Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. OLLA Giovanni - Presidente -
Dott. SALVAGO Salvatore - rel. Consigliere -
Dott. FORTE Fabrizio - Consigliere -
Dott. DI AMATO Sergio - Consigliere -
Dott. SPAGNA MUSSO Bruno - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
SF AO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA MICHELE MERCATI 51, presso lo STUDIO IELO, rappresentato e difeso dall'avvocato VINCENZO PALUMBO, giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro
COMUNE DI SPADAFORA, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA VIRGILIO 11, presso l'Avvocato GIORGIO MIRTI DELLA VALLE, che lo rappresenta e difende giusta procura a margine del 2003 controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 297/99 della Corte d'Appello di MESSINA, depositata il 21/06/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/02/2003 dal Consigliere Dott. Salvatore SALVAGO;

udito per il ricorrente, l'Avvocato PALUMBO, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito per il resistente, l'Avvocato MIRTI DELLA VALLE, che ha chiesto il rigetto del ricorse;

udito il P. M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per l'accoglimento del quinto motivo, il rigetto nel resto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La Corte di appello di Messina con sentenza dell'11 giugno 1999 ha determinato l'indennità spettante a AO SF per l'espropriazione da parte del Comune di Spatafora di un terreno di sua proprietà ubicato nel territorio di quel comune (in cataso al fg. 4, part. 17 e 18) per la costruzione di un impianto sportivo polivalente, in L. 818.400 e quella per l'occupazione temporanea dell'immobile conseguente a decreto del 22 marzo 1993, in L. 272.800 + L. 11.000, osservando: a) che il fondo nel piano di fabbricazione del comune, prima di essere variato in zona F/1 per attrezzature sportive proprio per dar modo di edificare l'impianto sportivo, era classificato agricolo, perciò difettando delle possibilità legali di edificazione richieste dall'art. 5 bis della legge 359 del 1992 che, per converso, non attribuisce rilevanza alle sole possibilità effettive di edificazione;
b) che a nulla rilevava la menzionata variante che si era concretata non in un vincolo conformativo, nascente dalla zonizzazione del territorio, bensì in un vincolo preordinato all'espropriazione del quale secondo la giurisprudenza della Cassazione non doveva tenersi conto per la ricognizione dell'area e la determinazione della relativa indennità; c) che del pari ininfluente era la stima compiuta dalla della Commissione provinciale sul presupposto che il fondo avesse vocazione edificatoria, sia perché il giudizio di opposizione attribuisce alla Corte di appello l'autonomo potere-dovere di determinare autonomamente la giusta indennità spettante al proprietario dell'immobile, sia perché nel caso il comune di Spatafora aveva espressamente richiesto che la stima in questione fosse compiuta tenendo conto della natura agricola del terreno;
d)che conseguentemente tanto l'indennità di espropriazione, quanto quella di occupazione temporanea andavano calcolate con il criterio del valore agricolo medio del fondo, rispettivamente previsto dagli art. 16 e 20 della legge 865 del 1971. Per la cassazione della sentenza AO SF ha proposto ricorso per 5 motivi, illustrati da memoria;
cui resiste il comune di Spatafora con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo, lo SF, denunciando violazione degli art. 5 bis della legge 359 del 1992; 9 segg. della legge 865/1971, 3, 42 e
136 Costit., nonché motivazione insufficiente e contraddittoria, censura la sentenza impugnata per aver privilegiato l'interpretazione della prima di dette norme nel senso che la destinazione edificabile di un'area può essere ritenuta solo in presenza di possibilità legali di edificazione, mentre invece doveva essere preferita l'opposta interpretazione per cui alla particella "e" di cui al terzo comma doveva attribuirsi valore disgiuntivo, perciò richiedente il solo accertamento dell'edificabilità di fatto. Osserva che questa conclusione, cui perviene anche parte della dottrina e della giurisprudenza, fra cui la decisione 774 del 1998 della Cassazione, trova supporto;
a) nel 5^ comma della disposizione il quale presuppone che la dizione del 3^ comma sia sinonimo di edificabilità di fatto che a sua volta prescinde da quella legale, come dimostra anche il rinvio all'emanando regolamento per definirne i criteri;
b) in tutte le successive proposte del Governo circa il contenuto di detto regolamento, sfociate nel parere 13 giugno 1996 dell'Adunanza generale del Consiglio di Stato, pur essa favorevole a quest'ultima interpretazione;
c) negli stessi lavori preparatori che portarono alla stesura della norma i quali mostrano l'intendimento di definire il nuovo criterio riduttivo di calcolo, senza alcuna attenzione per nuovi principi da utilizzare anche per la ricognizione della natura delle aree;
d) nella presenza del 4^ comma il quale postula che la valutazione vada compiuta di volta in volta dall'interprete sulla base della situazione fattuale e dei criteri emanati dal nuovo regolamento allorché emesso;
e) nelle decisioni 442/1993 e 261/1997 della Corte Costit. che hanno fatto riferimento sia alle aree edificabili di diritto ovvero, sia (ed in alternativa) a quelle edificabili di fatto.
