Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SABATINI Francesco - Presidente -
Dott. VARRONE Michele - Consigliere -
Dott. PURCARO Italo - rel. Consigliere -
Dott. PETTI Giovanni Battista - Consigliere -
Dott. LEVI Giulio - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
EP SPA, in persona dell'amministratore unico Dott. Tommaso Ardillo, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA TAGLJAMENIO 14, presso lo studio dell'avvocato BARONE Carlo Maria, Che la difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
Soc. M.S.M.C. IMMOBILIARE S.R.L., in persona del Consiglieri Delegato Umberto Vitiello e del consigliere Rodoifo Petrosino, elettivamente domiciliato in ROMA, CIRCONVALLAZIONE CLODIA 29, presso lo studio dell'avvocato BEVILACQUA Claudio, che lo difende unitamente all'avvocato UMBERTO ASIOLI. giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2978/00 della Corte d'Appello di MILANO, sezione terza civile emessa L. 8/11/2000, depositata il 28/11/00; rg. 3233/99;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 06/06/05 dal Consigliere Dott. Italo PURCARO;

udito l'Avvocato C. MARIA BARONE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato in data 6 giugno 1997 la società EP s. p. a. (che fornisce sistemi informativi per banche ed enti locali), conduttrice di una unità immobiliare in Milano piazza Diaz 6, di proprietà dell'I.N.A. s.p.a., espose: - che in data 5 giugno 1996, per motivi imprevisti e imprevedibili, aveva risolto anticipatamente il contratto con la Federazione Lombarda delle Casse Rurali e Artigiane;
- che tra aprile e giugno dello stesso anno venivano licenziati gli otto dipendenti operanti presso la filiale di Milano, che era rimasta da allora inattiva;
- che con raccomandata a. r. 15 giugno 1996 (rectius, 15 ottobre 1996), dopo aver cercato invano nuovi contratti, aveva comunicato alla locatrice, ai sensi dell'art. 27 l. 392/78, di risolvere il contratto di locazione, ma la stessa non aveva aderito alla richiesta non risultando a suo avviso provati i gravi motivi dedotti. Chiese, quindi, che il pretore di Milano dichiarasse il contratto inter partes risolto il 1^ aprile 1997, ai sensi dell'art. 27 u.c. l. 392/78 e che venisse dichiarato illegittimo il rifiuto opposto dall'I.N.A. nel non ricevere in consegna l'immobile.
L'I.N.A. s.p.a. si costituì in giudizio, eccependo in via preliminare l'irritualità dell'atto di citazione e, nel merito, la nullità della disdetta poiché la lettera della conduttrice 15 ottobre 1996 non conteneva ne' l'indicazione dei gravi motivi ne' il termine ultimo della locazione.
Disposta la trasformazione del rito, il pretore adito, con sentenza in data 1/26 ottobre 1998, rigettò la domanda attorea e condannò la convenuta alle spese.
