REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
composta dai magistrati
Geremia CASABURI Presidente
Antonella Miryam STERLICCHIO Consigliere rel.
Biagio Roberto CIMINI Consigliere riunita in camera di consiglio, pronuncia la seguente S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 5706 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente tra
Parte_1
Avv. CAIANIELLO SALVATORE e
D'UR TO Avv. D'AVINO ARCANGELO
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO L'appellante in epigrafe impugna l'ordinanza con cui il Tribunale di Roma, a definizione del procedimento n. 70359 del 2022, ha deciso quanto segue:
ha agito in giudizio, con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. Parte_1 nei confronti di D'AU BE, al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “…. accertata la mancata formalizzazione dell'accettazione della proposta di acquisto di cui in premessa e l'incasso illegittimo dell'importo di euro 10.000,00 versato dal ricorrente a titolo di cauzione disporre la restituzione in favore de ricorrente dell'importo sopra indicato. In via gradata accertata la nullità della proposta di acquisto per i motivi di cui in premessa ed in particolare per l'assenza di elementi identificavi dell'immobile (dati catastali) disporre la restituzione dell'importo di euro 10.000,00 in favore del ricorrente. Con vittoria di spese competenze ed onorari oltre IVA e CNA come per legge.”. Il ricorrente ha esposto: 1) di aver sottoscritto con l'avv. D'AU BE, in data 2/4/2022, una proposta irrevocabile di acquisto relativa

all'immobile sito a Roma, in Via Tomassucci n. 12, scala A/5, piano quinto, interno n. 9; 2) di aver versato, al momento della formulazione della proposta, l'importo di € 10.000,00, a titolo di deposito cauzionale;
3) che il prezzo offerto per l'acquisto era stato indicato in € 569.250,00, da corrispondersi, quanto a € 169.250,00, alla data del preliminare, da stipulare entro il 5/5/2022, e quanto a € 390.000,00, al momento dell'atto definitivo, da stipulare entro il 30/9/2022; 4) che il venditore non aveva espresso formale accettazione della proposta ma si era limitato testualmente a dichiarare: “accettando la proposta così come sopra formulata mi obbligo a sottoscrivere il preliminare di vendita e/o l'atto di trasferimento del bene alle date indicate”, nulla indicando circa l'accettazione dell'importo offerto e le modalità di pagamento proposto e le altre condizioni previste nella proposta;
5) che il venditore aveva posto all'incasso l'assegno n. 1049014321-04 di € 10.000,00 che Parte_2 gli aveva consegnato a titolo di deposito cauzionale;
6) che la proposta, cosi come formulata, era priva degli elementi identificativi dell'immobile (dati catastali) e, pertanto, nulla;
7) che, con sentenza n. 8038 del 2/04/2009, la Corte di Cassazione aveva ritenuto che una proposta irrevocabile d'acquisto di un immobile, con la quale le parti si erano obbligati alla stipulazione di un successivo contratto preliminare, era priva di effetti giuridici vincolanti, anche se accettata dal venditore, e che il contratto così concluso era da ritenersi nullo, ai sensi dell'art. 1418 c. 2 c.c., poiché privo di causa. Si è costituito D'AU BE, concludendo per il rigetto del ricorso. Il resistente ha contestato quanto sostenuto da controparte, deducendone l'infondatezza; ha eccepito, in sintesi, che: 1) la mancata indicazione dei dati catastali nella proposta non era motivo di nullità, atteso che l'indicazione dei dati catastali doveva essere contenuta nei contratti ad effetti reali, e non negli atti produttivi di effetti meramente obbligatori, come i contratti preliminari;
2) in ogni caso, nella proposta di acquisto irrevocabile, l'immobile era stato esattamente individuato;
3) aveva accettato la proposta del ricorrente con tutte le condizioni indicate e il versamento del deposito cauzionale, e che l'accettazione della proposta dimostrava la comune volontà delle parti di stipulare un contratto ad effetti obbligatori e/o, di addivenire alla stipula dell'atto definitivo di trasferimento dell'immobile e, in ogni caso, l'avvenuta conclusione di un contratto;
4) il problema del “preliminare di preliminare” era stato affrontato e risolto dalle Sezioni Unite con sentenza del 6/3/2015 n. 4628 che ne aveva escluso la nullità.
pag. 2/11 L'attività istruttoria si è svolta interamente in via documentale e la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza a trattazione scritta del 18/9/2024.
