Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ELEFANTE Antonino - Presidente -
Dott. TRIOLA Roberto Michele - rel. Consigliere -
Dott. GOLDONI Umberto - Consigliere -
Dott. SCHERILLO Giovanna - Consigliere -
Dott. MAZZACANE Vincenzo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
CONDOMINIO VIA PENNA 22 ROMA, in persona dell'Amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA MONTE ZEBIO 28, presso lo studio dell'avvocato BERNARDI GIUSEPPE, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
GL ES, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI LEUTARI 21, presso lo studio dell'avvocato CAPONETTI STEFANO, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1062/03 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 05/03/03;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 17/11/06 dal Consigliere Dott. Roberto Michele TRIOLA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DESTRO Carlo, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato l'il giugno 1999 ND RO conveniva il Condominio di via della Penna n. 22, in Roma, di cui faceva parte, davanti al Tribunale di Roma, chiedendo che venisse dichiarata la nullità della delibera assembleare in data 30 aprile 1999 con la quale erano stati approvati il bilancio consuntivo per l'anno 1998 e preventivo per l'anno 1999, lamentando, tra l'altro, l'illegittimità della ripartizione delle spese inerenti alla pulizia delle scale, in quanto operata secondo la tabella millesimale di proprietà e non sulla base della effettiva utilizzazione del bene comune da parte dei singoli condomini, in considerazione del fatto che quattro dei cinque piani dell'immobile, di proprietà di un unico condomino, erano adibiti ad albergo.
Il condominio, costituitosi, resisteva alla domanda, che veniva accolta dal Tribunale di Roma con sentenza in data 20 novembre 2000. Il condominio proponeva appello, che veniva rigettato dalla Corte di appello di Roma, con sentenza in data 5 marzo 2003, in base alla seguente motivazione:
Pure infondato è il quarto motivo di impugnazione con il quale si assume la conformità a legge dei criteri di ripartizione in base alle tabelle millesimali adottati dal condominio. In proposito insegna il Supremo Collegio (cfr., Cass., sez. 2^ civ., 13 luglio 1996 n. 6359) che "in tema di condominio di edifici, il criterio di ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni, previsto dal comma 1 dell'art. 1123 c.c. non si applica quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, per le quali, a meno che non vi sia un diverso accordo delle parti, il criterio è, invece, quello della proporzionalità tra spese ed uso stabilito dal comma 2 del medesimo articolo". Ora, è del tutto evidente che nel caso di specie l'uso che in concreto veniva fatto delle scale e dell'impianto di illuminazione era ben diverso in quanto l'albergo Locarno, che occupa quattro dei cinque piani dello stabile, proprio per la sua attività, comporta continuo andirivieni di persone che certo non può essere paragonato a quello che comporta un singolo appartamento di un condomino. Bene dunque il primo giudice ha tenuto conto del diverso uso in concreto fatto dei beni comuni in considerazione della particolare ed oggettiva situazione dell'immobile.
Contro tale decisione ha proposto ricorso per Cassazione, con tre motivi, il Condominio di via della Penna 22, in Roma.
Resiste con controricorso ND RO.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo si deduce testualmente:
Violazione e falsa applicazione dell'art. 1223 c.c., comma 2 e art.69 c.c. disp. att. in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3.
Come si è detto nella premessa, il sig. ND RO ha impugnato la delibera di approvazione dei bilanci consuntivo del 1998 e preventivo del 1999, assumendo, nella sostanza, che la ripartizione adottata dall'assemblea relativamente alle spese condominiali (di pulizia e manutenzione impianto elettrico e per consumi Italgas) sarebbe "ingiusta" e non conforme ai criteri di cui all'art. 1223 c.c., comma 2, non essendosi tenuto conto della maggiore effettiva utilizzazione del "bene comune" da parte della Finaquila, la quale ha adibito gli immobili di sua proprietà (4 piani su 5 dell'edificio) ad uso alberghiero.
Sia il Tribunale che la Corte hanno ritenuto applicabile l'articolo citato, con conseguente annullamento della delibera impugnata, sul presupposto peraltro non provato, di un maggiore uso effettivo da parte della ricorrente.
