REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CALTANISSETTA
Sezione Civile
Il Collegio, riunito in camera di consiglio e composto dai signori dr. Roberto Rezzonico Presidente dr. Emanuele De Gregorio Consigliere dr. Giovanni Battiato Giudice ausiliario relatore ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n.57/2021 R.G. cont., concernente l'impugnazione della sentenza n.254/2020 resa dal Tribunale di
Enna il 18.8.2020 e depositata il 26.8.2020, avente ad oggetto compravendita immobile
vertente tra
, nata a [...] il [...] c.f. Parte_1
, difesa per procura in atti dall'avv. Andrea Vigiano ed C.F._1
elettivamente domiciliata presso lo studio in Enna corso Sicilia 22
– appellante -
contro
c.f. , in persona del Controparte_1 P.IVA_1
legale rappresentante, difeso dall'avv. Gaspare Agnello ed elettivamente domiciliata in Enna via Roma 199 - appellata -
All'udienza del 26.9.2024, disposta la sostituzione della stessa col deposito di note scritte ex art.127 ter c.p.c., attese le disposizioni che in tal modo
1 consentono lo svolgimento delle udienze civili ove non richiesta la presenza di soggetti diversi dai difensori, le parti costituite hanno precisato le conclusioni come dai propri atti introduttivi.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 3.6.2014, Parte_1
proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n.157/14 emesso dal
Tribunale di Enna il 9.4.2014, a mezzo cui la le Controparte_1
ingiungeva il pagamento senza dilazione della somma di € 31.200/00, oltre accessori e le spese del monitorio, quale saldo dovuto per la compravendita in suo favore di un appartamento con posto auto “facenti parte dell'edificio in
condominio in Enna contrada S. Caterina denominato edificio F2”, giusta atto pubblico del notaio di Enna del 21.4.2008 rep. n.29919 racc. Persona_1
n.12216.
Deduceva che il prezzo pattuito nella compravendita era superiore a quello stabilito in materia di edilizia economica e popolare agevolata ai sensi della legge n.865/1971, nonché l'inadempimento della venditrice opposta in ordine alla consegna della certificazione di abitabilità e dell'attestato di prestazione energetica, perciò concludendo di:
“- dichiarare nullo e/o annullare e/o revocare con qualsiasi formula, il decreto
ingiuntivo opposto, per le ragioni di cui in narrativa;

- accertare e dichiarare la debenza di un prezzo di vendita prefissato ed
imposto inferiore rispetto a quello giuridicizzato nel contratto definitivo di
compravendita del 21/4/2008 stipulato inter partes e, in caso di mancato
accoglimento delle domande di risoluzione di cui oltre, ridurre in pari misura le
2 somme creditate dalla salvo e riservato il diritto dell'opponente di CP_2
ripetere in separata sede le somme eventualmente corrisposte in eccesso;

- accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale a carico della CP_2
conseguente al mancato ottenimento e/o alla mancata consegna del certificato
di abitabilità-agibilità e/o alla mancanza di presupposti sostanziali per
l'ottenimento di detto certificato relativamente alle unità immobiliari cedute
all'opponente e per l'effetto dichiarare con sentenza costituiva la risoluzione
del contratto di compravendita, con condanna della Controparte_1
alla restituzione alla delle somme incassate o titolo di prezzo,
[...] Parte_1
salvo il risarcimento del danno come risultante in corso di causa;

- accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale a carico dello CP_2
conseguente alla mancata consegna dell'attestazione di certificazione
[...]
energetica relativamente alle unità immobiliari cedute alla opponente e, per
l'effetto, dichiarare con sentenza costituiva la risoluzione del contratto di
compravendita con condanna della alla Controparte_1
restituzione alla delle somme incassate a titolo di prezzo, salvo il Parte_1
danno come risultante in corso di causa;

- in relazione agli inadempimenti lamentati, anche in ipotesi di mancato
accoglimento della domanda di risoluzione, condannare la al Controparte_1
risarcimento del danno come risultante dall'istruttoria. con vittoria od in ogni
caso con compensazione di spese e competenze di lite anche del monitorio.”
