Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CORONA Rafaele - Presidente -
Dott. NAPOLETANO Giandonato - Consigliere -
Dott. COLARUSSO Vincenzo - Consigliere -
Dott. BUCCIANTE Ettore - Consigliere -
Dott. MIGLIUCCI Emilio - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
STRUCTURA SRL, in persona del suo legale rappresentante pro tempore AN RO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA MONTE ZEBIO 30, presso lo studio dell'avvocato CAMICI GIAMMARIA, che lo difende unitamente all'avvocato FRANCESCHINI FABIO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
NF AN MO, NF LI;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n. 05360/03 proposto da:
NF LI, NF AN MO, elettivamente domiciliati in ROMA VIA OVIDIO 26, presso lo studio dell'avvocato DE FAZIO GIANLUCA, rappresentati e difesi dall'avvocato VERNA GIANPAOLO, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
contro
STRUCTURA SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore AN RO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA MONTE ZEBIO 30, presso lo studio dell'avvocato FRANCESCHINI FABIO, che lo difende unitamente all'avvocato CAMICI GIANMARIA, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 975/02 della Corte d'Appello di BOLOGNA, depositata il 05/09/02;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 01/06/04 dal Consigliere Dott. MIGLIUCCI Emilio;

udito l'Avvocato CAMICI Gianmaria, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale e rigetto ricorso incidentale;

udito l'Avvocato VERNA Gianpaolo, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso principale e l'accoglimento del ricorso incidentale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi;

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 2 e il 3 gennaio 1996 GE MO AT e TA AT convenivano in giudizio dinanzi al tribunale di Modena la s.r.l. Structura per sentire: dichiarare la riduzione del prezzo di vendita dell'immobile loro alienato dalla convenuta per difetti di costruzione:
condannare la predetta alla restituzione del prezzo e al risarcimento dei danni.
La s.r.l. Structura, costituendosi in giudizio, chiedeva il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, instava per la condanna degli attori al pagamento della residua parte del prezzo ancora dovuto.
Con sentenza del 30 settembre 2000 il tribunale, in parziale accoglimento della domanda proposta dagli attori, condannava la convenuta al pagamento delle somme: a) di L. 95.000.000 a titolo di riduzione del prezzo;
b) L. 44.950.000 per risarcimento del danno, oltre rivalutazione ed interessi;
rigettava le altre domande proposte dagli attori e quella riconvenzionale spiegata dalla convenuta. I giudici di primo grado ritenevano che:
in relazione alla domanda di riduzione del prezzo era risultato provato il sottodimensionamento della stanza che, avendo la superficie di mq. 12,84 anziché di mq. 14 come per legge, non poteva essere adibita a camera da letto matrimoniale secondo la destinazione contrattualmente stabilita, con conseguente apprezzabile diminuzione della godibilità dell'immobile; i vizi dell'impianto fognario a servizio dell'immobile acquistato erano stati causa di fenomeni di allagamento e di rigurgito delle acque ed erano solamente in parte eliminabili;
in riferimento alla domanda di risarcimento dei danni era risultata la necessità degli esborsi occorrenti per l'esecuzione delle opere dirette ad eliminare i difetti e le relative conseguenze secondo quanto accertato dalla consulenza tecnica d'ufficio;
era, altresì, accertato e quantificato il pregiudizio derivante dall'inagibilità temporanea dei locali, dai costi per l'eliminazione delle acque rigurgitate nonché dal disagio fisico e psicologico. Con sentenza del 31 maggio 2000 la Corte di appello territoriale, in parziale accoglimento dell'impugnazione proposta dalla s.r.l. Structura, determinava in L. 14.950.000 il risarcimento del danno a favore degli acquirenti, escludendo l'importo di L. 30.000.000 liquidato dal tribunale per l'inagibilità dell'immobile in considerazione del fatto che gli attori avevano acquistato soltanto la nuda proprietà del bene;
in accoglimento della riconvenzionale proposta dalla convenuta condannava gli attori al pagamento della somma di L. 15.749.311, a titolo di corrispettivo ancora dovuto;

