R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI GENOVA
Sezione Prima Civile
Composta dai Magistrati:
Dott. ROSELLA SILVESTRI Presidente
Dott. STEFANO TARANTOLA Consigliere
Dott. SILVA DARI Giudice Ausiliario rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello R.G. 539/2022 promossa da:

(c.f. ), (c.f. , Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2 Parte_3
(c.f. ), (c.f. , (c.f. C.F._3 Parte_4 C.F._4 Parte_5
e (c.f. ) rappresentati dagli avv.ti Enza C.F._5 Parte_6 C.F._6
Dedali, Anna Russo e Massimo dalla Libera, nonché elettivamente domiciliati dall'avv. Enrico Spigno per mandato in atti
APPELLANTI
contro
1
(c.f. ), rappresentata dall'avv. Manuela Pastorelli ed Controparte_1 C.F._7
elettivamente domiciliata dall'avv. G.F. Pisoni, per mandato in atti
APPELLATA
DOTT. (c.f. ), rappresentato dagli avv.ti Marco Ferraro e Maurizio Controparte_2 C.F._8
Gugliotta, per mandato in atti
APPELLATO

(c.f. , (c.f. ), CP_3 C.F._9 Controparte_4 C.F._10
(c.f. ), quale genitore esercente la responsabilità genitoriale sul Controparte_5 C.F._11 minore , (c.f. ), Persona_1 CP_6 C.F._12 Controparte_7
(c.f. ) e (c.f. , quali eredi di C.F._13 CP_8 C.F._14 Persona_2
rappresentati dagli avv.ti Donato IV IR e AM IA per mandato in atti
APPELLATI
in persona del suo legale rappresentante pro tempore, (c.f. ), con Controparte_9 P.IVA_1
sede a Arma di Taggia
APPELLATA CONTUMACE
in persona del suo amministratore pro tempore, Controparte_10
APPELLATO CONTUMACE
in persona del suo legale rappresentante pro tempore (c.f. Controparte_11 P.IVA_2
APPELLATA CONTUMACE
, (c.f. Controparte_12 C.F._15
APPELLATA CONTUMACE
2
CONCLUSIONI
Per gli Appellanti:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello, in riforma della sentenza n° 733 del 1/12/2021 depositata in pari data, emessa dal Tribunale di Imperia in persona del Giudice Unico GOT Fausta Pezzati,
1 accertare e dichiarare la nullità degli atti di compravendita a ministero NO : Repertorio 52433- CP_2
Raccolta 12066 del 14.12.2009 – ; Repertorio 52310 - Raccolta 11961 del 26.10.2009 ( Pt_1 Pt_2 Pt_4
– ); Repertorio 52293- Raccolta 11948 del 19.10.2009 ); Repertorio 52135- Raccolta Parte_5 Pt_3
11818 del 4.08.2009 con ogni consequenziale provvedimento, con condanna della Pt_6 [...]
e del NO alla restituzione del prezzo pagato, delle imposte e degli oneri Controparte_9 Controparte_2 sostenuti per l'acquisto in favore degli acquirenti;

in caso di mancato accoglimento della domanda di nullità degli atti di acquisto, previo licenziamento di CTU volta ad accertare tutti i vizi e difetti e difformità edilizie delle opere afferenti al Permesso di costruire n°
8780 rilasciato dal comune di Taggia in data 2.04.2009;
2 condannare la società e l'Arch. n solido al risarcimento dei danni per vizi Controparte_13 CP_1
e difetti di costruzione a favore del e degli acquirenti degli alloggi al piano primo Controparte_10 signori – e come quantificati nella licenzianda nuova CTU;
Pt_1 Pt_2 Pt_6
3 condannare la società e l'Arch. n solido al risarcimento dei danni derivanti Controparte_13 CP_1
dalle irregolarità edilizie per il mancato rispetto delle metrature minime degli alloggi acquistati dai signori
– – , come quantificati nella licenzianda nuova CTU;
Pt_1 Pt_2 Pt_6 Pt_4 Parte_5
4 liquidare a carico dei soccombenti ed in favore degli attori tutti le spese di lite del primo grado di giudizio in conformità al D. M. 37/2018 ed ai parametri dello scaglione cui è ascrivibile la presente causa, comprese
C. U., bolli e spese di CTU e del precedente procedimento per ATP.
Con vittoria di spese e competenze professionali anche per il presente grado di giudizio.
Per l'Appellata, nonché appellante incidentale arch. CP_1
Piaccia all'Ecc.ma Corte, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione reietta:
a) in via preliminare, dichiarare l'inammissibilità dell'appello proposto dai signori , Parte_1 Pt_2
, , e;

[...] Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6
3 b) in via principale, nel merito, rigettare il gravame proposto dai signori , , Parte_1 Parte_2 [...]
, , e perché infondato in fatto e Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6
diritto;
c) In ogni caso, in parziale riforma della sentenza di primo grado n. 733/2021 Tribunale di Imperia:
-accogliere l'appello incidentale proposto dall'arch. e condannare gli appellanti e la Controparte_1 [...]
alla rifusione a favore della suddetta delle spese legali del primo grado di giudizio;
Controparte_9
-porre definitivamente le spese relative alle CTU geom. e arch. a carico delle parti CP_14 Per_3
processuali interessate dalle relative questioni, con totale esclusione dell'arch. dichiarando altresì le CP_1
stesse tenute a rimborsare all'arch. 'importo di euro 388,00 già versato a favore del geom. ; CP_1 CP_14
d) in ogni caso con vittoria di spese e competenze, oltre accessori di legge, del presente grado di giudizio.
e) in subordine, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento anche parziale dell'appello principale, accogliere altresì l'appello incidentale condizionato e, previa assoluzione dell'arch. da ogni CP_1
responsabilità, respingere ogni domanda proposta nei confronti della suddetta perché infondata in fatto ed in diritto, con vittoria di spese e competenze, oltre accessori di legge sia relativamente al primo che al secondo grado di giudizio e tenendo indenne la stessa dalle spese dovute per le consulenze tecniche geom.
e arch. CP_14 Per_3
Per l'Appellato IO : CP_2
«Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, contrariis rejectis, previa ogni opportuna declaratoria del caso:
1a) in via preliminare, accertare e dichiarare l'inammissibilità del gravame per i motivi sopra dedotti;

