R.G.6867/22
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Genova
sezione III civile
in composizione monocratica, in persona della Dott.ssa Francesca Ziccardi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile promossa da
, elettivamente domiciliata in Genova, Piazza Soziglia 12/2A, Parte_1 presso lo studio dell'Avv. Daniele Pallotta il quale la rappresenta e difende, unitamente e disgiuntamente con l'Avv. Daniele Pagliosa, come da mandato in atti
Attrice
Contro
in Genova, Via delle Gavette 50B-50-50A- Controparte_1
,in persona dell'amministratore protempore CodiceFiscale_1
Convenuto contumace
Conclusioni
Per l'attrice
““Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Genova, contrariis reiectis,
• nel merito accertare e dichiarare la natura di creditrice/danneggiata della Sig.ra e di debitore/danneggiante del Condominio sito in Genova Parte_1
Via delle Gavette 50B-50-50A-52-54R-34-30B- 30A-22-32-38-36, in persona dell'amministratore pro tempore sig.ra , per le ragioni CP_2 espresse in atti;

• conseguentemente voglia condannare il convenuto al ristoro, in favore di parte attrice, di tutti danni patiti meglio dettagliati e quantificati nella CTU, al paragrafo 3.3, lettera A), in € 27.900,00+IVA, così come al riconoscimento del c.d. lucro cessante quantificato in euro 300,00 mensili stante l'inagibilità totale riconosciuta dal CTU al paragrafo 3.4, limitando la richiesta da Febbraio 2018 sino alla rimozione dei vizi ed al ripristino dei luoghi che consentano di locare nuovamente il bene per cui è causa, stante il ripristino delle parti comuni
1

da parte del avvenuto successivamente alla CTU e terminato a CP_1 dicembre 2024, non essendo ancora stato possibile ripristinare le parti interne;
con vittoria di spese tutte (compreso contributo unificato, marca da bollo, notifiche) nonché diritti e onorari di giudizio”.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione Con atto di citazione ritualmente notificato esponeva che: Parte_1
-era proprietaria dell'immobile sito In Genova, Via delle Gavette 30;
-detto immobile dal settembre 2017 era afflitto da copiose infiltrazioni provenienti dalla sovrastante copertura;

-i condomini non avevano tempestivamente incaricato un'impresa che effettuasse, anche in urgenza, le lavorazioni necessarie a far cessare i fenomeni infiltrativi con la conseguenza che il conduttore che abitava la casa l'aveva lasciata a causa dell'insalubrità dei locali nei primi mesi del 2018;
-nell'ottobre del 2018 i condomini deliberarono di dare incarico ad un tecnico perché redigesse il capitolato d'appalto;
-lo stato dei luoghi era stato accertato dal GE il quale aveva Pt_2 appurato che “l'unità immobiliare attorea è posta al primo piano dell'edificio che si presenta con struttura in elevazione in pietrame e solai in legno;
la copertura condominiale è a falde;
il committente ha visto crollare porzione dopo porzione i controsoffitti del proprio alloggio e quelli rimasti pericolanti ha dovuto rimuoverli”;
-il citato professionista dopo aver fotografato lo stato dei luoghi aveva descritto le opere per il ripristino ed i relativi costi per un totale di euro 17.750,00;
-aveva diritto al ristoro conseguente al minor utilizzo del bene per la cui quantificazione appariva congruo considerare il valore medio di un canone di locazione mensile (euro 300,00), considerando l'abbandono dei locali da parte del conduttore per l'insalubrità dello stesso la richiesta veniva limitata da febbraio 2018 alla rimozione dei vizi ed al ripristino dei luoghi.
Tanto premesso conveniva in giudizio il sito in Controparte_1
Genova, al fine di sentirlo condannare di tutti i danni quantificati nell'elaborato peritale del GE. in euro 17.500,00 nonché del c.d. lucro cessante Pt_2
,quantificato in euro 300,00 mensili da febbraio 2018,sino alla rimozione dei vizi ed al ripristino.
2 Il Giudice ammetteva CTU sul seguente quesito:”
voglia il C.T.U., esaminati gli atti ed i documenti di causa, esperita ogni necessaria indagine, sentite le parti, descrivere lo stato dei luoghi anche mediante rilievi grafici e fotografici, ed accertare:
1) la sussistenza dei vizi, danni, infiltrazioni e difetti lamentati da parte attrice;

