REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Composta dai seguenti Magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
Riunita in Camera di Consiglio ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa in materia in materia locatizia in grado di appello iscritta al n. 640 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del 23.04.2025, a seguito del deposito delle note telematiche ex art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
(c.f. ) Parte_1 C.F._1
Elettivamente domiciliato, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Mauro
Longo (c.f. ), che lo rappresenta e difende per procura in atti - C.F._2
APPELLANTE PRINCIPALE-
E
(c.f. Controparte_1 C.F._3
Elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Eugenio De
Paola (c.f. ), che la rappresenta e difende per procura in atti - C.F._4
APPELLANTE INCIDENTALE-
OGGETTO: appello principale di nei confronti e appello incidentale di Parte_1 [...]
avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di Roma n. 463/2023, in Controparte_1
data 11.01.2023, resa tra le parti a definizione del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo con domanda riconvenzionale, giudizio recante n° R.G. 12636/2021 e promosso, da nei confronti di - locazione immobile uso Controparte_1 Parte_1
abitativo - pagamento somme-
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 1 CONCLUSIONI: come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato ai sensi dell'art. 633 c.p.c., allega di aver condotto in Parte_1
locazione due appartamenti di proprietà della;
per contratto di locazione in CP_1
data 14.01.2018, quello in Roma, Via Del Moro 11, piano 1, int. 1, al canone mensile di euro 1.200,00, per il quale ha versato, al momento della sottoscrizione, un deposito cauzionale pari a due mensilità (euro 2.400,00); per contratto di locazione in data
14.01.2019, quello in Roma, Via Ripense 2, piano 3, int. 13, al canone mensile di euro
1.200,00, per il quale ha versato, al momento della sottoscrizione, un deposito cauzionale pari a due mensilità (euro 2.400,00); di aver comunicato il recesso, per entrambi i contratti, in data 16.04.2020; di aver restituito le chiavi di accesso dei due immobili e , non avendo locatrice restituito i depositi cauzionali versati al momento della sottoscrizione dei predetti contratti, chiede e ottiene la emissione del decreto ingiuntivo n. 20104/2020 (R.g. 61042/2020). propone opposizione avverso tale decreto ingiuntivo, con il quale le Controparte_1
è ingiunto di pagare, a la somma di euro 4.800,00, per la mancata Parte_1
restituzione dei depositi cauzionali versati al momento della sottoscrizione di due contratti di locazione e rassegna le seguenti conclusioni: “ (…): a) dichiarare nullo e di nessun effetto il decreto ingiuntivo opposto (…); b) dichiarare che nulla è dovuto dalla dott.ssa relativamente a quanto richiesto con il decreto Controparte_1
ingiuntivo n. 20104/2020; c) accertare e dichiarare che il sig. per le Parte_1
motivazioni di cui in narrativa, è tenuto: 1) con riferimento al contratto di locazione dell'appartamento di Via del Moro n. 11, alla corresponsione dei canoni di locazione non versati dei mesi di aprile 2020 (periodo 14.04.2020 – 13.05.2020), maggio 2020
(periodo 14.05.2020 – 13.06.2020) e giugno 2020 (periodo 14.06.2020 – 13.07.2020) per €. 3.600,00; 2) con riferimento al contratto di locazione dell'appartamento di Via
Ripense n. 3, alla corresponsione dei canoni di locazione non versati dei mesi di aprile
2020 (periodo 14.04.2020 – 13.05.2020), maggio 2020 (periodo 14.05.2020 –
13.06.2020), giugno 2020 (periodo 14.06.2020 – 13.07.2020), luglio 2020 (periodo
14.07.2020 – 13.08.2020) e agosto 2020 (periodo 14.08.2020 – 13.09.2020 per €.
6.000,00 e così per complessivi €. 9.600,00; d) per l'effetto, disporre la compensazione tra la somma di €. 4.800,00 pretesa dal conduttore con il decreto ingiuntivo opposto con la maggior somma di €. 9.600,00 dovuta da quest'ultimo alla locatrice CP_1
, e) disposta la sopra richiesta compensazione e per l'effetto, in via
[...]
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 2 riconvenzionale condannare il sig. al pagamento in favore della dott.ssa Parte_1
dell'importo di €. 4.800,00, o della diversa somma che risulterà di Controparte_1
giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al soddisfo, a titolo di canoni di locazione dovuti;
f) sempre in via riconvenzionale, accertato e dichiarato che il sig. è tenuto alla corresponsione delle utenze e degli oneri Parte_1
condominiali sino allo spirare del termine di recesso (che risulta essere il 13 luglio
2020 per la locazione di Via del Moro e il 13 settembre 2020 per la locazione di Via
Ripense), condannare lo stesso al pagamento in favore della dott.ssa CP_1
dell'importo di €. 833,19, o della diversa somma che risulterà di giustizia, oltre
[...]
interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al soddisfo, per oneri condominiali e utenze dovute per entrambi i contratti di locazione e meglio specificati in narrativa.
Condannare, in ogni caso, il Sig. al pagamento delle spese e dei compensi Parte_1
del presente giudizio, determinati ex D.M. n. 55/2014 nella misura massima, oltre gli accessori di legge”.