b) sempre in via preliminare, respingere per le ragioni sopra esposte, la domanda di condanna svolta dagli appellanti nei confronti del NO , dichiarandone l'inammissibilità, ex art. 345 c.p.c.; CP_2
c) ancora in via preliminare, accertare e dichiarare l'inammissibilità dell'appello per carenza di interesse ad impugnare la sentenza nella parte in cui ha rigettato la domanda svolta da nei confronti Controparte_9
del IO;

d) ulteriormente in via preliminare, accertare e dichiarare che il capo della sentenza di primo grado con cui è stata dichiarata l'insussistenza di responsabilità del IO non è stato impugnato da CP_2 [...]
(che è rimasta contumace) nei termini di cui all'art. 327 c.p.c. ed ha pertanto acquisito la CP_9
definitività propria del giudicato;

e) nel merito, rigettare integralmente l'appello proposto dai Sig.ri , , Parte_1 Parte_2 Parte_3
, , e perché infondato in fatto
[...] Parte_4 Parte_7 Parte_6
4 e diritto, per le causali dedotte nella superiore narrativa, confermando per l'effetto ed integralmente la sentenza n. 733/2021 emessa inter partes dal Tribunale di Imperia;

f) in ogni caso, con conseguente vittoria di spese, competenze e oneri come per legge del presente grado.»
Per gli Appellati : Parte_8
Piaccia all'Ill.ma Corte di Appello, contrariis rejectis:
- in via pregiudiziale e/o preliminare, accertato che gli attori non hanno formulato alcuna domanda nei confronti degli eredi del sig. Papalia e che il capo della sentenza di primo grado che ha rigettato la domanda di manleva formulata dalla contro (pg 17 sentenza) non è stato Controparte_9 Persona_2 impugnato , dichiarare il difetto di legittimazione passiva dei sigg.ri e CP_8 CP_6 CP_3 CP_4
e e , non sussistendo alcun litisconsorzio
[...] Persona_1 Controparte_7 necessario, e per l'effetto condannare gli appellanti a rimborsare agli esponenti le spese legali del presente grado di appello.
- nel merito, confermare la sentenza di primo grado in relazione alle statuizioni inerenti le domande svolte nei confronti del sig. da parte della Persona_2 Controparte_9
Con vittoria di compensi del presente grado di giudizio.
Per gli appellati e Controparte_9 Controparte_10 Controparte_11 Controparte_12
Nessuno è comparso, nessuno ha concluso
FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, successivo ad un procedimento di ATP, , , Parte_1 Parte_2 Parte_6
, , e , quali proprietari degli
[...] Parte_3 Parte_4 Parte_5 Persona_2
appartamenti siti nel compendio immobiliari “ in Arma di Taggia, oggetto di Controparte_10
un'importante ristrutturazione edilizia, con creazione di nuove unità abitative dagli stessi acquistati, ad opera della soc. quale committente/venditrice, nonché dell'arch. quale Controparte_9 Controparte_1
progettista e direttore dei lavori, deducevano l'esistenza di gravi vizi agli immobili compravenduti e quindi convenivano in giudizio la società committente/venditrice e l'arch. Controparte_9 Controparte_1
chiedendo a) la condanna della venditrice a dotare di abitabilità gli immobili mediante la costituzione di parcheggi pertinenziali e delle opere richieste dal nonché a pagare l'importo necessario per CP_15
trasformare gli immobili in monolocali sempre al fine di ottenere l'abitabilità, nonché il risarcimento del
5 danno per il minor valore;
b) la condanna ex artt.1669 e/o 2043 c.c. di entrambe le parti convenute per sanare i vizi ed i difetti;
nonché il risarcimento del danno dovuto al minor valore dato dalla differenza di altezza e per il solo all'occlusione dell'impianto per l'evacuazione del gas, oltre a tutti gli ulteriori Persona_2 danni che risulteranno in corso di giudizio.
Si costituiva la soc. contestando la domanda, nonché chiedendo in subordine la Controparte_9
manleva della società che aveva svolto le opere, nonché dell'arch. Controparte_11 Controparte_1
quale progettista e DL.
Si costituiva anche quest'ultima, eccependo l'infondatezza della domanda e la decadenza dalle garanzie di legge.
Si costituiva la terza chiamata la quale rilevava il proprio difetto di legittimazione Controparte_11 passiva, nonché la prescrizione e la decadenza.
Successivamente interveniva volontariamente il il quale aderiva alle domande Controparte_10
attoree in relazione alle parti comuni.
Quindi, atteso che alla prima udienza gli attori avevano depositato documentazione attestante che la proprietà dei posti auto, pertinenziale agli alloggi e necessaria al fine dell'ottenimento dell'agibilità, era rivendicata dagli eredi di e conseguentemente avevano invocato la nullità degli atti notarili di Persona_4
trasferimento, la soc. instava per l'ulteriore chiamata in garanzia del IO Controparte_9 CP_2
, che li aveva redatti, nonché degli eredi di ( , già attore nel presente
[...] Persona_4 Persona_2
giudizio, e ). Controparte_12
Si costituiva il IO , opponendosi alla domanda nei suoi confronti proposta. Controparte_2
Si costituiva, infine, tardivamente . Controparte_12
Con la sentenza impugnata il Tribunale di Imperia, in composizione monocratica, all'esito di 2 licenziate CTU
e previa riassunzione del processo a seguito del decesso di , senza che i suoi eredi si fossero Persona_2
costituiti, ha così deciso:
“Il Tribunale di Imperia ogni contraria domanda ed eccezione disattesa;
in parziale accoglimento delle domande dispiegate dagli attori:
- Condanna in persona del legale rappresentante pro tempore ad ottenere e Controparte_9
consegnare il certificato degli immobili dei sig.ri e , e Parte_1 Parte_2 Parte_4 [...]
, , , entro nove mesi dalla comunicazione della presente Parte_7 Parte_3 Parte_6
sentenza; ove nel termine assegnato non otterrà la relativa certificazione si condanna Controparte_9
6 sin da ora a pagare in favore di e , Controparte_9 Parte_1 Parte_2 Controparte_16
, , , l'importo di euro 14.289,00, per ciascun immobile.
[...] Parte_3 Parte_6
- Condanna in persona del legale rappresentante pro tempore a risarcire il Controparte_9
ei danni quantificati in Euro 15.500,00; Controparte_10
- Condanna e l'arch a rimborsare agli attori in solido tra Controparte_9 Controparte_1
loro le spese di lite che si liquidano in complessivi Euro 4.835,00 di cui Euro 875,00 per la fase di studio, euro
740 fase introduttiva, euro 1.600 per la trattazione/istruttoria Euro 810 per la fase decisionale oltre 15% iva e cpa come per legge;

