RG. n. 528/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA nelle persone dei magistrati: dott. Marcello BRUNO, Presidente dott.ssa Valeria ALBINO, Consigliere relatore dott. Lorenzo Pietro FABRIS, Consigliere riuniti in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa d'appello contro la sentenza n. 1257/2024 del 18/04/2024 del Tribunale di
Genova, promossa da:
(P.I.: ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'Avv. Maria Angela Martina, in forza di procura allegata all'atto di appello, presso il quale è elettivamente domiciliata in Genova, via Caffaro, n. 1/6
APPELLANTE contro
a socio unico (P.I.: ), in persona del legale rappresentane pro CP_1 P.IVA_2 tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Teo Tirelli, in forza di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta, presso il quale è elettivamente domiciliata in Genova, via XX Settembre, n. 33/8
APPELLATA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER L'APPELLANTE
“Voglia la Ecc.ma Corte d'Appello di Genova, previ gli incombenti di rito, tenuto conto dell'intervenuta pronuncia di sospensione ai sensi dell'art. 283, primo comma, c.p.c. della provvisoria esecutività dell'impugnata sentenza e previo, ove ritenuto, esercizio della facoltà di cui all'art. 257, primo comma, c.p.c. di disporre d'ufficio che sia chiamato a deporre la TE di riferimento (Dott.ssa ) nominata nel corso dell'espletamento della prova Tes_1
testimoniale nel primo grado di giudizio:
- accogliere il presente appello e, per l'effetto, in integrale riforma dell'impugnata sentenza:
1

- respingere in via definitiva le domande dell'appellata, stante la palese infondatezza e pretestuosità e, per l'effetto:
- previo accertamento che l'appellante non è incorsa in alcun inadempimento contrattuale grave, né in qualsivoglia altro inadempimento, in relazione ai canoni locatizi che, durante il vigore del contratto di sublocazione, a seguito del subentro in esso dell'appellata, sono stati tutti versati nella misura dovuta;

- per l'effetto, respingere la declaratoria di intervenuta risoluzione del contratto stipulato il
27/1/2006 con decorrenza dal 1/2/2006 nel quale l'appellata è subentrata il 30/6/2017 con decorrenza dal 1/7/2017, confermando che il contratto de quo è cessato alla sua naturale scadenza del 31/3/2023 e che l'immobile condotto è stato riconsegnato da entro il Pt_1 termine di rilascio fissato dal Primo Giudice con l'ordinanza di convalida per finita locazione;

- accertare e dichiarare il diritto dell'appellante a trattenere in via definitiva l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale ex art. 34 Legge 392/78 versata dall'appellata al rilascio dell'immobile, sussistendone i presupposti;