dichiarava compensate per un quarto le spese del doppio grado di giudizio, per il residuo poste a carico dell'appellante. I giudici di appello innanzitutto escludevano che la richiesta di rideterminazione delle somme liquidate dai giudici di primo grado, formulate con l'appello, configurasse una domanda nuova;
ritenevano, quindi, che il credito oggetto della riconvenzionale spiegata dalla società venditrice si basava sulla dichiarazione resa in proposito dagli acquirenti che, configurando una ricognizione di debito titolata, comportava l'inversione dell'onere della prova, che era perciò posto a carico dei medesimi anche in relazione al mancato avveramento della condizione(completamento delle opere)al quale era stato subordinato l'adempimento dell'obbligazione. Venivano disattesi gli altri motivi dell'appello, ad eccezione del sesto, in base alle seguenti considerazioni.
Si era rivelata corretta la riduzione del prezzo(L. 5.000.000) stabilita dal tribunale per il sottodimensionamento di un vano che - in contrasto con la rappresentazione emersa dall'elaborato grafico del progetto, privo di indicazione utili per il calcolo delle dimensioni - non poteva essere destinato all'utilizzazione pattuita. In relazione al danno liquidato in L. 90.000.000 la sentenza, nel riconoscere la responsabilità del venditore ai sensi dell'art. 1490 c.c. per vizi dell'impianto fognario, rilevava che dalle indagini,
compiute dal consulente tecnico sin dall'accertamento tecnico preventivo, era risultata l'esistenza di carenze progettuali e costruttive del reticolo fognario che avevano determinato subito dopo l'acquisto allagamenti nel piano seminterrato venduto agli attori verificatisi ancora fino al momento del deposito della consulenza (1998);
l'esistenza dei difetti costruttivi erano confermati proprio dall'assunto difensivo secondo cui i rigurgiti non si erano verificati dopo l'installazione da parte del Comune di una pompa di sollevamento con cui gli scarichi provenienti dall'immobile degli attori venivano fatti confluire nella fogna comunale peraltro tale installazione aveva soltanto attenuato le conseguenze derivanti dai vizi strutturali di progettazione imputabili al venditore;

sulla responsabilità di quest'ultimo non potevano incidere la condizione della fogna comunale e la situazione generale dei luoghi, di cui la società avrebbe anzi dovuto tenere conto, sicché ininfluenti erano gli accertamenti chiesti in proposito dall'appellante mentre non era stato possibile accertare da parte del consulente gli interventi che l'appellante assumeva essere stati realizzati sul suolo pubblico per eliminare i vizi in questione, ne' d'altra parte era emersa alcuna prova sulle opere indicate dal geom. Franchinola richiesta di integrazione della consulenza d'uffici era tardiva oltreché inammissibile perché aveva carattere esplorativo;

Priva di pregio si era rivelata la doglianza relativa all'assegnazione a favore degli attori - acquirenti della nuda proprietà insieme ai compratori dell'usufrutto rimasti estranei al presente giudizio - dell'intera restituzione del prezzo e non solo della parte di prezzo relativa alla nuda proprietà, atteso che in relazione all'azione proposta era irrilevante la qualità di nudi proprietari e comunque la venditrice non aveva provato di avere ricevuto il prezzo parte dai nudi proprietari e parte dagli usufruttuari;

la somma di L. 12.350.000 era dovuta a titolo di opere da eseguire sul reticolo fognario.
Avverso tale decisione propone ricorso per Cassazione la s.r.l. Structura sulla base di quattro motivi.
Resistono con controricorso GE MO AT e TA AT che propongono altresì ricorso incidentale, affidandone l'accoglimento a tre motivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente va disposta, ai sensi dell'art. 335 c.p.c., la riunione del ricorso principale e di quello incidentale, in quanto proposti contro la stessa sentenza.
Con il primo motivo del ricorso principale la s.r.l. Structura, lamentando violazione e falsa applicazione di legge nonché contraddittoria motivazione, censura la decisione gravata che, nell'accogliere la domanda di riduzione del prezzo della compravendita, pari alla somma di L. 90.000.000(oltre a quella di L. 5.000.000, oggetto del secondo motivo), aveva assegnato agli attori l'intera somma senza considerare che, alla stregua del contratto stipulato dalle parti, compratori dell'immobile erano non soltanto gli attori - acquirenti della nuda proprietà - ma anche RI AT e UI AC, che avevano acquistato il diritto di usufrutto.
I giudici di appello - osserva la ricorrente - erroneamente avevano ritenuto che non sarebbe stata fornita dalla venditrice la prova di avere ricevuto il prezzo in parte dai nudi proprietari e in parte dagli usufruttuari: non ricorrendo un'ipotesi di solidarietà attiva si sarebbe dovuta suddividere la riduzione del prezzo fra gli acquirenti in proporzione del valore delle singole quote. Il motivo va disatteso.
La sentenza impugnata, nel respingere il motivo di appello in proposito formulato dalla ricorrente, ha rilevato che la venditrice avrebbe dovuto dimostrare di avere ricevuto parte del prezzo dai nudi proprietari e parte dagli usufruttuari:in assenza di tale prova l'intera riduzione andava perciò riconosciuta a favore degli attori dai quali la venditrice aveva riscosso il prezzo complessivo. Tenuto conto che, in presenza delle condizioni prescritte dall'art. 1492 c.c., il diritto alla restituzione delle somme presuppone l'effettiva dazione del prezzo da parte del compratore che agisce in garanzia, la decisione impugnata si è rivelata corretta avendo verificato - alla stregua delle risultanze processuali - che il corrispettivo della vendita era stato interamente versato dagli acquirenti della nuda proprietari:tale accertamento, costituendo oggetto dell'indagine di fatto riservata alla valutazione del giudice di merito, non è suscettibile di sindacato in sede di legittimità se non per vizio di motivazione, di cui la sentenza si è rivelata immune.
Con il secondo motivo la ricorrente, lamentando violazione e falsa applicazione di legge nonché contraddittoria motivazione, censura la decisione gravata che, nell'accogliere la domanda di riduzione del prezzo della compravendita, relativamente alla somma di L.

