R.G. N. 342/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di COMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE D'UDIENZA
Successivamente all'udienza del 15/04/2025, sono presenti:
per l'avv. Andrea Auletta;
Parte_1
per , l'avv. Davide Matteo Ripamonti, in sostituzione dell'avv. Parte_2
Simone Scelsa.
L'avv. Auletta precisa le conclusioni come in atti e discute oralmente la causa, riportandosi alle note scritte e ai precedenti atti difensivi;
chiede l'accoglimento delle conclusioni così come già rassegnate.
L'avv. Ripamonti precisa le conclusioni come in atti e discute oralmente la causa, riportandosi ai propri atti difensivi;
eccepisce la tardività della nuova domanda proposta da controparte in quanto, solo nelle note scritte depositate per l'odierna udienza, si fa riferimento alla fattispecie di cui all'art. 1456 c.c. al fine di provocare la risoluzione del preliminare.
L'avv. Auletta, in replica, precisa che non si tratta di una nuova domanda in quanto il recesso fondato sulla clausola risolutiva espressa di cui al contratto è proprio il presupposto di fatto da cui si muove, sin dall'atto di citazione, per giustificare la domanda attorea.
Il giudice
Si ritira in camera di consiglio e, all'esito, provvede come da separata sentenza che costituisce parte integrante del verbale di udienza.
Il giudice dott. Paolo Bertollini
pagina 1 di 11 R.G. N. 342/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del giudice dott. Paolo Bertollini, ha pronunciato ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al R.G. N. 342/2024 vertente
TRA
(C.F. ), elettivamente Parte_1 C.F._1
domiciliato in Como, via Bianchi Giovini n. 3, presso lo studio dell'avv. Andrea Auletta che lo rappresenta e difende giusta procura in calce all'atto di citazione;

- Attore –
E
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Parte_2 C.F._2
Milano, via San Barnaba n. 32, presso lo studio dell'avv. Simone Scelsa che lo rappresenta e difende come da procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

- Convenuto –
Conclusioni delle parti:

Per l'attore: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, rigettata ogni contraria istanza o domanda avversaria anche riconvenzionale, accertato: - l'inadempimento del convenuto alla obbligazione prevista all'art. 6ter del contratto preliminare per cui è causa;
- la legittimità dell'esercizio da parte dell'attore del diritto potestativo di cui all'art. 1456 c.c. previsto dall'art. 6bis lettera d) pagina 2 di 11 del contratto stesso;
- la legittimità del recesso da parte dell'attore ai sensi dell'art. 1385 c.c.; condannare il convenuto al pagamento del doppio della caparra ricevuta e quindi della somma di € 130.000,00 oltre interessi al tasso di cui all'art. 1284 I co. c.c. dal 8.11.19 fino alla notifica del presente atto e, per il periodo successivo, al tasso di cui all'art. 1284 IV co. c.c. fino al saldo.
