Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE CO - Presidente -
Dott. FINOCCHIARO Mario - Consigliere -
Dott. URBAN Giancarlo - rel. Consigliere -
Dott. AMENDOLA Adelaide - Consigliere -
Dott. LANZILLO Raffaella - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
DELPA s.n.c. di LR RI e CC IA e C, in persona del legale rappresentante, elettivamente domiciliato in Roma, Lungotevere Michelangelo n. 9, presso lo studio dell'avv. Biamonti Pier Luigi, che lo rappresenta e difende unitamente agli avv.ti SE Carretto e Antonio Lerici giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
SS RA, elettivamente domiciliato in Roma, Via SE Gioacchino Belli n. 27, presso lo studio dell'avv. Mereu Paolo, che lo rappresenta e difende unitamente all'avv. Alessandro Moroni giusta delega in atti;

- controricorrente -

e contro
BA TA e BA AN IU, domiciliati in Genova, Via Assarotti n. 5/1, presso lo studio dell'avv. Lucio Crispo;

- intimati -

avverso la sentenza della Corte d'Appello di Genova n. 1129/05 in data 14 dicembre 2005, pubblicata il 21 dicembre 2005. Udita la relazione del Consigliere Dott. Giancarlo Urban;

udito l'avv. Antonio Lenti;

udito il avv. Paolo Mereu;

udito il P.M. in persona del Cons. Dr. FUZIO Riccardo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato in data 23 ottobre 2001 la DE s.n.c., conduttrice di un immobile sito in Ventimiglia e destinato a gioielleria, deduceva di avere appreso che i locatori BA CO SE e BA TT con atto del 6 marzo 2001 lo avevano venduto a TI CO per il prezzo di L. 600.000.000, omettendo la comunicazione prevista dalla L. n. 392 del 1978, art.38; evocava quindi i predetti in giudizio davanti al Tribunale di
Sanremo, chiedendo l'accertamento della simulazione del prezzo dichiarato ed esercitando l'azione di riscatto previsto dall'art. 39 della legge citata.
Si costituiva il solo acquirente RO, eccependo la decadenza dall'azione di riscatto per tardiva proposizione, contestando anche che fosse intervenuta la dedotta simulazione.
Il Tribunale, con sentenza depositata il 30 luglio 2004, dichiarava la DE s.n.c. decaduta dal diritto di esercitare l'azione di riscatto, condannando solidalmente i convenuti a risarcire alla predetta i danni derivati dall'occultamento della compravendita, da liquidarsi in separato giudizio, nonché a rifonderle la metà delle spese processuali.
Con sentenza del 21 dicembre 2005 la Corte d'Appello di Genova rigettava l'appello proposto da DE s.n.c. che condannava alle spese;
riteneva che nella specie la conduttrice fosse decaduta dall'azione di riscatto, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 39, ritenuto che il termine in questione non fosse soggetto alla sospensione dei termini feriali.
Propone ricorso per cassazione la DE s.n.c. con due motivi. Resiste con controricorso TI CO.
Le parti hanno depositato memoria ai sensi dell'art. 378 c.p.c.. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso si denuncia la violazione e la falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 39, nonché l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia avendo la Corte d'Appello ritenuto che il termine previsto per l'esercizio del diritto di riscatto fosse un termine sostanziale e non processuale. In realtà poiché l'unico mezzo previsto dalla legge per l'esercizio del diritto è costituito dalla promozione di un giudizio, si deve ritenere che si tratti di un termine processuale, soggetto alla disciplina prevista dalla L. 7 ottobre 1969, n. 742. Con il secondo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 39, della L. n. 742 del 1969, artt. 1 e 3, in relazione agli artt. 1418, 1414 e 1415 c.c., nonché l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia avendo la Corte d'Appello ritenuto che l'esercizio del diritto di riscatto avrebbe potuto essere realizzato anche mediante atto scritto ritualmente comunicato al compratore. Nel caso concreto si sostiene che l'indicazione del prezzo (L. 600 milioni) sia stata simulata proprio per scoraggiare la possibilità di procedere al riscatto, e di conseguenza non vi era altra strada se non quella giudiziaria per far valere il diritto. In virtù di tale situazione il termine sarebbe sottoposto alla disciplina prevista dalla Legge del 1969.
I due motivi vanno trattati in unico contesto perché connessi. Questa Corte si è già pronunziata sulla questione della applicabilità della legge sulla sospensione dei termini feriali al termine indicato dalla L. n. 392 del 1978, art. 39, pervenendo alla conclusione che si tratta di termine di natura non processuale ma sostanziale, "atteso che il diritto di riscatto può essere fatto valere non soltanto con la citazione in giudizio ma, anche al di fuori del processo, con qualsiasi atto, ricevuto dal compratore entro mesi sei dalla trascrizione del contratto di compravendita, con il quale il conduttore comunichi per iscritto la volontà di riscattare l'immobile locato" (Cass. 17 novembre 1988 n. 6222). Di conseguenza la tesi sostenuta dal ricorrente appare destituita di fondamento, anche tenuto conto che unitamente all'esercizio del riscatto sia stata proposta azione di accertamento per la simulazione del prezzo pagato: tale ulteriore domanda presuppone che sia stato validamente esercitata l'azione di riscatto, il che è da escludere per quanto sopra precisato.
Il ricorso è quindi infondato e merita il rigetto;
segue la condanna della società ricorrente al pagamento delle spese, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione, Terza Sezione Civile, rigetta il ricorso;
condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 7.200,00 di cui Euro 7.000,00 per onorari, oltre spese generali e accessori come per legge.
Così deciso in Roma, il 20 aprile 2010.
Depositato in Cancelleria il 19 maggio 2010