N. 42/2025 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte D'Appello di Torino
Sez. Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Anna Bonfilio Presidente dott.ssa Maria Gabriella Rigoletti Consigliere dott.ssa Paola Ferrari Bravo Consigliere Relatore
ha pronunciato all'udienza del 04.06.2025 e mediante lettura del dispositivo la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 42/2025 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Resmini Maurizio, Parte_1 C.F._1
appellante contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Agerli Massimo, Controparte_1 C.F._2
appellato appellante incidentale
OGGETTO: locazione ad uso abitativo, pagamento spese condominiali
CONCLUSIONI
Per l'appellante : Parte_1
“Nel merito
In via principale, in riforma dell'impugnata sentenza n. 3435/2024, emessa dal Tribunale di
Torino, così come impugnata nelle parti sopra espressamente indicate
- Accertare e dichiarare l'inadempimento del signor al pagamento delle Controparte_1
spese così come in atto dedotte e, per l'effetto,
pagina 1 di 15 - Condannare il signor al pagamento in favore del signor Controparte_1 Parte_1 dell'importo di € 4.182,19 come in atto determinato.
- In ogni caso, con il favore delle spese e competenze di entrambi i gradi giudizio, rimborso forfettario al 15%, oltre Cpa, Iva e successive occorrende, nonché di quelle di mediazione
In via meramente subordinata nella denegata ipotesi di rigetto della domanda formulata in via principale,
- Compensare integralmente tra le parti, per le ragioni in atto dedotte, le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio”.
Per l'appellato : Controparte_1
“Ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta;

- Respingere l'appello proposto da e comunque tutte le domande dal medesimo Parte_1
formulate;
- Con il favore delle spese, comprese quelle generali, di causa e di patrocinio, oltre accessori di legge, del presente grado di giudizio e, se ritenuto in via incidentale, del primo grado di giudizio da liquidare secondo i parametri di legge sul valore complessivo della lite e comprensivo della fase sommaria di sfratto per morosità, anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c. a titolo di risarcimento dei danni subiti dal conchiudente che consistono nei costi e nelle spese di lite della fase sommaria per convalida locatizia. Con il favore altresì dei costi (€ 48,80) e degli onorari per l'esperita mediazione obbligatoria (doc. n. 20).
In via di appello incidentale condizionato:
Nella sola denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, dell'appello proposto da Pt_1
[...]
- Accertare e dichiarare che la somma di € 1.260,00, chiesta dal locatore a titolo di rimborso spese accessorie per tutta la durata del contratto, è illegittima in quanto riferita a spese non ripetibili dal conduttore;

- Accertare e dichiarare che il locatore, durante tutto il rapporto locatizio, è stato inadempiente agli obblighi previsti dall'art. 10 L. n. 392/1978, impedendo al conduttore di partecipare e votare nelle delibere condominiali relative alle spese ed alle modalità di gestione del servizio di riscaldamento, e comunque al generale obbligo di correttezza nell'esecuzione del contratto per aver omesso di rendicontare al conduttore, mediante la necessaria documentazione (preventivi e pagina 2 di 15 consuntivi dei riparti condominiali), le spese accessorie per i conguagli;

- Per l'effetto dichiarare tenuto e condannare il sig. a risarcire al conchiudente il Parte_1 conseguente danno patito che si indica in € 2.448,76 od in ogni caso dichiarare non opponibili al conchiudente le delibere che hanno approvato maggiori oneri di riscaldamento per € 2.448,76;
- Con compensazione, all'esito, del dare/avere tra le parti a qualunque titolo.
- Con il favore delle spese, comprese quelle generali, di causa e di patrocinio, oltre accessori di legge, del presente grado di giudizio e, se ritenuto in via incidentale, del primo grado di giudizio, da liquidare secondo i parametri di legge sul valore complessivo della lite e comprensivo della fase sommaria di sfratto per morosità, anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c. a titolo di risarcimento dei danni subiti dal conchiudente che consistono nei costi e nelle spese di lite della fase sommaria per convalida locatizia. Con il favore altresì dei costi (€ 48,80) e degli onorari per l'esperita mediazione obbligatoria (doc. n. 20)”.