Voglia altresì l'Ill.mo Giudice adito: - autorizzare la produzione documentale (docc. a, b, c e d) offerta con la memoria conclusionale per i motivi ivi indicati;
- ordinare ai sensi dell'art. 89
c.p.c. la cancellazione delle frasi offensive contenute nella seconda memoria ex art. 171 ter c.p.c. di controparte (per i motivi meglio esposti nella terza memoria ex art. 171 ter c.p.c. di parte attrice); - condannare parte convenuta al pagamento di equa sanzione ex art. 96 III co. c.p.c.; - condannare parte convenuta alla rifusione integrale delle spese di lite come da nota depositata in separata busta telematica. Parte attrice insiste, in ogni caso, anche per l'ammissione delle istanze istruttorie articolate con la propria seconda memoria ex art. 171 ter c.p.c. che di seguito si trascrivono. Ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. Si chiede ordinarsi ai sensi dell'art. 210
c.p.c. alla HL ES (Italy) s.r.l. con sede legale in Peschiera Borromeo, Via Lombardia, 2/A
l'esibizione dell'attestazione di ricevuta da parte del destinatario della missiva spedita da
Atlanta in data 8.11.2019 dal sig. e destinata a Como, via Bonanomi n. 1, Parte_1
al sig. mico con Tracking Number 2804814073 e Shipment ID Parte_2
(docc. 5 e 6). Prova testimoniale Si chiede l'ammissione di prova C.F._3
testimoniale sul seguente capitolo: 1) Vero che la missiva di cui alla ricevuta di spedizione che si rammostra (doc. 5) è stata consegnata al destinatario in data 18.12.2019. Parte_2 Pt_2
Si indica come teste il legale rappresentante della HL ES (Italy) s.r.l. con sede legale in
Peschiera Borromeo, Via Lombardia, 2/A”;

Per il convenuto: “Piaccia all'On.le Tribunale di Como, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così giudicare In via principale e di merito 1) Respingere l'avversa domanda perché infondata in fatto e in diritto;
In via riconvenzionale 2) Accertare
l'inadempimento del signor alle obbligazioni contenute nel contratto Parte_1
preliminare sottoscritto in data 6 maggio 2019 tra attore e convenuto, con particolare riferimento al mancato versamento della rata di caparra scaduta in data 15 luglio 2019 di euro
pagina 3 di 11 15.000,00 e della rate di acconto prezzo scadute in data 30 settembre 2019 e 30 dicembre 2019 per complessivi euro 85.000,00 e, per l'effetto 3) Accertare la legittimità del recesso esercitato con il presente atto dal signor ai sensi dell'art.1385 cod.civ. comma II°, Parte_2
dichiarando in capo al medesimo il diritto di ritenere la caparra Parte_2
confirmatoria parziale di complessivi euro 65.000,00 a suo tempo ricevuta;
In via istruttoria 4)
Si disconoscono i documenti 4 a), 4b) e 5 perché mai ricevuti dal signor e Parte_2
mai sottoscritti (con riferimento al doc.5); 5) Ci si riserva la formulazione di eventuali istanze istruttorie nei termini di cui all'art.171 c.p.c. In ogni caso 6) Spese e competenze di causa rifuse”;

Oggetto: Contratto preliminare di compravendita
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1
avanti all'intestato Ufficio, esponendo di aver stipulato con lo stesso, in Parte_2
data 6.05.2019, un contratto preliminare di compravendita in virtù del quale esso attore si era impegnato ad acquistare e la controparte a vendere un immobile di proprietà del sito Pt_2
nel Comune di Como, via Bonanomi n. 1, al prezzo di € 265.000,00; detto preliminare era stato trascritto in data 9.05.2019 e, a titolo caparra confirmatoria, l'attore aveva versato al convenuto la somma di € 65.000,00 (cfr. all. 2 e 3 all'atto introduttivo).
Aggiungeva inoltre l'istante che, all'art. 6 ter del contratto, il promittente venditore si era obbligato a “far sì che il proprietario dell'unità immobiliare di seguito descritta conceda al promittente acquirente l'utilizzo, a titolo gratuito, entro il 30 giugno 2019 e per un periodo non inferiore ad anni 8 decorrenti dalla stipula del contratto definitivo di cui all'art. 6 che precede, con rinuncia al diritto di recesso di cui all'art. 1809 secondo comma c.c., della porzione contornata in rosso nella planimetria che, sottoscritta da entrambe le parti, viene allegata alla presente scrittura contrassegnandola con la lettera D, della più estesa unità immobiliare adibita ad autorimessa situata in Como, via Torriani censita al catasto dei fabbricati di detto Comune sezione BOR foglio 7 particella 4350 sub 8”, con la previsione che il mancato rispetto di tale pagina 4 di 11 impegno costituiva, secondo quanto previsto dall'art. 6 bis del contratto, “grave inadempimento del promittente venditore”, tale da consentire “al promittente acquirente l'esercizio della facoltà di cui all'art. 1456 secondo comma c.c.”.
