REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Corte d'Appello di L'Aquila
La Corte d'Appello di L'Aquila, composta dai Magistrati
Francesca Coccoli Presidente rel.
Mariangela Fuina Consigliere
Augusta Massima Cucina Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1301/2023, posta in decisione nell'udienza collegiale del 26 marzo 2025, tenutasi in trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., vertente tra
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) C.F._2
entrambe rappresentate e difese dall'Avv. dall'Avv. Maria Grazia Loreti,
appellanti

contro corrente in Avezzano, P.IVA in persona del suo legale CP_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore rappresentata e difesa dall'Avv. PAOLO DI GRAVIO
appellata
avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n. 158/2023 del Tribunale di Avezzano pubblicata in data 25.05.2023.
All'udienza del 25 marzo 2025 tenutasi in trattazione scritta, secondo quanto previsto dall'art.127 ter c.p.c., all'esito dei termini già concessi ai sensi dell'art. 352 c.p.c. e del deposito delle comparse conclusionali e memorie di replica, le parti costituite hanno rassegnato le conclusioni con note scritte depositate telematicamente e il Collegio ha riservato la causa in decisione.
Conclusioni delle appellanti, in citazione e non modificate:
“in via pregiudiziale e cautelare, sospendere e/o revocare la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per i motivi tutti meglio dedotti nel presente atto;

- in via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 158/2023 emessa dal
Tribunale di Avezzano, Sezione Civile, Giudice Dott.ssa Caterina Lauro nell'ambito del giudizio N.R.G. 638/2018, depositata in cancelleria in data 25.5.2023, mai notificata, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si abbiano ripetute e trascritte e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto.
Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre
IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio”.

Conclusioni dell'appellata, come da note di precisazione delle conclusioni del
27.12.2024:
pag. 2/20 “Voglia la Corte di Appello di L'Aquila:
1)- Dichiarare inammissibile ed infondato in fatto e in diritto e comunque rigettare
l'appello avversario per le causali di cui in narrativa, emanando ogni consequenziale pronuncia.
Con vittoria di spese, diritti ed onorari del doppio grado di giudizio da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario”.
FATTO E DIRITTO


1.Sentenza impugnata. Con sentenza n. 158/2023, pubblicata in data 25.05.2023, il
Tribunale di Avezzano rigettava le domande proposte da e Parte_1 [...]
nei confronti di dirette ad ottenere, previo accertamento di gravi Pt_3 CP_2
difetti afferenti gli immobili acquistati da potere della convenuta, la corrispondente e proporzionale riduzione del prezzo di acquisto da liquidarsi nella misura del 20%, e condannava le attrici, in solido fra loro, al pagamento in favore della società convenuta delle spese di lite, ponendo definitivamente a carico delle stesse le spese di Ctu.
Con la premessa che e avevano acquistato ciascuna Parte_1 Parte_2
dalla società convenuta, la prima nell'anno 2014 e la seconda nell'anno 2013, un appartamento facente parte del fabbricato realizzato dalla convenuta, e sito CP_1 in Avezzano, alla Via Monte Velino 45, l'azione era stata esercitata allo scopo di ottenere la pronuncia di una sentenza di accertamento dei gravi vizi che affliggevano e affliggono gli immobili acquistati, segnatamente di un difetto di isolamento acustico e termico che determinava il propagarsi di rumorosità moleste e intollerabili, provenienti sia dall'esterno che dagli appartamenti vicini, oltre che dallo sbattere continuo del cancelletto di accesso al fabbricato, nonché un fenomeno infiltrativo che si manifestava in occasione delle piogge, con la conseguente dichiarazione, nell'impossibilità materiale e pratica di procedere alla eliminazione del problema, del diritto ad una equa riduzione del prezzo di acquisto da liquidarsi nella misura del 20%, con richiesta di condanna della convenuta al risarcimento degli ulteriori danni subiti.
pag. 3/20 Nel costituirsi in giudizio la aveva contestato la fondatezza delle domande CP_1
delle parti attrici, rilevandone anche la avvenuta prescrizione.

