CORTE DI APPELLO DI MESSINA Seconda Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
All'udienza del 23 gennaio 2025, la Corte di Appello di Messina, Seconda Sezione Civile, composta da
Dott. Giuseppe Minutoli Presidente
Dott. Antonino Zappalà Consigliere
Dott.ssa Silvana Cannizzaro Consigliere rel. ha pronunciato, dando lettura del dispositivo, la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 226/2021 R.G., promossa da
(Cod. Fisc. ), rappresentato e difeso, per procura in Parte_1 CodiceFiscale_1 atti, dall'Avv. Fabrizio Gemelli (con pec indicata), presso il cui studio, in Messina, Via F.
Bisazza n. 10, è elettivamente domiciliato,
Appellante contro
, nato a [...] il [...] (Cod. Fisc. Controparte_1 C.F._2
), rappresentato e difeso, per procura in atti, dall'Avv. Marco di Mauro (con pec
[...] indicata), presso il cui studio, in Messina, Via Cadorna n. 2, è elettivamente domiciliato,
Appellato avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n. 442/2021 emessa, in data 1° marzo 2021, dal
Tribunale di Messina, in materia di locazione di immobili adibiti ad uso non abitativo.
CONCLUSIONI DELLE PARTI: le parti si sono riportate alle precedenti deduzioni e difese.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato in data 11 luglio 2017, deduceva: che, con contratto Parte_1 stipulato il 25 giugno 1997, il sig. aveva concesso in locazione al Controparte_1 ricorrente la bottega sita in Messina Via Ghibellina n. 86, a decorrere dal 1° settembre 1997, per un canone mensile di £. 1.100.000 (pari a €. 568,15); che, in virtù di una illegittima scrittura privata, sottoscritta in data 9 giugno 2008, il locatore, sotto la minaccia della disdetta, aveva preteso e percepito, a decorrere dal mese di settembre 2009, indebitamente un canone mensile di € 900,00, rivalutato annualmente e pari a € 960,77 alla data del ricorso, superiore a quello effettivamente dovuto;
che, in particolare, a seguito dell'applicazione delle variazioni ISTAT il canone di locazione, alla data dell'1 settembre 2009, avrebbe dovuto essere pari ad € 687,15; che, con raccomandata AR del febbraio 2016 il sig. aveva contestato tale illegittimità Pt_1 al locatore, invitandolo a restituirgli quanto indebitamente percepito, oltre rivalutazione ed interessi, ed a prendere atto che il canone mensile effettivo ammontava, a quella data ad €
1 730,86. Aggiungeva che, nel corso di trattative intraprese con la controparte per il bonario componimento della lite, aveva sospeso il pagamento dei canoni relativi ai mesi da ottobre 2016
a marzo 2017, ma, in ragione del procrastinarsi delle trattative, su richiesta di controparte, aveva ripreso a corrispondere i canoni dal mese di aprile 2017 in misura pari al canone precedentemente corrisposto in maniera illegittima, con espressa riserva di ripetere la parte indebitamente corrisposta.
Ciò premesso, chiedeva: “1) Ritenere e dichiarare, per i motivi di cui in premessa, la nullità della scrittura privata stipulata dalle parti il 9 giugno 2008. 2) Conseguentemente, ritenere e dichiarare che il canone di locazione oggetto del presente ricorso è pari a quello contrattualmente convenuto fra le parti con il contratto del 25 giugno 1997, con l'applicazione delle variazioni ISTAT annuali. 3) Condannare il sig. , per i motivi di cui Controparte_1 in premessa, a rimborsare al sig. le maggiori somme dallo stesso Parte_1 illegittimamente corrisposte indebitamente dal mese di settembre 2009 per come quantificata in precedenza o quella somma, maggiore o minore, che verrà accertata in corso di causa, nonché le maggiori somme che verranno illegittimamente corrisposte nelle more del presente giudizio fino alla statuizione del Giudice in ordine alla misura legittima del canone, oltre rivalutazione ed interessi. 4) Condannare, per i motivi di cui in premessa, il sig. CP_1
a rimborsare al Sig. , la quota della tassa di registro del contratto di
[...] Parte_1 locazione, dal 2009 in poi, da quest'ultimo corrisposto in misura del 50%, per la parte eccedente la legittima quantificazione del canone, oltre rivalutazione ed interessi”. Con vittoria di spese e compensi difensivi.