Tale decisione, come denunciato in epigrafe, è giuridicamente illegittima. Nel giudizio di merito risulta pacifico che la ripartizione delle spese ed i bilanci consuntivo e preventivo impugnati, sono stati approvati dall'assemblea sulla base di tabelle millesimali regolarmente adottate dal condominio e mai modificate. Ne consegue che la Corte d'Appello ha fatto un uso non pertinente della norma di cui al citato articolo 1223 c.c., comma 2, giacché non può essere posto in dubbio che in presenza di una convenzione sulla ripartizione delle spese condominiali costituita proprio dalle tabelle millesimali regolarmente approvate dall'assemblea (come nel caso di specie), la ripartizione di dette spese possa avvenire solo sulla base di esse. Lo stesso art. 1123 c.c., fa riferimento alla "convenzione" che prevale sulla stessa regola della divisione tra i condomini delle spese "in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno" dei condomini posta dalla norma, ponendo per l'appunto il principio della prevalenza del regolamento contrattuale. È tra. l'altro pacifico in giurisprudenza che in tema di condominio di edifici, qualora le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale non abbiamo formato oggetto di modifica con il consenso unanime di tutti i condomini ovvero con sentenza del Giudice a norma dell'art. 69 disp. att. c.c., nonostante le variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari a seguito delle mutate condizioni dell'edifico, la ripartizione delle spese condominiali e legittimamente effettuata in conformità delle tabelle stesse, con la conseguenza che il condomino richiesto della quota di pertinenza, ove intenda contestare il criterio di ripartizione deve proporre domanda, anche riconvenzionale di revisione o modifica delle tabelle ai sensi del citato art. 69 nei confronti di tutti i condomini (vd. Cass. 31.5.88 n. 3701). Il RO avrebbe quindi dovuto richiedere la modifica delle tabelle millesimali in essere e sulla base delle quali era stato approvato il bilancio consuntivo e preventivo, per evitare l'applicazione degli (a suo pretestuoso dire) iniqui criteri di ripartizione delle spese da esse previsti. È certa quindi l'erroneità - e già per questo primo assorbente motivo la sentenza dovrà essere cassata - dell'applicazione dell'art. 1223 c.c., comma 2, effettuata sia dal Tribunale che dalla Corte, in presenza, si ribadisce, di un regolamento contrattuale (le tabelle millesimali) mai impugnato da alcuno dei condomini e sulla base del quale legittimamente il condominio ha provveduto all'approvazione dei bilanci inspiegabilmente annullati dal Giudice di merito. In realtà il problema è diverso e riguarda il criterio da applicare per la ripartizione delle spese in questione (comma 1 e 2 dell'art.1123 cod. civ.). Con il secondo motivo si deduce testualmente: Omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su punto essenziale della controversia, in relazione all'art. 360 cod. proc. civ., n.

5. Con il terzo motivo di ricorso, l'esponente lamentava che il Tribunale aveva dato per accertati i criteri di ripartizione delle spese in mancanza di specifica prova, ed anzi non tenendo in alcuna considerazione le determinazioni che l'assemblea aveva a suo tempo adottate (mai impugnate). La Corte d'Appello, senza spendere alcuna reale motivazione, ha rigettato il gravame assumendo che le tabelle di riferimento risultassero "per tabulas" dagli atti. La Corte, in tal maniera, è rimasta debitrice della motivazione in ordine alla irrilevanza delle tabelle cd. "TAB C" ed allegate in primo grado sub doc. 2, che l'assemblea aveva specificamente approvato.
Tenendo anche conto del fatto che si verte in materia patrimoniale e pertanto perfettamente disponibile tra le parti, la Corte avrebbe dovuto quanto meno chiarire perché una delibera assembleare al riguardo, mai impugnata e non più impugnabile, avrebbe dovuto essere disattesa in mancanza di qualsivoglia revisione. Anche sotto questo profilo, pertanto, l'impugnata sentenza appare meritevole di essere riformata.
