N. R.G. 1375/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE SECONDA CIVILE
composta dai magistrati
Dott.ssa Cesira D'Anella Presidente
Dott.ssa Nicoletta Sommazzi Consigliere rel.
Dott.ssa Natalia Imarisio Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa rg 1375/2024, promossa in grado d'appello,
da
, rappresentato e difeso dall'avv.to Parte_1
TOGNETTI CORRADO ed elettivamente domiciliato in Verona, via A. Dominutti n. 20, in forza di procura alle liti in atti;

APPELLANTE
contro
(C.F.: ) e Controparte_1 C.F._1 Controparte_2
(C.F.: , rappresentati e difesi dall'avv.to Fabio Signorelli e C.F._2 domiciliati presso il suo studio in Milano, piazza Sant'Ambrogio n. 1, in forza di procura alle liti in atti;

, (C.F.: ), contumace;
Controparte_3 C.F._3
APPELLATI

pagina 1 di 28 PER LA RIFORMA
della la sentenza n. 375/2024, emessa in data 27.02.2024 dal Tribunale di Varese, nel procedimento con R.G. 3126/2021, pubblicata in data 03.04.2024 e notificata in data
04.04.2024.
OGGETTO: simulazione relativa vendita.
CONCLUSIONI
Le parti, in vista dell'udienza del 3.6.2025, fissata ex artt. 127 ter e 352 cpc, chiedevano rimettersi la causa in decisione sulle seguenti conclusioni:
PARTE APPELLANTE
Il sottoscritto avv. Corrado Tognetti, procuratore dell'appellante, precisa le seguenti
CONCLUSIONI
Riformarsi integralmente l'impugnata sentenza del Tribunale di
Varese.
Dichiararsi che l'atto di vendita datato 24.09.1991, rep. Notaio
n. 7068, è una donazione dissimulata e, Persona_1 conseguentemente, dichiararsi la nullità dell'atto per carenza dei requisiti di legge.
Di conseguenza disporsi che la quota del complesso immobiliare, oggetto dell'atto datato 24.09.1991 e di proprietà del de cuius
, rientri integralmente nell'eredità del sig. Persona_2 [...]
Per_2
In via subordinata, disporsi la riduzione della donazione e la reintegrazione della quota di legittima spettante all'appellante.
In ogni caso, a seguito dell'accoglimento delle domande suddette, disporsi lo scioglimento della comunione ereditaria relativa alla successione del sig. , secondo le quote della Persona_2 pagina 2 di 28 successione legittima.
Respingersi l'appello incidentale in quanto inammissibile e infondato.
Vittoria di spese legali per entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria
Disporsi CTU come da quesito indicato nella seconda memoria ex art. 183 c.p.c. depositata dall'appellante in primo grado.
Verona, 1 aprile 2025
Avv. Corrado Tognetti

PARTE APPELLATA
I signori e ut supra Controparte_4 Controparte_5
rappresentati, domiciliati e difesi, rassegnano le seguenti
CONCLUSIONI piaccia alla Ecc.ma Corte d'Appello, contrariis rejectis, così giudicare: in via principale: respingere tutte le domande dell'appellante perché infondate in fatto ed in diritto e, per l'effetto, confermare la sentenza impugnata;
in via d'appello incidentale: nella denegata e non creduta ipotesi che codesta Corte
d'Appello dovesse ritenere che l'atto di compravendita in data 24 settembre 1991 fosse affetto da simulazione relativa, dissimulando un contratto di donazione, dichiarandolo nullo per difetto di forma, accertare e dichiarare che il dott. ha usucapito la nuda proprietà Controparte_5
dell'immobile di cui all'atto di compravendita in data 24 settembre 1991 per il possesso continuato per oltre vent'anni; in ogni caso: condannare l'appellante alla refusione delle spese, diritti ed onorari di lite, ivi comprese IVA, CPA 4% e rimborso forfetario 15%; in via istruttoria: si formula ogni e più ampia riserva sia di merito sia istruttoria ivi compresa la produzione di documenti, l'articolazione di specifici capitoli per prova testimoniale diretta e contraria sulle circostanze dedotte in fatto.
Con osservanza.
Milano, lì 13 dicembre 2024
pagina 3 di 28 Avv. Prof. Fabio Signorelli
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, ritualmente notificato, , premesso Parte_1 di aver accettato con beneficio di inventario l'eredità del padre , deceduto il Persona_2
23.3.2013, senza lasciare testamento, conveniva in giudizio, avanti al Tribunale di Varese,
e –rispettivamente madre, Controparte_3 Controparte_1 Controparte_5 sorella e cognato dell'attore- al fine di accertare che l'apparente contratto di compravendita stipulato in data 24.9.1991 -con cui i genitori avevano ceduto al genero, Controparte_5 la nuda proprietà dell'immobile, sito in Luvinate (VA), costituito da una villa con giardino e appezzamento di terreno- dissimulava, in realtà, una donazione, nulla per difetto di forma, ex art. 782 c.c..
Evidenziata la propria qualità di erede legittimario pretermesso, posto che il padre non risultava titolare di altri beni, l'attore invocava il suo diritto di dimostrare la donazione dissimulata anche in via presuntiva e, a tal fine, forniva una serie di indizi.
Inoltre, proprio per l'assenza di altri beni paterni, allegava che, in ogni caso, detta donazione aveva sicuramente ecceduto la quota disponibile e, pertanto, chiedeva, in via principale, la dichiarazione di nullità della donazione, per difetto di forma, con restituzione degli immobili donati all'asse ereditario del padre, e, in subordine, la riduzione di detta donazione, con reintegra della sua quota di legittima.
Infine domandava lo scioglimento della comunione ereditaria relativa alla successione paterna, secondo le quote della successione legittima.
Si costituivano congiuntamente i convenuti Controparte_3 CP_1
e che contestavano le domande attoree, di cui instavano per il
[...] Controparte_5
rigetto, con condanna al pagamento di euro 100.000,00 ex art. 96 c.c..
I convenuti negavano che la compravendita del 24.9.1991 fosse stata, in realtà, una donazione e assumevano che l'attore aveva sempre saputo di tale vendita, in quanto in data
14.12.1994 era stato stipulato, proprio a favore dell'attore, un contratto di comodato di detto immobile e in tale contratto i genitori erano comparsi come usufruttuari e il come nudo CP_5
pagina 4 di 28 proprietario.
In subordine, nella denegata ipotesi in cui fosse stata accertata una donazione nulla per difetto di forma, chiedeva, in via riconvenzionale, che fosse dichiarato il Controparte_5
suo acquisto per usucapione dell'immobile, avendone esercitato il possesso per oltre venti anni.
In assenza di istanze di prove orali e rigettata la richiesta attorea di espletamento di ctu sul valore del compendio immobiliare oggetto della compravendita del 24.9.1991 e sul relativo progetto di divisione, il Tribunale di Varese pronunciava sentenza in data 27.2.2024, pubblicata il 3.4.2024, con cui rigettava le domande dell'attore, con condanna dello stesso al pagamento delle spese di lite a favore delle controparti, mentre rigettava la domanda ex art. 96
c.p.c. proposta dai convenuti e riteneva assorbita la domanda riconvenzionale di usucapione.
In sostanza, il Tribunale -pur riconoscendo che l'attore, in quanto legittimario, era da considerare terzo ai fini della prova della simulazione, con conseguente inopponibilità al medesimo della quietanza contenuta nel rogito relativamente al pagamento del prezzo e possibilità per l'attore di dimostrare la donazione dissimulata anche a mezzo di presunzioni- riteneva che gli indizi offerti non erano sufficienti a dimostrare la dedotta simulazione del contratto di vendita.
In particolare, il primo giudice non riteneva decisivi:
- il fatto che l'acquirente fosse genero dei danti causa, non sussistendo rapporto di parentela;
diverso, al limite, sarebbe stato, secondo il Tribunale, se l'acquirente fosse stata la figlia dei disponenti;