1.1 Istruita la causa mediante le produzioni documentali e la disposta Ctu tecnica, il primo giudice rigettava entrambe le domande. In punto di qualificazione della domanda, rilevando come le attrici avessero lamentato la presenza di gravi difetti negli immobili acquistati e celati dalla convenuta, affermava che l'oggetto del giudizio e la causa petendi dovevano essere individuati e ricondotti nell'ambito dell'azione di garanzia per i vizi della cosa compravenduta ai sensi e per gli effetti degli articoli 1490 e seguenti c.c.
Riteneva inoltre che doveva essere esclusa l'esperibilità della concomitante azione ex art. 1669 c.c. in quanto appariva del tutto estranea al giudizio, essendo tale azione promuovibile solo dal committente nei confronti dell'appaltatore nella diversa fattispecie del rapporto di appalto che, invero, non ricorreva nel caso oggetto di lite che, dunque, doveva essere confinato esclusivamente entro limiti della disciplina dettata per la vendita.
Qualificate le domande nei termini e nei limiti indicati, valutata la natura e la portata dei difetti lamentati, il primo giudice escludeva la ricorrenza nella fattispecie oggetto di lite della vendita di aliud pro alio, atteso che i vizi degli immobili rappresentati e denunciati, segnatamente, il difetto di isolamento acustico e termico e i fenomeni infiltrativi, non potevano costituire dei difetti di portata e consistenza tali da compromettere l'assolvimento della funzione economico-sociale dei beni compravenduti, non essendo neppure stato allegato né tantomeno provato un vizio che avesse impedito alle parti attrici di abitare gli immobili.
Per tale motivo, riteneva applicabile alla fattispecie in esame la disciplina di cui all'art. 1495 c.c. le cui azioni sono soggette e vincolate al rispetto di stringenti termini di decadenza e prescrizione.
Al riguardo, attesa l'eccezione di decadenza e di prescrizione sollevata dalla convenuta, il primo giudice affrontava la questione inerente alla tempestività della contestazione pag. 4/20 dei vizi sotto il profilo del rispetto del termine di decadenza di otto giorni dalla scoperta dei vizi per la denuncia alla controparte e di prescrizione dell'azione.
Sotto tale profilo, esclusa la fattispecie della vendita di aliud pro alio e qualificata la domanda come azione di garanzia ex art. 1490, tenuto conto del fatto che l'azione del compratore contro il venditore diretta a far valere la garanzia ex art. 1495 c.c. si prescrive, in ogni caso, nel termine di un anno dalla consegna del bene compravenduto e indipendentemente dalla scoperta effettiva del vizio (Cassazione civile sez. VI,
09/02/2023, n. 3926), ritenuto altresì che l'onere della prova circa la tempestiva denuncia del vizio e la successiva proposizione dell'azione incombe sull'acquirente, il primo giudice dichiarava l'intervenuta prescrizione dell'azione di garanzia ai sensi dell'art. 1495 c.c. in quanto era stata promossa oltre l'anno dalla consegna dei beni, dato che l'atto di citazione era stato notificato solo nell'anno 2018.
In particolare, rilevava come gli atti di compravendita dei beni oggetto di lite erano stati stipulati, rispettivamente, in data 27.06.2013 e in data 26.02.2014, e che in assenza di specifici riferimenti circa un intervenuto accordo fra le parti diretto posticipare la consegna effettiva dei beni in un periodo successivo rispetto alla conclusione dei contratti, si doveva ritenere in via presuntiva che la consegna dei beni oggetto della vendita, con la conseguente immissione nel possesso da parte delle attrici, fosse avvenuta contestualmente alla stipula del rogito e nelle date indicate negli atti.
Secondo il primo giudice, non poteva valere a mettere in discussione tale deduzione la mera affermazione delle attrici resa nel verbale di udienza del 02.02.2021 in cui si attestava che la consegna dei beni sarebbe avvenuta solo nel corso dell'anno 2015
(consegna cui avrebbe fatto seguito una diffida alla parte convenuta del 16.11.2015 a mezzo raccomandata a/r.), poiché rimasta totalmente priva di adeguato riscontro, atteso che non era stata fornita alcuna prova al riguardo e che le parti attrici non avevano neppure provveduto a curare l'articolazione di specifiche richieste istruttorie sul punto dirette a provare la circostanza della consegna dei beni in epoca successiva alla stipula dei contratti.
pag. 5/20 Sulla base di tali considerazioni, il primo giudice rigettava sia le domande principali di riduzione del prezzo sia le domande accessorie di risarcimento dei maggiori danni subiti ai sensi dell'art. 1226 c.c., oltre che la richiesta di rimborso delle spese di consulenza tecnica sostenute.


