Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DUVA Vittorio - Presidente -
Dott. PERCONTE LICATESE Renato - rel. Consigliere -
Dott. SEGRETO Antonio - Consigliere -
Dott. TALEVI Alberto - Consigliere -
Dott. SPIRITO Angelo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
INVESTIMENTI CEBROSA DI OS LU & C SAS, in persona del legale rappresentante pro-tempore Arch. AN OS, elettivamente domiciliata in ROMA VIA DELLA MERCEDE 52, presso lo studio dell'avvocato MARIO MENGHINI, che la difende unitamente all'avvocato FRANCESCO MAJOCCO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
D'AN GI;

- intimato -

avverso la sentenza n. 139/00 della Corte d'Appello di 368 TORINO sezione 2^ Civile emessa il 26/11/99, depositata il 24/01/00; 786/95, udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/02/04 dal Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE;

Udito l'Avvocato MENGHINI MARIO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per accoglimento del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Nel 1992 la s.p.a. Piemonte Strade conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Torino, D'NN LU, chiedendo la risoluzione, per inadempimento del convenuto, di un preliminare di vendita di un appartamento con annessa area di parcheggio stipulato il 25 marzo 1991, oltre al risarcimento dei danni.
In contumacia del convenuto, il Tribunale, con sentenza del 28 gennaio 1995, dichiarava risolto il contratto preliminare e condannava il D'NN al rilascio, in favore dell'attrice, dell'appartamento e dell'area di parcheggio, nonché a un risarcimento equitativo di lire 20.000.000.
Con la sentenza oggi impugnata, emessa il 24 gennaio 2000, la Corte torinese, in parziale accoglimento del gravame del soccombente, ha rigettato la domanda risarcitoria, per difetto di prova del danno. Ricorre per la cassazione la s.a.s. Investimenti Cebrosa di MO AN & C, che ha incorporato la s.p.a. Piemonte Strade, con un solo motivo.
L'intimato non ha svolto difese.
La ricorrente ha depositato una memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La ricorrente, denunciando la violazione degli artt. 1226 e 2697 C.c. nonché erronea motivazione su un punto decisivo della controversia, deduce che la prova dell'"an debeatur", ovvero del fatto causativo del danno, va individuata nell'inadempimento del D'NN e nella correlativa risoluzione del preliminare. Essendo pacifico che il D'NN ha occupato l'alloggio a decorrere dalla stipula, è evidente che la sussistenza del danno trova la sua radice nella comprovata impossibilità della società proprietaria di disporre dell'immobile durante l'illecita occupazione.
In relazione poi al "quantum debeatur", che pure, secondo il giudice di appello, non sarebbe stato provato, la ricorrente osserva che esso dev'essere evidentemente rapportato al valore locativo dell'immobile o all'equo canone, agevolmente calcolabile alla stregua della legge n. 392 del 1978, anche, se del caso, con l'ausilio di un tecnico;
con l'aggiunta della rivalutazione e degli interessi, già chiesti col gravame incidentale.
Il ricorso (bene notificato, ai sensi dell'art. 330 1 comma C.p.c., all'avvocato G. Chiera di Vasco, che, nel corso del giudizio di appello, ha sostituito l'avvocato G. Colonna, menzionato quindi nell'epigrafe della sentenza impugnata solo per errore) è infondato. La Corte, premesso che il criterio equitativo dell'art. 1226 C.c. è consentito solo nell'ipotesi in cui non sia possibile all'attore provare il preciso ammontare del danno, osserva che nella fattispecie deve "escludersi un'impossibilità oggettiva, per la Piemonte Strade s.p.a., di fornire la prova, attraverso supporti documentali ovvero di natura orale, delle caratteristiche dell'immobile necessarie per il computo dell'equo canone". Ne consegue che, "in applicazione del principio generale di cui all'art. 2697 C.c. (...), la società appellata non ha assolto al proprio onere comprensivo della prova della sussistenza del diritto e altresì della sua quantificazione". Di qui il rigetto dell'istanza risarcitoria della società venditrice.
Questa motivazione, rileva il Collegio, resiste alle critiche della ricorrente, avendo la sentenza fatto corretta applicazione dei principi di diritto vigenti nella materia.
Anzitutto, è giurisprudenza consolidata che l'esercizio in concreto del potere discrezionale del giudice di liquidare il danno in via equitativa ha come presupposto (art. 1226 C.c.) l'impossibilità o la rilevante difficoltà della parte di provare il danno nel suo esatto ammontare, il cui accertamento sfugge al sindacato di legittimità se adeguatamente motivato (Cass. 2 aprile 2001 n. 4788). in secondo luogo, la consulenza tecnica non può essere ammessa quando costituisca un mezzo per eludere l'onere probatorio incombente alla parte ai sensi dell'art. 2697 C.c., a meno che la stessa non si riveli necessaria all'acquisizione di una prova che la parte non possa in nessun modo fornire.
Poste queste premesse giuridiche, è conseguente, in base alla logica e al diritto, il ragionamento del giudice di appello, secondo cui nulla giova all'odierna ricorrente aver provato la sussistenza di un fatto potenzialmente produttivo di danno, come l'occupazione dell'immobile da parte del promissario acquirente inadempiente ("an debeatur"); se poi ha omesso di offrire, come sicuramente era in suo potere, persino gli essenziali elementi di fatto necessari ad una liquidazione equitativa del danno, ovvero, più precisamente, la documentazione occorrente (artt. 12 e segg. della legge 27 luglio 1978 n. 392) per parametrarlo almeno a quello che sarebbe stato l'equo canone di una libera locazione dell'immobile in parola ("quantum debeatur").
Si ravvisano giusti motivi di compensazione delle spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, il 19 febbraio 2004.
Depositato in Cancelleria il 27 settembre 2004