- la circostanza che non vi sarebbero stati adeguati motivi per alienare la nuda proprietà dell'immobile, con riserva di usufrutto a favore dei disponenti, che dunque conservavano la piena disponibilità dell'immobile a fini abitativi;
il primo giudice evidenziava che i motivi sono irrilevanti, salvo il caso limite del motivo comune illecito, e comunque l'attore non aveva contestato la deduzione di parte convenuta secondo cui i venditori avevano avuto la necessità di monetizzare la nuda proprietà per far fronte alle spese mediche del defunto durante la sua malattia;

- l'eventuale sproporzione tra il valore dell'immobile e il prezzo di acquisto, essendo tale pagina 5 di 28 elemento indiziario non univoco rispetto alla prova della donazione dissimulata, potendo la sproporzione dipendere da ragioni differenti;

- il fatto che la madre dell'attore aveva rilasciato in data 13.12.2013 una dichiarazione scritta in cui riconosceva che la vendita oggetto di causa era, in realtà, una donazione;
detto elemento, infatti, era stato contraddetto da successiva dichiarazione della donna del 3.2.2014, che confermava la natura di compravendita dell'atto, dando atto che il primo scritto era stato determinato dalle insistenze del figlio;
in presenza di due dichiarazioni contrastanti tra loro, secondo il Tribunale, alcun valido indizio poteva ricavarsi a favore della natura liberale dell'atto; inoltre, al fine di attribuire alla controdichiarazione unilaterale valore di riconoscimento della simulazione, secondo il primo giudice era necessario che questa provenisse dalla parte contro il cui interesse era stata redatta, dunque, nel caso di specie, dall'acquirente/donatario e non dal venditore/donante.
Avverso tale sentenza proponeva appello formulando sei Parte_1
motivi di impugnazione.
Si costituivano e che contestavano l'appello e Controparte_1 Controparte_5
proponevano, a loro volta, appello incidentale contro la pronuncia del Tribunale di Varese insistendo nella domanda di usucapione, ritenuta assorbita in primo grado, nella denegata ipotesi che la Corte accertasse l'esistenza di una donazione dissimulata, nulla per difetto di forma, in accoglimento delle domande di controparte.
All'esito della prima udienza dell' 8.10.2024, il consigliere istruttore, rilevata la regolarità della relativa notifica dell'atto di appello, dichiarava la contumacia di CP_3
[...]
Quindi, visti gli artt. 127 ter e 352 c.p.c fissava, davanti a sé, l'udienza del 18.2.2025 –poi rinviata d'ufficio al 3.6.2025- per la rimessione della causa in decisione, assegnando termini perentori alle parti -calcolati a ritroso rispetto alla detta udienza- di giorni 60 per il deposito di note scritte contenenti la sola precisazione delle conclusioni, di giorni 30 per il deposito delle comparse conclusionali e di giorni 15 per il deposito delle note di replica;
infine assegnava pagina 6 di 28 altresì termine sino alla data dell'udienza per il deposito di note scritte sostitutive della stessa, salvo quanto disposto dall'art. 127 ter, quarto comma, c.p.c., ricorrendone i presupposti.
Depositati gli iscritti conclusivi e le note sostitutive della udienza, la causa era rimessa in decisione innanzi al Collegio dell'udienza del 3.6.2052 e decisa nella camera di consiglio del
11.6.2025.

APPELLO PRINCIPALE
Col primo motivo di impugnazione l'appellante lamenta che il Tribunale ha ritenuto irrilevante che parte convenuta non ha fornito prova del pagamento del prezzo stabilito nella compravendita del 24.9.1991: né dell'acconto di lire 62.000.000, che sarebbe stato versato prima della vendita, né della parte dilazionata, pattuita in 61 rate di lire 2.000.000 ciascuna.
Premesso che, come riconosciuto anche dal Tribunale, la quietanza contenuta nell'atto non poteva costituire prova nei confronti dell'attore, data la sua qualifica di legittimario e dunque di terzo rispetto al contratto, l'appellante censura la decisione nella parte in cui ha ritenuto che i convenuti sarebbero stati tenuti a fornire prova del pagamento del prezzo solo dopo che l'attore avesse fornito prova per presunzioni della donazione dissimulata.
Afferma l'appellante che non è possibile prima dimostrare la simulazione e poi verificare se vi è stato o meno il pagamento del prezzo;
al contrario quest'ultimo costituisce, a sua volta, un indizio, che va valutato contestualmente agli altri indizi emersi e non solo dopo che sia stata raggiunta la prova per presunzioni della simulazione, come preteso dal Tribunale.
Richiama la giurisprudenza cha attribuisce significativo rilievo, in tema di prova della donazione dissumulata da una apparente compravendita, proprio alla circostanza della mancata dimostrazione del pagamento del prezzo (Cass. n. 26834/2023, 11475/2019).
Col secondo motivo di gravame lamenta che il primo Parte_1
giudice non ha valutato complessivamente tutti gli indizi offerti dallo stesso a dimostrazione della natura simulata della vendita, ma solo alcuni di essi, e li ha comunque valutati in modo atomistico, ossia singolarmente, senza darne una lettura complessiva, in violazione pertanto degli artt. 2727 e 2729 c.c..
pagina 7 di 28 In particolare, il Tribunale avrebbe preso in considerazione, ad una ad una, escludendone la rilevanza, solamente le seguenti circostanze tra quelle evidenziate dall'attore:
- il rapporto familiare tra suoceri e genero;

