N. R.G. 1532/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI MILANO
Sezione III Civile
Riunita in Camera di Consiglio in persona dei Magistrati
Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott. Maria Carla Rossi Consigliere
Dott. Giampiero Barile Giudice ausiliario relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1532/2024 RG promossa, con ricorso depositato in cancelleria il
22.5.2024, da
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
[...
), in proprio e quali soci accomandatari e l.r.p.t della CodiceFiscale_2 CP_1
(C.F. ), con patrocinio degli avvocati Parte_3 Parte_2 P.IVA_1
Enrico Cataldo e Teresa Citarella e con domicilio eletto presso lo studio dell'avvocato Sabrina Moretti in Milano alla Via Santo Spirito n. 13 appellante contro in persona del l.r.p.t. (C.F. e P.IVA , con patrocinio degli Controparte_2 P.IVA_2
avvocati Federico M. Ferrara, Federico Banti, Andrea d'Alessandro e e con domicilio Controparte_3
eletto presso il loro studio sito in Milano al Corso di Porta Vittoria n. 9
e in persona del l.r.p.t (P.I. e C.F. ), con patrocinio dell'avvocato Oreste CP_4 P.IVA_3
Cardillo e con dominio eletto presso il suo studio in Milano alla p.zza Castello n. 1 appellate pagina 1 di 9 OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI PER PARTE APPELLANTE:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, in accoglimento dell'appello proposto avverso le sentenze n. 3674/2023 e n. 4317/2024 emesse dal Tribunale di Milano ed in riforma delle stesse, comunque tenendo conto dei precipui motivi di appello formulati nel presente atto:
- in via principale :
a) rigettare le domande svolte dalla poichè temerarie, infondate in fatto ed in diritto Controparte_2
e comunque non provate per tutti i motivi esposti nel corso del giudizio e per l'effetto accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione alla data del 31.12.2018, del contratto di locazione di cui è causa per fatto e colpa della in persona del legale rappresentante p.t., essendosi la stessa Controparte_2 resa gravemente inadem piente alle obbligazioni contrattuali, ed in particolare a quelle sancite al punto 12.4 e pertanto che la non ha diritto a percepire alcuna somma ex art. 34 L. Controparte_2
392/78;
b) accertare e dichiarare, per i motivi esposti nel corpo del presente atto, il grave inadempimento posto in essere dalla alla data del 31 dicembre 2018, in relazione alle previsioni di cui Controparte_2 al contratto di locazione e conseguentemente condannarla, in persona del legale rappresentante p.t., al risarcimento dei danni in favore della in misura di €. 638.467,48= IVA compresa ovvero a CP_1 quella maggior o minor somma che sarà ritenuta di giustizia all'esito del giudizio, se del caso da liquidarsi in via equitativa, il tutto oltre interessi ex art. 1284, IV comma, c.c. da ogni singola scadenza al materiale saldo;
c) condannare la a restituire alla quanto da quest'ultima percepito in Controparte_2 CP_1 esecuzione delle sentenze n. 3674/2023 e n. 4317/2024 emesse dal Tribunale di Milano a definizione del giudizio R.G. n. 46013/2021, ad eccezione della somma di €. 860,00=, oltre interessi pari ad €. 235,90=, a fronte del conguaglio operato tra il deposito cauzionale e gli esborsi materiali per il ripristino dei luoghi, e pertanto al pagamento del complessivo importo di €. 130.191,29= (€. 116.823,30=, quanto alla prima sentenza e ad €. 13.367,99=, quanto alla seconda, operato lo scorporo anzidetto), oltre interes si ex art. 1284, IV comma c.c. dal dì del dovuto al saldo;

- in via subordinata , nella deprecata ipotesi in cui la dovesse essere ritenuta creditrice Controparte_2 nei confronti di parte appellante compensare tali importi con quelli di cui risulterà creditrice la
[...] all'esito del giudizio, condannando la al pagamento in favore della CP_1 Controparte_2 [...] delle relative differenze;
il tutto oltre interessi ex art. 1284, IV comma c.c., dal dì del dovuto al CP_1 saldo.
