REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Composta dai seguenti Magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
Riunita in Camera di Consiglio ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa in materia in materia locatizia in grado di appello iscritta al n. 2520 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del 12.02.2025, a seguito del deposito delle note telematiche ex art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
(c.f. Parte_1 C.F._1
Elettivamente domiciliato, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Paolo
Rinaldi (c.f. ), che lo rappresenta e difende per procura in atti - C.F._2
APPELLANTE -
E
c.f. ) in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_1
tempore;
Elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Claudio
Misiani (c.f. ) che la rappresenta e difende per procura in atti - C.F._3
APPELLATA-

OGGETTO: appello di nei confronti di avverso Parte_1 Controparte_1
la sentenza, resa tra le parti, dal Tribunale Ordinario di Roma n. 4408/20, in data
27.02.2020, a definizione del giudizio recante n° R.G. 8619/2018 promosso da nei confronti di oggetto: locazione immobile Controparte_1 Parte_1
uso diverso - risoluzione del contratto - risarcimento del danno-
r.g. n. 1 CONCLUSIONI: come in atti.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso iscritto a ruolo il 30.01.2018, proprietaria Controparte_1 dell'appartamento in Roma, Via Cipro 46, int. 3, conviene in giudizio, dinanzi al
Tribunale di Roma, , per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: Parte_1
“ (…): 1) accertare e dichiarare per i motivi in fatto ed in diritto esposti,
l'inadempimento grave, ai sensi degli artt. 1375, 1453, 1455, 1587 c.c., del dott.
, nato a [...] - Iraq il 02/03/1960 C.F: Parte_1 C.F._1
ai propri obblighi contrattuali derivanti dal contratto di locazione del 04/12/2016,
relativo alla" stanza "C" del suddetto immobile come meglio identificata nella planimetria allegata al contratto, e ad uso comune la "Zona Comune" così come meglio identificata nella planimetria allegata, dell'immobile ad uso studio medico privato, sito in Roma, via Cipro, 46 Interno n.3, censito al NCEU al foglio 374, particella 169 sub
504 cat A710", registrato all'Agenzia delle Entrate Servizio Telematico al n. 008760 - serie 3T in data 7 dicembre 2017 e per l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto medesimo;
2) condannare il dott. all'immediato rilascio Parte_1 dell'unità immobiliare locata e dell'intero l'immobile sito in Roma, via Cipro, 46
Interno n.3 libero da persone e/o cose in favore della ricorrente;
3) condannare il dott. al pagamento in favore della ricorrente di un'indennità di Parte_1
occupazione nella misura di Euro 500,00 mensili oltre al rimborso delle spese per le utenze poste a nome della proprietà o nella misura maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia anche secondo equità, oltre interessi di legge;
4) condannare, per i motivi esposti in fatto ed in diritto, il dott. al risarcimento, ai sensi dell'art. 2043 c.c., Pt_1
in favore della della somma di euro 20.000,00 oppure della Controparte_1
maggiore/minore somma ritenuta di giustizia anche secondo equità oltre interessi commerciali dalla domanda al soddisfo;
5) condannare il dott. Parte_1 al pagamento delle competenze e spese, di giudizio oltre spese generali IVA e CPA”.