CONCISA ESPOSIZIONE DEI MOTIVI DELLA DECISIONE
I) Sulle domande e sulle difese delle parti nel primo grado di giudizio.
Con intimazione di sfratto per morosità conveniva in giudizio lamentando Parte_1 CP_1
il mancato pagamento di complessivi € 5.162,20 a titolo di canoni scaduti (novembre 2019, luglio
2023 oltre ad € 80,00 ancora dovuti per marzo 2022) e spese accessorie per oneri condominiali quantificate in € 4.182,00 (dal 2019 al 2023 detratti gli acconti già versati), di cui invocava la compensazione con la cauzione di € 900,00 versata dal conduttore all'inizio del rapporto contrattuale. Chiedeva quindi la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore con condanna al pagamento degli importi insoluti.
chiedeva il rigetto della domanda di risoluzione atteso che il contratto si Controparte_1
era già risolto per effetto del suo recesso cui aveva poi fatto seguito la restituzione delle chiavi dell'immobile locato in data 31.07.2023. Contestava di essere moroso rilevando di avere corrisposto in contanti la prima mensilità, di avere saldato (mediante accordo di compensazione) la mensilità di marzo 2022, aggiungendo che mensilità del luglio 2023 avrebbe dovuto essere compensata con il deposito cauzionale arbitrariamente trattenuto dal locatore.
Quanto alle spese condominiali, deduceva che: aveva versato ogni mese, oltre al canone, la somma concordata con il proprietario di € 120,00 a titolo di acconto spese accessorie;
dalla pagina 3 di 15 scarna narrativa contenuta nell'intimazione pareva comprendersi che il locatore pretendeva di addebitare al conduttore anche le spese condominiali gravanti sulla proprietà; solo nell'aprile
2023 il locatore aveva comunicato l'incremento delle spese di riscaldamento intervenute negli anni;
nel corso di tutta la durata del rapporto il locatore non aveva mai fornito alcun giustificativo sulle spese accessorie e/o un rendiconto annuale e/o le delibere assembleari di approvazione delle spese;
il locatore non aveva mai comunicato al conduttore nemmeno le varie convocazioni delle assemblee condominiali concernenti i servizi comuni e nello specifico il riscaldamento, così impedendo al conduttore di potervi partecipare e di esercitare il diritto di voto, come prevede l'art. 10 L. n. 392/1978; non appena avuto contezza della crescita vertiginosa delle spese condominiali, aveva esercitato il diritto di recesso dal contratto.
In via riconvenzionale chiedeva quindi la condanna del locatore alla restituzione della cauzione versata pari ad € 900,00 e che venisse accertato l'inadempimento del locatore agli obblighi previsti dall'art. 10 L. n. 392/1978 e del generale obbligo di correttezza nell'esecuzione del contratto con conseguente condanna al risarcimento della somma di € 2.448,76.
II) Sulla sentenza di primo grado.
Disposto il mutamento del rito nelle forme del rito locatizio, istruita la causa mediante prova orale con sentenza n. 3435/2024 letta in udienza l'11 giugno 2024 il Tribunale di Torino:
- dichiarava tenuta parte convenuta al pagamento di € 450,00 (canone di luglio 2023), somma che compensava con il maggior credito relativo alla restituzione della cauzione, con conseguente condanna di parte ricorrente alla restituzione di € 450,00 oltre interessi;

- rigettava tutte le altre domande delle parti;

- compensava integralmente le spese di lite della fase di convalida dello sfratto;

- condannava parte ricorrente al pagamento a favore del resistente delle spese processuali del giudizio che liquidava in € 662,00 per competenze professionali, oltre accessori di legge come richiesti.
Il Tribunale riteneva irrilevante il mancato deposito della memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. ad opera dell'intimante, essendo comunque possibile l'esame delle domande proposte nella fase sommaria.
pagina 4 di 15 Non accoglieva la richiesta di di applicare il principio di non Controparte_1
contestazione cui all'art. 115 c.p.c. in quanto nel giudizio di merito erano state riproposte le medesime argomentazioni illustrate in sede di convalida già ampiamente contestate dal locatore.
