REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Dott. Roberto01459 /03 LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto Locazione SEZIONE TERZA CIVILE Oneri accessori Composta dagli Ill.mi sigg.ri Magistrati: R.G. N. 9627/01 Dott. Vincenzo CARBONE Rel Consigliere Cronn3133 Dott. CH VARRONE Consigliere 480 Consiglicrc Rep. Dott. CH LO PIANO ud. 26/11/02Consigliere Dott. Brunc DURANTE ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: FONDAZIONE ENPAM, con sede in Roma in persona del Presidente Prof. Dott. Eolo Parodi, elettivamente domiciliata in ROMA LARGO TRIONFALE 7, presso lo studio dell'avvocato LUIGI MANNUCCI, che la difende, giusta delega in atti;
ricorrente -

contro

LL EL;

- intimato -

avverso la sentenza 11. 299/00 della Corte d'Appello di 2002 ROMA, Sezione IV Civile, emessa il 28/01/00 ė 2299 depositata il 23/02/00 (R.C. 3047/99); udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/11/02 dal Consigliere Dott. Roberto PREDEN;
udito l'Avvocato Luigi MANNUCCI;
uditc il P.M. in persona dei Sostituto Procuratore Generale Cott. Raffaele CENICCOLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto notificato il 22.11.1996, l'Ente nazionale di previdenza ed assistenza dei medici ed odontoiatri (E.N.P.A.M. intimava a CH IN, conduttore di un appartamento di proprietà dell'ente, sfratto per morosità per mancato pagamento del conguaglio degli oneri accessori relativi all'esercizio 1990/1991, pari a L.

1.456.969 e lo citava contestualmente per la con- valida davanti al Pretore di Roma. L'intimato si opponeva eccependo, tra l'altro, la prescrizione biennale del credito, ai sensi dell'art. 6 della legge n. 841 del 1973. Il Pretore, definendo il giudizio con sentenza, AC- coglieva l'eccezione di prescrizione;
rigettava la do- manda;
condannava l'attore al pagamento delle spese. Pronunciando sull'appello dell'E.N.P.A.M., la Corte d'appello di Roma lo accoglieva parzialmente e compen- sava le speso del grado. Considerava: che nella specie era applicabile il termine biennale di prescrizione previsto dall'art. 6 della legge n. 843 del 1971; che il termine, essendo l'immobile locato sito in editicio appartenente ad unico proprietario, decorreva non dalla data di approvazione del bilancio consuntivo, ma dalla dala di chiusura della gestione dell'esercizio; che le difficoltà di individuazione della normativa da appli- spese del care giustificavano la compensazione delle primo grado. Avverso la sentenza l'E.N.?.A.M, ha proposto ricor- so per cassazione, affidato a Lre motivi. Non ha svolto difese l'intimato. Il ricorrente ha depositatc memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE 1. Con i primi due motivi, da esaminare congiunta mente per la connessione delle rispettive censure, il ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazio- ne degli artt. 2948, n. 3, C.C., 6 della legge n. 841 del 1973, e 84 della legge n. 392 del 1978, in rela- zione all'art. 360, П. 3, c.p.C., assume che erronea- mente il giudice di appello ha ritenuto applicabile la prescrizione biennale prevista dal citato art. 6 per il credito del locatore per oneri accessori, in luogo di quella quinquennale prevista dal citato art. 2948, n. 3, per i crediti concernenti le pigioni delle case a 3 ogni altro corrispettivo di locazioni.