Con comparsa depositata il 15.10.2014 si costituiva la venditrice opposta,
contestando l'infondatezza delle ragioni dell'attrice in opposizione.
Istruita la causa con la documentazione prodotta, le prove testimoniali e il
3 disposto accertamento peritale del CTU ing. , nel merito Persona_2
ritenendo parzialmente fondate le ragioni dell'opponente solo per quanto attiene la riduzione del prezzo di compravendita, con sentenza n.254/2020 il
Tribunale di Enna “revoca il decreto ingiuntivo n.157/14 R.G. n.530/14 emesso
in data 10.04.2014 e condanna l'opponente Parte_1
al pagamento in favore dell'opposta in persona Controparte_1
del leg. rappr. p.t., della somma di € 13.215,05 oltre interessi al tasso legale
dalla domanda monitoria al soddisfo”, disponendo la refusione delle spese del monitorio e del giudizio di opposizione a carico dell'opponente, compensate per un terzo, così come le spese di CTU, poste per due terzi a carico di parte opponente e per un terzo all'opposta.
Con atto di citazione ritualmente notificato, propone appello
[...]
, deducendo l'erroneità della statuizione del primo Giudice Parte_1
ed affidando il gravame ai motivi appresso compendiati:
ERRONEA DETERMINAZIONE DEL PREZZO DOVUTO PER IL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA
La sentenza risulta viziata nella parte in cui, pur correttamente riducendo l'importo complessivo dovuto dall'opponente conformemente a quanto previsto dall'art.9 della Convenzione (che sulla base di quanto ricostruito dal CTU prevedeva un prezzo di € 865,67/mq, aggiornato alla data della cessione), non ha recepito le difese svolte dall'opponente in relazione alla quantificazione della superficie complessiva, statuendo la rilevanza delle superfici condominiali non residenziali per la determinazione del prezzo massimo di vendita,
violando l'art.9 della Convenzione nella parte in cui dispone “Restano esclusi dalla presente convenzione i locali non residenziali realizzati in conformità al progetto e non a diretto servizio della residenza”.
A fronte a tale rilievo, già indicato in atto di opposizione e reiterato in sede di osservazioni alla CTU a firma dell'ing. il Consulente d'ufficio ha erroneamente richiamato le indicazioni (quale la circolare Per_3
4 assessoriale n.3616 del 1999) non richiamate dalla Convenzione.
Infatti, ai sensi dell'art. 35 comma 8 lett.e) della legge n.865/71, è la Convenzione a fissare inderogabilmente i criteri di determinazione del prezzo di cessione, non potendo autorizzarsi il CTU e il Giudice a derogarvi.
Per l'effetto, ove il Tribunale avesse dato corretta applicazione alla Convenzione, sarebbe giunto a calcolare una superficie ridotta rispetto a quella ritenuta in pronuncia, e cioè pari a 131,85 mq (SU: 103,20 mq;
SNR
pertinenziale diretta: 28,65 mq), piuttosto che una superficie pari a 140,21 mq. (come evidenziato nelle osservazioni alla CTU).
Conseguentemente, in assolvimento degli artt.1339 e 1419 co.2 c.c., il Giudice avrebbe dovuto ridurre in pari misura il prezzo di vendita, statuendo in soli € 5.978,59 la residua debenza in capo alla . Parte_1
ERRATA RICOSTRUZIONE DEL FATTO CON RIFERIMENTO ALLE PARTI DI SUPERFICIE CONDOMINIALE DA
CONSIDERARE AI FINI DEL CALCOLO DEL PREZZO
In subordine ai motivi che precedono, ove si ritenesse che le superfici non residenziali condominiali (S.N.R.C.)
debbano essere considerate nella determinazione del prezzo di vendita, come opinato dal CTU e dal Giudice, si contesta il calcolo operato nell'elaborato d'ufficio e recepito in sentenza, che non ha tenuto conto dei criteri dedotto dal Consulente di parte, che ha correttamente suddiviso le superfici condominiali in parti eguali tra tutte le sette proprietà individuali che compongono l'edificio, per quanto riguarda le aree della scala e dell'ascensore.