- Condanna in persona del legale rappresentante pro tempore a rimborsare Controparte_9
al Dott. le spese di lite che si liquidano in complessivi Euro 4.835,00 di cui Euro 875,00 per Controparte_2 la fase di studio, euro 740 fase introduttiva, euro 1.600 per la trattazione/istruttoria Euro 810 per la fase decisionale oltre 15% iva e cpa come per legge.
- Condanna a rimborsare a le spese di lite che si liquidano in Controparte_9 Controparte_11
complessivi Euro 4.835,00 di cui Euro 875,00 per la fase di studio, euro 740 fase introduttiva, euro 1.600 per la trattazione/istruttoria Euro 810 per la fase decisionale oltre 15% iva e cpa come per legge.”
In particolare, il Tribunale, in ordine alle singole domande, ha ritenuto:
1) in relazione alla posizione di , l'estinzione del giudizio -quale parte attrice- in virtù della Persona_2 mancata costituzione dei suoi eredi, residuando unicamente nei confronti degli eredi contumaci la domanda di manleva svolta dalla soc. Controparte_9
2) in relazione alla domanda di nullità degli atti di compravendita, atteso che dalla CTU esperita non era emerso con certezza la titolarità dell'area relativa ai posti auto al momento in cui la società costruttrice aveva ceduto le singole proprietà immobiliari agli attori, oltre la quota parte dei posti auto, ed anzi sembrava che la medesima non fosse stata oggetto di trasferimento e fosse sempre rimasta nella proprietà di Per_4
anche in assenza di prova che detta area fosse in condominio/comproprietà tra la d il ,
[...] CP_10 Per_2 in ogni caso non avrebbe potuto trovare accoglimento la domanda di nullità, in quanto la vendita a non domino produceva solo effetti obbligatori ex art.1478 c.c., e cioè o tramite l'acquisto diretto o attraverso l'alienazione all'acquirente da parte del proprietario;
diverso sarebbe stato il caso in cui gli attori/acquirenti avessero chiesto la risoluzione del contratto e la restituzione del prezzo, ma tale domanda non era stata tempestivamente formulata;

3) in relazione alla domanda volta a far dotare di abitabilità legali gli immobili acquistati, la medesima doveva essere accolta, in quanto la venditrice si era assunta l'obbligo di far conseguire agli immobili il
7 certificato di agibilità, impegnandosi a rispondere per i danni e le spese, e la soc. era Controparte_9
rimasta inadempiente in ordine a detta obbligazione, trovando applicazione il termine decennale di prescrizione;
conseguentemente considerato che era stato accertato, attraverso la CTU, che tale certificazione era possibile ottenerla dal attraverso l'escussione della polizza fideiussoria, che erano CP_15 stati monetizzati in € 8.100,00 a posto auto e che per l'adeguamento degli scarichi delle acque bianche e nere, su accordo di tutti i tecnici di parte e del era sufficiente una spesa di € 3.427,00 oltre onere di CP_15
legge e bolli per € 32,00 ad unità abitativa, nonchè occorreva un'ulteriore spesa per il rilascio del certificato, il costo complessivo per unità abitativa era di € 14.289,00; doveva invece respingersi la richiesta di ulteriore indennizzo per la dedotta minor dimensione degli immobili da parte di alcuni attori, in quanto non rilevata dal CTU;

