REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai sigg. Magistrati
Dott.ssa Cinzia Caleffi Presidente
Dott.ssa Cristina Fois Consigliere – rel.
Dott.ssa Doriana Meloni Consigliere all'udienza del 18 luglio 2025, all'esito della discussione orale, ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile d'appello iscritta al n. 26 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2025 vertente tra
(c.f. ) rappresentato e difeso dall'Avv. Lorenzo Borrè, come Parte_1 C.F._1 da procura in atti;

appellante
E
(c.f. ) rappresentato e difeso dall'Avv. Edvige Controparte_1 P.IVA_1
Baldino, come da procura in atti;
appellato
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, il Sig. conveniva in giudizio innanzi al Parte_1
Tribunale di Tempio Pausania il sito in Santa Teresa di Gallura Controparte_1
(SS), Via Don F. Filigheddu n. 17, domandando l'annullamento delle deliberazioni dell' 11 agosto
2021 e del 13 novembre 2021, con le quali il aveva confermato l'incarico di CP_1 amministratore della società in assenza della maggioranza qualificata, Parte_2 prescritta dall'art. 1136, commi 2 e 4, c.c..
In particolare, la deliberazione dell'11 agosto 2021 era stata adottata con una maggioranza di
377,64 millesimi, mentre la seconda con un voto favorevole pari a 436,80 millesimi, a fronte dei
500 millesimi richiesti dalla previsione normativa da ultimo citata. L'attore sosteneva, inoltre, che ai fini della delibera del 13 novembre 2021 erano stati illegittimamente conteggiati anche i voti espressi dalle Sig.re e (pari a Persona_1 Persona_2 complessivi 133,84 millesimi) nonostante la loro incompatibilità ai sensi dell'art. 67, comma 5, disp. att. c.c. poiché dipendenti della Parte_2
In via subordinata, l'attore chiedeva che il Condominio fosse condannato al pagamento delle somme che aveva sostenuto per la domanda di mediazione promossa per l'impugnazione della delibera dell'11 agosto 2021.
Il si costituiva in giudizio e contestava la fondatezza delle domande formulate CP_1 dall'attore.
La causa veniva istruita documentalmente e trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del 29 maggio 2024.
Con sentenza n. 627 del 29 settembre 2024, il Tribunale di Tempio Pausania rigettava le domande dell'attore, condannandolo, altresì, al pagamento delle spese processuali a favore del condominio.
Il giudice di primo grado riteneva che le delibere adottate rispettivamente in data 11 agosto 2021 e
13 novembre 2021 non potessero produrre alcun effetto. Al riguardo, specificava che l'unica delibera cui occorreva far riferimento, in relazione al conferimento dell'incarico all'amministratore, era quella del 19 agosto 2020, adottata con la maggioranza qualificata secondo quanto prescritto dall'art. 1129 c.c.
Per tale ragione, il dies a quo avrebbe dovuto essere calcolato da tale ultima data quanto alla durata dell'incarico e al conseguente rinnovo automatico.
Unitamente a tale profilo, il giudice di primo grado specificava, altresì, che non potesse essere accolta la domanda relativa alla condanna del al pagamento delle spese di mediazione CP_1 avviata dall'attore: in primo luogo, perché era irrilevante la circostanza secondo la quale la conferma dell'amministratore fosse avvenuta mediante l'adozione delle deliberazioni assunte senza la maggioranza qualificata, ciò per i motivi come sopra esposti;
in secondo luogo, il giudice di primo grado, contrariamente a quanto sostenuto dall'attore, rilevava come il voto espresso dalla
Grifone S.r.l. (il cui immobile era sottoposto a pignoramento) potesse essere utilmente conteggiato ai fini dell'approvazione del consuntivo.
Avverso la sentenza ha proposto appello censurandola: i) nella parte in cui il Parte_1
Tribunale aveva erroneamente considerato la delibera dell'11 agosto 2021 inefficace perché successiva al rinnovo automatico, avvenuto in data 19 agosto 2021, non avvedendosi che tanto la delibera dell'11 agosto 2021 che quella del 13.11.2021 avevano natura novativa e avevano pertanto mutato il dies a quo del rinnovo automatico;
ii) per non aver compensato integralmente le spese di lite nonostante l'esistenza di un contrasto giurisprudenziale sulla specifica questione, peraltro risolto dal Tribunale recependo l'orientamento minoritario;
iii) statuendo conseguentemente sulle spese di mediazione, da regolarsi secondo i criteri dell'art. 91 c.p.c..
Ha resistito all'appello il concludendo per il rigetto di tutte le Controparte_1 domande formulate, con vittoria delle spese di lite.
La causa, senza ulteriore attività istruttoria, previo deposito di note conclusionali, è stata decisa all'odierna udienza nelle forme di cui all'art. 281 sexies c.p.c.
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L'appello è solo in parte fondato per le ragioni di seguito indicate.