Instaurato il contraddittorio, si costituiva in giudizio , contestando la Controparte_1 fondatezza delle domande, di cui chiedeva il rigetto. Evidenziava, in particolare: che, in data
25 giugno 1997, era stato stipulato tra le parti un contratto di locazione commerciale, avente ad oggetto la bottega sita in Messina Via Ghibellina n. 86, per un canone di £.

1.100.000 mensili e per la durata di anni 6, a decorrere dal 1° settembre 1997, rinnovatosi alla prima scadenza, come per legge, per altri 6 anni, fino al 1° settembre 2009; che, circa un anno e tre mesi prima della scadenza del contratto, prima del mese di giugno del 2008, il locatore legittimamente aveva comunicato la volontà di rescindere il contratto alla naturale scadenza, per cui nel mese di settembre 2009 il avrebbe dovuto lasciare la bottega;
quest'ultimo, tuttavia, Pt_1 intenzionato a proseguire la locazione dell'immobile, aveva intavolato con il e CP_1 quindi senza costrizione o pretesa, una lunga trattativa al fine concordare le condizioni di un nuovo contratto di locazione, da stipulare con inizio 1° settembre 2009; alla fine della lunga trattativa, le parti, facendosi delle reciproche concessioni, si erano accordate per la prosecuzione del rapporto, per ulteriori 6 anni, a far data dall'1 settembre 2009 e con scadenza 1 settembre
2015, e di aumentare il canone annuale all'importo di € 10.800,00, da corrispondersi in rate mensili di € 900,00, a partire dal mese di settembre 2009, in linea con il prezziario della borsa immobiliare degli affitti della zona interessata (pieno centro storico della città di Messina); che, in particolare, il valore della locazione per le zone del centro storico, ove si trova la bottega locata, si attestava in un range tra € 15 e € 22 al metro quadro e, anche applicando una riduzione
2 percentuale per la crisi del mercato immobiliare, il valore massimo per la bottega era di €
1.232,00 (per 56 mq.), e il valore minimo di € 840,00.
Con sentenza n. 442/2021 emessa, in data 1° marzo 2021, il Tribunale di Messina, rigettava il ricorso, condannando il ricorrente al pagamento delle spese di giudizio.
Avverso detta sentenza ha proposto appello , chiedendo che, in riforma Parte_1 dell'impugnata sentenza, sia ritenuta e dichiarata fondata la domanda del conduttore, dichiarando nulla la scrittura privata del 9 giugno 2008 e, conseguentemente, condannando a restituire all'odierno appellante la parte di canone indebitamente Controparte_1 pagata, oltre rivalutazione ed interessi da ogni singola scadenza al soddisfo. Con vittoria di spese di entrambi i gradi del giudizio.
Instaurato il contraddittorio, si è costituito in giudizio , contestando, nel Controparte_1 merito, la fondatezza dei motivi di gravame, di cui ha chiesto il rigetto.
