Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FIDUCCIA Gaetano - Presidente -
Dott. FANTACCHIOTTI Mario - Consigliere -
Dott. FICO Nino - rel. Consigliere -
Dott. MASSERA Maurizio - Consigliere -
Dott. TRAVAGLINO Giacomo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
DEQU AN, elettivamente domiciliato in ROMA VIA G. AVEZZANA 31, presso lo studio dell'avvocato GUIDI ENRICO, che lo difende unitamente all'avvocato TESTA GIANANTONIO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
IMPRESA CICERI COSTRUZIONI EDILIZIE S.P.A., in persona dell'Amministrare Delegato e legale rappresentante pro tempore CE Pietro Lorenzo, e DIMENSIONE 90 s.r.l., in persona dell'Amministratore Unico legale rappresentante pro-tempore geom. Molteni Alberto, elettivamente domiciliati in ROMA V.LE B. BUOZZI 68, presso lo studio dell'avvocato MELONI FRANCO, che li difende unitamente all'avvocato DONATO BARUFFINI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

contro
UNICREDIT BANCA S.P.A (già NIo S.p.A.), in persona del signor PP IO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA SETTEMBRINI 30, presso lo studio dell'avvocato GIANGIACOMO TORNABUONI, che lo difende unitamente all'avvocato LUIGI FAGETTI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

e contro
CALAN S.R.L. IN LIQUIDAZIONE;

- intimato -

avverso la sentenza n. 2478/01 della Corte d'Appello di MILANO, SEZIONE TERZA CIVILE emessa il 18/9/2001, depositata il 12/10/01; RG n. 1588/97;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 05/04/06 dal Consigliere Dott. Nino FICO;

udito l'Avvocato ENRICO GUIDO;

udito l'Avvocato DONATO BARUFFINI;

udito l'Avvocato PAOLO DEL BUFALO (per delega Avv. Luigi Fagetti);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dottor SCHIAVON Giovanni che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza del 28 giugno 1994 la corte d'appello di Milano ha riconosciuto a GI ELAC, privato della detenzione dell'immobile locato per effetto della decisione del Tribunale di Corno in data 1 dicembre 1989, di accoglimento della domanda proposta dalla locatrice CA s.r.l. ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 29, il diritto al ripristino, ai sensi dell'art. 31 della stessa legge, del contratto di locazione per la durata di sei anni a partire dalla reimmissione in possesso.
In forza di tale sentenza il ELAC ha notificato a ED IT s.p.a. atto di precetto per il rilascio dell'immobile, di cui era nel frattempo divenuto conduttore.
Assumendo di avere acquistato in buona fede il diritto di godimento dell'immobile, in forza di contratto preliminare di locazione stipulato il 19 novembre 1990 con CE ST IZ s.p.a., che aveva acquistato i locali da CA s.r.l., e di contratto definitivo stipulato il 13 maggio 1991 con Dimensione 90 s.r.l., a sua volta avente causa dall'PR CE, ED IT ha proposto opposizione ordinaria di terzo ex art. 404 c.p.c., comma 1, chiedendo dichiararsi l'inefficacia della sentenza della Corte d'appello nei propri confronti, ai sensi dello stessa L. n. 392 del 1978, art. 31. La Corte d'appello ha accolto l'opposizione e il ELAC ha proposto, contro la decisione, ricorso per Cassazione affidandolo ad un motivo, illustrato da memoria.
NI NC s.p.a., già ED IT s.p.a., e PR CE hanno resistito con controricorso. NI ha presentato memoria.
Dimensione 90 e CA non hanno svolto attività difensiva. MOTIVI DELLA DECISIONE
Col motivo proposto (violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 31) il ricorrente ha dedotto che per stabilire se l'opponente avesse acquistato in buona fede il diritto di godimento dell'immobile, non bisognava fare riferimento alla data della stipula del contratto preliminare di locazione, come ritenuto dalla sentenza impugnata, ma a quella successiva della stipula del contratto definitivo, data, quest'ultima, di sicura conoscenza, da parte del ED IT, per via della comunicazione ad esso fatta il 15 aprile 1991, della pendenza del giudizio di appello avente ad oggetto la domanda di ripristino del rapporto locatizio.
La censura è fondata.
Nel far salvi i diritti acquistati dai terzi in buona fede e, quindi, nell'accordare ad essi, in ragione della condizione personale di buona fede, la preferenza rispetto al diritto del conduttore al ripristino del contratto di locazione, la L. n. 392 del 1978, art.31, si riferisce ai diritti, reali o di godimento, il cui acquisto si sia perfezionato con la stipula del contratto definitivo, i soli idonei ad entrare in conflitto col diritto del conduttore illegittimamente privato della detenzione dell'immobile locato, determinando il contratto preliminare soltanto l'obbligo, per le parti contraenti, della conclusione del contratto definitivo, ossia della reciproca prestazione del consenso necessario all'acquisto, sicché per stabilire se il terzo abbia acquistato in buona fede occorre fare necessariamente riferimento al momento della stipula del definitivo e non della stipula del preliminare.
Pertanto, nell'assoluta irrilevanza del fatto che il contratto preliminare contenesse il testo proprio di quello che sarebbe stato il definitivo e che il diritto di ottenere il godimento dell'immobile, nascente dal preliminare, e il correlativo obbligo potessero essere fatti valere giudizialmente, ex art. 2932 c.c., costituendo un dato pacifico tra le parti la conoscenza in capo a ED IT, alla data della stipulazione del definitivo, della pendenza del giudizio per il riconoscimento del diritto del ELAC al ripristino del contratto di locazione, sicché non occorrono ulteriori accertamenti di fatto sul punto, va accolto il ricorso, va cassata la sentenza impugnata e va rigettata l'opposizione di terzo.
NI NC s.p.a, e PR CE ST IZ s.p.a., resistenti - soccombenti, vanno condannate al pagamento delle spese del giudizio di Cassazione.
Equo appare confermare la statuizione relativa alle spese del giudizio di opposizione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta l'opposizione di terzo. Condanna NI NC s.p.a. e PR CE ST IZ s.p.a.al pagamento in solido delle spese del giudizio di Cassazione, che liquida in Euro 7.100,00, di cui Euro 7.000,00 per onorari, oltre spese generali e accessori di legge. Conferma la statuizione relativa alle spese del giudizio di opposizione.
Così deciso in Roma, il 5 aprile 2006.
Depositato in Cancelleria il 22 maggio 2006.