Lecco angolo via Magellano, e più precisamente: - intero corpo di fabbrica da cielo a terra ad uso cinematografico denominato
“Cinema Apollo”, distribuito su tre piani (piano terra, piano interrato primo e piano interrato secondo), identificato in Catasto Fabbricati al foglio 31 mappale 230 e mappale 277 subalterno 30 (graffati), P. T-S1-S2, categoria D/3, rendita catastale euro 12.840,00; - annessa area pertinenziale circostante riportata al foglio 31, mappale 230;
Confini di ogni singola u.i.u. graffata: Mappale 230 a nord: sede stradale di via Magellano e via
Lecco a est: sede stradale di via Magellano e mappale 274 di proprietà di terzi a sud: mappali 274,
277, 121 di proprietà di terzi (al piano S1 stessa proprietà) a ovest: mappale 118 quale cabina elettrica Enel e sede stradale di via Lecco Mappale 277 sub 30 – piano s1 a nord: mappale 230 di proprietà e mappale 277 subalterno di proprietà di terzi a est: mappale 277 subalterno di proprietà di terzi a sud: mappale 277 subalterno di proprietà di terzi a ovest: mappale 230 di proprietà e mappale
274 di proprietà di terzi;

2. condanna e in solido tra Parte_1 Parte_3
loro, al pagamento in favore di a titolo di corrispettivo residuo e subordinatamente Controparte_2
al passaggio in giudicato della presente sentenza, della somma di euro 760.000,00, oltre interessi nella misura di cui all'art. 1284, comma primo, c.c. dalla data dell'8 settembre 2021 fino alla domanda giudiziale, nonché nella misura di cui all'art. 1284, comma quarto, c.c. dalla data della domanda giudiziale e fino al saldo;

3. condanna e in solido tra Parte_1 Parte_3
pagina 3 di 13 loro, al pagamento in favore di a titolo di risarcimento dei danni, della somma di Controparte_2 euro 7.072,10, oltre interessi nella misura di cui all'art. 1284, comma quarto, c.c. dalla data della presente decisione e fino al saldo;

4. ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari competente di trascrivere la presente sentenza ex art. 2643, comma 1, numero 14, c.c.; 5. rigetta ogni ulteriore domanda, eccezione e deduzione delle parti;

6. condanna e Parte_1 Parte_3
in solido tra loro, a rifondere a le spese processuali, comprensive anche di
[...] Controparte_2
quelle per la mediazione disposta in corso di causa, spese che liquida in complessivi euro 1.713,00 per anticipazioni ed euro 42.500,00 per compensi, oltre 15% spese forfettarie ed accessori di legge, se ed in quanto dovuti;

7. pone in via definitiva le spese di C.T.U., liquidate, come da decreto del 5 ottobre
2023, in euro 86,00 per spese ed euro 4.910,89 per onorario, oltre accessori di legge, a carico solidale delle società convenute, e condanna queste ultime a rimborsare all'attrice quanto dalla stessa anticipato, a tale titolo, in corso di causa”.
Avverso tale sentenza hanno proposto appello le società e Parte_1 Parte_3
chiedendone la riforma integrale per i motivi in seguito esposti.
[...]
Si è costituito l'appellata insistendo per il rigetto del gravame-ed altresì proponendo Controparte_2
nuova domanda risarcimento per ottenere il rimborso delle spese relative all'immobile che ha dovuto sostenere ma che non sarebbero state più di sua competenza a seguito della stipula del rogito, maturate successivamente alla scadenza del termine di preclusione di cui all'art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c.; esse ammontano, complessivamente, ad € 13.628,03. (comprensiva di IMU anni successivi rispetto a quelli liquidati in sentenza, spese manutenzione del verde, compensi CTP rispetto alla CTU espletata in primo grado); on particolare, con riferimento agli importi pagati a titolo di IMU, afferma che essi sono pari ad
€ 4.644,55 annui, divisi nelle due rate giugno/dicembre di € 2.322,28 ciascuna per cui ad oggi, ha versato ulteriori € 6.966,83 rispetto a quanto liquidato in sentenza (come prova allega sub doc. 25 i moduli F24 2023 e 2024).