Entrambi i motivi, i quali possono essere esaminati congiuntamente, in considerazione della loro connessione, sono infondati, in quanto presuppongono che le spese di cui si discute siano state ripartite in difformità da quanto espressamente previsto dalle tabelle millesimali (e si prospetta, tra l'altro per la prima volta in questa sede, addirittura il fatto che nella specie era intervenuta la "diversa convenzione" di cui all'art. 1123 cod. civ., comma 1), mentre il problema è quello di stabilire se si tratti di spese da ripartire secondo i criteri contemplati nel comma 1 e 2 dell'art.1123 cod. civ.. Con il terzo motivo si deduce testualmente: Violazione e falsa applicazione dell'art. 1123 cod. civ., comma 1 e 2, nonché omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5. Fermi gli assorbenti motivi di ricorso che precedono, la sentenza non può non essere censurata anche laddove la Corte d'Appello assume che la delibera condominiale in ordine alla ripartizione delle spese di pulizia e manutenzione delle scale e dell'impianto elettrico sarebbe illegittima, in quanto non avrebbe tenuto conto del fatto che essi sono destinati ad uso in differente misura da parte dei condomini, approvando così pienamente la decisione del Tribunale. I giudici di merito, così ragionando, non si sono avveduti del fatto che, come del resto emerge chiaramente dall'insegnamento di codesta Ecc.ma Corte Suprema già richiamato nei precedenti gradi di giudizio, l'art. 1123 cod. civ., comma 2, ha riguardo a parti comuni che oggettivamente e strutturalmente sono utilizzabili in diversa misura dai condomini, e non all'uso che concretamente i condomini ne facciano (Cass., 6 dicembre 1991, n. 13160, in Mass. Foro it., 1991). Nel caso di specie, appare innegabile che tanto le scale quanto l'impianto elettrico sono destinati all'uso in favore di tutte le unità abitative dell'immobile - indipendentemente dalla situazione di fatto - atteso che non si riesce a vedere come le scale non servano ad accedere a tutti i piani e l'illuminazione a farlo con sicurezza.
A prescindere poi dal fatto che il sig. RO è proprietario di un appartamento sito al piano attico dello stabile, di modo che le scale e l'impianto elettrico sono chiaramente destinati anche alla sua utilizzazione, il semplice fatto che un albergo occupi altri quattro piani dell'immobile non esclude che scale ed impianto elettrico servano parimenti a tutte le unità abitative: seguendo l'assunto dei giudici di merito, per cui l'esercizio di un albergo giustificherebbe l'applicazione dell'art. 1123 cod. civ., comma 2, porterebbe alle assurde conseguenze profilate nell'atto di appello, per cui chi decida di non utilizzare mai l'ascensore dovrebbe essere esentato dalle relative spese od una famiglia numerosa visto che utilizza le parti comuni con maggiore frequenza di chi vive solo - dovrebbe sopportare costi maggiori.
In realtà, come più volte sottolineato da codesta Ecc.ma Corte Suprema, quello che viene in considerazione - almeno sotto il profilo prettamente condominiale - è l'oggettiva destinazione della parte comune, che possa essere astrattamente utilizzabile in pari misura da parte di tutti i condomini, indipendentemente, appunto, dall'uso che concretamente essi ne facciano: basti considerare che è un dato di mero fatto che il sig. RO utilizzi le scale in misura minore che non i clienti dell'albergo, e che ben può iniziare in qualunque momento ad intensificarne l'uso installando nel proprio appartamento un'attività commerciale approfittandone per fare attività fisica evitando l'acquisto di strumenti. Il motivo è fondato nei limiti che verranno in seguito chiariti.