A fondamento delle proprie domande, la società ricorrente espone:
- di aver adibito l'immobile a studio medico professionale;

- per contratto in data 04.12.2016, registrato in data 07.12.2026, della durata di anni sei a decorrere dal 01.01.2017, di aver concesso in locazione, a ad Parte_1
r.g. n. 2 uso esclusivo, la stanza “C” e, ad uso comune, la stanza c.d. “relax”, al canone mensile di euro 400,00, oltre oneri condominiali e accessori;

- l'immobile è composto da tre stanze adibite a studio medico (la stanza A, la stanza B e la stanza C in oggetto); da una piccola stanza denominata “sala relax”, con piano lavoro munito di lavabo e da una terrazza, sulla quale sono collocati i motori degli impianti di condizionamento nonché dalla sala d'attesa; nel contratto è previsto che il conduttore si obbliga ad usare la parte di uso esclusivo e le parti comuni, nel rispetto degli altri conduttori;

- da marzo 2017, i conduttori delle stanze A e B dell'appartamento, che esercitavano nell'immobile la professione medica, si lamentano, con la locatrice, delle condotte di rappresentando che renderebbe difficoltoso il normale Parte_1 svolgimento delle attività professionali;
in particolare, lamentano l'occupazione, da parte di della sala relax, con numerosi mobili e attrezzature (una poltrona Pt_1
odontoiatrica e un raccoglitore di pratiche); del piano di lavoro e del lavabo presenti nella stanza, con modalità tali da escluderli dal godimento di tali spazi comuni;

lamentano, altresì, la occupazione da parte del medesimo del terrazzo comune, Pt_1
con impedimento, per gli addetti alle pulizie, di prelevare gli attrezzi di lavoro;

- il 19.06.2017, di aver inviato, al lettera per la risoluzione del contratto da Pt_1
grave inadempimento per le violazioni compiute, rappresentando le lamentele degli altri due conduttori e riservando la richiesta di risarcimento dei danni conseguiti al comportamento del conduttore;

- il 07.07.2017, di aver inviato ulteriore diffida al rilascio dell'immobile e alla consegna della copia delle chiavi in suo possesso;

- i professionisti conduttori delle stanze A) e B), il 29.11.2017 e il 06.12.2017,
inoltrano, alla locatrice, lettera di risoluzione del contratto di locazione.
Con memoria depositata il 25.09.2018, si costituisce e rassegna le Parte_1 seguenti conclusioni: “Rigettare tutte le domande avversarie ex adverse proposte per la pretestuosità, falsità, infondatezza degli elementi di fatto e di diritto per l'assoluta inesistenza dei presupposti ex artt. 1375, 1453, 1455, 1587 c.c.; e previo accertamento del grave inadempimento del locatore condannare la parte ricorrente alla esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria, alla restituzione in tutto o in parte dei canoni di locazione per inadempimento, difformità e inidoneità del bene locato oltre al risarcimento dei danni da quantificarsi in via equitativa per le condotte molestie del pacifico godimento e per lite temeraria, oltre ai danni biologici cagionati dallo stress e
r.g. n. 3 dal disagio che determinava la insorgenza di una serie di patologie: ipertensione, diabete, insonnia da quantificarsi occorrendo CTU medico legale. In via subordinata nel merito: accertare e dichiarare, sempre e comunque, le responsabilità tutte precontrattuali, contrattuali ed extracontrattuali, dirette e vicarie, anche ex artt. 1175,
1176, 1218, 1223, 1228, 1375, 2043, 2059 il tutto con interessi e maggior danno dal dì del dovuto sino all'effettivo soddisfo nella misura ritenuta di giustizia. Voglia l'Ill.mo
Giudice in via istruttoria autorizzare la consulenza tecnica sulle condizioni dell'appartamento e sulla conformità degli impianti e per la valutazione e rideterminazione del canone di locazione in relazione alla effettiva riduzione della godibilità del locale per i vizi della cosa locata, ascrivibili a difetto di manutenzione straordinaria degli impianti e dei servizi, nonché Ctu medico legale per l'accertamento del danno psicofisico sofferto dal resistente e Ctu sulle conversazioni telefoniche e chat
WhatsApp e acquisizione dei fascicoli di indagine dei procedimenti penali ed amministrativi presso la Procura della Repubblica e presso le Commissioni disciplinari
ASL. In via istruttoria si indicano i documenti allegati come da separato indice e si chiede la ispezione dei luoghi ex art. 258 c.p.c. e l'acquisizione presso gli uffici amministrativi preposti della documentazione relatività al rilascio dei certificati di agibilità e la regolarità degli impianti energetici e dei servizi del locale e CTU sullo stato dei luoghi e degli impianti. In accoglimento della spiegata domanda risarcitoria condannare la parte ricorrente al risarcimento dei danni patrimoniali, professionali e non patrimoniali che si quantificano in euro 25.000,00=, oltre alle spese legali da distrarsi in favore del procuratore che se ne dichiara antistatario”.
