R.G.N. 2773/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott. Adriana Cassano Cicuto Consigliere relatore
Dott. Maria Carla Rossi Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con ricorso notificato il 21.10.2024 avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 5852/2024, pubblicata il 05/09/2024,
TRA in persona del legale rappresentante (C.F. ) con l'Avv. Mario Michele Parte_1 P.IVA_1
Magnocavallo
-APPELLANTE
CONTRO
) Controparte_1 CodiceFiscale_1
) con l'Avv. Patrick Morselli CP_2 CodiceFiscale_2
-APPELLATI ed APPELLANTI INCIDENTALI--
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 5852/2024, pubblicata il
05/09/2024, in materia di “Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso”.
CONCLUSIONI:
Per CP_3
Piaccia all'ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio, così giudicare.
pagina 1 di 7 In via preliminare: Ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 283 c.p.c., sospendere l'efficacia esecutiva della Sentenza impugnata per i motivi addotti in narrativa o per quelli meglio ritenuti di Giustizia.
Nel merito
In riforma parziale della Sentenza di primo grado n. 5852/2024 del Tribunale di Milano, accogliere la domanda di che qui si ritrascrive: Parte_1
“In via principale
- Accertata l'insussistenza degli inadempimenti ex adverso affermati o comunque, l'inesistenza dei presupposti di cui agli artt. 1453, 1455, 1456, cod. civ., respingere integralmente la domanda di parte ricorrente.
- Visto l'art. 96 c.p.c., accertata la temerarietà dell'avversa pretesa, condannare parte intimante al
risarcimento dei danni patrimoniali subiti dall'intimata a motivo dell'anticipata chiusura dell'attività conseguente all'esecuzione dell'Ordinanza di rilascio dell'immobile come determinato in narrativa ed in atti o nella somma minore o maggiore che parrà di Giustizia anche in via equitativa”.
Per E Controparte_1 CP_2
voglia la Corte di Appello di Milano adita, rigettata ogni avversaria deduzione ed istanza:
NEL MERITO:
In via preliminare:
rigettare, l'istanza di sospensione ex art. 283 cod. proc. civ. in quanto infondata e non suffragata da alcun onere probatorio;

In via principale:
- rigettare, per tutti i motivi di cui al presente atto, il ricorso in appello promosso dalla
[...] avverso la sentenza n. 5852-2024 (RG 37392-2023) pubblicata dal Tribunale di Parte_2
Milano in data 5.9.2024 non notificata;

In via incidentale:
in accoglimento del motivo di appello incidentale e in parziale riforma dell'impugnata sentenza, così statuire, accertare, dichiarare e condannare la Società l pagamento della somma Parte_1 di euro 41.139,00 oltre iva.

MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Il primo grado di giudizio:
pagina 2 di 7 Con atto di citazione regolarmente notificato subentrato quale proprietario CP_2 all'originaria locatrice Immobiliare Monte Rosa s.r.l., conveniva in giudizio per Parte_1 ottenere la convalida dello sfratto per morosità intimato relativamente all'immobile sito in
Milano Piazzale Antonio Cantore n. 3 e condotto dalla stessa in locazione ad uso commerciale con contratto del 24.05.2016. A fondamento della domanda deduceva l'inadempimento della conduttrice consistito nel mancato pagamento della somma di € 20.250,00 per canoni ed oneri accessori maturati dal 21 aprile 2023 e sino al 21 luglio 2023 e nella mancata consegna della fideiussione bancaria pattuita contrattualmente a garanzia delle obbligazioni negoziali.
Chiedeva inoltre emettersi ingiunzione di pagamento.
Si costituiva opponendosi alla convalida ed eccependo la violazione del diritto di Pt_1 prelazione per aver l'originaria locatrice Immobiliare Monte Rosa s.r.l. trasferito l'immobile a titolo oneroso ai soci e senza rispettare le prescrizioni Parte_3 CP_2 imposte dall'art. 38 della L. n. 392/1978. Negava la morosità, deducendo di aver tempestivamente esercitato il diritto di riscatto sin dal 16 febbraio 2018 e di non essere tenuta, dunque sin da allora, al pagamento dei canoni stante l'efficacia ex tunc della comunicazione.