Quindi la causa, sulle conclusioni come in atti precisate, all'udienza del 30.1.2025 è stata posta in decisione, in esito a discussione orale ex art.350 bis c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il Tribunale, nell'accogliere le pretese di parte ricorrente ex art.2932 c.c., ha rilevato che con comunicazione in data 3.9.2021 la MI acquirente convocata dinanzi al notaio Parte_1
per il rogito (con comunicazione della promittente venditrice in data 4.8. 2021), malamente dichiarava di ritenere risolto il contratto preliminare per grave inadempimento della controparte, lamentando, a pagina 4 di 13 sproposito, l'incompletezza della documentazione urbanistica (al contrario di quanto attestato dal notaio) e la non conoscenza di una servitù di passaggio a carico del fondo (con annessa necessità di trascrizione della dichiarazione di spostamento di tale diritto reale).
In particolare, ha evidenziato, da un lato, che parte promittente venditrice nell'arco di un mese circa dai rilievi, avesse rinunciato abdicativamente alla servitù effettuato la relativa trascrizione e che tale ritardo non giustificava di certo la risoluzione del preliminare;
dall'altro, che la richiesta di eliminazione della servitù non comportasse in alcun modo il venir meno dell'interesse alla stipula del definitivo.
Con riferimento poi alla pretesa scadenza del permesso di costruire, il primo decidente ha evidenziato che “anche ove il contratto definitivo fosse stato stipulato ai primi di settembre del 2021, attesa la tardiva rinuncia alla servitù innanzi menzionata, l'acquirente avrebbe avuto a sua disposizione tutto il tempo necessario per richiedere una proroga del termine per la fine dei lavori” e che pertanto nessun inadempimento potesse configurarsi in capo a in relazione alla suddetta questione. Controparte_2
Posto quindi che nessuna delle lamentate circostanze era idonea a determinare la risoluzione del preliminare, in quanto o non risultavano integrati gli estremi dell'inadempimento “ovvero perché, se pur inadempimento vi fosse stato, esso era da considerarsi di scarsa importanza, né aveva determinato il venir meno dell'interesse”, ha qualificato il rifiuto a stipulare da parte di in termini di Parte_1 grave inadempimento contrattuale “riguardando esso un'obbligazione primaria, quella, cioè, di eseguire il trasferimento immobiliare e di pagare il prezzo dell'acquisto”, quindi identificandosi la MI acquirente come parte inadempiente “ovvero, quanto meno, quella di gran lunga più inadempiente” al contratto preliminare per cui è causa.
Quanto alle ulteriori domande formulate da parte attrice, il Tribunale, mentre ha ritenuto infondata la richiesta di condanna delle convenute al ristoro delle spese dell'attrice sostenute per l'estinzione della servitù, giacché “anche a non voler considerare, per quanto innanzi esposto, la previsione contrattuale secondo cui l'immobile avrebbe dovuto essere trasferito libero da pesi, in ogni caso neppure risulta dagli atti alcun accordo tra le parti in virtù del quale la MI acquirente dovesse accollarsi tali esborsi. Il costo in questione, inoltre, nella prospettiva dell'effettivo trasferimento del compendio immobiliare per cui è causa alla MI acquirente, sia pure in via coattiva, non può essere considerato inutile, e risarcito, dunque, come danno”, ha, tuttavia, accolto la domanda di condanna al pagamento dell'IMU pari ai costi sostenuti dal 1.7.2021 al 3.12.2022 (€ 6.966,82) trattandosi di pregiudizio economico direttamente conseguente all'inadempimento della MI acquirente.