A sostegno delle rassegnate conclusioni, il resistente allega di aver sempre avuto un ottimo rapporto con gli altri co-conduttori che avrebbero espressamente acconsentito alla collocazione temporanea della poltrona odontoiatrica nella sala relax, a fronte del pagamento di un contributo di euro 400,00, e alla collocazione degli altri suoi altri mobili;
di non aver mai impedito lo svolgimento delle attività di pulizia e di non aver intercluso l'accesso al terrazzo;
che il locatore ha sempre omesso la manutenzione dei servizi;
ritardato la riparazione degli impianti dei servizi igienici;
omesso il pagamento del servizio telefonico, distaccato per morosità; omessa la pulizia dello studio medico e adottato condotte violente ed arbitrarie nei confronti degli inquilini, ostacolando le attività professionali di medico;
lamenta gravi danni personali e professionali.
Disposto l'espletamento del tentativo obbligatorio di mediazione e rigettate le istanze istruttorie delle parti, la controversia è definita, dalla sentenza impugnata, come di r.g. n. 4 seguito: Controparte_1
e, per l'effetto, dichiara la risoluzione del contratto di locazione del 04.12.2016, relativo alla stanza "C" e alle parti comuni dell'immobile ad uso studio medico privato, sito in Roma, via Cipro, 46 Interno n. 3, censito al NCEU al foglio 374, particella 169 sub 504 cat A710, registrato all'Agenzia delle Entrate Servizio Telematico al n. 008760
- serie 3T in data 7 dicembre 2017 per grave inadempimento di;
Parte_1
condanna al rilascio, in favore della Parte_1 Controparte_1 dell'immobile sito in Roma, via Cipro, 46 Interno n.3, censito al NCEU al foglio 374, particella 169 sub 504 e fissa per l'esecuzione la data del 27.03.2020; rigetta la domanda della di pagamento della somma di € 500,00 mensili;
Controparte_1 rigetta la domanda della di risarcimento del danno per € 20.000,00; Controparte_1
rigetta tutte le domande riconvenzionali di;
condanna Parte_1 [...]
al pagamento delle spese di lite in favore della che si Parte_1 Controparte_1 liquidano in € 1.620,00 per compensi ed € 243,00 per spese generali, oltre IVA, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge>>.
Queste, le ragioni poste dal Tribunale a sostegno della decisione.
- a sostegno della domanda, produce il contratto di locazione, che Controparte_1 prevede la concessione, a , dell'uso esclusivo della stanza C e Parte_1 delle stanze ad uso comune, all'art. 7, lettera a), che il conduttore è tenuto “ad usare la parte in uso esclusivo e le parti comuni con discrezione e nel rispetto degli altri conduttori”.
- Trattasi di obbligazione contrattuale, espressamente e liberamente assunta dal conduttore, che entra a far parte del sinallagma contrattuale.
- Il creditore che agisce per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte.
- Al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.
- Eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod. civ.
- Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando r.g. n. 5 ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (Cass. n.826 del 20.01.2015).
- Nel caso di specie, la locatrice si spinge oltre, fornendo la piena prova dell'inadempimento di , con le lettere di recesso dei conduttori Parte_1 delle stanze A) e B), motivate proprio con la condotta dell'altro co-conduttore, lettere che è incontestato essere state inviate, come incontestato è il contenuto delle missive. Non rilevano le ragioni per le quali questo sia avvenuto e le conversazioni effettuate tramite piattaforma informatica whatsapp, dimostrerebbero solo la contraddittorietà delle azioni degli altri conduttori.
