REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Salerno, prima sezione civile, in persona dei magistrati
Dott.ssa Maria Balletti Presidente
Dott.ssa Giuliana Giuliano Consigliere relatore
Dott. Guerino Iannicelli Consigliere
Ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nella causa civile in grado di appello, iscritta al n. 1147/2023 R.G, vertente
TRA
e , rappresentati e difesi, in virtù di Parte_1 Parte_2
mandato in atti, dall'avv. Rosaria Vietri.
APPELLANTI
E
e , rappresentati e difesi, in virtù Controparte_1 Controparte_2
di mandato in atti, dall'avv. Adriano Santoro.
APPELLATI
Avente ad oggetto: appello alla sentenza n.4525/2023 del Tribunale di Salerno.
Conclusioni: le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta depositate telematicamente.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione notificato in data 13 maggio 2016, e Controparte_1 CP_2
convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Salerno, e
[...] Parte_1
, nonché il notaio dott. , deducendo di aver acquistato, Parte_2 Persona_1
con atto pubblico, rogato dal suddetto notaio in data 14 febbraio 2011, la proprietà superficiaria di un appartamento e del pertinenziale box auto, siti nel Comune di
RV GL (SA), alla via Provinciale Santa Tecla (oggi via Sandro Pertini
n. 2/B), identificati in catasto fabbricati al foglio 3, particella 1234, sub 57
(appartamento) e sub 48 (box auto), per il prezzo complessivo di €. 140.000,00; che l'immobile oggetto della compravendita era originariamente pervenuto all' , Parte_1
in regime di comunione legale con la moglie, in virtù di atto di assegnazione rogato dal notaio in data 19 maggio 2001, in quanto egli era socio della Cooperativa edilizia Per_2
“Domus 84”; che, prima ancora, l'immobile risultava edificato in esecuzione di un
Piano per l'Edilizia Economica e Popolare (PEEP), attuato dal Comune di
RV GL con convenzione urbanistica del 1° luglio 1987, rogata per notaio con cui l'ente pubblico aveva concesso al predetto consorzio il diritto Per_3
di superficie della durata di 99 anni, su aree destinate ad edilizia residenziale pubblica, ai sensi dell'art. 35 della legge n. 865 del 22 ottobre 1971; che, trattandosi di immobile costruito in regime di edilizia convenzionata su area PEEP, la compravendita del 2011 era soggetta al vincolo del “prezzo massimo di cessione”, da determinarsi secondo i criteri stabiliti dal Comune in attuazione della suddetta convenzione;
che, con determinazione adottata dall'Ufficio tecnico comunale, su richiesta della CP_1
era stato accertato che per l'anno 2011 il prezzo massimo al metro quadro per le unità residenziali era pari a €. 819,92, ridotto del 40% per le superfici non residenziali;
che, quindi, calcolato in base a tali parametri, il prezzo massimo di cessione riferito alla superficie dell'immobile acquistato, pari a 105 mq per l'appartamento e 16 mq per il box, essi acquirenti avrebbero dovuto versare un corrispettivo pari a €. 91.339,09, di talché risultava indebitamente corrisposta una somma in eccedenza pari a €. 48.660,91; gli attori deducevano, altresì, di aver pagato una provvigione di €. 4.500,00 all'agenzia immobiliare proporzionata al prezzo convenuto di €. 140.000,00, Parte_3
laddove la provvigione proporzionata al prezzo vincolato sarebbe stata di €. 3.000,00, con un aggravio pari a €. 1.500,00; di aver stipulato un mutuo ipotecario per €.
100.000,00, destinato all'acquisto dell'immobile per €. 99.150,00 e che, se il prezzo fosse stato conforme al tetto massimo previsto, avrebbero potuto stipulare un finanziamento inferiore, con un risparmio stimato in €. 21.121,60 di interessi passivi sull'intera durata del prestito;
attribuivano, pertanto la responsabilità, in via solidale, ai venditori per aver pattuito un prezzo superiore a quello legale, e al notaio rogante, per non averli informati dell'esistenza del vincolo, del suo contenuto e dell'obbligo di osservanza del prezzo massimo, nonostante tale vincolo risultasse dalla convenzione
PEEP richiamata nell'atto pubblico.