- l'assenza di motivi economici che abbiano giustificato l'atto;
- l'eventuale sproporzione tra il valore dell'immobile venduto e il prezzo pattuito.
Evidenzia l'appellante che ciascuno degli elementi sopra indicati, di per sé considerato, può non essere decisivo ai fini della prova della simulazione, per la quale, tuttavia, occorre procedere ad una valutazione unitaria e sintetica di tutti gli indizi (Cass. ord. n. 33769/2023).
L'appellante deduce che compratore e venditori non erano parenti, ma comunque affini;
i venditori hanno continuato ad abitare l'immobile anche dopo la vendita;
il prezzo pattuito nell'atto era irrisorio rispetto all'effettivo valore del compendio immobiliare;
non sono stati pattuiti interessi sulle rate di prezzo previste nel rogito;
i venditori, nonostante il pagamento rateale previsto, hanno rinunciato all'ipoteca legale;
i genitori non avevano necessità alcuna di vendere l'immobile; non vi è prova del pagamento del prezzo;
infine la madre aveva sottoscritto nel dicembre 2013 dichiarazione di suo pugno con cui attestava che l'immobile, in realtà, era stato donato.
Col terzo motivo di appello l'impugnante censura la decisione del Tribunale nella parte in cui ha ritenuto irrilevante il rapporto personale esistente tra venditori e acquirente, sostenendo che non si tratta di un rapporto di parentela e che, semmai, avrebbe potuto aver rilievo la vendita alla figlia, come indice rivelatore maggiormente univoco del carattere fittizio della compravendita.
L'appellante sostiene, invece, che il rapporto di affinità tra le parti è un elemento significativo, se letto unitariamente agli altri indizi e non atomisticamente, e che la vendita al marito di un erede -e non all'erede direttamente- non vale ad escludere univocità all'indizio offerto.
Assume che l'intestazione al genero è stata effettuata unicamente al fine di escludere la presunzione di liberalità a livello impositivo, prevista dall'art. 26 del dpr 131/1986, il quale, in tema di compravendita, stabilisce una presunzione di liberalità per i trasferimenti ai parenti in linea retta.
pagina 8 di 28 Col quarto motivo di gravame l'appellante rileva l'erroneità della decisione del
Tribunale laddove ha considerato prive di rilievo due circostanze addotte dal medesimo: che i venditori avessero continuato ad abitare l'immobile e che non avessero esigenze economiche per vendere la casa.
Deduce che l'acquirente, sig. risulta avere la residenza nell'immobile dal 2003 CP_5
insieme alla venditrice, circostanza peraltro anomala, secondo l'appellante, posto che lo stesso è mero nudo proprietario dell'immobile.
In ogni caso, richiama delle pronunce in cui proprio il fatto che l'alienante ha continuato ad abitare l'immobile è stato ritenuto un indizio a favore della simulazione della vendita.
Sostiene, inoltre, che altro indizio valorizzabile –contrariamente a quanto ritenuto dal
Tribunale- è l'assenza di motivi in capo ai genitori per procedere alla vendita.
Contesta che l'immobile sia stato venduto per far fronte alle “ingentissime spese sanitarie” determinate dalla malattia del padre, fatto che il Tribunale ha ritenuto peraltro pacifico in causa, in quanto non contestato dall'attore. Osserva in proposito che l'allegazione dei convenuti era stata estremamente generica e non erano stati prodotti né scontrini, né fatture relative a spese mediche. Parimenti, per l'altra ragione addotta dai convenuti, ossia la necessità di far fronte ad un inaspettato contenzioso fiscale, l'appellante evidenzia che non sono stati né specificati, né provati pagamenti al Fisco.
Sottolinea anche che la compravendita comprendeva la cessione, per 38 milioni di lire, anche dei beni mobili dei venditori e si domanda se anche questa vendita si era resa necessaria per far fronte alle pretese ingentissime spese mediche del de cuius, rispetto alle quali nulla è stato provato.
Erroneo, secondo l'appellante, sarebbe il riferimento del Tribunale alla mancata contestazione della necessità dei genitori di monetizzare la nuda proprietà per provvedere alle spese mediche del padre, perché l'allegazione avversaria era stata estremamente generica, non essendo stato specificato neppure l'importo e quindi l'importanza delle stesse, onde valutare l'effettiva necessità di vendere la casa, mentre il principio di non contestazione presuppone un'allegazione puntuale e specifica. Inoltre, l'attore ha sempre sostenuto in giudizio la mancanza di motivi economici per la vendita della casa.
pagina 9 di 28 Col quinto motivo di impugnazione l'appellante ribadisce l'irrisorietà del prezzo pattuito nella presunta vendita del 1991 e contesta l'affermazione del Tribunale secondo cui tale elemento non sarebbe univoco per dimostrare la donazione, avendo unicamente rilevanza la lesione ultra dimidium ex art. 1448 c.c., estranea alla fattispecie in esame.
Evidenzia che parecchie pronunce giurisprudenziali hanno, invece, valorizzato tale aspetto nella prova presuntiva della donazione e censura la decisione del primo giudice di non dare ingresso alla CTU richiesta proprio per determinare il valore del compendio immobiliare all'epoca dell'atto.
Ricorda di aver depositato tempestivamente una stima in data 6.5.2021 di LA
NI srl, dalla quale emerge un valore effettivo di 800-850.000.000 di lire, a fronte del valore dichiarato nel rogito di lire 460.000.000.
Rappresenta che, tenuto conto dell'età di 59 e 57 anni dei genitori all'epoca dell'atto, la nuda proprietà allora valeva il 40% dell'immobile e l'usufrutto il 60%. Di conseguenza il prezzo pattuito per la nuda proprietà di 184.000.000 di lire appare assolutamente sottostimato.
La perizia di parte depositata dai convenuti, a firma del geom. non sarebbe Per_3
invece da ritenersi attendibile perché basata sui valori catastali, notoriamente inferiori a quelli di mercato, e perché parziale, in quanto riferita solo al mappale 931, mentre la vendita comprendeva anche i mappali 581, 582 e 583.
Sul punto, a conferma dell'effettivo maggior valore dell'immobile, evidenzia, infine, che di recente il convenuto avrebbe messo in vendita la villa per 1.100.000,00 euro.
Col sesto motivo di gravame richiama la dichiarazione Parte_1
manoscritta della madre del 13.12.2013, con la quale la stessa aveva riconosciuto che l'apparente vendita del 1991 era, in realtà, una donazione. Censura la decisione del
Tribunale secondo cui detta controdichiarazione non proveniva dalla parte contro il cui interesse era stata redatta, che, nel caso di specie, sarebbe l'acquirente/donatario e non la venditrice/donante.
pagina 10 di 28 Sottolinea che la madre ha partecipato alla compravendita ed è convenuta nel presente giudizio, in cui ha sposato la tesi dell'acquirente/donatario, per cui detto scritto poteva, nel caso di specie, assurgere a vera e propria controdichiarazione.
In ogni caso evidenzia che, sebbene poi ritrattata dalla madre, detta dichiarazione costituisce, quantomeno, un indizio circa la sussistenza dell'animus donandi, che non è stato debitamente valorizzato dal primo giudice.
I motivi di appello sopra esposti, che per la loro stretta connessione possono essere congiuntamente esaminati, sono fondati.
Come noto, il legittimario pretermesso, facendo valere la lesione dei suoi diritti, agisce in qualità di terzo nel momento in cui chiede di accertare che la vendita operata dal defunto dissimulava, in realtà, una donazione e, pertanto, è ammesso a provare la simulazione relativa anche mediante presunzioni.
Infatti è stato stabilito che “il successore a titolo universale mortis causa subentra nella posizione giuridica del de cuius ed è soggetto, pertanto, in tema di simulazione del negozio posto in essere dal suo dante causa, alle limitazioni della prova per testi e per presunzioni alle quali era soggetto quest'ultimo come parte contraente. L'erede legittimario, invece, che chieda la dichiarazione di simulazione di una vendita fatta dal de cuius celante in realtà una donazione, agisce per la tutela di un proprio diritto e deve considerarsi terzo rispetto alle parti contraenti, con conseguente ammissibilità senza limiti della prova testimoniale e per presunzioni”. Si è quindi precisato che “quando la successione legittima si apre su un relictum insufficiente a soddisfare i diritti dei legittimari alla quota di riserva, avendo il de cuius fatto in vita donazioni che eccedono la disponibile, la riduzione delle donazioni pronunciata su istanza del legittimario ha funzione integrativa del contenuto economico della quota ereditaria di cui il legittimario stesso è già investito ex lege, determinando il concorso della successione legittima con la successione necessaria. Pertanto, la circostanza che il legittimario, nel chiedere l'accertamento della simulazione di atti compiuti dal de cuius, abbia fatto riferimento alla quota di successione ab intestato non implica che egli abbia inteso far valere i suoi diritti di erede piuttosto che quelli di legittimario, qualora dall'esame complessivo della domanda risulti che l'accertamento sia stato comunque
pagina 11 di 28 richiesto per il recupero o la reintegrazione della quota di legittima lesa” (Cass. n. 16535 del 31.7.2020; Cass. n. 15510 del 13.6.2018; Cass. 20868 del 28.10.2004).
Nel caso di specie, ha dedotto che il de cuius non ha Parte_1
lasciato altri beni e quindi che non vi è relictum ed ha espressamente chiesto, oltre alla nullità della donazione dissimulata per difetto di forma, anche, in subordine, la sua riduzione per il reintegro della sua quota di legittima lesa.
L'attore, pertanto, ha fatto espressamente valere la propria qualità di legittimario pretermesso ed è ammesso a provare anche per presunzioni la simulazione relativa della vendita oggetto di causa.
Occorre, pertanto, valutare se gli indizi offerti dall'appellante consentono di ritenere provata per presunzione la simulazione dedotta.
La Suprema Corte ha costantemente affermato che gli indizi posti a base del ragionamento presuntivo devono essere oggetto di una valutazione complessiva e globale unitaria e sintetica e non atomistica (Cass. n. 26834 del 19.9.2023; Cass. n 22801 del
28.10.2014). Par
Nel caso di specie ha fornito una pluralità di elementi Parte_1
indiziari che, secondo la Corte, valutati nel loro complesso, convincono, effettivamente, della natura solo apparente della compravendita oggetto di causa, da ritenersi, in realtà, dissimulante una donazione.
Detti elementi possono riassumersi come di seguito.

