REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Reggio di Calabria
Sezione Civile
R.G. 207/2020
La Corte D'Appello di Reggio di Calabria, sezione civile, in persona dei magistrati:
Patrizia Morabito Presidente
Manuela Morrone Consigliera rel.
Viviana Cusolito Consigliera ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. AMATA Parte_1 C.F._1
FERDINANDO
(C.F. ), con il patrocinio Parte_2 C.F._2 dell'avv. AMATA FERDINANDO
appellanti e
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._3
MIRARCHI MARIA CARMELA e dell'avv. TRIFOLI ANNA MARIA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_2 C.F._4
MIRARCHI MARIA CARMELA
appellati

CONCLUSIONI
per parte appellante: - ritenere e dichiarare l'erronea applicazione ed interpretazione dell'art. 1382 c.c. in combinato disposto con l'art. 1218 cc., nonché contraddittorietà e carenza della motivazione della sentenza per i motivi dedotti al punto 1 della narrativa dell'atto di appello;
- ritenere e dichiarare l'erronea applicazione ed interpretazione dell'art. 1384 c.c., nonché contraddittorietà e carenza della motivazione, con conseguente violazione di legge della sentenza per i motivi dedotti al punto 2 (2.1.2.2.) della narrativa dell'atto di appello;

- conseguentemente, rideterminare, ex art. 1384 c.c., la penale per la mancata tempestiva consegna dell'immobile, anche a mezzo di consulenza tecnica di ufficio;

- compensare interamente le spese giudiziali del primo grado, ovvero in via gradata rideterminarle per quanto esposto al motivo n° 3 della narrativa dell'atto di appello;

- condannare controparte alle spese giudiziali del presente grado.;
per parte appellata:
- confermare la sentenza n. 166/2020 emessa dal Tribunale di Locri Sezione Civile in funzione di Giudice Unico, rigettando l'appello proposto da e Parte_1 [...]
contro e , per tutti i motivi Parte_3 Controparte_1 Controparte_2
dedotti nella comparsa di costituzione e risposta;

- condannare la parte appellante in favore dell'odierna parte appellata, al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio da distrarsi in favore dei difensori costituiti che si dichiarano antistatari
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione dinanzi al Tribunale di Locri, notificato il 5.03.2013, Parte_4
e convenivano e
[...] Controparte_2 Parte_1 Parte_3
rassegnando le seguenti conclusioni: 1) all'esatto adempimento degli obblighi nascenti dal contratto di permuta di cosa presente con cosa futura stipulato in data 11.05.2007 a mezzo del Notaio avv. , nonché al pagamento della penale Persona_1
maturata e maturanda per il ritardato adempimento a decorrere dal 1.10.2010 e sino alla data di esatto adempimento;

2) in subordine, nella denegata ipotesi in cui il Giudice dovesse dichiarare intervenuto l'esatto adempimento, al pagamento della penale nella misura di € 111.000,00 a decorrere dal 1.10.2010 sino alla data di consegna dell'immobile permutato o nella pag. 2/8 misura maggiore o minore che sarà accertata in corso di giudizio oltre accessori di legge dal dovuto al soddisfo;

3) accertare e dichiarare la presenza dei vizi di costruzione nelle porzioni immobiliari come descritti nella premessa e per l'effetto dichiarata la responsabilità dei venditori ai sensi degli articoli 1490 e 1668 c.c. condannare gli stessi al risarcimento dei danni subiti comprendenti le spese necessarie per la rimozione delle cause e l'eliminazione dei vizi oltre quelli relativi alla diminuzione di valore dell'immobile da liquidarsi nella misura di
€ 5.000,00 o di quella maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa oltre accessori di legge dal dovuto al soddisfo;