- accertare e dichiarare che nulla è dovuto all'appellata a rimborso della somma di Euro
1.090,42 relativa al rimborso della tassa per i passi carrai e a quota di spese condominiali chiesta dall'appellata all'atto del rilascio dell'immobile, dando atto che in data 1/6/2023
l'appellante vi ha provveduto integralmente, versando per errore la maggiore somma di Euro
1.842,92;
- respingere, altresì, la pronuncia di condanna al pagamento delle spese di lite e, in riforma dell'impugnata sentenza, dichiarare tenuta e condannare l'appellata al pagamento in favore dell'appellante al pagamento delle spese di lite del doppio grado di giudizio, oltre le spese generali e gli accessori di legge”.
PER L'APPELLATA
in persona del suo legale rappresentante pro tempore, chiede il rigetto CP_1 dell'impugnazione proposta e, conseguentemente, l'integrale conferma della sentenza n.
1257/2024 emessa dal Tribunale di Genova in data 18/4/2024.
Con il favore delle spese anche del presente grado di giudizio”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 27/02/2022 evocava in giudizio davanti al Tribunale di CP_1
Genova al fine di sentire convalidare lo sfratto per morosità relativamente alla Parte_1
“porzione di immobile di Via Alessi 1R C con annessa area adiacente uso parcheggio, così come da frazionamento effettuato in data 28.12.2005, il tutto identificato nella planimetria allegato B” di cui al contratto di sublocazione del 27/1/2006, con fissazione della data di
2 rilascio nel più breve prefiggendo termine;
al fine di sentir ingiungere a il Parte_1
pagamento della somma di Euro 61.954,22 Iva inclusa, o di quella meglio vista e ritenuta a titolo di canoni non pagati, oltre ai canoni di locazione scaduti ed a scadere, compresa l'indennità per occupazione, sino alla data di effettivo rilascio, oltre agli interessi ex lege sugli importi dovuti, e spese di lite;
ed in subordine, nel denegato caso di mancato accoglimento della domanda di sfratto per morosità, sentir convalidare la licenza per finita locazione, stante la valida e tempestiva disdetta comunicata da a in data CP_1 Parte_1
25/3/2022, per la scadenza contrattuale prevista in data 31/3/2023. si costituiva opponendosi alla convalida dell'intimato sfratto per morosità, nonché Parte_1 all'ingiunzione di pagamento delle differenze tra i canoni asseritamente dovuti e quelli versati per i motivi di seguito riportati, anche con riguardo all'allegato ex adverso inadempimento della mancata consegna di fideiussione bancaria a prima richiesta per l'ammontare di tre mensilità di canone.
In data 23/9/2022 il Tribunale di Genova convalidava lo sfratto per finita locazione alla scadenza del 31/03/2023 con termine per il rilascio alla data del 31/5/2023, respingendo la richiesta di emissione dell'ordinanza di rilascio.
Con successiva ordinanza del 18/11/2022, in relazione all'intimato sfratto per morosità, stante l'opposizione di il Tribunale respingeva la richiesta di emissione Parte_1 dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c., disponeva il mutamento del rito fissando l'udienza del
5/4/2023 con termine per memorie integrative.
Con memoria integrativa instando per il rigetto dell'avversaria opposizione, CP_1 chiedeva la risoluzione del contratto di sublocazione dell'immobile a destinazione commerciale a far data dall'intimazione dello sfratto per morosità del 27/06/2022, la condanna di al rilascio dello stesso, nonché al pagamento di diversi importi per i Parte_1 canoni di locazione scaduti e per l'occupazione dell'immobile. chiedeva, altresì, CP_1 che fosse dichiarata non dovuta l'indennità di cui all'art. 34, l. 392/1978, stante l'imputabilità dell'inadempimento alla conduttrice.
In data 31/05/2023 rilasciava l'immobile. Parte_1
Escussi testi, il Tribunale con la sentenza impugnata così provvedeva:
“accerta il grave inadempimento contrattuale di in persona del suo legale Parte_1
rappresentante pro tempore, per le ragioni di cui in parte motiva e, per l'effetto,
- dichiara risolto il contratto di locazione stipulato in data 27.01.2006 a far data dal deposito dell'atto di intimazione di sfratto per morosità del 27/6/2022 per le ragioni di cui in parte motiva
3 - dichiara tenuta e condanna (P.I.: ), in persona del suo legale Parte_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore, al pagamento in favore di a socio unico (P.I. CP_1
), in persona del suo legale rappresentante Sig.ra P.IVA_2 Controparte_2
della somma di Euro 74.670,55 oltre interessi dalla data della sentenza per le
[...]
ragioni di cui in parte motiva;

- dichiara non dovuta da a l'indennità di cui all'art. 34 della Legge CP_1 Parte_1
392/78, per le ragioni di cui in parte motiva, e , per l'effetto,
- dichiara tenuta e condanna in persona del suo legale rappresentante pro Parte_1
tempore, a restituire a socio unico, in persona del suo legale rappresentante Sig.ra CP_1
la somma pari a euro 95.163,30 per le ragioni di cui in parte Controparte_2
motiva;
- dichiara tenuta e condanna in persona del suo legale rappresentante pro Parte_1
tempore, al pagamento della somma pari a euro 1.090,42, in favore di a socio CP_1
unico, in persona del suo legale rappresentante Sig.ra per Controparte_2
le ragioni di cui in parte motiva;