1. In primo luogo il rapporto di affinità di primo grado esistente tra i venditori e
l'acquirente; quest'ultimo è, infatti, il marito della figlia dei venditori, la quale è erede del padre assieme all'appellante, che è suo fratello.
Il Tribunale ha ritenuto non rilevante detto stretto rapporto di affinità e ha sottolineato che, eventualmente, avrebbe potuto avere un significato maggiormente significativo la vendita alla figlia, quindi a un parente stretto.
In realtà, osserva la Corte, in assenza di separazione tra i coniugi, non dedotta, deve ritenersi la convivenza degli stessi, per cui la donazione al genero ben poteva avere l'effetto di beneficiare, comunque, la figlia dei venditori e al contempo consentiva di pagina 12 di 28 evitare l'imposizione fiscale gravosa, all'epoca vigente, per la donazione, tenuto conto della presunzione di liberalità, connessa alla vendita ai parenti in linea retta, prevista dall'art. 26, TU Imposta di registro n. 131/1986. Da notare, sotto il profilo fiscale, che la compravendita in esame è stata posta in essere nel 1991 e che solo nel 1999 la Corte
Costituzionale ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 26, dpr n. 131/1986, nella parte in cui escludeva la possibilità di fornire la prova contraria rispetto alla presunzione di liberalità dei trasferimenti immobiliari ivi previsti.
Tra l'altro, i convenuti riferiscono che il genero dei venditori è di professione un medico, mentre la figlia è sempre stata una casalinga priva di reddito, per cui la vendita a quest'ultima sarebbe stata facilmente riconosciuta come una donazione, al di là del regime di imposizione fiscale. Sotto tale profilo, la scelta di cedere l'immobile al genero, anziché alla figlia, avrebbe evitato ogni questione sull'assenza di redditi in capo a quest'ultima, che potessero giustificare l'apparente pagamento del prezzo.

2. In secondo luogo deve rilevarsi che avanti al notaio non è avvenuto alcun passaggio di denaro, in quanto nell'atto di compravendita parte del prezzo veniva dato per pagato prima del rogito, mentre il saldo era previsto in 61 rate mensili, da versare successivamente alla compravendita.
Avanti al pubblico ufficiale non vi è stato, pertanto, alcun pagamento a cui il notaio avesse potuto assistere ed è noto che quest'ultimo può attestare, sino a querela di falso, solo quanto avvenuto in sua presenza, ma non certo la veridicità delle dichiarazione rese dalle parti, come quella relativa al pagamento dell'acconto; inoltre la quietanza del prezzo contenuta nel rogito è inopponibile al legittimario (Cass. n. 18347 del 4.7.2024; n.
5326 del 2.3.2017; Cass. n. 15346 del 25.6.2010).
D'altra parte, la compravendita oggetto di causa, pur prevedendo una lunga rateazione, prevedeva il trasferimento della nuda proprietà immediatamente e non subordinatamente al pagamento dell'ultima rata di prezzo, come, ad esempio, avviene nel caso di vendita con riserva di proprietà, proprio a tutela dei venditori.
Nel caso di specie, per giunta, questi ultimi, contestualmente all'atto, rinunciavano anche all'ipoteca legale, nonostante la previsione di un pagamento rateale per la parte pagina 13 di 28 preponderante del prezzo. Veniva anche espressamente esclusa la previsione di interessi sulle rate pattuite -elemento pure sintomatico di benevolenza verso l'acquirente- e non erano contemplati meccanismi a tutela dei venditori per il caso di mancato pagamento delle numerose rate concordate.

3. Ulteriore elemento significativo è la previsione, per la villa e il terreno annesso, di un prezzo significativamente inferiore a quello di mercato, come emerge dalla valutazione depositata in primo grado dall'appellante, che fa riferimento alle caratteristiche dell'immobile in oggetto e confronta i prezzi dell'epoca di immobili con caratteristiche simili e situati in zone equivalenti, giungendo a stimare in circa 800-850 milioni di lire il valore dell'immobile nel 1991; da detta valutazione emerge che la villa, costruita nel 1974/1975, risulta avere 13 vani e una superficie di 334 mq, escluse le aree scoperte, con giardino di pertinenza di 2900 mq, oltre al terreno circostante di ulteriori

4.810 mq, pianeggiante e ben esposto;
nel 1991 era situata in una zona periferica, distante dai principali servizi, circondata da ville importanti e con affaccio sul prestigioso campo da golf, ma non in posizione panoramica;
l'immobile dall'esterno risulta gradevole e in buono stato di conservazione e secondo la valutazione attorea risulta appetibile per consistenza e ampiezza del giardino.
La stima prodotta dall'attore non appare efficacemente contrastata dai convenuti, che non ne hanno specificamente contestato il contenuto e si sono limitati a depositare la perizia del geom. del 17.9.1991, la quale, tuttavia, concerne esclusivamente il mappale Per_3
pagina 14 di 28 Tenuto conto che i sigg. e avevano, all'epoca della vendita, un'età Pt_1 CP_3
di 59 e 57 anni, deve ritenersi che, nel 1991, la nuda proprietà valeva il 40% dell'immobile e l'usufrutto il 60%, secondo le tabelle dei coefficienti applicabili a tal fine.
Dunque, dall'atto di vendita, sulla scorta del prezzo pattuito nel rogito per la nuda proprietà, emergerebbe che il complesso immobiliare aveva un valore di 460.000.000 di lire (di cui 184.000.000 per la nuda proprietà e 276.000.000 per l'usufrutto), contro il valore di 800-850 milioni di lire risultante dalla valutazione attorea.