1.1. I primi due motivi sono infondali. Questa S.C. ha statuito che credito del locatore per il pagamento degli oneri condominiali posti a cari- della legge n.392 deldel conduttore dali'art. 1978 sull'equo cancne si prescrive nel termine di due anni indicato dall'art. 6 della legge n. 841 del 1973 per il diritto del locatore al rimborso dello spese so- stenute per la fornitura dei servizi posti, per con- tratto, a carico del conduttore, poiché Lale norma, an- che se inserita in una legge relativa alla proroga dei contratti di locazione degli immobili ad uso di abita- zione, introduce una deroga al principio codicistice della prescrizione quinquennale del canone di locazione e di ogri altro corrispettivo di locazioni fissato dall'art. 2948, n. 3, c.c., che risponde ad un'esigenza di rapida definizione di quell'accessorio rapporto giu- ridico, Comune ad ogni locazione, e che è, pertanto, applicabile anche agli oneri accessori dovuti dal con- duttore in base all'art. 9 della legge n. 392 del 1978, genza che a ciò osti l'art. 84 di quest'ultima legge che, disponendo l'abrogazione di tutte le norme incom- patibili con la legge sull'equo canone, non può essere riferita anche alle disposizioni in materia di prescri- zione di cui al citato art. 6, che trascende 1 regime 4 vincolistico (sent. n. 5795/93; n. 4588/95; I.. 11163/97 n. 11715/02). Al suindicato orientamento il Collegio ritiene di uniformarsi, non avendo il ricorrente svolto argomenta- zioni che inducano a discostarsene. Ed appare manifestamente intondata l'eccezione di illegittimità costituzionale dell'art. 6 della legge n. 841 del 1973 in riferimento agli artt. 3 e 24 Cost. sollevata dal ricorrente nella parte conclusiva del ri- corso e sviluppata con la memoria, por asserita dispa- rità di trattamento in materia di prescrizione in rela- zione ai canoni ed agli oneri accessori, stante la 50- stanziale analogia delle due voci. Contrariamente a quanto asserito dal ricorrente, i due crediti present.a- I10 un significativo carattere distintivo. Il credito per oneri accessori, a differenza del credito per il canone, che riguarda Somma di importo predeterminato dal contratto, riguarda somme di entità mulevole, in relazione alla concreta erogazione dei servizi, ed sorretto dalla specifica documentazione della spesa. Non è quindi ingiustificata la diversità di disciplina circa il termine di prescrizione quinquernale per il canone e biennale per gli oneri accessori - poichè la previsione del più breve termine di prescrizione per il credito avente ad oggetto gli oneri accessori -rova razionale giustificazione nell'esigenza della defini- zione delle contestazioni relative a tale rapporto ac- cessorio in un ambito temporale ragionevolmente conte- nuto.

2. Con il terzo motivo, il ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 2935 c.c., in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c., assume che erio- neamente il giudice di appello ha disatteso la tesi dçl locatore, secondo cui il termine di prescrizione decor- re dalla data di approvazione del consuntivo.

2.1. Il motivo va disatteso. Questa S.C. ha statuilo che, nel caso di edificio in cordominio, la decorrenza della prescrizione del di- ri to del condominio-locatore al rimborso degli oneri accessori decorre dalla data in cui l'assemblea approva il bilancio consuntivo annuale, atteso che solo in tale momento sorge il diritto del condominio verso il cendo- mino e, correlativamente, il credito verso il condutto- re (sent. n. 5160/891. Ha invece ritenuto che, nell'ipotesi del locatore unico proprietario - che ha la gestione diretta delle spese per la fornitura dei servizi accessori nell'ambito dei rapporti di locazione intrattenuti con i conduttori delle singole unità immobiliari che Com- pongono l'edificio, ed è portanto in grado di quantifi- 6 care l'entità complessiva della spesa sostenuta nel corso dell'anno, nel momento in cui conclude la gestio- e di stabilire quindi gli importine dell'esercizio, dovuti dai singoli conduttori la data di decorrenza ' della prescrizione del diritto al rimborso degli oneri accessori posti, per legge ° per contratto, a carico del conduttore, deve essere individuata in quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell'ambito del rapporto di locazione (sent. n. 1338/00; n. 11715/02). Correttamente, quindi, il giudice di appello non ha preso in considerazione il conto consuntivo approvato פי in data successiva al marzo 1994, concernendo il credi- to azionato oneri accessori relativi all'esercizio 1990/1991, e dovendosi aver riguardo, alla stregua del suindicato principio, alla data di chiusura della ge- stione del detto esercizio.

3. In conclusione, il ricorso è rigettato. spese del 4. Non vi è luogo a provvedere sulle giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Nulla sulle spese. Così deciso in Roma il 26.11.2002 IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE IL CANCELLIERE C1 innocenzo Barista 7