Gravata la sentenza ad opera della soccombente e costituitasi l'appellata (Uniorias Due s.p.a., già INA), la corte di appello di Milano, con sentenza 8/28 novembre 2000, rigettò l'appello. Per la cassazione della menzionata sentenza la società EP ha proposto ricorso, affidato a due motivi, cui la società M. S. M. C. Immobiliare s.r.l. (che ha incorporato la Uniorias Due) ha resistito con controricorso. Sia la ricorrente, che la resistente Tiglio I s.r.l. (che ha, a sua volta, incorporato la società M. S. M. C. Immobiliare s.r.l.) hanno depositato memorie.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo, la ricorrente, lamentando violazione di legge, nonché omessa e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, assume, che, contrariamente a quanto ritenuto dalla corte distrettuale, dallo svolgimento dei rapporti tra le parti prima della lite apparivano evidenti sia le regolarità formale della dichiarazione di recesso, sia la piena legittimità del recesso medesimo. Sotto il primo profilo, la ricorrente richiama la comunicazione EP del 15 ottobre 1996, la quale, facendo esplicito riferimento alla sopraggiunta necessità di chiudere la filiale di Milano per la "mancata assunzione di nuovi contratti di lavoro", costituiva idonea dichiarazione di recesso ai sensi e per gli effetti del citato art. 27 (disposizione che, peraltro, non prevede neppure l'onere di specificazione dei gravi motivi contestualmente alla dichiarazione). Inoltre, una conferma indiretta di tale rilievo era deducibile dalla risposta INA del 13 dicembre 1996, con cui la società locatrice, lungi dal contestare la mancata specificazione, da parte della conduttrice, dei motivi del recesso, si limitò ad eccepire l'omessa dimostrazione della sussistenza delle ragioni addotte dalla EP a fondamento della propria determinazione. Inoltre, sostiene ancora la ricorrente: a) che, contrariamente a quanto ritenuto dalla corte di appello, le motivazioni di cui alla lettera 15 ottobre 1996 erano del tutto identiche a quelle indicate dalla ricorrente nell'atto introduttivo della lite;
b) che la lettera in data 16 gennaio 1997, inviata alla locatrice, costituiva un'ulteriore comunicazione, con la quale si puntualizzavano le ragioni del recesso, ragioni risiedenti nella già prospettata soprav- venienza di circostanze imprevedibili ed estranee alla volontà della EP, tali da rendere oltremodo gravosa la persistenza del rapporto locatizio. A questo ultimo riguardo, l'assunto della corte di merito, secondo cui anche in tale seconda lettera non erano indicate con precisione le gravi ragioni che avevano indotto il conduttore alla chiusura della filiale, era non solo non correttamente motivato, perché non correlato alle risultanze obbiettive del processo, ma conseguente ad un'erronea interpretazione dell'art. 27, ult. comma, l. 392/1978, alla luce della giurisprudenza della corte di legittimità, secondo cui il requisito di estraneità, rispetto alla volontà del conduttore, afferisce alle circostanze che gli rendano oltremodo gravosa la persistenza del rapporto e non alle determinazioni consequenziali, che il conduttore medesimo adotti in concreto. Sottolinea, poi, la ricorrente che l'anticipata cessazione del contratto con la Federazione Lombarda delle Casse Rurali (dettata da motivi di opportunità) non fu l'unico fatto sopravvenuto alla stipulazione dello stesso contratto che indusse la EP a recedere dalla locazione, atteso che ad essa dovevano aggiungersi sia l'impossibilità di assumere nuovi affari, in coincidenza con una congiuntura economica complessivamente sfavorevole, sia il progressivo abbandono dei dipendenti della filiale EP di Milano, sette dei quali (su un totale di 8), si dimisero volontariamente dai propri incarichi fra la fine del 1995 ed i primi mesi del 1996. La censura va disattesa.
L'art. 27, ultimo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, dispone testualmente: "Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata".
Nell'interpretazione della menzionata disposizione di legge, costituiscono ormai ius receptum nell'ambito della giurisprudenza di questa corte di legittimità i seguenti principi di diritto, che sono pienamente condivisi dal Collegio e devono trovare, pertanto, ulteriore conferma in questa sede.