A sostegno delle rassegnate conclusioni, allega:
- il mancato rispetto dei termini previsti per il recesso (due mesi per il contratto dell'immobile di Via Del Moro 11 e quattro mesi per il contratto dell'immobile di Via Ripense 2);
- la comunicazione di recesso, per entrambi i contratti di locazione, in data
08.05.2020 (la comunicazione del 16.04.2020, con relata “destinatario sconosciuto”, non l'ha raggiunta e dunque non è efficace);
- fino al termine previsto per la scadenza del termine di preavviso, il conduttore è tenuto a corrispondere i canoni di locazione indipendentemente dal momento del rilascio dell'immobile.
Con memoria depositata in data 17.11.2021, si costituisce resiste ai motivi Parte_1 di opposizione e alla domanda riconvenzionale;
conclude come di seguito: “ (…) nel merito: respingere, con ogni miglior formula, l'opposizione, in quanto infondata in fatto e in diritto, confermando il decreto opposto;
ancora nel merito: condannare comunque l'opponente al pagamento in favore di per euro 4.800,00 oltre Parte_1 agli interessi maturati e maturandi fino al dì dell'effettivo pagamento, ovvero della somma che sarà ritenuta provata ovvero equa e di giustizia, sempre con gli interessi e la rivalutazione monetaria;
ancora nel merito: respingere con ogni miglior formula le domande riconvenzionali, in quanto infondate in fatto ed in diritto e per l'effetto condannare l'opponente ai sensi e per gli effetti dell'art. 96 c.p.c. in via istruttoria: si r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 3 chiede ammettersi l'interrogatorio formale della sig.ra sui capitoli Controparte_1
da 1 a 21 della premessa in fatto, nonché prova per testi sempre sui medesimi capitoli, indicando sin d'ora a testi i sigg.ri: 1. , residente in [...];

2. Persona_1 Per_2
residente in [...]. condannare in ogni caso la convenuta nelle rispettive
[...]
misure che saranno ritenute di ragione al pagamento delle spese e compensi giudizio,
oltre al rimborso spese generali e alle rivalse di legge per cassa avvocati e IVA, da distrarre in favore del difensore ai sensi dell'art. 93 c.p.c.”.
La controversia, di natura documentale, è definita, con la sentenza impugnata, come di seguito:
<< respinge la opposizione, accoglie la domanda riconvenzionale, revoca il decreto ingiuntivo opposto. Condanna parte opponente al pagamento della somma di euro
5633,00 oltre interessi dalla data della domanda al saldo, in favore di parte opposta.
Condanna parte attrice ricorrente opponente al pagamento delle spese di lite, che si quantificano in euro 5007,00, oltre IVA, spese generali al 15%, e CPA in favore di parte resistente opposta>>.
Di seguito le ragioni poste dal Tribunale a sostegno della decisione, che si riportano integralmente anche al fine di una miglior comprensione delle censure dell'appellante principale e incidentale, nonché della loro definizione.
<< La opposizione è fondata. Invero è incontestato che il conduttore non abbia ricevuto in restituzione i depositi prestati a titolo cauzionale per i due appartamenti.
Ciò non toglie però che, in virtù della compensazione, il decreto debba essere revocato.
Non può infatti trovare accoglimento la ricostruzione in diritto formulata da parte opponente, la quale riconduce l'estinzione del rapporto a risoluzione “Nel ricorso in opposizione, parte ricorrente ritiene di aver diritto al pagamento di indennità paria quattro canoni di locazione, in virtù dell'avvenuto recesso del conduttore. L'assunto è errato, difatti, basta leggere il contenuto della raccomandata recapitata alla ricorrente in data 08.05.2020 per avvedersi come a mezzo della nota inviata dal difensore, il sig. ha comunicato l'avvenuta risoluzione dei contratti di locazione per impossibilità Pt_1
sopravvenuta a lui non imputabile, in quanto a causa della pandemia, gli è stato impossibile – soprattutto nel periodo di lockdown – subaffittare i due appartamenti
(scopo per i quali li aveva presi in locazione) e non avendo liquidità era per lui impossibile poter onorare il canone anche in via parziale .Il resistente ha tentato di trovare un accordo con la locatrice, chiedendogli la sospensione del canone di locazione sino al mese di settembre 2020, ma la stessa è stata irremovibile e il sig.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 4 è stato costretto a riconsegnare gli immobili .Del resto, anche il figlio della sig.ra Pt_1
, nella e-mail dell'08 aprile 2020, ha dichiarato che sia lui che la madre CP_1
preferivano che il resistente restituisse i due immobili, in quanto, sicuramente, lo avrebbero potuto concedere in locazione ad operatori turistici, oppure a professionisti e/o famiglie e in tal caso avrebbe avuto un incasso sicuro, tanto che preferivano seguire questa strada piuttosto che assumersi il rischio di attendere sino a settembre 2020 per vedere effettivamente se ci sarebbe stata una effettiva ripresa e se lo stesso resistente sarebbe poi stato in grado di pagare. È quindi evidente che nel caso in esame debba parlarsi di risoluzione del contrattuale per impossibilità sopravvenuta non addebitabile al conduttore oppure di risoluzione per mutuo consenso delle parti. Nel primo caso il conduttore ha tentato – nonostante le evidente difficoltà economiche riconosciutegli anche dai locatori - di mantenere in vita il rapporto contrattuale, ma la locatrice, ha chiaramente asserito che se non fosse stato in grado di onorare quantomeno il 50% del canone, sarebbe stato consigliabile che lui restituisse i due appartamenti, in quanto certa che avrebbe incassato denaro da altri utenti. Tale condizioni hanno costretto il sig. a risolvere il contratto stante la sua impossibilità di poter pagare il canone di Pt_1
locazione. Nel secondo caso, sta di fatto, che già nei primi giorni del mese di aprile
2020, la locatrice aveva comunicato – anche a mezzo del figlio – al resistente che, se non era in grado di pagare, avrebbe dovuto lasciare gli appartamenti;
rilascio che il sig. coscientemente ha eseguito spontaneamente. È evidente quindi che vi sia Pt_1
stata una comune volontà delle parti di risolvere il contratto, e pertanto alcuna somma a titolo di canone di locazione, le è dovuta.”