E, infatti, non può introdursi una diversa ripartizione di tali superfici sulla base di criteri millesimali di valore delle unità immobiliari individuali, in quanto si è in presenza di quote comproprietarie di superfici condominiali del tutto paritarie, indipendentemente dalla ripartizione in relazione all'uso secondo l'art.1123 c.c.
VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT.115 C.P.C. E 2697 C.C. IN RELAZIONE ALLA MANCATA
MATURAZIONE DEL SILENZIO-ASSENSO E DEL CONSEGUIMENTO DELLA CERTIFICAZIONE DI
ABITABILITÀ/AGIBILITÀ
Il Tribunale ritiene erroneamente conseguita l'abitabilità per maturazione del silenzio-assenso, basandosi sulla
5 nota prot. n.39269 del 2.12.2013 del Dirigente dell'Area 2 del Comune di Enna e attribuendo rilevanza all'avvenuto rilascio dei certificati di abitabilità agli altri proprietari individuali, a fronte di plurime richieste di integrazione documentale formulate dal Comune e rimaste inevase.
La nota è illegittima e da disapplicare, attesa la mancata presentazione della dichiarazione di fine lavori dell'intero progetto e in considerazione di tutte le altre richieste documentali rimaste inevase (mancanza di autorizzazione allo scarico fognario, mancanza di retrocessione delle opere di urbanizzazione), né alcun valore può avere il conseguimento da parte di altri proprietari del certificato di abitabilità della loro abitazione.
Ove il Giudice avesse dato esatta applicazione alle norme di legge, avrebbe certamente rilevato l'insussistenza di tutti i requisiti soggettivi ed oggettivi perché potesse essere riconosciuta l'abitabilità del complesso F2 e,
quindi, dell'unità immobiliare acquistata dall'appellante.
MANCATA CONSEGNA DELL'ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA
In subordine, il Giudice ritiene che l'intervenuta consegna dell'attestato di certificazione energetica ad opera della venditrice al Comune abbia eliminato una delle deficienze al conseguimento dell'abitabilità, ma nulla ha argomentato riguardo alla circostanza che non fosse stato consegnato alla parte acquirente (né controparte ha dimostrato di avere adempiuto al suo onere), integrandosi il vizio di omessa pronuncia comportante la nullità della sentenza o comunque la violazione dell'art. 112 c.p.c.
Il Tribunale avrebbe dovuto ritenere l'inadempimento relativo, accogliendo le domande connesse e conseguenti di risoluzione [a cui si rinuncia] o al risarcimento danni [ancora pendente], formulate nell'opposizione.
RICHIESTE ISTRUTTORIE
Si chiede che la Corte disponga il richiamo del CTU sulle osservazioni di parte opponente in relazione alla suddivisione paritaria delle parti comuni tra tutti i proprietari individuali, nonchè su quelle attinenti la verifica sostanziale dei requisiti di abitabilità dell'immobile.
ISTANZA DI CORREZIONE
Infine, si chiede la correzione della sentenza impugnata a pag.5 rigo 14, nella parte in cui indica la somma di
6 “€51.101,83” anziché la corretta cifra di “€ 57.101,83”, trattandosi di un mero lapsus, riferita alla quota corrispondente del mutuo fondiario, di cui si è fatta carico parte acquirente.
Con comparsa di risposta del 10.9.2021, si costituisce l'appellata
[...]
chiedendo rigettarsi l'infondato gravame per i motivi già Controparte_1
espressi dal Tribunale in sentenza.
Con ordinanza del 30.9.2021, ritenuto non sussistere “l'esigenza di richiamo
del CTU né quella di disporre una nuova CTU” e “che l'istanza di correzione di
errore materiale della sentenza impugnata, formulata con l'atto di appello, può
essere esaminata unitamente al merito dei motivi di impugnazione”, la Corte
ritiene la causa matura per la decisione e rinvia per la precisazione delle conclusioni.