Premesso quanto sopra ed osservato altresì che il termine del 30.06.2019 era spirato senza che la controparte si fosse diligentemente attivata per procurargli il godimento gratuito dell'immobile, adibito ad autorimessa, sicché esso attore aveva esercitato il diritto di recesso di cui all'art. 1385
c.c., sia a mezzo e-mail dell'8.11.2019, sia tramite lettera raccomandata ricevuta dal convenuto il 18.12.2019 e, infine, con lo stesso atto introduttivo del presente giudizio, il chiedeva Pt_1 dichiararsi la legittimità del proprio recesso, nonché la condanna del al pagamento del Pt_2
doppio della caparra confirmatoria, per un totale di € 130.000,00, oltre interessi al tasso di cui all'art. 1284, primo comma, c.c., dall'8.11.2019 alla notifica dell'atto di citazione, e al tasso di cui all'art. 1284, quarto comma, c.c., dalla domanda al saldo.
Con comparsa di risposta tempestivamente depositata, si costituiva in giudizio Parte_2 contestando, in primo luogo, di avere ricevuto tanto l'e-mail dell'8.11.2019, quanto la
[...]
raccomandata spedita tramite HL. Precisava inoltre che, proprio in quanto il contratto preliminare di compravendita era pienamente valido ed efficace, il credito vantato dal convenuto nei confronti del era stato sottoposto a sequestro conservativo su iniziativa di una sua Pt_1
creditrice P.F. Investments S.r.l.
Contestava, in ogni caso, la fondatezza dell'avversa pretesa creditoria giacché l'attore non aveva provveduto al pagamento della terza rata di caparra per € 15.000,00, scaduta in data 30.09.2019, nonché al versamento del successivo acconto di € 35.000,00, scaduto anch'esso il 30.09.2019, e di quello ulteriore di € 50.000,00, divenuto esigibile in data 31.12.2019, oltre ad essersi rifiutato di stipulare il contratto definitivo con il versamento del prezzo residuo.
Premesso, dunque, il grave inadempimento della controparte, manifestava la volontà di recedere,
a propria volta, dal contratto preliminare chiedendo accertarsi il proprio diritto a ritenere la caparra confirmatoria ricevuta per € 65.000,00.
Effettuate le verifiche preliminari, nell'ambito delle quali il giudice disponeva la mediazione demandata ex art. 5-quater d.lgs. n. 28/2010, la trattazione della causa proseguiva con lo scambio delle memorie di cui all'art. 171-ter c.p.c., nell'ambito delle quali - per quanto qui rileva - pagina 5 di 11 l'istante precisava di non aver provveduto al pagamento dei successivi acconti e alla stipula del preliminare non solo a causa del valido esercizio del diritto di recesso, ma anche perché il suo Part debito, nei confronti del mico, era stato sottoposto a sequestro conservativo su istanza della
P.F. Investments S.r.l., con ordinanza poi opposta ex art. 617 c.p.c.
In occasione della prima udienza, il giudice dava atto della mancata comparizione personale delle parti e della conseguente impossibilità di esperire il tentativo obbligatorio di conciliazione, sicché
- in assenza di richieste istruttorie - la causa subiva rinvio all'odierna udienza per la precisazione delle conclusioni con discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c.
All'esito, sentite le parti, viene infine pronunciata la presente sentenza contestuale.
2. Tanto esposto, risulta dalla documentazione in atti (oltre a costituire una circostanza pacifica tra le parti) che attore e convenuto avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita, in data 6.05.2019, con il quale si era impegnato a vendere e Parte_2 Parte_1
ad acquistare un bene immobile di proprietà di parte convenuta, sito nel Comune di
[...]