Ritiene invero il tribunale che non sia applicabile la disciplina della impossibilità o eccessiva onerosità sopravvenuta, come da orientamento costante di questa sezione.
Occorre sul punto preliminarmente esaminare, in breve, tutti gli strumenti giuridici astrattamente invocabili in linea teorica nel nostro ordinamento, in simili situazioni di fatto: a prescindere dalla norma invocata in concreto dalla parte, il giudice ben potrebbe ricondurre la domanda ad una qualificazione giuridica diversa, in base al noto principio iura novit curia, sicché appare opportuno non soffermarsi alla stretta analisi della norma invocata, ma esaminare tutte le possibili opzioni ermeneutiche consentite al giudicante. La prima disposizione da analizzare è certamente quella che disciplina la impossibilità sopravvenuta ex art. 1463 cc, la quale dispone che: Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione, e deve r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 5 restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione dell'indebito. Sul punto, deve ritenersi che non sussiste l'ipotesi nella fattispecie concreta: l'immobile infatti è stato occupato anche durante l'epidemia, e la prestazione corrispettiva (cioè il pagamento del canone) non può venir meno se non con l'ipotesi scuola del ritiro dei mezzi pagamento (moneta, moneta elettronica) utilizzabili. In
sostanza entrambe le prestazioni hanno continuato ad essere possibili. Va anche esclusa la c.d. “impossibilità parziale sopravvenuta” come prevista dall'art. 1464 cc:
Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l'altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all'adempimento parziale. Tale disposizione, in particolare, prevede la possibilità della riduzione della prestazione (canone), ma anche essa non ricorre nel caso concreto: innanzitutto non si può considerare la vicenda della emergenza sanitaria da agente virale SARS Cov 2 (che ha come conseguenza la malattia denominata COVID-19) come una “prestazione di una parte (locatore) divenuta solo parzialmente impossibile”. In secondo luogo non può ritenersi violato l'obbligo del locatore di consegnare e mantenere il bene in condizione da essere utilizzato secondo l'uso contrattualmente stabilito ai sensi dell'art. 1575 cc, non essendo riconducibile alcuna condotta di tale tipo al locatore, ma ad attività provvedimentale conseguente alla situazione di emergenza sanitaria di tipo pandemico. Infine, va considerato che la situazione di
“impossibilità sopravvenuta parziale”, allo stato non ha le caratteristiche della definitività. Non può nemmeno ipotizzarsi la detta impossibilità parziale sotto il diverso profilo di rendere la prestazione dovuta (canone) ripetibile in parte quando la stessa prestazione sia divenuta impossibile solo in parte, ai sensi dell'art. 1258 cc. In questo caso il debitore (conduttore) si libera dall'obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile. Anche qui, infatti, deve considerarsi che l'impossibilità parziale (ove fosse ipotizzabile), allo stato, non sarebbe comunque definitiva. Superata
l'emergenza, infatti, l'immobile sarà nuovamente e totalmente utilizzabile e comunque, anche durante l'emergenza, lo stesso è stato occupato per la sua interezza da cose e beni del conduttore e dunque la limitazione non ha in realtà riguardato l'uso dell'immobile in sé. Non è infine invocabile, ad avviso di questo giudice, neanche la cosiddetta impossibilità temporanea di adempiere alla propria obbligazione di cui all'art. 1256 cc, invocabile astrattamente a seguito del provvedimento di chiusura delle attività commerciali di cui al Dpcm dell'11 marzo 2020 e seguenti. Va considerato,
