Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ENZO MERIGGIOLA - Presidente -
Dott. VITTORIO DUVA - Consigliere -
Dott. ANTONIO LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. GIULIANO LUCENTINI - Consigliere -
Dott. BRUNO DURANTE - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
DI IA BE, elettivamente domiciliata in ROMA VIA LAURA MANTEGAZZA 24, presso il Cav. LUIGI GARDIN, difesa dagli avvocati FRANCESCO LAURORA, NICOLA LAURORA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
AMADEUS SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA V.LE CASTRO PRETORIO 25, presso lo studio dell'avvocato VINCENZO MESIANO, che la difende unitamente all'avvocato ALDO PIVATO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2537/96 del Tribunale di VENEZIA, emessa il 05/11/96 e depositata il 20/0l/97 (R.G. 2078/96);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/11/98 dal Consigliere Dott. Bruno DURANTE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA che ha concluso per l'accoglimento del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 31.3.1995 Di RN TR adiva il pretore di Venezia, chiedendo la determinazione del canone in relazione alla locazione ad uso albergo di appartamento in Venezia, Lista di Spagna 225.
Deduceva che il canone convenuto era di lire 3.000.000 mensili, ma la società conduttrice (Gino S.r.l. ora US S.r.l.) si era assunto l'obbligo di eseguire nell'arco della durata del contratto specificate opere di ristrutturazione e restauro con una spesa complessiva di lire 360.000.000; che il contratto si era rinnovato a norma dell'art. 28 L. 392/l978 per un ulteriore novennio e, concorrendo l'importo dei lavori ad integrare il canone, si rendeva necessario procedere alla determinazione di esso per ristabilire l'equilibrio sinallagmatico.
La società conduttrice resisteva alla domanda, che veniva rigettata dal pretore sul rilievo che il canone convenuto era "valido per tutta la durata del rapporto contrattuale".
La Di RN si gravava di appello, che il Tribunale di Venezia rigettava con sentenza emessa il 5.11.1996, considerando che "il meccanismo contrattuale di determinazione del canone secondo un importo proporzionato all'entità delle spese assuntesi dalla società US non appare limitato al primo novennio, ma all'intera (e non determinata) durata del contratto, qualunque essa fosse;
in mancanza di una previsione espressa per rideterminare il canone alla sua prima scadenza non può che concludersi per l'infondatezza della pretesa di parte locatrice".
Per la cassazione di tale sentenza la Di RN ha proposto ricorso, affidato a tre motivi;
ha resistito con controricorso la società US, che ha depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo la ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 1571 c.c. in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c., deduce che è apodittica l'affermazione della sentenza impugnata, secondo la quale le spese, di cui si è fatta carico la società conduttrice, contribuiscono a formare il canone per tutta la durata del rapporto.
In realtà, la previsione contrattuale è nel senso che le spese si riferiscono al primo novennio, sicché l'affermazione introduce, comunque, un'alterazione del sinallagma e, in caso di rinnovazione del contratto, si traduce per la locatrice in effetti ad un tempo peggiorativi e penalizzanti, privandola della parte di canone costituita dalle spese almeno per un novennio.
Con il secondo motivo la ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1571 c.c., 27, 28, 29 L. 392/1978 in relazione all'art. 360, n. 3 c.p.c., sostiene che l'affermazione della sentenza impugnata, secondo la quale la locazione "de qua" non ha durata determinata, si pone in contrasto con la legislazione vigente, che configura la locazione come contratto di durata;
la detta sentenza avrebbe dovuto, viceversa, ravvisare rinnovazione tacita del contratto e ritenere che si è costituito un nuovo rapporto, riconoscendo fondatezza alla pretesa di determinazione del canone mediante ricomposizione delle due componenti (denaro ed opera) in una somma di denaro.
Con il terzo motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1371 c.c., nonché vizi di motivazione, e censura il giudice di appello per non avere applicato le normali regole ermeneutiche, sostituendo la propria soggettiva opinione all'effettiva volontà delle parti e pervenendo all'inaccettabile conclusione che la durata del rapporto è indeterminata e le spese concorrono a formare il canone per tutta la durata.
Aggiunge che in caso di perplessità interpretativa il detto giudice avrebbe dovuto fare ricorso al criterio ermeneutico di cui all'art.1371 c.c.; criterio ispirato all'equo contemperamento degli interessi delle parti, che nella specie avrebbe condotto a conclusioni perfettamente opposte.
I motivi, che si esaminano congiuntamente per ragioni di connessione, sono fondati nei limiti che risultano da quanto appresso. In materia di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, non essendo previsto un meccanismo legale di determinazione corrispondente all'equo canone, vige il principio della libera determinazione convenzionale del canone;
principio eccezionalmente derogato dall'art. 32 L. 392/78 per le clausole di aggiornamento per variazioni del potere di acquisto della moneta o clausole ISTAT con disposizione insuscettibile di applicazione analogica alle altre clausole contrattuali volte ad incrementare il valore reale del canone per diverse e successive frazioni del medesimo rapporto, da ritenere valide salvo che non rappresentino il concreto mezzo per eludere il limite posto dalla norma sopra indicata (cfr. Cass.19.8.1991, n. 8883; Cass. 3.8.1987, n. 6695).
Quale espressione di autonomia contrattuale è legittima la clausola, con la quale venga pattuito canone locativo costituito per una parte da somma di denaro e per altra dall'esborso di somme determinate per ristrutturazione e restauro dell'immobile locato. Nella specie, la questione è se l'esborso costituisca parte del canone fino alla prima scadenza contrattuale ovvero per tutta la durata della locazione, qualunque essa sia, con la conseguenza che nel primo caso si deve procedere alla determinazione del canone e nell'altro no.
La soluzione, adottata dalla sentenza impugnata, risulta censurata con esplicito riferimento al contenuto della volontà negoziale, sicché occorre verificare se sussistano i vizi concernenti l'interpretazione del contratto di locazione, che sono stati denunciati.
Ribadito che l'interpretazione del contratto, mirando all'accertamento della comune intenzione delle parti, è riservata al giudice del merito ed è sindacabile in sede di legittimità solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale fissati negli artt. 1362 ss. c.c. o per vizi di motivazione (cfr. ex plurimis Cass. 30.1.1995, n. 1092); confermato l'orientamento giurisprudenziale (per il quale cfr. Cass. 20.5.1997, n. 4480; Cass.26.6.1997, n. 5734), secondo il quale il criterio letterale rappresenta strumento prioritario dell'operazione interpretativa, il cui uso positivo impedisce il ricorso agli ulteriori criteri;
va rilevato che la sentenza impugnata non ha fornito alcuna motivazione dell'affermazione, secondo la quale le spese per la ristrutturazione ed il restauro concorrono a formare il canone per tutta la durata della locazione, e non si è data neppure carico di verificare se il contrario risultasse dalla stessa formulazione letterale del contratto.
Pertanto, il ricorso va accolto nei limiti indicati e la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altra sezione del Tribunale di Venezia, che procederà a nuovo esame sulla base dei principi di cui sopra e provvederà a regolare le spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie, per quanto di ragione, il ricorso;
cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione del Tribunale di Venezia. Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della terza sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 10 novembre 1998. Depositato in Cancelleria il 26 febbraio 1999