N. R.G. 3000/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VICENZA
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Vittoria Cuogo, non definitivamente pronunciando, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3000/2022 promossa da:
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 con il patrocinio dell'avv. MARCO DOMINIDIATO
ATTORE contro
(C.F. ), CP_1 C.F._2 con il patrocinio dell'avv. ALESSANDRO DALL'IGNA
CONVENUTO
Oggetto: divisione di beni non caduti in successione.
Posta in decisione sulle conclusioni precisate all'udienza del 17.4.2025, celebratasi con modalità cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. come da ordinanza del 23.5.2025
Conclusioni parte attrice depositate in data 11.4.2025:
“Voglia il sig. Giudice Istruttore così decidere:
- Dichiarare e quindi ordinare la divisione giudiziale degli immobili censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Zugliano, Fg. 8 m.n. 206 sub 4 e sub 1 e al Catasto Terreni del Comune di Zugliano al Fg. 8 m.n. 1031, previa determinazione della loro esatta consistenza attuale, attribuendo ad ognuno dei compartecipi la parte corrispondente alla propria quota ideale, secondo un progetto divisionale predisposto con l'ausilio di un Consulente Tecnico d'Ufficio da nominarsi in corso di causa.
- Ordinare volture e trascrizioni di legge, qualora necessarie, ed emettere ogni altro provvedimento ritenuto opportuno, sia antecedente che consequenziale. Con rifusione delle spese ed onorari di lite, comprese spese generali, c.p.a. ed i.v.a.”.
Conclusioni parte convenuta depositate in data 2.4.2025:
“1) Dichiararsi improcedibile la divisione giudiziale richiesta dall'attore per l'esistenza di abusi edilizi sugli immobili oggetto di divisione e, per l'effetto, respingersi le domande attoree;

2) In ogni caso, anche ma non solo ex art. 112 c.p.c., respingersi le domande attoree perché infondate in fatto ed in diritto;

3) Con rifusione delle spese ed onorari di lite, comprese spese generali, c.p.a. ed i.v.a.”. FATTO E DIRITTO

1. Con atto di citazione ritualmente notificato in data 8.6.2022 conveniva in giudizio Parte_1 deducendo di essere pieno proprietario dell'immobile, adibito a residenza familiare, sito in CP_1 Comune di Zugliano (VI), catastalmente censito al C.F. del medesimo Comune al Foglio 8 col mappale n. 206 sub 3. dava atto che l'immobile di cui trattasi si inserisce in un complesso condominiale composto, Parte_1 altresì, da un garage in proprietà esclusiva, catastalmente censito col mappale 206 sub 5, da un'unità residenziale di proprietà esclusiva dell'odierno convenuto, catastalmente censita col mappale 206 sub 2 e da un locale adibito a deposito in comproprietà tra le parti in causa per la quota indivisa di ½ ciascuna, catastalmente censito col mappale 206 sub 4. Precisava ulteriormente che il descritto complesso immobiliare risulta circondato da una corte pertinenziale, adibita in parte a giardino e in parte a passo carraio funzionale all'accesso ai garage, confinante a sud con una striscia di terreno catastalmente censita al Foglio 8 col mappale n. 1031, in comproprietà tra le parti in causa per la quota indivisa di ½ ciascuna;
dava, infine, atto che l'accesso alle unità residenziali dalla pubblica Via Asiago era consentito da un passaggio pedonale. formulava quindi la seguente proposta divisionale: suddivisione a metà, in senso Parte_1 longitudinale, del deposito;
cessione all'attore della porzione di giardino che circonda per tre lati l'edificio, ivi incluso il mappale n. 1031; attribuzione al convenuto della porzione di giardino prospicente l'accesso carraio, della porzione di corte a nord e dell'accesso pedonale – con conseguente onere per l'attore di realizzazione di un autonomo passaggio pedonale per l'accesso alla propria abitazione;
utilizzo promiscuo dell'accesso carraio e della porzione di corte funzionale all'ingresso nei garages/depositi dalla pubblica via o, in alternativa, costituzione di una servitù di passaggio a favore dell'attore. Nella ricostruzione attorea, atteso lo stato dei luoghi, l'invocata divisione avrebbe contribuito, da un lato, a ridurre la conflittualità attualmente in essere tra i comproprietari e, dall'altro, a incrementare la fruibilità - e, di conseguenza, il valore - delle singole unità abitative.
Dato atto che i tentativi di addivenire a una soluzione bonaria della vertenza - ivi inclusa la procedura di mediazione obbligatoria – non avevano dato esito, introduceva il presente giudizio al fine di Parte_1 addivenire alla divisione giudiziale dei beni comuni e concludeva rassegnando le conclusioni come sopra riportate.