Il motivo è infondato.
Il ricorrente, ha infatti, riproposto l'interpretazione delle disposizioni del 3^ e 4^ comma dell'art. 5 bis, per cui detta normativa non richieda per il riconoscimento del carattere edificatorio di un suolo la somma dei due requisiti (possibilità legali e di fatto); e la congiunzione "e" abbia configurato due distinte ipotesi di edificabilità non suscettibili di influire reciprocamente, con le quali il legislatore avrebbe dimostrato propensione per una cumulabilità di chances edificatorie, sostanzialmente recependo il criterio dell'edificabilità di fatto fino ad allora seguito dalla giurisprudenza. Ed ha prospettato nuovamente le considerazioni con le quali parte della dottrina e qualche decisione di merito l'hanno sostenuta.
Ma questa Corte, fin dalle prime interpretazioni della norma nel respingerle, è stata fermissima nella considerazione congiunta delle "possibilità legali ed effettive di edificazione" e nel pretendere la necessaria concorrenza dei due requisiti riconoscendo, quindi, sul piano letterale alla particella "e" un valore cumulativo anziché disgiuntivo che lega ed armonizza le possibilità giuridiche con quelle effettive;
e su quello sistematico, la peculiarità del concetto di edificabilità adottato dalla norma che nega rilevanza autonoma ed esaustiva alla mera edificabilità di fatto, esigendo che essa si armonizzi con quella legale: e così escludendo che debba procedersi ad un apprezzamento edificatorio de facto, parallelamente allo sfruttamento edilizio di aree prossime, posto che l'introduzione di una generale e incondizionata bipartizione dei suoli, agricoli ed edificabili, la cui legittimità costituzionale è stata affermata proprio dalla decisione 261/1997 della Corte Costituzionale invocata dallo SF, non ammette figure intermedie, ed è associata ad una verifica oggettiva e non legata a valutazioni opinabili, che può esser data solo dalla classificazione urbanistica dell'area in considerazione.
E le recenti pronunce della Corte Costituzionale (sent. 179/1999) e della Cassazione (sent. 3298/2000) citate dal ricorrente, inserendosi nell'ambito di questa interpretazione - e non contrapponendosi ad essa hanno precisato che l'attribuzione da parte degli strumenti urbanistici al terreno di una vocazione edificatoria sia pure specifica ricorre quando esso sia destinato a ricevere non soltanto costruzioni edilizie in senso stretto, ma anche attrezzature e servizi realizzabili pure ad iniziativa privata o promiscua, in regime di economia di mercato, anche se accompagnati da strumenti di convenzionamento.