4) alla consegna delle chiavi relative al cancello di accesso carrabile, previo accertamento del diritto di comproprietà degli attori sulla area cortilizia.
Si costituivano in giudizio i convenuti, chiedendo: -accertarsi e dichiararsi l'esatto e tempestivo compimento delle opere relative all'immobile oggetto di controversia e l'esatto adempimento degli obblighi nascenti dal contratto di permuta, con conseguente rigetto della domanda di condanna al pagamento della penale, in subordine dichiararsi eccessiva la determinazione della penale così come individuata da contratto e per l'effetto ridurre l'importo a € 50,00 a settimana da calcolarsi a partire dal 22.11.2012 e sino al 31.03.2013 o quella maggiore o minore che verrà determinata in corso di causa qualora venga individuato un ritardo imputabile ai convenuti;

- ritenere e dichiarare che non vi sono vizi nelle opere eseguite relative all'immobile comportanti una lesione del diritto di proprietà o diminuzione di valore dell'immobile con conseguente rigetto della richiesta di risarcimento danni.
Il Tribunale di Locri, con sentenza n. 166/2020, accoglieva la domanda degli attori e condannava i convenuti al pagamento della penale, ridotta ex art. 1384 c.c. ad €
20.000,00, al completamento del vano scale ed al pagamento della somma di € 3.074,00 oltre interessi a titolo di risarcimento del danno, compensando le spese di lite per un terzo e ponendo le restanti spese a carico dei convenuti.
Con atto di citazione notificato il 3.4.2020, e Parte_1 Parte_3
impugnavano la predetta sentenza per i seguenti motivi:
pag. 3/8 1. Erronea applicazione ed interpretazione dell'art 1382 c.c. in combinato disposto con l'art 1218 c.c., ritenendo ingiustificata l'applicazione della penale in quanto il ritardo non era imputabile agli appellanti.

2. Erronea applicazione ed interpretazione dell'art. 1384 c.c., nonché contraddittorietà e carenza di motivazione: la penale, sia pure in misura ridotta, sarebbe comunque sproporzionata e poteva essere ulteriormente ridotta dal giudice, visto che è pari ad un terzo del valore dell'immobile.

3. Erronea ed illegittima applicazione dell'art. 91 c.p.c. e del DM 55/2014: la parziale soccombenza degli attori avrebbe giustificato la compensazione totale delle spese di lite.
Si costituivano in giudizio gli appellati, che deducevano l'inammissibilità delle eccezioni e domande nuove, nonché la produzione di documentazione nuova, e nel merito contestavano la fondatezza dell'appello.
Con ordinanza del 4.1.2021 la Corte accoglieva l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata.
Sulle conclusioni come innanzi precisate, la causa è stata riservata in decisione ai sensi dell'art. 352 cod. proc. civ., alla scadenza dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

2. Preliminarmente, si deve osservare che la documentazione nuova prodotta dagli appellanti non è ammissibile, né la parte appellante indica il motivo per il quale detta documentazione non era stata prodotta in primo grado.
Si deve, anche escludere la necessità di consulenza tecnica, in quanto la relazione del consulente d'ufficio nominato in primo grado appare esaustiva e priva di vizi, né occorre detto mezzo istruttorio per la eventuale riduzione della penale contrattuale, rimessa ad una valutazione equitativa del giudice.

