N. R.G. 20740/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sesta CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. NI D'Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 20740/2025 promossa da:
(C. F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C. F. ) con il patrocinio dell'Avv. Massimiliano Bruno ed C.F._2 elettivamente domiciliati presso il suo studio in Latina, Piazza Bruno Buozzi 9, giusta procura in calce all'atto di citazione
RICORRENTI contro
(C.F. , con il patrocinio dell'Avv. Mauro Controparte_1 C.F._3
FR ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, via Boezio 16, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione
RESISTENTE
OGGETTO: azione di risarcimento del danno in materia locatizia.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
In decisione all'udienza in data 05.12.2025, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE


1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti
Con atto di citazione iscritto a ruolo il 24.04.2025 e Parte_1 Parte_2 hanno vocato in giudizio per sentire accogliere le seguenti conclusioni: Controparte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, così provvedere: - preliminarmente, accertare e dichiarare l'inadempimento del Sig. rispetto agli obblighi Controparte_1
1 assunti con il contratto di locazione del 07.09.2023; - in via principale, nel merito, condannare il convenuto al pagamento in favore di entrambi gli attori della somma di €
33.271,99, nonché condannare lo stesso convenuto al risarcimento del danno biologico in favore della Sig.ra della somma di € 82.528,32 e, così, per un totale da risarcire Parte_2 pari ad € 115.800,31; - in via subordinata, condannare il convenuto al pagamento in favore degli attori della somma minore e/o maggiore di giustizia, da liquidarsi anche in via equitativa;
Con vittoria di spese e compenso professionale del giudizio ex D.M. 55/2014, oltre rimborso spese generali (15%) ed IVA e CPA come per legge”. e Parte_1
deducono che nell'agosto 2023 si sono rivolti a per la Parte_2 Controparte_1 locazione di un immobile e questi, in sede precontrattuale e nel corso delle due visite precedenti alla stipula, li aveva informati dell'inizio imminente di lavori di ristrutturazione condominiale che si sarebbero conclusi il 31.12.2023. Il 07.09.2023 le parti hanno concluso il contratto di locazione avente a oggetto l'immobile sito in Roma (RM), Via Cina n. 451 pal.
H int. 13, distinta al catasto fabbricati di Roma al Foglio 863 particella 580 subalterno 503 verso il canone mensile di € 1.700,00. e lamentano che Parte_1 Parte_2 sin dall'inizio della locazione hanno preso contezza delle scarse condizioni igieniche dei terrazzi, della presenza massiva di formiche iniziata dopo una settimana dal trasloco, dell'infestazione di piccioni e dello stato precario degli infissi. Il 26.09.2023 la ditta incaricata dal condominio per i lavori ha effettuato lavori di insufflaggio delle pareti perimetrali senza predisporre adeguate protezioni così che durante i lavori una nube di polveri sottili si è depositata su arredi, pareti e suppellettili. I ricorrenti lamentano, poi, che la ditta incaricata dal condominio avrebbe realizzato dei lavori sul lastrico solare che hanno cagionato delle infiltrazioni all'immobile locato e lamentano, altresì, la prosecuzione dei lavori ben oltre il 31.12.2023, come era stato assicurato da con occupazione Controparte_1 dei terrazzi dalle impalcature e lavori e fastidi vari. Questo avrebbe determinato un peggioramento della condizione fisica di . Da qui la richiesta di risarcimento Parte_2 del danno.
Si è costituito con comparsa depositata il 08.09.2025 nella quale ha così Controparte_1 concluso: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, IN VIA
PRELIMINARE;

1. Disporre la rinnovazione della mediazione obbligatoria, in quanto come evidenziato dal sottoscritto difensore gli istanti non consentivano all'odierno convenuto di consultare la documentazione prodotta con ciò minando senza riserve l'istituto della mediazione ed il comportamento contrario alle più elementari regole della mediazione;



2. Sempre in via preliminare, dichiarare il difetto di legittimazione attiva della sig.ra
2 rispetto al rapporto dedotto in giudizio essendo la stessa come in premessa Parte_2 meglio allegato estranea a tale rapporto contrattuale;