Contestava inoltre l'ammontare della morosità allegando che il canone trimestrale fosse pari ad
€ 15.750,00, oltre € 2.250,00 per spese condominiali, per totali € 18.000,00, in luogo di €
20.250,00 indicati da controparte.
Contestava infine di essere inadempiente all'obbligo di consegnare la fideiussione producendo la relativa documentazione.
Esperito il tentativo di conciliazione con esito negativo il Giudice, con ordinanza riservata del
20 ottobre 2023 ingiungeva alla conduttrice il rilascio dell'immobile non essendo l'opposizione fondata su prova scritta e disponeva il mutamento del rito.
Autorizzata la chiamata in causa del terzo, si costituiva anch'essa instando Controparte_1 per il rigetto dell'opposizione e l'accoglimento delle domande dell'intimante.
Nelle more del giudizio le parti davano atto del rilascio dell'immobile avvenuto precisamente in data 8 maggio 2024.
Il giudizio esitava nella sentenza 5852/2024 che dichiarava risolto per inadempimento della parte conduttrice il contratto di locazione, confermava l'ordinanza di rilascio emessa in data 20 ottobre 2023 e condannava pagare all'intimante ricorrente la somma di € 26.250,00, Pt_1 oltre IVA, a titolo di indennità di occupazione (da gennaio 2024 a maggio 2024) ed € 3.750,00 per spese accessorie, oltre al corrispettivo negoziale ed alle spese condominiali maturate dal 1° giugno 2024 e sino alla completa liberazione dell'immobili locato, nonché interessi legali dalle singole scadenze al saldo. Rigettava le domande riconvenzionali formulate dalla parte resistente e la condannava rifondere all'intimante ed al terzo chiamato in causa le spese di giudizio.
Il presente grado di appello:
avverso la suddetta sentenza interponeva appello ormulando istanza di sospensione Pt_1 ex art 283 cpc e deducendo i seguenti due motivi di gravame:
pagina 3 di 7 - errata dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione essendo stato provato il pagamento dei canoni per il periodo da 21.4.2023 a 21.1.2024 e dovendosi imputare il mancato pagamento dei canoni da gennaio 2024 alla cessazione dell'attività commerciale di Pt_1
- errata quantificazione delle somme dovute dovendo quantificarsi l'inadempimento a partire dal 21.1.2024 e non dal 1.1.2024 avuto riguardo alle condizioni contrattuali che prevedevano canoni trimestrali con scadenza il giorno 21 dei mesi di aprile, luglio, ottobre e gennaio.
Proponeva infine domanda di condanna ex art. 96 c.p.c.
Si costituivano in giudizio e eccependo Controparte_1 CP_2 Parte preliminarmente l'inammissibilità dell'appello proposto da per violazione dell'art 342 cpc e nel merito contestando i motivi di gravame dedotti in quanto infondati. Proponevano inoltre appello incidentale per il pagamento di € 41.139,00 per i tre ratei dell'anno 2023 non pagati ed erroneamente ritenuti tali dal giudice di prime cure.
All'udienza del 2.4.2025, effettuato invano il tentativo di conciliazione, all'esito della discussione, la Corte ha pronunciato la sentenza dando lettura del dispositivo in udienza.
***
Anzitutto occorre premettere che l'appello risulta formulato nel rispetto dei canoni previsti dal codice di rito, vale a dire in termini sufficientemente specifici da consentire la chiara individuazione delle parti della sentenza e della ratio decidendi, che parte appellante ha inteso devolvere al vaglio critico della Corte, in linea con i principi affermati in materia dalla giurisprudenza di legittimità.
Pertanto, l'eccezione di inammissibilità dell'appello formulata ex art. 342 c.p.c. dagli appellati deve essere disattesa.
Nel merito, ritiene il Collegio che l'appello sia infondato e vada respinto.