I convenuti e si costituivano in giudizio eccependo, in via Parte_1 Pt_2
preliminare, l'inammissibilità della domanda, non essendo stata formulata istanza di nullità del contratto;
nel merito, negavano la sussistenza del vincolo al momento della vendita, in quanto erano decorsi oltre cinque anni dall'assegnazione e l'immobile aveva subito migliorie che giustificavano il prezzo concordato. Contestavano inoltre la ricostruzione del danno proposta dagli attori.
Anche il notaio si costituiva in giudizio eccependo la mancanza di Per_1
responsabilità a suo carico, osservando che al momento della stipula (2011) non era ancora consolidato l'orientamento giurisprudenziale circa l'applicabilità del vincolo anche alle vendite successive alla prima, e che il suo operato si era conformato alla prassi notarile dell'epoca. Il Tribunale di Salerno, con sentenza n. 4525/2023, ha accolto la domanda attorea, ritenendo la nullità parziale del contratto di vendita, limitatamente alla clausola del prezzo, per contrasto con norma imperativa (art. 35 L. 865/71 e art. 1339 c.c.); la sostituzione automatica della clausola nulla con il prezzo massimo determinato dal condannato e al pagamento, in favore degli CP_3 Parte_1 Parte_2
attori, della somma di €. 42.448,48, a titolo di restituzione di parte del prezzo in esubero, rispetto a quello massimo ex art. 35 L. n. 865/71, rigettato le ulteriori domande e compensato le spese giudiziali, ponendo le spese della C.T.U. per metà a carico degli attori e per metà dei convenuti.
Avverso tale sentenza hanno proposto appello e chiedendo la sua Parte_1 Pt_2
riforma in toto, deducendo a motivi:
1) La erronea applicazione dell'art.35 L.865/71 e condanna alla restituzione del prezzo, in virtù della mancata prova, da parte degli attori, circa la rimozione del vincolo e omesso accertamento dell'effettivo vincolo di prezzo, non essendosi acclarato, nemmeno dal C.T.U., il prezzo fissato per la vendita al 2011 né la presenza di una richiesta di rimozione del vincolo.
2) L'omessa declaratoria di nullità parziale del contratto quale presupposto per la ripetizione dell'indebito; essendo stata disposta la restituzione di parte del prezzo senza alcuna declaratoria di nullità del contratto, e senza valutare se la persistenza del vincolo attenesse anche alla vendite successive alla prima.
3) Il mancato accertamento del prezzo effettivo di convenzione, essendo state utilizzate dal C.T.U. le tabelle del 2014 e non del 2011.
4) Violazione del principio di libera determinazione del prezzo fra le parti, avendo nell'atto dichiarato di essere a conoscenza della provenienza del bene e di conoscere, quindi, i limiti imposti dalla legge, prestando acquiescenza al maggior prezzo richiesto.
5) La mancata valutazione della domanda di affrancazione del bene presentata al
Controparte_4
6) La erronea esclusione della responsabilità del Notaio Dott. per non Per_1
aver informato tutte le parti della esistenza del vincolo.
Si sono costituiti e che, in via preliminare, Controparte_1 Controparte_2
hanno eccepito la inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c., contestando, altresì, il gravame nel merito e chiedendone il rigetto.