3. Autorizzare la chiamata in causa del terzo, società C.F. /P.I. con sede legale in Roma, Controparte_2 P.IVA_1 alla via Pio Emanuelli n. 1, PEC in persona del suo legale Email_1 rappresentante pro tempore, in quanto unica responsabile dei danni ex adverso lamentati per le ragioni sopra esposte e documentate;
NEL MERITO GRADATAMENTE;
1.
Rigettare le domande di cui all'atto introduttivo in quanto palesemente infondate in fatto e diritto sia per quanto riguarda i danni patrimoniali che non patrimoniali, perché apoditticamente allegati senza supporto di alcun elemento probatorio ed in ogni caso per carenza di nesso causale tra il narrato ed il rapporto dedotto in causa (locazione);

2. Nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea di risarcimento del danno, accertare e dichiarare l'esclusiva responsabilità di C.F. /P.I. Controparte_2
con sede legale in Roma, alla Via Pio Emanuelli n. 1, per i danni di cui all'atto P.IVA_1 introduttivo e per l'effetto condannarla a quanto dovesse essere accertato per i titoli dedotti nei confronti degli attori;

3. In caso di accoglimento della domanda di cui all'atto introduttivo, si chiede al Tribunale di applicare l'art. 1227, primo e secondo comma, c.c., al fine di accertare il concorso di colpa degli attori e in applicazione del secondo comma escludere il risarcimento del danno nei confronti dell'attore sia in riferimento al danno patrimoniale che al danno non patrimoniale;

4. Con condanna alle spese e onorari del presente giudizio anche del terzo chiamato, anche nella forma della lite temeraria per quanto sopra narrato e documentato”. sostanzialmente, eccepisce che la quasi Controparte_1 totalità dei danni sarebbero imputabili alla ditta che ha realizzato i lavori condominiali, la
Inoltre, eccepisce il difetto di legittimazione attiva di Controparte_2 Controparte_1
in quanto non titolare del contratto di locazione sottoscritto dal solo Parte_2
. Poi, il resistente nega di aver mai assicurato i conduttori della fine dei Parte_1 lavori alla data del 31.12.2023. Da qui la richiesta di rigetto delle avverse domande.
Dopo aver tentato di conciliare le parti all'udienza del 20.11.2025 e allo scopo di consentire il bonario componimento, è stato disposto rinvio al 05.12.2025.
A quest'ultima udienza la causa è stata discussa dalle parti.


2. In rito
In via preliminare deve essere conosciuta l'eccezione di difetto di legittimazione attiva della signora sollevata dal resistente. Questi, infatti, sostiene che la prima non è Parte_2 parte del contratto di locazione e, pertanto, non può vantare alcun diritto nei propri confronti.
Inoltre, sostiene che l'azione esperita dalla ai sensi dell'articolo Controparte_1 Parte_2
3 2043 del codice civile doveva essere indirizzata alla società autrice degli illeciti, cioè la
[...]
Deve evidenziarsi, però, che la si qualifica come titolare del diritto Controparte_2 Parte_2 di risarcimento del danno nei confronti del Dunque, dalla prospettazione fatta dalla CP_1 parte, appare sussistere la legitimatio ad causam. Altra è la questione relativa alla effettiva titolarità in concreto del rapporto giuridico sostanziale dedotto in giudizio dalla ricorrente. Si tratta di una questione che attiene al merito della controversia e non ha natura processuale.
Sul punto si veda: “L'eccezione di difetto di titolarità attiva del diritto controverso non attiene alla carenza di legittimazione attiva, bensì al merito della controversia, con la conseguenza che il giudice, qualora abbia così correttamente riqualificato l'eccezione sollevata dalla parte, è tenuto a delibare nel merito la relativa questione” (Corte di Cassazione, Sez. III, ord. n. 32814 del 27.11.2023).
Inoltre, deve essere rigettata l'istanza di chiamata del terzo avanzata dal resistente. Invero, dalla stessa ricostruzione delle parti non si tratta di un litisconsorzio necessario ma semplicemente dell'indicazione, da parte del resistente, del soggetto che assume essere autore degli illeciti lamentati dai ricorrenti. Come noto, fuori dalle ipotesi di litisconsorzio necessario il giudice ha la facoltà discrezionale di non accogliere l'istanza di chiamata del terzo. Sul punto si veda: “Il provvedimento del giudice di merito che concede o nega
l'autorizzazione a chiamare in causa un terzo ai sensi dell'art. 106 c.p.c., coinvolge valutazioni assolutamente discrezionali che, come tali, non possono formare oggetto di appello e di ricorso per cassazione” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 2331 del
26.01.2022). Nel caso di specie la chiamata del terzo avrebbe come unico effetto di appesantire il presente contenzioso che è già maturo per la decisione.
Con la terza eccezione processuale sostiene che la mediazione sarebbe Controparte_1 viziata perché e non avrebbero prodotto, in tale sede, Parte_1 Parte_2 tutti i documenti poi depositati nel presente giudizio. In particolare, non sarebbe stata prodotta, in sede di mediazione, la consulenza medico-legale di parte poi versata in atti. Per vero, però, il D. Lgs. 28/2010 in nessuna sua parte impone l'obbligo di produzione documentale in sede di mediazione. Il dettato legislativo non prevede alcuna nullità della mediazione nel caso in cui nel successivo giudizio vengano prodotti dei documenti ulteriori.
Quindi l'eccezione di deve essere rigettata. Controparte_1