- in via istruttoria cautelativa si reiterano le richieste istruttorie tutte già avanzate in primo grado. Con vittoria di esborsi, compensi e rimborso forfettario delle spese generali, in misura del 15%, I.V.A. e C.P.A. del doppio grado di giudizio”.
CONCLUSIONI PER PARTE APPELLATA : Controparte_2
“In considerazione di tutto quanto sopra esposto, formula le seguenti conclusioni: Voglia CP_2
l'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e/o deduzione, così giudicare: in via preliminare
-dichiarare inammissibile l'appello proposto dalla di e CP_1 Parte_1 [...] nonché dai Signori e nella loro qualità di Parte_2 Parte_1 Parte_2 soci accomandatari della società, per tutte le ragioni esposte nella narrativa del presente atto e, per pagina 2 di 9 l'effetto, confermare integralmente la sentenza parziale n. 3674/2023 pubblicata in data 5.7.23 dal
Tribunale di Milano nonché la sentenza definitiva n. 4317/2024, pubblicata in data 24.4.2024 dal
Tribunale di Milano in via principale e in ogni caso:
-rigettare l'appello proposto dalla di e CP_1 Parte_1 Parte_2 nonché dai Signori e nella loro qualità di soci Parte_1 Parte_2 accomandatari della società in quanto infondato sia in fatto che in diritto per tutte le ragioni esposte nella narrativa del presente atto, e per l'effetto, confermare integralmente la sentenza parziale n. 3674/2023 pubblicata in data 5.7.23 dal Tribunale di Milano nonché la sentenza definitiva n.
4317/2024, pubblicata in data 24.4.2024 dal Tribunale di Milano;
in via subordinata: nella denegata ipotesi in cui la Sentenza Parziale e/o la Sentenza Definitiva dovessero essere, anche solo in parte, riformate e dovesse essere accertata una qualche responsabilità in capo a CP_2 ed essere conseguentemente la stessa condannata a restituire e/o pagare a
[...] CP_5
e e/o ai Signori e Parte_1 Parte_2 Parte_1 Parte_2 una somma di denaro ex articolo 1591 cod. civ. e/o ad altro titolo, a causa della ritardata
[...] restituzione dell'immobile di cui è causa,
- dichiarare e accertare il diritto di ad essere tenuta manlevata e indenne da Controparte_2 CP_4 da ogni e qualsiasi effetto pregiudizievole dovesse alla stessa derivare dalla statuizione di cui
[...] sopra e, per l'effetto,
- condannare a rimborsare a ogni e qualsiasi somma la stessa fosse CP_4 Controparte_2 tenuta a corrispondere a e e/o ai suoi Controparte_6 Parte_1 Parte_2 soci accomandatari Signori e per i titoli di cui si è detto. Parte_1 Parte_2
Con vittoria dei compensi e delle spese generali nella misura del 15% ex DM. 55/2014 e degli eventuali esborsi, oltre IVA e CPA come per legge, di entrambi i gradi di giudizio”.