2.1. Passando al merito, la Corte reputa infondato il primo motivo di impugnazione.
Gli appellanti ritengono che il ritardo nella consegna dell'immobile non sia loro imputabile, in quando determinato da circostanza imprevista ed imprevedibile. Difatti, i coniugi allegavano di aver scoperto solo in corso d'opera che le fondazioni CP_3
erano interessate da una falda acquifera, non rilevata in sede di progettazione, e detta situazione aveva determinato la necessità di lavori aggiuntivi per € 65.000, la eliminazione del piano seminterrato, con conseguenti ritardi nel completamento pag. 4/8 dell'opera. La veridicità di questa circostanza era emersa anche in corso della ctu svolta in primo grado, che aveva rilevato la presenza nel progetto iniziale del seminterrato e l'assenza di falde acquifere nella relazione geologica di cui al progetto iniziale.
La censura non è del tutto coerente con la documentazione prodotta in primo grado
(nella quale non è stata prodotta l'originaria relazione geologica) e non è condivisibile nel merito. L'impossibilità sopravvenuta (di rispettare il termine di consegna), per non essere imputabile alla parte appellante, deve essere legata ad eventi che non rientrano nell'ambito della normale alea contrattuale e che si caratterizzano per la loro straordinarietà ed imprevedibilità, ipotesi che non è stata dimostrata nel caso di specie.
La presenza di falde acquifere, sebbene possa ritenersi accertata ed aver giustificato lo slittamento della data di consegna dell'immobile, slittamento ricollegato alla proroga della concessione edilizia (la scadenza di quest'ultima era stata spostata in avanti di un anno su richiesta dei costruttori), non giustifica l'ulteriore ritardo nella consegna.
Era onere dei convenuti dimostrare la non imputabilità dell'ulteriore ritardo, rispetto al quale non era stata chiesta una nuova proroga della concessione edilizia, il cui termine finale coincideva con il termine contrattuale di consegna dell'immobile.
Inoltre, la presenza di acqua nel terreno in cui andavano erette le fondazioni sebbene non prevista, era certamente prevedibile perché, come ben evidenziato dal ctu e dal giudice di prime cure, prima di predisporre un progetto per una costruzione occorre effettuare le indagini geologiche, proprio per verificare se il terreno è idoneo allo sbancamento ed allo scavo di fondazioni. Gli appellanti non hanno dimostrato di aver commissionato, prima della stipula del contratto di permuta, una relazione geologica che escludesse la presenza della falda acquifera, perché solo in questa ipotesi detto evento non sarebbe stato prevedibile né prevenibile con l'ordinaria diligenza richiesta al costruttore. Nella documentazione prodotta in primo grado, infatti, non è presente la relazione geologica (che avrebbe dovuto essere allegata alla richiesta di rilascio del permesso a costruire), né è stata prodotta in giudizio la richiesta di proroga ed i relativi allegati. Si deve, pertanto, escludere l'imprevedibilità della presenza della falda acquifera nel terreno in cui dovevano essere poste le fondazioni.

2.2. Il secondo motivo di appello è invece fondato.
pag. 5/8 La sentenza di primo ha accertato, con statuizione non contestata e passata in giudicato, che la penale contrattuale prevista per il ritardo nella consegna dell'immobile era eccessiva, ed è stata ridotta equitativamente dal giudice di prime cure.
Gli appellanti ritengono che detta riduzione sia comunque inadeguata e permanga l'eccessiva onerosità della penale, senza indicare il criterio di liquidazione e senza tenere conto dell'effettivo danno che le parti potevano subire.
La sentenza impugnata, in effetti, non illustra le modalità di riconduzione ad equità della penale, limitandosi ad enunciare la somma reputata congrua.
Il valore dell'immobile oggetto di permuta è concordemente indicato dalle parti in €
60.000, ed il danno risarcibile, cui deve essere parametrata la penale, equivale al vantaggio derivante dalla disponibilità dell'immobile stesso, ovvero alla somma necessaria a sopperire alla mancata consegna. Trattandosi di ritardo nella consegna per
59 settimane, la previsione di € 20.000,00 è di molto superiore al normale canone d'affitto di un appartamento in Monasterace (dato non contestato dagli appellati). Si deve, pertanto, ritenere eccessiva la penale pari ad un terzo del valore dell'immobile per meno di un anno di ritardo nella consegna, dovendosi ritenere adeguata la somma di €
5.000,00. Detta somma viene calcolata parametrando il danno ad un canone di locazione di circa 450,00 euro mensili, ossia a poco più di 100 euro settimanali, cifra che appare corrispondente alla normale redditività di un immobile con le caratteristiche dell'immobile de quo.
Nella determinazione della riduzione della penale, invece, non si può tenere conto dell'ulteriore esborso di € 65.000 per costi di costruzione, come richiesto dagli appellanti, sia perché il rinvenimento della falda acquifera poteva essere prevenuto da una relazione geologica preventiva, sia perché la spesa poteva giustificare una diversa azione (ex art. 1664 c.c. o art. 1467c.c.) ma non la riduzione della penale per il ritardo.