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 6 infatti, che il divieto di esercitare temporaneamente l'attività non determina l'impossibilità per il conduttore di utilizzare l'immobile, che è la prestazione dovuta dalla contro parte (locatore). Inoltre, la mancanza degli incassi dovuta alla chiusura forzata dell'esercizio commerciale non determina l'impossibilità di adempiere alla propria obbligazione (canone), atteso anche che il periodo interessato non è tale da esulare dal c.d. rischio di impresa. Infine, non ricorre nemmeno la “eccessiva onerosità sopravvenuta” ai sensi dell'art. 1467 cc. L'immobile ha conservato il proprio valore locativo nel periodo interessato e, comunque, la onerosità deve attenere ad aspetti obiettivi e non alle condizioni soggettive (perdita di reddito, ad esempio) del conduttore. Tale soluzione, peraltro, potrebbe determinare solo la pretesa di risoluzione del contratto da parte del conduttore (evitando il preavviso di 6 mesi per gravi motivi) e sempre che il locatore, di fronte alla richiesta risoluzione, non “offra di modificare equamente le condizioni del contratto.” Anche in questo caso, tuttavia, va considerata la non definitività della situazione di crisi che determina l'eccessiva onerosità ed il periodo limitato di tempo consente di ritenere che si verta in ipotesi di ordinario rischio di impresa, che grava sul conduttore. Residua quindi la ipotesi del recesso, che si ritiene integrato. Del resto la raccomandata inoltrata dal conduttore non è stata oggetto di accettazione o accordo formalizzato, sicché compete al giudice qualificarne il valore giuridico. Alla reiezione della ricostruzione in diritto dell'opponente, consegue la condanna alle spese ed ai canoni relativi ai periodi intercorsi tra la comunicazione di recesso e il periodo (rispettivamente di due e quattro mesi) di comunicazione anticipata precisti in contratto. Ne consegue che con riferimento al contratto di locazione dell'appartamento di Via del Moro n. 11, è dovuta la corresponsione dei canoni di locazione non versati dei mesi di aprile 2020 (periodo
14.04.2020 – 13.05.2020), maggio 2020 (periodo 14.05.2020 – 13.06.2020) e giugno
2020 (periodo 14.06.2020 – 13.07.2020) per €. 3.600,00. Con riferimento al contratto di locazione dell'appartamento di Via Ripense n. 3, è invece dovuta la corresponsione dei canoni di locazione non versati dei mesi di aprile 2020 (periodo 14.04.2020 –
13.05.2020), maggio 2020 (periodo 14.05.2020 – 13.06.2020), giugno 2020 (periodo
14.06.2020 – 13.07.2020), luglio 2020 (periodo 14.07.2020 – 13.08.2020) e agosto
2020 (periodo 14.08.2020 – 13.09.2020 per €. 6.000,00 e così per complessivi €.
9.600,00; Il sig. è, altresì, tenuto alla corresponsione delle utenze private e degli Pt_1
oneri condominiali sino allo spirare del termine di recesso (che risulta essere il 13 luglio 2020 per la locazione di Via del Moro e il 13 settembre 2020 per la locazione di r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 7 Via Ripense). Per la locazione di Via del Moro il sig. risulta dunque debitore nei Pt_1 confronti della locatrice dell'importo di €. 161,00 per residui oneri condominiali 1° e
2° trimestre (doc. n. 4: comunicazione Amm. Cond. del 22.05.2020), nonché di €.
104,59 per l'utenza dell'energia elettrica (doc. n. 5: bolletta EniGas); mentre per la locazione di Via Ripense n. 3 il conduttore deve all'opponente l'importo di €. 568,19 per oneri condominiali ordinari e spese riscaldamento non versate (doc. n. 6: estratto conto amm. condom. del 12.10.2020 – doc. n.7: consuntivo 2019) e così in totale €.
833,19. La domanda riconvenzionale merita accoglimento. Pur essendo dovuta la restituzione del deposito, va infatti disposta la compensazione tra la somma di €.
4.800,00 pretesa dal conduttore con il decreto ingiuntivo opposto con la maggior somma di €. 9.600,00 dovuta da quest'ultimo alla locatrice , e per Controparte_1
l'effetto, in via riconvenzionale va condannato il sig. al pagamento in favore Parte_1 della dott.ssa dell'importo di €. 4.800,00 Il sig. è Controparte_1 Parte_1
inoltre tenuto alla corresponsione anche delle utenze e degli oneri condominiali sino allo spirare del termine di recesso (che risulta essere il 13 luglio 2020 per la locazione di Via del Moro e il 13 settembre 2020 per la locazione di Via Ripense), e va conseguentemente condannato al pagamento in favore della dott.ssa CP_1
dell'importo di €. 833,19, Va conseguentemente confermato il decreto
[...]
ingiuntivo opposto. Ne deriva la reiezione della opposizione, e la condanna al pagamento della somma sopra indicata, in accoglimento della pretesa riconvenzionale.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo>>.
La istanza presentata, in data 16.02.2023, dalla , per la correzione materiale CP_1
del dispositivo della sentenza, è stata respinta dal primo giudice.