Da ciò la conclusione, recentemente ribadita anche dalle Sezioni Unite di questa Corte, della "prevalenza" e "sufficienza" del parametro della "edificabilità legale" ai fini della corrispondente qualificazione delle aree espropriate agli effetti indennitari e del rilievo "suppletivo" della edificabilità di fatto, utilizzabile soltanto nelle ipotesi, qui non ricorrenti, di aree comprese in comuni sprovvisti di piano ed ubicate fuori dal perimetro del centro edificato per le quali l'edificabilità può essere valutata solo in fatto, secondo gli indici elaborati dalla giurisprudenza;
ovvero dell'eventuale intervenuta decadenza di vincoli provvisori di inedificabilità (per inutile decorso del termine di cui all'art. 2 della legge 1187 del 1968), che comporta la riduzione delle aree su cui esse gravavano a superfici prive di disciplina urbanistica. (Cass. sez. un. 23 aprile 2001 172 e 173; sez. 1^ 2 marzo 2001 n. 3048; 9 giugno 2000 n. 7874; 29 aprile 1999 n. 4300). Mentre detta nozione svolge un ruolo ancora insostituibile nella valutazione dei suoli caratterizzati da edificabilità legale, posto che per essi la edificabilità va da un minimo (tendente a zero) ad un massimo, con una vasta gamma di situazioni quantitative intermedie su cui incide in misura determinante proprio l'edificabilità effettiva - quale attitudine del suolo ad essere sfruttato e concretamente destinato a fini edificatori;
e che dunque in tale funzione essa diviene elemento di valutazione decisivo per definire il maggiore o minore valore di scambio dell'immobile nell'ambito della già accertata attitudine edificatoria, anche in rapporto alle limitazioni quantitative prescritte dagli strumenti urbanistici (Cass. 9207/1999; 3839/1999;
774/1998).
Per cui il legislatore ha ritenuto necessaria l'emanazione di un regolamento (5^ comma) - ad oggi tuttavia non adottato - per definirne "criteri e requisiti"; e d'altra parte è proprio per la necessità di considerare entrambe le situazioni descritte dalla norma e, quindi, non solo quella principale (possibilità legali), ma anche quella subordinata (possibilità effettive) nei casi residui ora menzionati in cui sia utilizzabile per apprezzare la natura dell'area, ovvero per espletare la funzione complementare ora evidenziata, che Corte Costit. 442/1993 ha fatto riferimento, peraltro del tutto incidentalmente, anche all'edificabilità di fatto;
e non certamente per reintrodurre nella ricognizione della destinazione dell'area postulata dall'art. 5 bis, il criterio della sufficienza "delle possibilità effettive" di edificazione, inequivocabilmente esclusa invece, proprio dal 4^ comma (richiamato da Corte Costit. 261/1997, perciò erroneamente interpretata dallo SF) che alle aree edificabili contrappone non solo quelle agricole, ma anche la categoria di quelle "che ai sensi del 3^ comma non sono classificabili come edificabili". La quale risulterebbe priva di senso se la semplice presenza nei suoli legalmente non edificabili, della vocazione edificatoria fosse idonea ad annullare l'effetto negativo del vincolo che, invece secondo il legislatore ne impone la valutazione con i criteri della legge 865 del 1971. Con il secondo motivo, denunciando altre violazioni dello stesso art.5 bis, nonché degli art. 1 e 4 della legge reg. 35 del 1978 della regione Sicilia, lo SF si duole che la sentenza impugnata abbia qualificato agricolo il terreno in esame invocando l'insussistenza delle possibilità legali di edificazione, senza considerare: a) che con decreto assessoriale 880/1991 ne era stata mutata la destinazione in zona F/1 destinata ad attrezzature sportive;
per cui, dovendosene operare la ricognizione alla data del decreto di espropriazione e non a quella dell'imposizione del vincolo preordinato all'esproprio, siffatta variante peraltro adottata con lo specifico procedimento previsto dall'art. 4 della legge regionale, aveva già attribuito al terreno fin dal 1991 le possibilità legali di edificazione richieste dall'art. 5 bis;
b) che l'approvazione di una variante comporta comunque un mutamento della classificazione funzionale della proprietà, a nulla rilevando che sia emanata con formalità agevolata;
perché altrimenti si determinerebbe una inammissibile disparità di trattamento con le varianti adottate con il procedimento normale e addirittura con i vincoli preordinati all'espropriazione contenuti già nello originario strumento urbanistico disciplinati, invece dalla decisione 179 del 1999 della Corte Costituzionale. E si agevolerebbe la frode a tale disciplina consentendo ai comuni di vincolare a tempo indeterminato a zona agricola terreni su cui successivamente dovrebbero sorgere opere pubbliche;
c) che detta interpretazione è stata peraltro recepita da tutta la giurisprudenza di questa Corte in materia di p.e.e.p. ed estesa ai vincoli imposti per la realizzazione di opere da parte dei privati;
d) che, d'altra parte, rientrando tutti i vincoli nel potere di conformazione spettante alla p. a. ciò che deve rilevare ai fini di quelli espropriativi, dei quali non deve tenersi conto è se alla data dell'espropriazione del terreno, lo stesso sia ancora conformato come agricolo (nel qual caso l'indennità dovrebbe essere determinata in conseguenza), ovvero se l'amministrazione ne abbia mutato la destinazione sia pure in vista della realizzazione dell'opera:
giacché in tal caso, verificatosi nella fattispecie, non vi sarebbe alcuna valida ragione per escluderne la natura edificabile. Il motivo va accolto nei limiti appresso precisati.