CONCLUSIONI PER PARTE APPELLATA CP_4
“Voglia l'On.le Corte di Appello In via preliminare: a) Accertare e dichiarare l'inammissibilità dell'appello per violazione degli artt. 342 e 434 c.p.c. per tutti i motivi sopra riportati e quindi, confermare la sentenza parziale n. 3674/2023 pubblicata in data


5.7.2023 e la sentenza definitiva n. 4317/2024 pubblicata in data 24.4.2024, entrambe rese dal Tribunale di Milano nell'ambito del giudizio RG. n. 46013/2021; b) accertare e dichiarare l'inammissibilità della nuova domanda introdotta da controparte di quantificazione dei danni in via subordinata (pagg. 23-24 dell'atto di appello) per violazione del divieto di ius novorum ex art. 345 c.p.c. nonché accertare che comunque tale domanda è infondata Nel merito c) accertare l'infondatezza dell'avverso appello e quindi rigettare lo stesso confermando la sentenza parziale n. 3674/2023 e la sentenza definitiva n. 4317/2024; d) con vittoria di spese di giudizio in favore dei difensori che ne hanno fatto anticipo”.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 447-bis cpc (di seguito per brevità solo ) ha convenuto in Controparte_2 CP_2
giudizio dinanzi al Tribunale di Milano di e CP_1 Parte_1 Parte_2
nonché i soci accomandatari e , chiedendo la loro
[...] Parte_1 Parte_2 pagina 3 di 9 condanna a) al pagamento dell'importo complessivo di Euro 116.823,30 a titolo di indennità di avviamento dovuto ex articolo 34, I comma, Legge 392/1978 a seguito della cessazione del rapporto locatizio tra loro intercorso a seguito della sottoscrizione del contratto del 18.12.2006 avente ad oggetto locali commerciali sito in Milano alla Via Passerella n. 4; b) alla restituzione dell'importo pari ad €. 19.340,00 a suo tempo versata dalla conduttrice a titolo di deposito cauzionale ed illegittimamente trattenuta dalla locatrice alla scadenza della locazione;
c) al pagamento dell'ulteriore importo di €.
27.232,66 – o della diversa somma maggiore o minore ritenuta di giustizia – a titolo di sanzione ex articolo 96, III comma cpc. Vinte le spese processuali.
Nel giudizio così instaurato (n. 46013/2021 RG) si è costituita Controparte_7
e nonché i soci accomandatari e Parte_2 Parte_1 Parte_2
(di seguito per brevità solo ) contestando il diritto di di ottenere sia l'indennità di CP_1 CP_2
avviamento, per essersi la conduttrice, resa gravemente inadempiente alle obbligazioni contrattuali assunte, sia la restituzione integrale del deposito cauzionale, avendo la locatrice sostenuto la spesa di €.
18.480,00 per il ripristino dell'immobile. In via riconvenzionale, ha chiesto la condanna di CP_1
al risarcimento dei danni da lucro cessante subiti in ragione del suo grave inadempimento CP_2 quantificati in € 638.467,48 iva compresa, somma da eventualmente compensare con quella in denegata ipotesi riconosciuta in favore di Vinte le spese processuali. CP_2
Con provvedimento del 20.5.2022, in considerazione della domanda riconvenzionale formulata dai resistenti, il Tribunale rinviava la prima udienza al 18.10.2022 data in cui autorizzava la chiamata in causa di richiesta da in considerazione della domanda riconvenzionale proposta da CP_4 CP_2
fissando nuova udienza per il giorno 4.5.2023. CP_1
Esteso il contraddittorio nei confronti della terza chiamata, si è costituita aderendo alle CP_4
domande formulate da e chiedendo il rigetto delle domande di parte resistente. CP_2
All'esito dell'udienza di discussione celebratasi il 4.5.2023 il Tribunale, con sentenza parziale n.
3674/2023 pubblicata il 05/07/2023 ed in parziale accoglimento delle domande di condannava CP_2
a corrispondere a l'indennità di avviamento di cui all'art. 34 Legge 392 del 1978, CP_1 CP_2
quantificata nell'importo di Euro 116.823,30 al lordo della trattenuta del 15% di cui all'art. 28 del DPR
n. 600 del 1973, il tutto oltre interessi. Rigettata la domanda riconvenzionale principale avanzata da il Tribunale ha provveduto alla rimessione del procedimento innanzi al Giudice istruttore per la CP_1
definizione delle residue domande ancora pendenti tra le parti differendo all'esito della lite la pronuncia sulle prese processuali.