- dichiara tenuta e condanna in persona del suo legale rappresentante pro Parte_1
tempore, al pagamento, in favore di a socio unico, in persona del suo legale CP_1
rappresentante Sig.ra delle spese di lite, che si liquidano, Controparte_2
in euro 14.103,00 oltre spese generali e accessori di legge, così come in parte motiva.
Il Tribunale riteneva non provata l'esistenza, dedotta da a fondamento Parte_1 dell'opposizione, di un accordo per la riduzione del canone raggiunto con Controparte_3
dante causa di Affermava che parte opponente non avesse fornito alcuna prova CP_1
a dimostrazione dell'avvenuto accordo tra le parti, tacito e/o scritto, sulla ridefinizione del canone locatizio. Dall'esame testimoniale si evinceva come non si trattasse di una riduzione del canone concordata, bensì di una dilazione di pagamento concessa dalla sublocatrice alla sussistendo buoni rapporti tra le parti. La documentazione in atti e l'istruttoria Parte_1 espletata avevano evidenziato la morosità di e l' inadempimento della stessa alle Parte_1
pattuizioni contrattuali. Il Tribunale richiamava la giurisprudenza costante, in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, per cui la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario e illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio. era ed è quindi CP_1 creditrice di della quota di canoni non versata nell'ammontare, non contestato, se Parte_1
non tardivamente in fase di discussione orale, di euro 74.670,55. In merito alla valutazione
4 della gravità dell'inadempimento, affermava il Tribunale che, facendosi riferimento sia all'elemento oggettivo, ossia il mancato pagamento di parte del canone di locazione, sia all'elemento soggettivo, ossia il concreto squilibrio contrattuale, doveva ritenersi il carattere di gravità dell'inadempimento di per mancato pagamento dei canoni nella loro Parte_1 integralità e dichiarava risolto il contratto di locazione a far data dall'atto di intimazione di sfratto per morosità del 27/06/2022. Inoltre, il Tribunale dichiarava non dovuta l'indennità di cui all'art. 34, l. 392/1978, essendosi il contratto di locazione risolto per cause proprie del conduttore.
Avverso detta sentenza ha interposto appello chiedendone l'integrale riforma Parte_1
sulla base dei seguenti motivi di appello:

1.Con un primo motivo lamenta l'erroneità della ricostruzione dei fatti da parte del giudice di primo grado, ed in particolare nella parte in cui ha affermato che, con scrittura privata del
30/06/2017, aveva ceduto a il contratto di sublocazione di immobile Controparte_3 CP_1
in essere con laddove invece aveva ceduto il contratto di locazione Parte_1 Controparte_3
tra essa e il proprietario-locatore , circostanza Controparte_3 Parte_2
che ha determinato il subentro di nel contratto di sublocazione con CP_1 Parte_1
nonché nella parte in cui ha affermato che era stata a comunicare a Controparte_3 Parte_1
con pec il nominativo della nuova sublocatrice, laddove invece era stata la stessa CP_1
Afferma, poi, che alla citata scrittura privata intercorsa tra la cedente la Controparte_3
cessionaria e il ceduto erano state allegate sia il contratto CP_1 Parte_2
originario del 1/4/2005 sia la scrittura del 1/6/2014 intercorsa tra e Parte_3 che prevedeva – quest'ultima - tra le clausole oggetto della modifica quella Controparte_3
relativa al canone di locazione originario che era stato ridotto ( ad euro 6.500,00 mensili) per la situazione generale di crisi economica con decorrenza dal 1/4/2014. Lamenta parte appellante che il Tribunale avrebbe decontestualizzato il contratto tra e CP_1 Parte_1
rispetto al contratto locatizio ceduto da a impedendo la esatta CP_3 CP_1
ricostruzione della genesi dei patti.

