Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Enzo MERIGGIOLA - Presidente -
Dott. Paolo VITTORIA - Consigliere -
Dott. Antonio LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. Mario FINOCCHIARO - Consigliere -
Dott. Donato CALABRESE - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
COOP EMANCIPAZIONE CONTADINI, con sede in Rossano, in persona del suo Presidente pro tempore legale rappresentante Sig. PA RU, elettivamente domiciliato in ROMA LUNGOTEVERE DELLE NAVI 30, presso lo studio dell'avvocato GIUSEPPE NACCARATO, difeso dall'avvocato SERAFINO TRENTO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
LI LI, LI LU, LI IO, domiciliati in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difesi dall'avvocato ALFONSO GUGLIELMINI con studio in 87067 ROSSANO (CS) CORSO GARIBALDI 187, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1/96 della Corte d'Appello di CATANZARO SEZ SPEC AGRARIA, emessa il 09/12/95 e depositata il 24/01/96 (R.G. 112/94);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/06/98 dal Consigliere Dott. Donato CALABRESE;

udito l'Avvocato Dott. Serafino TRENTO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MACCARONE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso dell'1.10.1991 LI IP, LU e AT adivano la Sezione specializzata agraria del Tribunale di Rossano, esponendo di essere proprietari di un fondo rustico sito in località Torre Pinta di Rossano, parte del quale - per una estensione di circa cinque ettari - era stata concessa in affitto, con decreto prefettizio del 21.3.1945, alla "Cooperativa emancipazione contadini" di Rossano, con la specifica destinazione della coltivazione del fondo ad ortaggi.
Assumevano, quindi, che la detta Cooperativa si era resa responsabile di grave inadempimento contrattuale, consistente: nella costruzione abusiva sul fondo di numerosi fabbricati per civile abitazione;
nella messa a dimora di alberi vari;
nella insufficiente manutenzione dei fossi di scolo;
nella recinzione in muratura di parti del fondo con frazionamento dell'unità poderale. Instavano, pertanto, per la risoluzione del rapporto e la restituzione dell'immobile.
Instauratosi il contraddittorio, la Cooperativa contestava le denunciate inadempienze e deduceva di aver apportato al fondo palesi migliorie, di cui chiedeva rinconvenzionalmente l'indennizzo. Con sentenza del 21.12.1993 l'adita Sezione accoglieva la domanda di risoluzione del contratto di affittanza e condannava la convenuta al rilascio dell'immobile, dichiarando nel contempo l'improcedibilità della domanda riconvenzionale per il mancato esperimento del tentativo di conciliazione e mancata osservanza delle formalità di cui all'art. 418 c.p.c. la pronuncia, gravata dalla soccombente, veniva confermata dalla Corte d'appello di Catanzaro con sentenza del 9.12.1995. Avverso tale sentenza la Cooperativa emancipazione contadini ha proposto ricorso per Cassazione, svolgendo due motivi. LI IP, LI LU e LI AT hanno resistito con controricorso illustrato da memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo, deducendo violazione dell'art. 5 l. n. 203/1982, improcedibilità o improponibilità della domanda attorea,
nonché insufficiente motivazione su punto decisivo della controversia, la ricorrente lamenta che i LI hanno contestato il preteso inadempimento con un unico atto, e cioè con quello con il quale hanno richiesto l'esperimento del tentativo di conciliazione, e non con apposito altro atto.
La censura deve essere disattesa, poiché la questione circa l'idoneità o meno di un'unica comunicazione inviata all'ispettorato provinciale dell'agricoltura e alla controparte - ad assolvere en trambi gli adempimenti preventivi prescritti dagli artt. 5 e 46 della legge n. 203/1982 ha trovato infine soluzione negativa ad opera delle Sezioni Unite.
Esse, intervenute a comporre il contrasto tra l'indirizzo per il quale i preventivi adempimenti possono essere assolti anche mediante un'unica contestuale comunicazione e l'altro indirizzo per il quale la contestazione dell'inadempimento deve formare oggetto di un atto separato e autonomo, precedente a quello volto allo svolgimento del tentativo conciliativo in sede amministrativa, hanno invero deciso che il concedente che intenda far ricorso al giudice per chiedere la risoluzione del contratto agrario è tenuto all'osservanza di entrambi gli oneri, stante la distinta previsione normativa, le differenze strutturali e di campo degli adempimenti preventivi richiesti ed il coordinamento logico sistematico degli stessi alla stregua delle relative finalità [sent. 19.1.1993 n. 633]. La contestazione ex art. 5 è difatti prevista con esclusivo riferimento alla risoluzione del contratto ed è volta a permettere la sanatoria delle inadempienze da parte del conduttore del fondo ed a realizzare quindi quel riequilibrio del rapporto contrattuale che elimina in radine ogni possibilità di controversia giudiziaria, incidendo perciò direttamente sul piano sostanziale, mentre in un'ottica essenzialmente processuale si colloca la comunicazione ex art. 46, che presente un più vasto ambito di applicazione (ogni contratto in materia di contratti agrari), ha funzione tipicamente conciliativa, perseguita con l'intervento di soggetti estranei ed esperti della materia, e dà vita ad una vera fase procedimentale, in ordine alla quale sono precisati i soggetti partecipanti e i tempi di svolgimento.