1) Il recesso del conduttore dal contratto, indipendentemente dai patti contrattuali, qualora ricorrano gravi motivi, deve essere effettuato con lettera raccomandata, da comunicarsi al locatore, con preavviso di almeno sei mesi, non essendo configurabile un diritto del conduttore al recesso immediatamente operativo. 2) L'onere per il locatore di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso ai sensi dell'art. 27, ultimo comma, legge n. 392 del 1978, ancorché non espressamente previsto dalla norma - a differenza dell'ipotesi di diniego di rinnovazione di cui al successivo art. 29 -, deve ritenersi insito nella previsione della facoltà di recesso, la cui comunicazione, in quanto trattasi di recesso "titolato", non può prescindere - in ciò distinguendosi dal recesso cd. "ad nutum" - dalla specificazione dei motivi, che valgono a dare alla dichiarazione di recesso la precisa collocazione nell'ambito della fattispecie normativa in esame;

sicché tale specificazione inerisce al perfezionamento stesso della dichiarazione di recesso e al contempo risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei motivi di recesso addotti sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo (ex plurimis, Cass. 17042/2003, 16676/2002, 4238/ 1997). 3) I gravi motivi in presenza dei quali l'art. 27 ultimo comma della legge 27 luglio 1978 n. 392, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione, non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale va- lutazione effettuata dal conduttore in ordine all'opportunità o meno di continuare ad occupare l'immobile locato, poiché, in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso ad nutum, contrario all'interpretazione letterale, oltre che allo spirito della menzionata disposizione di legge. Al contrario, i gravi motivi, che consentono il recesso del conduttore da una locazione non abitativa, devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto;
non solo, ma essi devono essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo. 4) La sussistenza delle circostanze che rendono particolarmente gravosa la prosecuzione del rapporto locativo, la loro imprevedibilità, il loro insorgere in un momento successivo alla stipula del contratto, nonché la sussistenza in concreto della particolare gravosità per il conduttore nella prosecuzione, sono tutti elementi che devono coesistere, quali presupposti necessari perché possa dirsi legittimo il recesso del conduttore ex art. 27, ultimo comma, della legge n. 392/1978. Il relativo apprezzamento è
rimesso alla va-lutazione del giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se sorretto da congrua e coerente motivazione.
Orbene, esaminando la fattispecie in esame, ritiene questa corte che il giudice di merito si sia attenuto ai suindicati principi, in proposito, peraltro, occorre premettere, da un lato, che è stato ritenuta idonea la comunicazione di recesso senza indicazione della data di cessazione del rapporto, previa notifica della raccomandata in data tale da non rispettare il termine minimo di sei mesi fissato dalla legge (raccomandata del 15 ottobre 1996, con richiesta di risoluzione del contratto alla data del 1^ aprile 1997). Inoltre, è stata ritenuta valida la possibilità di integrare, con successiva lettera, la precedente dichiarazione di recesso, posto che la corte distrettuale, oltre la lettera di recesso del 15 ottobre 1996, ha preso in considerazione anche la successiva lettera (integrativa della precedente) del 16 gennaio 1997. Peraltro, entrambi tali circostanze, anche se discutibili sotto il profilo giuridico, non hanno formato oggetto di impugnazione ad opera della resistente, che essendo integralmente vittoriosa nel giudizio di merito, avrebbe dovuto proporre, ai fini di consentire l'esame delle stesse ad opera della corte, ricorso incidentale condizionato su tali punti. Tanto premesso, la corte distrettuale, in ordine all'appello proposto dalla EP, ha osservato quanto segue: - che nella lettera di recesso 15 ottobre 1996 l'appellante aveva testualmente scritto alla locatrice: "La sottoscritta EP s.p.a., che ha in locazione la sede riportata in oggetto, a causa di mancata assunzione di nuovi contratti di lavoro è stata costretta, suo malgrado, a chiudere la suddetta sede con conseguente licenziamento dell'intero organico": - che non si poteva non rilevare come, in effetti, nella lettera in questione non vi era cenno alla risoluzione del contratto con la Federazione Lombarda delle Casse Rurali e Artigiane, che, invece, nell'atto di citazione, veniva indicata come la causa principale della risoluzione medesima;
- che il licenziamento degli otto dipendenti, avvenuto tra aprile e giugno dello stesso anno, era preordinato alla progettata risoluzione di quel contratto;