2) in caso positivo le cause ed i rimedi necessari ad eliminarle;
altresì i costi necessari per l'eliminazione dei danni e per il ripristino dello status quo ante;

3) la percentuale di immobile inagibile o comunque ammalorata a seguito dei danni riscontrati, tale da ridurne l'abitabilità o renderlo interamente inagibile,
4)accerti il pericolo di crolli e gli eventuali conseguenti rimedi”.
Le domande attoree vanni accolte nei limiti e per le ragioni che seguono
E' opportuno premettere che la norma cui fare riferimento nella fattispecie in esame è l'art. 2051 c.c. che recita “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
L'art 2051 c.c. si applica non solo alle persone ma anche al Condominio.
Il è infatti il custode dei beni e degli impianti comuni e, per tale CP_1 ragione, è responsabile dei danni che da essi derivino. La responsabilità sarà esclusa solo se il danno è imputabile al caso fortuito, inteso come fatto esterno idoneo ad interrompere il rapporto di causalità tra la cosa in custodia e il danno venutosi a creare;
il caso fortuito, per essere tale, deve poi avere carattere di imprevedibilità e di incontrollabilità.
In materia di responsabilità civile per i danni cagionati da cosa in custodia la fattispecie prevista dall'art.2051 c.c. configura quindi un'ipotesi di responsabilità oggettiva. Per l'applicabilità di questo di tipo di responsabilità in capo al è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia CP_1 tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo.
È infatti proprio il che ha l'obbligo di custodire le parti e gli impianti CP_1 comuni dell'edificio e quello di garantirne la manutenzione.
Di conseguenza, nel caso in cui le infiltrazioni provengano da qualsiasi bene comune, responsabile per i danni che ne derivano è il , il quale CP_1 dovrà farsi carico dei lavori di ripristino e del risarcimento dei danni subiti da mobili, arredi e suppellettili.
Del resto la sentenza del 20 agosto 2003, n. 12211, la Cassazione ha stabilito che: il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, essendo obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde in base all'art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei
3 condomini, ancorché i danni siano imputabili ai vizi edificatori dello stabile comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore (ex art. 1669 c.c.), non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità dell'art. 2051 . La più recente sentenza della Cassazione del 17 febbraio 2014, n. 3604, sempre in materia di risarcimento dei danni, condannava il a procedere a nuova idonea coibentazione delle CP_1 mura per eliminare il fenomeno della condensa. Anche qui non vi è chi non veda la responsabilità del condominio che succede al costruttore anche se la causa è ad esso imputabile.
Ed infine si richiama la sentenza della Suprema Corte n. 14650/2013, la quale ha sancito il diritto al risarcimento allorquando si tratti di condensazione dovuta anche a ponti termici generati dalla composizione non omogenea della parte esterna in cemento e laterizio.
L'attrice ha assolto l'onere probatorio su di essa incombente.
Dal quadro probatorio acquisito è emersa sia la sussistenza dei danni lamentati che la provenienza da un bene comune.
La CTU è condivisibile sia nelle premesse che nelle risultanze in quanto esaustiva ed idoneamente argomentata.
Il CTU, Ing. infatti, ha accertato Per_1
“ Voglia il C.T.U... descrivere lo stato dei luoghi anche mediante rilievi grafici e fotografici...” L'appartamento di Parte Attrice si trova al secondo e ultimo piano dello stabile di via delle Gavette civico 30. Al piano sottostante sono presenti unità abitative mentre al piano seminterrato (lato monte) o piano terra (lato via delle Gavette, verso fiume Bisagno) i locali ivi presenti sono adibiti ad uso deposito/magazzini. I muri perimetrali sono in pietra, i solai e la copertura sono in legno, il manto di copertura in abbadini di ardesia “alla genovese”. L'immobile nel suo insieme versa in condizioni di cattiva manutenzione. L'interno del civico 30 all'atto della visita si presenta sgombro da mobilio, completamente dissestato per crollo della controsoffittatura ed invaso da acqua proveniente “verosimilmente” dal tetto (N.d.r.: il termine