All'odierna udienza, fissata per la discussione orale e decisione, le parti si sono riportate alle precedenti deduzioni, eccezioni e domande e la Corte, in esito alla camera di consiglio, ha emesso sentenza, dando lettura del dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'unico motivo di gravame, il difensore ha lamentato che il primo giudice, pur premettendo che, ai sensi dell'art. 79 legge 392/78 “è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto”, aveva rigettato le domande del deducente, ritenendo erroneamente che tale divieto non fosse applicabile nel caso di specie. Ha dedotto, in particolare, che il Tribunale avrebbe dovuto ritenere nulla la scrittura privata del 9 giugno 2008, diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quanto previsto dalla legge, essendo un principio costante ed incontrovertibile nella giurisprudenza di legittimità - che trova fondamento nella norma chiara, la cui interpretazione letterale non lascia alcun dubbio - quello per il quale, in tema di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, il canone non può, nel corso del rapporto, essere rideterminato, ma solo aggiornato ex art. 32 legge n. 392/1978, per cui ogni pattuizione avente ad oggetto, non già l'aggiornamento del canone, nei limiti previsti dal citato art. 32 legge
392/78, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla, ex art. 79, comma 1, della stessa legge, la cui ratio è quella di evitare che il locatore possa abusare della propria posizione di forza inducendo il conduttore (soggetto debole) ad accettare incrementi di canone non dovuti in quanto privi di causa.
Ha aggiunto che aveva errato il primo giudice nel ritenere che, a partire dalla seconda scadenza, ciascuna delle parti potesse attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni, atteso che, nel caso in questione, non si era proceduto alla stipula di un nuovo contratto di locazione, che peraltro avrebbe obbligato il anche ad adeguare il proprio locale alle nuove CP_1 normative del settore, ma era stato disposto dal locatore un aumento del canone nel corso del rapporto di locazione originario, il quale era proseguito come se fosse stato rinnovato in automatico per la mancata disdetta. Era, quindi, evidente la mala fede del e il danno CP_1 subito dal il quale si era trovato costretto ad accettare, in corso di locazione, di Pt_1
3 corrispondere un canone più alto del dovuto, che aveva mutato l'equilibrio economico del sinallagma contrattuale convenuto liberamente tra le parti nel 1997.
La doglianza è infondata.
Prevede testualmente l'art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392 che “È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”. Il richiamo agli “articoli precedenti” impone di interpretare la norma alla luce delle disposizioni dettate dalla stessa legge in materia di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, le quali, diversamente da quanto previsto in materia di locazioni di immobili ad uso abitativo, non limitano l'autonomia contrattuale delle parti in relazione alla determinazione, iniziale o successiva, del canone - vigendo il principio della libera determinazione convenzionale del canone locatizio - ma prevedono un limite al solo potere di convenire un aggiornamento annuale del canone, in ragione di variazioni del potere di acquisto della moneta.
Dispone, in particolare, l'art. 32 legge 27 luglio 1978, n. 392, nel testo applicabile ratione temporis, in materia di aggiornamento del canone, che “1. Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira”. 2. “Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati”.
Pertanto, come pure chiarito dalle più recenti sentenze della Corte Suprema di Cassazione, in tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello di abitazione, devono ritenersi legittimi
- alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per detti immobili - tanto il patto con il quale le parti, all'atto della conclusione del contratto, predeterminano il canone in una misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, quanto il patto successivo con il quale le parti stabiliscono consensualmente, nel corso del rapporto, una misura del canone diversa da quella originariamente prevista. La legittimità di tali patti (iniziali o successivi) deve essere esclusa solo ove risulti che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall'art. 32 della l. n. 392 del 1978, così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, comma 1, della stessa legge (cfr. Cass. Civ., sez. III, 12/11/2021, n. 33884, che ha ritenuto radicalmente inammissibile una confusione tra i concetti di “aggiornamento del canone”, in dipendenza della perdita del potere di acquisto della moneta verificatasi durante la pendenza del medesimo rapporto contrattuale, cui si applica l'art. 32 l. n. 392 del 1978, e di “aumento del canone” di locazione dello stesso immobile, secondo contratti succedentesi nel tempo anche per via di rinnovazione, sottolineando la ammissibilità di una revisione consensuale della misura del canone nel corso del rapporto).