Como, via Bonanomi n. 1, censito catastalmente al foglio 4, sez. Urbana CIT, part. 419, sub. 2, al complessivo prezzo di € 265.000,00 (cfr. contratto preliminare di compravendita – all. 1 all'atto di citazione). Il prezzo doveva essere versato dall'acquirente con le seguenti modalità: €
35.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, entro 10 giorni lavorativi dalla comunicazione scritta di cancellazione del pignoramento di cui all'art. 7; successivi € 35.000,00, anch'essi da imputarsi a caparra confirmatoria, entro 10 giorni lavorativi dalla comunicazione di avvenuta cancellazione dell'ipoteca di cui all'art. 7; € 15.000,00, quali supplemento di caparra confirmatoria, entro il
15.07.2019; € 35.00,00 a titolo di primo acconto prezzo, da versare entro il 30.09.2019; €
50.000,00, a titolo di secondo acconto, entro la data del 31.12.2019; successivo acconto di €
50.000,00 entro il 31.03.2020; infine, il saldo prezzo di € 50.000,00 al momento della stipula del rogito.
Il contratto definitivo di compravendita avrebbe dovuto essere stipulato, su iniziativa del promissario acquirente o, in caso di inerzia di quest'ultimo, del promittente venditore, entro il
30.06.2020 (art. 6) e, all'art. 6-ter del contratto, si prevedeva che tra gli obblighi a carico del promittente venditore vi era anche quello di “far sì che il proprietario dell'unità immobiliare di seguito descritta conceda al promittente acquirente l'utilizzo, a titolo gratuito, entro il 30 giugno
pagina 6 di 11 2019 e per un periodo non inferiore ad anni 8 decorrenti dalla stipula del contratto definitivo di cui all'art. 6 che precede, con rinuncia al diritto di recesso di cui all'art. 1809 secondo comma
c.c., della porzione contornata in rosso nella planimetria che, sottoscritta da entrambe le parti, viene allegata alla presente scrittura contrassegnandola con la lettera D, della più estesa unità immobiliare adibita ad autorimessa situata in Como, via Torriani censita al catasto dei fabbricati di detto Comune sezione BOR foglio 7 particella 4350 sub 8”.
L'art. 6-bis prevedeva, infine, che rientrava tra i gravi inadempimenti del promittente venditore, tali da giustificare la risoluzione del contratto, a norma dell'art. 1456 c.c., anche “la mancata stipula, per fatto imputabile al venditore, del contratto di comodato di cui al successivo
ARTICOLO 6quater”.
Per quanto qui rileva, va detto poi che è documentalmente provato l'avvenuto pagamento, da parte dell'attore, di quanto dovuto a titolo di caparra confirmatoria per € 65.000,00 (cfr. all. 2 e
Part 3 all'atto di citazione) e che, successivamente, il credito vantato dal mico era stato sottoposto a sequestro conservativo dalla P.F. Investments S.r.l., come da ordinanza del Tribunale di Milano del 9.05.2019, con atto notificato all'attore medesimo in data 29.05.2019 (cfr. all. 9 alla prima memoria di cui all'art. 171-ter c.p.c. depositata da parte attrice).
È infine pacifico che, da allora, il ha rifiutato di versare il supplemento di caparra e gli Pt_1
acconti dovuti, manifestando la volontà di recedere dal preliminare dapprima con e-mail dell'8.11.2019 (cfr. all. 3 all'atto di citazione) e, successivamente, con raccomandata spedita a mezzo HL (cfr. all. 4 e 5 all'atto introduttivo), atti la cui ricezione è contestata, oltre ad aver comunque ribadito la volontà di recedere dal rapporto all'udienza del 25.11.2019, che si è svolta innanzi questo stesso Tribunale, in sede di attuazione dell'ordinanza di sequestro conservativo
(cfr. all. 7 alla seconda memoria ex art. 171-ter c.p.c. di parte attrice).
Tutto ciò premesso in punto di fatto, la domanda attorea è fondata e merita di essere accolta.