2. Con il secondo motivo di appello l'appellante lamenta l'erroneità della Parte_1
statuizione di condanna al pagamento di differenze dei canoni di locazione, previo accertamento della gravità dell'inadempimento di e censura la sentenza laddove Parte_1 il primo giudice non ha ritenuto provato l'intervenuto accordo di modifica del canone di locazione tra le parti. Afferma che la modifica della clausola di cui all'art. 19 del contratto di sublocazione stipulato tra e che prevede che ogni modifica del Controparte_3 Parte_1
contratto debba essere approvata per iscritto, pur non messa e risultante per iscritto, è stata
5 attuata dalle parti mediante comportamenti costanti e reiterati, tenuto, altresì, della medesima decorrenza 1/4/2014 della riduzione praticata da a a Controparte_3 Parte_1
quella praticata dal locatore a Le fatture relative ai Persona_1 Controparte_3 pagamenti dei canoni di locazione portano la dicitura “canone ridotto” e in ciascuna fattura
è riportata la dicitura per cui l'aggiornamento istat era stato effettuato nel febbraio 2014. La misura della riduzione del canone locatizio concessa da a coincide Controparte_3 Parte_1
con quella concessa dal a Le ragioni che avevano portato Persona_2 Controparte_3
alla riduzione del canone di tale ultimo contratto erano le medesime che avevano determinato la riduzione del canone in favore di In relazione, poi, alle fatture Parte_1 emesse da per i canoni dell'anno 2015 risultano pagate da a DCF Controparte_3 Parte_1
s.s. in persona della signora nonché socia e unica legale Controparte_2
rappresentante di alla quale aveva ceduto dal gennaio 2015 i crediti CP_1 Controparte_3
derivanti dalla sublocazione, e così per le successive. La riduzione del canone era la medesima. Il Tribunale avrebbe dovuto ritenere che versava il corretto canone di Parte_1 locazione, anche in considerazione del fatto che nell'arco di sei anni non era stato inviato alcun formale sollecito di pagamento delle differenze non versate.

3. Con il terzo motivo l'appellante lamenta l'erroneità della sentenza nella parte in cui ha riconosciuto il carattere di gravità dell'inadempimento di Considerando la Parte_1
diminuzione pattizia del canone, il giudice di primo grado avrebbe dovuto escludere tale carattere.

4. Con il quarto motivo lamenta l'erroneità della sentenza nella parte in cui ha Parte_1 riconosciuto l'assorbimento di ogni doglianza a fronte dell'accoglimento del motivo concernente la gravità dell'inadempimento. Afferma di aver interesse ad una pronuncia di rigetto anche su tale doglianza per l'ipotesi di accoglimento del presente appello in relazione alla doglianza inerente i canoni non versati. Ella aveva consegnato la fideiussione a a norma di contratto, pari all'importo di tre mensilità per il primo sessennio, Controparte_3
mentre successivamente non ha più chiesto a il rilascio di altra Controparte_3 Parte_1
fideiussione, né risulta aver trasferito in capo alla subentrante il diritto a beneficiare CP_1
di tale garanzia.

5. Con il quinto motivo lamenta l'erroneità della sentenza nella parte in cui il Parte_1
Tribunale non ha riconosciuto che le spese di amministrazione e per il passo carrabile pari ad euro 1.090,42 erano già state corrisposte, affermando che tale pagamento era avvenuto il 1/6/2023, giorno seguente il rilascio dell'immobile, seppure l'importo era errato in quanto
6 versato in misura superiore al dovuto e con causale errata (affitto maggio 2023), in quanto erroneamente bonificato a un importo destinato ad altro fornitore. CP_1

6. Con il sesto motivo, l'appellante riporta le deposizioni dei testi, mettendone in luce le difficoltà nel ricordare quanto riferito, e rinnova l'istanza ex art. 257, c. 1 c.p.c. di escussione della TE , commercialista di Corniche s.r.l., respinta dal giudice di primo grado. Tes_1

7. Con il settimo motivo di appello lamenta errori materiali di calcolo della somma Parte_1
dovuta, dai quali deriverebbe la spettanza di una somma inferiore rispetto a quella della condanna.

