Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Manfredo GROSSI - Presidente -
Dott. Antonio LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. Giuliano LUCENTINI - Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI - Rel. Consigliere -
Dott. Antonio SEGRETO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
GI NA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA E.DELL'ACQUA 133, presso lo studio dell'avvocato ELIO CANZONA, che la difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
D'AL NO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA A.REGOLO 12/D, presso lo studio dell'avvocato ITALO CASTALDI, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 3129/96 della Corte d'Appello di ROMA, emessa il 21/06/96 e depositata il 09/10/96 (R.G.2936/94);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/09/98 dal Consigliere Dott. Giovanni Battista PETTI;

udito l'Avvocato Dott. Elio CANZONA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo NARDI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione (6 ottobre 1989) D'SS IN, nella veste di locatore, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Roma la propria conduttrice IL LE e ne chiedeva la condanna al risarcimento dei danni per la ritardata consegna della res locata (locazione cessata il 4 ottobre 1985, consegna avvenuta il 5 ottobre 1988).
Il locatore assumeva di aver invitato la conduttrice, ancor prima del giudizio, a concordare i termini e le modalità di pagamento della indennità di avviamento commerciale e di aver messo a disposizione la somma di L.

9.486.000. La convenuta si costituiva e contestava il fondamento delle pretese, vuoi perché l'indennità era stata pagata solo il 6 ottobre 1988, vuoi perché in precedenza non era stata mai offerta, vuoi perché il ritardo era derivato a sua volta da ritardi burocratici circa le autorizzazioni amministrative per opere da realizzare nel nuovo esercizio commerciale. Istruita la lite il Tribunale, con sentenza (5537/94) accoglieva la domanda attrice e condannava la conduttrice al pagamento, per il ritardo nella consegna, della somma di lire 11.685.555 ed accessori. In particolare il Tribunale riteneva contraria a buona fede la condotta della conduttrice e precisava che lo ius ritentionis poteva essere esercitato solo in opposizione ad atti esecutivi del provvedimento di rilascio, così interpretando la normativa di cui all'art. 69 della legge di equo canone. Contro la decisione ha proposto appello la IL, deducendo due motivi, diretti, il primo all'affermazione dello ius ritentionis e di utilizzazione dell'immobile sino alla data della corresponsione della indennità, ed il secondo, subordinato, ad una minore determinazione del quantum. Il locatore ha chiesto la conferma della decisione. Con sentenza, depositata il 9 ottobre 1996, la Corte d'Appello di Roma ha rigettato l'appello condannando la appellante alla rifusione delle spese del grado.
Per quanto qui ancora interessa la Corte territoriale precisava:
quanto allo ius ritentionis, che in linea di principio esso non poteva desumersi dall'art. 69 della legge di equo canone, ma che operava come mezzo di opposizione all'esecuzione contro l'ordinanza pretorile di rilascio. Che comunque, dalle risultato processuali, emergeva che la conduttrice ebbe a comportarsi contro le regole della buona fede, impedendo al locatore ogni possibile intesa circa la corresponsione dell'indennità (v. motivaz. Ff. 5 e 6);
b. quanto alla misura del risarcimento, esso era stato esattamente determinato, tenendo conto del periodo decorrente dalla data della cessazione del contratto alla data dell'avvenuta riconsegna. Contro la decisione ricorre la conduttrice deducendo tre motivi di censura, resiste la controparte con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso è infondato in ordine ai motivi dedotti.
Con il primo motivo si deduce: "erronea e falsa applicazione delle norme di diritto: art. 1460 c.c. La locataria non ha adempiuto non per doloso rifiuto ma per conseguire quanto dovutole per legge e cioè l'indennità di avviamento commerciale, finalizzata dalla stessa legge a porre il conduttore in condizioni di realizzare altrimenti la gestione dell'esercizio da trasferire." Aggiunge "la violazione "art. 69 della L. 1978 n. 392, il penultimo comma di detta norma prevede che l'esecuzione del rilascio dell'immobile è condizionata all'avvenuta corresponsione in concreto della indennità di avviamento".
La tesi del ricorrente, in termini tecnici, è la seguente:
esistenza di un diritto soggettivo di ritenzione, con conseguente utilizzazione della res locata, sino al momento del pagamento dell'indennità. Legittimità del rifiuto di riconsegna della res sino a quel momento.
Sul punto il giudice del merito ha deciso precisando:
a. che non esiste alcun diritto di ritenzione, ma di opposizione alla esecuzione del provvedimento di rilascio, e ciò in base all'art. 69 citato;

b. che il rifiuto di rilascio era illecito perché contrario a buona fede, avendo il conduttore consapevolmente impedito lo svolgimento di utili trattative, procrastinando così dolosamente la riconsegna della res.
Entrambi gli argomenti risultano giuridicamente corretti:
da un lato questa Corte, sia pure attraverso una evoluzione interpretativa, è ormai ferma nel ritenere che non esista un diritto di ritenzione in favore del conduttore, ma un diritto di opposizione all'esecuzione (che nel caso di specie non è mai stata avviata) (Cfr. Cass. 10 luglio 1997 n. 6270 e precedenti ivi citati); d'altro lato è corretta la valutazione della "colpevolezza" della condotta della parte che dolosamente rifiuta la riconsegna della res, a rapporto scaduto o risoluto, ponendo così in essere la condizione dell'evento lesivo della sfera patrimoniale del locatore, che perde, ingiustamente, l'utilizzazione della res.
Il diritto del locatore al risarcimento è per responsabilità aquiliana, ai sensi dell'art. 2043 cod. civ. (cfr. Cass. 1997 n. 6270, citata) ove la condotta del conduttore integri gli elementi, oggettivi e soggettivi, dell'illecito civile;
altrimenti vi sarà responsabilità contrattuale ai sensi dell'art. 1591 cod.civ. (conf. Cass. 21 gennaio 1995 n. 696). Non sussiste dunque alcuna errata applicazione delle norme sostanziali richiamate da parte dei giudici del merito in ordine a tale prima censura.
Con il secondo motivo si deduce: "omessa motivazione delle circostanze della buona fede della IL e sulle circostanze del niun danno patito dal locatore, come si è domandato di provare". Entrambe le censure sono generiche e infondate. La mala fede della parte conduttrice è stata analiticamente e diffusamente motivata, ergo restava esclusa la possibile presenza della buona fede. Il danno per la mancata utilizzazione della res, è danno emergente, computabile sulla base di criteri oggettivi di calcolo, ma nei termini (dies a quo e ad quem) indicati dai giudici del merito. La censura doveva investire i criteri di liquidazione non la circostanza generica di una verifica "ex post" del danno. Con il terzo motivo si deduce la contraddittorietà della motivazione "ove si consideri che si dà per certo il diritto della ricorrente, ad ottenere l'indennità di avviamento, ma si esclude di poterlo azionare, come previsto dal citato articolo 69". Il motivo è assorbito dalle considerazioni già svolte nel rigettare il primo;
la motivazione è coerente, perché da un lato esclude la costruzione di un diritto di ritenzione, che opererebbe ad libitum del conduttore, specie se esperto in tecniche di rinvio, e d'altro lato riconduce la ratio legis dell'art. 69 alla sede naturale deputata dallo stesso legislatore, e cioè al momento ed alle procedure relative al rilascio.
Al rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente alla rifusione delle spese ed onorari di questo grado di giudizio, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla rifusione delle spese ed onorari di questo giudizio di cassazione, che liquida in lire 150.000 per spese ed in lire unmilionecinquecentomila per onorari.
Così deciso in Roma, il 24 settembre 1998.
Depositato in Cancelleria il 3 febbraio 1999.