4. Ulteriore indizio rilevante è poi la dichiarazione rilasciata nel dicembre 2013 dalla madre dell'attore, nonché venditrice assieme al de cuius dell'immobile al genero.
La signora in data 13.12.2013 ha scritto di suo pugno e sottoscritto una dichiarazione del seguente tenore: “Io sottoscritta in riferimento all'atto di Controparte_3
compravendita stipulato con atto del 24-9-1991, rep. n. 7068, notaio dott.
[...]
con la presente è a dichiarare che in realtà il medesimo atto, anche Persona_4
per il valore ridotto di trasferimento, era una donazione posta in essere per sistemare i rapporti familiari”.
Detto scritto veniva trasmesso dal legale dell'attore al compratore con lettera del CP_5
29.1.2014.
In data 4.2.2014 rispondeva il legale dei convenuti trasmettendo nuova dichiarazione della signora che sconfessava integralmente la precedente, affermando che il CP_3
primo scritto sarebbe stato redatto dalla signora in un momento di debolezza, dovuta alla recente morte del marito, avvenuta in data 23.3.2013. La nuova dichiarazione, integralmente dattiloscritta e solo firmata dalla signora, ha il seguente tenore: “Io sottoscritta… DICHIARO di ritrattare per intero tutto quanto il contenuto e i concetti espressi nella mia lettera datata 13.12.2023 da me sottoscritta per compiacere il volere di mio figlio , il quale mi ha imposto di scriverla con continue insistenze e Parte_1
con il solo scopo di far cessare tali sue molestie nei miei confronti, non pensando che ne avrebbe fatto alcun uso;
DICHIARO altresì che contrariamente a quanto asserito nel mio scritto del 13.12.2013, l'atto di vendita della nuda proprietà dei beni immobili siti in
pagina 15 di 28 Luvinate, rogitato in data 24.9.91 al dott. era del tutto vero, non si Controparte_5
trattava di alcuna donazione e tutto il corrispettivo ivi indicato è stato regolarmente pagato dal dott. e incassato da me e dal mio defunto marito CP_5 Persona_5
DICHIARO di essere disposta a confermare in qualsiasi momento quanto qui espresso avanti qualsiasi autorità giudiziaria e che il sig. è sempre stato a Parte_1 conoscenza del contenuto dell'atto di vendita fin dalla sua stipula;
INVITO mio figlio
a desistere da qualsiasi iniziativa nei confronti di sua sorella e del Parte_1 CP_5
il quale ha sempre rispettato tutti gli impegni presi e gli accordi intervenuti con me e mio marito, essendo il prezzo all'epoca concordato del tutto congruo, soddisfacente e aderente al valore della nuda proprietà dei beni nell'anno 1991. Infine dichiaro pure che dall'anno 2003 alla data odierna, il dott. mi ha altresì corrisposto Persona_6
una ulteriore somma annuale di 15.000 euro, quale rimborso dei canoni locatizi da me pagati, dopo che gli lasciai in uso la casa di Luvinate. Quanto sopra dichiaro nel pieno possesso delle mie facoltà mentali, affermandone la assoluta verità, anche in memoria del mio defunto marito. Varese 3.2.2014”.
Nessuno ha dedotto che la signora fosse incapace di intendere e volere CP_3
all'epoca delle dichiarazioni in questione, né che fosse affetta da un iniziale decadimento cognitivo, anzi, nel secondo scritto, redatto solo due mesi dopo il primo, viene affermato espressamente il pieno possesso delle facoltà mentali.
La circostanza addotta dai convenuti, secondo cui il primo scritto fosse stato frutto di un momento di debolezza, dovuto alla recente scomparsa dal marito, francamente lascia perplessi, posto che la dichiarazione in questione è stata resa ben nove mesi dopo il decesso del marito e non già nei giorni o nelle settimane immediatamente successivi a tale evento. Peraltro, la seconda dichiarazione è intervenuta solamente due mesi dopo la prima, per cui non si comprende come la signora potesse essere sconvolta a dicembre
2013, dopo nove mesi dalla morte del marito, e pienamente in sé dopo undici mesi dalla stessa.
Elemento non trascurabile appare, poi, che la prima dichiarazione, di contenuto semplice e diretto, è stata scritta integralmente di pugno dalla signora, mentre la seconda, redatta pagina 16 di 28 dopo l'intervento dei legali, è interamente dattiloscritta e copre, nel suo contenuto, ogni aspetto rilevante per il contenzioso che si era avviato.
Pure poco convincente è che la madre abbia falsamente “confessato” una donazione inesistente, tra l'altro facendo riferimento specifico al valore ridotto del trasferimento e alla necessità di sistemare i rapporti familiari, solo per far cessare le molestie del figlio e nella convinzione che lo stesso non ne avrebbe fatto uso.
Tra l'altro, nella parte finale della seconda dichiarazione si legge che la signora nel 2003
- e quindi anche il de cuius, mancato nel 2013- ha lasciato il godimento della villa al genero e quindi alla figlia;
la signora ha, infatti, dichiarato di ricevere dal genero annualmente, dal 2003, la somma di euro 15.000 come rimborso per i canoni di locazione pagati dopo che ha lasciato in uso la casa al CP_5
Quest'ultima circostanza denota, tra l'altro, la persistenza di una predisposizione benevola verso figlia e genero, dal momento che quest'ultimo, nonostante l'acquisto dai suoceri della mera nuda proprietà della villa, la abita e quindi gode pienamente dal 2003,
a fronte del pagamento dei canoni di locazione della nuova abitazione degli usufruttuari e l'importo dei canoni dichiarato di soli 15.000 euro annui appare evidentemente inferiore al valore di godimento della villa di 330 mq con parco.
Inoltre, lo stretto rapporto della signora col genero, da cui dichiara di ricevere CP_3
annualmente il rimborso dei canoni di locazione della propria abitazione e col quale si è costituita in giudizio assistita dal medesimo legale, induce a nutrire dubbi sulla spontaneità della seconda dichiarazione del febbraio 2014, con la quale la signora ha confermato la genuinità della compravendita e quindi del negozio stipulato avanti al notaio, mentre circa la prima dichiarazione, che riconosceva in tale atto una donazione, si fatica a comprendere come una persona non affetta da particolari minorazioni psichiche possa aver attestato falsamente per iscritto, di suo pugno, che la vendita era, in realtà, una donazione, se così non era.
Pertanto, se è vero che la dichiarazione della madre dell'appellante non costituisce controdichiarazione in senso tecnico per la prova della simulazione, non provenendo dal presunto donatario, comunque deve ritenersi che tale aspetto integri, quantomeno, gli estremi di un indizio significativo in tal senso.
pagina 17 di 28 5. Ulteriore indizio che la Corte ritiene rilevante è la mancata dimostrazione dei motivi che avrebbero determinato i venditori a cedere la nuda proprietà.
Evidentemente con la riserva di usufrutto i suoceri potevano continuare ad abitare l'immobile esattamente come prima, quindi non è privo di rilievo, dovendo indagare sull'eventuale dissimulazione di una donazione, verificare le ragioni che hanno indotto gli alienanti a detta operazione negoziale.
I convenuti hanno allegato che, per effetto di una grave patologia del de cuius, quest'ultimo aveva dovuto affrontare “ingentissime spese mediche” durante la lunga malattia. Sul punto l'allegazione appare estremamente generica, in quanto non solo non viene documentata in causa neppure una di tali spese, ma neppure ne viene indicata la tipologia e l'ordine di grandezza;
non vi è alcun riferimento alle attività, ai presidi, ai dispositivi, alle terapie, ai farmaci o agli interventi -non coperti dal Servizio Sanitario
Nazionale- che abbiano determinato degli esborsi, mentre, d'altra parte, la documentazione medica e le cartelle cliniche versate in atti nessuna informazione utile forniscono al riguardo, tanto più che provengono, non da strutture private, ma da presidi ospedalieri della USSL di Magenta, dunque da strutture convenzionate col Servizio
Sanitario Nazionale.
Parimenti del tutto generica è stata l'allegazione dei convenuti relativa all'inaspettato contezioso tributario che avrebbe interessato il defunto.
In relazione a tale vicenda i convenuti hanno prodotto un unico documento che consta di due sole pagine delle otto che formavano il documento completo, solo parzialmente
CP_ prodotto. In esso si legge di una cartella di pagamento relativa a e e di una CP_6 iscrizione a ruolo a seguito di accertamento notificato in data 25.10.1990, “a seguito di appello in corte di cassazione” per un importo totale di lire 1.011.092.000, espresso anche in euro (522.629,59). L'indicazione della cifra anche in euro induce a ritenere che il documento prodotto sia successivo all' 1.1.1999. Quindi, verosimilmente, tra il
25.10.1990 e il 1999 ci deve essere stato un lungo contenzioso tributario.
Anche in questo caso non è documentato nessun effettivo pagamento all'Agenzia
[...]
e, ancor prima, non vi è alcuna allegazione al riguardo, per cui non è noto se, CP_8
pagina 18 di 28 quando e in che misura il de cuius abbia dovuto far fronte a esborsi nei confronti dell'Erario.
Peraltro, la notifica dell'accertamento in questione il 25.10.1990 e l'entità delle somme oggetto di accertamento, induce a svolgere due riflessioni in merito.
In primo luogo, vi potrebbe essere stata l'esigenza di far apparire una vendita della villa nel 1991 allo scopo di sottrarla al Fisco;
anche sotto tale profilo l'eventuale vendita alla figlia non sarebbe stata utile a tal fine, posto il rapporto di parentela in linea retta con i venditori.
In secondo luogo, a fronte di una pretesa tributaria di oltre un miliardo di lire, la cessione della nuda proprietà al genero per lire 184.000.000 appare veramente poca cosa, come aiuto economico, per concludere che la vicenda tributaria abbia determinato tale cessione.
Maggiormente plausibile appare l'ipotesi che i venditori volessero risultare nullatenenti, continuando a godere, di fatto, della villa e dei relativi arredi –pure alienati contestualmente al genero- evitando di far apparire una donazione, tanto meno alla figlia, discendente in linea retta, che non avrebbe bloccato la pretesa dell'Erario.
Più in generale, rispetto alle difficoltà economiche -contestate dall'appellante- che avrebbero indotto i genitori a monetizzare la nuda proprietà della loro villa -tra l'altro per la somma contenuta di lire 184 milioni- deve rilevarsi che detto immobile prestigioso risulta edificato nel 1974-1975 e dunque il de cuius e la moglie, a metà degli anni
Settanta, godevano, senz'altro, di risorse economiche decisamente cospicue, che non è chiaro come solo quindici anni dopo siano venute meno. Sotto tale profilo non sono state fornite informazioni sulla riduzione dei loro redditi, sulla genesi ed eventuale contrazione del loro patrimonio, né su effettivi esborsi da parte dei medesimi;
questi ultimi non solo non sono stati documentati, ma neppure specificamente allegati. Neppure sono state dedotte donazioni dei genitori all'uno o all'altro figlio, nel corso degli anni, che possano aver ridotto il loro patrimonio.