4) in relazione alla domanda di risarcimento del danno ex artt. 1669 e/o 2043 c.c. nei confronti dei convenuti in solidale tra di loro per i vizi e/o difetti e per la realizzazione di altezze interne difformi e determinanti un minor valore commerciale, atteso che era preliminare distinguere se i vizi lamentati rientrassero nell'alveo dell'art.1669 c.c. (applicabile al venditore/costruttore) o dell'art.1667 c.c. (non applicabile al venditore, ma solo all'appaltatore) e quindi se si potesse individuare nei difetti dedotti una gravità intesa come compromissione del godimento dell'immobile, sebbene incidente su elementi secondari ed accessori, quanto ai vizi rilevati nella perizia depositata in fase di ATP (arch. e in quella successiva Per_5 di parte (ing. , erano da ricondursi nell'ambito dell'art.1667 c.c. quelli da ultimo denunciati _6
(difformità progettuali e ammaloramento dell'intonaco) e quindi da far valere in un anno dalla consegna, mentre rientravano nell'art.1669 c.c. quelli individuati in sede di ATP (irregolarità della copertura, mancato funzionamento dei tratti di gronda della raccolta delle acque piovane, inesatta regimentazione delle acque bianche e nere, inesatta collocazione delle canne fumarie), con l'unica eccezione per la presenza di fili elettrici in facciata, per cui i medesimi erano da considerarsi tempestivamente denunciati e dovevano essere riconosciuti nella quantificazione determinata dal CTU (€ 1.500 per le tegole;
€ 3.000 per la gronda;
€ 2.000 per le tubazioni di scarico;
€ 5.000 per la canna fumaria;
€ 4.000 per l'isolamento termico degli alloggi);
5) in relazione ai soggetti responsabili, doveva essere riconosciuta la responsabilità solidale dei due convenuti, mentre andava disattesa la domanda di manleva di nei confronti di Controparte_9 [...]
per essere stata provata la figura di appaltatrice di quest'ultima; Controparte_11
6) in relazione alla domanda riconvenzionale di (quale erede di ) volta Controparte_12 Persona_4
all'accertamento della sua proprietà sulla corte, la medesima doveva essere respinta in quanto formulata tardivamente.
Con atto di appello ritualmente notificato in data 30 maggio 2022 , Parte_1 Parte_2
, hanno Parte_6 Parte_3 Parte_4 Parte_5
8 impugnato la sentenza gravata, chiedendo la sua parziale riforma.
Si sono ritualmente costituiti, separatamente, il IO , gli eredi di Controparte_2 Persona_2
e l'arch. i quali tutti si sono opposti al gravame e l'ultima ha altresì avanzato appello Controparte_1
incidentale.
Attesa la mancata costituzione della soc. della soc. Controparte_9 Controparte_11
del e di sebbene ritualmente citati, alla prima
[...] Controparte_10 Controparte_12
udienza del 18 gennaio 2023, la Corte ha dichiarato la loro contumacia ed ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 31 gennaio 2024, poi differita d'ufficio al 15 maggio
2024 ed in quella sede trattenuta in decisione, con concessioni dei termini per il deposito delle memorie conclusive.
Depositate da tutte le parti costituite le memorie conclusive, con ordinanza presidenziale la causa è stata rimessa sul ruolo ed assegnata ad altro relatore per la nuova udienza del 19 febbraio 2025.
Con ordinanza del 18.3.2025 la causa è stata trattenuta in decisione immediata.
MOTIVI DELLA DECISIONE

A) APPELLO PRINCIPALE
, , , , , Parte_1 Parte_2 Parte_6 Parte_3 Parte_4 Parte_5
hanno impugnato la sentenza gravata sulla base di quattro motivi ed in particolare
[...]
1) Erronea interpretazione degli atti negoziali ed erronea applicazione dell'onere della prova – illogicità della motivazione
Gli appellanti censurano la sentenza impugnata per aver il giudice di prime cure respinto la loro domanda di nullità degli atti di compravendita, basata sulla mancanza sia di un elemento essenziale costituito dal posto auto, che del requisito di abitabilità degli immobili, oltre sul timore dell'illegittimità del titolo edilizio una volta venuto meno il vincolo di pertinenzialità dei posti auto. Malgrado sia stato accertato in causa a) che i posti auto non erano stati trasferiti agli acquirenti perché il venditore non aveva la loro proprietà, rimasta in capo a e b) che la mancata costituzione del vincolo pertinenziale impediva l'ottenimento Persona_4
dell'abitabilità degli immobili, il Tribunale ha escluso la sussistenza di una nullità ed ha mandato esente da ogni responsabilità il IO rogante, non tenendo conto che sullo stesso ricadeva l'obbligo di compiere tutte le attività necessarie per conseguire il risultato voluto dalle parti (verifiche ipotecarie e catastali). Nel caso di specie il IO ha stipulato degli atti pubblici che non erano idonei a produrre gli effetti voluti dalle CP_2
parti, per mancanza di diligenza.
9 Dalla declaratoria di nullità, dovrebbe conseguire la retrocessione dei beni in capo al venditore e la restituzione del prezzo e delle spese sostenute dagli acquirenti a carico di quest'ultimo, solidalmente con il IO rogante.
Il motivo è inammissibile e comunque infondato e va respinto.
Questa Corte rileva:
- che gli allora attori nel formulare a verbale d'udienza del 15 aprile 2014 l'eccezione di nullità dei relativi atti di trasferimento hanno basato detta eccezione “per mancanza di un titolo idoneo in capo alla
[...]
…. dei posti auto insistenti sull'area cortilizia posta a nord del fabbricato”, deducendo che “ciò CP_9
comporterebbe la nullità della concessione edilizia per mancanza del vincolo di pertinenzialità di tale area agli immobili oggetto della concessione e del successivo trasferimento, con conseguente nullità degli atti notarili di trasferimento di detti immobili e delle aree relative ai posti auto”;
- che dunque gli attori non hanno mai dedotto che non avrebbero acquistato l'appartamento in mancanza del relativo posto auto e comunque tale circostanza non risulta provata (e neppure chiesta di provare) nel corso del giudizio;