8. Con l'ottavo motivo l'appellante chiede la riforma della sentenza di primo grado anche in punto di spese di lite.
Si è costituita nel giudizio contestando integralmente l'appello proposto dalla CP_1 controparte ed instando per il suo integrale rigetto. In particolare, l'appellata specifica che le imprecisioni della ricostruzione dei fatti effettuate dal Tribunale siano del tutto irrilevanti ai fini della decisione e precisa che è da escludersi la sussistenza di una modifica del rapporto contrattuale con diminuzione del canone di locazione avendo riguardo sia alle prove documentali, sia a quelle testimoniali. Inoltre, insiste per la declaratoria di inammissibilità dei documenti prodotti dalla controparte sub 9 e 10, in applicazione dell'art. 437 c.p.c.
Con ordinanza presidenziale del 28/06/2024, successivamente confermata dal Collegio giudicante, in data 18/07/2024, è stata accolta l'istanza della parte appellante di sospensione dell'esecutività della sentenza impugnata.
Indi la causa è stata fissata per la discussione all'udienza del 11/03/2025 mediante il deposito telematico di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., con assegnazione alle parti di termine difensive finali prima dell'udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I motivi 1, 2, 3 e 6 possono essere esaminati congiuntamente fra loro in quanto strettamente connessi attenendo alla valutazione della sussistenza o meno dell'accordo inerente la riduzione del canone di locazione, alla gravità dell'inadempimento, e dell'accertamento o meno del diritto di pagamento dei canoni nella misura originariamente pattuita, e di restituzione dell'indennità di avviamento.
I motivi, ad avviso della Corte, sono infondati.
In primo luogo, va rilevato che, come sul punto ha affermato la parte appellante, e a differenza di quanto affermato dal Tribunale, effettivamente con la scrittura privata del
30/6/2017 ha ceduto a il contratto di locazione in essere con il Controparte_3 CP_1
datato 1/4/2005 – e non il contratto di sublocazione - e che Parte_2
7 è stata a comunicare a il conseguente subentro di nel contratto CP_1 Parte_1 CP_1
di sublocazione con ma tali errori non sono tali da inficiare il percorso Parte_1 argomentativo del Tribunale, che ha ritenuto non provato alcun accordo, “tacito e/o scritto” sulla ridefinizione del canone locatizio tra le attuali parti in causa ed ha conseguentemente valutato come grave inadempimento il mancato pagamento del canone nella misura contrattualmente pattuita da parte di Parte_1
E' vero, come afferma parte appellante, che con scrittura privata dell'1/6/2014 il proprietario/locatore e la conduttrice Parte_2 Controparte_3 concordavano la riduzione, a decorrere dal mese di aprile 2014, dell'originario canone annuale, passato da Euro 91.047,00 ad Euro 81.947,00, corrispondente ad una diminuzione pari a circa il 10%; come si evince dalle premesse, tale riduzione era motivata da una
“generale situazione di crisi economica” e riguardava esclusivamente il contratto di locazione, non essendovi, tuttavia, analoga prova scritta che la medesima riduzione sia stata pattuita tra e E' altresì vero, come afferma parte appellante, Controparte_3 Parte_1
che emerge, di fatto, che identica riduzione sia stata effettivamente praticata con medesima decorrenza nei rapporti fra queste ultime. Tuttavia detto comportamento di fatto, pur protratto, non è sorretto da elementi documentali né probatori che consentano di ritenere raggiunta, in modo sufficiente ed univoco, la dimostrazione del predetto accordo dapprima tra e e, poi, tra la cessionaria e Infatti, in primo Controparte_3 Pt_1 Pt_1 CP_1 Pt_1 Pt_1
luogo, non può ignorarsi la assenza, di cui si è detto, di espressa pattuizione per iscritto, nonostante la previsione di cui all'art. 19 del contratto di sublocazione del 27/1/2006 intercorso fra cui nel 2017 è subentrata e per il quale Controparte_3 CP_1 Parte_1
“Qualsiasi modifica alle norme contrattuali e di legge, dovrà essere approvata da ambo le parti e risultante da atto scritto”. A differenza, quindi, della riduzione di canone pattuita per iscritto tra il locatore con la sopra menzionata scrittura Parte_4 privata 1/6/2014 - rispettosa dell'art. 13 del contratto per il quale qualsiasi modifica alle norme contrattuali “dovrà essere approvata da ambo le parti e risultare da atto scritto”-, nel caso in esame non vi è stata modifica scritta della riduzione, nonostante anche nei rapporti tra la sublocatrice e la subconduttrice fosse stata convenzionalmente pattuita la forma scritta ex art. 1352 c.c.. In secondo luogo neppure rilevano, quale indice di una univoca ed evidente volontà delle parti in tal senso, le fatture relative ai canoni di locazione emesse da CP_3