Nel merito riteneva provato e non contestato sia l'avvenuto rilascio dell'immobile in data 31 luglio 2023 che l'avvenuto pagamento della somma mensile di € 120,00 a titolo di “acconto spese accessorie”.
Riteneva parimenti dimostrato il pagamento del canone di novembre 2019 ed il saldo del canone del mese di marzo 2022. Era per contro pacifico il mancato pagamento dell'ultima mensilità di luglio 2023, a fronte della persistente detenzione del deposito cauzionale da parte del locatore.
In relazione alle spese di riscaldamento ed al danno lamentato dal conduttore in conseguenza all'asserito inadempimento del proprietario, il Tribunale richiamava innanzitutto l'art. 10 legge n. 392/1978 e la giurisprudenza formatasi in proposito.
Previo richiamo della giurisprudenza di legittimità, rilevava che il conduttore aveva diritto di essere messo in condizione di partecipare alle assemblee che riguardavano le spese gravanti sul conduttore e che in difetto lo stesso aveva diritto a non versare alcunché a titolo di spese condominiali. Nel caso di specie il locatore non aveva provato di aver reso edotto il conduttore della convocazione delle assemblee condominiali tenutesi negli anni.
Non condivideva la tesi secondo la quale non sussiste alcun onere di comunicazione da parte del locatore e che il conduttore sia automaticamente in mora ex art. 9 legge n. 392/1978 decorsi due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali.
A fronte della contestazione giudiziale dell'ammontare delle spese di riscaldamento e dei criteri di riparto degli oneri condominiali operata dal conduttore, il ricorrente si era infine limitato a produrre i rendiconti senza i verbali assembleari di approvazione dei medesimi.
L'omesso assolvimento dell'onere della prova gravante sul locatore determinava il rigetto della domanda di condanna al rimborso degli oneri condominiali.
Ciò peraltro non comportava il diritto del conduttore al risarcimento chiesto dal conduttore.
Non era stato in effetti provato che la sua partecipazione alle assemblee condominiali avrebbe evitato l'aumentare dei costi di riscaldamento e neppure che lo stesso avrebbe esercitato in anticipo il diritto di recedere dal contratto a causa di tale aumento.
pagina 5 di 15 Riteneva, infine, sussistenti le gravi ed eccezionali ragioni per disporre la compensazione integrale delle spese di lite della fase di convalida considerato che la riconsegna dell'immobile era avvenuta in data successiva alla consegna dell'atto di intimazione di sfratto degli ufficiali giudiziari.
Attesa l'assenza di mala fede e colpa grave, rigettava, inoltre, la domanda di condanna di parte ricorrente ex art. 96 c.p.c.
III) Motivi di appello proposti da . Parte_1
Con il primo motivo lamenta la violazione dell'art. 115 c.p.c. in relazione alla parte Parte_1
della sentenza con cui il Tribunale ha dato atto dell'omesso assolvimento da parte dell'attore all'onere della prova sullo stesso gravante, essendo stati depositati in atti solamente i rendiconti senza il corrispondente verbale assembleare di approvazione.
Specifica che la validità e l'efficacia dei riparti condominiali e gli importi ivi indicati non sono mai stati oggetto di contestazione da parte del conduttore.
Osserva che i rendiconti sono stati prodotti anche dal resistente senza disconoscerne la validità ed anzi fondando le proprie difese sugli stessi.
Con il secondo motivo ribadisce che il conduttore non ha mai chiesto di partecipare alle assemblee né ha mai richiesto stragiudizialmente le “pezze giustificative” delle spese accessorie.
Ritiene che sarebbe stato onere del conduttore chiedere la documentazione giustificativa delle spese accessorie al fine di contestarla nelle opportune sedi.