Con l'atto di appello, rassegna le seguenti conclusioni. Parte_1
<<(…) nel merito: respingere, con ogni miglior formula, l'opposizione, in quanto infondata in fatto e in diritto, confermando il decreto opposto;
ancora nel merito: nella non creduta ipotesi di revoca del decreto ingiuntivo, condannare comunque CP_1
al pagamento in favore di di euro 4.800,00 oltre agli interessi
[...] Parte_1 maturati e maturandi fino al dì dell'effettivo pagamento, ovvero della somma che sarà ritenuta provata ovvero equa e di giustizia, sempre con gli interessi e la rivalutazione monetaria;
ancora nel merito: respingere con ogni miglior formula le domande riconvenzionali, in quanto infondate in fatto ed in diritto e per l'effetto condannare l'opponente ai sensi e per gli effetti dell'art. 96 c.p.c. in via istruttoria: si chiede r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 8 ammettersi l'interrogatorio formale della sig.ra sui capitoli da 1 a Controparte_1
21 della premessa in fatto della comparsa di costituzione di nonché prova Parte_1
per testi sempre sui medesimi capitoli, con i testi sigg.ri: 1. , residente Persona_1
in Roma;

2. residente in [...]; riformare la sentenza nella parte in cui Persona_2
si dovesse ritenere che ha condannato alla refusione delle spese di lite di Parte_1
primo grado;
condannare in ogni caso la convenuta al pagamento delle spese e compensi del doppio grado di giudizio, oltre al rimborso spese generali e alle rivalse di legge per cassa avvocati e IVA, da distrarre in favore del difensore ai sensi dell'art. 93
C.P.C.>>.
Con comparsa depositata il 14.04.2023 si costituisce resiste Controparte_1 all'impugnazione e rassegna le seguenti conclusioni: << (…) 1) rigettare in toto le richieste avanzate dal Sig. nel presente giudizio d'appello in quanto Parte_1
infondate in fatto ed in diritto;
2) in accoglimento del proposto appello incidentale ed in parziale riforma della sentenza impugnata, tenuto conto della motivazione della sentenza di primo grado (salvo la modifica dei diversi refusi/errori materiali sopra indicati): a) revocare e dichiarare nullo e di nessun effetto il decreto ingiuntivo opposto n. 20104/2020 del 16.12.2020 (R.G. 61042/2020) per i motivi di fatto e di diritto sopra esposti;
b) dichiarare che nulla è dovuto dalla dott.ssa Controparte_1
relativamente a quanto richiesto con il decreto ingiuntivo n. 20104/2020; c) accertare e dichiarare che il sig. per le motivazioni di cui in narrativa, è tenuto: i) con Parte_1 riferimento al contratto di locazione dell'appartamento di Via del Moro n. 11, alla corresponsione dei canoni di locazione non versati dei mesi di aprile 2020, maggio
2020 e giugno 2020 per €. 3.600,00; ii) con riferimento al contratto di locazione dell'appartamento di Via Ripense n. 3, alla corresponsione dei canoni di locazione non versati dei mesi di aprile 2020, maggio 2020, giugno 2020, luglio 2020 e agosto 2020 per €. 6.000,00 e così per complessivi €. 9.600,00; iii) per l'effetto, disporre la compensazione tra la somma di €. 4.800,00 pretesa dal conduttore con il decreto ingiuntivo opposto con la maggior somma di €. 9.600,00 dovuta da quest'ultimo alla locatrice iv) disposta la sopra richiesta compensazione, Controparte_1
condannare il sig. al pagamento in favore della dott.ssa Parte_1 Controparte_1 dell'importo di €. 4.800,00, o della diversa somma che risulterà di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al soddisfo, a titolo di canoni di locazione dovuti;
v) accertato e dichiarato che il sig. è tenuto alla Parte_1
corresponsione delle utenze e degli oneri condominiali sino allo spirare del termine di r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 9 recesso (che risulta essere il 13 luglio 2020 per la locazione di Via del Moro e il 13 settembre 2020 per la locazione di Via Ripense), condannare lo stesso sig. al Pt_1 pagamento in favore della dott.ssa dell'importo di €. 833,19, o Controparte_1
della diversa somma che risulterà di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al soddisfo, per oneri condominiali e utenze dovute per entrambi i contratti di locazione e meglio specificati in narrativa;
vi) condannare il Sig. Pt_1
al pagamento delle spese di lite di primo grado quantificate in €. 5.007,00 per
[...]
compensi, o nella diversa misura ritenuta di giustizia, oltre IVA, spese generali al 15%
e CPA, oltre spese vive pari ad €. 264,00. Con condanna dell'appellante sig. Pt_1
al pagamento delle spese di lite del presente grado di giudizio, determinati ex
[...]
D.M. n. 55/2014 nella misura massima, oltre gli accessori di legge e spese vive>>.
articola sette motivi di appello principale. Parte_1
1) Rubricato: “Nullità della sentenza impugnata per violazione dell'art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4 – vizio radicale di motivazione apparente e contraddittoria (i)
Nullità della sentenza per motivazione contraddittoria”. Per l'appellante, la sentenza è contraddittoria. A tal fine, sostiene che in sentenza viene respinta la ricostruzione in diritto dell'opponente (identificata in , con Controparte_1
rigetto della opposizione proposta avverso il decreto ingiuntivo opposto, ma che il dispositivo non è coerente con tale motivazione. Conclude per la integrale riforma della decisione e la corretta ricostruzione dei suoi presupposti di fatto e di diritto. Allega, altresì, vizio di nullità della sentenza per motivazione apparente. A tale fine, sostiene la assenza di un reale percorso logico-giuridico a fondamento di una corretta pronuncia;
la inadeguata l'esposizione delle ragioni sottese alla decisione di revoca del decreto ingiuntivo. Lamenta, altresì, la omessa valutazione della disciplina contenuta nei contratti, che quanto al deposito cauzionale, prevedono entrambi, all'art. 3, che il deposito cauzionale non è imputabile in conto canoni, nonché la omessa pronuncia sulla propria difesa in punto di intervenuta risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta, non addebitabile al conduttore e per mutuo consenso delle parti.