nei confronti della sub conduttrice nel periodo da aprile 2014 al giugno 2017, nè le
[...] fatture successivamente emesse dalla cessionaria con la dicitura “canone ridotto”, CP_1
già riportata nelle fatture emesse da Il Collegio osserva che il semplice fatto Controparte_3
8 che nel contenuto nelle fatture compaiano dizioni che non fanno riferimento ad acconti o anticipi sul canone pattuito nel contratto, quale appunto quella di cui è causa, non è sufficiente a fare ritenere che abbia rinunciato in via definitiva ad una parte del CP_1
canone fisso contrattualmente dovuto;
tali indicazioni devono essere considerate per la loro funzione, ovvero la descrizione dal punto di vista fiscale, che di per sé, non assumono un valore negoziale, a fronte della previsione della forma scritta ad probationem, che riguarda pacificamente anche le modifiche del contratto. La dicitura di cui sopra “canone ridotto” di per sé non può ritenersi probante di una avvenuta modificazione consensuale del canone, tanto più, giova ribadire, a fronte della previsione contrattuale della necessità di una modifica di entrambe le parti risultante da atto scritto, costituendo semplicemente una, per così dire, presa d'atto del canone ricevuto, risultando che, per lo più, nei rapporti tra e CP_1 [...] che le fatture sono contestuali o successive ai pagamenti, o in ogni caso costituendo – Pt_1
la dicitura di cui sopra - la traduzione nella fattura del semplice fatto che il canone per cui è emessa la fattura è stato appunto ridotto, espressione di per sé non escludente che la riduzione sia temporalmente limitata o provvisoria. Infine, la tesi del raggiunto accordo tra cui è subentrata e trova smentita nelle deposizioni Controparte_3 CP_1 Parte_1
testimoniali, cui condivisibilmente ha fatto riferimento il Tribunale.
In particolare, la TE , legale rappresentante di Testimone_2 Controparte_4
(società cedente il contratto a ha confermato il capitolo n. 4 dedotto da CP_1 CP_1
(“Vero che dopo l'aprile 2014, richiedeva a il pagamento della Controparte_3 Parte_1 quota di canone non versata?”), affermando: “ Lo ricordo perché veva un contratto di Pt_1 sublocazione con la per una parte dell'immobile e a sua volta aveva un CP_3 CP_3 contratto di locazione con la proprietà di tutto l'immobile . aveva chiesto una CP_3
riduzione del canone di locazione alla proprietà per svariati lavori che doveva eseguire sugli altri immobili facenti parte del contratto, nello stesso periodo il dr , l'amministratore Per_3
legale della mi aveva informato di alcune problematiche relative ai rapporti con i suoi Pt_1 soci che all'epoca erano l'avv. e il signor chiedendomi una riduzione sul CP_5 CP_6 canone di locazione, momentanea nell'attesa di chiarire i rapporti con i soci, la riduzione della quale si era solo parlato non era stata concessa a livello scritto ma visto i buoni rapporti la mia società aveva detto al dott. di effettuare versamenti dell'importo che riusciva a Per_3 versare e che quando avrebbe avuto l'occasione di provvedere al saldo di saldare quanto rimasto in sospeso, infatti non era stata prevista la registrazione del canone all'agenzia dell'entrate”.
9 Anche il TE , “consulente della ero dipendente di ” ha Testimone_3 CP_1 CP_3 confermato la circostanza di cui al cap. 4 affermando “E' vero, è stato richiesto nel corso dell'anno, io mi occupavo di fare queste richieste;
ADR Formulavo le richieste telefonicamente e a volte anche personalmente. Ci incontravamo sul posto con il signor
. Io mi sono occupato fin dall'inizio del rapporto di sublocazione, all'inizio parlavo con Per_3 un altro socio della l'avv. , poi con ADR L'oggetto delle Pt_1 CP_5 Per_3
comunicazioni era sempre quello di capire cosa voleva fare per ripianare i canoni versati parzialmente. riferiva che la società aveva un momento particolare, la società Per_3 controllava vari negozi e il socio che si era occupato della gestione all'inizio, signor CP_6
non gestiva bene il negozio ed erano in trattativa di farlo uscire dalla società, che aveva già comunicato con l'atro socio e la moglie che al più presto ci saremmo seduti come ripianare perché avevano intenzione di fare investimenti nuovi. Passavano i mesi e io sempre a seguito di solleciti ci siamo incontrati personalmente e mi ha detto di stare tranquillo perché da loro non avremmo perso nulla . Avevano deciso di chiedere in sublocazione un'altra porzione di immobile che avevamo a disposizione libera. Visto che il rapporto era di fiducia abbiamo percorso questa trattativa e sono passati ulteriori mesi ma nulla si è concluso. ADR
A memoria mi sembra che dovesse ancora pagare circa il 15% del canone ma non Pt_1