3. Nel merito
Nel merito e agiscono per la riduzione del canone e il Parte_1 Parte_2 risarcimento del danno, in primo luogo, ai sensi degli articoli 1575 e 1578 c.c. sostenendo la non applicabilità di patti limitativi della responsabilità del locatore giusto il disposto dell'art. 4 1579 c.c. A tal proposito è bene rilevare che la giurisprudenza della Suprema Corte qualifica come vizi rientranti nella garanzia di cui all'art. 1578 c.c. solo quelli che attengono alla struttura materiale della cosa locata e che hanno dato luogo a un minore godimento dell'immobile. Sul punto si legge: “Costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art.
1578 cod. civ. - la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 cod. civ., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento - quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Pertanto va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art.
1576 cod. civ., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale” (Corte di
Cassazione, Sez. III, sen. n. 24459 del 21.11.2011). Peraltro, tale garanzia si riferisce ai soli vizi occulti (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 38084 del 02.12.2021). Ciò consente di escludere dal perimetro di detta garanzia, le contestazioni dei conduttori relative alle scarse condizioni igieniche dei terrazzi, alla presenza di formiche e alla infestazione da piccioni. Si tratta di disagi transeunti non causati da elementi strutturali dell'immobile, o almeno non viene indicata alcuna ragione strutturale che avrebbe causato detti disagi. Allora, deve trovare applicazione la disciplina di cui all'articolo 1576 del codice civile secondo il quale le spese di piccola manutenzione sono a carico del conduttore. Nel caso di specie, la disinfestazione e la pulizia rientrano nella normale manutenzione dell'immobile, a meno che non siano causati da vizi strutturali dello stesso, cosa non dedotta nel caso di specie. Peraltro, non viene indicato il nesso di causalità tra la condotta del locatore (o le caratteristiche dell'immobile) e la presenza di formiche o di piccioni nell'immobile. Ciò rileva ai fini della responsabilità extracontrattuale azionata dalla . Parimenti, lo stato precario degli infissi era Parte_2 certamente visibile e riscontrabile mediante l'uso dell'ordinaria diligenza. Sul punto, i ricorrenti stessi riportano di aver effettuato due visite presso l'immobile, cosicché tale vizio non può definirsi occulto, con conseguente esclusione della garanzia di legge. Ciò trova conferma anche nell'art. 9 del contratto di locazione dove lo stesso conduttore dichiara di aver esaminato accuratamente l'immobile e che lo stesso era privo di vizi.
5 Inoltre, e deducono che il 26 settembre 2023 la ditta Parte_1 Parte_2 incaricata dal locatore effettuava lavori di insufflaggio delle pareti perimetrali causando una nube di polveri sottili che invadeva gli ambienti interni. Per vero, però, ha Controparte_1 chiarito che la ditta che ha realizzato i lavori è proprio quella che svolgeva la ristrutturazione relativa al superbonus 110% del condominio. Riguardo all'azione di natura extracontrattuale avanzata dalla , si evidenzia che non ha legittimazione passiva Parte_2 Controparte_1 visto che il soggetto danneggiante è la ditta che ha realizzato i lavori per il condominio. Per quanto riguarda , deve evidenziarsi che tale contestazione afferisce a una Parte_1 molestia di fatto causata da un soggetto terzo (la ditta appaltatrice). Al tal proposito l'art. 1585, secondo comma, c.c. recita che il locatore non è tenuto a garantire il conduttore “dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva la facoltà del conduttore di agire contro di essi in proprio”. Fattispecie che risponde esattamente alla situazione di fatto riportata dal conduttore. D'altra parte, l'unanime giurisprudenza della Corte di Cassazione chiarisce che “Costituiscono molestie di diritto, per le quali il locatore è tenuto a garantire il conduttore ai sensi dell'art. 1585, comma 1, c.c., le pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, contestando il potere di disposizione del locatore, o rivendicando un diritto che infirmi o menomi quello del conduttore;