Si duole che il Tribunale abbia omesso di tenere nella dovuta considerazione che è stato lo stesso ad ammettere di aver ricevuto la richiesta stragiudiziale di pagamento Controparte_1
degli oneri accessori e, contrariamente a quanto sostenuto dal Tribunale, rileva che secondo la
Corte di Cassazione, non sussistendo alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore, decorsi due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora.
In ordine al quantum debeatur specifica che le spese a carico del conduttore (indicate nei consuntivi alla voce “spese inquilino”) ammontano complessivamente ad € 8.862,19, a cui vanno pagina 6 di 15 sottratti € 4.680,00 corrisposti dal conduttore dall'inizio del contratto di locazione sino al giorno della consegna delle chiavi, per un residuo di € 4.182,19.
Con il terzo motivo ed in via subordinata chiede poi l'integrale compensazione delle spese di lite del primo grado ritenendo che, pur essendo rimasto soccombente in ordine alla domanda di pagamento delle spese accessorie, si è visto accogliere la domanda di pagamento del canone di luglio 2023 di cui controparte chiedeva il rigetto.
Evidenzia, di contro, la totale soccombenza di rispetto alla domanda Controparte_1 riconvenzionale di risarcimento dell'asserito danno subito.
IV) Difese di . Controparte_1
ha innanzitutto ribadito che , a seguito del mutamento del Controparte_1 Parte_1
rito, non ha depositato memorie integrative, è rimasto “formalmente contumace” sino al termine assegnato per il deposito delle note conclusive, non avendo esercitando la facoltà di proporre domande ed eccezioni diverse rispetto a quelle assunte con l'intimazione di sfratto per morosità.
Evidenzia che le contestazioni sollevate dall'attore nel corso dell'udienza di fase sommaria in data 18.09.2023 sui fatti dedotti e sulle domande svolte dal convenuto con l'opposizione sono state palesemente generiche sicché i fatti allegati dal conduttore avrebbero dovuto ritenersi provati ai sensi dell'art. 115 c.p.c.
Con riferimento al primo motivo di appello principale, afferma di non aver prodotto i verbali assembleari di approvazione dei rendiconti e che l'onere probatorio che gravava sul locatore ai sensi dell'art. 2697 c.c. non è stato assolto, mancando la documentazione necessaria per poter sostenere con certezza l'esistenza, l'ammontare ed i criteri di ripartizione del rimborso richiesto.
Ritiene che la produzione dei rendiconti non sia sufficiente per poter affermare che vi sia stata la delibera di approvazione degli stessi (circostanza nemmeno allegata dal locatore in causa) e rileva che il fatto costitutivo del diritto di credito azionato dal locatore dovrebbe necessariamente comprendere anche l'allegazione e la prova dell'avvenuto pagamento di tali oneri condominiali, nel caso di specie mancante.
pagina 7 di 15 In ordine al secondo motivo, giudica infondata la tesi secondo cui sia il conduttore a dover chiedere di partecipare alle assemblee che deliberano in merito al riscaldamento, a dover chiedere le “pezze” giustificative delle spese accessorie ed altresì i rendiconti annuali.
Sostiene, infatti, che in relazione alle assemblee del riscaldamento, l'obbligo di comunicazione in capo al locatore è previsto direttamente dalla legge, ossia dall'art. 10, l. n. 392/1978, mentre in relazione alle “pezze” giustificative ed ai rendiconti è sempre il proprietario-locatore, il solo in possesso dei rendiconti condominiali, a doverli fornire/comunicare al conduttore al fine di ottenerne il rimborso.
Nega, poi, che il doc. 12 da lui stesso prodotto costituisca una formale richiesta di pagamento al conduttore, contenendo tale comunicazione la sola indicazione delle rate condominiali richieste dal NI al proprietario . Parte_1
In relazione al quantum debeatur contesta le somme richieste dall'appellante rilevando che gli importi riportati nell'appello nemmeno corrispondono a quelli dettagliatamente ricostruiti dal conduttore e non tempestivamente contestati.
In ordine al terzo motivo, infine, ritiene che le spese di lite siano state correttamente poste a carico di , soccombente sulle spese accessorie, domanda che costituiva l'oggetto principale Parte_1
del giudizio di merito.