6. Singolare, sul piano indiziario, è poi che l'atto di cessione della nuda proprietà della villa comprende anche la vendita al genero dell'intero arredo e di tutti i beni mobili
pagina 19 di 28 presenti nella villa per 38 milioni di lire, somma che la parte venditrice dichiarava nell'atto di aver già ricevuto, con rilascio, pertanto, di ampia e finale quietanza contestuale al rogito.
L'allegato B della vendita del 1991 conteneva l'inventario dei beni mobili presenti nella casa trasferiti al e nell'elenco analitico erano compresi, non solo gli arredi, ma CP_5
anche, locale per locale, i tappeti, le posate, il servizio di bicchieri, i quadri, i sopramobili, gli elettrodomestici della cucina…etc.
Da notarsi che, in questo caso, il trasferimento al genero dei beni mobili era a titolo di proprietà piena e non di usufrutto;
tuttavia, tenuto conto che i suoceri hanno pacificamente continuato ad abitare la villa sino al 2003, è evidente che gli stessi hanno proseguito a godere di tutti questi arredi e beni mobili -esattamente come prima- almeno sino a tale data e anche questa circostanza costituisce un indizio a favore della fittizietà della vendita (cfr Cassazione n. 18347 del 4.7.2024, che, confermando la sentenza del
26.4.2018 della Corte di Appello di Milano, ha ritenuto indizio significativo di simulazione, la vendita, assieme all'immobile, di suppellettili di uso comune, rimasti di fatto nella disponibilità dei venditori).