5.000.000 per sottodimensionamento di un vano, erroneamente aveva dato rilievo alla rappresentazione del grafico: piuttosto sarebbe stato decisivo considerare che la superficie complessiva della villetta consegnata era risultata perfettamente corrispondente a quella progettata e promessa in vendita, anche perché non sarebbe stato possibile realizzare una stanza di mq. 14 senza compiere un illecito edilizio;

l'immobile era comunque dotato di stanza da letto;
il sottodimensionamento non avrebbe potuto configurare il difetto di cui all'art. 1492 cela decisione impugnata-osserva ancora la ricorrente - in ogni caso era in contrasto con l'art. 1538 c.c., secondo cui in caso di vendita a corpo, come era da ritenersi quella stipulata fra le parti, è consentita la riduzione del prezzo soltanto se la misura reale del bene sia inferiore o superiore a un ventesimo, ipotesi quest'ultima, che non ricorreva nella specie. La censura è infondata. I giudici di appello, nell'accogliere la domanda di riduzione del prezzo, hanno rilevato che mentre nell'elaborato grafico del progetto vi era la rappresentazione di una camera matrimoniale, senza peraltro alcuna indicazione utile per il calcolo delle relative dimensioni, il vano realizzato si era rivelato di superficie inferiore a quella prescritta per legge in relazione alla funzione pattuita.
In tema di azione di garanzia per vizi della cosa venduta ricorre l'ipotesi prevista dall'art. 1492 c.c., qualora la difformità fra il bene consegnato e quello pattuito consista in un difetto inerente al processo di produzione o di fabbricazione o di formazione o di conservazione del bene(Cass. 13925/2002). Nella specie la decisione impugnata, facendo corretta applicazione del principio surrichiamato, ha qualificato come vizio redibitorio il difetto consistito nella progettazione e nella consegna di una camera matrimoniale risultata priva dei requisiti di legge prescritti:la destinazione del vano, accertata in base all'intepretazione delle pattuizioni contrattuali, costituiva l'oggetto di indagine di fatto riservata al giudice di merito e rivelatasi immune da vizi motivazionali.
Inconferente, pertanto, si è rivelato il richiamo dell'art. 1538 c.c.. Infatti tale norma, disciplinando l'ipotesi in cui nella vendita a corpo la misura reale del bene si sia rivelata non corrispondente a quella indicata in contratto - prevede una fattispecie del tutto diversa da quella in esame, che - come si è detto - ha ad oggetto la garanzia per vizi della cosa compravenduta.
Con il terzo motivo la ricorrente principale, lamentando violazione e falsa applicazione di legge nonché contraddittoria motivazione, censura la decisione gravata che, nell'accogliere la domanda di risarcimento del danno necessario per l'eliminazione dei vizi relativi all'impianto fognario privato(L. 12.350.000), non aveva tenuto conto che alla stregua delle relazione redatta dal perito Lelli, tale importo costituiva un duplicato della voce riconosciuta a titolo di riduzione del prezzo (pari a L. 90.000.0000): l'esecuzione delle opere in questione, risolvendo in maniera definitiva i problemi relativi agli allagamenti, avrebbe dovuto escludere l'accertata diminuzione di valore dell'immobile.
Il motivo è inammissibile.
La ricorrente, facendo riferimento alle indagini e alle conclusioni del consulente tecnico, sostanzialmente censura la valutazione delle risultanze processuali, rimesso all'apprezzamento discrezionale del giudice di merito e non suscettibile di sindacato da parte del giudice di legittimità, che ai sensi dell'art. 360 n. 5 c.p.c. non ha il potere di riesaminare e valutare autonomamente il merito della causa ma soltanto quello di controllare, sotto il profilo logico e formale, la correttezza dell'esame e della valutazione compiuti nella sentenza impugnata.
Con il quarto motivo la s.r.l. Structura, lamentando violazione e falsa applicazione di legge, censura la decisione impugnata che aveva rigettato l'istanza di integrazione della consulenza tecnica per accertare la funzionalità del reticolo fognario a seguito dei successivi interventi effettuati: il consulente, anche in base all'incarico conferitogli e alle osservazioni della parte, avrebbe dovuto verificare che, a seguito dell'allacciamento alla fogna comunale di quella proveniente dall'immobile degli attori, erano cessati gli allagamenti.
Il motivo va disatteso.