In via di appello incidentale condizionato, si duole che il Tribunale non si sia avveduto della precisazione delle conclusioni come definitivamente operata in vista della discussione della causa.
Rileva che l'importo contestato dal conduttore (maggiori somme dovute per il riscaldamento condominiale) è stato richiesto non solo come voce di “danno” ma anche quale voce “non opponibile” al conduttore.
Deduce che la sentenza sia errata anche nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto non dimostrato che l'eventuale partecipazione del conduttore all'assemblea condominiale avrebbe potuto influire sull'esito finale della votazione in punto spese di riscaldamento e che, ove tempestivamente informato, il conduttore avrebbe esercitato in anticipo il diritto di recedere dal contratto a causa di tale aumento.
pagina 8 di 15 Rileva l'erroneità della motivazione con riferimento sia all'asserita carenza probatoria sia al collegamento tra il recesso del conduttore ed i maggiori oneri accessori.
Evidenzia, infatti, che la prova di poter evitare il lievitare dei costi di riscaldamento in ipotesi di partecipazione all'assemblea è una prova impossibile ed irrilevante, perché la norma non tutela solo il diritto del conduttore a partecipare alle adunanze per condizionare in qualche modo il voto assembleare ma soprattutto il diritto di essere informato, diritto che, nel caso di specie, sarebbe stato violato.
In ordine al secondo profilo, afferma di aver allegato il collegamento tra il recesso ed i maggiori oneri già in sede di opposizione all'intimazione di sfratto e ritiene che tale circostanza sia provata ai sensi dell'art. 115 c.p.c. non essendo stata contestata specificatamente.
Ancora, si duole che il Tribunale, in conseguenza del rigetto della domanda di pagamento formulata dal locatore, abbia respinto anche la domanda riconvenzionale da lui formulata di accertamento negativo della debenza della somma di € 1.260,00 (chiesta dal locatore a titolo di rimborso spese accessorie per tutta la durata del contratto sebbene riferita a spese gravanti sulla proprietà e quindi non ripetibili dal conduttore).
Sul regolamento delle spese di lite ed in via di appello incidentale non condizionato ritiene che il
Tribunale abbia errato nel non condannare l'attore al pagamento delle spese relative al procedimento di convalida di sfatto ed a liquidare le spese della fase di merito non considerando il valore complessivo della lite, dato dalla somma delle domande proposte (anziché dalla sola somma accertata come dovuta, quindi fino ad € 1.100,00). Precisa, infatti, che il locatore aveva dichiarato il valore di € 4.632,00.
Osserva, poi, che, a fronte dell'avvenuto rilascio dell'immobile in conseguenza del recesso, il contratto di locazione si era sciolto per mutuo consenso fermo restando il diritto all'accertamento del dare/avere tra le parti ed afferma, in conseguenza, che il proprietario, dal momento del rilascio, risultava privo di qualsiasi interesse alla procedura di sfratto che doveva ritenersi inammissibile.
Si duole infine che il Tribunale abbia del tutto ignorato (ai fini della liquidazione delle spese di lite) la proposta conciliativa formulata in corso di causa e rifiutata da . Parte_1
V) Decisione della Corte.
pagina 9 di 15 Il primo ed il secondo motivo di appello principale devono essere esaminati congiuntamente e sono in parte inammissibili ed in parte infondati.
1) E' bene chiarire che il Tribunale ha posto a fondamento della decisione due diverse argomentazioni.
Il Tribunale ha innanzitutto ritenuto applicabile al caso di specie l'art. 10 legge n. 392/1978 e, condividendola, ha applicato la giurisprudenza della Corte di Cassazione che ha negato il diritto del locatore al pagamento degli oneri accessori per i servizi condominiali in caso di lesione del diritto del conduttore a partecipare alle assemblee condominiali che riguardano i servizi di riscaldamento, i servizi comuni ecc.