7. Nel quadro indiziario fin qui tratteggiato assume poi un valore particolare la circostanza che non abbia dato alcuna dimostrazione del pagamento del Controparte_5
prezzo, neppure parziale, nemmeno di qualcuna delle sessantuno rate previste e neanche dell'acconto iniziale.
Il convenuto si è giustificato adducendo che la vendita risale al 1991 e le banche conservano la documentazione solo per dieci anni.
Tuttavia, tenuto conto dell'importanza dell'acquisto in questione, avente ad oggetto una villa di pregio, con ampio parco circostante, appare strano che nulla si sia stato conservato circa i pagamenti eseguiti, tanto più che il riferisce di essere un medico, CP_5
quindi persona istruita, a cui non poteva sfuggire che la vendita in oggetto avrebbe potuto, prima o poi, dare vita a recriminazioni da parte dell'altro figlio dei venditori, posto che era indubbio che la figlia, di fatto, beneficiava della cessione dell'immobile al genero.
pagina 20 di 28 Né il convenuto, al fine di fornire elementi, almeno indiretti, sul pagamento del prezzo, si
è preoccupato di allegare circostanze in ordine ai propri redditi e alle proprie disponibilità dell'epoca -quando lui aveva poco più di trent'anni- che gli avrebbero consentito di pagare l'acconto ante rogito e poi di sostenere l'esborso mensile pattuito nella compravendita. Né lo stesso ha fornito informazioni sugli istituti di credito interessati dai movimenti bancari, né sulle modalità del pagamento dell'acconto iniziale e delle successive rate mensili: bonifico, assegno circolare, assegno bancario. In ordine al pagamento del prezzo vi è un silenzio assoluto da parte del convenuto.
E' noto, in proposito, che la giurisprudenza riconnette un significato pregnante al fatto che l'acquirente non dimostri di aver effettivamente versato il prezzo della presunta compravendita;
si è infatti stabilito che “al legittimario pretermesso dall'eredità, che impugna, a tutela del proprio diritto alla reintegrazione della quota di legittima, la compravendita immobiliare compiuta dal de cuius in quanto dissimulante una donazione, poiché agisce in qualità di terzo, non può opporsi con valore vincolante la dichiarazione relativa al versamento del prezzo, pur contenuta nel rogito notarile, potendo, invece, trarsi elementi di valutazione circa il carattere fittizio del contratto dalla circostanza che il compratore, su cui grava l'onere di provare il pagamento del prezzo, non abbia fornito la relativa dimostrazione” (Cass. n. 18347 del 04/07/2024;
Cass. civ., n. 19/09/2023, n. 26834; Cass. Sez. 2 n. 5326 del 02/03/2017; Così Cass. civ.,
Sez. II, ord. 30/04/2019, n. 11475; Cass. n. 15346 del 25.6.2010; Cass. n. 17628 del
10.8.2007).
Ritiene la Corte che l'esame globale degli elementi sopra descritti consenta di ritenere raggiunta la prova presuntiva della simulazione della vendita, dissimulante in realtà una donazione, da ritenersi nulla per difetto della forma solenne, prescritta dall'art. 782 c.c..
Ciò detto, occorre esaminare l'appello incidentale proposto dal dott. col quale lo CP_5 stesso ha chiesto accertarsi l'intervenuto acquisto per usucapione dell'immobile.
pagina 21 di 28 APPELLO INCIDENTALE
Gli appellati, in via principale, hanno chiesto la conferma del rigetto delle domande attoree, che in primo grado ha determinato l'assorbimento della domanda di usucapione proposta in via riconvenzionale dal dott. CP_5
Anche nella presente sede, proponendo appello incidentale sul punto, quest'ultimo, per la denegata ipotesi in cui la Corte dovesse ritenere che la vendita oggetto di causa dissimuli una donazione nulla, per difetto di forma, ha chiesto che sia accertato l'intervenuto acquisto, da parte sua, per usucapione della nuda proprietà dell'immobile oggetto della compravendita del 1991, per possesso protratto per oltre venti anni.
Assume di aver esercitato in modo incontrovertibile il possesso sulla cosa richiedendo ed ottenendo dal Banco di Desio e della Brianza S.p.A., in data 10 gennaio 2006, un mutuo fondiario di € 150.000,00, garantito da ipoteca di primo grado sull'immobile medesimo,
e, ancor prima, attraverso la stipulazione, assieme agli usufruttuari, in data 14.12.1994, di un contratto di comodato a favore dell'attore.
Richiama un precedente della Corte di Appello di Roma che, in un caso che sarebbe analogo, avrebbe riconosciuto l'avvenuta usucapione statuendo che “Qualora la compravendita dell'usufrutto e della nuda proprietà di un immobile, conclusa dal proprietario con due membri della famiglia di fatto, dissimuli una donazione nulla per difetto di testimoni, i donatari, in forza del titolo nullo, modificano la detenzione in possesso a seguito di interversione per causa proveniente dal soggetto per conto del quale si detiene la cosa e, trascorsi vent'anni, maturano l'usucapione, rispettivamente, dell'usufrutto e della nuda proprietà contro il donante;
pertanto, all'apertura della successione legittima di costui, l'immobile non forma parte dell'attivo ereditario e
l'usucapione stessa è opponibile ai legittimari la cui quota di riserva sia stata lesa, i quali agiscano per la restituzione dell'immobile alla massa ereditaria, previa dichiarazione di simulazione relativa della compravendita e di nullità della donazione dissimulata”(C.A. Roma, 25 gennaio 1993, in Rep. Foro it., 1993, Successione ereditaria, n. 114).
L'appello incidentale non può essere accolto.
pagina 22 di 28 Come noto, la nuda proprietà non è un diritto distinto ed autonomo, in quanto rimane pure sempre un diritto di proprietà, pur limitato dall'esigenza di rispettare il diritto dell'usufruttuario. Essa si sostanza, di fatto, nel mero potere di disposizione del diritto, nonché nella possibilità di recuperare il pieno godimento del bene dopo la cessazione dell'usufrutto; il nudo proprietario può, inoltre, pretendere che l'usufruttuario esegua gli interventi di ordinaria manutenzione per la conservazione dell'immobile.
La Suprema Corte in proposito ha affermato che “il codice civile non conosce la c.d.
"nuda proprietà" come diritto distinto dalla proprietà: i suoi tratti contenutistici sono desunti, infatti, dal combinato disposto delle norme in tema di proprietà e di quelle in tema di usufrutto, ossia in via di mera sottrazione, dal contenuto del primo, dei poteri e delle facoltà che formano il contenuto del secondo;
il concetto è dunque di origine dottrinale e serve solo a descrivere la situazione della proprietà gravata da usufrutto”
(Cass. n. 10017 del 14.4.2023).
E' affermazione ricorrente che l'usufruttuario è possessore nei confronti dei terzi e mero detentore verso il nudo proprietario;
così la Suprema Corte: “L'usufruttuario riveste la qualità di possessore, in quanto possiede in nome proprio il diritto reale sulla cosa per cui esercita il suo potere fisico e non essendo possessore a titolo di proprietà, assume la veste di detentore nei confronti del nudo proprietario, il quale, a propria volta, è privo dell'elemento di fatto del proprio possesso (corpus possessionis), inerendo questo all'usufruttuario” (Cass. n. 346 del 11.2.1967). E ancora: “l'usufruttuario, ancorchè possessore rispetto ai terzi, è nel rapporto con il nudo proprietario mero detentore del bene” (Cass. n. 10453/2011, Cass. n. 355/2011). “Alla morte dell'usufruttuario il possesso ritorna al nudo proprietario come naturale espansione del suo diritto” (Cass. n.
4448/2012).
Il nudo proprietario, pertanto, non ha il corpus possessionis se ha consegnato la res all'usufruttuario, come previsto dall'art. 982 c.c., secondo il quale l'usufruttuario ha diritto di conseguire il possesso della cosa. Analogamente tale corpus difetta in capo al nudo proprietario se l'usufruttario se ne ha mantenuto la disponibilità sin dall'origine, perché si è riservato l'usufrutto, cedendo la mera nuda proprietà.
pagina 23 di 28 In sostanza, ove sul medesimo bene coesistano il diritto del nudo proprietario e quello dell'usufruttuario, possessore deve ritenersi, in linea di principio, l'usufruttuario, salvo che, per qualche ragione, il nudo proprietario abbia, comunque, di fatto la disponibilità della cosa, che non è stata consegnata nella sua materialità all'usufruttuario, come invece previsto dall'art. 982 c.c..
E' noto che l'usucapione presuppone il possesso della cosa ed è principio consolidato della Suprema Corte che chi agisce in giudizio per essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e, quindi, non solo del corpus, ma anche dell' animus.
Il corpus, inteso come signoria di fatto sul bene, presuppone l'apprensione dello stesso o la sua traditio. Quest'ultima può avvenire anche in forza di un contratto inefficace, ma che risulti, comunque, diretto a trasferire la proprietà, di modo che la relazione di fatto che si instaura tra la res tradita e l'accipiens sia sorretta dall'animus rem sibi habendi
(Cass. n. 17388 del 17.6.2021; 14115 del 4.6.2013).
Resta, comunque, fondamentale che vi sia la traditio della cosa e che quindi, almeno all'inizio, chi intenda usucapire un bene ne abbia ricevuta la disponibilità materiale.
E' ammissibile che un possesso, acquisito “animo et corpore” possa poi conservarsi
“solo animo”, purchè il possessore mantenga una virtuale disponibilità della cosa, mediata dal rapporto con un detentore.
Nel caso di proprietà compressa dal diritto di usufrutto, il possesso utile per l'usucapione
è, di norma, quello dell'usufruttuario.
La Suprema Corte, ha, infatti, affermato che “ove su di un immobile coesistano il diritto del nudo proprietario e quello dell'usufruttuario, il possesso che acquista rilievo ai fini dell'usucapione è, in primo luogo, configurabile a favore dell'usufruttuario, il quale può esercitarlo anche a vantaggio del nudo proprietario, ampliandone il godimento anche attraverso la costituzione di servitù attive;
peraltro, se il nudo proprietario ha, di fatto, la disponibilità del bene, possono assumere rilievo anche gli atti di possesso dal medesimo compiuti, l'esercizio dei quali costituisce onere probatorio della parte che lo invochi”; questa seconda ipotesi, secondo la Corte, si verifica allorquando, nonostante la previsione dell'art. 982 c.c. –secondo cui l'usufruttuario ha diritto di conseguire il pagina 24 di 28 possesso della cosa- è capitato che il nudo proprietario ne abbia, comunque, la disponibilità di fatto, per cui ha potuto esercitare atti di possesso, che è tenuto a dimostrare in concreto (Cass. n. 21231 del 14.10.2010).
Ciò premesso, la Suprema Corte ha chiarito che, “nell'ipotesi di vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto in capo al venditore, il possesso della cosa trasferita in nuda proprietà non si trasmette al compratore, ma viene mantenuto dal venditore fintantoché dura l'usufrutto” (Cass. 1219/2012 ).
Sotto tale profilo, secondo la Corte, deve tenersi presente che “l'art. 1140 c.c. definisce il possesso come un potere di fatto sulla cosa –corpus- che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale, accompagnata dall' animus rem sibi habendi”; detto “potere sulla cosa presuppone il c.d. impossessamento, che si realizza innanzi tutto mediante apprensione materiale unilaterale”. La Corte ha precisato che “quando taluno vende la sola nuda proprietà di un proprio immobile, con ciò riservando per sé l'usufrutto, pur garantendone all'acquirente la libertà da diritti di terzi, all'atto non corrisponde anche il trasferimento del possesso del bene medesimo”
(Cass. n. 1219/2012). Nel caso sottoposto al suo esame, la Corte di Cassazione ha evidenziato che, se l'usufrutto dell'immobile venduto rimane in capo a chi già lo godeva e prosegue ad abitarlo, non vi è alcuna immissione dell'acquirente nella materiale disponibilità del bene, quindi non vi è consegna della res e lo ius possessionis continua ad essere esercitato dal venditore. Del resto, secondo la Suprema Corte, vi può essere trasferimento di proprietà disgiunto da quello del possesso, l'uno non implicando necessariamente l'altro (Cass. 4 marzo 1993 n. 2660; Cass. 11.10.89 n. 4057).
Infatti, sebbene il trasferimento del possesso costituisca un effetto naturale del contratto di compravendita (Cass.11.1.08 n. 569, Cass. 28.8.93 n. 9134, Cass. 16.3.84 n. 1808,), esso può non verificarsi, come accade proprio nel caso di vendita con riserva di usufrutto, perché in tale ipotesi il venditore, mantenendo il diritto ad esercitare lo jus possessionis, non trasferisce all'acquirente il possesso del bene ceduto; in tal caso non si verifica alcuna consegna della res e il venditore non cessa di possedere contemporaneamente alla cessione dell'immobile (Cass. 1219/2012).
pagina 25 di 28 Anche di recente la Corte di Cassazione ha ribadito che possessore, ai fini dell'usucapione, è di norma l'usufruttuario e non il nudo proprietario, salvo che nel singolo caso risulti che quest'ultimo abbia la disponibilità materiale del bene e possa compiere atti di possesso, l'esercizio dei quali avrà l'onere di dimostrare. Tale ipotesi, tuttavia, è esclusa, secondo la Corte, nel caso di atto traslativo della sola nuda proprietà con riserva di usufrutto a favore del cedente, perché, in tal caso, l'acquirente nudo proprietario non acquisisce il possesso dell'immobile e manca del tutto la traditio materiale del bene, che rimane nella disponibilità dell'usufruttuario fino all'estinzione dell'usufrutto (Cass 23.3.2022 n. 9476).
Applicando i predetti principi al caso in esame, deve rilevarsi che, se è vero che, in linea generale, la donazione nulla, può costituire comunque il presupposto della traditio del bene, sorretta dall'animus rem sibi habendi in capo all'accipiens, tuttavia tale ipotesi, come si è visto, non ricorre se la cessione avviene con riserva di usufrutto a favore del cedente, perché in tal caso l'acquirente non acquista il possesso del bene, non c'è traditio, né impossessamento, e lo ius possessionis rimane in capo al cedente usufruttuario, che in tale veste continua a godere del bene.
Nel caso di specie è pacifico che i suoceri, che si sono riservati in sede di vendita l'usufrutto vitalizio della villa, hanno continuato ad abitarla sino almeno al 2003, per cui non vi è stata, al momento della cessione del 1991 e sino al 2003, alcuna traditio dell'immobile al dott. che, pertanto, non ne ha acquistato il possesso, rimasto in CP_5
capo ai cedenti.
Né in concreto risulta dimostrato che il convenuto abbia acquistato la disponibilità materiale dell'immobile prima del 2003, quando, sulla scorta del certificato di residenza in atti, risulta che è andato ad abitare nella villa.
I due atti dispositivi allegati dal convenuto -ossia la stipulazione del comodato con l'attore nel 1994, nella sua veste di nudo proprietario accanto agli usufruttuari, pure indicati come comodanti in tale contratto, e la stipulazione di mutuo con ipoteca sulla villa nel 2006, sempre con indicazione anche degli usufruttuari- appaiono irrilevanti sotto tale profilo, in quanto la loro stipulazione prescinde dall'acquisto della disponibilità materiale dell'immobile, che non è affatto necessaria per poter sottoscrivere detti atti.
pagina 26 di 28 Quanto poi al precedente giurisprudenziale citato dalla difesa degli appellati, peraltro isolato, deve osservarsi che il caso oggetto della Corte di Appello di Roma differiva da quello qui in esame, in quanto là il cedente aveva trasferito, sia pure a due soggetti diversi, sia la nuda proprietà che l'usufrutto, per cui non aveva trattenuto per sé il possesso, come avvenuto nel caso di specie.
Pertanto deve concludersi che non è configurabile in capo al dott. un acquisto CP_5
dell'immobile per usucapione e la relativa domanda deve essere rigettata.
Per effetto della nullità della donazione dissimulata, per difetto di forma, la quota del compendio immobiliare già di proprietà del defunto deve ritenersi rientrato nell'asse ereditario del medesimo, i cui successori legittimi sono la moglie e i due figli.
L'attore ha chiesto lo scioglimento della comunione ereditaria così instaurata e dunque deve rimettersi la causa sul ruolo per lo svolgimento di ctu volta alla determinazione del valore attuale degli immobili, alla valutazione della divisibilità in natura degli stessi e alla formazione del progetto di divisione.
Le spese di lite saranno regolate all'esito del giudizio.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, non definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza n. 375/2024, emessa in data 27.02.2024 dal Tribunale di Varese, pubblicata in data
03.04.2024 -ogni contraria istanza, domanda, eccezione disattesa- così provvede:

1. dichiara che l'apparente compravendita in data 24.9.1991, rep. n. 7068, notaio Per_1
della nuda proprietà del complesso immobiliare sito in Luvinate (VA), già di
[...]
proprietà di e di dissimula una donazione, Persona_2 Controparte_3
nulla per difetto di forma;

2. per l'effetto, dichiara aperta la successione legittima di sulla quota di Persona_2
proprietà, di cui il medesimo era titolare, sugli immobili già oggetto della donazione di cui al punto 1) del dispositivo;

3. rimette la causa sul ruolo come da separata ordinanza, ai fini della divisione;

4. spese al definitivo.
pagina 27 di 28 Così deciso in Milano, nella camera di consiglio dell' 11.6.2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
Nicoletta Sommazzi Cesira D'Anella
pagina 28 di 28 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
931 –e non anche i mappali 581, 582, 5823- e si basa dichiaratamente sul valore catastale degli immobili, che notoriamente è di gran lunga inferiore a quello di mercato, tanto che recentemente l'art. 7 della legge delega n. 39 del 5.10.2021 ha previsto l'aggiornamento dei valori catastali degli immobili, che è ancora in corso. In ogni caso anche dalla scarna perizia prodotta dai convenuti –che, come detto, riguarda solo alcuni dei mappali compravenduti- emerge, comunque, che la casa era composta da 14 vani, aveva una autorimessa di mq 39, e un proprio parco di 2500 mq, a cui andrebbe aggiunto il terreno circostante dei mappali non periziati.