In tema di pulizia delle scale questa S.C. ha affermato: i condomini sono tenuti a contribuire alla relativa spesa in ragione dell'utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno (sent. 3 ottobre 1996 n. 8655, che, però, non ha specificato in che modo, in concreto, la ripartizione della spesa dovrebbe avere luogo);
la disposizione dell'art. 1124 c.c., concernente la ripartizione fra i condomini delle spese di manutenzione delle scale, riguarda le spese relative alla conservazione della cosa comune che si rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa per consentirne l'uso ed il godimento e che attengono a lavori periodici indispensabili per mantenere la cosa in efficienza, ma non riguarda, pertanto, le spese di pulizia delle scale, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione dell'utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno e che l'assemblea può legittimamente ripartire in virtù delle attribuzioni riconosciutele dall'art. 1135 cod. civ. (sent. 19 febbraio 1993 n. 2018, la quale ha confermato la decisione di merito che aveva rigettato l'impugnazione contro una delibera che aveva ripartito le spese per 3/4 secondo il criterio previsto dall'art. 1124 cod. civ.); i condomini sono tenuti a contribuire non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in relazione all'uso che ciascuno di essi può fare della detta parte comune, secondo il criterio fissato dal comma 2 dell'art. 1123 cod. civ., con la conseguenza che l'assemblea può legittimamente ripartire la spesa in questione, in virtù delle attribuzioni riconosciutele dall'art. 1135 cod. civ. (sent. 24 gennaio 2001 n. 971, la quale ha ritenuto corretta la ripartizione secondo i criteri previsti dall'art. 1124 cod. civ.). La prima delle decisioni citate parte dalla premessa che le scale costituiscono delle parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, in quanto i proprietari dei piani inferiori normalmente non usano il tratto che conduce ai piani superiori;

trattandosi di cose oggettivamente destinate a permettere ai condomini di goderne in misura diversa, inferiore o superiore al diritto di comproprietà sulle parti comuni, le spese andrebbero ripartite in base al criterio previsto dall'art. 1123 cod. civ., comma 2, che può trovare applicazione con riguardo a qualunque parte comune dell'edificio.
A tale impostazione, però, si può muovere l'obiezione che non viene chiarito come, in concreto, la ripartizione delle spese dovrebbe avvenire, il che è particolarmente rilevante, perché in tanto procedersi alla ripartizione delle spese condominiali in ragione della utilità che la cosa o il servizio comune può dare in quanto tale utilità sia misurabile (come ad es., avviene per il riscaldamento, in cui si fa riferimento alla superficie radiante dei termosifoni installati nelle singole unità immobiliari in proprietà esclusiva).
La seconda decisione citata, poi, cade in contraddizione, in quanto parte dalla premessa della inapplicabilità dell'art. 1124 c.c., comma 1, e poi ritiene valida una ripartizione effettuata per 3/4
secondo il criterio previsto da tale disposizione). La terza decisione citata, poi, ha ritenuto legittima una ripartizione effettuata secondo i criteri previsti dall'art. 1124 cod. civ., senza spiegare perché, in definitiva, tale disposizione dovrebbe considerarsi una applicazione particolare del principio generale di cui all'art. 1123 cod. civ., comma 2, e come sarebbe compatibile con tale disposizione la ripartizione di metà delle spese secondo i millesimi di proprietà.
In entrambe le decisioni non viene, poi, indicato il fondamento normativo della attribuzione all'assemblea del potere discrezionale (inteso come individuazione del criterio in concreto applicabile) di ripartire tra i condomini tali spese, che non può essere individuato nel fatto che l'art. 1135 cod. civ., comma 1, n. 2, stabilisce che l'assemblea provvede all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini, in quanto tale disposizione va letta in correlazione con l'art. 1123 cod. civ.. In sostanza, l'assemblea deve provvedere alla ripartizione fra i condomini rispettando i criteri previsti per le singole spese dagli artt. 1123, 1124 e 1126 cod. civ.. Alla luce delle considerazioni svolte consegue che con riferimento alle ripartizione delle spese per la pulizia delle scale, l'assemblea, ai fini della applicazione del principio affermato dall'art. 1123 cod. civ., comma 2, deve individuare un criterio idoneo ad esprimere la diversa utilità che da tale servizio ricavano i proprietari dei singoli piani.
Ritiene il collegio che, a tal fine, sia possibile una applicazione analogica dell'art. 1124 cod. civ.. Da un lato, infatti, non sembra che tale disposizione abbia carattere eccezionale, in quanto essa, con riferimento alle spese interessanti una parte comune dell'edificio pacificamente destinata a servire in misura diversa i condomini dei diversi piani (scala) ed in ordine alla cui ripartizione non si potrebbe dubitare della applicabilità del principio stabilito dall'art. 1123 cod. civ., comma 2, individua il necessario criterio di carattere oggettivo.