Quale seconda ratio decidendi il Tribunale ha ritenuto che, a fronte delle contestazioni di in ordine all'ammontare delle spese di riscaldamento ed ai criteri di Controparte_1 riparto degli oneri condominiali, il locatore non ha assolto all'onere probatorio sul medesimo incombente, non avendo lo stesso prodotto alcuna documentazione a conferma della legittimità della richiesta di rimborso, essendosi piuttosto limitato a produrre i rendiconti senza il corrispondente verbale assembleare di approvazione.
2) La prima delle due rationes non è stata efficacemente impugnata dall'appellante.
A confutazione del percorso argomentativo seguito dal Tribunale, con il secondo motivo Pt_1
si è limitato ad obiettare che non gli ha mai chiesto di partecipare
[...] Controparte_1 alle assemblee né ha mai chiesto “le pezze giustificative” delle spese accessorie e/o i rendiconti annuali. Parimenti ha sostenuto che sia il conduttore a doversi attivare nel richiedere i giustificativi di spesa, non sussistendo in difetto alcun onere di comunicazione in capo al locatore.
Sul punto si rileva che l'appellante ha trattato in maniera congiunta ed indistinta due aspetti tra loro non sovrapponibili, ovverosia il diritto del conduttore di prendere visione dei “giustificativi di spesa” afferenti agli oneri accessori, disciplinato dall'art. 9 L. n. 392/1978 ed il diritto del conduttore di partecipare alle assemblee condominiali che latu sensu riguardano spese e servizi gravanti sull'inquilino, disciplinato dall'art. 10 L. n. 392/1978.
Le deduzioni dell'appellante in ordine all'onere di “attivarsi” gravante sul conduttore al fine di pagina 10 di 15 acquisire i giustificativi di spesa non sono sovrapponibili alla diversa questione afferente al diritto di partecipare all'assemblea.
Su questo specifico aspetto si rileva che l'appellante non ha contestato che sia applicabile e ricorrano le specifiche ipotesi di cui all'art. 10 l. n. 392/1978.
In altri termini, non vi è motivo di impugnazione in ordine al fatto (positivamente accertato dal
Tribunale) che vengano in rilievo “delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento” e/o “delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni” (art. 10 l. n. 392/1978).
Parimenti non è stata contestata né la pertinenza né la correttezza in diritto della specifica giurisprudenza richiamata dal Tribunale (Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 19308 del
03/10/2005) secondo cui la norma di cui all'art. 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392 “pone a carico del locatore un obbligo d'informazione, il cui inadempimento legittima il rifiuto da parte del conduttore di rimborsare i maggiori oneri conseguenti a delibere adottate in sua assenza per mancata informazione”.
A confutazione dell'obbligo di informazione gravante sul locatore, chiaramente sancito dalla giurisprudenza in esame, l'appellante si è limitato a rilevare che non ha Controparte_1
mai chiesto di partecipare alle assemblee, deduzione che peraltro non integra una censura avente carattere di specificità rispetto a quanto affermato dal Tribunale e dalla giurisprudenza richiamata in sentenza.
Parimenti nulla è stato opposto in ordine al legittimo rifiuto del conduttore di rimborsare i maggiori oneri conseguenti alle delibere adottate.
3) Anche le argomentazioni, sviluppate con l'appello, circa l'assolvimento dell'onere probatorio gravante sul locatore, non sono condivisibili.
In proposito è opportuno premettere che, nonostante quanto previsto in contratto (secondo cui
“sono a carico del conduttore le spese relative al servizio di pulizia, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica e del gas”, art. 8), non è stato contestato nel corso del giudizio ed anzi è
pagina 11 di 15 pacifico che le parti si siano di fatto accordate per il pagamento (da parte di Controparte_1
in favore di ) degli oneri accessori mediante dazione a titolo di acconto della
[...] Parte_1
somma mensile di € 120,00, salvo conguaglio.
E' conseguentemente anche pacifico che le spese condominiali dovessero essere inizialmente corrisposte dalla proprietà per essere poi rimborsate a saldo da parte del conduttore (ovviamente per la quota su di lui gravante).
