N. R.G. 90/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE III CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Terza Civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere Relatore dott. Antonio Picardi Consigliere
ha pronunciato la seguente

SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 90/2024
promossa da:
in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante pro Parte_1
tempore, sig.ra elettivamente domiciliata in Arezzo presso lo Controparte_1
studio dell'Avv. Marco Cappelli, che la rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLANTE
contro
e , entrambi elettivamente domiciliati in Arezzo CP_2 Controparte_3
presso lo studio dell'Avv. Leone Provenzal, che li rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLATA

avverso ordinanza di convalida di sfratto del 15.12.2023 resa dal Tribunale di Arezzo nella causa n. 2667/2023
CONCLUSIONI

trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, in riforma dell'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità pronunciata in data 15.12.2023 dal Tribunale di Arezzo, nella persona del Giudice Dott. Andrea Mattielli, nel procedimento n. 2667/2023 R.G. (n. cronol. 11830/2023), In via preliminare disporre, previa eventuale fissazione di apposita udienza di discussione, la sospensione dell'efficacia esecutiva dell'impugnata ordinanza di convalida di sfratto, in considerazione del grave ed irreparabile danno che conseguirebbe dal rilascio forzoso dell'immobile oggetto della convalida stessa, eventualmente subordinando il richiesto provvedimento al rilascio di cauzione alla cui
P costituzione si dichiara d'ora disponibile, con conseguente revoca Parte_1 anche della fissazione della data di rilascio dell'immobile; Nel merito accertare che
l'ordinanza di convalida di sfratto impugnata è stata emessa in assenza dei presupposti di legge, ed in assenza della persistenza della morosità, per tutti i motivi esposti, e per
l'effetto dichiarare l'illegittimità della predetta ordinanza e revocarla in ogni suo aspetto;

In subordine Nella denegata ipotesi in cui venga ravvisato un credito residuo relativo agli oneri accessori, accertato l'inadempimento per causa non imputabile all'intimato, accertata l'esiguità dell'importo de qua rispetto al versamento eseguito, e la non proporzionalità rispetto al pregiudizio derivante dalla declaratoria di sfratto, rimettere in termini al fine di ottemperare a quanto ancora dovuto. Con vittoria di Parte_1 diritti, spese ed onorari”.
Per la parte appellata: “In via preliminare respingere perché inammissibile/improcedibile il ricorso in appello atteso che l'odierna appellante seppur regolarmente presente nel giudizio di primo grado non si è opposta allo sfratto;
Nel merito respingere perché infondata e non provato l'appello avverso l'ordinanza di sfratto per morosità emessa dal Tribunale di Arezzo nel procedimento RG 2667/23 a favore di
e

contro

In ogni caso con vittoria di CP_2 Controparte_3 Parte_1 spese diritti e onorari”.