Disposta la trattazione scritta ex art.127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 26.9.2024, le parti costituite depositavano proprie note concludono come dai rispettivi atti, quindi la causa veniva trattenuta in decisione, concessi i termini per le difese finali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il gravame è infondato e va rigettato, per i motivi appresso espressi.
Con atto pubblico di compravendita, l'attrice in opposizione ha acquistato dalla la proprietà di due unità immobiliari Controparte_1
(appartamento e posto auto scoperto, con relative parti comuni) individuate catastalmente in detto rogito e facenti parte dell'edificio F2 del complesso condominiale sito in Enna, contrada Santa Caterina, per il prezzo di
€134.000/00 (ivi compreso il costo delle migliorie per rifiniture di € 12.000/00),
regolato in quanto a € 51.058/71 mediante assegni circolari già versati, in
7 quanto ad € 57.101/83 mediante accollo di mutuo (e non € 51.101/83 come erroneamente riportato in sentenza, senza tuttavia inficiare il calcolo di cui al dispositivo), ed in quanto ad € 31.200/00 da versarsi nei termini dilazionati ivi pattuiti.
Nel detto rogito, si precisa che il fabbricato è stato edificato in virtù della
Convenzione stipulata tra la costruttrice-venditrice e il Comune di Enna il
30.12.1996, nell'ambito dell'ampliamento del P.E.E.P. e in applicazione della disciplina di cui all'art.35 della L. n.865/71, alla cui stregua prevede “i criteri per
la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonché per
la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa sia
consentita”.
Infatti, con detta Convenzione il Comune di Enna ha concesso alla Società
opposta il diritto di superficie sull'area individuata, stabilendosi all'art.9 che “Il
prezzo di prima cessione degli alloggi assistiti da sovvenzione statale o
regionale resta fissato secondo il D.M. LL.PP. n.812 del 22 dicembre 1978 e
successive modifiche, con aggiornamento alla data di un semestre
antecedente la cessione in base alla variazione percentuale degli indici ISTAT
per le costruzioni edilizie. Il prezzo di prima cessione degli alloggi viene
stabilito alla data della presente convenzione con i criteri di cui alla citata
Circolare Assessoriale n.2626 del 19 giugno 1993, salvo aggiornamento, in
Lit.1.260.181 (lire unmilioneduecentosessantamilacentoottantuno) al metro
quadrato di superficie complessiva. Restano esclusi dalla presente
convenzione i locali non residenziali realizzati in conformità al progetto e non a
diretto servizio della residenza.”
8 Secondo la giurisprudenza di legittimità (così, Cass. ss.uu. sent. n.18135/15),
il prezzo fissato nella Convenzione ex art.35 L. n.865/71 è quello massimo consentito per la cessione, sicchè lo stesso assume il carattere di imperatività
di cui all'art.1339 c.c., sostituendo di diritto quello eventualmente superiore,
senza altri riflessi invalidanti sul contratto.
Tenendo conto della variazione dello specifico indice Istat dal 30.12.1996 al
21.10.2007, il C.T.U. ha correttamente calcolato in € 865,67/mq. il prezzo aggiornato di prima cessione ai sensi dell'art.9 della Convenzione, rimasto incontestato dalla stessa appellante.
Nel calcolo del detto prezzo massimo di cessione, secondo i modelli di Quadro
tecnico economico (Q.T.E.) ai fini dell'applicazione dei limiti di costo per gli interventi di edilizia residenziale agevolata (v. decreto 14 gennaio 1999,
pubblicato su G.U.R.S. n.9 del 20 febbraio 1999 e successive circolari esplicative), con criterio corretto e immune da vizi logici il CTU ha computato la superficie residenziale di 103,20 mq., oltre a quella residenziale pertinenziale,
pari al 60% di 47,75 mq. e alle superfici condominiali, pari al 60% di 13,94 mq.,
anch'esse da ritenersi pertinenziali perchè “a diretto servizio della residenza”
(quali le scale e i locali adibiti ad ascensore), affatto escluse dall'art.9 della
Convenzione per come vorrebbe l'appellante, che non menziona le parti condominiali dell'edificio e quindi non fornisce una definizione diretta di ciò che
è o non è a diretto servizio della residenza.