A seguito di ordinanza di integrazione del contraddittorio del 26.03.2024 non si è costituito il notaio . Persona_1
Quindi, sulle conclusioni rassegnate dalle parti, all'udienza del 05.06.2025 la causa è stata ritenuta alla decisione del Collegio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va preliminarmente dichiarata la contumacia di . Persona_1
Per quanto attiene alla eccepita inammissibilità dell'appello, ex art. 342 c.p.c., deve rilevarsi che la Suprema Corte, a Sezioni Unite, nel dirimere il contrasto giurisprudenziale formatosi a seguito della novella degli artt. 342 e 434 c.p.c., ha definitivamente chiarito la necessità, ai fini della ammissibilità dell'appello, che il fatto sia ricostruito con chiarezza e che le questioni e i punti contestati della sentenza impugnata siano chiaramente enucleati e con essi le relative doglianze.
L'impugnazione deve, quindi, contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di prima grado.
Ciò posto, nel caso di specie, gli appellanti hanno argomentato le ragioni poste a base della decisione di primo grado, indicando, altresì, i motivi delle doglianze e delle censure sollevate, rendendo, altresì, ben comprensibile le modifiche richieste.
In conseguenza, sotto tale profilo, l'appello è ammissibile.
Nel merito, rileva la Corte che l'appello non può essere accolto.
Con il primo motivo gli appellanti censurano la decisione riguardo alla erronea applicazione dell'art.35 L.865/71 e condanna alla restituzione del prezzo, deducendo la mancata prova, da parte degli attori, circa la rimozione del vincolo e l'omesso accertamento dell'effettivo prezzo, non essendosi acclarato, nemmeno dal C.T.U., il prezzo massimo della cessione, risalente al 2011, derivante dalla convenzione urbanistica stipulata ex art. 35 della Legge n. 865/1971 tra il Comune di RV
GL e la originaria assegnataria del diritto di superficie, Parte_4
in mancanza di determinazione del prezzo dell'epoca e di prova riguardo alla permanenza del vincolo anche per le vendite successive e di richiesta di affrancazione del bene, da loro presentata al CP_3
Le doglianze sono infondate.
È, infatti, principio consolidato che i vincoli derivanti da convenzioni stipulate in ambito PEEP, ex art. 35 L. 865/1971, seguono il bene nei successivi trasferimenti, configurandosi come oneri reali con efficacia ultra-quinquennale, salvo affrancazione espressa.
La giurisprudenza della Suprema Corte, con sentenza n. 18135/2015, ha statuito che:
“Il vincolo del prezzo massimo di cessione dell'immobile in regime di edilizia agevolata ex art. 35 della l. n. 865/1971, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione ex art. 31, comma 49-bis, della l. n. 448/1998, segue il bene nei passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con efficacia indefinita, attesa la “ratio legis” di garantire l'accesso alla casa a condizioni calmierate e di impedire speculazioni”.
In tal caso, pertanto, la clausola negoziale contenente un prezzo difforme da quello vincolato è affetta da nullità parziale e sostituita di diritto, ex art. 1419, comma 2, e
1339 c.c., con altra contemplante il prezzo massimo determinato in forza della originaria convenzione di cessione (cfr. Cass. n.21/2017, Cass. n. 25320/2019).
Lo stesso principio è stato ribadito, con ulteriore sistematizzazione normativa, da Cass.
S.U. n. 21348/2022, che ha precisato che: “Il vincolo del prezzo massimo di cessione permane anche per le vendite successive alla prima, indipendentemente dal decorso del quinquennio e dalla buona fede dell'acquirente, fino a quando lo stesso non sia formalmente rimosso tramite procedura di affrancazione ai sensi dell'art. 31, commi
49-bis e 49-ter, L. 448/1998”.
Ciò posto, nel caso di specie, è pacifico che, l'immobile oggetto di compravendita fu costruito su area PEEP e che il diritto di superficie era stato attribuito alla cooperativa edilizia “Domus 84” in forza di convenzione PEEP del 1987.
Inoltre, non risulta in atti la conclusione di una procedura di affrancazione del vincolo prima dell'atto del 2011.
Pertanto, correttamente il giudice di primo grado ha ritenuto che il contratto del
14.02.2011 fosse soggetto al vincolo del prezzo massimo stabilito in base alla convenzione e ai criteri fissati dal Comune.