pagina 5 di 13 Ha quindi in definitiva accolto la domanda di cui all'art. 2932 c.c., condannando le convenute, in solido tra loro, al pagamento del corrispettivo residuo pari ad € 760.000,00, oltre interessi nella misura di cui all'art. 1284 comma primo, c.c. dalla data dell'8.9. 2021 fino alla domanda giudiziale, nonché nella misura di cui all'art. 1284, comma quarto, c.c. dalla data della domanda giudiziale fino al saldo;
ed altresì condannato, in solido tra loro, le convenute al pagamento in favore di a titolo Controparte_2
di risarcimento dei danni, della somma di € 7.072,10, oltre interessi nella misura di cui all'art. 1284, comma quarto, c.c. dalla data della decisione al saldo.
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Le appellanti criticano tale decisione per le seguenti ragioni
1) Col primo motivo, sostengono che la sentenza di primo grado contiene una motivazione carente rispetto all'inadempimento imputabile a con riferimento alla mancata conclusione del Controparte_2 rogito;
ha errato, a loro dire, il giudice di prime cure a ritenere infondata la contestazione rispetto a
“carenze documentali e informative” circa la situazione urbanistica dell'immobile oggetto del preliminare (il “riscontro” di completezza documentale risalirebbe al giungo 2021, ovvero a distanza di circa un anno dalla sottoscrizione del preliminare e dunque non vi sarebbe prova alcuna di una
“consegna” documentale tempestiva); inoltre, affermano che il primo decidente ha valutato in maniera contraddittoria la clausola sub 3.1., considerandola quale clausola di stile nella parte in cui garantiva l'inesistenza di servitù, ed invece, non di stile nella parte riguardante le condizioni urbanistiche, nel senso che essa stesse a significare “in concreto” la perfetta conoscenza delle stesse (quando invece, al contrario, era quest'ultima da considerarsi di semplice completamento formale e come tale non idonea di per sé a dar prova di quelle condizioni).
2) Col secondo motivo, sempre con riferimento alla servitù di passaggio, precisano di aver lamentato non già l'affermata iniziale conoscenza della stessa, quanto piuttosto che controparte avrebbe dovuto eliminare l'onere, come da rassicurazioni contrattuali;
il fatto che già nel 2018 vi potesse essere, da parte di una generica conoscenza dell'esistenza di una “servitù” insistente sull'immobile oggetto Parte_5 di trattative, non significa che della stessa le società esponenti si fossero in un certo senso disinteressate;
piuttosto proprio se tutte le parti erano a conoscenza dell'esistenza della servitù era dovuta la liberazione da tale “peso”; le espressioni contenute in sentenza invece lasciano
“erroneamente intendere che stia negando “in radice” la conoscenza della servitù”. Pt_1
3) Col terzo motivo, sostengono, con riferimento al permesso di costruire scaduto, che il Tribunale non abbia preso in debita considerazione le argomentazioni svolte e rigettato la loro domanda di riduzione del prezzo in ragione della intervenuta decadenza del permesso suddetto. In particolare, le pagina 6 di 13 appellanti asseriscono che “l'ulteriore pregiudizievole corollario in danno di è costituito dalla Pt_1 circostanza per cui l'intervenuta decadenza del Permesso di Costruire determinerà la necessità della presentazione di una nuova pratica edilizia, con ogni conseguenza in termini di nuovi (gravosi) oneri di urbanizzazione e quant'altro da sostenere, senza considerare la mancanza di sicurezza dell'esito di una nuova domanda in tal senso”, e senza contare che “ , oltre ad avere causato, con la sua CP_2 condotta, la decadenza del PdC, ha recuperato (come rilevato dal CTU) l'intera somma versata per oneri e costi vari, con tanto di interessi (cfr. pag. 9 consulenza); di tali gravosissimi costi (137.531,44 euro) il Tribunale di Monza avrebbe dovuto tenerne debito conto nella determinazione del prezzo da corrispondersi per l'acquisto dell''immobile.