2.3. Il terzo motivo di appello è infondato.
Anche alla luce della ulteriore riduzione della somma liquidata a titolo di penale, la compensazione parziale in primo grado è del tutto giustificata dall'accoglimento della domanda degli attori, attuali appellati. In caso di accoglimento parziale della domanda articolata in più capi il giudice può, ai sensi dell'art. 92 c.p.c., compensare in tutto o in parte le spese sostenute dalla parte vittoriosa, ma questa non può essere condannata pag. 6/8 neppure parzialmente a rifondere le spese della controparte, nonostante l'esistenza di una soccombenza reciproca per la parte di domanda rigettata o per le altre domande respinte, poiché tale condanna è consentita dall'ordinamento solo per l'ipotesi eccezionale di accoglimento della domanda in misura non superiore all'eventuale proposta conciliativa. (Cass. Sez. 3, 15/05/2023, n. 13212, Rv. 669349 - 01).
La compensazione totale delle spese di lite in caso di accoglimento solo parziale della domanda, oltre a non essere la regola, non sarebbe coerente con il riconoscimento di una parte della stessa, rispetto alla quale pertanto i coniugi sono Parte_5
comunque vittoriosi.
Si osserva, tuttavia, che la riduzione della penale comporta l'applicazione di uno scaglione diverso per i compensi, rispetto a quello utilizzato in primo grado (fino ad €
26.000 anche indeterminabile di bassa complessità), e quindi rende necessaria la rideterminazione dei compensi.
L'accoglimento solo parziale dell'appello e la riduzione della penale consentono, quindi, di compensare per un terzo le spese di lite per entrambi i gradi di giudizio, ponendo a carico degli appellanti le spese per i restanti due terzi, nella misura che si andrà a liquidare in relazione al valore della lite, individuato in base alla parte della domanda accolta.
Le spese di lite del doppio grado di giudizio vengono pertanto liquidate utilizzando le tariffe previste dal D.M. 55/2014, come aggiornate dal D.M. 147 del 2022, applicabile alle liquidazioni effettuate anche per i gradi precedenti, nei seguenti termini: per il primo grado € 5.077,00 (€ 919,00 per la fase di studio, € 777,00 per la fase introduttiva,
€ 1680,00 per la fase di trattazione, € 1.701,00 per la fase decisionale); per il presente grado € 2.906,00 (€ 567,00 per la fase di studio, € 461,00 per la fase introduttiva, €
922,00 per la fase di trattazione, € 956,00 per la fase decisionale, per un totale di €
7.983,00, di cui € 5.322,00 da porre a carico degli appellanti.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
e vverso la sentenza del Tribunale di Locri Pt_1 Parte_2
n. 166/2020, così provvede:
pag. 7/8 1. Accoglie, per quanto di ragione, l'appello e, in riforma della sentenza impugnata, condanna e al pagamento della somma di € Parte_1 Parte_3
5.000,00 a titolo di penale contrattuale;

2. condanna e al pagamento, in favore della parte Parte_1 Parte_3
appellata, dei due terzi delle spese del doppio grado del giudizio, che liquida in €
5.322,00 per compensi ed € 318,52 per spese, oltre 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge, da distrarsi in favore dei difensori ex art. 93
c.p.c.

3. compensa per un terzo le spese di lite.
Così deciso nella camera di consiglio della sezione civile, in data 12/03/2025
La Consigliera est. La Presidente
Manuela Morrone Patrizia Morabito
pag. 8/8