Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CALFAPIETRA Vincenzo - Presidente -
Dott. MENSITIERI Alfredo - Consigliere -
Dott. DE JULIO Rosario - Consigliere -
Dott. PICCIALLI Luigi - Consigliere -
Dott. TROMBETTA Francesca - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
IL IMM. SRL, in persona dell'Amm.re Unico ROSSELLA LUIGIA MATASSI, elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA ADRIANA 15, presso lo studio dell'avvocato CERQUETTI ADRIANO, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
SO IN, elettivamente domiciliato in ROMA CORSO FRANCIA 182, presso lo studio dell'avvocato NARDI SIMONETTA, che lo difende, giusta delega in atti;

- resistente con procura -
e contro
NI IO;

- intimato -

avverso la sentenza n. 779/2001 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 06/03/2001;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 20/10/2004 dal Consigliere Dott. Francesca TROMBETTA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FINOCCHI GHERSI Renato che ha concluso per rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 31/07/1995 NI IO e SO IN convennero in giudizio davanti al Tribunale di Roma la IL Immobiliare s.r.l. deducendo: che con la convenuta avevano, in data 25/02/1994, stipulato un contratto preliminare di compravendita avente per oggetto l'acquisto di un villino al prezzo di L. 310.000.000 dei quali L. 150.000.000 dovevano essere corrisposte mediante accollo di parte dei mutui ipotecari concessi alla promittente venditrice dalla BANCA DI ROMA;
che avendo versato acconti per L. 226.480.000 avrebbero invece dovuto accollarsi solo una quota di mutuo pari a L. 73.520.000; che, invano, avevano invitato la IL a stipulare il contratto definitivo. Chiedevano, pertanto, che accertato il loro adempimento fosse emessa sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., con condanna della convenuta al pagamento delle opere non eseguite. La convenuta costituitasi contestava la domanda e svolgeva domanda riconvenzionale deducendo;

che il preliminare di vendita faceva parte di una più ampia serie di accordi intercorsi, nel tempo, fra le parti, in base ai quali la "IL aveva promesso il villino quale pagamento di lavori idraulici e di impiantistica che gli attori tramite la società A.I.T. srl di cui, il NI era socio, avrebbero effettuato sull'intero complesso immobiliare costituito da 21 villini di proprietà della IL la cui costruzione era stata appaltata alla RE.COST. 2000 S.R.L. salvo, in ogni caso, l'accollo del mutuo per L. 150.000.000;
che le fatture quietanzate rilasciate ai promittenti acquirenti non si riferivano a pagamenti del corrispettivo della vendita pagati in contanti ma a riconoscimenti di crediti maturati dalla A.I.T. SRL in relazione agli stati di avanzamento dei lavori appaltati, lavori che non completati, ne' realizzati a regola d'arte, avevano prodotto un danno consistente alla IL per cui l'importo di tale danno andava detratto dagli importi riconosciuti;
che, infine, gli attori avevano chiesto la realizzazione di migliorie al villino promesso in vendita, eseguite quasi completamente per cui il prezzo di vendita doveva essere maggiorato dell'importo di L. 90.000.000 in forza dell'accordo intervenuto tra le parti.
Espletata C.T.U. il Tribunale con sentenza 30/03/1998 trasferiva la proprietà del villino agli attori ex art. 2932 c.c. subordinando l'efficacia del trasferimento, all'accollo da parte degli attori di parte del mutuo ipotecario fino alla concorrenza di L. 83.520.000, condannando la IL al pagamento in favore degli stessi della somma di L. 26.350.000, oltre interessi legali dal 31/07/1995 al saldo;