2. Con comparsa di risposta tempestivamente depositata in data 8.11.2022 si costituiva in giudizio CP_1 eccependo preliminarmente l'improcedibilità della domanda di divisione trattandosi di complesso
[...] immobiliare affetto da gravi abusi edilizi (come da perizia a firma del geom. che dimetteva in Persona_1 atti sub doc. 1).
Contestata praticabilità e fattibilità del progetto divisionale proposto dall'attore, in quanto antieconomico e comunque inidoneo a far cessare l'uso promiscuo degli spazi e, quindi, le ostilità sussistenti tra i comproprietari, eccepiva in ogni caso l'indivisibilità della corte e del giardino comuni ai sensi CP_1 dell'art. 1112 c.c. ritenendo che la divisione avrebbe reso più incomodo - e finanche precluso - l'utilizzo dei predetti beni da parte propria. concludeva quindi chiedendo l'accoglimento delle conclusioni come sopra rassegnate. CP_1

3. Alla prima udienza del 29.11.2022 il G.I. assegnava alle parti i termini ex art. 183 co. 6 c.p.c. rinviando la causa per la discussione sull'ammissione dei mezzi di prova all'udienza del 16.3.2023. La causa veniva, quindi, istruita mediante CTU tecnica volta a descrivere gli immobili oggetto di comunione, verificarne la comoda divisibilità e predisporre, ove possibile, un progetto divisionale. All'esito del deposito della relazione peritale, la causa veniva ritenuta matura per la decisione e rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 17.4.2025, celebratasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. come da ordinanza del 23.5.2025. In tale udienza le parti precisavano le conclusioni come da relativi fogli di p.c. e il G.I. tratteneva la causa in decisione assegnando i termini di cui all'art. 190 c.p.c.

4. Tanto premesso, si richiamano gli esiti della CTU in atti depositata in data 11.9.2024 demandata all'arch.
, esente da censure, approfondita rispetto al quesito posto con ordinanza del 17.4.2023, dettagliata e Per_2 adeguata rispetto anche alle osservazioni svolte dai CTP nominati dalle parti, nei termini che seguono.