*** Le domande avanzate da devono essere rigettate per le Parte_1 ragioni di seguito esposte.
pag. 3/11 Invero, dalla documentazione allegata emerge che:
• in data 2/4/2022, il ricorrente sottoscriveva una proposta irrevocabile di acquisto avente a oggetto l'immobile, sito a Roma, in Via Tomassucci n. 12, scala A/5, piano quinto, interno n. 9, descritto come
“Appartamento sito nel Condominio Il Serpente e la Mela, alla via F. Tomassucci, 12, composto da: Salone, quattro camere, cucina/tinello tre bagni, ripostiglio, due balconi/terrazze: Box auto doppio in garage” di proprietà di D'AU BE, per il prezzo di € 569.250,00; la proposta prevedeva le modalità di pagamento del prezzo e, segnatamente, la corresponsione di € 10.000,00 alla firma della proposta, € 169.250,00, alla data del preliminare da stipulare entro il 5/5/2022, ed € 390.000,00, al momento del rogito da stipulare entro il 30/9/2022;
• in pari data D'AU BE accettava la suddetta proposta, apponendo la propria sottoscrizione in calce alla suddetta dichiarazione:
“Accettando la proposta così come sopra formulata, mi obbligo a sottoscrivere il preliminare di vendita e/o l'atto di trasferimento del bene alle date stabilite”, dattiloscritta sul foglio seguente (cfr. doc. 1 allegato al fascicolo di parte);
Ebbene emerge dai citati atti che, a seguito dello scambio tra la proposta avanzata da e la conforme accettazione del D'AU, in Parte_1 ossequio al disposto di cui all'art. 1326 c.c., l'accordo tra le parti potesse ritenersi raggiunto. Non risulta, infatti, che la citata proposta sia incompleta, essendo in essa l'appartamento oggetto dell'acquisto compiutamente identificato, o che sia nulla per mancata indicazione dei dati catastali dello stesso, ben potendo tali dati non essere riportati nemmeno nel preliminare ma solo nel contratto definitivo (cfr. Cass. Civ. Sez. II, 08/03/2022, n.7521 secondo cui
“il mancato inserimento, nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, delle indicazioni circa la c.d. conformità catastale oggettiva, ovvero l'identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, non ne comporta la nullità, in quanto le prescrizioni previste dall'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, aggiunto dall'art. 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2010 conv., con modif., dalla l. n. 122 del 2010, si riferiscono ai soli contratti traslativi, non trovando quindi applicazione ai contratti aventi effetti meramente obbligatori”).
pag. 4/11 Né, tantomeno, emerge dalla lettura di tali documenti che il resistente non avesse espresso una conforme accettazione della summenzionata proposta (“Accettando la proposta così come sopra formulata”), avendo espresso una palese manifestazione di volontà in tal senso. Ciò posto, occorre qualificare tale accordo e, sulla base delle suddette risultanze, appare evidente che lo stesso non sia sfociato nella conclusione di un vero contratto preliminare, né, tantomeno, di un contratto di compravendita.
pag. 5/11 Si deve in proposito evidenziare che le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno stabilito che, in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. Riterrà produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale (v. Cass. Civ. Sez. Un. 06 marzo 2015 n. 4628).