La sentenza ha in proposito rilevato che non sussistevano le condizioni per disporre l'integrazione della consulenza tecnica, giacché - oltre alla tardività della richiesta - l'incarico avrebbe avuto carattere esplorativo in difetto di precisa indicazione delle opere specifiche da verificare.
Il provvedimento di rigetto dell'istanza di integrazione della consulenza tecnica, rientrando nell'esercizio di un potere discrezionale del giudice di merito, è incensurabile in sede di legittimità se, come nella specie, risulta congruamente e correttamente motivato(Cass. 2164/2002). Pertanto il ricorso principale va rigettato.
Va esaminato il ricorso incidentale proposto da GE MO AT e TA AT.
Con il primo motivo i ricorrenti incidentali, lamentando violazione e falsa applicazione dell'art. 1988 c.c., censurano la decisione impugnata che, accogliendo la domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta, aveva fondato il diritto sulla dichiarazione consacrata nella scrittura prodotta, qualificandola come riconoscimento di debito titolato.
In considerazione del riferimento alla causale ivi menzionata (completamento delle opere) - osservano i ricorrenti non poteva trovare applicazione l'art. 1988 c.c., che esonera il creditore dall'onere probatorio relativo alla causa debendi: nella specie era la società venditrice a dovere dimostrare l'avvenuta effettuazione dei lavori;
in realtà il documento azionato dalla convenuta non costituiva una promessa unilaterale ma la prova dell'esistenza di un contratto a prestazioni corrispettive, in cui l'obbligazione di pagamento era espressamente correlata all'esecuzione e/o completamento dei lavori da parte della venditrice. Il motivo va disatteso.
La Corte, avendo accertato che i convenuti si erano riconosciuti debitori della somma di L. 14.448.909 in linea capitale per l'esecuzione di opere già effettuate, ha correttamente qualificato tale dichiarazione come ricognizione di debito titolata, in quanto in essa si faceva riferimento alla causa debendi e quindi al rapporto fondamentale.
In considerazione della presunzione iuris tantum dell'esistenza del rapporto fondamentale sancita dall'art. 1988 c.c. costituisce oggetto dell'onere probatorio posto a carico del debitore dimostrarne l'inesistenza, l'invalidità o l'inefficacia (Cass. 8515/2003;
15575/2000).
I giudici di appello, facendo corretta applicazione del surrichiamato principio, hanno accolto la domanda riconvenzionale proposta dalla società venditrice sul rilievo che i AT non avevano assolto l'onere di provare il mancato avveramento della condizione sospensiva (completamento delle opere), alla quale sarebbe stato subordinato il pagamento.
Con il secondo motivo i ricorrenti, lamentando violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c., censurano la decisione impugnata che aveva erroneamente ritenuto infondate le eccezioni di inammissibilità delle domande proposte per la prima volta in appello dalla s.r.l. Structura e ciò con riferimento alla riduzione del risarcimento del danno liquidato in primo grado.
La censura è infondata.
La richiesta di rideterminazione della somma pretesa da controparte con riduzione degli importi liquidati dal giudice di primo grado a favore degli attori costituiva una mera difesa rientrante nell'ambito del thema decidendum determinato dal petitum e dalla causa petendi azionati con la domanda introduttiva del giudizio.
Con il terzo motivo i ricorrenti, lamentando violazione e falsa applicazione dell'art. 91 c.p.c. deducono che, qualora il ricorso principale venisse rigettato e fosse invece accolto quello incidentale, andrebbe riformata la pronuncia relativa alla compensazione parziale delle spese processuali stabilita dai giudici di appello a seguito dell'accoglimento seppure parziale dell'impugnazione proposta dalla s.r.l. Structura: quest'ultima dovrebbe essere condannata al pagamento integrale delle spese processuali.
Il motivo è inammissibile, posto che con tale mezzo i ricorrenti non censurano la statuizione sulle spese della sentenza impugnata ma chiedono un diverso regolamento nell'ipotesi di riforma della decisione impugnata.
Anche il ricorso incidentale va, pertanto, rigettato. Sussistono giusti motivi per la compensazione delle spese della presente fase.

P.Q.M.

Riunisce i ricorsi e li rigetta. Compensa spese.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 1 giugno 2004. Depositato in Cancelleria il 24 settembre 2004