E' stato precisato, in particolare, come il principio generale e immanente della libera determinazione convenzionale del canone locatizio (per immobili destinati ad uso non abitativo) soffra, attraverso la disposizione di cui all'art. 32 legge n. 392 del 1978, di una deroga
4 eccezionale limitatamente alla valenza delle clausole di aggiornamento per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta, o clausole Istat, la quale mai potrebbe essere estesa, per via di interpretazione analogica, al di fuori del predetto settore e con riferimento ad altre clausole contrattuali, o a patti successivi, volti a incrementare, giusta la comune intenzione delle parti, il valore reale del corrispettivo nel corso del rapporto.
Nella specie, non essendo emersa alcuna evidenza probatoria in ordine alla volontà delle parti di perseguire, attraverso la stipulazione dell'accordo definito in epoca successiva all'originaria conclusione del contratto, il solo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria
(circostanza neanche dedotta dal ricorrente), dev'essere esclusa la nullità del patto concluso in data 6 giugno 2008, per violazione del combinato disposto degli artt. 32 e 79 legge n. 392 del
1978. Emerge, invero, dallo stesso tenore letterale della scrittura privata che le parti hanno inteso prevedere un aumento del canone in senso proprio, in termini di valore reale.
Né può ritenersi provata, neanche in via presuntiva, la circostanza, dedotta in ricorso, che il conduttore avesse acconsentito alla modifica in aumento del canone “sotto la minaccia della disdetta”, atteso che la scrittura privata del 9 giugno 2008 è stata stipulata solo dopo che il locatore avesse manifestato la volontà di non rinnovare il contratto in essere alla seconda scadenza (tale circostanza, evidenziata anche dal primo giudice, può ritenersi pacificamente accertata), per cui il rapporto era già destinato a risolversi in data 31 agosto 2009.
Inoltre, circa la coartazione psicologica che il ricorrente ha affermato di aver subito nell'addivenire a tale nuova stipulazione, deve rilevarsi, altresì, che egli non si è avvalso dei mezzi previsti dall'ordinamento per far valere i vizi della sua volontà, ma anzi, per un lunghissimo arco temporale (dal settembre 2009 al febbraio 2016) ha dato regolare esecuzione alle nuove condizioni contrattuali.
E' chiaro, dunque, come la nuova pattuizione - lungi dall'evidenziare la mala fede del in danno del (il quale, a dire del difensore, si sarebbe trovato costretto ad CP_1 Pt_1 accettare, in corso di locazione, di corrispondere un canone più alto del dovuto) - sia stata il frutto della comune intenzione delle parti di dare al rapporto un assetto nuovo, destinato ad avere efficacia solo nel periodo successivo alla cessazione del precedente rapporto, al contempo estinguendo quello precedente, in funzione di significativi e specifici interessi di entrambe le parti, che altrimenti non avrebbero potuto trovare uguale soddisfazione in forza del preesistente contratto.
Ed infatti, se, da un lato, il locatore si è assicurato un aumento del canone (dallo stesso reputato più congruo rispetto ai valori di mercato vigenti per immobili situati nel centro storico cittadino), dall'altro lato, il conduttore si è assicurato un ulteriore rinnovo (per almeno ulteriori sei anni) del precedente rapporto di locazione, risultato che non avrebbe potuto conseguire se non attraverso la stipula del nuovo contratto.
Peraltro, sotto tale profilo, non può non attribuirsi portata novativa al patto - stipulato il 6 giugno
2008, ma destinato ad avere efficacia nel periodo successivo alla cessazione del precedente rapporto (a decorrere dal 1° settembre 2009) - ancorché le parti si fossero limitate ad apportare modifiche di carattere accessorio al precedente assetto, convenendo la prosecuzione del rapporto, per ulteriori 6 anni, a far data dall'1 settembre 2009 e con scadenza 1 settembre 2015,
5 e di aumentare il canone annuale all'importo di € 10.800,00, da corrispondersi in rate mensili di € 900,00, a partire dal mese di settembre 2009.