La parte condominiale costituita da scale ed ascensore è però correlata all'indivisibilità dell'edificio, per cui è necessariamente a diretto servizio della residenza, trattandosi di parti di utilizzo indispensabile per poter raggiungere e
9 fruire delle parti residenziali.
Inoltre, contrariamente a quanto asserisce l'appellante nelle osservazioni alla
CTU, l'art.9 non richiede che i locali non residenziali (per poterne inserire le relative superfici nel computo), debbano essere ad esclusivo diretto servizio della residenza, ben potendo considerarsi anche locali o zone condominiali.
La convenzione è semmai riferibile a quelle parti che, pur avendo un ruolo pertinenziale rispetto alla residenza, ne sono fisicamente indipendenti ed autonomamente fruibili, come un box auto o un locale caldaie o un giardino di uso condominiale.
Non è poi vero che il CTU abbia fatto applicazione della Circolare n.3616 del
1999 in aggiunta o in deroga all'art.9 della Convezione, poichè ha solo richiamato tale circolare per avvalorare sul piano interpretativo la propria
(condivisibile) scelta di includere nel computo le superfici condominiali che l'appellante pretenderebbe escludere.
Peraltro, trattandosi di motivo basato sulle osservazioni del CTP, alle quali però il CTU aveva risposto (pagg.19 – 20 relazione), secondo la Suprema
Corte “Il giudice di merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente
tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei
consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle
fonti del suo convincimento e non deve necessariamente soffermarsi anche
sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte, che, sebbene non
espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché
incompatibili, senza che possa configurarsi vizio di motivazione, in quanto le
critiche di parte, che tendono al riesame degli elementi di giudizio già valutati
10 dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive”.
(Così, Cass. 9 gennaio 2024 n.800 e, nello stesso senso, Cass. 16 novembre
2022 n.33742, Cass. 5 settembre 2022 n.26051, Cass. 10 giugno 2020
n.11081).
Pertanto, utilizzando i parametri previsti per legge, la superficie complessiva ai fini del computo del prezzo è pari a 140,21 mq. (103,20+28,65+8,36) e,
commisurato in € 865,67/mq., il prezzo di prima cessione, quello massimo conforme alle previsioni di cui all'art.35 L.865/71 e all'art.9 della Convenzione
ammonta ad € 121.375/59, quindi inferiore a quello indicato in compravendita,
conseguendone l'effetto sostitutivo rispetto al maggior prezzo convenuto.
Per l'effetto, tenuto conto che, come indicato nel rogito, l'opponente ha corrisposto la somma di € 51.058/71 e si è fatta carico della quota corrispondente del mutuo fondiario pari a € 57.101/83, il credito residuo della venditrice opposta quale prezzo è di € 13.215/05, che dovranno essere versati dall'acquirente.
Con riferimento invece al criterio di individuazione delle quote di comproprietà
sulle superfici comuni, è chiaramente descritta nel rogito notarile l'attribuzione delle stesse in proporzione al valore dell'unità immobiliare di cui costituiscono pertinenza, prevista dall'espresso richiamato dell'art.1118 c.c. nel detto rogito e finanche dalle tabelle millesimali appositamente redatte per l'intero complesso, a cui nell'atto pubblico si formula rimando.
Relativamente al motivo di impugnazione circa il rilascio del certificato di abitabilità, è agli atti la nota prot. n.39269 del 02.12.2013, a mezzo la quale il
Dirigente dell'Area 2 del Comune di Enna comunica che “…l'abitabilità/agibilità
11 richiesta dalla S.A.S. è attestata con la maturazione del silenzio-assenso,
formatosi alla data del 6/10/2007 e, per le unità citate nella perizia giurata, in
particolare nell'atto dichiaratorio, privando il richiedente di un qualsiasi
provvedimento esplicito da esibire quando necessario… Su richiesta
dell'interessato, però, l'Amministrazione comunale è tenuta a rilasciare un atto
di tipo ricognitivo, in sostanza quindi una dichiarazione di uno stato, dalla
quale risulti che, in relazione ad una determinata domanda di certificato di
abitabilità, è maturato il silenzio-assenso in una data determinata.”