era stata stabilita una percentuale , il canone che versava era quello che lui dichiarava di potere versare in quel momento, versava in varie tranche e neanche puntualmente, quindi non ricordo bene. ADR Ho iniziato a sollecitare il pagamento di quanto dovuto da Pt_1 nell'anno 2014, verso fine anno. ADR Non c'era un vero e proprio accordo con Pt_1 Pt_1
ci ha messo al corrente della situazione, io ho detto a che avremmo potuto ridurre il Pt_1
canone per qualche mese se la proprietà diminuiva a noi il canone per lavori che avremmo fatto nella proprietà, non era una vera e propria riduzione ma una facilitazione concessa verbalmente perché la avrebbe comunque dovuto poi versare la differenza, che Pt_1
sarebbe stata comunque inderogabile a breve perché dovevano prendere un altro spazio in locazione”. Emerge dalle dichiarazioni dei testi escussi, di cui non è possibile desumere l'inattendibilità per alcune circostanze non ricordate – quale l'entità del credito a titolo di differenze di canone vantato da Carniche s.r.l. nei confronti di – l'inesistenza del Parte_1
dedotto accordo definitivo sulla riduzione dei canoni tra e - Controparte_3 Parte_1
circostanza in ogni caso insuscettibile di determinare ex sé la estensione della riduzione pattuita nel contratto di locazione ai rapporti tra ove non raccolta in un Parte_5
accordo scritto o, almeno, in un accordo che emerga in modo chiaro ed univoco. La Corte non ravvede, quindi, i motivi per accogliere l'istanza ex art. 257, c. 1 c.p.c. di escussione
10 della TE , commercialista di Si osserva che il tempo trascorso e Tes_1 Controparte_3
l'inerzia del locatore nel richiedere il puntuale adempimento del canone rispetto a pur reiterati ritardi del conduttore pare quindi potersi leggere più in chiave di tolleranza ed accondiscendenza ad una riduzione del canone provvisoria più che a una vera e propria modifica contrattuale del contratto, sulla base anche di quanto riferito dai testi. In tal senso ancora di recente si è espressa la Corte Suprema “In tema di locazione immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, la condotta del locatore che, dopo essere stato inerte nell'escutere il conduttore - anche se per un fatto a lui imputabile e per un tempo tale da far ragionevolmente ritenere al debitore che il diritto non sarà più esercitato - richiede l'integrale pagamento dei canoni maturati non è sufficiente ad integrare un contegno concludente da cui desumere univocamente la tacita volontà di rinunciare al diritto, né rappresenta un caso di abuso del diritto, perché il semplice ritardo di una parte nell'esercizio delle proprie prerogative può dar luogo ad una violazione del principio di buona fede nell'esecuzione del contratto soltanto se, non rispondendo ad alcun interesse del suo titolare, si traduce in un danno per la controparte” (Cass. n. 11219/2024).
Il fatto, affermato da parte appellante, che la misura della riduzione del canone locatizio concessa da a coincida con quella del canone locatizio concessa Controparte_3 Parte_1
dal a e che la decorrenza della riduzione sia la Parte_2 Controparte_3
medesima, sono elementi suggestivi ma non sufficienti, ad avviso della Corte, a fronte degli elementi sopra evidenziati, per inferire che la riduzione del canone sia stata prevista in via definitiva anche nei rapporti fra le prime, e tra e essendo tale assunto CP_1 Parte_1
contraddetto dal fatto che nel rapporto contrattuale a la Parte_2 Controparte_3
previsione è stata espressamente prevista per iscritto, a differenza di quello di cui è causa,
e da quanto emerso dalla deposizione dei testi, nonché in assenza di un inequivoco accordo scritto che possa desumersi dalla dicitura delle fatture sopra menzionate.
La valutazione circa l'importanza e la gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, come è noto, peraltro incensurabile in sede di legittimità se sorretto da adeguata motivazione, immune da vizi logici e giuridici (cfr., ex multis, Cass. civ., Sez. III, 18 novembre 2010, n. 23257), il quale deve condivisibilmente operare un'indagine unitaria che coinvolga il complessivo atteggiamento del debitore, desumibile dalla durata della mora e dal suo eventuale protrarsi della ritardata o mancata prestazione con riferimento all'interesse dell'altra parte all'esatto adempimento, valutando che qualora l'inadempimento del conduttore riguardi l'obbligazione principale posta a suo carico, qual è appunto quella di pagamento dei canoni di locazione, la gravità
11 dell'inadempimento deve ritenersi in re ipsa, in quanto immediatamente suscettibile di provocare uno squilibrio del sinallagma contrattuale.
Va, quindi, ad avviso della Corte, confermata la valutazione del Tribunale in ordine alla gravità dell'inadempimento in relazione alla durata della mora e all'entità del credito rimasto inadempiuto.