4.1. Il CTU ha descritto l'immobile di cui trattasi come “fabbricato residenziale bifamiliare sito nel Comune di Zugliano, in Via Asiago n. 34, frazione di Grumolo di Pedemonte, [...] costruito circa a metà degli anni Settanta, su un lotto con superficie catastale di mq 1.285, costituito da n. 2 piani fuori terra ed un piano seminterrato con ampia area scoperta di pertinenza”, precisando che “le unità immobiliari residenziali sono poste una al piano terra ed una al piano primo, entrambe con ingresso indipendente e accessi pedonale e carraio comuni, mentre al piano seminterrato sono situati dei locali accessori e un garage” (cfr. rel. pag. 6 ss). Tenuto conto di quanto testè esposto, esaminata la documentazione fotografica e catastale relativa all'immobile predetto, se ne trae la necessaria configurazione giuridica quale condominio c.d. minimo, che sussiste quando in un edificio vi siano almeno due comproprietari di unità immobiliari distinte, con parti comuni da gestire. Nel caso di specie, difatti, l'attore è proprietario esclusivo dell'unità residenziale al piano Parte_1 terra, censita al fg. 8, mapp. 206, sub 3, oltre a garage e servizio al piano interrato censiti al mapp. 206, sub
5; mentre il convenuto è proprietario esclusivo dell'unità residenziale posta al piano primo, CP_1 censita al fg. 8, mapp. 206, sub 2. I suddetti sono poi comproprietari in comunione indivisa pro quota di ½ ciascuno da deposito sito al piano interrato e censito al mapp. 206, sub 4, corte comune esterna censita al mapp. 206, sub 1, bene comune non censibile, e sottile striscia di terreno, materialmente inglobata ad esso, censita al fg. 8, mapp. 1031. A tanto consegue l'applicabilità della disciplina codicistica condominiale di cui agli artt. 1117 ss c.c. e nello specifico, per quel che qui rileva, del disposto di cui all'art. 1119 c.c. secondo cui “le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio”. La norma contempla una forma di protezione rafforzata dei diritti dei condomini, in omaggio al minore favor del Legislatore per la divisione condominiale e, conseguentemente, contiene la prescrizione dell'unanimità e la tutela del mero comodo godimento del bene, in relazione alle parti di proprietà esclusiva. E' stato, peraltro, chiarito che “l'art. 1119 c.c. nel nuovo testo modificato dall'art. 4 della l. n. 220 del 201, va interpretato nel senso che "le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione", a meno che - per la divisione giudiziaria - "la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino" e - per la divisione volontaria - a meno che non sia concluso contratto che riporti, in scrittura privata o atto pubblico, il "consenso di tutti i partecipanti al condominio"; quest'ultimo requisito non è richiesto per la divisione giudiziaria” (Cass. civ., sez. II, 15.10.2019, n. 26041). L'art. 1119 c.c., dunque, non stabilisce l'indivisibilità assoluta delle parti comuni di un edificio in condominio, ma tale indivisibilità è subordinata all'esigenza di non rendere più incomodo l'uso della cosa comune a ciascun condomino, ossia all'esigenza che non si alteri lo stato, e quindi, il pacifico godimento delle parti di uso comune. Posto che l'uso della cosa comune è in funzione del godimento delle parti di proprietà esclusiva, la maggiore o minore comodità di uso va valutata con riferimento all'originaria consistenza ed estimazione della cosa comune, considerata nella sua funzionalità piuttosto che materialità, anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini ritraevano da esse e le utilità che ne ricaverebbero dopo la divisione (cfr. Cass. civ. n. 867/2012). Nel caso di specie, non può avere corso la divisione delle parti comuni, e in comunione indivisa, costituite da corte comune fg. 8, mapp. 206, sub 1, BCNC, e striscia di terreno inglobata nel giardino fg. 8, mapp. 1031: trattasi, difatti, di area scoperta comprensiva di accesso carrabile al fabbricato, vialetto pedonale di accesso agli appartamenti e rimanente terreno adibito a giardino. Non vi è dubbio che la divisione richiesta renderebbe più incomodo l'uso per ciascuno dei condividenti, dovendosi necessariamente predisporre nuovo accesso, sia carraio che pedonale, con connessa riorganizzazione degli spazi esterni in guisa da consentire e garantire comodo accesso a ciascuna unità residenziale e/o unità in proprietà esclusiva. Coerenti con la ricostruzione dello stato dei luoghi anche le considerazioni svolte dal CTU sul punto: al di là dell'onerosità dell'intervento, la suddivisione dell'area esterna adibita a giardino - assegnando la parte a ovest, prospicente la scala ed includendo il vialetto esistente, a , e la rimanete area ad est, a CP_1