MOTIVAZIONE

1) Con ricorso depositato il 15.1.24, (di seguito: Parte_1 Parte_1
ha proposto appello avverso l'ordinanza di convalida di sfratto resa dal Tribunale di
Arezzo in data 15.12.2023, nella causa n. 2667/2023, con la quale era stato convalidato lo
2 sfratto intimato alla predetta dai sigg.ri e in Parte_1 CP_2 Controparte_3
relazione all'immobile sito in Arezzo, via Madonna del Prato n 36.
1.1) A sostegno dell'intimazione, i predetti sigg.ri avevano Parte_3
esposto nell'atto di citazione che:
• erano proprietari del predetto immobile, destinato ad uso commerciale, concesso in locazione a con contratto di locazione (ad uso ristorante, tavola calda e Parte_1
ristorazione in genere) stipulato in data 1.3.2017 (registrato il 30.03/2017 al n°
2045 serie 3T dell'Agenzia Entrate Arezzo (doc.1) al canone di locazione mensile di € 1.800,00;
• La si era reso morosa nel pagamento dei canoni di locazione relativi alle Pt_1
mensilità successive ad aprire 2023 (per € 12.600,00), all'imposta di registro (per €
180,00) ed alle spese condominiali (per € 1.117,44), il tutto per complessivi €
13.897,44;
• inutili si erano rivelati i solleciti di pagamento rivolti alla conduttrice.
1.1.1) Su tali basi, i sigg.ri avevano quindi chiesto: Parte_3
a) la convalida dello sfratto e l'ordine di restituzione dell'immobile, in caso di mancata comparizione o di comparizione senza opposizione all'intimazione;
b) in caso di opposizione, l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Il Tribunale di
Arezzo in accoglimento della domanda promossa da ogni Parte_4
contraria istanza o eccezione respinta., accertato ilaccertato il grave inadempimento posto in essere dal “ in persona del legale Parte_1
rappresentante p.t. , con sede in Arezzo Via Roma n°11 , voglia dichiarare risolto il contratto di locazione intercorrente tra le parti stipulato 01/03/2017 registrato il
30/03/2017 al n° 2045 serie 3T dell'Agenzia Entrate Arezzo (doc.1) al canone di locazione mensile di € 1.800,00 , avente ad oggetto l'unità immobiliare ad uso commerciale posta in Arezzo Via Madonna del Prato n°36, piano terra della superfice di 178 mq. Circa identificata al Catasto Fabbricati di Arezzo in sez. A foglio 174 p.lla 70 sub. 2 rendita € 7.277,08 disponendo il conseguente rilascio e riconsegna al proprietario. In ogni caso con vittoria di spese diritti ed onorari”.
1.2) Nel corso del processo di prime cure non si era formalmente costituita la convenuta intimata , nonostante le rituali notifiche, dovendosi tuttavia rilevare Parte_1
che:
a) all'udienza del 24.11.2023 era comparsa di persona la sig.ra CP_1
legale rappresentante de che aveva esibito “tre assegni
[...] Parte_1 circolari per complessivi € 14.580,00 pari alla morosità attuale per canoni che offre al locatore”, sì che:
3 o gli intimanti avevano accettato “il pagamento in conto del maggior avere” evidenziando che “all'importo maturato alla data odierna (€ 15.697,00) mancano 1.117 euro oltre alle spese legali”;
o la conduttrice aveva quindi chiesto “brevissimo rinvio al fine di poter correggere l'errore materiale effettuato nel conteggio del dovuto”;
b) la causa era stata pertanto rinviata all'udienza dell'1.12.2023, ove:
o parte intimante aveva dichiarato la persistenza della morosità (per €
1.117,00 “quali quote condominiali richieste in atto di sfratto, nonché per le spese legali maturate”);
o la conduttrice, comparsa ancora una volta in persona della legale rappresentante, aveva “preso atto di quanto sopra e verificato l'importo dovuto per spese legali” chiedendo quindi “breve differimento al fine di poter sanare integralmente la morosità”;
c) la causa era stata ulteriormente rinviata, in questo caso all'udienza del 15.12.2023, ove:
o parte intimante aveva insistito “per la convalida, dichiarando che la morosità persiste così come indicata all'udienza del 1.12 scorso e che nel frattempo è maturato l'ulteriore canone di locazione del mese di dicembre
(scadenza giorno 5) e chiede la condanna alle spese”;
o nessuno era comparso per;
Parte_1
o il giudice di prime cure, “preso atto di quanto sopra, verificata la regolarità della notifica”, emesso condanna dell'intimata “al pagamento delle spese del presente procedimento che liquida in € 1.628,00 per compensi oltre 15% spese forfettarie, € 146,80 per spese vive, CAP ed IVA come per legge”, riservandosi sull'ordinanza di convalida.
1.2.1) Il Tribunale di Arezzo, a scioglimento della riserva predetta, aveva quindi emesso l'ordinanza oggetto di impugnazione nella presente sede, in cui:
− aveva “rilevato che l'intimato non ha dichiarato di opporsi visto che parte intimata non ha sanato la morosità e la consistenza della morosità stessa comparate le ragioni del conduttore con quelle del locatore e tenuto conto delle ragioni per cui viene disposto il rilascio”;
− e quindi così statuito: “CONVALIDA lo sfratto di cui sopra ed ORDINA alla parte intimata di rilasciare l'immobile sito in Arezzo, via Madonna del Prato n 36 libero
e vacuo di persone e di cose del/dei conduttore/i visto l'art 56 L 392/78 fissa per il rilascio la data del 31 gennaio 2024”.
4 2) Nei confronti di tale provvedimento ha dunque, come detto, proposto appello
[...]
, adducendo preliminarmente che “Essendo preclusa l'opposizione tardiva ex art. Pt_1
668 c.p.c., in considerazione della ritualità della notifica e della comparizione personale dell'intimato in udienza, e dunque avendo acquisito il provvedimento di convalida di sfratto efficacia di cosa giudicata, l'impugnazione, fondata sull'assenza dei presupposti di legge, è promuovibile esclusivamente tramite ricorso in appello. Altresi', basandosi
l'odierna convalida di sfratto sulla dichiarazione di persistenza della morosità eseguita dall'intimante, vi è ammissibilità dell'appello ove diretto a contestare la mancanza di tale requisito”.
2.1) Il gravame è stato poi affidato ai seguenti quattro motivi:
1°. “Assenza di persistenza della morosità”, rilevando come avesse Parte_1 effettuato il pagamento integrale di quanto dovuto e richiesto nell'atto introduttivo del giudizio di prime cure, non potendo peraltro tale importo essere aumentato con riferimento ad importi diversi rispetto a quelli originariamente indicati e, in particolare, ai canoni ulteriormente maturati in corso di causa;