4) Col quarto motivo, ribadiscono che il Tribunale ha errato nel non ritenere l'altrui grave inadempimento con riferimento alla servitù di passaggio, tale da non determinare la risoluzione del contratto preliminare;
più precisamente il Tribunale, a loro dire, ha indebitamente minimizzato l'entità dell'inadempimento avversario, riconducendolo “in modo francamente “riduttivo”, ad un “solo” mese di ritardo nell'eliminazione della servitù”.; evidenziano a tal fine che la valutazione dell'inadempimento contrattuale della promittente venditrice deve necessariamente inserirsi “nel più ampio contesto di valutazione del contratto preliminare, la cui sottoscrizione risaliva a luglio 2020, ovvero un anno prima: Pt_ è pacifico che, richiamate tutte le doglianze espresse da e nei precedenti motivi di gravame, Pt_1 ne deriva un “quadro” decisamente differente rispetto a quello “adottato” dal Giudice di prime cure”.
5) Col quinto motivo, sostengono che il giudice di prime cure, laddove ha richiamato la Consulenza
Tecnica espletata, ne avrebbe fornito una lettura parziale ed incompleta omettendo di analizzare e dare atto di tutti gli elementi emersi rilevanti ai fini della decisione, anche con riferimento agli oneri inerenti il Permesso di Costruire;
in particolare, il Tribunale avrebbe fornito una motivazione erronea e carente con riferimento alla sussistenza delle condizioni per poter addivenire al trasferimento immobiliare ex art. 2932 c.c., emergendo pacificamente come le condizioni dell'immobile de quo siano ben più
“compromesse” rispetto a quelle riconosciute genericamente dal giudice.
6) Col sesto motivo, contestano, infine, la quantificazione e liquidazione delle spese operate dal Tribunale.
Chiedono quindi che venga integralmente riformata la sentenza impugnata.
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L'appellata si è costituita chiedendo il rigetto dell'appello, in quanto infondato in Controparte_2
fatto ed in diritto, con conseguente conferma della sentenza impugnata.
pagina 7 di 13 Ha chiesto altresì la condanna di controparte al pagamento in suo favore delle ulteriori spese maturate successivamente alla scadenza del termine di cui all'art. 183, co. 6, n. 2 c.p.c. per un ammontare complessivo pari a € 13.628,03.
In particolare, con riferimento agli importi pagati a titolo di IMU, precisa che essi sono pari ad €
4.644,55 annui, divisi nelle due rate giugno/dicembre di euro 2.322,28 ciascuna (cfr. doc. 25, fascicolo appellata).
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OSSERVAZIONI DELLA CORTE
L'appello è infondato.
Quanto al primo motivo, circa la presunta sostanziale carenza documentale ed informativa sulla situazione urbanistica dell'immobile oggetto del preliminare, si rileva come tale circostanza sia smentita in atti dalla comunicazione con la quale il notaio confermava che in realtà tutta la documentazione urbanistica attinente all'immobile completa era pervenuta il 23 giugno 2021.
Il contratto preliminare stabiliva che la stipula del contratto definitivo sarebbe dovuta avvenire “entro e non oltre il 30 giugno 2021” (cfr. art.

6.1 doc. 4 fascicolo di primo grado): pertanto, nel momento in cui il notaio confermava, una settimana prima di detto termine, di aver, a propria disposizione, tutta la documentazione urbanistica necessaria per procedere al rogito, bene ha fatto il primo decidente ad affermare l'esistenza della prova di una consegna più che tempestiva da parte della promittente venditrice.