Nel caso di specie, pertanto, non sono del tutto peregrine le osservazioni di parte appellata secondo la quale non ha mai presentato un rendiconto delle spese ancora dovute. Parte_1
La questione rileva non tanto e non solo in relazione alla mancata produzione delle deliberazioni assembleari di approvazione dei bilanci (circostanza di cui si è doluto sin Controparte_1
dalla fase sommaria, pur se lo stesso si è poi attivato per acquisire e produrre i consuntivi ed i preventivi di riparto delle spese tra i condomini) ma anche in relazione all'omessa allegazione e prova (di cui si è parimenti doluto ) dell'effettivo pagamento degli oneri Controparte_1
condominiali, dovendosi rilevare che su tale specifica questione il locatore non ha replicato alcunché né in punto allegazione né in punto prova, in ipotesi mediante indicazione delle specifiche produzioni dalle quali dovrebbe evincersi l'effettivo pagamento a saldo delle spese condominiali gravanti sul conduttore.
A mero titolo esemplificativo, nulla è stato dedotto in ordine al pagamento degli oneri condominiali afferenti all'annualità settembre 2022 – agosto 2023 (relativamente alla quale è stato peraltro prodotto un mero preventivo di esercizio e non un consuntivo).
Nulla è stato dedotto in ordine al “saldo a debito” delle precedenti gestioni che risulta dai preventivi e dai consuntivi in atti.
Non vi è neanche corrispondenza tra l'importo che afferma di avere ricevuto a Parte_1 titolo di acconto (€ 4.680,00) con il maggiore importo indirettamente ricavabile dal dictum del
Tribunale che ha ritenuto dimostrato e pacifico che siano stati corrisposti € 120,00 mensili in acconto per tutta la durata del contratto (da novembre 2019 a luglio 2023 per un totale di n. 45 mensilità, dalle quali a tutto concedere potrebbero essere detratte la prima e l'ultima mensilità).
In quest'ottica il mancato rendiconto ad opera di , in merito agli importi Parte_1 effettivamente gravanti sul conduttore (dovendosi rilevare che quanto indicato dall'appellante pagina 12 di 15 non corrisponde neanche alla sommatoria delle voci gravanti sul conduttore risultanti dai consuntivi di gestione in atti), ai pagamenti anticipati dalla proprietà in favore del condominio ed agli importi corrisposti in acconto da parte del conduttore, non consente di giungere ad una conclusione differente rispetto a quella già illustrata dal Tribunale, di mancato assolvimento da parte di all'onere probatorio sullo stesso incombente. Parte_1
4) E' infondato il terzo motivo di appello principale ed è per contro parzialmente fondato l'appello incidentale non condizionato in punto spese.
In disparte del rilievo che alla data dell'udienza fissata per la convalida dello sfratto per morosità gli effetti del contratto erano già cessati (per intervenuta restituzione dell'immobile in data
31.07.2023 a seguito di recesso del conduttore), è condivisibile la decisione del Tribunale di compensare le spese di lite di tale fase processuale atteso che:
- l'atto (intimazione di sfratto) è stato consegnato all'ufficiale giudiziario per la notificazione il
27.07.2023 (vedasi ultima pagina atto di intimazione) per la notificazione “a mani” (vedasi prima pagina atto di intimazione);
- l'ufficiale giudiziario ha effettuato il primo accesso in data 28.07.2023 ed in assenza del destinatario ha provveduto agli adempimenti di cui agli artt. 140, 660 c.p.c. (avvisi spediti il
01.08.2023).
E' pertanto evidente che il procedimento notificatorio era stato compiutamente avviato e proprio la circostanza che gli avvisi ex artt. 140, 660 c.p.c. siano stati spediti il giorno dopo il rilascio giustifica la compensazione delle spese di lite di tale fase processuale.