“verosimilmente” è stato usato in quanto non si è assistito al fenomeno di ingresso della pioggia dal tetto, ma è pur “vero” che l'acqua piovuta sul tetto non può che entrare e provocare i danni visibili). Il tetto, a falde inclinate, si presenta alla vista con travature in legno di vecchia data sormontate da tavolato scomposto e dissestato, con abbadini in ardesia, in gran parte rotti e dislocati in modo tale da lasciare il cielo in vista dall'interno delle stanze. Visto il tetto dall'esterno, gli abbadini si presentano sfaldati, disarticolati, in parte
4 scivolati lungo le falde, con tavolato di posa sconnesso, in gran parte marcio, con telaio “imbarcato”.
3.2 “... ed accertare:1) la sussistenza dei vizi, danni, infiltrazioni e difetti lamentati da parte attrice;
...” I difetti, vizi, danni e quant'altro lamentato da Parte Attrice sono perfettamente visibili, anche se l'alloggio si presenta “in fase di lavoro” (rectius:) sgombero da mobilio e con disposti secchi (“cuffe”) per la raccolta provvisoria dell'acqua che percoli dal tetto, del tutto privo di ogni pur minima condizione per l'abitabilità, in quanto le condizioni del tetto non possono che garantirne la sussistenza.
“... 2) in caso positivo le cause ed i rimedi necessari ad eliminarle;
altresì i costi necessari per l'eliminazione dei danni e per il ripristino dello status quo ante;
”. Le cause del dissesto sono evidenti: il tetto presenta copertura vetusta e ammalorata e va rifatto, probabilmente mantenendone le sole travi di colmo, mentre vanno cambiati i travetti, il tavolato e rifatta la copertura con listelli e abbadini “alla genovese”, inserendo tra tavolato e copertura almeno un telo per barriera al vapore, impermeabile e coibentante. Il costo dell'intervento viene così suddiviso: A) per l'eliminazione dei danni interni all'appartamento, così valutati:
- ripristino pareti interne: raschiatura, rasatura, fissativo, coloritura con prodotti deumidificanti e traspiranti, compresa fornitura: € 3.000,00 per ogni locale vuoto per pieno, considerando tali 3 stanze e valutando al 50% ingresso, cucina, bagno, per un totale di € 13.500,00
- ripristino controsoffitti: Fornitura e posa in opera di nuovo controsoffitto EI 120 per la protezione al fuoco dal basso, testato in accordo alla norma EN 1364-2, per complessivi 90 mq circa x €/mq 154,50 = € 13.900,00 (voce 60.A50.A05.030 del Prezzario Regione Liguria 2024)
- ripristino stato iniziale dei pavimenti: pulizia a fondo: 2 operai comuni x 8 ore/cad.:n. 2 x h 8 x €/h 32,56 = € 500,00
, oltre IVA di legge A) = € 27.900,00 Pt_3
B) per smontaggio, conferimento a discarica e rifacimento del tetto in legno con abbadini alla genovese, valutato secondo prezzi sintetici, derivati da Prezzario Regione Liguria 2024:
- per installazione cantiere e sicurezza: ponteggiature interne ed esterne, e quant'altro per la sicurezza del cantiere: a corpo € 3.000,00
- per smontaggio e conferimento a discarica del tetto attuale: mq 100 x €/mq 80,00 = € 8.000,00
- per rifacimento orditura principale e secondaria nonché tavolato in legno di abete: mq 100 x €/mq 3.281,79 = circa € 32.800,00”……….. 3.4. “...3) la percentuale di immobile inagibile o comunque ammalorata a seguito dei danni riscontrati, tale da ridurne l'abitabilità o renderlo interamente inagibile,...”
5 Attualmente, per quanto visionato, l'immobile appare completamente inagibile, in quanto praticamente privo di copertura nella maggior parte delle camere. Conclusioni CTU
1 – “sussistenza dei vizi e danni lamentati da parte attrice”: sono evidenti i danni lamentati da Parte Attrice;