pagina 4 di 9 Con sentenza definitiva n. 4317/2024 pubblicata il 24/04/2024 il Tribunale di Milano, fermo quanto già giudizialmente statuito dal Tribunale di Milano con sentenza parziale e non definitiva al n. 3674/2023 emessa tra le stesse parti in causa in data 04/05/2023 ed in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale formulata da ha autorizzato quest'ultima a definitivamente trattenere ed CP_1 incamerare, previa compensazione delle relative poste creditorie e debitorie, l'importo complessivo di
€. 18.480,00 dal deposito cauzionale in precedenza versato da (pari ad €. 19.340,00) a titolo di CP_2 rimborso delle spese sostenute per i lavori di frazionamento, e per l'effetto, ha condannato a CP_1 versare alla ricorrente a titolo di differenza dovuta, il residuo importo di complessivi €. 860,00, CP_2
oltre agli interessi di legge maturati e maturandi dal dovuto sino al saldo effettivo. Rigettate le ulteriori domande ha disposto la compensazione tra le suddette parti delle spese processuali nella misura di un/sesto, condannando alla rifusione in favore di della residua quota pari a cinque/sesti CP_1 CP_2
come liquidata in dispositivo, compensando integralmente le spese processuali tra e da CP_1 CP_2 un lato e la parte terza chiamata dall'altro. CP_4
Con ricorso in appello ritualmente notificato ha interposto gravame avverso la sentenza parziale CP_1
n. 3674 pubblicata in data 5.7.2023 nonché avverso quella definitiva n. 4317 pubblicata in data
24.4.2024 chiedendo la loro integrale riforma con rigetto di tutte le domande svolte in primo grado da insistendo per l'accertamento dell'intervenuta risoluzione, alla data del 31.12.2018, del contratto CP_2
di locazione per cui è causa per fatto e colpa imputabile a con conseguente negazione del suo CP_2
diritto a percepire alcuna somma ex art. 34 L. 392/78. Ha poi reiterato la richiesta di condanna di CP_2 al risarcimento dei danni subiti da pari ad €. 638.467,48 iva compresa, ovvero a quella maggior CP_1
o minor somma che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi ex art. 1284, IV comma, c.c., ed alla restituzione in favore di di quanto percepito in esecuzione delle sentenze impugnate, ad CP_1 eccezione della somma di €. 860,00, oltre interessi. Vinte le spese del doppio grado di giudizio.
Il ricorso, unitamente al decreto di fissazione dell'udienza di discussione, è stato ritualmente notificato alle società appellate che, costituendosi in giudizio con memorie depositate telematicamente rispettivamente in data 10.1.2025 ed in data 20.1.2025, hanno contestato in toto l'appello avversario ritenuto inammissibile e comunque infondato, chiedendone conseguentemente il rigetto, con conferma della sentenza gravata e la vittoria delle spese processuali del doppio grado di giudizio.
All'udienza del 22.1.2025 è stato concesso un rinvio al 2.4.2025 per consentire alle parti di confrontarsi sulla possibile conciliazione della vertenza, naufragata la quale, è stata fissata l'udienza dell'11.6.2025 per la discussione.
pagina 5 di 9 A tale ultima udienza, dopo la discussione orale delle parti, il Collegio ha deciso la causa dando lettura del dispositivo allegato al verbale.
Va preliminarmente rilevata l'infondatezza dell'eccezione di inammissibilità dell'appello, ex art. 434 cpc, sollevata da CP_4
La Suprema Corte ha infatti in più occasioni evidenziato come, pur nel contesto dei vincoli di specificità imposti dal nuovo testo dell'art. 342 cpc, la sostanza dell'atto debba comunque prevalere sulla forma. In particolare, con la sentenza n. 27199/17, le Sezioni Unite sono pervenute al seguente principio di diritto “Gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, nella L. 7 agosto 2012, n. 134, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice. Resta tuttavia escluso, in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata, che l'atto di appello debba rivestire particolari forme sacramentali o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado”.