- Inoltre, tali prove non possono trovare ingresso nel presente giudizio: il resistente produce solo i file in pdf, anonimi e privi di identificativi di utenze, quindi privi di identificativi dei presunti autori delle conversazioni, laddove la produzione avrebbe dovuto essere corredata dei supporti informatici di provenienza, con conseguente inammissibilità anche della prova testimoniale articolata.
- Dunque, la condotta pregiudizievole di è accertata ed è tale da Parte_1
aver determinato grave inadempimento e alterazione del sinallagma contrattuale.
- La domanda riconvenzionale è generica e riferita a condotte non attribuibili al locatore: l'omessa manutenzione dei servizi, l'omessa pulizia dello studio medico, il distacco dell'utenza telefonica non sono “vizi della cosa” che giustifichino la riduzione del canone di locazione.
- I vizi del bagno non sono provati e genericamente allegati. In ogni caso, la domanda di condanna alle esecuzioni delle riparazioni sia infondata in quanto l'ordinamento non prevede l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento (cfr.
Cass. n. 24459/2011) e solo quei guasti non dovuti a caratteristiche strutturali dell'immobile, danno luogo all'obbligo di riparazione del locatore, mentre nel concreto il resistente lamenta il presunto distacco della linea telefonica per colpa della ma non documenta in alcun modo il pagamento, da parte Controparte_1
propria, delle utenze o il versamento alla locatrice dei relativi importi e generiche solo le contestazioni relative alla omessa manutenzione dei servizi e alla pulizia dello studio medico. In ordine al ritardo nella riparazione del bagno non si comprende quali siano i vizi emersi né il periodo di mancato o ridotto godimento.
- Irrilevante è la mancata produzione del certificato di agibilità: il rapporto di locazione può validamente instaurarsi anche in assenza di detto certificato e se il r.g. n. 6 bene è utilizzato il compratore non può chiedere il risarcimento del danno commisurato all'importo dei canoni di locazione perduti (Cass. n. 12226 del 2018).
- In ogni caso, l'art. 8 del contratto di locazione espressamente esonera il locatore dall'irregolarità amministrativa dell'immobile e la garanzia per vizi amministrativi dell'immobile è stata espressamente esclusa proprio dalle parti. Inoltre, la genericità della domanda non consente di ritenere il grado, la misura e il periodo temporale del presunto minore utilizzo dell'immobile e la natura e misura dei danni.
- Non può farsi accesso alla liquidazione in via equitativa, ipotizzabile solo nella ipotesi di oggettiva impossibilità alla prova della quantificazione del pregiudizio subito, non ricorrente nel concreto.
- Spese di lite regolate secondo soccombenza e liquidate secondo il D.M. 55/2014
(valore ricompreso tra euro 1.100,00 ed euro 5.200,00, in relazione ad un anno di canoni di locazione, esclusa la fase istruttoria)
Con l'atto di appello, rassegna le seguenti conclusioni. Parte_1
<< (…) in via preliminare, riunito il presente giudizio con l'altro incardinato in
appello della sopramenzionata sentenza 4537/20 RG 11086/19 per connessione soggettiva e parzialmente oggettiva, dichiarare sospesa la provvisoria esecuzione della sentenza n. 4408/20 RG 8619/18 per l'intera durata del secondo grado di giudizio, conseguentemente, in riforma della sentenza n. 4408/20 (…) accogliere le conclusioni rassegnate nella comparsa di costituzione e risposta e ribadite nelle note conclusive ritualmente depositate in primo grado, ove necessario espletando tutte le prove testimoniali articolate nonché le CTU sulle conversazioni di messaggistica e sulle condizioni di manutenzione dell'immobile e sull'idoneità tecnico amministrativa dell'immobile ad essere adibito all'uso di studio medico. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del doppio grado di giudizio, oltre IVA e CPA >>.
L'appellata resiste all'impugnazione, di cui chiede il rigetto, con favore delle spese del grado.
L'appellante propone tre motivi di appello.