2 – “cause, costi e rimedi”: causa dei danni evidenziati è lo stato fatiscente del tetto;
i rimedi e relativi costi presumibili sono, rispettivamente:
– ripristinare pareti, controsoffitti e pavimenti dell'alloggio (costo presumibile a prezzi correnti: € 27.900,00 + € 2.790,00 (IVA 10%) = € 30.690,00 (diconsi € trentamilaseicentonovanta/00), ovviamente non prima che si siano effettuati i seguenti lavori:
– demolizione e ricostruzione del tetto (costo presumibile a prezzi correnti:
€ 72.900,00 + € 7.290,00 (IVA 10%) + € 8.500,00 (spese tecniche e oneri) = € 88.690,00 (diconsi € ottantottomilaseicentonovanta/00). Non si tiene conto in questa sede del danno economico per “lucro cessante “ e/o mancato uso del bene, attivo già da tempo, comunque destinato a progredire con il tempo perla rimessa in pristino, in quanto esula dal Quesito posto e dalle competenze del sottoscritto. 3 – “Percentuale di immobile inagibile”: l'immobile, con riferimento al civico 30, è interamente inagibile, in quanto privo delle pur minime condizioni di abitabilità;”. Secondo quanto previsto dall'art 1117 c.c., il tetto è sempre pienamente parte condominiale, a meno che non intervenga il regolamento di condominio a dire il contrario.
Del resto anche i testi escussi, sulla cui attendibilità non si ha ragione di dubitare attese, altresì, la coerenza e convergenza delle deposizioni, hanno confermato la teoria dell'attrice. Infatti il sig. conduttore dell'immobile per cui è causa Testimone_1 ha testimoniato che “E' vero. Quando abitavo li ogni volta che pioveva gocciolava dal soffitto e poi diventava nero ed ammuffito. Anche le pareti diventavano nere di muffa. I secchi per raccogliere l'acqua li mettevo quando pioveva molto forte. Io prima di dare la disdetta avevo chiesto alla proprietaria di cercare di sistemare la situazione. Non risolvendosi le problematiche ho deciso di lasciare in anticipo l'appartamento. Non ricordo esattamente la data. La sig.ra mi disse che quasi subito aveva chiesto all'amministratore del Pt_1 condominio di risolvere il problema”. La teste , Testimone_2 amministratrice del convenuto dal 2012 al 2020 circa, ha CP_1 dichiarato che “E' vero. Almeno dal 2016 nell'appartamento per cui è causa vi erano infiltrazioni sul soffitto e sulle pareti…La proprietaria mi aveva detto che bisognava trovare una soluzione al problema delle infiltrazioni in quanto diversamente il conduttore avrebbe lasciato l'appartamento. Io ricordo che abbiamo fatto un'assemblea nel tentativo di risolvere la problematica ed in tale
6 occasione era stato nominato l'Ing. al fine di redigere un capitolato Per_2
d'appalto per il rifacimento del tetto. Questo perché altre imprese ci avevano detto che sarebbe stato necessario rifare tutto il tetto (fare una riparazione parziale sarebbe stato inutile e non garantito)”.Il teste ,padre Testimone_3 della attrice, ha asserito che “ E' vero quanto capitolato. Qualche infiltrazione al soffitto c'era già prima del 2017 così con la mia ditta edile ho messo una nuova guaina solo su una parte del tetto (come a pag.12 della perizia GE ). Tuttavia l'intervento parziale non è stato sufficiente. Quindi Pt_2 dal 2017 la situazione del tetto e delle conseguenti infiltrazioni è molto peggiorata come da foto allegate alla perizia del GE . E' vero Pt_2 inizialmente i secchi venivano messi in caso di forti piogge ma ultimamente ho messo un recipiente da 200 litri. E' vero. All'inizio del 2018 il conduttore dell'immobile recedeva dal contratto in modo consensuale. E' vero anche prima del 2017 mia figlia chiedeva all'amministratrice di risolvere le problematiche in questione in primo luogo quella del rifacimento del tetto. E' vero. A ottobre 2018 i condomini dello stabile davano incarico ad un tecnico affinchè redigesse il contratto d'appalto per le lavorazioni al tetto.” Inoltre la mancata risposta dell'amministratrice del convenuto CP_3 all'interpello formale conferma la veridicità delle deposizioni testimoniali.