L'attore ha infatti fornito prova del titolo negoziale posto a fondamento delle sue domande (di mero accertamento e di condanna al pagamento del doppio della caparra), oltre ad avere specificamente dedotto l'obbligazione rimasta inadempiuta, ovvero quella di procurare al promissario acquirente, entro il 30.06.2019, il godimento gratuito dell'unità immobiliare adibita ad autorimessa, sita nel Comune di Como, via Torriani, e distinta catastalmente al foglio 7,
pagina 7 di 11 sezione BOR, part. 4350, sub. 8, il tutto in violazione di quanto previsto all'art. 6-ter del contratto preliminare di compravendita.
A fronte di ciò, incombeva dunque sul debitore convenuto l'onere di provare l'esatto adempimento dell'obbligazione a suo carico, dimostrando di essersi diligentemente attivato per procurare al il godimento gratuito dell'immobile entro il termine pattuito in contratto;
Pt_1
infatti, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione del contratto, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza ma non
l'inadempienza dell'obbligato, potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, spettando, invece, al debitore convenuto l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Il medesimo principio applicabile anche nell'ipotesi d'inesatto adempimento si estende anche alle obbligazioni di risultato” (cfr. ex multis Cass., sez. II, 21 maggio 2019, n. 13685). Tale prova non è tuttavia emersa, essendosi il convenuto limitato a dedurre, nei propri scritti difensivi, che
“nessuno ha mai negato o avrebbe mai negato il diritto del signor di parcheggiare Pt_1 gratuitamente nell'autorimessa di via Torriani, nonostante l'inadempimento di quest'ultimo”
(cfr. comparsa di risposta, pag. 4).
Né può sostenersi che vi fosse comunque tempo di provvedere all'adempimento prima della stipula del contratto definitivo, giacché il citato art. 6-ter prevede chiaramente che, pur dovendo il diritto di godimento gratuito avere la durata di otto anni decorrenti dalla data di stipula del definitivo, la relativa prestazione avrebbe dovuto essere effettuata, a cura del promittente venditore, entro il 30.06.2019; prima di proseguire nella vicenda negoziale, che avrebbe portato al definitivo trasferimento della proprietà immobiliare dal convenuto all'attore, era in altri termini interesse di quest'ultimo conseguire una ragionevole certezza circa la possibilità di godere gratuitamente dell'area limitrofa, da destinare ad autorimessa, almeno per i primi otto anni dalla stipula del definitivo, il tutto con rinuncia del comodante ad avvalersi del diritto di recesso ex art. 1809 c.c. In mancanza, non può dirsi che il contratto preliminare di compravendita sia stato correttamente adempiuto da parte venditrice.
pagina 8 di 11 Trattasi, inoltre, di un inadempimento la cui gravità appare sufficiente a giustificare la risoluzione del contratto, stante il dettato dell'art. 6-bis del preliminare, che ricollega espressamente all'inadempimento l'effetto risolutivo di cui all'art. 1456 c.c. (clausola risolutiva espressa); deve infatti ritenersi un mero refuso, o comunque un mero errore materiale, il richiamo all'art. 6- quater contenuto alla lett. d) dell'art. 6-bis, facendosi ivi riferimento - per l'appunto - ad un contratto di comodato, che non altro non potrebbe essere se non quello disciplinato dal citato art. 6-ter del contratto preliminare.
Né può ritenersi che la risoluzione del contratto sia stata, all'opposto, provocata dal comportamento dell'attore e dal suo rifiuto di provvedere al pagamento del prezzo.
È infatti pacifico tra le parti che lo stesso ha interrotto i versamenti solo dopo avere ricevuto la notifica dell'atto di attuazione dell'ordinanza di sequestro conservativo, che – come noto – ha l'effetto di rendere inopponibile al terzo creditore sequestrante il pagamento effettuato al creditore, anticipando gli effetti del futuro pignoramento (art. 2917 c.c.).
Del tutto correttamente, l'attore si è quindi astenuto dal pagamento del prezzo nei confronti del
D'Amico, rischiando altrimenti di essere esposto ad un doppio pagamento.