invece, quando il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, col proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento materiale del conduttore, la molestia è di fatto e il conduttore può agire direttamente contro di lui ai sensi dell'art. 1585, comma 2, c.c” (Corte di Cassazione,
Sez. III, sen. n. 25219 del 15.12.2015). Insomma, costituisce principio pacifico nel nostro ordinamento quello per il quale l'obbligo del locatore di garantire il pacifico godimento dell'immobile non si estende alle molestie di fatto perpetrate da terzi poiché, in questi casi, è il conduttore a dover agire direttamente nei confronti dei soggetti che arrecano molestia.
Altrimenti opinando si arriverebbe al paradosso per il quale, in caso di furto in immobile locato, sarebbe il locatore a dover rispondere dei pregiudizi subiti dal conduttore e non gli autori del reato.
Riguardo alle infiltrazioni derivanti dal lastrico solare i ricorrenti omettono completamente di rilevare che le stesse sono state causate dai lavori di rifacimento della ditta appaltatrice del
. Sul punto, dimostra che e CP_3 Controparte_1 Parte_1 Parte_2 erano pienamente consapevoli della riconducibilità di detta problematica alla ditta appaltatrice. Infatti, con mail del 23.01.2025 (allegato 9 alla comparsa di costituzione)
comunica l'esistenza delle infiltrazioni facendo presente di aver Parte_1 interessato anche l'Arch. La comunicazione viene girata da alla Per_1 Controparte_1
6 ditta appaltatrice con mail del 23.01.2025 allo stesso Arch. evidentemente Per_1 responsabile dei lavori. Quest'ultimo, infatti, con mail del 27.01.2025 (Allegato 12 alla comparsa di costituzione) attesta di aver effettuato le opere di riparazione. Anche il secondo episodio di infiltrazioni ha visto l'attivazione pronta di (mail allegate 14 e Controparte_1
15 alla comparsa di costituzione) e le riparazioni della ditta appaltatrice tanto che Parte_1
risponde dando riscontro con mail del 10.03.2025 (allegato 16 alla comparsa di
[...] costituzione). Da tale scambio di mail si evince che non è vero quanto sostenuto da Parte_1
e che il locatore si sarebbe disinteressato delle problematiche
[...] Parte_2 occorse e che, nello specifico, le infiltrazioni, costituenti vizio strutturale, sono però state causate dalla ditta appaltatrice. La causazione del vizio da parte del terzo, come visto, esclude la garanzia di cui all'art. 1578 c.c. A ulteriore conferma della non estendibilità della garanzia per vizi alle condotte dei terzi si evidenzia come l'articolo 10 nel contratto di locazione statuisca espressamente che “il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti riguardanti i legittimi occupanti dell'immobile che possano derivare da evento fortuito, cause di forza maggiore nonché fatto, omissioni o colpa derivanti da terzi in genere, nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi (acqua, luce, gas, ecc…) e per furti, qualunque ne sia la causa”. Dunque, sono state proprio le parti a escludere la responsabilità del locatore per fatti od omissioni derivanti da terzi in genere.