Infondato è altresì il rilievo riguardante la asserita ignoranza circa le effettive condizioni urbanistiche in cui versava l'immobile e, in specie, l'esistenza di una SCIA in sanatoria, rispetto alla quale il
Tribunale, a dire delle appellanti, avrebbe errato a presumerne la conoscenza da parte di Parte_1
sulla base della clausola contenuta nel contratto preliminare, del seguente tenore : “per quanto attiene all'Immobile, le cui condizioni di fatto e urbanistiche sono perfettamente note alla MI acquirente , esso viene promesso in vendita a corpo e non a misura, nell'attuale stato di fatto e Pt_1
di diritto, in regola con il versamento degli oneri economici connessi e conseguenti al permesso a costruire rilasciato a dal Comune di Monza in data 24 luglio 2018, ivi compresi quelli in CP_2
scadenza entro tutto il mese di luglio 2020, nonché libero, per come dichiara e garantisce la promittente venditrice da pesi, ipoteche, iscrizioni, e trascrizioni pregiudizievoli, oneri di CP_2 carattere urbanistico o fiscale, e da diritti di terzi in genere, da cose e da persone”.
pagina 8 di 13 Osserva il collegio che, anche a ritenere di mero stile (e quindi di per sé non decisiva), la generica dizione le “condizioni… urbanistiche sono perfettamente note alla MI acquirente “, è tuttavia provato (cfr. docc. 9 e 24 fascicolo di primo grado) che effettivamente tutta la documentazione urbanistica afferente all'immobile sia sempre stata nella disponibilità e conosciuta dalle appellanti.
In particolare, con i citati documenti, parte appellata ha prodotto la mail con cui lo studio di progettazione incaricato informava tutte le parti, comprese le appellanti (nelle persone dei signori dell'avvenuta registrazione della SCIA in sanatoria con n. 174/2018 e il pagamento di tutti gli Pt_2
importi dovuti per la stessa, il che dimostra la piena conoscenza, in capo alle appellanti, del predetto titolo autorizzativo fin dal 2018.
Inoltre, le società odierne appellanti (e nello specifico i signori avevano più che adeguata Pt_2
competenza tecnica per valutare e comprendere la suddetta comunicazione;
basti evidenziare come, a titolo esemplificativo, nelle premesse del contratto di investimento sotteso all'operazione immobiliare,
Contr la è definita quale società “attiva nel settore della progettazione e realizzazione di opere e lavori inerenti a costruzioni di edifici civili, commerciali e industriali”.
Infine, si evince chiaramente in atti che l'immobile oggetto di compravendita si sia sempre trovato nelle condizioni descritte nell'elaborato peritale: ad esempio, nel doc. 33 di (trattasi della Parte_1
valutazione previsionale dell'impatto acustico elaborata da uno studio di ingegneria) in cui si parla di
“intervento di recupero dell'ex Cinema Apollo” (cfr. pag. 17 doc. 33A) viene allegato del materiale fotografico che rende immediatamente l'idea dello stato dell'immobile sia all'esterno che all'interno.
Ancora, nel doc. 47A (trattasi del progetto di ristrutturazione elaborato dallo studio di architettura) si parla di “trasformazione di un vecchio cinema”.
Ne consegue che è sempre stata a conoscenza sia del grado di deterioramento in cui versava Parte_1
l'immobile, sia delle sue condizioni urbanistiche.
In ogni caso, non si comprende quali siano le irregolarità urbanistiche, non conosciute, così gravi da comportare la risoluzione del contratto a mente dell'art.1489 c.c. (che, come è noto, trova applicazione anche per le irregolarità giuridiche), anche perché il CTU si è limitato a rilevare semplicemente “lievi imprecisioni grafiche”, inidonee ad incidere rispetto alla conformità dell'immobile.
§§§
Anche quanto alle garanzie di vendita del bene “libero… da “ pesi, ipoteche, iscrizioni, e trascrizioni pregiudizievoli”, la disciplina di riferimento è il citato art.1489 c.c., ai sensi del quale “ Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero
pagina 9 di 13 godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480. Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485,
1486, 1487 e 1488”.
Al principio di “autoresponsabilità” dettato da tale norma, si contrappone quello dell' “affidamento” qualora il contratto contenga (come nella specie) l'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento, il che esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti.