La sentenza impugnata, provvedendo alla determinazione delle giuste indennità spettanti allo SF, chiesta dalle parti già nel giudizio introdotto con citazione del 20 agosto 1997 (pag. 2 e 3), in seguito al decreto di esproprio (Corte Costit. 67/1990; Cass. 3048/2001), e dichiarando di voler applicare al riguardo il principio ripetutamente enunciato dalla giurisprudenza di legittimità, ha escluso la natura edificabile del terreno SF perché al momento dell'imposizione del vincolo preordinato all'espropriazione - che non è stato localizzato nel tempo - era legalmente inedificabile in quanto inserito dal programma di fabbricazione del comune in zona omogenea "E", avente destinazione agricola (pag. 5); e perché quest'ultimo vincolo, nascendo dalla zonizzazione del territorio comunale, aveva carattere e funzione conformativi, dei quali dunque doveva tenersi conto nella determinazione di entrambe le indennità (pag.6).
Ed in effetti, l'interpretazione meramente letterale del 3^ comma dell'art. 5 bis recepita dalla sentenza impugnata, comporterebbe la retrodatazione della qualificazione dell'area oggetto dell'ablazione, al più tardi al momento della dichiarazione di p. u. dell'opera che è il provvedimento con cui in ogni caso è imposto il vincolo preordinato all'espropriazione, impedendo la possibilità di valutare le modificazioni della disciplina urbanistica intervenute tra tale momento e quello della vicenda ablatoria vera e propria: ed esponendo la norma secondo la Corte Costituzionale (sent. 442/1993), ad una declaratoria di illegittimità costituzionale.
È perciò prevalsa nella giurisprudenza della Consulta e di questa Corte Suprema, proprio al fine di non paralizzare oltre misura i proprietari e. privarli dei vantaggi derivanti da una disciplina urbanistica più attuale e contestuale al procedimento ablativo, una interpretazione logico-sistematica in base alla quale con tale espressione la norma ha inteso, non già spostare il dato temporale da tener presente per la determinazione del valore del bene espropriato, ma solo riaffermare il principio della irrilevanza del vincolo espropriativo ai fini dell'accertamento del valore del bene;

e recepire il principio giurisprudenziale del tutto consolidato che richiede la ricognizione delle possibilità legali di edificazione sussistenti al momento del verificarsi della vicenda ablatoria piuttosto che a quello antecedente di apposizione del vincolo preordinato all'esproprio; del quale, peraltro non deve tenersi conto nella valutazione dell'immobile.
Siffatto momento è stato, quindi identificato in quello di adozione del decreto ablativo, ove si tratta di determinare l'indennità di espropriazione ed il procedimento è, perciò, ritualmente definito dal provvedimento suddetto (Cass. 2474/2001; 3873/2000; 425/2000;
5733/1999; sez. un. 818/1999); mentre per l'indennizzo concernente l'occupazione temporanea tale momento coincide con quello del decreto che l'autorizza (Cass. 320/2001; 1764/1999).