1) Rubricato: “Erronea, insufficiente e mancata valutazione delle prove documentali ed omesso espletamento di tutte le prove orali richieste”. L'appellante lamenta la errata valutazione delle risultanze istruttorie (documenti) nonché la mancata ammissione della prova per testi articolata è dell'accertamento tecnico preventivo per riscontrare il documento in pdf prodotto (messaggi telefonici). A tal fine, allega che, se il contratto non è in contestazione, le cause della disdetta del contratto da parte degli altri due r.g. n. 7 inquilini sono contestate e la prova per testi è finalizzata a dimostrare l'accordo tra gli altri due inquilini e la proprietà sulle vere ragioni del rilascio dell'immobili nonché il buon rapporto tra l'appellante e gli altri due inquilini in ordine all'utilizzo delle aree comuni. Aggiunge la mancata prova della riconsegna dei locali A) e B) e che la prova testimoniale avrebbe dimostrato l'inadempimento della locatrice, che ha dismesso la utenza telefonica al servizio dell'immobile. Aggiunge che il contratto non prevede la possibilità di “per il conduttore di recedere anticipatamente” e lamenta la mancata riunione del presente giudizio a quello avente ad oggetto la domanda di risoluzione per morosità, pendente in appello.
2) Rubricato: “Erronea applicazione ed interpretazione di legge”. L'appellante censura la decisione nella parte in cui, richiamando l'art. 8 del contratto di locazione, accerta che la garanzia per vizi amministrativi dell'immobile è stata espressamente esclusa dalle parti e nella parte in cui accerta la genericità della difesa del conduttore. A tal fine,
l'appellante allega che la domanda deve ritenersi adeguatamente specificata dal contenuto della normativa vigente;
che la previsione contrattuale richiamata in sentenza
è chiaramente “ apodittica” dato che nello stesso articolo del contratto il conduttore dichiara che l'immobile è idoneo all'uso, laddove tale idoneità è esclusa dalla non conformità degli impianti alla disciplina di settore, non conformità che ben avrebbe potuto essere accertata con un tecnico nominato dall'ufficio; che la c.t.u., non essendo diretta ad accertare un fatto storico, non sarebbe stata esplorativa, ma sarebbe stata legittimamente diretta “ a verificare un dato tecnico”; che la L.R. Regione Lazio 4/2003, disciplina l'esercizio delle professioni sanitarie su delega del D.L.gs 502/92 e comporta la necessità della conformità a legge dell'impianto certificata.
3) Rubricato: “Motivazione carente, erronea ed ingiusta”. L'appellante censura di genericità la decisione impugnata, in punto di rigetto delle domande del resistente, limitandosi a rilevare l'evidenza dell'inadempimento del conduttore;
enunciando generali principi di diritto e omettendo di esaminare la copiosa documentazione prodotta dall'appellante e la normativa di riferimento.
L'appello non ha pregio.
La richiesta di ammissione della prova testimoniale, articolata dinanzi al primo giudice e respinta, non è ammissibile.
L'appellante, infatti, omette di riproporre la articolazione istruttoria nelle forme e nei termini previste per il giudizio di primo grado, in virtù del richiamo operato dall'art. 359
r.g. n. 8 cod. proc. civ. (Sez. 3, Sentenza n. 14135 del 26/10/2000, Rv. 541243; Sez. 3, Sentenza
n. 17904 del 25/11/2003, Rv. 568427).
La parte richiedente deve riprodurre la capitolazione nel proprio atto introduttivo, essendo insufficiente il mero richiamo agli atti della fase precedente in cui sono formulati i capitoli di prova (Cass. n. 5812/2016), in applicazione del principio di specificità dei motivi di appello e delle domande in generale.
Tale considerazione è assorbente.