2) Rubricato: “Errata interpretazione dei contratti di locazione - Inammissibilità della domanda di compensazione del deposito cauzionale”. L'appellante censura la decisione nella parte in cui accoglie la domanda di compensazione, della somma dovuta a titolo di deposito cauzionale, con la somma accertata come dovuta, a titolo di canoni di locazione. A tal fine, richiama la funzione di r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 10 garanzia del deposito cauzionale rispetto ai danni eventualmente arrecati all'immobile da parte del conduttore e richiama l'art. 3 di entrambi i contratti di locazione, in cui è previsto che il deposito cauzionale, pari a due mensilità del canone, non è imputabile in conto canoni, in ciò integrandosi la rinuncia del locatore a far valere i diritti di ritenzione e di compensazione che dovessero eventualmente competergli.
3) Rubricato: “Risoluzione del contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta non addebitabile al conduttore e/o risoluzione del contratto per mutuo consenso”. Vi si censura la decisione nella parte in cui ritiene integrata la fattispecie del recesso. A tal fine, l'appellante allega di aver chiesto alla locatrice, il 15.03.2020, di poter sospendere il pagamento dei canoni di locazione sino a settembre 2020, stante l'epidemia Covid in atto;
in seguito al rifiuto e alla richiesta di restituzione degli immobili da parte della locatrice, di aver comunicato (già in data 16.04.2020), la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta, non addebitabile al conduttore;
che la locatrice, il
14.05.2020, ha ricevuto, senza riserve, la consegna delle chiavi dei due appartamenti.
4) Rubricato: “Risoluzione del contratto per mutuo consenso”. L'appellante censura la decisione nella parte in cui omette di valutare la ipotesi difensiva di risoluzione del contratto per mutuo consenso. A tal fine allega di aver riconsegnato l'immobile prima della scadenza del termine semestrale di preavviso;
che la riconsegna dei locali è stata accettata dalla locatrice, che ha riservato la restituzione del deposito cauzionale all'esito della verifica dell'assenza dei danni;
il regolare pagamento degli oneri condominiali. Secondo
l'appellante, il mutuo consenso allo scioglimento del contratto si perfeziona anche verbalmente o per comportamenti concludenti.
5) Rubricato: “Risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta.
L'applicabilità dell'art. 1467 c.c. e ss.”. L'appellante censura la decisione nella parte in cui non accerta la risoluzione del contratto per eccesiva onerosità sopravvenuta. A tal fine, sostiene di non aver potuto utilizzare gli immobili, stante la chiusura forzata, ex lege, dell'attività, con conseguente venir meno del sinallagma contrattuale e scioglimento del contratto, nonché insorgenza delle obbligazioni restitutorie.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 11 6) Rubricato: “Avvenuto pagamento delle utenze da parte del conduttore”, si contesta la decisione impugnata nella parte in cui condanna a pagare Parte_1
utenze e oneri condominiali. A tal fine, sostiene di aver eseguito tutti i pagamenti dovuti, sino al rilascio dell'immobile, e di aver documentato la circostanza, mentre la documentazione posta, dalla , a sostegno della CP_1
domanda in oggetto, non è aggiornata rispetto ai pagamenti eseguiti dal deducente.
7) Rubricato: “Erroneità della sentenza nella parte in cui ha omesso di compensare le spese di lite”. L'appellante censura la decisione nella parte in cui regola tra le parti le spese di lite, di cui chiede disporsi la compensazione.
Con l'appello incidentale, allega quelli che ritiene essere errori Controparte_1
materiali contenuti nella decisione (-il frontespizio presenta un refuso al terzo rigo di pag. 2, dove il viene indicato oltre che “opposto – resistente” anche “ricorrente Pt_1 in via riconvenzionale”; - il terzultimo rigo di pag. 4, dove è scritto: “Si è costituita la intimante, opposta...”, andava scritto “Si è costituito l'opposto”; - pag. 5 righe 7, 8
e 9 , laddove è scritto “Non può trovare accoglimento la ricostruzione in diritto formulata da parte opponente” , andava scritto “ da parte opposta”; - pag. 10 rigo 7, laddove è scritto: “Alla reiezione della ricostruzione in diritto dell'opponente, consegue la condanna alle spese…”, per le motivazioni antecedentemente addotte e per la precisa condanna in termini economici comminata con il dispositivo, deve riferirsi all'opposto e non all'opponente; - all'ultimo rigo di pag. 11, laddove è scritto “Va conseguentemente confermato il decreto ingiuntivo opposto”; laddove, invece, per quanto disposto a pag. 5 (revoca del decreto ingiuntivo opposto in virtù della compensazione) e nel dispositivo a pag. 12, deve intendersi che il giudice revoca il decreto ingiuntivo opposto;
- al primo rigo di pag. 12, laddove è scritto
“Ne deriva la reiezione della opposizione...”, per tutto quanto argomentato in precedenza e per l'accoglimento della domanda riconvenzionale, deve intendersi che: “Ne deriva l'accoglimento della opposizione”; - al rigo 8 di pag. 12, laddove è scritto: “respinge l'opposizione”, deve intendersi che si debba intendere “Accoglie la opposizione”; - il dispositivo due errori materiali laddove è scritto: “Condanna parte opponente (anziché parte opposta n.d.r.) al pagamento della somma di euro
5.633,00 oltre interessi dalla data della domanda al saldo, in favore di parte opposta” deve intendersi “ in favore di parte opponente” e laddove è scritto: “Condanna parte attrice ricorrente opponente (anziché resistente opposta n.d.r.) al pagamento delle r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 12 spese di lite, che si quantificano in euro 5.007,00, oltre IVA, spese generali al 15% e
CPA in favore di parte resistente opposta” deve intendersi:” In favore di parte ricorrente opponente”), di cui chiede la correzione in questa sede.