2. Appello. Avverso la sentenza pronunciata in primo grado hanno proposto appello e per i motivi di seguito indicati. Parte_1 Parte_3
3.1 Erronea interpretazione e/o applicazione dell'art. 1490 c.c. e dell'art. 1495 c.c. –
Erronea interpretazione e/o applicazione dell'art. 1669 c.c.
Le appellanti contestano la decisione sotto due diversi profili.
Con il primo censurano la parte della sentenza in cui, in punto di qualificazione della domanda, il giudice erroneamente avrebbe inteso individuarla e limitarla all'ambito dell'azione di garanzia per i vizi della cosa compravenduta ex art. 1490 e seguenti c.c., escludendo la ricorrenza della fattispecie della vendita di aliud pro alio per la presenza di difetti tali da compromettere l'assolvimento della funzione economico-sociale dei beni compravenduti.
Secondo gli appellanti, tale affermazione sarebbe basata su presupposti del tutto erronei, in quanto i vizi denunciati e, nello specifico, il difetto di adeguato isolamento acustico, per consistenza, natura e conseguenze sarebbero da ritenere quale difetto di portata tale da compromettere l'assolvimento della funzione economico e sociale del bene, comportando una concreta lesione del diritto di poter fruire liberamente, silenziosamente e senza molestie dell'abitazione acquistata, oltre che una perdita di chance favorevoli connesse alla eventuale rivendita a terzi, nel senso di eliminare o, comunque, limitare le opportunità di reperire sul mercato dei compratori interessati all'acquisto di un bene che appare fortemente penalizzato dal vizio da cui è affetto e che il venditore è tenuto a comunicare e rendere noto in ipotesi di rivendita a terzi.
Pertanto, secondo le appellanti, appare evidente l'errore di impostazione in cui sarebbe incorso il primo giudice laddove ha erroneamente ritenuto che il vizio (acustico) lamentato e denunciato non rientrasse nell'ambito dell'art. 1490 c.c. ma nella diversa pag. 6/20 ipotesi di cui all'art. 1495 c.c.; una impostazione errata che ha condizionato la motivazione e la decisione, in quanto la diversa valutazione del vizio avrebbe determinato una diversa applicazione del regime della decadenza e della prescrizione.
Sotto il secondo profilo, le appellanti hanno contestato la sentenza nella parte in cui il primo giudice, anche in tale caso con argomentazioni erronee, ha ritenuto estranea all'oggetto del giudizio l'azione proposta ai sensi dell'art. 1669 c.c., sul rilievo che sarebbe esperibile solo ed esclusivamente nella diversa ipotesi del contratto di appalto e non anche nella materia della compravendita.
Rilevano le appellanti che tale assunto, oltre che privo di fondamento, si porrebbe in evidente contrasto con i principi affermati in materia dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui, al contrario di quanto statuito, la disciplina di cui all'articolo 1669 c.c. non sarebbe confinata all'interno del rapporto di appalto, in quanto l'esercizio della relativa azione non spetta solo al committente nei confronti dell'appaltatore ma anche all'acquirente nei confronti del venditore che abbia costruito l'immobile e anche nell'ipotesi in cui quest'ultimo sia avvalso per la realizzazione dell'opera o degli interventi costruttivi una ditta sub-appaltatrice sulla quale abbia mantenuto il potere diretto di controllo e vigilanza.
Ciò in quanto la responsabilità per rovina e difetti di immobili è da ritenere di natura extracontrattuale, essendo diretta a tutelare interessi a rilevanza pubblica, quali la stabilità e solidità degli edifici di lunga durata e l'incolumità personale della collettività, quindi, risulta ascrivibile a tutti quegli interventi realizzati su immobili che per la loro natura sono destinati a lunga durata, sia essi di nuova edificazione che oggetto di ristrutturazione, nonché a tutti quei soggetti anche ricoprono una posizione di direzione, vigilanza e controllo degli interventi stessi, come l'appaltatore o il venditore – costruttore.
Ritenuto che nella vicenda in esame, la società convenuta, oltre che venditrice era anche la costruttrice del fabbricato di cui facevano parte gli immobili acquistati, in conformità al richiamato principio di diritto, doveva e deve essere riconosciuta la piena pag. 7/20 riconducibilità della fattispecie oggetto di causa nell'ambito della disciplina di cui all'art. 1669 c.c., con la conseguente ammissibilità della relativa azione esperita.
Al fine della valutazione della tempestività della denuncia dei difetti e della domanda giudiziale, quindi, il primo giudice non avrebbe dovuto applicare la disposizione di cui all'art. 1495 c.c., ma la diversa disciplina di cui all'art. 1669 c.c. e, sotto tale profilo, avrebbe dovuto uniformarsi al consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui il termine per la denuncia non inizia a decorrere fino a quando la parte non abbia avuto conoscenza certa dei difetti, ovvero fino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti e non sia stata acquisita, all'esito di specifici accertamenti tecnici, la piena consapevolezza del fenomeno con la chiara individuazione ed imputazione dell'origine dei difetti e delle sue cause, onde evitare la proposizione di azioni generiche a mero carattere esplorativo (Cassazione Civile n. 27693/2019).
Pertanto, del tutto erroneamente il primo giudice aveva ritenuto di individuare la data di decorrenza del termine annuale per la denuncia dei vizi con la data di stipulazione dei contratti di vendita degli immobili, avvenuta, rispettivamente, per nell'anno Parte_2
2013 e per nell'anno 2014, quale data coincidente Parte_1
presuntivamente con la stessa consegna dei beni alle attrici, in quanto che, in applicazione dei principi regolatori della materia e secondo la uniforme interpretazione giurisprudenziale, avrebbe invece dovuto considerare a tal fine la data del 22.6.2017, ovvero la data di ricezione della perizia redatta dal consulente di parte delle attrici,
Arch. Infatti, solo da tale momento le acquirenti erano venute a completa Per_1
conoscenza dell'esistenza del difetto di isolamento acustico degli immobili e della sua gravità, acquisendo la certezza obiettiva e concreta di natura, origine, cause, portata e incidenza del difetto, con la possibilità di valutare la proponibilità di una domanda giudiziale risarcitoria che, successivamente, in data 18.4.2018 e dunque prima dello scadere del termine di un anno dalla effettiva conoscenza del vizio, veniva promossa nei confronti della odierna appellata.
Sulla base dei motivi espressi, le attrici hanno richiesto la riforma della sentenza impugnata attraverso una diversa pronuncia che, previo accertamento dell'esistenza dei pag. 8/20 vizi denunciati e della responsabilità della venditrice – costruttrice, dichiari il diritto delle stesse ad ottenere la riduzione proporzionale del prezzo corrisposto per l'acquisto dei beni, con la ulteriore condanna della convenuta al risarcimento dei danni subiti.
4. Si è costituita in grado di appello eccependo in via preliminare CP_1
l'inammissibilità del proposto appello ai sensi dell'art. 342 c.p.c. e dell'art. 348 bis c.p.c. posto che l'appellante, oltre a non avere indicato le parti del provvedimento interessate dal gravame, aveva omesso, soprattutto, di indicare le modifiche proposte per ciascuna parte della sentenza e le norme di legge asseritamente violate.
Nel merito ha eccepito l'infondatezza in fatto e in diritto del proposto gravame, chiedendone il rigetto integrale, con la conferma della sentenza impugnata e vittoria di spese di lite di primo e secondo grado.


