N. 27647/2021 R.Gen.Aff.Cont.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
IV SEZIONE CIVILE
Il giudice, dott. Benedetta Ferone, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 27647/2021 R. Gen. Aff. Cont. assegnata in decisione all'udienza del 25.3.2025 con ordinanza del 27.3.2025 previa assegnazione di giorni sessanta per il deposito di comparse conclusionali e di giorni venti per il deposito delle memorie di replica
TRA
nata a [...] il [...], c.f. Parte_1
, ivi res.te alla via Manzoni n. 50, elettivamente C.F._1 domiciliata in Napoli alla via San Pasquale a Chiaia n. 35 presso lo studio dell'Avv. Amedeo Murzi c.f. dal quale è C.F._2 rappresentata e difesa in virtù di procura in atti;

ATTRICE-
E
, sito in Napoli alla Via Controparte_1
Manzoni n. 50, nella persona dell'amm.re p.t., Avv. Assunta Sorrentino, P.
Iva: , elett.te dom. to in Giugliano in Campania (NA), alla via P.IVA_1
Fratelli Maristi n. 48, presso lo studio dell'Avv. Angela D'ANDREA, C.F:
, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;
CodiceFiscale_3
- CONVENUTO -

Oggetto: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare- spese condom.
Conclusioni: come da atti e verbali di causa, da note in sostituzione dell'udienza del 25.3.2025 e da comparse conclusionali e da memorie di replica.

RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, conveniva in giudizio, innanzi al Parte_2
Tribunale di Napoli, il , per ottenere Controparte_1
l'annullamento della delibera assembleare dell'1.6.2021, relativamente ai punti n. 1 e 2 dell'ordine del giorno con cui erano stati approvati i bilanci consuntivi relativi agli anni 2018 e 2019. In particolare, l'attrice lamentava la violazione dell'art. 1130 bis c.c.
Si costituiva in giudizio il , il quale eccepiva l'infondatezza nel CP_1 merito della pretesa attorea, chiedendone quindi il rigetto con vittoria delle spese di lite.
Assegnati i termini per le memorie ex art. 183, VI comma, c.p.c. ed espletata
CTU contabile, con ordinanza del 27.3.2025 la causa è stata trattenuta in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
In via preliminare, va dichiarata la procedibilità della domanda attorea, essendo stato esperito il procedimento di mediazione obbligatoria.
Nel merito, la domanda è fondata e merita accoglimento.
Va precisato che nel corso del giudizio si è riscontrata la mancanza agli atti del bilancio del 2019. In merito va richiamata l'ordinanza emessa da questo giudice in data 4.7.2023 con cui si autorizzava il CTU ad acquisire il documento solo su consenso di entrambe le parti, trattandosi di CTU contabile.
Orbene, come risulta dalla consulenza tecnica, le parti nel corso delle operazioni peritali prestavano il consenso all'acquisizione. Pertanto, la questione può dirsi superata e si può passare al merito della vicenda.
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Giova premettere, in termini generali, che fra gli obblighi principali dell'amministratore di condominio, il quale ricopre un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, vi è quello di rendiconto di cui all'art. 1713 c.c.
Il rendiconto rappresenta il fulcro della gestione condominiale e risponde all'esigenza di porre i condomini in grado di sapere come effettivamente è stato speso il denaro da loro versato. Nella redazione del rendiconto, quindi, devono essere rispettate delle regole minime e necessarie di chiarezza ed intellegibilità.
Se è pur vero, infatti, che non è necessario, ai fini della validità dell'approvazione del rendiconto, che le singole voci di entrate e di spesa, con relativa ripartizione, siano trascritte nel verbale di assemblea, tuttavia, affinché possa ritenersi valida la delibera di approvazione di un rendiconto, è necessario che la relativa contabilità sia idonea a rendere intellegibili e chiare ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione (Cass.
Civ. 3892/2017).
Per rendere intellegibile il rendiconto, quindi, occorre che sia tenuta una contabilità regolare, nella quale siano registrate cronologicamente le operazioni riguardanti la vita del condominio, con possibilità di verifica dei documenti e della giustificazione delle entrate e delle uscite della gestione condominiale (Cass. Civ. 3892/2017).
La mancanza di registrazione contabile cronologica delle operazioni poste in essere, le quali conferiscono certezza e chiarezza al bilancio, così come la presenza di elementi che ne inficiano la veridicità, quali l'omissione o l'alterazione dei dati, determina l'illegittimità del bilancio e, conseguentemente, della delibera che l'abbia approvato.
L'art. 1130 bis c.c., introdotto con la riforma attuata con la legge 220/2012, in vigore dal 18.06.2013, impone che il rendiconto condominiale sia composto da tre distinti documenti: il registro di contabilità, avente le caratteristiche proprie di un libro giornale e recante la menzione delle singole
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movimentazioni periodiche, incassi e pagamenti, in ordine cronologico;
il riepilogo finanziario, avente le caratteristiche di uno stato patrimoniale, comprensivo delle poste attive e passive del patrimonio condominiale, ovvero in cui siano indicati i crediti ed i debiti verso condomini o fornitori, eventuali fondi/riserve, disponibilità in banca o presso gli uffici postali, integrato di un conto finanziario in cui indicare i valori relativi alla cassa iniziale e alle entrate da un lato e le spese e la cassa finale dal lato opposto;
infine, la nota sintetica esplicativa della gestione con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Secondo quanto stabilito dalla Cassazione con ordinanza n. 33038 del
20.12.2018, nel caso in cui il rendiconto sia privo del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota sintetica esplicativa, la collegata delibera di approvazione può essere oggetto di annullamento. Il Tribunale di Roma, con provvedimento del 02.10.2017, pienamente condiviso anche da questo giudice, ha avuto modo di affermare che, il rendiconto predisposto dall'amministratore risponde all'esigenza di porre i condomini in grado di sapere come sono stati spesi i soldi versati. Pertanto, pur non necessitando l'adozione di forme rigorose posto che non trovano applicazione nella materia condominiale le norme prescritte per i bilanci delle società è necessario che il rendiconto rifletta in maniera intellegibile la situazione contabile per raggiungere lo scopo di informazione al quale è preposto, contenendo una serie di riferimenti che sono necessari e/o opportuni quali: l'esposizione del conto corrente condominiale, la redazione di una situazione patrimoniale del condominio con l'indicazione degli eventuali residui attivi e passivi,
l'elencazione di fondi di riserva obbligatori (ad esempio accantonamento per il fondo trattamento fine rapporto portiere) o deliberati dell'assemblea per motivi particolari (ad esempio fondo di cassa straordinario).
Inoltre, l'amministratore dovrà, sempre indicare un elenco delle spese sostenute diviso per categorie secondo il criterio di ripartizione (come spese generali, acqua, riscaldamento ecc.), l'elenco delle quote incassate ed il piano
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di riparto che indichi per ogni condomino ed ogni categoria di spesa, il criterio di riparto e la quota a suo carico.
Orbene, nel caso di specie, i rendiconti non rispondono ai requisiti formali di cui all'art. 1130 bis c.c. in quanto mancanti dei registri di contabilità, come riscontrato anche dal CTU.
Alla stregua delle considerazioni che precedono, l'opposizione va, pertanto, accolta e la delibera impugnata annullata con riferimento ai capi 1 e 2.
Le spese di lite seguono la soccombenza in applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014 e successive modifiche (scaglione da € 5.200,00 a €
26.000,00).
Le spese di CTU vanno poste definitivamente a carico del CP_1
Il va altresì condannato ai sensi dell'art. 12 bis, II comma, D.lgs. CP_1
28/2010 al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio, stante la mancata partecipazione senza giustificato motivo al primo incontro di mediazione.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, IV Sezione civile, in composizione monocratica, ogni altra istanza ed eccezione disattesa, così definitivamente provvede:
- accoglie la domanda proposta da e, per l'effetto, Parte_1 annulla la delibera dell'1.6.2021 in relazione ai capi 1) e 2) dell'ordine del giorno, per le ragioni di cui in motivazione;

- condanna il , in persona dell'amministratore p.t., al CP_1 pagamento, in favore di delle spese del presente Parte_1 giudizio che si liquidano in € 125,00 per esborsi ed € 5.077,00 per compenso oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e
CPA come per legge con attribuzione al difensore;

- pone definitivamente a carico del le spese di CTU CP_1 liquidate con separato decreto;

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- condanna il ai sensi dell'art. 12 bis, II comma, D.lgs. CP_1
28/2010 al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso in Napoli, il 14.7.2025 Il Giudice
Dr.ssa Benedetta Ferone
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