Ai fini della inammissibilità della prova, sotto il diverso profilo della irrilevanza, giovano ulteriori considerazioni:
- La sentenza accerta la esistenza delle due lettere di recesso dalla locazione, inviate alla società dai conduttori delle stanze A) e B) del medesimo appartamento e prodotte, dalla locatrice (allegati sub 21 e sub 22 del ricorso introduttivo del primo grado di giudizio); l'appellante non censura la provenienza di tali lettere, né il contenuto delle stesse, ma con la prova articolata, intende dimostrare che le circostanze rappresentate in tali missive sono difformi dai rapporti reali esistenti tra i conduttori, incluso l'appellante, e a tal fine intende provare, per testi o tramite c.t.u., la veridicità della messaggistica telefonica intercorsa tra i tre professionisti.
- Come già accertato in sentenza con punto di motivazione non oggetto di specifiche censure e, che in ogni caso questa Cort fa proprio, la circostanza è del tutto irrilevante, in quanto, al più, dimostra che il comportamento tenuto, con la società, dai conduttori (per diversi contratti sottoscritti con la medesima società) delle altre due stanze ad uso esclusivo del medesimo immobile non è coerente con le conversazioni e le posizione assunte dai medesimi conduttori delle stanze A) e B) con l'odierno appellante riguardo alle stesse circostanze.
- D'altra parte, il primo giudice accerta che la violazione dell'art. 7 del contratto concretizzata improprio utilizzo delle aree comuni (l'appellante non contesta l'uso delle zone comuni, seppure sostiene di aver ottenuto il consenso degli altri conduttori a posizionare i beni nell'area “ relax”, poltrona dentistica e mobili non meglio specificati, tanto da aver convenuto, per tale uso, con gli altri conduttori, un esborso aggiuntivo di euro 400,00) e altera il sinallagma contrattuale ( tra la società appellata e l'appellante) e tale punto di motivazione non è inficiato da un accordo con gli altri co conduttori, i quali sono estranei a tale sinallagma ( che ,ripetesi, intercorre tra società locatrice e odierno appellante) con conseguente ulteriore profilo di irrilevanza della circostanza opposta dall'appellante.
r.g. n.

9 - Non rilevando il tenore della messagistica, del tutto inammissibile è l'invocato accertamento tecnico sul telefono mobile dell'appellante che, in ogni caso, non può valere a superare il difetto della produzione documentale in punto di riconducibilità delle utenze telefoniche interessate dalla messaggistica e supporto informatico della documentazione in pdf versata in atti.
L'appellante non ha mai contestato i comportamenti allegati dalla società a sostegno della domanda di risoluzione per inadempimento, ma si è limitato ad opporre un proprio accordo con i professionisti conduttori delle stanze A) e B) e anche un accordo dei co- conduttori con la società locatrice (ovviamente di tenore opposto).
Tali accordi non rilevano.
Irrilevanti sono gli accordi intervenuti tra la società proprietaria e i professionisti conduttori delle stanze A) e B) e qualsivoglia accordo tra i co-conduttori con riguardo alle modalità di uso degli spazi comuni, in presenza di un vincolo contrattuale sul punto, vincolo legittimo e violato dall'appellante.
Quello che rileva, infatti, ai fini del decidere, è l'accertamento della condotta dell'appellante e la violazione di obblighi contrattualmente assunti.
L'accertamento in punto di genericità della domanda riconvenzionale non è superato dalle allegazioni in appello.
Quanto alla manutenzione del bagno, come già accertato in sentenza, con la comparsa di costituzione e risposta depositata nel primo grado di giudizio, il conduttore non indica gli interventi di manutenzione dovuti e non eseguiti dalla proprietà.
Quanto alla genericamente lamentata “assenza di certificazione e conformità degli impianti nei locali concessi in locazione”.
Anche sul punto, si conferma il giudizio di genericità della allegazione di primo grado del conduttore, resistente e ricorrente in riconvenzionale, già contenuto nella sentenza impugnata.
Il conduttore, infatti, costituendosi dinanzi al primo giudice, si limita a invocare l'espletamento di una indagine tecnica di ufficio, in alcun modo esplicitando quale impianto dell'immobile è oggetto della censura e rispetto a quale normativa tale impianto è carente;
né rilevano le specificazioni rese, in questa sede, tardivamente.