4. Il motivo è assorbito dalla conferma della valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore, affermata dal Tribunale e condivisa da questa Corte, che non richiede l'esame anche di quello inerente la mancata consegna della fideiussione.

5.Il motivo è infondato. Il versamento dell'importo di euro 1.842,92, errato nella misura e nella causale (euro 1.842,92 in luogo di euro 1.090,42; causale saldo affitto maggio 2023 in luogo di spese passo carrabile e amministrazione) non consente di ritenere che il versamento sia stato fatto a tale titolo, ben potendo in caso di errore la somma di cui sopra essere oggetto di ripetizione di indebito ove priva di causa.

7. Il motivo di appello è infondato, in quanto non vi è stata alcuna tempestiva contestazione nel corso del giudizio di primo grado del conteggio dell'entità dei canoni non pagati, indicati da fin dall'atto di intimazione di sfratto e risultando tardivamente prodotto solo in CP_1
appello il conteggio manoscritto di cui al doc. 10. Tale produzione documentale è tardiva e quindi inammissibile, poiché svolta in violazione dell'art. 437, 2 comma c.p.c. che fa espresso divieto di assumere nuovi mezzi di prova nel giudizio d'appello, salvo che il collegio non li ritenga indispensabili ai fini della decisione. A tal proposito, la giurisprudenza di legittimità, nell'affermare costantemente il principio secondo il quale, nel rito del lavoro, il sistema delle preclusioni trova un contemperamento nell'esigenza della ricerca della verità materiale, ha tuttavia precisato, proprio in tema di produzione documentale non offerta nel giudizio di primo grado o in grado d'appello contestualmente all'atto introduttivo, che il giudizio di indispensabilità operato dal giudice postula necessariamente una correlazione tra i documenti e i fatti allegati a sostegno della domanda, non essendo consentito alla parte di introdurre in secondo grado nuove allegazioni in fatto, “restandone altrimenti snaturato il giudizio di primo grado, che finirebbe con lo svolgersi sulla base di elementi parziali” (Cass.
Sez 6-L n. 3506 del 6.3.2012). Il giudice di legittimità ha precisato poi come l'indispensabilità del documento vada valutata alla stregua della potenziale idoneità dimostrativa dello stesso in rapporto “al thema probandum, avuto riguardo allo sviluppo dell'intero processo (Cass.
Sez.

6- L n. 7883 del 20.3.2019) e sempre “con riferimento a fatti allegati dalle parti ed emersi nel processo a seguito del contraddittorio delle parti stesse” (Cass. Sez. L. n. 20055 del 6.10.2016e, negli stessi termini, Cass. Sez. L. Ord. n. 11845 del 15.4.2018). Nella
12 fattispecie in esame, tale allegazione sul minor importo eventualmente dovuto non risulta tempestivamente effettuata e non ha consentito lo svolgersi di alcun contraddittorio sul punto.
Ne consegue che l'appello va rigettato con conferma della sentenza impugnata.
Le spese seguono la soccombenza e sono a carico della parte appellante, liquidate come in dispositivo ai sensi del DM n. 55/2014.
Si ravvisano i presupposti per il raddoppio del contributo unificato.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando nella causa d'appello contro la sentenza n. 1257/2024, del
18/04/2024, del Tribunale di Genova, così provvede:
-respinge l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

-condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite del grado in favore di Parte_1 [...]
che liquida in euro 7.000,00 per compensi, oltre spese forfetizzate, iva e cpa. CP_1
Si dà atto, in ragione del rigetto dell'appello, della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002.
Genova, 11/03/2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
Dott.ssa Valeria Albino Dott. Marcello Bruno
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