2°. “Inesigibilità dell'onere accessorio “spese condominiali”.”, esponendo come
[...]
avesse in corso un contenzioso con il Pt_1 Controparte_4
, ad Arezzo, in cui aveva sede l'immobile oggetto del contratto di locazione
[...] dedotto in causa, evidenziando quindi che “...gli oneri condominiali risultavano congelati per una valutazione dare-avere” e che, comunque, la richiesta di pagamento in questione risultava da un estratto conto movimenti del 29.8.2023, con la conseguenza che alla data di instaurazione del procedimento di sfratto non era ancora decorso il termine bimestrale di cui all'art. 9 co. 3 L. 392/78 (citato nel contratto di locazione alla clausola 9 “spese condominiali”);
3°. “Inesigibilità dell'onere accessorio “imposta di registro”.”, argomentando che gli oneri accessori suscettibili di essere dedotti onde procedere all'intimazione di sfratto per morosità erano, esclusivamente, quelli previsti dall'art. 5 della legge
392/78 (con riferimento alle locazioni abitative) e quelli previsti dall'art. 9 legge
392/78 (con riferimento alle locazioni ad uso commerciale), con espressa esclusione delle spese di registrazione del contratto;

4°. “Mancata quantificazione delle spese legali di procedura”, rilevando come le spese di procedura non potessero essere cumulate con quelle indicate a titolo di morosità, onde procedere a sfratto, peraltro evidenziando come l'importo delle spese di lite non fosse mai stato palesato nel corso della causa avanti al Tribunale di Arezzo.
5 L'appellante ha quindi chiesto che la Corte, in riforma della impugnata sentenza, accogliesse le conclusioni come in epigrafe trascritte.
2.2) Radicatosi il contraddittorio, i sigg.ri hanno preliminarmente Parte_3
dato atto che lo sfratto è stato eseguito in data 23.7.2024 (con sgombero dei locali in data
10.1.25), ed hanno quindi:
− eccepito l'improcedibilità e/o inammissibilità del gravame in analisi:
o ricordando come la legale rappresentante de si fosse presentata Parte_1
in udienza senza costituirsi formalmente e, soprattutto, senza opporsi;

o rilevando che “L'ordinanza di convalida di sfratto ex. art. 663 cpc pur impugnabile in linea di principio solo con l'opposizione tardiva ex. art.
668 cpc, è soggetta al normale rimedio dell'appello solo se emanata in difetto dei presupposti prescritti dalla legge”, tutti invece ricorrenti nel caso di specie;

