Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MAZZA Fabio - Presidente -
Dott. TRIFONE Francesco - rel. Consigliere -
Dott. FILADORO Camillo - Consigliere -
Dott. TRAVAGLINO Giacomo - Consigliere -
Dott. LANZILLO Raffaella - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
GI OR, GI VA, elettivamente domiciliati in ROMA LUNGOTEVERE FLAMINIO 46 4^ B, presso lo studio dell'Avv. GREZ Gian Marco, difesi dagli avvocati LAUDADIO Felice, SCOTTO Ferdinando, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
UT IR, elettivamente domiciliato in ROMA PIAZZA LOTARIO 8, presso lo studio dell'avvocato GURGO Antonio, difeso dall'Avvocato BOSCO Giuseppe,giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1082/03 della Corte d'Appello di NAPOLI, Sezione Seconda Civile, emessa il 28/03/03, R.G.3271/02;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/10/07 dal Consigliere Dott. TRIFONE Francesco;

udito l'Avvocato GURGO Antonio (per delega Avv. BOSCO Giuseppe, depositata in udienza);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per l'accoglimento p.q.r., del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione innanzi al tribunale di OL del giorno 8 gennaio 1990 OR GI, che aveva acquistato dal germano VA GI un appartamento concesso in locazione per uso abitativo a IR TI, intimava al conduttore licenza per finita locazione alla scadenza del 4 giugno 1990.
Il conduttore si opponeva alla convalida della licenza ed il tribunale dichiarava cessata la locazione alla predetta scadenza e condannava il convenuto a rilasciare l'immobile.
La Corte d'appello di OL, sulla impugnazione del soccombente, dichiarava il difetto di legittimazione attiva di GI OR, in quanto, a seguito di confisca, l'immobile locato era stato acquisito al patrimonio indisponibile del Comune di OL con ordinanza sindacale del 28 dicembre 1979.
La sentenza passava in cosa giudicata.
Con atto del 27 maggio 1999 il Comune di OL rilasciava in favore di OR GI, proprietario dell'appartamento, concessione in sanatoria e contestualmente prestava assenso alla cancellazione della trascrizione dell'ordinanza di acquisizione dell'immobile al patrimonio comunale.
Con nuova citazione del 29 maggio 1999 OR e GI VA intimavano al conduttore sfratto per finita locazione alla scadenza del 4 giugno e lo convenivano in giudizio per la convalida innanzi al tribunale di OL, che, con sentenza depositata il 27 febbraio 2002, condannava IR TI al rilascio dell'immobile in considerazione del fatto che la locazione era cessata a seguito di tempestiva disdetta.
Sull'impugnazione di IR TI la Corte d'appello di OL, in riforma della decisione di primo grado, rigettava la domanda di GI OR e VA, che condannava alle spese del doppio grado del giudizio.
I Giudici d'appello consideravano, in particolare, che l'accertamento contenuto nella sentenza definitiva della Corte d'appello di OL (che nel pregresso giudizio aveva dichiarato il difetto di legittimazione attiva di OR GI per effetto della sopravvenuta confisca dell'immobile locato al patrimonio indisponibile del Comune di OL) costituiva giudicato preclusivo nel successivo giudizio del riesame della questione del difetto di legittimazione attiva di OR GI in ordine al rapporto di locazione ancora dedotto in causa.
Per la cassazione della sentenza hanno proposto ricorso GI OR e VA, che hanno affidato l'accoglimento dell'impugnazione a tre motivi.
Ha resistito con controricorso IR TI.
I ricorrenti hanno presentato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo d'impugnazione deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui alla, L. n. 45 del 1985, art. 2909 c.c., e del principio del ne bis in idem nonché la insufficiente motivazione sul punto i ricorrenti criticano l'impugnata sentenza nella parte in cui essa ha ritenuto che si era formato il giudicato sul difetto di titolarità attiva del rapporto in capo ad essi istanti per effetto della pregressa pronuncia della stessa Corte territoriale.
Assumono che, nella specie, non potevano invocarsi gli effetti preclusivi di cui all'art. 2909 c.c., perché dato che l'applicabilità del principio del ne bis in idem richiede che nelle due decisioni vi sia l'identità di personae, petitum e causa petendi la precedente pronuncia sulla risoluzione della locazione non aveva riguardato anche la persona di VA GI, il quale aveva assunto la veste di parte istante nei confronti di IR TI soltanto nel presente giudizio.
Con il secondo motivo d'impugnazione analogamente deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all'art. 2909 c.c., della L. n. 45 del 1985, e del principio del ne bis in idem nonché la insufficiente motivazione sul punto i ricorrenti denunciano che la Corte territoriale avrebbe erroneamente esteso il giudicato formatosi nei confronti di OR GI al germano VA GI, che era terzo rispetto al relativo giudizio ed estraneo, comunque, al rapporto sostanziale in esso controverso. Con il terzo mezzo di doglianza ancora deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all'art. 2909 c.c., della legge n. 45 del 1985, e del principio del ne bis in idem nonché la insufficiente motivazione sul punto i ricorrenti sostengono che lui il Giudice di secondo grado avrebbe dato una interpretazione illogica del giudicato, dato che l'accertamento contenuto nella pregressa sentenza n. 2806 del 1994 della Corte d'appello di OL non poteva essere esteso a VA GI e che, in ogni caso, anche la pretesa nullità dei trasferimenti del diritto di proprietà e dei contratti di locazione non era in alcun modo opponibile allo stesso VA GI.