Alla luce dei richiamati principi, la censura dell'appellata non coglie nel segno, dovendosi CP_4
evidenziare che, nell'atto di appello, i motivi sono stati prospettati nel rispetto dell'obbligo di specificità, posto che non contengono la sola reiterazione degli argomenti svolti in primo grado ed l'allegazione di un mero dissenso su quanto opinato dal primo Giudice, ma si snodano attraverso censure specifiche sui punti argomentativi da questi espressi con indicazione di massima delle modifiche e alternative decisionali richieste.
Ciò è sufficiente per l'ammissibilità dell'appello, come del resto ancora recentemente ribadito dalla
Suprema Corte secondo la quale non si deve esigere dall'appellante una trascrizione integrale o parziale della sentenza appellata o delle singole parti di essa che si intendono impugnare, né un progetto alternativo di sentenza, dovendosi superare il mero formalismo, fine a sé stesso, e verificare se, nella sostanza, l'atto integri la ratio della norma (così C. ord. n. 13535/18).
Passando al merito, con il primo motivo di impugnazione, parte appellante ha lamentato l'erroneità della sentenza parziale per aver condannato la locatrice a corrispondere a l'indennità di CP_2
avviamento in forza della previsione di cui all'art. 34 Legge n. 392/1978, non considerando gli inadempimenti contestati da a (in particolare il mancato rilascio e ripristino dei locali) CP_1 CP_2
pagina 6 di 9 coevi alla scadenza contrattuale del 31.12.2018. In particolare parte appellante ha censurato il
Tribunale per non aver considerato che è stata immessa nella detenzione dell'immobile da CP_4
con la conseguenza che quest'ultima avrebbe dovuto attivarsi nei suoi confronti per ottenere la CP_2
tempestiva liberazione dei locali: non avendolo fatto, prosegue l'appellante, avrebbe dovuta CP_2
essere ritenuta responsabile dei danni cagionati da in forza del combinato disposto di cui agli CP_4
artt. 1588 e 1590 cod. civ.
Il motivo è infondato.
Preliminarmente è circostanza pacifica che il contratto di locazione commerciale stipulato tra e CP_2
sia cessato alla sua naturale scadenza (ovvero alla data del 31.12.2018) avendo il Tribunale CP_1
convalidato la licenza per finita locazione richiesta da ai danni di con ordinanza mai CP_1 CP_2
opposta.
Sicché richiamato il dettato normativo dell'art. 34 della L 392/1978 secondo cui “in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto”, il Tribunale ha correttamente ritenuto sussistente il presupposto per riconoscere il diritto, in capo a ad ottenere CP_2
la predetta indennità.
Del resto, gli asseriti inadempimenti di per non aver rilasciato i locali e per non aver provveduto CP_2
al loro ripristino, oltre a non essere imputabili a come si dirà in seguito, sono stati eccepiti da CP_2
solo a seguito della cessazione del contratto per iniziativa del locatore – ovvero in sede di CP_1
costituzione nel giudizio di primo grado per contrastare la richiesta di pagamento dell'indennità avanzata da – sicché la debenza dell'indennità è da ritenersi cristallizzata a quella data. CP_2
Si aggiunga che, a fronte del mancato pagamento dell'indennità ed a prescindere dalla intervenuta sublocazione a (che non incide sull'obbligo in capo al locatore di corrispondere al conduttore CP_4
originario l'indennità per la perdita dell'avviamento), la locatrice non avrebbe neppure potuto dolersi del mancato rilascio dell'immobile essendo riconosciuto al conduttore il diritto di ritenzione sino alla corresponsione della suddetta indennità: come correttamente argomentato dal Tribunale tale corresponsione costituisce infatti condizione per l'esecuzione del provvedimento di rilascio ex articolo
34, III comma, Legge 392/1978 norma che, quindi, implica la contemporaneità dell'adempimento delle due obbligazioni contrapposte (pagamento dell'indennità al conduttore e rilascio dell'immobile in pagina 7 di 9 favore del locatore), potendo il conduttore legittimamente esercitare, in caso di inadempimento del locatore, il diritto di ritenzione dell'immobile locato.