− evidenziato la correttezza della dichiarazione di persistenza della morosità in considerazione del canone di locazione ulteriormente maturato, rilevando come
[...]
(in persona della legale rappresentante, presente all'udienza del novembre Pt_1
2023) non si fosse opposta e comunque rilevando che, in ogni caso, l'eventuale falsità della dichiarazione dell'intimante in ordine alla persistenza della morosità
“non incide sull'esistenza formale delle condizioni per l'emanazione del provvedimento di convalida, né quindi sulla legittimità dello stesso e non consente di utilizzare avverso il provvedimento di convalida dello sfratto i mezzi ordinari di impugnazione previsti per le sentenze.” (Cass. 247/2000; 147209/2001;
10146/2001)”;
− rilevato come le doglianze dell'appellante non fossero già astrattamente suscettibili di essere prese in considerazione “...in considerazione del pacifico assunto
(confermato dalla granitica posizione assunta nel tempo dalla Suprema Corte) che nelle locazioni ad uso diverso di abitazione – come quella in questione – non è possibile sanare la morosità non applicandosi la disciplina di cui all'art. 55 della
L. 392/78 in quanto l'offerta o il pagamento del canone se effettuati dopo
l'intimazione di sfratto non consentono al conduttore di adempiere così come espressamente previsto ex. art. 1453 CC...”;
− esposto come fosse comunque dovuto anche l'importo a titolo di spese condominiali, sia in quanto gli intimanti erano all'oscuro del contenzioso tra
[...]
ed il sia perché era contrattualmente preclusa la Pt_1 CP_4
proposizione di eccezioni se non dopo il pagamento delle rate scadute, sia, infine,
6 perché la richiesta di pagamento in questione era stata fatta già in data 4.8.2022
(circa un anno prima, dunque, di quanto indicato dall'appellante);
− ricordato che le spese di registro erano poste a carico del conduttore, in caso di locazioni commerciali, dall'art. 8 della L. 392/1978 (richiamato dall'art. 41 della stessa legge);
− evidenziato come le spese legali fossero state da tempo già quantificate (con mail inviata al legale che comunque seguita la controparte).
Parte appellata ha infine evidenziato come il mancato pagamento di sette mensilità avrebbe in ogni caso giustificato la risoluzione del contratto di locazione, rilevando peraltro come l'esercizio commerciale in questione fosse chiuso già dal giugno/luglio
2023 e dunque da un momento antecedente la notifica dello sfratto.
Sulla scorta di tali rilievi, gli appellati hanno presentato le conclusioni ricordate in epigrafe.
3) Ciò premesso, deve immediatamente rilevarsi come l'appello in esame sia inammissibile.
3.1) Va anzitutto ricordato come l'odierna appellante abbia espressamente indicato che l'impugnazione in analisi sarebbe “fondata sull'assenza dei presupposti di legge”, derivante dal fatto che “...basandosi l'odierna convalida di sfratto sulla dichiarazione di persistenza della morosità eseguita dall'intimante, vi è ammissibilità dell'appello ove diretto a contestare la mancanza di tale requisito”.
Dunque, secondo le stesse prospettazioni dell'appellante, l'ammissibilità del gravame scaturirebbe dalla tipologia di contestazione quivi mossa all'ordinanza di convalida, quale portato giuridico della ritenuta assenza del requisito della persistenza della morosità, come tale invece falsamente dichiarata in udienza dagli intimanti.
3.1.1) In proposito occorre tuttavia rilevare come la giurisprudenza di legittimità sia consolidata nel senso che “In tema di procedimento di sfratto per morosità, la dichiarazione del locatore che la morosità persiste costituisce il presupposto di legittimità della convalida, sicché contro di essa è ammissibile l'appello solo se diretto a contestarne la mancanza e non per dedurne la non veridicità” (così Cass. 17582 del 3.9.2015, ove si è ritenuto che “Il presupposto speciale per l'emissione dell'ordinanza di convalida dello sfratto intimato per il mancato pagamento dei canoni, ai sensi dell'art. 663 ult. comma cod. proc. dv., non è l'obiettiva persistenza della morosità, ma è la semplice attestazione in giudizio da parte del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste;
per cui la convalida è illegittima solo se emessa in assenza di tale attestazione;
restando irrilevante la circostanza che essa sia in ipotesi non veritiera, perché emessa in difetto del presupposto della mora (presupposto che è peraltro incontrollabile nella sede sommaria
7 in assenza dell'intimato, il quale soltanto potrebbe contestare l'affermazione del locatore e dimostrare che la morosità non sussiste) (Cass. dv., Sez. 3, 3 febbraio 1987 n. 962; Cass. dv. Sez. 3, 16 maggio 2006 n. 11380). Solo in mancanza dell'attestazione l'ordinanza di convalida dello sfratto — pur essendo in linea di principio impugnabile solo con