Con il secondo motivo gli appellanti sostengono che la domanda attorea era inammissibile in quanto non accompagnata da un'esplicita domanda di nullità o di nullità parziale del contratto, quale presupposto per la domanda di restituzione. La doglianza è infondata.
La Corte di cassazione ha chiarito che, in presenza di una clausola contrattuale contrastante con una norma imperativa, si determina nullità parziale, ex art. 1419, 2 comma, c.c., e la clausola nulla viene sostituita ope legis con il contenuto corrispondente alla norma imperativa ex art. 1339 c.c., anche in assenza di domanda espressa in tal senso.
La giurisprudenza riconosce, quindi, che “il vincolo attinente al prezzo massimo di cessione di immobili, realizzati nell'ambito dell'edilizia economica e popolare, ai sensi dell'art. 35 della citata legge n. 865/1971, non è affatto limitato alla sola vendita intervenuta tra il costruttore e il primo acquirente, ma segue il bene, a titolo di onere reale, in tutti i successivi passaggi di proprietà, persistendo fino a quando non sia stato rimosso mediante la stipula di un'apposita convenzione con il Comune.
Tale soluzione, oltre che rispondente al dato normativo, si pone in sintonia anche con la stessa ratio della legge.
Il permanere del vincolo di prezzo, infatti, evita che le agevolazioni concesse si trasformino in uno strumento di speculazione non solo in relazione alla prima vendita, ma anche con riguardo a quelle successive, consentendo all'immobile la prosecuzione dello scopo pubblico, cui è preordinato dalla legge, in occasione di tutti i successivi passaggi di proprietà.
Pertanto, la clausola sul prezzo convenuta dalle parti, esorbitante i limiti di legge, costituisce una pattuizione nulla;
tuttavia, trattandosi di una nullità parziale, il contratto deve essere etero integrato, ex art. 1339 c.c., con il prezzo imposto dalla legge.
Con la conseguenza che l'acquirente di un immobile di edilizia residenziale convenzionata a prezzo di mercato ha diritto alla restituzione della differenza tra quanto versato e quanto invece dovuto in base ai vincoli stabiliti dalla convenzione originaria di assegnazione del diritto di superficie.” (Cfr. Cass. civ. sez. II 28.5.2018, n.13345).
Orbene, nel caso di specie, la nullità parziale della clausola di prezzo risulta integrata per effetto del superamento del tetto imposto dalla normativa pubblicistica e dalla convenzione PEEP;
la pretesa degli acquirenti di ottenere la ripetizione della somma eccedente è quindi pienamente fondata, anche sul piano formale.
Difatti, la domanda di ripetizione dell'indebito può essere accolta anche in assenza di espressa domanda di nullità della clausola, quando l'invalidità emerge ex lege e costituisca presupposto logico – giuridico della decisone.
Invero, come costantemente affermato in giurisprudenza, la L. n. 865 del 1971, art. 35 contiene una delega ai comuni per la fissazione dei criteri per la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi in materia di edilizia convenzionata, con la conseguenza che i relativi atti amministrativi, in quanto emanati sulla base della delega legislativa, traggono da questa il loro carattere di imperatività.
Ai sensi degli artt. 1339 e 1419, comma 2, c.c., quindi, la conseguenza tipica della difformità di una clausola negoziale rispetto alla norma imperativa, relativa al prezzo di vendita, è la sanzione della nullità della clausola stessa, la quale tuttavia non comporta la nullità dell'intero contratto qualora sia possibile la sua sostituzione da parte della norma imperativa (cfr. sentenze 21 dicembre 1994, n. 11032; 10 febbraio
2010, n. 3018, e 24 novembre 2020, n. 26689).