Le censure dell'appellante principale e dell'appellante incidentale non hanno pregio.
Motivo di appello principale sub 1) e appello incidentale.
Motivo di appello principale sub 1): al netto di diversi errori materiali che pur si rilevano nella motivazione e nel dispositivo della sentenza impugnata, dal tenore complessivo della decisione, sopra riportata integralmente, emerge, senza possibilità di confusione, l'accoglimento, integrale, della domanda proposta da per Parte_1
la restituzione dei depositi cauzionali versati in occasione della stipula dei due contratti di locazione in oggetto nonché l'accoglimento, integrale, della domanda riconvenzionale di versandosi in ipotesi di recesso del locatore Controparte_1
dal contratto ed escluso che la emergenza conseguita alla pandemia da Covid-19 abbia inciso sulle reciproche obbligazioni assunte dalle parti dei contratti, incluso sull'obbligo di preavviso in ipotesi di recesso nonché l'accertamento dell'obbligo, del conduttore, di corrispondere, alla locatrice, gli importi richiesti a titolo di oneri condominiali ( ordinari e riscaldamento), canoni di locazione e utenze, sino a tutto il periodo di preavviso dovuto dal conduttore.
Per tali ragioni viene respinto anche il motivo di appello incidentale di CP_1
incentrato, ripetesi, esclusivamente, sulla sussistenza di errori materiali
[...]
nella parte motiva e dispositiva della sentenza impugnata.
La revoca del decreto ingiuntivo opposto è la conseguenza della operata compensazione delle rispettive poste creditorie accertate, compensazione oggetto della cesura sub 2) alla quale si rimanda in punto di ammissibilità.
Motivo di appello principale sub 2).
Il vincolo di destinazione del deposito cauzionale vale solo nei limiti temporali della vigenza del contratto, esclusa nel concreto, nonché nella ulteriore ipotesi, anch'essa non ricorrente nel concreto e, in vero, neppure allegata, in cui si discuta di danni agli immobili locati. A ciò consegue che i due crediti accertati in sentenza, l'uno per la restituzione del deposito cauzionale, l'altro per il pagamento di canoni e oneri condominiali, ancorché aventi causa in un unico rapporto contrattuale, non sono in posizione sinallagmatica, ma presentano carattere di autonomia, e tra loro opera l'istituto della compensazione, ricorrendone i presupposti.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 13 Motivo di appello principale sub 3); motivo di appello principale sub 4) e motivo di appello principale sub 5).
Sono connessi tra loro;
riguardano la rilevanza della normativa adottata in occasione della pandemia da Covid-19 sul sinallagma dei due contratti in oggetto e possono essere trattati unitariamente.
Nelle premesse in fatto di entrambi i contratti, l'appartamento è concesso in locazione, al , che lo accetta “per sé e i suoi aventi causa”. Pt_1
All'art. 7 dei contratti, le parti pattuiscono la facoltà, per il conduttore, di sub- locazione anche per brevi periodi.
Nei contratti non vi è esplicito riferimento alla destinazione di uso convenuta che dalle rispettive note di registrazione risulta essere “uso abitativo”.
L'uso dell'immobile, dunque, è abitativo, per il conduttore e per i suoi aventi causa,
e la mera previsione di una facoltà di subaffitto per periodi brevi, non vale a riportare, nella causa del contratto, la destinazione dell'immobile ad affitto turistico, con la conseguenza che , e in ciò integrandosi la motivazione del primo giudice sulla irrilevanza della normativa adottata in periodo di pandemia, non integra effettiva e concreta causa dei due contratti di locazione la possibilità di adibire l'immobile a locazione turistica e le limitazioni alla circolazione adottate in occasione della pandemia non alterano i termini di scambio ai quali si sono parametrati la locatrice e conduttore.