5. Motivi della decisione.
5.1 In via preliminare deve essere affrontata la questione relativa alla eccepita inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c. L'eccezione non è fondata e va dunque disattesa, in quanto l'appello così come proposto contiene i requisiti minimi richiesti dalla legge atti ad individuare le parti appellate, i motivi delle doglianze e le richieste di riforma della sentenza impugnata, consentendo quindi all'appellato di individuare i punti oggetto del gravame e di svolgere una compiuta difesa. Sotto tale profilo questa
Corte, secondo un orientamento già seguito in casi simili, deve rilevare come la Corte di
Cassazione a Sez. Un. (n. 27199/2017) ha enunciato su tale punto il principio secondo il quale “l'impugnazione deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo Giudice ….. restando escluso che l'atto di appello debba rivestire particolari forme sacramentali o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quello di primo grado“. Ed ancora con altra pronuncia (Cass. Civ. n. 5114/2022) si è stabilito che “in tema di appello il requisito della specificità dei motivi di cui all'art. 342 c.p.c. deve ritenersi sussistente quando l'atto di impugnazione consente di individuare con certezza le ragioni del
pag. 9/20 gravame e le statuizioni impugnate in modo da consentire al Giudice di comprendere con certezza il contenuto delle censure ed alle controparti di svolgere senza alcun pregiudizio la propria attività difensiva, mentre non è richiesta né l'indicazione delle norme di diritto che si assumono violate, né una rigorosa e formalistica enunciazione delle ragioni invocate a sostegno dell'impugnazione” Per cui in applicazione di tali principi dal contenuto complessivo del proposto appello si deve ritenere che l'appellante abbia fornito a questa Corte gli elementi in ordine alle doglianze avanzate, permettendo contestualmente alla controparte di approntare idonea difesa in relazione ai motivi di appello. L'eccezione, pertanto, deve essere deve essere rigettata.
Parimenti va disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c. stante la modifica legislativa intervenuta con il D. lgs 149/2022, che ha previsto l'abrogazione degli art. 348 bis c.p.c. entrata in vigore per le controversie proposte a partire dal 28.02.2023, sicché essendo stato proposto l'appello successivamente all'entrata in vigore della suddetta riforma, non trova applicazione la fattispecie invocata.
5.2 Passando al merito, l'appello è fondato e merita di essere accolto.
5.3 Nell'unico motivo proposto le appellanti censurano l'impugnata sentenza sotto due diversi profili, evidenziando in generale l'erroneità dell'impianto stesso della sentenza e dei presupposti sui quali si fonda.
Lamentano, in primo luogo, come il primo giudice erroneamente abbia ritenuto di escludere la ricorrenza nel caso di specie della vendita di aliud pro alio, affermando e riconoscendo al contrario l'applicabilità della diversa ipotesi di cui all'art. 1495 c.c. che
è vincolata al rigoroso rispetto dei relativi termini per la denuncia dei vizi e per la proposizione della domanda giudiziale che sono previsti a pena di decadenza e di prescrizione dell'azione e che nel caso in esame non sarebbero stati osservati.
In via preliminare, occorre osservare che l'eccezione di inammissibilità sollevata dalla appellata sul punto in esame sul rilievo che l'eccezione articolata dalle appellanti in tale sede sarebbe da ritenere nuova ai sensi dell'art. 345 c.p.c. e, come tale, inammissibile pag. 10/20 poiché basata su presupposti diversi rispetto all'originaria azione ex art. 1490 c.c. e ex art. 1669 c.c., non appare fondata e deve essere rigettata.
Sotto tale profilo, si deve osservare che a supporto della domanda promossa in primo grado le attrici, al di là del nomen attribuito alla domanda, avevano rappresentato la presenza del vizio acustico da cui erano affetti gli immobili acquisitati dalla convenuta qualificandolo quale difetto di rilevante gravità e tale da incidente sulla destinazione e fruibilità del bene e, quindi, astrattamente inquadrabile nella fattispecie della vendita di aliud pro alio.
Non a caso, il primo giudice nella sentenza impugnata ha trattato nelle premesse della motivazione tale questione ritenendo tuttavia che la natura del vizio non fosse tale da incidere sull'assolvimento della funzione economico-sociale del bene, derivandone l'esclusione della ipotesi della vendita di aliud pro alio.
La questione che è stata riproposta in sede di appello, in ogni caso, appare infondata nel merito, nel senso che appare condivisibile l'argomentazione seguita dal primo giudice laddove ha inteso escludere la ricorrenza della fattispecie della vendita di aliud pro alio attraverso la valutazione e analisi della tipologia del vizio lamentato.
Sotto tale profilo, la decisione risulta adottata in linea con l'interpretazione seguita nella giurisprudenza di legittimità, cui questa corte aderisce, secondo cui in tema di compravendita, i vizi redibitori e la mancanza di qualità del bene, le cui azioni sono soggette ai termini di prescrizione e decadenza ex art. 1495 c.c., si distinguono dall'ipotesi di consegna di "aliud pro alio", la quale dà luogo ad una ordinaria azione di risoluzione contrattuale che è svincolata dai termini predetti e che ricorre ”quando il bene consegnato sia completamente diverso da quello venduto, perché appartenente ad un genere differente da quello posto a base della decisione del compratore di effettuare
l'acquisto, oppure con difetti che gli impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti, facendola degradare in una sottospecie affatto dissimile da quella dedotta in contratto” (Cass. Civ. sez. I,
2313/2016).
pag. 11/20 Il vizio denunciato dalle appellanti, pure da qualificare come grave, secondo questa corte non assume le caratteristiche di un difetto tale da incidere sulla qualità, natura e funzione del bene in modo da renderlo totalmente difforme rispetto a quello compravenduto, in quanto che rappresenta una limitazione del valore del bene che, ancorché rilevante e grave, non influisce sulla idoneità dello stesso bene ad assolvere alla sua funzione naturale o a quella assunta dalle parti.
Del resto, come rilevato dal primo giudice le odierne appellanti non solo non hanno fornito elementi da cui rilevare l'inabitabilità delle unità immobiliari ma, inoltre, non hanno inteso agire per la risoluzione dei contratti di vendita ma si sono limitate a proporre azioni esclusivamente sul piano risarcitorio.
La doglianza, quindi, sotto tale aspetto deve essere disattesa.