- che, come statuito dal Tribunale, la parziale altruità dell'immobile non comporta nullità dell'atto, ma eventualmente può consentire un'azione di risoluzione del contratto ex art.1480 c.c. (art. 1480
Vendita di cosa parzialmente di altri: “Se la cosa che il compratore riteneva di proprietà del venditore era solo in parte di proprietà altrui, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno a norma dell'articolo precedente, quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario;
altrimenti può solo ottenere una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno”) o per il difetto di qualità promesse o essenziali ai sensi dell'art. 1497 c.c. (art. 1497 Mancanza di qualità: “Quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l'uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento, purchè il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi”), ma non essendo stata effettuata tempestivamente una domanda di risoluzione, come accertato con pronuncia ormai divenuta cosa giudicata, gli attori potevano unicamente ottenere, con pronuncia ex art.1478 c.c.
(art.1478 Vendita di cosa altrui: “Se al momento del contratto la cosa venduta non era di proprieta' del venditore, questi e' obbligato a procurarne l'acquisto al compratore. Il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprieta' dal titolare di essa”), dal venditore la proprietà del bene (c.f.r. Cass.26.11.2015
n.24144, in motivazione: “Questa Corte ha più volte avuto modo di affermare che l'ipotesi di vendita di cosa solo parzialmente altrui si configura esclusivamente sulla base della situazione oggettiva della res alienata al momento della stipula del relativo negozio, indipendentemente dagli elementi soggettivi (come la scienza o l'ignoranza della parti al riguardo), che possono riflettersi unicamente sulle conseguenze. Per essa, ancorché la cosa venduta appartenga per quote indivise al venditore e ad un terzo, trova applicazione l'art. 1478 c.c.,
10 alla cui stregua il venditore è obbligato a far conseguire al compratore la proprietà del bene, acquistandolo egli stesso dal dominus o procurando, nelle forme previste, direttamente la ratifica del suo operato da parte del dominus stesso (v. Cass. 29-3-1996 n. 2892; Cass. 26-6-1984 n. 3736; Cass. 10-3-1981 n. 1341; Cass. 24-
10-1978 n. 4801). Gli elementi soggettivi, al contrario, possono riflettersi unicamente sulle conseguenze di tale situazione, che sono diverse, a seconda che il compratore sia in buona o mala fede. Nel primo caso, infatti, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto nella sua interezza, oltre a rimborsi e risarcimento, quando le circostanze del caso concreto facciano ritenere che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario;
nel secondo caso, invece, nell'ipotesi cioè che il compratore fosse a conoscenza del fatto che il venditore era soltanto comproprietario, il compratore può ottenere soltanto una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento dei danni (Cass. 29-3-1996 n. 2892)”);
- che gli appellanti, limitandosi a censurare le motivazioni contenute nella sentenza impugnata in ordine alla prova sulla proprietà della corte sulla quale dovevano formarsi i posti auto, non hanno di fatto censurato le ragioni in base alle quali, nella presente fattispecie, non può trovare applicazione una pronuncia di nullità.

2) Omesso esame di irregolarità dei beni compravenduti
Gli appellanti rilevano che il giudice di prime cure, malgrado abbia correttamente riconosciuto la responsabilità della società venditrice in relazione al mancato adempimento dell'obbligazione di dotare gli immobili del certificato di agibilità con correlata condanna in tal senso, ha poi errato nel ritenere che la suddivisione interna dei singoli alloggi non costituisse una ragione ostativa all'ottenimento di questa certificazione, per non essere stata riconosciuta rilevante dal CTU. In realtà, secondo gli appellanti, il consulente non avrebbe ravvisato alcunchè in ordine alla metratura degli alloggi in quanto non gli sarebbe stato deferito un incarico in tal senso, dovendo il CTU unicamente rispondere in ordine all'ottenimento dell'agibilità con riferimento ai posti auto. Tale circostanza era stata sollevata dagli attori con la propria perizia di parte, con la quale era stato evidenziato che gli appartamenti, compravenduti come bilocali, avevano in realtà una metratura non sufficiente per essere considerati tali, per cui sarebbe derivato loro un danno costituito dal minor valore di un monolocale, rispetto a un bilocale.
Conseguentemente il giudice di prime cure avrebbe dovuto, attesa la mancanza di specifiche contestazioni, accogliere la domanda svolta dagli attori nei confronti della società venditrice e la relativa manleva di quest'ultima verso la progettista, oppure, quantomeno, demandare ad una CTU l'accertamento di quanto lamentato.
Il motivo è infondato e va respinto
Questa Corte rileva:
11 - che nel loro atto di citazione (pag.19) , , , e Parte_1 Parte_2 Parte_6 Parte_4
(con l'esclusione di ) hanno assunto che i loro appartamenti Parte_5 Parte_3
avrebbero avuto una metratura non idonea ad essere catalogati come “bilocali”, ma unicamente come monolocali, come evidenziato dal proprio perito di parte ing. successivamente al deposito della _6 consulenza resa nel procedimento di ATP, con riserva di quantificarne il deprezzamento;

- che tale circostanza, secondo gli appellanti, avrebbe potuto comportare a) il mancato rilascio “automatico” dell'attestazione di agibilità per violazione della legge urbanistica, con un ulteriore esborso economico per mettere a regola gli immobili;
b) il minor valore di un alloggio da trasformarsi in monolocale, rispetto all'attuale bilocale;

- che in sede di seconda CTU l'arch. che, in accordo con i consulenti ed i legali delle parti in causa, Per_3 aveva addirittura effettuato un incontro sui luoghi con i dipendenti dell'ufficio comunale preposto (c.f.r. pag.7 della CTU “in data 07.01.2019 si è svolto il sopralluogo congiunto con i CTP ed il geometra ed un operaio dell'ufficio LL.PP. del di Taggia. La finalità di tale incontro è esplicitata nel verbale di sopralluogo CP_15
consegnato ai CTP”), dato atto dell'impossibilità di conciliare la lite, in risposta al quesito “se, nell'ipotesi del venir meno della possibilità di utilizzo dei parcheggi indicati dalla nella concessione Controparte_9
edilizia e negli atti di trasferimento intervenuti con gli attori ed in difetto di creazione del vincolo di pertinenzialità dei medesimi parcheggi con gli immobili degli attori, sia comunque possibile ottenere il certificato di agibilità per i medesimi immobili”, ha espressamente indicato che “Il certificato di agibilità ad oggi autonomamente è possibile ottenerlo singolarmente per ogni unità immobiliare oggetto di causa pur venendo meno alla possibilità di utilizzare i parcheggi ed in difetto della creazione del vincolo di pertinenzialità degli stessi con gli immobili”, specificando poi tutti gli adempimenti necessari;

- che, accertato che tale indicazione è stata rilasciata a seguito del parere con l'addetto dell'ufficio tecnico comunale presente nei luoghi di causa, le allegazioni degli appellanti in ordine al timore di non vedersi riconosciuta l'agibilità per non aver gli appartamenti la misura di un bilocale non solo risultano mere ipotesi, ma anche appaiono sconfessate dalla perizia depositata;

- che, se la difformità delle misure non viene ad incidere sul certificato di agibilità, il deprezzamento del bene dovuto ad un suo supposto (ma neppure quantificato) minor valore avrebbe dovuto essere fatta valere ex artt.1492 e 1495 c.c. e quindi con i termini di decadenza e prescrizioni ivi indicati e comunque, come rilevato dal giudice di prime cure, senza che tale statuizione sia stata oggetto di censura, i singoli appartamenti erano stati venduti a corpo e non a misura.