Con altra contestazione e sostengono che Parte_1 Parte_2 [...] avrebbe carpito la loro buona fede in sede di trattative precontrattuali garantendo CP_1 che i lavori condominiali si sarebbero conclusi entro il 31.12.2023 mentre sapeva che si sarebbero protratti oltre detto termine. In primo luogo, si evidenzia come il rimedio giuridico a un possibile dolo in fase di trattative sia l'azione di annullamento che, nel caso di specie, non è stata avanzata. Inoltre, si evidenzia come la circostanza di fatto dell'aver garantito la conclusione dei lavori entro il 31.12.2023 viene espressamente contestata dal resistente così che non appare applicabile il principio di non contestazione ex art. 115 c.p.c. In relazione a tale specifico fatto i ricorrenti non avanzano alcuna prova né richiesta probatoria. Infatti, nel contratto non è presente alcuna rassicurazione o garanzia sulla fine dei lavori condominiali, mentre le prove orali sul punto sono mancanti. Solo il capitolo 4) delle memorie integrative si riferisce alla data di fine lavori indicata nel contratto di appalto ma non alla garanzia fornita da in sede di trattative a e . Ciò che, Controparte_1 Parte_1 Parte_2 invece, è provato è che all'art. 15 del contratto “il Conduttore dichiara di essere a conoscenza che presso lo stabile verranno effettuati i lavori del superbonus 110 e quindi si mostra fin
d'ora disponibile a permettere eventuali accessi nell'immobile agli addetti ai lavori per le
7 lavorazioni necessarie”. Tale espressa pattuizione esclude anche la responsabilità del locatore per disagi lamentati dai ricorrenti in relazione alla presenza degli operai della ditta appaltatrice e la responsabilità ex art. 1584 c.c. profilata dai ricorrenti.
Infine, deve rilevarsi l'assenza di allegazione e prova relativamente a un presunto episodio verificatosi il 28 ottobre 2024 in seguito al quale la veniva colta da una grave crisi Parte_2 di panico. Non vengono allegate le modalità di condotta della presunta aggressione, non viene identificato il presunto aggressore né il contenuto della condotta viene descritto. L'episodio
è stato espressamente contestato dal resistente così che non può trovare applicazione in principio di non contestazione di cui all'articolo 115 del codice di procedura civile. Sul punto nessuna prova viene fornita né richiesta dalla presunta danneggiata cosicché la relativa domanda deve essere rigettata.
In conclusione, tutte le domande di e devono essere Parte_1 Parte_2 rigettate non configurandosi inadempimenti del locatore o condotte illecite a lui attribuibili e che siano state fonte di danno per la ricorrente.


4. Sulle spese
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità al D.M. 55/2014 con riguardo ai giudizi tenutisi innanzi al tribunale di valore ricompreso tra € 52.000,00 ed €
260.000,00 applicando i compensi minimi stante la scarsa complessità delle questioni trattate e la buona volontà dimostrata dalle parti in sede di trattative ed eliminando la fase istruttoria perché non si è tenuta. Pertanto, e devono essere Parte_1 Parte_2 condannati, in solido tra loro, alla rifusione delle spese di lite in favore di Controparte_1 che si liquidano in € 4.217,00 per compensi ed € 632,55 per spese generali, oltre IVA e CPA come per legge.


P.Q.M.


Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: rigetta l'istanza di chiamata in causa del terzo Controparte_2 rigetta tutte le domande di e;
Parte_1 Parte_2 condanna e , in solido tra loro, alla rifusione delle spese Parte_1 Parte_2 di lite in favore di che si liquidano in € 4.217,00 per compensi ed € 632,55 Controparte_1 per spese generali, oltre IVA e CPA come per legge.
Roma, 05.12.2025
Il Giudice
Dott. NI D'Angelo 8