L'appellante dice che il Giudice avrebbe dovuto disapplicare la nota relativa al silenzio – assenso, in quanto illegittima.
Intanto, l'illegittimità potrebbe semmai riguardare il silenzio – assenso in sé
(essendo esso l'atto amministrativo seppur tacito e “immateriale”, che deriva dal decorso del tempo senza un provvedimento espresso di negato rilascio) e non la comunicazione della sua formazione.
In secondo luogo, gli atti amministrativi sono assistiti da una presunzione di legittimità (v. per tutte Cass. 7 marzo 2022 n.7348) e l'appellante non ha fornito precisi elementi di diritto, né indicato specifiche prove documentali da cui desumere l'illegittimità del silenzio – assenso.
Il CTU ha inoltre accertato che il proprietario di altro appartamento sito nella medesima scala e nel medesimo pianerottolo dell'immobile attoreo, ha ottenuto il rilascio del certificato di abitabilità, quindi in concreto che nulla osta al suo rilascio e, in seno allo stesso rogito di compravendita la venditrice aveva dichiarato di aver “presentato richiesta al Comune di Enna di rilascio del
certificato di abitabilità-agibilità in data 19 aprile 2007 assunta al n.17553 di
12 protocollo, corredata dalla perizia giurata, ai sensi dell'art.15 della :R. n.19 del
7 giugno 1994 e art.3 della L.R.17/94”, la cui circostanza è rimasta incontestata dall'appellante.
Infine, con riferimento all'attestato di certificazione energetica dell'immobile, il
CTU ha accertato che lo stesso è stato redatto in data 15.11.2010 e trasmesso dalla al Comune di Enna in data 31.1.2011, Controparte_1
mentre l'attrice non allega in cosa consisterebbe il pregiudizio per il suo tardivo rilascio e della mancata consegna nella mani proprie, atteso che peraltro l'obbligo di consegna dell' (oggi e di suo inserimento in tutti i CP_3 CP_4
rogiti di compravendita è entrata in vigore solo in data 1.7.2009, quindi successivamente alla stipula del rogito per cui è causa del 21.4.2008.
Quale logico corollario, non sussiste motivo logico per modificate gli assetti della prima decisione e, in applicazione del principio della soccombenza,
devono porsi integralmente a carico dell'appellante le spese del giudizio di gravame, che vanno liquidate secondo il vigente D.M. n.147/2022 avuto riguardo allo scaglione di valore della causa da € 5.201/00 a € 26.000/00, sulla base dei parametri medi, considerata l'importanza delle questioni giuridiche e fattuali trattate, la difficoltà e il pregio dell'attività svolta.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Caltanissetta, Sezione Civile, definitivamente pronunciando nella causa civile in grado di appello iscritta al n.57/2021, ogni diversa istanza disattesa e/o assorbita, conferma la sentenza n.254/2020 resa dal Tribunale di Enna il 18.8.2020 e depositata il 26.8.2020, appellata da
. Parte_1
13 Condanna al pagamento delle spese di Parte_1
giudizio in favore dell'appellata liquidate in € Controparte_1
4.000/00 per compensi, 15% per spese generali, C.P.A. e I.V.A. se dovute.
Ai sensi dell'art.13 co.1 quater D.P.R. n.115/02, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento di un ulteriore importo pari a quello dovuto a titolo di contributo unificato per la stessa impugnazione, in capo all'appellante,
se dovuto.
Così deciso in Caltanissetta, nella camera di consiglio del 15 gennaio 2025.
Il Giudice ausiliario relatore Il Presidente
(dr. Giovanni Battiato) (dr. Roberto Rezzonico)
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