Quanto alle spese del giudizio di merito, è infondato il rilievo di parte appellante circa la prevalente soccombenza di . Controparte_1
Si rileva infatti che la soccombenza di è stata totale, atteso che il mancato Parte_1 pagamento dell'ultimo canone di locazione è avvenuto in considerazione del maggior credito di per la mancata restituzione del deposito cauzionale. Controparte_1
è stato invece vittorioso sulla domanda di accertamento negativo del Controparte_1
credito (implicita nel rigetto integrale della domanda attorea) e la soccombenza sulla domanda risarcitoria (sostanzialmente preordinata a “paralizzare” la domanda attorea per un importo pagina 13 di 15 corrispondente) ha scarso rilievo ai fini della valutazione complessiva della soccombenza.
E' errato lo scaglione cui il Tribunale ha attinto ai fini della liquidazione delle spese di lite individuato avuto riguardo al solo decisum di € 450,00 (scaglione inferiore ad € 1.100,00), dovendosi invece considerare anche il valore delle ulteriori domande rigettate afferenti agli oneri condominiali (relativamente ai quali è stata richiesta la condanna al pagamento di € 4.182,00), ai canoni insoluti risultati invece pagati (€ 900,00).
Ne consegue che lo scaglione di riferimento dal quale attingere è quello compreso tra € 5.200,00 ed € 26.000,00).
Relativamente al primo grado di giudizio, le spese del primo grado di giudizio devono quindi essere riliquidate come da dispositivo, tenuto conto dell'attività ivi espletata (fase studio, fase introduttiva, fase istruttoria e fase decisionale), del valore della controversia (compreso tra
€ 5.200,00 ed € 26.000,00) conformemente ai valori medi di cui al DM n. 55/2014, fatta eccezione della fase studio e decisionale che vengono liquidate nella misura minima stante la relativa semplicità delle stesse, tenendo conto delle modificazioni introdotte con DM n. 147/22.
Sono richieste e documentate spese per complessivi € 146,80 (di cui € 48,80 per costi mediazione ed € 98,00 per CU).
5) Sono conseguentemente assorbiti i motivi di appello incidentale condizionato proposti da
, Controparte_1
6) Anche le spese del presente gravame seguono la soccombenza, dovendo essere poste a carico di ed in favore di . Parte_1 Controparte_1
Quanto alla liquidazione, la stessa viene effettuata come da dispositivo tenuto conto dell'attività espletata in corso di causa (fase studio, fase introduttiva, fase decisionale), del valore della controversia (compreso tra € 1.100,00 ed € 5.200,00 essendo il gravame “limitato” alla debenza dei soli oneri accessori), conformemente ai valori medi di cui al DM n. 55/2014 come attualmente vigenti, ovverosia tenendo conto delle modificazioni introdotte con DM n. 147/22.
Sono documentate spese per € 147,00 (per CU).
Ai sensi di quanto disposto dall'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002 è tenuto a Parte_1
pagina 14 di 15 a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione principale.


P.Q.M.

visti gli artt. 447 bis e 437 c.p.c., definitivamente pronunciando, così provvede
1) Rigetta l'appello principale proposto da;
Parte_1
2) Dichiara assorbiti i motivi di appello incidentale condizionato proposti da Controparte_1
;
[...]
3) Accoglie parzialmente il motivo di appello incidentale di in punto Controparte_1 spese e per l'effetto, in parziale modificazione della sentenza del Tribunale di Torino
n. 3435/2024 pubblicata il 12.06.2024, condanna al rimborso in favore di Parte_1 [...]
delle spese di lite della fase di merito del primo grado di giudizio che liquida in CP_1
€ 3.387,00 per compensi, oltre esposti per complessivi € 146,80 nonché rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15% del compenso totale della prestazione, CPA ed IVA se previste per legge;

4) Condanna a rimborsare a le spese di lite del presente Parte_1 Controparte_1
gravame, che si liquidano in complessivi € 1.923,00 per competenze, € 147,00 per spese vive, oltre rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15% del compenso totale della prestazione, CPA ed IVA se previste per legge;

4) Dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002 a carico di . Parte_1
Così deciso in Torino il 04/06/2025
Il Consigliere est Il Presidente
Dott.ssa Paola Ferrari Bravo Dott.ssa Anna Bonfilio
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