Per quanto riguarda l'iniziale domanda attorea relativa ai rimedi necessari all'eliminazione delle cause nella comparsa conclusionale si legge” in oggi, dopo il licenziamento di CTU, finalmente il ha CP_1 appaltato le lavorazioni al tetto che sono state ultimate solamente a dicembre 2024, nelle more del giudizio. Si è perciò rinunciato a detta parte di domanda, in quanto, gli interventi paiono risolutivi” La domanda attorea concernente il mancato guadagno è fondata e deve essere accolta.
Sul punto si condivide l'orientamento della S.C. secondo cui "nelle ipotesi di occupazione sine titulo di un cespite immobiliare altrui (id est infiltrazioni di acqua derivante da parte comune dell'edificio condominiale, come nella specie) il danno subito dal proprietario per l'indisponibilità del medesimo può definirsi in re ipsa, purché inteso in senso descrittivo, cioè di normale inerenza del pregiudizio nell'impossibilità stessa di disporre del bene, senza comunque far venir meno l'onere per l'attore quanto meno di allegare, e anche di provare, con l'ausilio delle presunzioni, il fatto da cui discende il lamentato pregiudizio, ossia che se egli avesse immediatamente recuperato la disponibilità dell'immobile, l'avrebbe subito impiegato per finalità produttive, quali il suo godimento diretto o la sua locazione”.(Cass.21835/2020).
Parte attrice ha assolto il citato onere probatorio
7 Rilevato infatti che tanto il contratto di locazione quanto il recesso anticipato, prodotti documentalmente, vengano confermati dalle deposizioni testimoniali ( in particolare dell'ex conduttore e dell'ex amministratrice del condominio sig.ra
). Tes_2
Di conseguenza parte attrice ha dimostrato sia la volontà che la precedente possibilità di locare l'immobile. Il canone di euro 300,00 mensili appare equo e comunque conforme ai prezzi di mercato. Quanto alla assoluta inabitabilità dell'appartamento in seguito alle infiltrazioni si richiamano in particolare le osservazioni del CTU.
Relativamente all'ammontare del lucro cessante si concorda,quindi, con l'argomentazione attorea, logica e pragmatica, secondo cui” Essendosi concluse le lavorazioni a dicembre 2024, dovendo asciugare gli interni, dovendosi effettuare materialmente le ristrutturazioni e cercare fruttuosamente un nuovo conduttore, si stima che il danno da lucro cessante debba intendersi perdurare sino a giugno 2025 incluso, per mesi totali 91 (da marzo 2018 a giugno 2025), per un totale di € 300 x 91 mesi= € 27.300,00”. Alla luce di quanto sopra le domande attoree devono essere accolte. Le spese seguono la soccombenza

PQM

Il Tribunale di Genova, in composizione monocratica, ogni diversa e contraria istanza, eccezione e domanda respinta cosi decide:
-condanna il convenuto a pagare alla euro 27.900,00 oltre CP_1 Pt_1
IVA nonché euro 27.300,00 per le ragioni indicate in parte motiva;

-condanna Il convenuto a rifondere alla attrice le spese giudiziali che liquida in euro 3809,00 a titolo di onorari ed euro 591,00 per esborsi, oltre IVA,CPA e spese generali;

-pone le spese di CTU, come già liquidate, a carico del convenuto CP_1
Genova,4/4/2025
Il GOP
Dott.ssa Francesca Ziccardi
8