Ebbene, dalla lettura della proposta, risulta con evidenza che il ricorrente indicava che una cospicua parte del prezzo pattuito (€ 169.250,00), sarebbe stata corrisposta alla stipula del preliminare prevista per il 5/5/2022, e che il pagamento del saldo sarebbe avvenuto alla conclusione del definitivo, entro il 30/9/2022, con ciò manifestando la chiara intenzione di non voler concludere un vero e proprio contratto preliminare ma di volere dar corso a una formazione progressiva del contratto di compravendita, che, come si è detto, è stata accettata dalla controparte. Osserva il Giudicante che appare evidente la meritevolezza dell'interesse perseguito, ben potendo le parti, nell'ambito della loro autonomia, decidere di arrivare alla compravendita con impegni successivi, destinati a regolare il contenuto negoziale sulla base di verifiche ulteriori (ad esempio per la necessità di accertare la regolarità edilizia del bene promesso in vendita), con conseguente validità di tale tipo di accordo. Deve pertanto concludersi che, avendo le parti concluso un vero e proprio contratto produttivo di effetti giuridici a seguito dell'incontro tra la proposta del , valida ed efficace, e la formale e conforme Parte_1 accettazione del D'AU, le domande avanzate dal ricorrente debbano essere rigettate.
pag. 6/11 Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano nel dispositivo secondo i criteri di cui al D.M. 55/2014, applicando la tariffa minima per la fase istruttoria/ trattazione attesa l'assenza di attività istruttoria.

P.Q.M.

Visto l'art. 702 bis c.p.c.,
pag. 7/11 Il Tribunale di Roma definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

1. Rigetta le domande avanzate da nei confronti di Parte_1
D'AU BE;

2. Condanna , al pagamento delle spese processuali in Parte_1 favore di D'AU BE, che si liquidano in complessivi € 4.237,00 oltre spese generali, Iva e Cpa come per legge.”. Parte appellata ha chiesto il rigetto dell'appello. La causa, previa precisazione delle conclusioni e discussione orale, è stata trattenuta in decisione ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 6.5.2025. MOTIVI DELLA DECISIONE L'appello non merita d'essere accolto. L'appellante impugna l'ordinanza ex art. 702 bis c.p.c. di cui sopra ed invoca l'applicazione del principio affermato dalla Suprema Corte di Cassazione con sentenza n. 8038 del 2009, deducendo “che, essendo nullo il preliminare di preliminare, nessuna penale deve essere corrisposta per il caso di suo inadempimento (a corollario, la Corte precisa che, potendosi riconoscere nel “preliminare di preliminare” tutt'al più una minuta di contratto, e dunque una semplice puntualizzazione dello stato raggiunto delle trattative, eventuali penali che dovessero essere pattuite a garanzia della conclusione dell'ulteriore preliminare sarebbero nulle ed inefficaci anche perché non è ipotizzabile la pattuizione di una “penale riferita a responsabilità aquiliana, come quella in cui si può incorrere in fase di trattative”). Analoghe conseguenze possono trarsi, sul solco del medesimo principio, relativamente alle somme che siano (non promesse ma) versate (ad esempio a titolo di caparra confirmatoria) al momento della sottoscrizione del “primo” preliminare;
essendo quest'ultimo affetto da nullità (e dunque improduttivo di qualsiasi effetto giuridico vincolante) chi abbia percepito tali somme non potrà, in caso di inadempimento della controparte, trattenerle a titolo di indennizzo (secondo la funzione propria della caparra), ma sarà invece, con ogni probabilità, tenuto a restituirle in quanto ricevute in esecuzione di contratto nullo. Sulla base di quanto dedotto e di quanto evidenziato con l'atto introduttivo ed in particolare che la proposta cosi come formulata e' priva degli elementi identificativi dell'immobile (dati catastali) e il resistente, peraltro non compiutamente identificato nella proposta, non ha espresso formale accettazione della proposta ma si e' limitato, qualificando egli stesso l'atto come promessa ora di promettere ancora in futuro: “accettando la proposta così come sopra formulata mi obbligo a sottoscrivere il preliminare di vendita e/o pag. 8/11 l'atto di trasferimento del bene alle date indicate” e' conseguente il diritto del ricorrente a vedersi riconosciuta la restituzione dell'importo di euro 10.000,00 versato a titolo di deposito cauzionale.” Costituisce giurisprudenza consolidata che, in tema di giudizio di appello, l'art. 342 c.p.c. va inteso nel senso che l'atto d'impugnazione debba contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della decisione gravata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, ancorché senza l'impiego di particolari forme sacramentati.