Tale rilievo è idoneo a sfornire di pregio anche il secondo motivo di impugnazione a mezzo del quale ha censurato la sentenza parziale per aver escluso il diritto della locatrice ad ottenere il CP_1
pagamento da parte di dell'indennità di occupazione essendo, come detto, suo diritto ritenere CP_2
l'immobile fino al pagamento della indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.
A tanto si aggiunga che, come accertato dal Tribunale con motivazione non contestata e sulla quale può quindi ritenersi formato il giudicato interno, la pretesa di di ottenere la restituzione della cosa CP_1
locata nonché il risarcimento del danno per ritardata restituzione ai sensi dell'art. 1591 c.c, è venuta meno alla luce dell'intervenuto accordo, concluso tra e in data 10.04.2019 ed al quale CP_1 CP_4
ha aderito ex art. 1304 c.c., in forza del quale la locatrice ha percepito da per il periodo CP_2 CP_4 dal 1.1.2019 al 30.9.2019, somme a titolo di indennità di occupazione ammontanti ad €. 207.400,00
(€.34.000,00 al mese) ed ha ottenuto il rilascio dei locali in data 18.07.2019 firmando poi, in data
30.9.2019, regolare contratto di locazione con dal quale ha iniziato a percepire i relativi CP_8 canoni locativi mensili ammontanti ad € 50.000,00.
Con il terzo motivo di impugnazione parte appellante ha censurato la sentenza definitiva nella parte in cui, limitandosi a condannare alla rifusione delle spese vive inerenti il ripristino dello stato dei CP_2
luoghi, ha omesso di condannarla al ristoro dei danni conseguenti ai tempi occorsi per procedere al frazionamento degli immobili.
Il motivo è inammissibile ex art. 345 cpc essendo stata introdotta una domanda nuova implicante un'attività istruttoria che oltrepassa i limiti dell'oggetto del processo come determinato nel corso del primo grado di giudizio.
In considerazione dei suesposti rilievi ed assorbito ogni altro motivo, la sentenza impugnata merita di essere confermata.
Giusto il principio della soccombenza sancito dall'art. 91 cpc, l'appellante deve essere condannata al pagamento in favore di entrambe le appellate delle spese processuali del presente grado di giudizio che vengono liquidate come in dispositivo avuto riguardo alla nota depositata da che risulta CP_2
conforme ai criteri indicati dal vigente D.M. n. 147/2022 con riferimento al valore della controversia ed alla media difficoltà delle questioni trattate.
pagina 8 di 9 Si dà atto, ai sensi dell'art.13, comma 1–quater, D.P.R. n. 115/2002, della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico di parte appellante, dell'ulteriore importo pari al contributo unificato versato.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
, in proprio, , in proprio, Parte_1 Parte_2 Parte_1
e quali soci accomandatari leg. rapp. della contro
[...] Parte_2 CP_1
vverso le sentenze del Tribunale di Milano n. 3674/2023 e Controparte_2 CP_4
4317/24, così provvede:

1. rigetta l'appello;

2. condanna gli appellanti al pagamento in favore delle appellate e Controparte_2
elle spese del presente grado del giudizio, che liquida, in favore di ciascuna CP_4 appellata, in complessivi € 9.991,00, oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge, disponendo la distrazione delle spese liquidate a in favore del CP_4
procuratore antistatario;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte degli appellanti dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater.
Così deciso in Milano il 11 giugno 2025.
Il Consigliere Estensore Il Presidente dr. Giampiero Barile dr. Roberto Aponte
pagina 9 di 9