Con i primi due motivi il sig. insiste per l'invalidità delle delibere di conferma Pt_1 dell'amministratore del condominio perché a suo dire adottate con una maggioranza CP_1 inferiore a quella prescritta dall'art. 1136 commi 2 e 4.
La questione controversa attiene proprio alla corretta interpretazione e conseguente applicazione alla fattispecie in esame degli artt. 1129, comma 10, c.c. e 1136, commi 2 e 4, c.c..
Le citate previsioni, il cui contenuto viene trasfuso per comodità di lettura, dispongono che
“L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.
L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore” (art. 1129, comma 10, c.c.). Tale ultima previsione deve essere letta alla luce dell'art. 1136, comma 2, c.c. che stabilisce che “Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio” e del relativo comma 4: “Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117 quater, 1120, secondo comma, 1122 ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo”.
Ora, secondo un'interpretazione strettamente letterale di tali norme la maggioranza qualificata sarebbe necessaria, ai fini della validità, per le sole le delibere che hanno ad oggetto letteralmente
“la nomina” e “la revoca” dell'amministratore e non anche le ipotesi di mera conferma.
Si tratta dunque di capire quale sia la ratio dei principi sottesi alla disciplina citata e in particolare se tali principi possano trovare applicazione anche alle ipotesi di mera conferma dell'amministratore, ovverosia ad ipotesi che la lettera della norma non prevede in via espressa.
Ebbene, come già evidenziato dal Tribunale, sulla specifica questione interpretativa si è delineato un dibattito nella giurisprudenza, sia di merito che di legittimità, che può essere sinteticamente ripercorso come segue. Una prima e maggioritaria impostazione interpretativa, a dire il vero molto datata (Cass. civ., sez.
II, del 4 maggio 1994, n. 4269; Cass. civ., sez. II, del 29 luglio 1978, n. 3797; Cass. civ., Sez. II, del
5 gennaio 1980, n. 71) ritiene che: “La maggioranza qualificata prevista per la nomina dell'amministratore si impone ed è altresì necessaria per la conferma dell'amministratore di condominio perché il mandato collettivo deve essere periodicamente verificato da parte della minoranza, con la conseguenza che, difettando il quorum ex art. 1136 c.c., l'amministratore in carica prosegue la sua attività ma in regime di prorogatio imperii ossia fino alla nuova assemblea
o comunque fino alla nomina di un amministratore da parte dell'Autorità Giudiziaria”. Secondo tale orientamento “la disposizione dell'art. 1136, comma 4, c.c. la quale richiede per la deliberazione dell'assemblea del condominio di edifici riguardante la nomina o la revoca dell'amministratore la maggioranza qualificata di cui al comma 2, è applicabile anche per la deliberazione di conferma dell'amministratore dopo la scadenza del mandato”.
L'interpretazione analogica, che consentirebbe di estendere la portata applicativa degli artt. 1129 comma 10 c.c. e 1136, commi 4 e 6 c.c. anche alle ipotesi di conferma dell'incarico, non sarebbe certamente preclusa, atteso che la giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 4269/1994 cit.) specifica espressamente che le delibere di conferma dell'incarico e quelle di nomina ovvero di revoca producono “effetti giuridici uguali”.
È evidente, quindi, come una tale equiparazione deponga nel senso di ritenere che la maggioranza qualificata, espressamente prescritta dagli artt. 1136, comma 4, c.c., debba essere estesa anche ai casi di conferma dell'amministratore.
Per tale ragione, è giocoforza ritenere che la conferma dell'amministratore, stante la sua natura novativa, debba essere inquadrata alla stregua di una nuova nomina, ove la volontà condominiale è chiamata ad esprimersi mediante l'adozione di delibere dotate della maggioranza ex lege prescritta.
Che è poi la tesi dell'appellante.
Secondo l'opposto orientamento, avallato prevalentemente da talune pronunce di merito (cfr. Corte
d'Appello Messina, sez. II, del 21 dicembre 2022, n. 847 che richiama: Tribunale Roma, sez. V, del
15 maggio 2009, n. 10701) “la conferma dell'amministratore di condominio è fattispecie diversa da quella disciplinata dal codice civile in termini di “nomina” e “revoca”: Con la conferma dell'amministratore l'assemblea consolida un rapporto intuitus personae già sorto in passato e, in quanto tale, consolidatosi nel corso degli anni;
la maggioranza per la conferma dell'amministratore è perciò quella semplice dell'articolo 1136 comma secondo e terzo (vale a dire, quella per convocazione). Viceversa, le ipotesi della “nomina” (e/o della “revoca”) dell'amministratore di condominio incidono nell'instaurazione o nella recisione di un rapporto contrattuale (mandato con rappresentanza), da considerarsi nella sua interezza;
in quanto tale, il Legislatore ha previsto, in seno all'articolo 1136 al comma IV e al comma II, la sussistenza di una maggioranza qualificata, non estendibile analogicamente – secondo la citata giurisprudenza – a quella di cui trattasi”.