3) Erronea quantificazione dei danni liquidati in favore del;
omesso esame di documenti, CP_10
illogicità e contraddittorietà della decisione.
12 Gli appellanti censurano la sentenza impugnata per aver omesso di considerare tra i danni da risarcire anche l'ammaloramento della facciata per distacco dell'intonaco di copertura, che pure deve essere considerato un vizio ex art.1669 c.c., e quindi riconoscere agli attori l'importo di € 42.000,00, così come stimato dal loro consulente di parte ing. la cui perizia non era stata contestata. _6
Inoltre gli appellanti contestano l'importo riconosciuto dal CTU in sede di ATP e poi dal Tribunale per la sistemazione delle tegole, quantificato in € 1.500,00, quando il loro consulente, ravvisando la necessità di installare un ponteggio, aveva determinato una somma di € 5.000,00. Oltretutto la stima del danno risaliva a
10 anni prima e quindi era senz'altro inadeguata.
Poi il danno di € 4.000,00 per la realizzazione dell'isolamento termico non era di competenza condominiale, ma unicamente di e ella loro qualità di acquirenti del piano primo. CP_17 Pt_6
Infine, il Tribunale, pur correttamente statuendo in parte motiva la sussistenza di una responsabilità solidale tra la società venditrice e l'arch. in parte dispositiva ha omesso la condanna di quest'ultima. CP_1
Il motivo è fondato nei limiti sotto indicati.
Questa Corte rileva
- che il CTU in sede di ATP ha evidenziato degli iniziali distacchi di intonaco nella facciata, senza che tale rilievo fosse stato neppure sollevato dai ricorrenti, a dimostrazione del fatto che si trattava di vizi non rilevanti e comunque non incidenti sulla struttura del fabbricato;

- che, anche esaminando la successiva perizia di parte fatta redigere dagli attori per l'introduzione del giudizio di cognizione, appare che tali difetti siano più collegati all'estetica, che a motivi attinenti alla stabilità dell'edificio;
- che, pertanto, deve trovare conferma la statuizione del giudice di primo grado, con la quale è stato respinto il risarcimento di quella tipologia di danni, in quanto i medesimi “rientrano entro l'alveo del 1667 c.c.;
- che, oltretutto, gli appellanti non hanno censurato la dichiarazione di decadenza (“in ogni caso anche applicando l'art.1669 c.c. non risulterebbero tempestivamente denuncianti”) contenuta nella sentenza impugnata, per cui sul punto si è formato il giudicato;

- che con la sentenza impugnata il Tribunale ha condannato la soc. al risarcimento Controparte_9
del danno quantificato in € 15.500,00 a favore del che era intervenuto nel giudizio Controparte_10
di primo grado, facendo proprie le richieste dei singoli condomini;

- che deve trovare accoglimento la censura volta ad ottenere il riconoscimento del danno di € 4.000,00 a favore dei coniugi e quali proprietari degli appartamenti al 1° piano, trattandosi di un CP_17 Pt_6
danno che riguarda il singolo condomino e non il condominio;

13 - che, non avendo in tale giudizio il proposto appello (ed addirittura neppure si è Controparte_10
costituito in giudizio), non solo i danni come quantificati a favore di quest'ultimo non possono essere oggetto di censura da parte degli appellanti, ma anche la condanna del DL in solido con l'impresa venditrice può trovare accoglimento unicamente per il danno riconosciuto a favore dei coniugi quali CP_17 Pt_6 proprietari degli appartamenti al 1° piano.

4) Violazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014 come modificato dal D.M. 37/2018 per la liquidazione delle spese di lite a favore degli attori – omessa pronuncia in ordine alla liquidazione delle spese tecniche
Gli appellanti rilevano che il giudice di prime cure avrebbe errato a) nel non porre a carico dei convenuti soccombenti le spese delle 2 CTU espletate (€ 2.337,43 oltre iva e accessori ed € 236,04 per spese a favore del geom. ed € 2.000,00 oltre iva ed accessori a favore dell'arch. , nonché le spese per il CP_14 Per_3
contributo unificato e le marche da bollo;
b) nella determinazione del valore della domanda e della conseguente liquidazione delle spese di lite, che avrebbe dovuto essere parametrata allo scaglione da €
52.000,00 ad € 260.000,00, atteso che la condanna complessiva è stata di € 72.656,00, mentre quella adottata dal Tribunale era stata determinata sullo scaglione da € 5.200,00 ad € 26.000,00.
Inoltre nella liquidazione dei compensi si avrebbe dovuto tener conto che si trattava di più parti e quindi doveva applicarsi la maggiorazione del 30% per ogni soggetto in più, oltre al primo.
Infine il giudice di prime cure sarebbe incorso in errore materiale nell'indicare l'importo della fase decisionale
(anche se poi la somma complessiva era poi corretta).
Il motivo è fondato nei limiti indicati
Questa Corte rileva:
- che, in parziale accoglimento della domanda attrice, è stata riconosciuta per ogni unità immobiliare la somma di € 14.289,00;
- che il Tribunale, nella liquidazione delle spese di lite, le ha determinate nel valore medio da € 5.200,00 ad €
26.000,00 dei parametri medi all'epoca vigenti (cioè ante DM 147/2022), prendendo come riferimento l'importo liquidato a ciascun attore;