Le due comunicazioni non sono d'altro canto fungibili, proprio perché la prima rappresenta un mezzo che delimita l'inadempimento rilevante per la risoluzione e la seconda si caratterizza esclusivamente come filtro riduttivo dell'azione giudiziaria, che in tema di risoluzione presuppone logicamente un inadempimento non sa nato.
L'esposto criterio, inteso ad escludere la contestuale osservanza dei due adempimenti mediante un unico atto, ha tuttavia ricevuto, da parte del medesimo giudice di legittimità, un contemperamento, attraverso la formulazione di un ulteriore criterio che ne delimita la portata. Si è detto infatti che la giusta valorizzazione della finalità avuta di mira dal legislatore con la imposizione della preventiva contestazione degli inadempimenti, intesa a dar modo al conduttore di sanarli e di salvare cosi la prosecuzione del rapporto, permette di affermare che la possibilità per il conduttore di ovviare all'inadempimento denunciato dalla con troparte e di precludere la risoluzione del contratto sottende la sanabilità degli inadempimenti, com'è confermato dalla previsione di un termine a tal fine (tre mesi), si che il concetto di sanabilità dell'inadempimento, e di converso di insanabilità, è correlato alla possibilità o meno di eliminare l'inadempimento nel detto termine di tre mesi. (Salvo che l'inadempimento non si concreti in una situazione immodificabile o in una violazione irreversibile o in un comportamento integrante reato, per i quali, essendo in sè insanabili, non ha ragione d'essere la contestazione). Ora, con apprezzamento di fatto insindacabile in questa sede, siccome congruamente motivato ed immune da errori giuridici, il giudice del merito, non obliterando la questione relativa alla necessità della previa contestazione ex art. 5 l. 203/82, ma di essa invece dandosi carico, ha ritenuto che la stessa non rilevasse nel caso di specie, per essere questo "caratterizzato da una serie di inadempienze estremamente gravi, alcune delle quali sicuramente insuscettibili di sanatoria nei termini previsti dalla suddetta normativa". E tali, in quanto cioè inadempienze non sanabili, dovevano nella specie considerarsi, secondo lo stesso giudice, "le de nunciate ed accertate compromissioni della destinazione agricola di una consistente parte del fondo, nella zona a ridosso del confine demaniale, attuate mediante la suddivisione in lotti recintati e la costruzione abusiva in essi di fabbricati", sì da derivarne una "marcata ed incisiva trasformazione delle caratteristiche intrinseche e di destinazione di quel terreno", per la quale doveva "considerarsi praticamente impossibile ogni ipotesi di ripristino della originaria destinazione agricola di quella zona del fondo, almeno nel breve termine di tre mesi fissato dalla legge". Ciò, ad avviso della Corte territoriale, non solo per i tempi, sicuramente più lunghi, necessari al la demolizione di ben dodici fabbricati e relativi impianti accessori ed arborei, da effettuare sempre previe le necessarie autorizzazioni amministrative, pure abbisognevoli di con gruo e non prevedibile periodo di tempo, ma anche perché la completa e doverosa restituzione delle attitudini agrarie al terreno de quo richiedeva necessariamente l'ulteriore e gravosa attività di rimozione dei detriti nonché il riattamento dell'humus vegetativo, non ottenibile agevolmente, e di certo non in breve tempo, dopo l'indicato intervento edificatorio e demolitorio. Non si vede, perciò, quale più diffusa motivazione occorreva sul punto.
Anche inoltre con riguardo al carattere penalmente illecito delle costruzioni - formulando per esso soltanto un rilievo ad abundantiam, come fa desumere l'uso dell'espressione avverbiale "peraltro" - la Corte ha spiegato perché le stesse concretizzassero, nel caso in esame, una inadempienza insanabile, evidenziando a questo proposito che gli effetti dannosi di tali costruzioni "si riverberano" sugli ignari proprietari, anche in relazione alle "possibili sanzioni amministrative irrogabili nella specie". Viene così superata, con siffatta motivazione, la preclusione posta dall'altra e precedente sentenza delle stesse Sezioni Unite (n. 632 del 19.1.1993, richiamata a sua difesa dalla ricorrente e secondo cui dal novero delle violazioni irreversibili devono escludersi ancorché integrino ipotesi di reato, le costruzioni realizzate in violazione delle norme edilizie, in quanto trattasi di reato non perpetrato direttamente in danno del concedente e perché le costruzioni sono suscettibili di rimozione), avendo la Corte d'appello individuato, con valutazione di merito insidacabile, un pregiudizio diretto in danno dei concedenti, e quindi una ragione dell'interesse degli stessi a dolersene, nonché avendo altresì evidenziato le difficoltà "connesse all'abbattimento delle costruzioni per il ripristino delle attitudini agrarie del terreno, non realizzabili agevolmente e certamente non in un breve termine, quale, rispetto alle stesse, quello di tre mesi.