I motivi che vanno esaminati congiuntamente in quanto prospettano l'unica censura di erronea estensione, sotto il profilo soggettivo ed oggettivo, del pregresso giudicato alla presente controversia sono fondati.
Allorquando due giudizi tra le stesse parti vertano sullo stesso rapporto giuridico e uno di essi sia stato definito con sentenza passata in giudicato, l'accertamento già compiuto in ordine a una situazione giuridica e la soluzione di questioni di fatto o di diritto, che abbiano inciso su un punto fondamentale comune ad entrambe le cause ed abbiano costituito la logica premessa contenuta nel dispositivo della sentenza passata in giudicato, precludono il riesame del punto accertato e risolto anche nel caso in cui il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle che costituiscono lo scopo ed il petitum del primo.
Rispetto al suddetto principio, del tutto scontato nella giurisprudenza di questa Corte, è stato, tuttavia, precisato (ex plurimis: Cass., n. 12554/98; Cass., n. 10420/2002; Cass., n. 7411/2004) che nei rapporti di durata, in relazione ai quali l'autorità della cosa giudicata ha come suo presupposto il principio rebus sic stantibus, la statuizione può essere modificata sulla base di fatti sopravvenuti alla sua formazione.
Il che è esattamente quanto è avvenuto nel caso di specie, in cui il giudicato, di cui alla sentenza n. 2806 del 1994 della Corte d'appello di OL, è intervenuto rispetto alla specifica situazione di fatto di operatività dell'ordinanza di acquisizione gratuita al patrimonio indisponibile del Comune della costruzione eseguita in totale difformità o assenza della concessione, emessa dal Sindaco ai sensi della L. 28 ottobre 1977 n. 10, art. 15, provvedimento questo come la giurisprudenza di legittimità ha pure indicato (Cass., n. 7769/91) che, per la sua natura di confisca amministrativa, avendo trasferito al Comune la proprietà del bene, aveva legittimato il possesso dell'ente pubblico territoriale con immediati effetti modificativi ed estintivi del preesistente rapporto di locazione nei confronti dell'originario proprietario-locatore, il quale, di conseguenza, era venuto a perdere la titolarità e la correlativa legittimazione ad agire contro il conduttore per la risoluzione della stessa locazione.
Pertanto nella locazione alla cui configurabilità non era di ostacolo la natura abusiva dell'immobile locato perché costruito in totale difformità o in assenza della concessione (Cass., sez. un., n. 2034/85; Cass., n. 4228/99; Cass., n. 6892/94) in analogia alla disciplina di cui all'art. 1599 c.c., e in virtù del provvedimento ablativo, era subentrato, in veste di locatore, il Comune, che aveva mantenuto la titolarità attiva del rapporto obbligatorio sino a quando a favore di OR GI non era stata rilasciata concessione in sanatoria relativa all'immobile per cui era in corso la locazione e non era stata disposta la cancellazione della trascrizione dell'ordinanza di acquisizione dell'immobile al patrimonio comunale.
È evidente, quindi, come, per il sopraggiunto mutamento della condizione proprietaria dell'immobile (la cui detenzione autonoma qualificata in capo al conduttore IR TI, in virtù dell'originario titolo obbligatorio locatizio, non era mai venuta meno, siccome l'impugnata sentenza ammette) non potesse più essere invocato il pregresso giudicato circa la titolarità attiva del rapporto a favore del Comune e dovesse riconsiderarsi, in rapporto al riacquistato possesso del bene da parte del soggetto privato, se e nei confronti di quale altro soggetto fosse ancora in corso il rapporto di locazione.
La sentenza impugnata la quale invece di ciò non ha tenuto conto ed ha pronunciato in violazione sia dei limiti oggettivi che dei limiti soggettivi del giudicato (comunque a VA GI, estraneo al precedente giudizio, il pregresso giudicato non poteva essere opposto) - deve di conseguenza essere cassata con rinvio per nuovo esame alla medesima Corte d'appello di OL in diversa composizione, che giudicherà in applicazione del seguente principio di diritto:
"Nei rapporti di durata, in relazione ai quali l'autorità della cosa giudicata ha come suo presupposto il principio rebus sic stantibus, la statuizione può essere modificata sulla base di fatti sopravvenuti alla sua formazione, con la conseguenza che, in relazione a contratto di locazione avente ad oggetto un immobile costruito in totale difformità o assenza della concessione ed acquisito con provvedimento ablativo emesso dal Sindaco ai sensi della L. n. 47 del 1985, art. 7, non sussiste più la preclusione derivante dal giudicato circa la esclusione della titolarità attiva della locazione medesima in capo al soggetto destinatario della confisca, quando a favore dello stesso sia intanto intervenuta la sanatoria dell'abuso edilizio in funzione ripristinatoria della proprietà ed in revoca della confisca medesima".
Al Giudice del rinvio è rimessa anche la pronuncia in ordine alle spese del presente giudizio di legittimità (art. 385 c.p.c., comma 3).

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso;
cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d'appello di OL in diversa composizione.
Così deciso in Roma, il 10 ottobre 2007.
Depositato in Cancelleria il 6 dicembre 2007