Alla luce di tale interpretazione, dunque, qualora venga pattuito un prezzo di vendita superiore rispetto a quello vincolato, il contratto potrà sopravvivere con l'inserzione automatica della clausola legale, ossia sostituendo al prezzo concordato quello stabilito per legge. Con il terzo motivo gli appellanti censurano le conclusioni della CTU e del giudice di primo grado, deducendo che il prezzo massimo non sarebbe stato adeguatamente accertato e non sarebbe stato considerato il valore aggiunto per migliorie e rifiniture apportate all'immobile.
La doglianza è infondata.
È principio consolidato che il prezzo massimo convenzionato è inderogabile, anche se sussistano migliorie, salvo che tali voci siano contemplati nei criteri previsti dalla convenzione o del Comune. (Cfr. Cass. Civ. n.25320/2019).
Di recente, si è ribadito che “In materia di edilizia residenziale pubblica convenzionata, ai fini della determinazione del prezzo massimo di cessione di un immobile, il venditore ha l'onere di allegare e provare le eventuali migliorie apportate all'immobile, al fine di ottenere un incremento del prezzo rispetto a quello determinato dall'ente comunale”.
Ebbene, nel caso in esame la CTU ha fatto riferimento ai criteri comunali vigenti e alle superfici accertate, non risultando alcuna delibera o parametro comunale che consenta aumenti per migliorie;
pertanto, correttamente il giudice di prime cure ha escluso la loro rilevanza.
Gli appellanti, sostengono che il vincolo al prezzo massimo vale solo nei confronti della Cooperativa e del primo assegnatario, non per le successive cessioni.
Come già chiarito, il vincolo segue l'immobile e grava su ogni successivo avente causa, salvo affrancazione.
Le pronunce più recenti, infatti, hanno tutte confermato che, nelle convenzioni di cui all'art. 35 della L. n. 865 del 1971, il vincolo di prezzo permane anche in capo ai successivi acquirenti, come onere reale, fino a quando non si sia perfezionata la convenzione di rimozione di cui all'art. 31, comma 49-bis, della L. n. 448 del 1998 (cfr. Cass. civ. 14 maggio 2016, n. 4948, 3 gennaio 2017, n. 21, ordinanza 27 dicembre
2017, n. 30951).
Sul punto, le Sezioni Unite hanno, poi, definitivamente attestato che per le convenzioni
PEEP la clausola sul prezzo che esorbita i limiti di legge costituisce una pattuizione nulla, cui segue la eterointegrazione del prezzo imposto dalla legge, trattandosi di nullità parziale.
Pertanto, il vincolo del prezzo permane fino a quando non intervenga la procedura di affrancazione (cfr. Cass. S.U., n.21348/2022).
Gli appellanti censurano, altresì, la decisione del Tribunale con riferimento alla restituzione di quanto pagato eccedente il prezzo massimo stabilito poiché non determinato all'epoca della cessione.
Le doglianze sono infondate.
Gli appellati hanno chiesto la ripetizione di quanto pagato eccedente il prezzo massimo stabilito, in quanto si tratta di indebito oggettivo riconoscibile una volta accertato che il prezzo pattuito eccede il prezzo massimo previsto dalla Convenzione con il CP_3
Né, peraltro, la sola presentazione di una istanza di affrancazione è idonea a travolgere le statuizioni emesse, in assenza di perfezionamento della procedura.
Nel caso di specie, il Tribunale ha accertato l'assenza di una convenzione di rimozione e gli appellanti non hanno provato che al momento del giudizio esistesse un titolo di affrancazione che estinguesse il vincolo.
La mera pendenza di una istanza amministrativa, infatti, non paralizza automaticamente l'azione di ripetizione.
Gli appellanti censurano, infine, l'esclusione della responsabilità del notaio, dott.
[...]
, ritenendo il suo inadempimento agli obblighi di informazione alle parti della Per_1
esistenza del vincolo di prezzo massimo. La doglianza è infondata.
Il Tribunale ha, infatti, escluso la responsabilità del notaio sul presupposto che all'epoca della stipula, in data 14 febbraio 2011, sussisteva incertezza giurisprudenziale, riguardo alla permanenza dei vincoli di prezzo nelle vendite successive alla prima in ambito PEEP, e che, pertanto, il professionista non poteva essere ritenuto responsabile per non aver informato gli acquirenti dell'esistenza di un prezzo massimo determinabile.