Prevale tuttavia il primo principio tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sul bene (comunque acquisita, presumendosi che egli l'abbia accettato con tale peso), quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, cioè che risultino da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, “senza che rilevi la dichiarazione del venditore dell'inesistenza di pesi od oneri, non operando, in questi casi, il principio dell'affidamento, ma quello di autoresponsabilità” (da ultimo Cass. n. 27706 del 25.10.2024, che richiama Cass. 8500/2013; Cass.
22363/2017; Cass. 14289/2018; Cass. 57/2018).
Nella specie è proprio , nelle proprie difese, ad ammettere quella conoscenza, laddove Pt_1
puntualizza che una “generica conoscenza” dell'esistenza di una servitù insistente sull'immobile non significa che della stessa le società esponenti si fossero in un certo senso disinteressate;
che proprio se tutte le parti erano a conoscenza dell'esistenza della servitù proprio per questo era dovuta la liberazione da tale “peso”; ed ancora laddove ribadisce che le espressioni contenute in sentenza lasciano erroneamente intendere che stia negando in radice la conoscenza della servitù. Pt_1
In ogni caso, la conoscenza di tale circostanza da parte delle appellanti è provata sia da una mail del 13 aprile 2018 con cui il sig. , attuale legale rappresentante di , trasmetteva alla CP_3 CP_2
dott.ssa (dello studio di progettazione) - mettendo in copia conoscenza i signori e Per_2 Parte_4
– le autorizzazioni con cui i titolari del diritto di servitù acconsentivano allo Parte_2
spostamento del predetto diritto reale;
sia dall'escussione, in qualità di testi, dei progettisti che le parti avevano fin dall'origine incaricato per la ristrutturazione dell'immobile de quo (cfr., testimonianza arch. che, interrogato sul capitolo 38, così rispondeva “sono inoltre certo di aver Testimone_1
inserito la menzione di tale servitù nella pratica edilizia che è stata depositata e controfirmata dalle
pagina 10 di 13 parti” e testimonianza ing. : “immagino che e conoscessero Testimone_2 Pt_4 Parte_2
l'esistenza della servitù di passaggio in questione almeno dal 2018 in quanto la stessa era indicata negli elaborati grafici in loro possesso”).
Il motivo di appello sembra peraltro appuntarsi anche sul mancato riconoscimento dell'altrui grave inadempimento consistito nella omessa (tempestiva) formale liberazione dal peso (pur conosciuto), cui la promittente venditrice sarebbe stata tenuta.
Ma, anche sotto profilo è infondato.
Come correttamente rilevato il Tribunale, nemmeno la comunicazione del 23 giugno 2021 su cui le appellanti basano la propria tesi “contiene alcuna menzione circa l'eventuale necessità di eliminare il peso in questione. Solo successivamente, con missiva del legale della MI acquirente in data
28 giugno 2021 (cfr.: doc. 10 dell'attrice), vale a dire solo due giorni prima della scadenza del termine pattuito per il rogito, risulta essere stata richiesta espressamente la “liberazione” dell'immobile oggetto del contratto preliminare “dalla servitù in esame”.
La pretestuosità del rilievo emerge anche dal fatto che le interlocuzioni tra le parti lasciano intendere che addirittura che la servitù in questione non dovesse essere neanche del tutto eliminata ma, come già affermato dal Tribunale, “soltanto spostata, in conformità al progetto di ristrutturazione da eseguirsi dopo il trasferimento immobiliare per cui è causa”.
Quindi semmai l'obbligazione era diversa, ma, in ogni caso, è stata tempestivamente e radicalmente adempiuta nel momento in cui, come sottolineato dal primo giudice, parte promittente venditrice ha rinunciato abdicativamente al diritto di servitù gravante sull'immobile ed ha effettuato la relativa trascrizione (docc. 14 e 15 parte attrice, fascicolo di primo grado).