Parte Quanto al primo motivo di appello contesta la dichiarazione di risoluzione del contratto per inadempimento motivando sul punto che la morosità affermata dai locatori n sede CP_2 di intimazione, e cioè quella relativa al periodo aprile 2023 sino a dicembre 2023, come anche accertato dal Giudice di prime cure, non sarebbe mai esistita. Risultano infatti versate in atti le quietanza di pagamento sottoscritte dai locatori stessi. Contesta in particolare che tale risoluzione possa fondarsi sul mancato pagamento dei canoni a partire da gennaio 2024 in quanto inadempimento successivo all'istaurazione della domanda ed in ogni caso da imputarsi Parte alla cessata attività commerciale di .
L'assunto non è condivisibile.
Parte Premesso che è pacifico, per stessa ammissione di , l'inadempimento al pagamento dei canoni a partire dal gennaio 2024 (e sino a maggio 2024 data di rilascio dell'immobile), con riferimento al momento della valutazione dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto di locazione occorre osservare, come anche statuito dalla Suprema Corte, che “la gravità dell'inadempimento, ai sensi dell'art. 1455 c.c., è condizione dell'azione di risoluzione pagina 4 di 7 e in quanto tale deve sussistere al momento della decisione e non necessariamente al momento della proposizione della domanda.” (Cass. civ. n. 14649/2013).
Quanto poi alla gravità di tale inadempimento va rilevato quanto segue. La disposizione contenuta nell'art. 5 della legge n. 392 del 1978, che ha predeterminato la gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto di locazione, è dettata per il tipo contrattuale della locazione ad uso abitativo e non è estensibile al tipo contrattuale della locazione per uso diverso dall'abitazione, rispetto al quale resta operante il criterio della non scarsa importanza dell'inadempimento stabilito dall'art. 1455 c.c. Tuttavia come anche stabilito dalla Suprema Corte “in tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento, ex art. 5 della l. n. 392 del 1978, non trovi diretta applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza” (Cass. civ. Sez. III, 20/01/2017, n. 1428).
Pertanto, a fronte di un comprovato inadempimento protrattosi per circa 5 mesi (da gennaio
2024 al rilascio dell'immobile a maggio 2024) senz'altro grave tenuto conto del disposto di cui all' art. 5 L. n. 392/1978 che costituisce valido parametro normativo anche per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, appare pienamente condivisibile la valutazione effettuata dal
Giudice di prime cure che ha dichiarato la risoluzione del contratto.
Il primo motivo di appello è dunque infondato e deve essere respinto.
Parimenti infondato è il secondo motivo di appello concernente l'errata quantificazione delle somme dovute.
Secondo la prospettazione di parte appellante posto che le condizioni contrattuali prevedevano canoni trimestrali con scadenza il giorno 21 dei mesi di aprile, luglio, ottobre e gennaio, essendo provato il pagamento della rata di dicembre 2023 tale esborso coprirebbe il periodo sino al
21.1.2024.
Parte Ritiene dunque che le mensilità eventualmente dovute decorrerebbero a partire dal
21.1.2024 e non dal 1.1.2024 come statuito dalla sentenza del Tribunale.
L'assunto non è condivisibile. Sebbene infatti le condizioni contrattuali regolino effettivamente i pagamenti nei termini riportati dall'appellante, in atti risulta provato il pagamento solo fino al
21.12.2024. Infatti la ricevuta di pagamento relativa alla quarta rata del canone annuale prodotta Parte sub doc 15 dalla stessa espressamente riporta quale periodo di affitto di riferimento il periodo dal 21.10.2024 al 21.12.2024.
A fronte del rilascio dell'immobile avvenuto in data 8 Maggio 2024 appare del tutto corretta la condanna del Giudice al pagamento del canone maturato da gennaio 2024 a maggio 2024, pari a € 15.750,00 trimestrali, oltre IVA, per un totale ad € 26.250,00, oltre IVA. Parimenti corretta, avuto riguardo alle previsioni contrattuali concordate dalle parti, la statuizione relativa al pagamento delle spese condominiali, stabilite forfetariamente in € 2.250,00 trimestrali, pari a totali € 3.750,00.
pagina 5 di 7 Anche il secondo motivo è dunque infondato e deve essere respinto.