Il secondo profilo evidenziato dalle appellanti, invece, appare fondato e merita di essere accolto. In effetti, l'assunto del primo giudice in punto di non esperibilità dell'azione ex art. 1669 c.c. non appare condivisibile atteso che, alla luce della interpretazione fornita dalla giurisprudenza di legittimità in materia, si deve osservare che l'esperibilità dell'azione ex art. 1669 c.c., diversamente da quanto statuito nella sentenza impugnata, non può e non deve essere limitata alla sola ipotesi del contratto di appalto ma deve essere estesa, al ricorrere di certune condizioni, anche alla diversa ipotesi della vendita, laddove il venditore riveste anche la qualità di costruttore e realizzatore del bene compravenduto, ipotesi ravvisabile nel caso in esame anche perché non contestata dalla convenuta.
Sotto tale profilo, in una recente sentenza della Suprema Corte, in continuità con altre precedenti, è stato infatti affermato e ribadito che l'acquirente di un bene immobile ha il diritto di esercitare nei confronti del venditore, similmente al committente avverso l'appaltatore, l'azione per rovina e difetti di cui all'art.1669 c.c. allorquando il venditore ha assunto una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera compravenduta nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, sempre che si tratti di difetti gravi tali da pregiudicare il godimento o la funzionalità dell'immobile. In tale ipotesi, il termine di un anno per la denunzia dei vizi inizia a decorrere nel momento in pag. 12/20 cui l'acquirente ne abbia avuto piena consapevolezza, la quale non può ritenersi maturata fino a quando i difetti non si manifestano in tutta la loro gravità e non sono stati accertati tramite adeguati strumenti e competenze tecniche (Cass. Civ., Sezione
Seconda, n. 20877/2020).
Per difetti gravi ai sensi e per gli effetti dell'art. 1669 c.c. devono intendersi non solo le situazioni in cui per errore di progettazione o di esecuzione dell'opera il bene rovina in tutto o in parte e presenta pericoli di crollo, ma anche le carenze costruttive dell'edificio o fabbricato, da intendere anche quale singola unità abitativa, che ne pregiudicano o limitano in modo grave e rilevante il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità del medesimo bene (Cass. Civ. n. 24763/2015, Cass. Civ, 19305/2008), oppure le ipotesi in cui la realizzazione del bene è avvenuta con materiali non idonei all'uso ovvero senza rispettare la regola dell'arte (Cass. Civ. 8140/2004), anche se i difetti incidono su elementi secondari ed accessori (Cass. Civ. 8140/2004) e indipendentemente dall'entità del danno arrecato e della somma da impiegare per l'eliminazione dei difetti (Cass. Civ. 686/1991).
Sotto tale profilo e in applicazione dei criteri riferiti, relativamente al caso in esame in cui si lamenta la cattiva e inadeguata insonorizzazione delle unità immobiliari che restano soggette all'esposizione di rumorosità sia interna che esterna, la Suprema Corte in una recente pronuncia ha avuto modo di chiarire che il vizio attinente all'isolamento acustico di un fabbricato o di un singolo appartamento costituisce un grave difetto dell'opera che abilita l'acquirente ad esercitare l'azione di cui all'art. 1669 c.c., in quanto la mancata insonorizzazione e l'omesso rispetto dei requisiti acustici determina a carico del venditore-costruttore, indipendentemente dall'applicazione dei requisiti imposti dalla normativa, la violazione in ogni caso dell'obbligo di consegnare il bene eseguito e realizzato a regola d'arte (Cass. Civ., Ord. 7875/2021). Ciò significa che, a prescindere dalla violazione specifica della normativa di riferimento (D.P.C.M.
05.12.1997), il difetto riscontrato rileva in ogni caso quale violazione dell'obbligo di consegnare un bene realizzato secondo le tecniche e le regole del buon costruire che, nel caso di specie, non è stato rispettato.
pag. 13/20 Nella fattispecie oggetto di lite, i difetti lamentati dalle appellanti sono risultati provati nella loro esistenza, avendo trovato pieno riscontro nella relazione del Ctu, Ing.
[...]
nominato in primo grado proprio al fine di accertare, valutare e quantificare Per_2
l'esistenza del vizio denunciato dalle attrici, all'esito delle indagini svolte, con sopralluoghi e misurazioni fonometriche mirate.
In effetti, la consulenza d'ufficio, che è da ritenere esaustiva, priva di contraddizioni e condotta attraverso valutazioni e analisi tecnico-scientifiche appropriate, ha accertato e riconosciuto l'esistenza del difetto circa i requisiti acustici passivi in entrambi gli appartamenti delle appellanti. Il Ctu, inoltre, premessa l'impossibilità tecnica di perseguire l'opzione relativa ad interventi per risolvere il problema con ripristino della corretta funzionalità dei beni, ha provveduto a precisare la portata e l'incidenza dei difetti riscontrati sotto il profilo dei danni arrecati agli immobili, affermando quanto segue:
per quanto riguarda l'appartamento di “viene superato il valore Pt_1 dell'isolamento acustico in facciata e il rumore degli impianti tecnologici mentre viene rispettato il potere fonoisolante delle separazioni verticali e orizzontali e il calpestio non incide sul confort acustico dato che l'appartamento si trova all'ultimo piano, si ritiene coerente applicare una riduzione del 15%, sul valore dell'immobile”;
per quanto riguarda l'appartamento di “considerando che in questo caso Pt_2 vengono superati sia il rumore del calpestio, che l'isolamento acustico in facciata e il rumore degli impianti tecnologici, mentre viene rispettato il potere fonoisolante delle separazioni verticali e orizzontali si ritiene coerente applicare una riduzione del 20%, sul valore dell'immobile”.
Ritenute l'ammissibilità e l'esperibilità dell'azione ex art. 1669 c.c., accertata tecnicamente l'esistenza dei difetti acustici e di insonorizzazione riferiti agli immobili acquistati dalle attrici, occorre verificare la tempestività dell'azione esercitata sotto il profilo del rispetto dei termini (un anno dalla scoperta per la denuncia e un anno dalla denuncia per l'azione in via giudiziale) previsti a pena di decadenza e di prescrizione dal citato articolo.
pag. 14/20 In linea generale, l'orientamento prevalente nella giurisprudenza è quello di dare
“rilievo essenzialmente alla conoscenza (o conoscibilità) del vizio collegata al momento in cui il committente stesso venga a disporre di idonei rilievi tecnici dai quali possa ricavare precisa cognizione della situazione di difettosità delle opere” (Cass.