- che nella successiva lettera 16 gennaio 1997 la EP, dopo aver premesso che la filiale di Milano era stata aperta per una unica importante commessa con la Federazione Lombarda delle Casse Rurali e Artigiane, comunicava che "il 30 giugno 1996 sono state ultimate le operazioni di collaudo delle attività progettuali...e che "da quella data la commessa si è estinta". Neppure in tale lettera, quindi, EP aveva indicato con precisione le gravi ragioni, estranee alla sua volontà, che avevano determinato la chiusura della filiale. Ciò premesso "gravi motivi" non potevano essere individuati nel recesso dal contratto con la Federazione Lombarda delle Casse Rurali e Artigiane, soprattutto tenendo conto di quanto indicato in atto di citazione, con il quale si deduceva che EP, per sua scelta, aveva risolto (quindi volontariamente) anticipatamente il contratto con la Federazione Lombarda delle Casse Rurali e Artigiane;
- che, inoltre, dall'esame dell'accordo intervenuto il 5 giugno 1996 tra EP e Federazione Lombarda delle Casse Rurali e Artigiane risultava che le parti avevano sottoscritto il 3 marzo 1995 un contratto avente ad oggetto la cessione in licenza d'uso e di distribuzione, con vincolo territoriale, a tempo indeterminato, non esclusiva e non trasferibile, del prodotto software EASYBANK, nonché l'appalto dei servizi relativi;
e che con il successivo accordo 5 giugno 1996 i contraenti concordarono che a quella data il precedente contratto cessasse di avere ogni effetto, mentre la EP, pur restando titolare del diritto di proprietà industriale del software EASYBANK, cedeva lo stesso a LC in licenza d'uso, riconoscendosi per questo a EP un conguaglio in danaro. Il recesso dal contratto con la Federazione Lombarda delle Casse Rurali e Artigiane fu, pertanto, una scelta volontaria di politica aziendale, progettata, tanto che il personale fu progressivamente ridotto già prima della stipulazione dell'accordo di cui sopra. Inoltre, il pretore aveva chiaramente affermato che la conduttrice non aveva fornito alcuna prova della circostanza che la risoluzione dell'unico contratto da lei stipulato fosse stato completamente indipendente dalla sua volontà e causato da fatti assolutamente imprevisti ed imprevedibili al momento della stipula del contratto di locazione;
rimaneva, inoltre, completamente sfornita di prova la circostanza dedotta di aver fatto il possibile per reperire altri contratti;
tali affermazioni, del tutto rispondenti alle risultanze processuali, non potevano che essere condivise ed andavano ribadite". Trattasi di motivazione del tutto congrua e conforme ai menzionati principi di diritto, oltre che di un apprezzamento di fatto, che non può formare oggetto di una diversa valu-tazione in questa sede di legittimità, laddove del tutto assorbenti appaiono gli ultimi due rilievi della corte, che, peraltro, non hanno formato oggetto di specifica impugnazione ad opera della ricorrente. Per cui, se può concordarsi con la deduzione di questa ultima in ordine al fatto che la cessazione di un rapporto commerciale sottostante ad un contratto per uso diverso da abitazione è, in linea generale, dovuto ad un fattore volontario (a meno che non si deduca la sussistenza di una causa di forza maggiore, quale potrebbe essere l'occupazione abusiva dell'immobile ad opera di terzi), peraltro è del tutto evidente che tale cessazione, per poter il conduttore avvalersi validamente del recesso disciplinato dall'ultimo comma dell'art. 27 della legge 392/1978, deve essere conseguente a fattori imprevedibili e sopraggiunti rispetto al momento della stipula del contratto di locazione, fattori, la cui sussistenza il giudice di merito ha, nella specie, perentoriamente escluso. Sotto questo profilo, è del tutto irrilevante la deduzione della ricorrente, relativa alla circostanza che tutti i dipendenti della EP si erano volontariamente dimessi e non furono licenziati dalla società.
Infatti, se anche fosse vera tale circostanza, la stessa, pur se correlata alla perdita della commessa con la Federazione Lombarda delle Casse Rurali e Artigiane, non giustificherebbe il recesso anticipato previsto dalla legge 392/1978, stante l'accertato difetto di prova della sussistenza di fattori oggettivi e sopraggiunti, che determinarono la chiusura anticipata dell'esercizio commerciale. Nè giova alla tesi della ricorrente il richiamo, contenuto nella memoria ex art. 378 c.p.c., alle sentenze 3418/2004 e 3651/2004 di questa Corte, posto che entrambe tali sentenze hanno confermato le statuizioni dei giudici di merito, avendo riscontrato una situazione fattuale opposta a quella della causa in esame. Nella prima delle menzionate sentenze, infatti, la Corte ha confermato la sentenza di appello che aveva ritenuto legittimo il recesso del conduttore, in quanto giustificato dalla chiusura della filiale dell'impresa - con sede nell'immobile detenuto in locazione - in conseguenza della crisi economica sfavorevole all'attività della stessa, sopravvenuta ed oggettivamente imprevedibile al momento della stipulazione del contratto.