Tra i due orientamenti esposti questa Corte, pur dando atto della linearità della soluzione più rigorosa (indicata dalla citata Cass. n. 4269/1994) che ritiene necessaria la maggioranza qualificata in tutte le occasioni in cui l'assemblea condominiale in qualche modo si esprime sul rapporto contrattuale di mandato dell'amministratore (che ha una scadenza temporale annuale per espressa previsione normativa), non può non rilevare come nel caso di specie l'appellante sarebbe privo d'interesse a tale interpretazione e in definitiva alla stessa caducazione delle delibere impugnate.
Come anticipato, la domanda dell'attore è volta ad ottenere l'annullamento delle delibere dell'11 agosto 2021 e del 13 novembre 2021, con le quali una maggioranza pacificamente inferiore a quella qualificata dell'art. 1136 commi 2 e 4 ha confermato l'incarico di amministratore del condominio conferito alla con la precedente delibera del 19 agosto 2020, adottata Parte_2 con la corretta maggioranza di legge.
Ora, posto che alla scadenza del primo anno l'incarico della in mancanza di Parte_2 riunione assembleare, sarebbe stato per legge automaticamente rinnovato per un altro anno, è lecito quantomeno dubitare del fatto che un'assemblea con una maggioranza inferiore non possa suggellare (sostanzialmente prendere atto, senza che ciò equivalga a volontà novativa del contratto di mandato) un effetto che deriverebbe addirittura dalla sua mancanza. In altre parole, secondo l'interpretazione più rigorosa una delibera ordinaria equivarrebbe a un minus, ai fini del rinnovo dell'incarico per un ulteriore anno, rispetto alla totale assenza di delibera.
Ora, indipendentemente dalle perplessità che desta la soluzione più formalista, nel caso di specie il sig. non ha certamente un interesse concreto all'annullamento delle delibere di conferma della Pt_1
e quindi al petitum domandato, poiché l'effetto di una caducazione delle Parte_2 delibere sarebbe la riespansione del criterio legale del rinnovo automatico dell'amministratore in carica per un ulteriore anno (a decorrere dal 19.8.2020), salva sempre la possibilità del condominio, con le note maggioranza del 1136 2 e 4 comma, di anticiparne la revoca e sostituirlo.
Per tale ragione, se anche questa Corte d'Appello dovesse annullare le delibere impugnate, un'eventuale pronuncia favorevole non sortirebbe alcun effetto pratico sulla posizione dell'attore, atteso che l'elisione della delibera dell'11 agosto 2021 provocherebbe, in via automatica, la riespansione dell'efficacia della delibera del 19 agosto 2020. Ad analoghe conclusioni si deve pervenire qualora si dovesse annullare la delibera del 13 novembre 2021, giacché l'annullamento determinerebbe la riespansione della delibera del 19 agosto 2020, valida ed efficace per effetto della proroga ex lege. In buona sostanza, l'annullamento delle delibere impugnate dall'attore determinerebbe comunque la permanenza in capo alla società della carica di amministratore. Parte_2
Appare evidente, quindi, l'assenza di un interesse ad agire dell'attore. A tale riguardo, la giurisprudenza di legittimità, con costante orientamento (a titolo esemplificativo cfr. Cass. Civ., del
1° dicembre 2000, n. 15377) cui questa Corte intende uniformarsi, ha chiarito che “l'interesse ad impugnare la delibera condominiale deve essere concreto, dovendo concernere la posizione di vantaggio effettivo che dalla pronunzia di merito può derivare, e non solo astratto. La valutazione della relativa sussistenza è questione di merito, potendo solo quella sull'esistenza dell'interesse in astratto configurare una questione di diritto.”
Viceversa, l'appello è fondato con riferimento al restante motivo sulle spese di lite, che il tribunale ha posto interamente a carico dell'appellante senza valorizzare minimamente il contrasto giurisprudenziale sulla portata interpretativa dell'art. 1129, 1136 2 e 4 comma c.c., pur dandone atto.
Ad avviso della Corte, l'equivocità della disciplina e la mancanza di un orientamento chiaro e univoco nella giurisprudenza di legittimità sulla specifica questione delle maggioranze richieste dalla legge per la “conferma” dell'amministratore in carica costituisce un argomento significativo per la compensazione integrale delle spese di lite di entrambi i gradi del giudizio.
Al contrario, le spese di mediazione sostenute dall'appellante, proprio perché soggette ai medesimi criteri di cui agli artt. 91 e ss c.p.c., sono compensate, nel senso che ciascuno si fa carico di quelle sostenute.


P.Q.M.

la Corte, definitivamente decidendo, ogni ulteriore domanda ed eccezione disattesa, in parziale riforma della sentenza n. 627/2024 del Tribunale di Tempio Pausania, pubblicata in data 29 settembre 2024, che si conferma nella restante parte:
- compensa le spese di lite del giudizio di primo grado.
- compensa le spese del giudizio d'appello.
Così deciso a Sassari all'udienza del 18 luglio 2025
Il Consigliere est.
Dott.ssa Cristina Fois
Il Presidente
Dott.ssa Cinzia Caleffi