Civ. 2236/2016). Sotto tale profilo, le appellanti asseriscono di avere avuto tale effettiva conoscenza solo in data 22.06.2017 allorquando, all'esito di un incarico attribuito ad una consulente di parte, Ing. allo scopo preciso di verificare, previo Persona_3
sopralluogo e analitiche misurazioni fonometriche, il rispetto o meno dei valori di isolamento acustico e se vi fosse un vizio per le unità abitative, con la quantificazione del danno da valutare in termini di svalutazione dei beni, hanno ricevuto tramite il legale nominato dalle parti la materiale consegna della relazione tecnica nella quale sono stati accertati compiutamente la gravità dei difetti relativi all'assenza di idoneo isolamento acustico e la loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione delle opere, con la stima circa i danni.
Dunque, sulla base del principio espresso dalla Suprema Corte e sopra richiamato, è in tale momento le appellanti hanno avuto precisa contezza della natura, consistenza, origine, causa ed entità dei difetti acustici dei beni acquisitati ed è da tale momento che dovrebbe decorrere il termine per la denuncia e per l'azione giudiziaria.
Sotto altro aspetto va considerato che il ricorso all'ausilio di un tecnico di parte e alla relativa indagine non può valere in assoluto come mezzo o strumento per ottenere una eventuale rimessione in termini nell'ipotesi in cui la parte, come contestato dalla appellata, abbia già avuto conoscenza dell'entità e della causa dei vizi prima dell'accertamento tecnico, desumibile da comportamenti concludenti, quale una precedente manifestazione espressa rivolta alla controparte.
Nella vicenda in esame, per tabulas risulta che con raccomandata a.r. datata 16.11.2015
e ricevuta il 20.11.15 le attrici avevano provveduto a contestare per iscritto alla appellata l'esistenza dei difetti di inadeguata insonorizzazione delle unità abitative e dei fenomeni infiltrativi con diffida alla risoluzione del problema e che, successivamente alla diffida, avevano promosso anche un procedimento di mediazione definito con esito pag. 15/20 negativo. Solo all'esito, in assenza di una definizione bonaria della lite, provvedevano, come detto, ad incaricare un loro tecnico di fiducia che redigeva apposita perizia datata
22.03.17 ma consegnata il 22.06.17.
Dal tenore della missiva del 16.11.15 nonché dal successivo procedimento di mediazione promosso senza esito non è possibile desumere che le odierne appellanti avessero già all'epoca una conoscenza piena, completa e esaustiva circa la effettiva portata, natura, entità e causa del difetto lamentato richiesto al fine del calcolo della decorrenza del termine per la denuncia. Al contrario, appare come una contestazione generica e esplorativa ma priva dei requisiti che secondo la richiamata giurisprudenza sono necessari per dedurre in capo al soggetto denunciante quel grado di conoscenza o conoscibilità indispensabile per avere una contezza seria e specifica della problematica in contestazione, senza la necessità di un conforto peritale.
Tale grado di conoscenza, osserva questa corte, ha potuto esser acquisito dalle appellanti solo ed esclusivamente a seguito della ricezione della relazione di parte con la quale le acqurenti sono state rese edotte della reale e specifica portata del problema, avendo in detta occasione il consulente di parte evidenziato con indagini e misurazione specifiche la natura, l'estensione, l'incidenza e le cause precise dei difetti. Del resto, vista la natura particolare dei vizi, l'esatta e completa conoscenza tale da consentire una denuncia consapevole e specifica non può che derivare da un supporto peritale, condotto con metodi scientifici.
Non solo, anche in sede di mediazione le appellanti avevano insistito nell'invito esteso alla controparte di procedere ad un esame tecnico congiunto, segno evidente della necessità di operare attraverso indagini da conferire ad un esperto in materia.
Quanto poi alla conoscenza dei difetti da parte delle appellanti, contrariamente a quanto sostenuto dalla appellata, questa non può essere riferita e fatta risalire alla data di redazione della perizia (27.03.2017), bensì a quella successiva della sua comunicazione alle appellanti stesse, ovvero quando hanno avuto la materiale possibilità di valutarne il contenuto, in quanto a tal fine occorre che la conoscenza sia effettiva e non meramente potenziale. E, come documentato, tale conoscenza e consapevolezza è stata acquisita pag. 16/20 solo in data 22.06.17, ovvero la data in cui la perizia di parte è stata trasmessa alle appellanti, data di cui vi è traccia nei documenti acquisiti al giudizio.
Rilevato che l'atto di citazione è stato notificato in data 19.04.18, l'azione giudiziaria è da ritenere tempestiva in quanto esperita entro l'anno previsto dall'art. 1669 c.c. e, dunque, la prescrizione del diritto delle appellanti non era e non è maturata. Ne deriva in favore delle appellanti il diritto al relativo risarcimento dei danni.
6. Per quanto attiene la richiesta di riduzione del prezzo versato dalle appellanti quale corrispettivo della compravendita, a titolo di danno patrimoniale legato alla ridotta funzionalità dei beni, questa Corte ritiene congrua ed equa, in quanto proporzionata all'incidenza del difetto e alle caratteristiche delle unità immobiliari, la stima effettuata nel giudizio di primo grado dal Ctu, Ing. , il quale ha ritenuto di valutare Persona_2
l'incidenza dei difetti in rapporto al prezzo complessivo pagato dalle odierne appellanti nella misura del 15%, in relazione all'immobile acquistato da e Parte_1 del 20% in relazione all'immobile acquistato da . Parte_2
Pertanto, condividendo le conclusioni del Ctu, questa Corte accerta e riconosce il diritto delle appellanti ad ottenere la riduzione del prezzo versato per l'acquisto dei beni nella misura determinata dal consulente d'ufficio che è stata quantificata tenendo conto della portata e incidenza dei difetti sul valore dei beni e delle caratteristiche delle unità immobiliari.
7. La richiesta circa gli ulteriori danni invocati dalle appellanti ai sensi dell'art. 1494
c.c. a titolo di mancata o diminuita utilizzazione dei beni e di lucro cessante per la mancata rivendita dei beni o al suo deprezzamento in caso di rivendita, nonché ai sensi dell'art. 1226 c.c. per il disagio derivante dalle immissioni di rumore e perdita di chance connessa ad una eventuale rivendita a terzi e ancora a titolo di risarcimento per le infiltrazioni di acqua piovana, non merita di essere accolta e deve essere rigettata.
Per quanto attiene la prima voce di danno essa è da ritenere ricompresa ed inclusa nella misura della riduzione del prezzo della vendita dei beni che è stata calcolata proprio tenendo degli aspetti denunciati;