Dunque, diversamente da quanto sostenuto dall'appellante nei motivi di appello in esame, la causa dei due contratti di locazione non è “sensibile” alle misure limitative o preclusive del godimento di locali commerciali o, più in generale, della circolazione delle persone, potenziali utenti e consumatori, adottate dalle autorità
governative amministrative, che diversamente, in astratto, hanno pregiudicato la effettiva redditività degli immobili concessi in godimento nei contratti di locazione commerciale secondo valutazioni di mercato largamente superate dagli eventi sopravvenuti .
I due immobili oggetto di causa, infatti, pur pacificamente di fatto destinati ad alloggio temporaneo e di breve periodo, non lo sono stati per concorde volontà riportata in contratto, dato che la destinazione avuta concretamente dagli immobili non è entrata a fare parte della causa del contratto di locazione.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 14 Alla accertata causa dei contratti e alla irrilevanza delle misure limitative adottate in occasione della pandemia, consegue la persistenza del legame contrattuale anche in punto di obbligo di preventiva disdetta.
Per altro verso, deve escludersi la risoluzione consensuale dei contratti: le parti non hanno raggiunto, in sede stragiudiziale, un accordo di rinegoziazione del canone ( il conduttore ha chiesto la integrale sospensione dell'obbligazione del pagamento dei canoni , pur corrisposti sino ad aprile 2020, sino a settembre 2020, mentre la conduttrice si è resa disponibile, per detto periodo, a dimezzare il canone di locazione previsto in contratto;
le parti sono rimaste ciascuna ferma sulla propria proposta); il conduttore, pertanto, ha notificato , in data 08.05.2020, lettera con la quale ha inteso comunicare la propria personale decisione di risolvere i contratti, ricondotta, unilateralmente, a impossibilità sopravvenuta e a causa non imputabile, indicata nella pandemia in corso;
la riconsegna dell'immobile e l'accettazione della riconsegna sono circostanze “ neutre” rispetto alla causa della risoluzione del contratto, in quanto la restituzione deve avvenire in ogni caso;
non sono allegate, nel concreto, circostanze che avrebbero consentito, alla locatrice, di non accettare tale riconsegna ( a tiolo esemplificativo, la presenza di rilevanti danni agli immobili locati).
Motivo di appello sub 6).
In sentenza sono liquidati importi, a titolo di locazione, oneri condominiali e spese di utenze, per i mesi di preavviso e arretrati relativi alle annualità 2018 e 2019.
L'appellante si limita a sostenere di aver corrisposto quanto previsto dai bilanci condominiali sino alla data del recesso e la mancata considerazione dei pagamenti documentati.
Le censure non inficiano l'accertamento, tenuto conto della conferma, in questa sede, dell'obbligo di disdetta che determina l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali sino alla scadenza del termine di preavviso, accertato in sentenza, con punto di motivazione non oggetto di censura, per l'immobile di via del Moro, al
13.07.2020, e per l'immobile di via Ripense, al 13.09.2020.
Ciò detto e nello specifico dei pagamenti documentati.
Non sono riconducibili, per importi e causali, alla utenza riferita all'immobile di via
Moro 11, non contestata per il diverso profilo della riconducibilità del costo al . Pt_1
Per l'immobile di via Moro 11, il pagamento di euro 224,00 a titolo di oneri condominiali, in data 22.05.2020, è già considerato dalla , che richiama i CP_1
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 15 conteggi ricevuti dall'amministratore dello stabile che del pagamento in esame danno atto.
I conteggi dell'amministratore dell'immobile di via Ripense, richiamati dalla
[...]
integralmente, per le spese ordinarie, danno atto di pagamenti da parte del CP_1
conduttore sino al 18.05.2020 e i pagamenti documentati dal per il Pt_1
condominio ordinario sono precedenti a tale data ( 15.05.2020); per le spese di riscaldamento del medesimo immobile, il pagamento imputato “ a saldo” è del
25.05.2020; dai conteggi dell'amministratore risultano contabilizzati pagamenti al
26.05.2020 e non vi sono importi richiesti a tale titolo.
Motivo sub 7).
La regolamentazione delle spese di lite è esente da censure in quanto segue il criterio della prevalente soccombenza. La liquidazione delle spese, poi, neppure oggetto di specifica censura, è parametrata sulla differenza tra le reciproche voci di credito accertate in sentenza.
Spese di lite.
Si compensano tra le parti le spese del grado di appello in ragione della reciproca soccombenza e della disposta integrazione di motivazione della sentenza impugnata.
Sanzione processuale.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31 gennaio 2013, occorre dare atto del fatto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del
DPR n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante principale e dell'appellante incidentale, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.

P.Q.M.

Il Collegio, definitivamente pronunciando sull'appello principale di e Parte_1 sull'appello incidentale di avverso la sentenza del Tribunale Controparte_1
Ordinario di Roma n. 463/2023, in data 11.01.2023, resa tra le parti a definizione del giudizio recante n° R.G. 12636/2021, ogni diversa conclusione disattesa, così provvede:
- Rigetta l'appello principale.
- Rigetta l'appello incidentale.
- Compensa, tra le parti, le spese del grado.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 16 - Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del
DPR n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante principale e dell'appellante incidentale, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma, 23.04.2025
Il Consigliere Est. Il Presidente
Maria Speranza Ferrara Maria Rosaria Rizzo
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 17