l'opposizione tardiva (art. 668 c.p.c.) - è soggetta al normale rimedio dell'appello, poiché in tal caso la si ritiene emessa in difetto di uno dei presupposti di legge, quindi equiparabile ad una sentenza, anche ai fini dell'impugnazione (Cass. dv. Sez. 3,25 luglio
2001 n. 10146).”; cfr, nella medesima prospettiva interpretativa: Cass. 11380 del
16.5.2006, Cass. 1222 del 23.1.2006, Cass. 10146 del 25.7.2001, in cui è dato apprezzare il passaggio argomentativo secondo il quale “Non v'è chi non veda come il presupposto speciale per l'emissione dell'ordinanza di convalida dello sfratto intimato per il mancato pagamento dei canoni, ai sensi del decisivo tenore letterale dell'art. 663 u.c. c.p.c., sia non già l'obiettiva persistenza della morosità, ma cosa assai diversa, vale a dire la semplice "attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste"; per cui sarebbe illegittima la convalida solo se emessa in assenza di questa attestazione. (Cass. 3 febbraio 1987 n. 962), mentre tale non è, per manifesta volontà di legge, quando sia emessa in presenza sì dell'attestazione, ma in difetto del substrato costituito dalla mora (incontrollabile peraltro nella sede sommaria in assenza dell'intimato, il solo che potrebbe contestarla o dimostrarla inesistente). In tali sensi è la giurisprudenza di questa Corte, secondo cui l'insussistenza della morosità dedotta e la falsità della dichiarazione resa dal procuratore dell'intimante non rilevano ai fini dell'esistenza formale delle condizioni previste per l'emanazione del provvedimento di convalida, il cui accertamento determina la legittimità del provvedimento stesso, rimanendo affidate le eventuali ragioni dell'intimato su tale punto esclusivamente all'azione risarcitoria di cui all'art. 2043 c.c. (Cass. 21 gennaio 1987 n. 525, cit. nella sentenza impugnata).”).
Dunque, l'ormai consolidato orientamento della Corte di Cassazione risulta imperniato sull'esclusione della possibilità di considerare emessa in assenza dei requisiti,
e dunque in difformità dal modello procedurale di riferimento, l'ordinanza resa sulla base di una dichiarazione di persistenza della morosità ritenuta (per qualsivoglia motivo) non veritiera.
Solo l'assenza tout court di tale dichiarazione risulta infatti determinare, nella ricostruzione giuridica fornita dalla Suprema Corte, l'insorgenza di un vizio del provvedimento tale da renderlo assimilabile ad una sentenza e consentirne, dunque,
l'impugnazione mediante appello.
8 3.1.2) Nel caso di specie, essendo pacifico che l'appellante ha fondato il gravame adducendo unicamente profili di non corrispondenza al vero del contenuto della dichiarazione in questione, ne consegue inesorabilmente come l'ordinanza di convalida resa sulla base di tale dichiarazione non possa essere impugnata mediante appello.
3.2) I rilievi che precedono determinano l'assorbimento di ogni altro profilo.
4) In applicazione del principio della soccombenza le spese processuali del presente grado di giudizio devono essere poste a carico della parte appellante e vengono liquidate come in dispositivo sulla scorta dei parametri medi di liquidazione di cui al D.M.
55/2014 (e successive integrazioni), con riferimento allo scaglione di valore compreso tra
€ 5.200,00 ed € 26.000,00 (in considerazione del valore della causa) di cui alla tabella 12 allegata al predetto D.M.
4.1) Poiché il presente giudizio è stato proposto successivamente al 30 gennaio
2013 e l'impugnazione è stata respinta, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione integralmente rigettata.



P.Q.M.


la Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
avverso l'ordinanza di convalida di sfratto resa dal Tribunale di Arezzo in Parte_1
data 15.12.2023 nella causa n. 2667/2023, così statuisce:
1) dichiara inammissibile l'appello;
2) condanna parte appellante a rifondere agli appellati Parte_1 CP_2
e le spese di lite, che vengono liquidate in complessivi € 5.809,00 per Controparte_3 compenso, di cui € 1.134,00 per la fase di studio, € 921,00 per la fase introduttiva, €
1.843,00 per la fase di trattazione ed € 1.911,00 per la fase decisoria, da maggiorare del
15% per rimborso forfetario spese ed oltre ad IVA e CPA come per legge;

3) ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P. R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante
[...]
dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove Parte_1
dovuto, per il gravame, a norma del comma l-bis dello stesso art. 13.
9 Così deciso nella camera di consiglio del 19.2.2025 dalla Corte di Appello di Firenze su relazione del Dott. Marco Cecchi.
Il Consigliere relatore
Dott. Marco Cecchi
Il Presidente
Dott. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
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