Peraltro, pur superata la detta preclusione dalla motivazione di specie, devesi comunque esprimere perplessità in ordine alla preclusione stessa, giacché, a fronte di un reato consumato, anche se non in danno della persona del concedente ma sui suoi beni, la conservazione dei rapporti tra le parti è in tale caso fortemente messa in discussione, incidendo sulla componente fiduciaria alla base del rapporto contrattuale agrario, la cui violazione si fa per vero rientrare nel concetto di inadempimento, atteso il carattere meramen te esemplificativo attribuito all'elencazione contenuta nell'art. 5 l. n. 203/1982. L'interpretazione che restringe la condotta integrante le ipotesi di reato non al comportamento antigiuridico dell'agente, ma al coinvolgimento diretto in esso del concedente, delinea di conseguenza una tutela del conduttore che, come è stato notato, non si rinviene nella norma.
Col secondo motivo, denunciando violazione dell'art. 5 cit. e motivazione insufficiente su punto decisivo della controversia, la ricorrente lamenta che la Corte d'appello abbia ritenuto la sussistenza di un inadempimento grave, tale da giustificare la risoluzione del contratto, in elementi che, invece, escludono con evidenza la sussistenza di un siffatto inadempimento. Assume, infatti, che le colture impiantate si giustificavano con la razionale coltivazione del fondo;
che la concessione in favore della Cooperativa comportava la possibilità di coltivazione per ciascun socio di singole porzioni del fondo;
che il frazionamento delle quote per la coltura non può considerarsi lottizzazione;
che nessun rilievo è stato dato alle sentenze penali di condanna dei soci per (esclusiva) occupazione del suolo demaniale.
Anche questa doglianza, nei suoi vari profili, deve essere disattesa, poiché la Corte d'appello, con valutazione di merito adeguatamente e logicamente motivata, ha evidenziato, ai fini della ritenuta gravità delle inadempienze e della conseguente risoluzione del contratto di affitto, la marcata ed incisiva trasformazione delle caratteristiche intrinseche e di destinazione di quel terreno, dovuto al mutamento dell'ordine colturale del fondo (attuato con l'impianto di colture arboree e con il frazionamento del terreno in quote fra i soci, coltivate in maniera del tutto autonoma da ciascun assegnatario e munite di manufatti (depositi, ricoveri per animali, pozzi ecc.) a servizio esclusivo delle quote stesse) e dovuta altresì alla utilizzazione di parte del fondo a scopi edificatori e per residenze prevalentemente estive - con recinzioni in muratura e reti metalliche dei terreni circostanti da parte di soci della Cooperativa, di loro eredi - spesso non esercenti attività agricola - e qualche volta di estranei.
La ritenuta gravità dell'inadempimento, oltre dunque al carattere obiettivo derivante dalla situazione così posta in essere dai componenti della Cooperativa, va d'altronde connessa alla - modifica dell'ordinamento colturale del fondo rispetto all'espressa previsione che questo doveva avere "specifica destinazione di col tivazione ad ortaggi", con la conseguenza, quindi, che la Cooperativa aveva l'obbligo di mantenere la destinazione economica del fondo voluta dal concedente.
La libertà di iniziativa, di organizzazione e di gestione di cui gode l'affittuario ai sensi dell'art. 10 legge n. 11 del 1971 e dell'art. 16 legge n. 203 del 1982 trova difatti limite, secondo la giurisprudenza di questa Corte regolatrice [v., da ultimo, sent.

9.4.1997 n. 3085], nell'obbligo dello stesso affittuario di con servare la struttura funzionale e la destinazione economica del fondo originaria o pattuita e di astenersi, perciò, dall 'infrangere le regole della fedele esecuzione del contratto, dallo sconvolgere del rapporto e dal ledere l'interesse - variamente configurabile - del concedente.
Il che, del resto, e' reso palese anche dall'art. 5 l. 203/82, che espressamente ricollega il concetto di gravità
dell'inadempimento alla conservazione del fondo, giacché impone all'affittuario, pena la risoluzione del contratto, non solo di provvedere alla "normale e razionale coltivazione del fondo", ma anche di assicurare la "conservazione ... del fondo medesimo", ciò che non può di certo dirsi osservato nel caso all'esame, sia in relazione all'impianto di colture arboree, sia in relazione alla realizzazione di opere edificatorie.
È evidente, allora, che la censura della ricorrente che privilegia in modo diverso i dati processuali, attraverso una diversa prospettazione della situazione esistente - tende, contra legem e superando quelli che sono i limiti del giudizio di legittimità, a conseguire una nuova valutazione degli elementi e dei fatti acquisiti al processo, difforme da quella motivatamente e correttamente resa del giudice del merito.
Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato.
Le spese del giudizio di Cassazione seguono le regole della soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente alle spese, liquidate in L. 22.000, oltre agli onorari liquidati in L.

2.500.000. Così deciso in Roma, il 9.6.1998.
Depositato in Cancelleria il 8 gennaio 1999.