pag. 17/20 La seconda voce di danno per un verso è da ritenere ricompresa anch'essa nella riduzione del prezzo della vendita e per altro verso appare sfornita di adeguata prova circa l'esistenza di un danno ulteriore rispetto a, disvalore del bene;

per quanto riguarda il danno derivante dalle infiltrazioni, a parte la prescrizione del relativo diritto, trattandosi di danno non grave e riconoscibile a vista, esso appare in ogni caso del tutto sfornito di prova, atteso che le appellanti si si sono limitate a produrre esclusivamente una documentazione fotografica e null'altro.
8. Deve invece essere riconosciuto in favore delle appellanti il rimborso delle spese sostenute per le indagini commissionate ai tecnici di parte per il rilevamento del difetto acustico, essendo una spesa da ritenere necessaria, atteso che il risarcimento del danno patrimoniale deve essere integrale e tenere indenne il danneggiato da ogni spesa connessa e riferita all'evento dannoso. A tale fine, le appellanti sin dal primo grado hanno prodotto le relazioni di parte e le fatture emesse dai tecnici a fronte dell'attività prestata.
9. Pertanto e conclusivamente, alla luce delle motivazioni riportate nelle premesse,
l'appello merita di essere accolto parzialmente in relazione all'accertamento e riconoscimento del diritto alla riduzione del prezzo della vendita dei beni acquistati dalla convenuta. Deve essere rigettato, invece, rispetto alla richiesta degli ulteriori danni.
10. In conseguenza dell'accoglimento dell'appello, le spese di lite del primo grado devono essere rimodulate attraverso una nuova regolamentazione che tiene conto della presente decisione e della soccombenza della appellata, nella misura e secondo la liquidazione indicata in dispositivo.
11. Le spese di lite del presente grado, alla luce della parziale soccombenza, devono essere poste a carico della parte appellata nella misura e secondo la liquidazione indicata in dispositivo e fatta esclusione della fase istruttoria non svolta in grado di appello.