Infine, irrilevante è quanto dedotto da parte convenuta, circa il mancato ricevimento dell'e-mail dell'8.11.2019 e della successiva raccomandata, spedita tramite HL, dal momento che la volontà di recedere dal contratto è stata successivamente confermata per iscritto sia durante il procedimento di attuazione del sequestro conservativo, come risulta dai relativi verbali di udienza, che nella presente sede processuale, dovendosi sul punto rammentare che il recesso dal contratto preliminare può essere esercitato anche direttamente con l'atto di citazione.
Peraltro, non vi sono neppure elementi da cui desumere la mancata ricezione dell'e-mail dell'8.11.2019, atteso che il convenuto, sul punto, si è limitato a dedurre di non avere la disponibilità dell'indirizzo e-mail “ . co.uk”; circostanza, questa, che Email_1 Controparte_1
contrasta tuttavia con le emergenze documentali, dal momento che l'intera corrispondenza e- mail versata in atti risulta, invece, intrattenuta dall'attore con il suddetto indirizzo di posta elettronica (cfr. all. 12, 13, 14 e 15 al fascicolo di parte attrice).
Né vi sono elementi per dubitare circa la correttezza dell'attestazione, depositata da parte attrice, di avvenuta consegna della raccomandata (cfr. all. 6 all'atto di citazione).
pagina 9 di 11 Segue, in accoglimento della domanda attorea, l'accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto preliminare, in conseguenza del legittimo esercizio del diritto di recesso da parte dell'attore, e la condanna del convenuto al pagamento, in favore del , della somma di Pt_1
€ 130.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria da lui ricevuta.
A tale importo devono, inoltre, aggiungersi gli interessi al tasso legale (di cui all'art. 1284, primo comma, c.c.), dall'8.11.2019 alla data della notifica dell'atto di citazione, e al tasso di cui all'art. 1284, quarto comma, c.c. dalla domanda giudiziale al pagamento effettivo.
Va, di contro, respinta la domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta, di accertamento del proprio diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria, poiché la risoluzione del contratto
è ascrivibile ad un inadempimento dello stesso Pt_2
3. Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate nel dispositivo in applicazione dei valori medi di cui al DM n. 55/2014, così come modificati dal DM n. 147/2022, per tutte le fasi del processo (ad eccezione della fase istruttoria e di quella decisionale, da liquidare entrambe ai minimi in ragione della natura documentale della causa e del modulo decisorio prescelto, all'esito di discussione orale).
Va, infine, respinta la domanda di risarcimento del danno ex art. 96, terzo comma, c.p.c. avanzata dall'attore, giacché non vi è prova che il convenuto abbia resistito in giudizio con dolo o colpa grave.


P.Q.M.



Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa ed ogni ulteriore richiesta assorbita, così provvede:
1) Accerta e dichiara la risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 6.05.2019, a seguito del recesso di per il Parte_1
grave inadempimento di;
Parte_2
2) Condanna al pagamento, in favore di Parte_2 Parte_1
della somma di € 130.000,00, oltre interessi di mora al tasso di cui all'art. 1284, primo comma, c.c., dall'8.11.2019 alla data di notifica dell'atto di citazione, e al tasso di cui all'art. 1284, quarto comma, c.c. dalla domanda al pagamento;

pagina 10 di 11 3) Rigetta la domanda riconvenzionale proposta da nei confronti Parte_2
dell'attore;
4) Condanna il convenuto alla refusione delle spese processuali in favore dell'attore, che liquida in € 786,00 per esborsi ed € 9.142,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge;

5) Rigetta la domanda di risarcimento del danno ex art. 96, terzo comma, c.p.c. proposta dall'attore nei confronti del convenuto.
Così deciso in Como, all'udienza del 15 aprile 2025
Il giudice dott. Paolo Bertollini

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