- che le domande proposte da più attori contro un solo convenuto (o più convenuti in solido tra loro), essendo cumulate soltanto dal lato soggettivo, vanno ritenute distinte ed autonome, anche agli effetti della liquidazione degli onorari, per cui il valore della causa ai fini della liquidazione delle spese processuali sarà quello della domanda più alta (c.f.r., in tal senso, in motivazione, Cass. 17.4.2024 n.10367, ove si precisa che
“l'ipotesi è prevista dall'art.103 c.p.c., il quale non richiama l'art.10, comma secondo, c.p.c.”);
14 - che, pertanto, lo scaglione adottato come base della liquidazione è corretto;

- che, invece, il Tribunale ha errato nel non tenere conto che le parti attrici erano complessivamente 6 (in realtà inizialmente 7 per la presenza di , poi deceduto), e che conseguentemente -ai sensi Persona_2 dell'art.4, comma 2 del DM 55/2014- si dove apportare per ogni parte in più oltre la prima la percentuale del
30%, per cui, a seguito del detto aumento, l'importo complessivamente da liquidare è di € 12.087,50 (cioè €
4.835,00 + 7.252,50), oltre rimborso forfettario, iva e cpa come per legge, mentre le spese per il contributo unificato e la marca da bollo per l'iscrizione a ruolo sono a carico di parte soccombente, senza alcuna necessità di essere specificate indicate (c.f.r. Cass. n.18529/2019);
- che per le spese delle 2 CTU, come liquidate in primo grado, è necessario fare una distinzione: a) quelle del geom. di accertamento dei vizi, in virtù dell'utilità ricevuta dagli attori, dal CP_14 Controparte_10
dalla soc. e dall'arch. devono essere poste a carico di dette
[...] Controparte_9 Controparte_1 parti per la quota di ¼ ciascuna;
b) quelle dell'arch. devono essere poste a carico della sola soc. Per_3
in quanto sono derivate dall'accertamento sulla possibilità di ottenere il certificato Controparte_9
di agibilità, onere facente carico sul venditore.
B) APPELLO INCIDENTALE
L'arch. impugna in via incidentale la sentenza gravata sulla base di quattro motivi, di cui Controparte_1
l'ultimo in forma incidentale condizionata all'accoglimento dell'appello principale.
1) Erronea affermazione generica di responsabilità solidale dell'arch. in difetto della prova di un CP_1
suo contributo causale alla causazione dei danni
L'appellante incidentale rileva che, sebbene il Tribunale avesse sancito in parte motiva una responsabilità solidale tra la società costruttrice e il DL, era corretta la parte dispositiva con la quale era stata condannata solo la prima in quanto i danni rilevati non sarebbero attribuibili al comportamento del DL.
In ogni caso la responsabilità del tecnico doveva ritenersi esclusa in quanto non era mai stata neppure allegata una sua condotta che poteva collegarsi con i danni lamentati, come fin dal principio rilevato dagli stessi attori che con il proprio di citazione avevano sottolineato la continua ingerenza nell'esecuzione delle opere da parte del legale rappresentate della soc. relegando la responsabilità Controparte_9
dell'arch. n virtù della sola veste/ruolo assunto. CP_1
Il motivo è infondato e va respinto.
Questa Corte rileva:
- che, per quanto in mancanza di appello del non ha potuto trovare accoglimento la riforma della CP_10
15 sentenza impugnata nella parte in cui ha omesso di condannare in via solidale la società venditrice/costruttrice ed il DL al risarcimento del danno per i vizi ex art.1669 c.c., se non per la limitata somma di € 4.000,00, tuttavia l'arch. on ha mai contestato di essere stata nominata DL delle opere CP_1 di ristrutturazione ed ampliamento dell'edificio sito in Arma di Taggia;

- che tale qualifica comporta un onere di vigilanza del professionista, nominato direttore dei lavori, nell'esecuzione delle opere viziate, salva la dimostrazione, a suo esclusivo carico, di aver tempestivamente segnalato le difformità rilevate all'impresa (c.f.r. Cass.14.3.2019 n.7336: “In tema di responsabilità conseguente a vizi o difformità dell'opera appaltata, il direttore dei lavori per conto del committente, essendo chiamato a svolgere la propria attività in situazioni involgenti l'impiego di peculiari competenze tecniche, deve utilizzare le proprie risorse intellettive ed operative per assicurare, relativamente all'opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente-preponente si aspetta di conseguire, onde il suo comportamento deve essere valutato non con riferimento al normale concetto di diligenza, ma alla stregua della "diligentia quam in concreto"), in quanto “la responsabilità solidale del progettista, infatti, implica che questi è tenuto, nei confronti dei terzi danneggiati, ai sensi dell'art. 2055 c.c. all'identica obbligazione risarcitoria dell'appaltatore avente ad oggetto le opere necessarie all'eliminazione dei vizi ed all'esecuzione dell'opus a regola d'arte” (così Cass. 20.7.2021 n.20704);
- che la circostanza che gli stessi attori abbiano riferito di un'ingerenza nell'esecuzione delle opere della soc. in relazione all'altra impresa a cui occasionalmente la prima aveva affidato una Controparte_9
qualche attività (tanto che in primo grado è stata esclusa la legittimazione passiva della Controparte_11
non giustifica un'esclusione di responsabilità in capo al professionista, che in forza delle proprie
[...]
competenze tecniche, era tenuto a vigilare sulla correttezza delle opere.
2) Erronea applicazione dell'art.92 c.p.c.; violazione del principio della soccombenza;
omessa valutazione
Una volta esclusa l'imputabilità dei danni in capo all'appellante incidentale, il Tribunale avrebbe errato a
CP_ compensare le spese tra la stessa e la soc. Costruzioni nonché a condannare l'arch. lle CP_9 CP_1
spese di lite a favore degli attori, in solido con l'altra convenuta.
La soccombente nei confronti del tecnico avrebbe dovuto essere condannata a Controparte_9
rifondere le spese a processuali a quest'ultima, mentre nei rapporti con gli attori le medesime avrebbero dovuto essere quantomeno compensate, considerato che delle 8 domande svolte , le prime 4 erano rivolte solo verso la venditrice (e ne è stata accolta solo una), la quinta è stata limitata ad un importo ben inferiore a quanto richiesto, la sesta si è estinta e l'ottava è stata respinta.
Il motivo è infondato e va respinto.
16 Questa Corte rileva che per le ragioni sopra esposte, e cioè la concorrente responsabilità anche del direttore dei lavori nella determinazione dei vizi, la statuizione in ordine all'imputazione delle rispettive spese di lite, come pronunciata dal giudice di prime cure, sia corretta e vada confermata, sebbene debba essere corretta unicamente sull'importo da riconoscere agli attori, come sopra precisato.