Pertanto siccome la stessa sentenza impugnata ha accertato che l'occupazione temporanea dell'immobile era stata autorizzata con provvedimento sindacale del 26 giugno 1992 e che il decreto di espropriazione è stato pronunciato il 20 maggio 1997, è a ciascuna di tali date che doveva esserne compiuta la ricognizione legale di cui al menzionato 3^ comma dell'art. 5 bis per la determinazione delle relative indennità; con conseguente irrilevanza della situazione urbanistica del bene antecedente all'epoca dei suddetti provvedimenti (Cass. 3873/2000; 15 marzo 1999 n. 2272; 5 settembre 1998 n. 8826). E con la conseguenza ulteriore che, nella qualificazione e determinazione dell'immobile ai fini della stima dell'indennizzo, doveva tenersi conto della conformazione allo stesso impressa, anche attraverso vincoli negativi, dallo strumento urbanistico vigente a ciascuno di detti momenti: e, quindi, non soltanto dell'originario programma di fabbricazione - che è il solo ad essere stato considerato dalla Corte di appello - ma anche delle modifiche ad esso apportate dall'amministrazione comunale tra l'epoca del vincolo preordinato all'esproprio e la data dei decreti ablatori, che invece la sentenza impugnata ha menzionato solo genericamente ed incidentalmente, senza neppure individuarle ne' specificarne la tipologia e la data di approvazione, per poi affermare apoditticamente che trattavasi di "variante non idonea a conferire al terreno una qualità che esso per sè non possedeva" (pag. 6). Tutto questo non significa che la classificazione dell'area avrebbe dovuto trarsi automaticamente dalla destinazione attribuita dall'ultima di dette modifiche in ordine di tempo (che la Corte di appello, richiamando gli accertamenti compiuti dalla consulenza tecnica ha indicato in "F/1 per attrezzature sportive": pag. 4); ne' tanto meno che assume valenza decisiva la categoria provvedimentale in cui era contenuta nel senso suggerito dal ricorrente, che trattandosi di "variante" la stessa abbia sempre e comunque "portata conformativa della proprietà", (pag. 31; 45 e segg. del ricorso), per cui anche quando essa sia apportata allo specifico scopo di realizzare l'opera pubblica, il terreno sul quale ricade nella successiva espropriazione deve essere valutato proprio in base alla nuova destinazione attribuitagli dal provvedimento suddetto. L'inconsistenza di questo criterio risulta, infatti, palese ove si consideri che, essendo l'espropriazione, nel vigente sistema, rivolta alla realizzazione di opere di pubblica utilità, la stessa è consentita soltanto su suoli cui lo strumento urbanistico ha già impresso tale specifica destinazione;
per cui, ove l'area su cui venga localizzata l'opera abbia destinazione diversa o addirittura agricola, se ne impone sempre la preventiva modifica: come dimostrano proprio le disposizioni dell'art. 4 della legge reg. 35 del 1978 della Regione Sicilia ed 1 della legge statale 1 del 1978, invocate dal ricorrente che hanno previsto al riguardo anche un procedimento semplificato per introdurre la necessaria variante, in base al quale la deliberazione del consiglio comunale di approvazione del progetto preliminare e la deliberazione della giunta comunale (o del Consiglio comunale) di approvazione del progetto definitivo costituiscono esse stesse adozione di variante degli strumenti urbanistici vigenti (e, quindi, di modifica della precedente destinazione). Ed allora, qualificare edificatoria un'area solo perché tale destinazione abbia ricevuto a seguito della localizzazione in essa della costruenda opera pubblica e della necessaria conseguente variante apportata allo strumento urbanistico dopo la individuazione e prima dell'esproprio, che peraltro può compiersi anche nel corso dei lavori (o addirittura contestualmente alla realizzazione dell'opera: ed occupazione acquisitiva), comporterebbe che qualsiasi area a destinazione agricola debba essere valutata come edificatoria solo perché scelta per eseguirvi l'opera: posto che la realizzazione può avvenire solo se (e dopo che) venga apportata la necessaria variante allo strumento urbanistico. Ed il carattere edificatorio di un terreno dovrebbe affermarsi in qualsiasi