L'appellante, inoltre, sostiene che la invocata indagine tecnica d'ufficio non sarebbe stata esplorativa, in quanto avrebbe riguardato, esclusivamente, i profili di antigiuridicità degli impianti, ma in vero, deve ritenersi, che diversamente da quanto sostenuto dall'appellante, la consulenza, come intesa dall'appellante, avrebbe, come r.g. n. 10 prima finalità, quella di dare contenuto alla inesistente allegazione del resistente sul punto, come tale, dunque, è inammissibile, con conseguente rigetto della censura.
Le censure dell'appellante neppure inficiano il punto di decisione che accerta la esistenza di una previsione contrattuale di esonero contrattuale del profilo di responsabilità della locatrice in esame, con specifico richiamo all'art.8 del contratto di locazione: l'appellante si limita a sostenere, assertivamente, contraddittorietà e
“apoditticità” della previsione contrattuale in esame, che riconduce alla esistenza di disposizioni di legge che impongono, per lo svolgimento delle professioni mediche in studi privati, la conformità degli impianti alle previsioni normative che mal si conciliano con la previsione, in contratto, della idoneità dell'immobile (pur non conforme a disciplina di settore) all'uso pattuito (uso medico).
Tale argomento non ha pregio: le parti hanno pacificamente assunto tale pattuizione;
non rileva la inidoneità di tale accordo a far venir meno gli obblighi previsti dalla legge per gli impianti al servizio di immobili destinati a uso professionale;
l'accordo tra le parti certo non esclude l'obbligo di rispetto delle previsioni normative, ma non vi sono censure alla decisione nella parte in cui accerta la mancata prova della incidenza concreta di tale difformità sullo svolgimento dell'attività, idonea, punto di motivazione di per sé idoneo a sostenere il rigetto della domanda riconvenzionale risarcitoria.
Quanto alla dismissione, da parte della locatrice, dell'utenza telefonica al servizio dell'immobile.
Il primo giudice esclude la rilevanza di tale circostanza (e di tutte le circostanze genericamente allegate dal conduttore a sostegno della domanda riconvenzionale) rispetto alla invocata pronuncia di condanna della locatrice all'esatto adempimento e accerta la mancata prova dei pagamenti dell'utenza da parte del resistente/ appellante.
Le censure dell'appellante non intaccano la diffusa motivazione contenuta in sentenza e l'appellante per dimostra inadempimento sul punto, avrebbe dovuto dimostrare non solo la esistenza di una utenza telefonica al servizio anche della stanza da lui condotta in locazione a uso privato, circostanza che non emerge dal contratto e non è tra gli obblighi assunti espressamente dalla locatrice, ma avrebbe dovuto anche dimostrare di aver sostenuto il pagamento di tale utenza, pagamento escluso in sentenza con accertamento non oggetto di specifiche censure.
Spese
Seguono la soccombenza e si liquidano ex dm 55/2014, come da dispositivo (valore della causa: da euro 1.101,00 ad euro 5.200,00; compensi medi;
inclusa la fase di r.g. n. 11 trattazione della istanza di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata).
Sanzione processuale
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31 gennaio 2013, occorre dare atto del fatto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.


P.Q.M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando sull'appello come in atti proposto da
[...]
nei confronti di avverso la sentenza, resa tra le parti, dal Parte_1 Controparte_1
Tribunale Ordinario di Roma n. 4408/20, in data 27.02.2020, a definizione del giudizio recante n° R.G. 8619/2018 promosso da nei confronti di Controparte_1 [...]
ogni diversa conclusione disattesa, così provvede: Parte_1
- Rigetta l'appello.
- Condanna a rifondere, a le spese di lite che Parte_1 Controparte_1
liquida, in euro 2.915,00 per compensi oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e
CPA come per legge.
- Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma, 12.02.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Maria Speranza Ferrara Maria Rosaria Rizzo
r.g. n. 12 r.g. n.

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