P.Q.M.

pag. 18/20 definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e Parte_1 Pt_2
nei confronti di avverso la sentenza n. 158/2023 del Tribunale di
[...] CP_1
Avezzano emessa in data 24.05.2023 e pubblicata in data 25.05.2023, così provvede:
1) accoglie parzialmente l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata:
- accerta l'esistenza dei difetti di isolamento acustico delle unità immobiliari acquistate dalle appellanti e, pertanto, dichiara il diritto delle appellanti stesse di ottenere la riduzione del prezzo pagato nella misura del 20% del valore dell'immobile a favore di e nella misura del 15% del valore dell'immobile a favore di Parte_2 Parte_1
[...]
- per l'effetto:
condanna la convenuta in persona del suo legale rappresentante pro CP_1 tempore, al pagamento in favore di della somma pari a €. 31.200,00 (20% Parte_2 su €. 156.000,00) e al pagamento in favore di della somma di €. Parte_1
25.740,00 (15% su €. 171.600,00);
2) condanna parte appellata, in persona del suo legale rappresentante pro CP_1
tempore, al pagamento in favore delle appellanti, e , Parte_1 Parte_2 in solido, della somma pari al costo sostenuto dalle appellanti per l'esecuzione della consulenza di parte e delle relative analisi, come da fatture in atti;

3) rigetta la richiesta di condanna al pagamento degli ulteriori danni avanzata dalle appellanti;

4) condanna parte appellata, in persona del suo legale rappresentante pro CP_1
tempore, al pagamento in favore delle appellanti, e , Parte_1 Parte_2
delle spese e competenze del primo grado di giudizio nella misura di 2/3, liquidandole per l'intero in €. 545,00 per spese e €. 7.616,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali 15%, I.v.a. se dovuta e C.p.a. come per legge, restando compensate per il residuo terzo;

pag. 19/20 5) condanna parte appellata, in persona del suo legale rappresentante pro CP_1
tempore, al pagamento in favore delle appellanti, e , Parte_1 Parte_2
delle spese e competenze del presente grado di giudizio nella misura di 2/3, liquidandole per l'intero in €. 804,00 per spese ed €. 9.991,00 (essendo il valore della causa compreso nello scaglione compreso 52.001,00 e 260.000,00) per compensi, oltre rimborso spese generali 15%, I.v.a. se dovuta e C.p.a. come per legge, restando compensate per il residuo terzo;

6) pone definitivamente a carico della appellata, in persona del suo legale CP_1
rappresentante pro tempore, le spese di Ctu svolta in primo grado.
Così deciso nella Camera di consiglio da remoto del 29 aprile 2025.
Il Presidente estensore
Francesca Coccoli
pag. 20/20