espropriazione: così stravolgendosi proprio la regola introdotta dal ricordato 3^ comma dall'art. 5 bis, come interpretato dalla sentenza 442/1993 della Corte Costituzionale invocata dal ricorrente, che il legislatore ha meramente voluto consacrare in norma il principio secondo cui nella stima dell'area espropriata non si deve tenere conto del vincolo espropriativo, cioè si deve totalmente prescindere da esso. E che prescrive che la ricognizione delle possibilità "legali" di edificazione venga compiuta unicamente con riferimento alla destinazione attribuitagli dagli strumenti urbanistici al momento del decreto di esproprio: perciò senza tener conto di possibili successive destinazioni e/o utilizzazioni ne' in particolare delle trasformazioni urbanistiche che siano conseguenza diretta della preventivata realizzazione dell'opera di pubblica utilità, cui l'espropriazione è preordinata: altrimenti ponendosi a carico dell'amministrazione espropriante un incremento di valore dalla stessa procurato all'immobile con la propria attività ed a proprie spese (Corte Costit. 283/1993).
Proprio per evitare tali aberranti conseguenze e dare concreta attuazione alla menzionata regola, numerose decisioni di questa Corte (alcune delle quali citate in modo erroneo dal ricorrente) e da ultimo la nota sentenza 173/2001 delle Sezioni Unite, hanno quindi, enunciato il principio che in caso di variante il suo carattere conformativo (che soltanto consente di tener conto della nuova classificazione) e non ablatorio non discende dalla sua collocazione in una specifica categoria di strumenti urbanistici, ma dipende soltanto dai requisiti oggettivi, di natura e struttura, che presentano i vincoli in essa contenuti;
ed è dunque configurabile ove gli stessi mirino ad una (nuova) zonizzazione dell'intero territorio comunale o di parte di esso, sì da incidere su di una generalità di beni, nei confronti di una pluralità indifferenziata di soggetti in funzione della destinazione della intera zona in cui questi ricadono ed in ragione delle sue caratteristiche intrinseche;

o del rapporto (per lo più spaziale) con un'opera pubblica: soltanto in tal caso traducendosi - come dimostrano proprio le fattispecie relative ai P.e.e.p. esaminate dalla giurisprudenza ricordata dal ricorrente - in uno strumento ulteriore di conformazione della proprietà dei beni medesimi.
Per converso, se la variante non abbia una tal natura generale, ma imponga un vincolo particolare incidente su beni determinati in funzione non già di una generale destinazione di zona, ma della localizzazione di un'opera pubblica, la cui realizzazione non può coesistere con la proprietà privata, il vincolo che essa contiene deve essere qualificato come preordinato alla relativa espropriazione;
e da esso deve, dunque, prescindersi nella qualificazione dell'area pur quando la variante ne abbia mutato la classificazione urbanistica, con la conseguenza che esclusivamente in tal caso per la determinazione dell'indennizzo deve farsi riferimento alla previgente destinazione del P.R.G. ovvero (come nella specie) del programma di fabbricazione (Cass. 5727/2002; 6635/2002). Pertanto, la risposta che doveva essere data dal giudice di merito sulla destinazione legale dell'area espropriata dipendeva proprio dall'indagine, invece omessa del tutto in relazione alla natura ed al contenuto che le predette disposizioni modificative di quest'ultimo strumento urbanistico avevano in concreto assunto in merito alla "zonizzazione" del territorio municipale: in quanto se le stesse avevano introdotto una nuova classificazione (con i relativi vincoli), riguardante singoli immobili interessati alla realizzazione di opere pubbliche previste nel P.F. o da particolari disposizioni di legge, ovvero precisate in appositi provvedimenti amministrativi e da effettuare nell'interesse della collettività, quali l'impianto sportivo polivalente indicato dal c.t.u., si giustificava la conclusione raggiunta dalla Corte di appello, che detti provvedimenti - non importa se contenuti o meno in una variante - costituissero vincoli prodromici all'espropriazione; dei quali, doveva comunque non tenersi conto ai fini della valutazione dell'area.