3) Omessa liquidazione delle spese di CTU
L'appellante incidentale rileva che il Tribunale ha omesso di pronunciarsi sulle spese delle 2 CTU, riguardanti la nullità degli atti di trasferimento e l'abitabilità degli alloggi. In entrambe le questioni l'arch. arebbe CP_1
stata estranea e conseguentemente la stessa avrebbe dovuto essere mandata esente da tali spese, chiedendo, altresì, che quelle anticipate di € 388,00 al geom. le venissero rimborsate. Controparte_18
Il motivo rimane assorbito dalla già decisa liquidazione sulla ripartizione delle spese di CTU.
4) Erronea sussistenza dei vizi nell'alveo dell'art.1669 c.c.
L'appellante incidentale, in via condizionata all'accoglimento dell'appello principale, rileva che il Tribunale ha fatto rientrare nell'ambito delle opere risarcibili anche interventi edilizi che non sarebbero stati eseguiti nell'ambito dei lavori di ristrutturazione o che sarebbero stati inclusi nel conteggio, sebbene inizialmente esclusi dall'ambito dell'art.1669 c.c.
Il motivo rimane assorbito dal rigetto dell'appello principale sull'estensione dei vizi e sulla condanna solidale del DL, se non in relazione al danno di mancato isolamento termico riconosciuto ai singoli proprietari, che il
CTU, in sede di ATP, aveva collegato all'esecuzione delle pareti esterne degli appartamenti, che, sebbene appena ristrutturati, presentavano muffe e quindi non risultavano ben isolati.
Quanto, infine, all'eccezione di difetto di legittimazione passiva formulata dagli eredi di Persona_2
questa Corte rileva che sebbene alcuna domanda sia stata posta nei confronti di costoro, in caso di appello devono essere convenuti in giudizio tutti i soggetti che erano parte nel giudizio di primo grado, essendosi determinato un litisconsorzio processuale ex art.331 c.p.c..
C) Sulle spese di giudizio
L'accoglimento dell'appello anche parziale comporta che si deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e
17 ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite (Cass. Sez.

6 - L, Ordinanza n. 6259 del 18/03/2014,
Rv. 629993).
Questa Corte ritiene che per il primo grado debba essere confermata la statuizione delle spese di lite effettuata dal Tribunale, con l'unica eccezione relativa alla quantificazione delle spese processuali riconosciute agli attori e rideterminate in € 12.087,50, oltre rimborso forfettario, iva e cpa come per legge, a seguito della maggiorazione dovuta al numero delle parti attrici.
Per quanto riguarda le spese processuali di questo grado di giudizio, attesa la reciproca soccombenza di tutte le parti (gli appellanti principali in ordine alla nullità; l'appellante incidentale in ordine alla sua assenza di responsabilità; gli eredi in ordine all'eccezione di difetto di legittimazione passiva;
il IO Per_2 CP_2
in relazione comunque ad un comportamento professionale non particolarmente diligente;
gli appellati contumaci in virtù della loro mancata costituzione), questa Corte ritiene sussistere i presupposti per una loro integrale compensazione.
Le spese delle due CTU, esperite nel giudizio di primo grado ed ivi liquidate, come da rispettivo provvedimento in primo grado, vengono poste quanto a quella espletata dal geom. a carico per ¼ CP_14
degli appellanti principali, per ¼ del per ¼ della società e Controparte_10 Controparte_9
¼ dell'arch. quando a quella svolta dall'arch. engono poste per l'intero a carico della Controparte_1 Per_3
società Controparte_9


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, in ordine all'impugnazione principale alla sentenza del Tribunale di Imperia, proposta da , , Parte_1 Parte_2 Parte_6
, , , nonché in ordine all'appello incidentale
[...] Parte_3 Parte_4 Parte_5
dell'arch. Controparte_1
1)in parziale accoglimento dell'appello principale e in riforma dell'impugnata sentenza dichiara tenuta e condanna l'arch. in via solidale con la soc. limitatamente alla somma Controparte_1 Controparte_9
di € 4.000,00 riconosciuta come dovuta a , e , anziché al Parte_1 Parte_2 Parte_6
Controparte_10
CP_ 2)dichiara tenuti e condanna l'arch. e la in via solidale tra loro a Controparte_1 Controparte_9
rimborsare agli appellanti principali le spese processuali del primo grado di giudizio rideterminate in €
12.087,50, oltre rimborso forfettario, iva e cpa come per legge;

18 3) pone la spesa della CTU espletata dal geom. a carico per ¼ degli appellanti principali, per ¼ del CP_14
per ¼ della società e ¼ dell'arch. pone Controparte_10 Controparte_9 Controparte_1
la spesa della CTU effettuata dall'arch. per l'intero a carico della società Per_3 Controparte_9
4) conferma nel resto l'impugnata sentenza;

5) compensa integralmente le spese processuali di questo grado del giudizio;

6) ai fini di cui all'art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della l. n.
228 del 2012 si dà atto dell'integrale rigetto dell'impugnazione incidentale;

6) manda alla Cancelleria per quanto di competenza.
Genova, 8/5/2025
Il Giudice Ausiliario Il Presidente
(dott. Silva Dari) (dott. Rosella Silvestri)

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