In proposito, può essere richiamata la recente pronuncia della Suprema Corte di Cassazione, che ha chiarito che “In tema di locazione, il mutamento del termine di scadenza o dell'ammontare del canone, pur non essendo di per sé sufficiente ad integrare la novazione del rapporto, trattandosi di modificazione accessoria, non esclude che, ove il nuovo contratto si caratterizzi per tali modifiche, l'animus e la causa novandi possano essere desunti aliunde, sulla base di altri elementi che evidenzino la comune intenzione delle parti di dare al rapporto un assetto totalmente nuovo, in funzione di interessi che altrimenti non avrebbero potuto trovare uguale soddisfazione” (Cass. Civ., sez. III, 05/12/2023, n. 34071, con la quale la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva ravvisato l'animus novandi, rispondendo la nuova conformazione temporale del rapporto anche all'interesse della parte conduttrice di beneficiare di una durata doppia, rispetto a quella su cui avrebbe potuto contare in assenza di modifica).
Nella specie, invero, l'animus novandi, inteso come manifestazione inequivoca dell'intento novativo, e la causa novandi, intesa come interesse comune delle parti all'effetto novativo, possono desumersi, non solo dal fatto che la nuova pattuizione fosse destinata a regolamentare il rapporto tra le parti per il periodo successivo alla scadenza del precedente contratto (che era destinato a risolversi in data 31 agosto 2009, avendo il locatore già comunicato la volontà di impedirne una ulteriore rinnovazione alla seconda scadenza), ma anche dal fatto che, senza la stipula della nuova pattuizione, il conduttore non avrebbe potuto evitare gli effetti della disdetta, assicurandosi la possibilità di beneficiare di una maggiore durata, per ulteriori sei anni, del rapporto, che, peraltro, come emerge dagli atti, alla prima scadenza (del 31 agosto del 2015) si
è tacitamente rinnovato per ulteriori sei anni, cessando solo nel 2021, a riprova del fatto che le parti avessero inteso provvedere ad una novazione oggettiva del rapporto, dando vita ad un rapporto locativo nuovo (al contempo estinguendo quello precedente), destinato a rinnovarsi alla prima scadenza.
Per i motivi esposti, l'appello va rigettato, con integrale conferma della sentenza impugnata anche in punto di spese processuali, correttamente poste a carico della parte soccombente.
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Dal rigetto dell'appello consegue, in ossequio alla regola della soccombenza, la condanna dell'appellante alla rifusione, in favore dell'appellato delle spese processuali del presente grado del giudizio, che - in base ai parametri tariffari di cui al D. M. n. 55/2014 (come modificato da ultimo con D. M. n. 147/22), avuto riguardo al valore della controversia e applicando i valori tariffari minimi, in considerazione della natura delle questioni trattate e della entità delle rese prestazioni difensive - si liquidano in complessivi € 2.906,00 (di cui € 567,00, per la fase di studio, € 461,00, per la fase introduttiva, € 922,00, per la fase di trattazione, ed € 956,00 per la fase decisionale), per compensi, oltre rimborso forfettario delle spese generali, i.v.a. e c.p.a., secondo legge.
Occorre dare atto, inoltre, della sussistenza dei presupposti, ex art. 13, comma 1 quater, D.P.R.
30 maggio 2002, n. 115, per il versamento, da parte dell'appellante, di “un ulteriore importo a
6 titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione… a norma del comma 1 bis”, con la precisazione che “l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito” della presente sentenza.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Messina, Seconda Sezione Civile, pronunciando sull'appello proposto da , avverso la sentenza n. 442/2021 emessa, in data 1° marzo 2021, dal Parte_1
Tribunale di Messina, così provvede:
- Rigetta l'appello, confermando la sentenza impugnata.
- Condanna l'appellante alla rifusione, in favore dell'appellato, delle spese del presente grado del giudizio, liquidate in complessivi € 2.906,00 per compensi, oltre rimborso forfettario delle spese generali, i.v.a. e c.p.a., secondo legge.
- Dà atto della sussistenza dei presupposti, ex art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Così deciso in Messina, nella camera di consiglio del 23 gennaio 2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
(Dott.ssa Silvana Cannizzaro) (Dott. Giuseppe Minutoli)
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