respingeva la domanda riconvenzionale. Su impugnazione della IL la Corte di Appello di Roma, con sentenza 06/03/2001 respingeva l'impugnazione.
Afferma la Corte d'Appello che la IL giustifica il proprio inadempimento all'obbligo di trasferire il bene eccependo l'inadempimento della AIT SRL ad un contratto di appalto stipula con la RE.COST. 2000, parte estranea al giudizio, appalto di cui non è cenno nel preliminare e che non è opponibile agli appellati, terzi estranei. Comunque, dice la Corte Territoriale, anche ove l'adempimento del contratto di appalto avesse costituito solo il parziale corrispettivo del trasferimento immobiliare, la relativa pattuizione avrebbe dovuto risultare da atto scritto ed anche in siffatta ipotesi avrebbe dovuto essere dedotto e provato un "collegamento tra i negozi" conosciuto voluto da entrambe le parti. Quanto alle richieste istruttorie esse, per la Corte d'Appello, sono inammissibili;
in parte perché le circostanze dedotte vanno provate documentalmente;
in parte perché irrilevanti in quanto relative al contratto di appalto estraneo al preliminare.
Avverso tale sentenza ricorre in Cassazione la IL. Nessuna attività difensiva hanno svolto le controparti. MOTIVI DELLA DECISIONE
Deduce la società ricorrente a motivi di impugnazione:
1) la violazione e falsa applicazione degli artt. 1350, 1351 c.c., art. 2725 c.c., art. 244 c.p.c.; l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5): - per avere la corte d'appello, non ammettendo le prove per testi articolate dalla rincorrente, erroneamente ritenuto che il patto che si intendeva provare, siccome stipulato fra le parti del contratto preliminare, - patto secondo cui il corrispettivo del contratto di appalto (alla cui esecuzione era vincolato il promittente acquirente NI tramite impegno assunto dalla società di cui era socio) quale credito del promittente acquirente, sarebbe stato conteggiato in detrazione sul prezzo del trasferimento immobiliare - dovesse risultare da atto scritto NONOSTANTE l'atto scritto debba ritenersi necessario quando il patto abbia ad oggetto gli elementi essenziali del contratto;
e non quando, come nella specie, esso attenga alle modalità di pagamento del prezzo;
2) l'omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia ex art. 360 c.p.c., n.

5 - per avere la corte d'appello nel confermare il rigetto, da parte del Tribunale, della domanda riconvenzionale proposta dalla ricorrente (con la quale si chiedeva che il prezzo del trasferimento immobiliare fosse maggiorato di L. 90.000.000 per lavori di miglioria, sui quali le parti avevano raggiunto un distinto accordo scritto, lavori quasi totalmente eseguiti, come accertato dal C.T.U., OMESSO sul punto qualsiasi motivazione NONOSTANTE con specifico motivo di appello il rigetto fosse stato impugnato e la domanda riconvenzionale documentata con la produzione dell'accordo scritto.
Il primo motivo di ricorso è infondato. Corretta è, infatti, la decisione della corte d'appello che ha affermato la necessità che il complesso ed articolato accordo che sarebbe intervenuto fra le parti (secondo il quale, sostanzialmente, il corrispettivo del contratto di appalto stipulato fra la A.I.T. srl e la RE.COST. 2000 SRL, quale credito del promissario acquirente sarebbe stato conteggiato in detrazione sul prezzo del trasferimento immobiliare) dovesse essere provato per iscritto.
Deducendosi, infatti, una serie di pattuizioni intercorse fra soggetti terzi, estranei al presente giudizio che, al più, ipotizzano avvenute cessioni di credito in ordine alle quali il - consenso del terzo è solo supposto;
non può sostenersi, come fa il ricorrente, che una tale serie di pattuizioni verrebbe ad incidente solo sulle modalità di pagamento del prezzo di cui al preliminare. Infatti, non sono solo tali modalità a risultare modificate;
ma è tutto il contratto preliminare di vendita che viene alterato attraverso una disciplina pattizia diversa da quella risultante dal contratto scritto, realizzata mediante accordi verbali anteriori o contemporanei che, ponendo il preliminare al centro di una serie di negozi il cui collegamento è solo ipotetico (perché dipendente dalla volontà di terzi estranei) finiscono con il condizionare la realizzazione della stessa funzione economica sociale del preliminare di vendita.
La necessità di provare per iscritto i suddetti accordi discende dall'essere un immobile l'oggetto del preliminare di vendita, nonché dal divieto di cui all'art. 2722 c.c.. Il motivo in esame va, pertanto, respinto. È, viceversa, fondato il secondo motivo di ricorso, perché, avendo la corte territoriale, nel respingere l'appello, implicitamente - confermato il rigetto della domanda riconvenzionale - con la quale si chiedeva che il residuo prezzo dovuto fosse aumentato dell'ammontare di L. 90.000.000 per i lavori di miglioramento apportati all'immobile oggetto del preliminare di vendita, lavori quasi interamente eseguiti, non ha dato alcuna spiegazione di tale rigetto.
In accoglimento del secondo motivo di ricorso, la sentenza impugnata va cassata limitatamente al motivo accolto, con rinvio ad altra sezione della Corte d'Appello di Roma che provvederà ad un nuovo esame della controversia, nonché alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo di ricorso;
accoglie il secondo motivo;
cassa in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d'Appello di Roma.
Così deciso in Roma, il 20 ottobre 2004.
Depositato in Cancelleria il 26 gennaio 2006