Venendo ora all'esame dell'appello incidentale proposto dagli appellati Controparte_1
e per il pagamento della complessiva somma di € 41.139,00 per i tre
[...] CP_2 ratei dell'anno 2023 asseritamente non pagati si evidenzia quanto segue.
Secondo gli appellanti il Tribunale avrebbe errato nel ritenere provati i pagamenti delle mensilità dovute dal mese di aprile 2023 sino a dicembre 2023, non potendosi ritenere che i documenti prodotti in copia assurgano alla qualifica di quietanza.
L'assunto non è condivisibile.
Le bollette di pagamento prodotte, due delle quali peraltro munite di regolare bollo, risultano regolarmente sottoscritte “per quietanza” dallo stesso che si limita sul punto ad CP_2 allegare di averle rilasciate prima di ricevere effettivamente il pagamento senza tuttavia fornire alcuna prova e senza disconoscere mai formalmente alcuna delle firme apposte. Inoltre, ogni quietanza è espressamente intestata con la dicitura “ricevute di affitto” ed indica specificatamente il canone di affitto ed il periodo di riferimento. Parimenti risulta chiaramente individuata la conduttrice quale soggetto debitore. Parte_1
Va premesso che il creditore che, rilasciando quietanza al debitore, ammette il fatto del ricevuto pagamento rende confessione stragiudiziale alla parte, con piena efficacia probatoria ex artt. 2733 e 2735 c.c., sicché non può impugnare l'atto se non dimostrando, a norma dell'art. 2732
c.c., che esso è stato determinato da errore di fatto o violenza, essendo insufficiente la prova della non veridicità della dichiarazione (Cass. n. 5945/2023).
Nella fattispecie il creditore, non ha provato e neppure allegato le suddette circostanze, con la conseguenza che, pur non potendosi fare a meno di rilevare gli aspetti di anomalia che connotano la vicenda (la conduttrice, in sede di opposizione allo sfratto, non ha fatto menzione dei pagamenti, né ha prodotto copia delle ricevute in questione, che sono state invece prodotte dalla locatrice con la memoria datata 5/12/2023), devono ritenersi provati i pagamenti dei canoni oggetto dei documenti in esame.
L'appello incidentale è quindi infondato e va respinto.
Non si ravvisano, con riferimento al rigetto dell'appello incidentale, i presupposti per la condanna richiesta dagli appellanti ai sensi dell'art 96 comma 3 cpc che come noto ha natura sanzionatoria e officiosa e pertanto presuppone la mala fede o colpa grave della parte soccombente, condizioni non accertate nel caso di specie.
In conclusione, tanto l'appello principale quanto quello incidentale sono infondati e devono essere rigettati con conferma della sentenza di primo grado n. 5852/2023.
Quanto alle spese del giudizio di gravame, stante la reciproca soccombenza delle parti, le stesse vanno integralmente compensate tra le stesse.
Sussistono i presupposti per il versamento da parte di entrambe le parti ( appellante principale ed appellanti incidentali) dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato ex art.13, comma 1-quater, D.P.R. n.115/2022.
pagina 6 di 7

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando nella causa RG 2773/2024 avente per oggetto l'appello principale proposto da nonché l'appello Parte_1 incidentale proposto da E CP_2 Controparte_1 avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 5852/2023, pubblicata in data 5.9.2024, così provvede:
1. rigetta l'appello principale proposto da Parte_1
2. rigetta l'appello incidentale proposto da E CP_2 [...]
; Controparte_1
3. dichiara compensate tra le parti le spese del grado;

4. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante principale e degli appellanti incidentali di un ulteriore importo corrispondente al contributo unificato dovuto per l'impugnazione ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater.
Così deciso, in Milano il 2/04/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Adriana Cassano Cicuto Roberto Aponte
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