Con la seconda sentenza, enunciando il principio di cui in massima, la Corte ha confermato la sentenza del giudice di merito, che aveva ravvisato la sussistenza dei giusti motivi in un caso nel quale, successivamente alla stipula del contratto, l'atteso sviluppo commerciale della zona era imprevedibilmente sfumato, non essendo stato realizzato un progettato centro commerciale, all'interno del quale erano ubicati i locali oggetto della locazione, tanto che i pochi negozi aperti erano stati tutti chiusi.
Con il secondo motivo, la società ricorrente, lamentando violazione e falsa applicazione di norme di legge, nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, deduce, in primo luogo, che era illegittima ed errata la tesi del giudice di merito, concernente l'irrilevanza dei motivi del rifiuto del locatore di accettare il recesso del conduttore, atteso che il principio della buona fede, sancito degli art. 1175 e 1375 c.c., imponeva, comunque, al giudicante di tener conto del comportamento del locatore, il quale, senza legittime motivazioni, precluda al conduttore l'esercizio di una facoltà riconosciutagli dalla legge. La prova articolata dalla EP, poi, aveva un contenuto più ampio di quello individuato dalla corte di appello, vertendo anche su una circostanza ("Vero che la EP s.p.a. ha interamente ristrutturato l'unità locata con rifacimento di impianti elettrici, telefonici, di condizionamento") dalla stessa corte ancora una volta illegittimamente pretermessa, pur se rilevante per escludere ogni intento elusivo della EP rispetto agli obblighi discendenti dal rapporto locatizio controverso. La prova, infatti, tendeva a suffragare anzitutto la tesi, dalla stessa EP prospettata, della pretestuosità del comportamento dell'INA la quale, dopo avere, in fase precontenziosa, implicitamente ma inequivocabilmente riconosciuto la astratta configurabilità dei gravi motivi addotti dalla conduttrice (di cui aveva soltanto eccepito la mancanza di prova), aveva in sede giudiziale radicalmente modificato la propria impostazione, ponendo per la prima volta in discussione la conformità alla legge del recesso della conduttrice. In secondo luogo, la medesima prova era diretta a confermare, attraverso la dimostrazione degli ingenti investimenti (per oltre 300 milioni di lire) eseguiti sull'immobile locato dalla EP, la volontà di quest'ultima di avviare una attività di lunga durata, (volontà) inopinatamente frustrata dagli imprevedibili accadimenti successivamente verificatisi.
Le doglianze vanno disattese.
Al riguardo è sufficiente rilevare che la prova richiesta, oltre che irrilevante, è stata ritenuta dalla corte milanese inammissibile, in quanto "il giuramento decisorio deve essere deferito con dichiarazione fatta all'udienza dalla parte o dal procuratore, munito di mandato speciale o con atto sottoscritto dalla parte;
mentre nel caso in esame non risulta deferito con alcuna di tali modalità" (pagg. 12 e 13 della sentenza impugnata). Orbene, tale parte della motivazione della sentenza non è stata impugnata dalla ricorrente, il che rende del tutto irrilevanti le censure proposte, laddove la prova per testi risulta articolata solo "all'esito" del giuramento. Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso va, pertanto, rigettato, con conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di Cassazione, che liquida in complessivi euro 5.100,00, di cui 100,00 per spese e 5.000, 00 per onorari, oltre spese generali ed accessori come per legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione terza Civile della Suprema Corte di Cassazione, il 6 giugno 2005. Depositato in Cancelleria il 19 luglio 2005