Del resto, come ancora correttamente rilevato dal giudice di prime cure, anche a considerare in termini di inadempimento il ritardo (che – si ricorda- corrispondere ad un periodo inferiore ad un mese dalla richiesta) con cui la ha procurato l'estinzione per rinuncia della servitù già gravante Controparte_2
sul compendio immobiliare oggetto di causa, esso non può in ogni caso ritenersi né grave, né tantomeno idoneo ai fini della risoluzione del contratto preliminare.
§§§
Infine, pure il motivo relativo alla scadenza del permesso di costruire è infondato.
Appare infatti giustificata la mancata richiesta di proroga del permesso di costruire da parte dell'appellata (che l'avrebbe costretta tra l'altro ad accollarsi di spese derivanti dagli oneri urbanistici).
pagina 11 di 13 Come evidenziato in maniera pertinente dal Tribunale, infatti, ove il contratto definitivo fosse stato stipulato ai primi di settembre del 2021- come era possibile ove l'acquirente, per quanto esposto, non avesse avanzato le sue pretestuose eccezioni – egli avrebbe avuto a sua disposizione tutto il tempo necessario per richiedere una proroga del termine per la fine dei lavori.
§§§
In conclusione, deve concordarsi col primo decidente nel senso che ad alterare il sinallagma contrattuale è stato proprio il comportamento della MI acquirente, e in specie il suo rifiuto a concludere il contratto definitivo che - accompagnato dalla manifestata volontà di ritenere risolto il contratto preliminare- ha integrato gli estremi del grave inadempimento imputabile, per la ingiustificata volontà di sciogliersi definitivamente dal vincolo.
§§§
A causa del perdurante, illegittimo rifiuto di di stipulare il contratto definitivo, le appellanti Parte_1
vanno altresì condannate al pagamento, in solido tra loro, di una somma pari alle spese che la promittente alienante ha dovuto sostenere nelle more del procedimento e che non sarebbero state più di sua competenza a seguito del passaggio di proprietà, in questa sede allegate perché maturate dopo la sentenza di primo grado - domanda nuova eccezionalmente ammessa dall'art. 345 primo comma c.p.c., ai sensi del quale è possibile richiedere “gli interessi, i frutti e gli accessori maturati dopo la sentenza impugnata, nonché il risarcimento dei danni sofferti dopo la sentenza stessa”; spese che ammontano, complessivamente, ad € 6.966,83 (cfr. doc. 25, fascicolo parte appellata).
Più precisamente, tale importo comprende le somme dovute a titolo di IMU per gli anni successivi rispetto a quelli liquidati in sentenza, mentre vanno escluse le spese di manutenzione del verde ( fattura
05.07.2023) nonché i compensi CTP perché comunque riferiti ad epoca precedente la sentenza di primo grado. (o meglio dello spirare dei termini per il deposito delle conclusionali e repliche).
Le spese del presente grado seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo
(scaglione da € 520.000 ad 1.000.000), in misura intermedia tra minimi e medi per la non particolare complessità.
Va infine dichiarata la sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, previsto dall'art. 13 co 1 quater D.M. 115/2002
P.T.M
La Corte, definitivamente decidendo, rigetta l'appello proposto da e Parte_1 Parte_3
avverso la sentenza del Tribunale di Monza n. 1562/2024, che integralmente conferma.
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pagina 12 di 13 Condanna altresì le appellanti, in solido tra loro, al pagamento in favore di CP_2 CP_2 dell'ulteriore importo di € 6.966,83
Condanna le appellanti alle spese di lite del presente grado, che liquida (scaglione da € 520.000 ad
1.000.000) in complessivi € 15.000,00, oltre IVA e CPA e rimborso spese forfettarie ex art. 1, comma 2 stesso decreto nella percentuale del 15%, del compenso totale per la prestazione.
Dichiara la sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte delle appellanti dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, previsto dall'art. 13 co 1 quater D.M. 115/2002
Così deciso in Milano il 6.2.2025
Il Presidente estensore dott. Francesco Distefano
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