Il Tribunale ha, quindi, correttamente e motivatamente escluso la responsabilità del notaio, in quanto prima della decisione delle Sezioni Unite del 2015 la questione della persistenza o meno del vincolo del prezzo per le cessioni successive era fortemente contrastata.
Invero, in precedenza, parte della giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass.
n.26915/2008; Cass. n.7630/2011) propendeva per la tesi opposta, ossia la liberalizzazione dei prezzi dopo la prima vendita.
Solo con Cass. S.U. n. 18135/2015 e poi con Cass. S. U. n. 21348/2022 la giurisprudenza ha affermato con chiarezza che il vincolo è un onere reale permanente sino all'affrancazione.
Non era, dunque, esigibile dal notaio prevedere un mutamento interpretativo futuro e vincolante.
Inoltre, l'art. 28 L.89/1913 sanziona il notaio solo per gli atti “espressamente proibiti dalla legge”.
La giurisprudenza ha più volte chiarito che non si può imputare responsabilità disciplinare o civile al notaio quando la validità dell'atto è controversa e manca un divieto certo (cfr. Cass. 15676/2011; Cass. n. 11128/1997). Pertanto, nella fattispecie, la nullità era tutt'altro che pacifica, in quanto, l'atto richiamava l'art. 35 L. 865/1971, ma non vi era alcuna certezza che il prezzo massimo dovesse essere rispettato per le vendite successive.
Difatti, sebbene la giurisprudenza riconosca al notaio un generale dovere di informare le parti sui rischi giuridici dell'operazione (cfr. Cass. n.32147/2018), tale obbligo non si estende a prefigurare orientamenti futuri o a segnalare vincoli la cui applicabilità era all'epoca controversa, soprattutto quando gli stessi uffici comunali e altri notai ritenevano il vincolo non operante.
Il dovere di consiglio si arresta di fronte a incertezze oggettive, come rilevato dalla stessa Cassazione (cfr. Cass 15676/2011).
Né, peraltro, è stato dimostrato che un'informazione diversa da parte del notaio avrebbe mutato per le parti la decisione negoziale o evitato la differenza di prezzo, che resta obbligo dei venditori ai sensi dell'art. 2033 c.c..
Non vi è quindi un danno autonomo riconducibile alla condotta del professionista.
In conclusione, il Tribunale ha correttamente escluso la responsabilità del notaio riguardo a un dovere di previsione che eccede la diligenza professione esigibile.
Per quanto suesposto l'appello non può essere accolto.
La condanna degli appellanti, in solido fra loro al doppio del contributo e alla refusione delle spese in favore degli appellati costituti consegue alla soccombenza.
Nulla per le spese relative all'appellato non costituito.

P.Q.M.


La Corte di Appello di Salerno, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e nei confronti di , Parte_1 Parte_2 Controparte_1 CP_2
e , avvero la sentenza n. 4525/23 del Tribunale di Salerno, ogni
[...] Persona_1
altra istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede 1) Rigetta l'appello.
2) Condanna gli appellanti, in solido fra loro, a rifondere a e Controparte_1
le spese di lite del presente grado, liquidate in €. 4.996,00, oltre Controparte_2
rimborso forfettario, I.V.A. e C.P.A. come per legge, somma che distrae in favore dell'avv. Adriano Santoro dichiaratosi antistatario.
3) Nulla per le spese relative all'appellato non costituito.
Da atto della sussistenza dei presupposti di cui all'articolo 13, comma primo quater, del decreto del Presidente della Repubblica numero 115 del 2002, ai fini del versamento, da parte degli appellanti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la proposta impugnazione.
Così deciso in Salerno, nella camera di consiglio del 02.10.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Giuliana Giuliano dott.ssa Maria Balletti