comporterebbe sia la realizzazione di altro accesso pedonale per l'unità residenziale posta Parte_1 al piano terra, sia il concreto rischio di rendere maggiormente incomodo l'accesso ai locali posti al piano seminterrato, dall'unità al piano terra, posto che questa non risulta avere, allo stato attuale, altro collegamento diretto al piano seminterrato (cfr. relazione peritale pag. 30-31). In netto contrasto con il disposto di cui all'art. 1119 c.c., poi, la divisione dell'area comprendente il passaggio carraio (dalla pubblica strada delimitata con cancello), trattandosi di unica via di accesso ai locali accessori posti al piano seminterrato (cfr. relazione peritale pag. 30-31). Il che, peraltro, comporterebbe spese non trascurabili connesse alla creazione dei nuovi accessi, oltrechè accessorie connesse a opere di adeguamento e ristrutturazione funzionali a garantire il godimento alle unità in proprietà esclusiva;
neppure praticabile la soluzione alternativa della creazione di oneri o servitù reciproche – quale l'accesso carraio – concretandosi nella imposizione di pesi non giustificati. In definitiva, alla luce del disposto di cui all'art. 1119 c.c., tenuto conto della ricostruzione dei luoghi operata dal CTU e delle considerazioni di natura tecnica esposte nella relazione, va esclusa la divisibilità delle parti comuni in Comune di Zugliano censite al fg. 8, mapp. 206, sub 1, BCNC, e fg. 8, mapp. 1031. 4.2. Al contrario, nulla osta alla divisione del locale deposito sito al piano seminterrato e censito al fg. 8, mapp. 206 sub 4, già utilizzato dalle parti come garage e magazzino, fisicamente indiviso ed in comproprietà paritaria in capo agli odierni contendenti (cfr. planimetria pag. 15 rel. peritale). Non si tratta difatti di parte comune dell'edificio soggetta al disposto dell'art. 1119 c.c. succitato, trattandosi di locale in proprietà indivisa per la quota di ½ ciascuno. Sul punto va sottolineato che l'esclusione della condominialità del bene non ne comporta in modo automatico la divisibilità, che è possibile solo se non se ne pregiudica la destinazione d'uso (art. 1112 c.c.) (ex multis Cass. civ., sez. II, 18.2.2020, n. 4014; Cass. civ., sez. II, 11.4.2024, n. 9911; Cass. civ., sez. II, 23.2.2021, n. 4840). Nel caso di cui trattasi il CTU ha verificato che, nei fatti, il detto locale è già suddiviso mediante arredi mobili in guisa da essere utilizzato ed utilizzabile dalle parti in modo indipendente, concludendo per la comoda divisibilità mediante realizzazione di parete divisoria interna come rappresentata nella planimetria a pag. 34 della relazione peritale, che garantisce suddivisione paritaria della superficie del locale, equa e funzionale all'utilizzo, tale da minimizzare le spese e le opere strutturali e corrispondente alle preferenze manifestate dalle parti, escluso qualsivoglia conguaglio in denaro (cfr. relazione peritale pag. 33). Va quindi dato corso alla domanda di divisione attorea limitatamente al locale censito al fg. 8, mapp. 206, sub 4, Comune di Zugliano, secondo il progetto divisionale pag. 34 della relazione peritale. Nessun ostacolo alla divisione si pone dal punto di vista edilizio e urbanistico avendo l'ausiliario rilevato la presenza di minime difformità sanabili e regolarizzabili tramite pratica edilizia in sanatoria – segnatamente, quanto al piano interrato si veda relazione a pag. 36: “sono state rilevate modeste difformità interne relative alle forometrie ed esterne riguardanti la scala di accesso posta a sud e i vialetti pedonali di accesso alle unità abitative, mentre le scale di accesso poste a nord del fabbricato risultano prive di titoli autorizzatori” -
, e conseguenti modeste difformità catastali, regolarizzabili mediante pratica di aggiornamento catastale (cfr. relazione peritale pagg. 35 ss). La causa va quindi rimessa sul ruolo per dar corso alla domanda di divisione rispetto a detto locale, subordinata alla presentazione di pratica in sanatoria in relazione all'unità immobiliare dividenda.

5. La liquidazione delle spese di lite, anche di CTU, è riservata al definitivo.


P.Q.M.



Il Tribunale, in persona del magistrato in epigrafe indicato, non definitivamente pronunciando, così decide: 1) rigetta la domanda di scioglimento della comunione con riferimento agli immobili censiti al C.F. del Comune , fg. 8, mapp. 206, sub 1, BCNC, e al C.T. del Comune , fg. 8, mapp. 1031; Parte_2 Parte_2
2) rimette la causa sul ruolo come da separata ordinanza;

3) spese al definitivo. Vicenza, 27.10.2025
Il Giudice
Dott.ssa Vittoria Cuogo