In definitiva, l'art. 1124 cod. civ. è norma speciale e non eccezionale, il che non esclude una sua applicazione analogica. La ripartizione delle spese per la pulizia delle scale secondo quanto previsto dall'art. 1124 cod. civ., poi, è conforme alla ratio di tale disposizione, la quale va individuata nel fatto che, a parità di uso, i proprietari dei piani alti logorano di più le scale rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui contribuiscono in misura maggiore alla spese di ricostruzione e manutenzione. Ugualmente, a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia.
Va soltanto chiarito che la ripartizione delle spese va fatta con applicazione integrale del criterio dell'altezza di piano;
la disposizione contenuta nell'art. 1124 cod. civ., comma 1, secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio (applicativo del principio generale di cui all'art. 112 3 cod. civ., comma 2) e quindi non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate.
Il problema della ripartizione delle spese per la pulizia delle scale si è anche presentato (ed è quanto avvenuto nel caso di specie) con riferimento alla diversa destinazione (abitativa o meno) delle singole unità immobiliari o in base alla consistenza dei nuclei familiari che utilizzano le unità immobiliari a destinazione abitativa.
Ritiene il collegio che, contrariamente a quanto ritenuto dalla sentenza impugnata, in tali ipotesi la ripartizione delle spese non potrebbe essere effettuata dall'assemblea sulla base della presunzione di un più o meno intenso godimento delle scale. È sufficiente, in proposito, ricordare che il riconoscimento di un potere discrezionale dell'assemblea di ripartizione delle spese sulla base della presunzione in questione, manca di qualsiasi fondamento normativo, a prescindere dal fatto che si dovrebbe procedere alla revisione delle tabelle millesimali ogni volta in cui muti la destinazione delle singole unità immobiliari o la consistenza dei nuclei familiari che utilizzano le unità immobiliari a destinazione abitativa.
Il ricorso investe anche la questione della ripartizione delle spese per la illuminazione delle scale. In materia esiste un solo precedente di questa S.C., che ha ritenuto che tali spese (al pari di quelle per la pulizia delle scale) servono a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie, con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all'uso che ciascuno di essi può fare delle scale, secondo il criterio fissato dall'art. 1123 cod. civ., comma 2 (sent. 3 ottobre 1996 n. 8657), senza peraltro indicare il criterio obiettivo da applicare in modo da assicurare il rispetto del principio stabilito da tale norma.
Il collegio concorda sul fatto che tali spese attengono ad un servizio del quale i condomini godono (o al quale danno causa) in misura maggiore o minore a seconda dell'altezza di piano: è sufficiente, in proposito, considerare che il proprietario dell'ultimo piano utilizza l'illuminazione di tutta la tromba delle scale, mentre il proprietario del primo piano utilizza solo l'illuminazione della prima rampa.
Sulla base di tali premesse, non essendo possibile individuare un diverso criterio oggettivo di ripartizione delle spese e non potendosi, per le considerazioni svolte, riconoscere all'assemblea un potere discrezionale in tale materia, sussistono le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1124 cod. civ., data la identità di ratto.
Anche in tal caso, per quanto già detto, andrà applicato per intero il criterio della altezza di piano.
Si può solo aggiungere che, con riferimento alle spese in questione (contrariamente a quanto ritenuto dalla sentenza impugnata) non sarebbe neppure ipotizzabile dal punto di vista logico (a prescindere dalla mancanza di un fondamento normativo) una ripartizione basata sulla diversa destinazione (abitativa o meno) delle singole unità immobiliari o sulla consistenza dei nuclei familiari che utilizzano le unità immobiliari a destinazione abitativa. Il consumo di energia elettrica, infatti, è lo stesso al prescindere del numero delle persone che accedono alle singole unità immobiliari. Alla luce delle considerazioni svolte, non essendosi la Corte di appello di Roma attenuta a corretti criteri di ripartizione delle spese di pulizia e di illuminazione delle scale, il terzo motivo del ricorso va accolto, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio della causa, per un nuovo esame, ad altra sezione della stessa Corte di appello di Roma, che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta i primi due motivi del ricorso;
accoglie il terzo motivo;
cassa la sentenza impugnata, con rinvio, anche per le spese del giudizio di Cassazione, ad altra sezione della Corte di appello di Roma.
Così deciso in Roma, il 17 novembre 2006.
Depositato in Cancelleria il 12 gennaio 2007