Affinché un capo della sentenza possa ritenersi validamente impugnato è necessario che l'atto di gravame esponga compiute argomentazioni che, contrapponendosi alle motivazione della sentenza impugnata, mirini ad incrinare il fondamento logico-giuridico; tanto presuppone che sia trascritta o riportata con precisione la pertinente parte motiva della sentenza di primo grado, il cui contenuto costituisce l'imprescindibile termine di riferimento per la verifica in concreto del paradigma delineato dagli artt. 342 e 343 c.p.c. e, in particolare, per apprezzare la specificità delle censure articolate. Osserva la Corte che l'appellante nel suo atto d'impugnazione non tiene conto di quanto stabilito nell'ordinanza oggetto di gravame ove si è fatta applicazione del principio stabilito dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 4628 del 2015. Non censura la valutazione positiva relativa alla meritevolezza dell'accordo e, quindi, alla sua validità. Così come non critica l'accertamento che attiene all'accettazione della proposta da parte dell'odierno appellato ed alla questione riguardante la presenza degli elementi identificativi dell'immobile. Sicchè l'appello deve ritenersi inammissibile in quanto con esso il si limita a ribadire quanto già sostenuto in primo grado, senza Parte_1 criticare la motivazione della decisione.
Va aggiunto, sotto diverso ed autonomo profilo, che l'appello sarebbe comunque infondato per quel che attiene alla dedotta nullità della proposta poichè questa Corte non può non condividere il principio secondo il quale
“La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, in virtù del quale le parti si obbligano a concludere un successivo contratto che preveda soltanto effetti obbligatori (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ha natura atipica ed è valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, perché la procedimentalizzazione pag. 9/11 delle fasi contrattuali non può essere considerata, di per sé, connotata da disvalore, se intesa a comporre un complesso di interessi che sono realmente alla base dell'operazione negoziale;
la violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare una responsabilità contrattuale da inadempimento di una specifica obbligazione sorta nella fase precontrattuale.” (Cass. 26484 del 2019). Questa Corte non ignora che la Suprema Corte di Cassazione ha in alcuni casi ravvisato l'astratta incompatibilità della valutazione dell'inammissibilità dell'appello con una autonoma ratio decidendi di rigetto nel merito.
Tale orientamento, basato sull'assunto venir meno della potestas decidendi in ordine a questioni di carattere non processuale, non appare condivisibile.
Non può esservi alcun impedimento a che il giudice dell'appello, una volta affermato che ricorre una qualunque ragione d'inammissibilità, esamini ugualmente l'impugnazione (per generica o tardiva che l'abbia ritenuta) e valuti la stessa come infondata, per l'ipotesi che in sede di legittimità non sia confermata la prima valutazione in rito. Salvo che dall'esame del merito della stessa non si evinca la contraddizione rispetto alla precedente valutazione di genericità.
D'altro canto, se l'appello non merita accoglimento per plurime ragioni (processuali e di merito), la parte soccombente mantiene integra la sua facoltà di difendersi rispetto a ciascuna pronuncia.
Ed anzi, nell'ottica della ragionevole durata del processo, si evita in tal modo che una pronuncia di merito, in sede di rinvio dalla cassazione di quella di inammissibilità, costringa ad un nuovo giudizio di cassazione.
Le spese di lite del grado seguono la soccombenza dell'appellante.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione o eccezione disattesa, così provvede: respinge l'appello; condanna alla rifusione delle spese di lite in Parte_1 favore di D'UR TO nella misura che liquida in euro 3.000,00, oltre spese generali ed accessori di legge. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'articolo 13, quater, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, come modificato dalla legge del 24 dicembre 2012, n.228.
pag. 10/11 Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 13 maggio 2025.
Il Presidente Il Consigliere estensore pag. 11/11