Laddove, se il sopravvenire di detti provvedimenti si rivelava quale univoco ed indiscutibile segno di un sopraggiunto mutamento della programmazione urbanistica generale, per introdurre o comunque sottendere una nuova visione del complessivo assetto comunale in ordine all'identificazione delle zone destinande ad attrezzature sportive, il cambiamento di destinazione non avrebbe potuto più considerarsi mera componente del progetto espropriativo per la realizzazione di detto impianto e delle prescrizioni ad esso finalizzate;
e riposando su basi logiche autonome, nell'ambito della zona contemplata andava a mutare le previgenti disposizioni del P. F. e, di conseguenza, imponeva di tener conto della disciplina confomativa, astratta e generale sulla nuova utilizzazione della stessa. La quale, tuttavia, non comporta per ciò stesso il riconoscimento della natura edificatoria dell'immobile, come semplicisticamente dedotto dal ricorrente, ma, trattandosi di variazione in zona F/1 (pag. 4 della sentenza), rientrante nell'ambito di quelle che l'art. 2 d. m. 2 aprile 1968 include fra "le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale", postula l'ulteriore indagine circa la concreta disciplina e destinazione attribuitale da detti strumenti urbanistici: ove, infatti, la zona è stata concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico che non ne tollera la realizzazione ad iniziativa privata neppure attraverso strumenti di convenzionamento, il mutamento di classificazione non apporta alcuna modifica alla tipologia del nuovo vincolo di destinazione che continua a precludere ai privati tutte quelle forme di trasformazione del suolo che siano riconducibili alla nozione tecnica di edificazione e che siano come tali soggette al regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione edilizia: perciò includendo l'area espropriata nell'ambito della seconda categoria espressamente prevista dal 4^ comma del menzionato art. 5 bis.
Ove, invece, il vincolo posto dalla nuova classificazione introduce una destinazione realizzabile anche ad iniziativa privata o promiscua pubblico-privata, che non comporta cioè interventi (o successive espropriazioni) ad esclusiva iniziativa pubblica e, quindi, attuabili anche dal soggetto privato (non importa se direttamente ovvero in seguito ad accordi di natura complessa), lo stesso non è idoneo ad escluderne la vocazione edificatoria: a nulla rilevando per quanto si è detto avanti in merito alla nozione di edificabilità non riconducibile solo a quella di edilizia abitativa, che al proprietario sia in tal caso sottratta la possibilità di realizzare in proprio la potenzialità edificatoria per fini residenziali (Cass. sez. un. 172/2001; nonché 9669/2000; 8028/2000; Corte Costit. 179/1999). Resta in tale ultimo caso evidentemente fermo per le considerazioni di cui al 1^ motivo sul ruolo complementare ed integrativo svolto dalle "possibilità effettive di edificazione", il limite ai fini della valutazione dell'immobile nella fattispecie concreta, del diverso grado di commerciabilità e del diverso livello di apprezzabilità dello stesso in ragione della peculiare destinazione impressa alla zona in cui è compreso, dalla nuova classificazione (nel caso indicata quale F/1).
Assorbiti, dunque gli altri motivi e cassata la pronuncia impugnata che ha totalmente pretermesso anche queste indagini, dovrà il giudice di rinvio - che viene designato nella Corte di appello di Palermo - nuovamente provvedere alla determinazione delle chieste indennità attenendosi ai principi esposti in ordine alla ricognizione legale delle aree, espropriate;
ed infine, anche al regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il primo motivo, accoglie per quanto di ragione il secondo, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata e rinvia anche per le spese del giudizio di legittimità alla Corte di appello di Palermo.
Così deciso in Roma, il 26 febbraio 2002.
Depositato in Cancelleria il 1 agosto 2003